不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

紐約市7月1日實施新不動產買賣轉讓稅，外界認為買家為逃避新稅而搶進，使曼哈頓6月豪宅銷售大增。新稅上路後銷售量立即急凍而創數年新低。但專家認為避稅因素被誇大，實情是7月銷售情況顯示房市正接近底部。
曼哈頓7月售價在200萬美元或以上住宅和公寓大樓的總銷售金額，從6月創新高的49億美元，下滑至不到15.4億美元，不但是逾6年來最低，也是2009年來同月份最低。

以成交戶數計算，6月為685戶，7月僅162戶，這相當於該價位房產過去10年平均月銷售量的62％。

房仲業認為6月住宅買氣大增，一洗當地房市景氣冷清數年的局面，但這可能是因為規避新稅，讓買家不再猶豫而下決定等因素所帶動。

但不動產顧問公司Miller Samuel執行長米勒（Jonathan Miller）認為，從7月銷售數據來看，避新稅而刺激6月買氣的說法讓人懷疑，強調不管在什麼地方，為降低新增稅金負擔本來就會帶動買氣。

他認為7月銷售量下滑情況可能被外界誇大，其實7月數字在告訴大家曼哈頓房市，經過去年價格大跌後可能正在落底。

新稅制規定，買家一次付清購買200萬美元以上的房產就要繳交轉讓稅。

以200萬美元房產為例，稅率為0.25％，稅金即5,000美元。2,500萬美元或以上房產，稅率即上升至3.15％，稅金立即暴增至至少78萬7,500美元。

因此6月凡價位逾200萬美元、逾1,000萬美元、甚至2,500萬美元等不同價位房產，因稅階問題而出現銷售大增。

曼哈頓住宅7月銷售中間價下跌至97萬美元創4年最低，較6月下跌40％。

由於200萬美元以下房產不受新稅影響，因此銷售情況相對穩定，7月銷售量月增2.5％為2015年來同月份最高。#銷售

儘管灣區房價和房屋成交量持續下滑，買家並未能因此占到便宜，相反地，成交價高於定價仍是灣區房市常態。

房地產網站Redfin的最新報告表示，灣區房地產市場去年到達頂峰開始下滑，但房價依舊高不可攀，競標戰雖然已降溫，仍無損灣區繼續維持全美最難購屋市場之一的地位。

報告表示，灣區現在仍然是全美成交價高於定價、購買決定迅速、長期業主獲利豐厚的房地產市場。數據指出，灣區近70%城市的房地產競爭程度指數在90%以上，最熱門的賣屋市場包括中半島的德利市（Daly City）、聖卡洛斯（San Carlos）、巴爾蒙（Belmont）、山景城和巴洛阿圖，東灣的康曲柯士達中心（Contra Costa Centre，靠近核桃溪的交通中心）、聖利安住（San Leandro）、阿拉米達市（Alameda）、快樂山（Pleasant Hill）和阿爾巴尼（Albany），這些城市的競爭程度指數都在92%以上。

Redfin首席經濟學家費爾維勒（Daryl Fairweather）以氣溫來比喻現在的房地產市場：灣區房市從100度降至90度，美國其他地區則從50度上升至55度。

Redfin另一名經濟學家馬爾（Taylor Marr）表示，由於灣區就業機會持續增加，直接帶動房地產市場的發展。他說：「灣區仍然有許多工作機會，所以房地產市場的競爭力仍然強大。」

https://www.worldjournal.com/6499602/article-%e7%81%a3%e5%8d%80%e6%88%bf%e5%83%b9%e9%9b%96%e4%b8%8b%e8%b7%8c-%e7%86%b1%e9%96%80%e5%9c%b0%e5%8d%80%e4%bb%8d%e9%ab%98%e4%b8%8d%e5%8f%af%e6%94%80/?ref=%E5%AE%89%E5%B1%85_%E5%9C%B0%E7%94%A2%E7%B6%9C%E5%90%88%E6%96%B0%E8%81%9E

加州參議會10日以25票對10票通過AB 1482房租管制法案，距離州長紐森簽署更進一步。

該法由加州眾議員邱信福（David Chiu）提出，俗稱「加租封頂」的房租管制法（Rent Cap Bill），在整個加州設置租金上漲標準，每年漲幅不能超過通貨膨脹指數再加5%，最高可達10%。

眾議會可在11日，再次對參議會修正案進行投票，本周五13日是州議會最後一天會期，紐森有很大機會簽署該法，因他是制定最新版本法案關鍵角色。在紐森介入下，該法從7%又回到原來的十年限漲5%，但屋齡限制從10年放寬為15年。該法案將於2030年自動失效。

➤➤➤ 洛縣通過縣屬地永久租金管制

代表大型公寓業主的加州公寓協會（California Apartment Association）同意在最後一次談判中，不再反對該法。但加州房地產經紀人協會（California Association of Realtors）卻從原本不反對轉而反對該案。

當天參議會上，11名共和黨人中，有十人投下反對票，橙縣共和黨議員州參議員穆拉克（John Moorlach）棄權。四位民主黨參議員也投下棄權票。

參議會主席Pro-Tem Toni Atkins，讚揚眾議會住房委員會主席邱信福與各利益方合作，以非常細的穿針引線方式，促成該法案。

除加州外，奧勒岡州今年早些時候，也通過類似的租金上限法，若該法案獲得州長簽署通過，Atkins說，將會是加州最強的租屋者保護法。

該法除將影響加州屋齡15年以下的公寓，也替住在租屋至少一年的房客，提供正當驅逐保護，這意味著房東不能根據其租屋條款下，任意下令房客搬遷，除非房東計畫入住該屋，拆除或翻新單位而停止出租。

此外，該法也不會影響擁有現行租金管制法的地方司法管轄區的租金限制。

然而，共和黨立法者認為，AB 1482法案將阻止開發商增加加州住房供應，進而使加州住房危機更加艱困，且將引發房東間競爭。該法將迫使大多數開發商投資其他州，導致更多無家可歸者和租屋者離開加州。

參議會民主黨人則一致認為，增加住房建設是解決加州住房方案重要部分，但由於租金上漲有時高達100%至200%，往往讓租客無法負擔。民主黨人認為，每年租金漲幅5%加上通膨上限，足夠讓房東支付開支。

https://www.worldjournal.com/6499345/article-%e5%8a%a0%e5%b7%9e%e7%ae%a1%e5%88%b6%e6%88%bf%e7%a7%9f-%e5%8f%83%e8%ad%b0%e6%9c%83%e9%81%8e%e9%97%9c/?ref=%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%96%B0slideshow

【大紀元2019年09月09日訊】文：李歐・大紀元
要說舊金山灣區哪裡專出超級豪宅，如果阿瑟頓（Atherton）是第二，大概沒人敢說他是第一。沒錯！Atherton真的就只出豪宅，連八月份的淡季也能開出2,050萬的售價，賣最便宜的也有522萬。這代表房市很好嗎？總的看八月銷售量1648個，小輸七月43個；八月中位數房價$1,501,400，七月$1,536,716。下滑也是意料之中，但程度不會太大，少部分城市還逆勢上揚。
舊金山房市 投資謹慎期

大致對比近半年的銷售量與中位數房價（見表一），明顯從五月份過後量價就慢慢在下滑，但沒有出現暴跌現象。八月份的銷量都還比三月強，價格緩步滑落到約150萬，雖比三月低，但比二月高約八萬多。在這幾年灣區房市中，2019年至今算是難得低迷，不過淡季並沒有出現大幅跌價，表示需求仍有、市場並沒有泡沫，對投資者來說是需要很謹慎的時期。

表一：舊金山灣區2019三月至八月銷售量、中位數房價數據。（大紀元製表）

秋季房市 自住買家伺機而動

進入九月、十月，將會是一年中房市的第二高峰期，上市量、銷售量和價格預期都會再次攀高。對自住買家，市場選擇會比較多，此階段好的標的仍會有多方競價的可能性，較次等的標的可能在市場上的時間較久，賣家或許會做出更多讓步空間，以求得盡快出售。

對首次購屋者，這是也難得的機會，終於等到灣區房價下跌，如果看到心儀的房產，不妨趕快行動，或是也可以等到年底年初，年末假期總是會吹起「低溫」價格。以今年來說，許多房市在一月份降到近期最低點。

舊金山房市投資舊房新建 獲利恐不如前

然而對地產投資者，現下的房市將是一個窘境，如果是近一兩年投資舊房新建售出的人，獲利會不如前幾年的房市高潮，而且上市時間將會壓縮到現金流的運用，需要特別小心。若是想投資出租房，會建議再等等，幾個價位較低的房市還有下調的空間，屋況較差、位置稍差的房產也會有更多減價餘地。

訓練賣家耐性

因此對賣家而言，這也是一個較為苦惱的時期，上市房的營銷更為重要，定價策略也要合乎實際。除非是條件較好的房產，否則賣家要更有耐心，並有接受議價的彈性。

在個別城市中（見表二），舊金山八月房價比七月降了約10萬，比去年八月更是差了27萬有餘。多數房市的價格都比去年同期還要差，表二中只有Menlo Park、Cupertino、Fremont表現比去年好，也比七月份好。#

表二：灣區部分城市8/2019、7/2019、8/2018三個月之量價數據。（大紀元製表）

本文刊載於舊金山9月7日地產版

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責任編輯：李曜宇

http://www.epochtimes.com/b5/19/9/9/n11508948.htm

【大紀元2019年09月08日訊】編譯：艾薇・大紀元
今年5月阿瑟頓（Atherton）一處房產，飆出灣區至今的最高：2,300萬；第二高價是舊金山7月份的1,800萬。今年還有更令人驚訝的房價出現嗎？或許有可能，因為去年灣區最高房價3,200萬，就是出現在10月份。不過，以今年灣區房市的疲軟狀態，我們想說的是：超高房價很可能無法再現。全美經濟並沒有衰弱，但買家卻興致缺缺，這令經濟學家滿頭問號。

6月份美國房屋銷售大幅下滑，因為西海岸主要城市的房價自2012年以來首次下跌，結束了春季銷售旺季。

西岸房市 人們買房的熱情並不高

房地產經紀人表示，較低的要價最終可能吸引更多買家，但灣區、洛杉磯和西雅圖的房屋價值在過去7年中大致翻了一番。經濟學家表示，這意味著在買家真正購房之前，房價可能不得不進一步下降。

加州帕洛阿圖的DeLeon Realty創始人Ken DeLeon說：硅谷房價已經下降，而且賣家根本不習慣價格可能下跌的概念。人們買房的熱情並不高，我覺得房價會進一步下降。

全美房地產經紀人協會（NAR）7月23日表示，現房銷售量下降1.7%。與去年同期相比，銷售額下降了2.2%，這是連續第16個月銷售額下滑。

經濟蓬勃 房市銷售額卻下降

春季銷售季節至關重要，因為每年約有40%的銷售發生在3月到6月。在此期間的大部分時間裡，銷售額下降令經濟學家感到困惑。他們很難解釋為什麼房地產市場保持疲軟，而其它經濟產業一直在蓬勃發展，而且借款利率降至兩年來的最低水平、工資上漲、失業率達到50年來的最低水平。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun說：「從經濟角度看，這說不通。」

一些經濟學家表示，春季缺乏動力，意味著市場將長期放緩。房地產數據提供商CoreLogic副首席經濟學家Ralph McLaughlin說：3月到6月，這個週期的需求顯示出可能達到滿負荷的跡象。

房市可能比預期的更疲軟

儘管如此，6月報告還是有一些樂觀的理由。根據NAR的數據，雖然南部和西部的銷售額下降，但中西部和東北部的銷售額實際上略有上升。一些經濟學家預計，較低的抵押貸款利率將最終吸引更多的買家，而額外的庫存可能有助於穩定市場，部分市場受到許多都市區供應有限和價格過高的影響。

Nationwide Insurance的首席經濟學家David Berson說：我們認為到今年年底，新房和現房的總房屋銷售量可能與去年相差無幾。

美國商務部7月24日發布6月新屋銷售數據顯示：購買成房，而非新房約占美國購房的90%。

最近幾週，住宅建築商變得更加謹慎。總部位於亞特蘭大的建築商PulteGroup Inc.首席執行官Ryan Marshall在7月23日的財報電話會議上表示，該公司今年剩餘時間的銷售數據，可能比分析師的預期更為疲軟。

據商務部統計，全國新房銷售今年令人失望，5月份同比下降3.7%。昂貴的沿海市場的深度下滑也幾乎沒有出現逆轉的跡象。

根據房地產經紀公司Redfin的數據，6月份聖何西、西雅圖和洛杉磯的房屋中位數價格較去年同期下跌。對於聖何西來說，這是今年價格下跌的第7個月。西海岸市場的放緩涵蓋了所有價格點，包括首次購房，這是市場中最緊張的部分。Redfin的數據顯示，在聖何西，6月份是排名第三的房屋庫存，與去年同期相比幾乎翻了一番，而房價下跌了3.8%。

灣區房價過高 上市天數拉長

舊金山灣區的房地產經紀人Michelle Englert，於6月21日在聖何西，為一戶康斗舉辦了Open House，要價為770,000美元，遠低於其它康斗的價格。

曾在該地區工作了近20年的Englert女士說：我們定價非常低，因為這棟樓裡還有另外兩個房子，已經30多天了，還沒有賣出去。我們只是想以低價銷售它，看看會發生什麼情況。

首購族無法負荷高房價Englert女士說，過去一年她注意到買家的疲軟，並認為該地區可能會進一步下滑。人們只是看房，但並不真正買房。

由於年輕、富裕的專業人士湧入，以及住房短缺，致使沿海房地產市場率先從房地產市場中反彈，尤其是首次購房者可承受的價格。但經過多年的兩位數增長後，這些市場的價格已經超過了許多富裕的年輕買家所能承受的價格，代理商表示他們看到許多買家退出市場，或暫停搜索房屋。

2017年聯邦稅法有很大的調整，將州和地方稅的扣除限制在10,000美元，並降低了抵押貸款利息扣除的限額，這也抑制了高稅收州，對更昂貴房屋的需求。

在俄勒岡州的波特蘭，30歲的Alisa Rudnick和她的未婚夫自1月以來一直在尋找他們的第一個家，希望在他們9月的婚禮之前安頓下來。他們的目標是在市區能夠買到50萬美元以下的房子，但在4次不同的價格出價超過要價後，他們暫停了搜索。Rudnick女士說：我們暫停搜索房屋，專注於婚禮。我們將在冬季再試試看。

雖然價格下跌集中在西海岸，但其它昂貴的市場，如紐約、波士頓和丹佛地區也在減弱。

根據Redfin的數據，丹佛在6月份的待售房屋增幅第二高，接近63%。丹佛REX Homes的經紀人Steve deGuzman說：我們正在努力進入買方市場，但之前的房價上漲如此之快，我們難以讓首次購買者進入市場。#

資料來源：MANSION Global
本文刊載於舊金山8月31日地產版

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2019年09月08日訊】（大紀元記者高強編譯報導）根據個人理財網站WalletHub的一項研究，德州的房屋價值同比上漲5.2％，成為房屋買家的首選州。

在房屋買家最佳購房城市前二十名中，德州城市佔了七個，是全美所有州中最多的。在進入前二十名的七個德州城市中，除了奧斯汀外，其餘六個都是達拉斯地區的城市。

根據該報告，印第安納州博伊西市(Boise)被評為最佳購房城市，而德州的弗里斯科(Frisco)則排在第二位，是所有德州城市中排名最前的。堪薩斯州歐弗蘭帕克(Overland Park)和新澤西州卡里(Cary)緊隨其後分別排第三和第四位。

在最佳購房城市的前十名中，有五個是達拉斯地區的城市，佔了全美入圍城市的一半。例如，丹頓排名第五，而麥金尼和卡羅爾頓分別排名第六和第七。

奧斯汀和沃斯堡則被評為大城市中最佳購房城市前兩位。

弗里斯科則是在最佳購房中等城市中排第二位，而在最佳購房小城市當中，達拉斯地區的丹頓(Denton)、卡羅爾頓(Carrollton)和艾倫( Allen)則囊括了前三位。

在這裡，一個大城市的定義為人口超過30萬的城市，一個中等城市是指人口15萬到30萬的城市，一個小城市是人口不到15萬人的城市。

在排名的另一端，新澤西州的紐瓦克市(Newark)、密歇根州底特律市、和俄亥俄州代頓市(Dayton)被評為三個最差的房屋買家城市。房屋價值和抵押貸款上漲等因素是導致這些城市排名不佳的因素之一。

艾倫市在全美法拍屋比例最低的城市中排名第一，而加州的三個城市，分別是奇科(Chico)，聖莫尼卡(Santa Monica)，和桑尼維爾(Sunnyvale)，還有紐約市緊隨其後排第二至第五位。

該研究比較了全美300個不同規模的城市的兩大類指標：「房地產市場」和「可負擔性與經濟環境」。

然後，研究人員對每個房屋市場的吸引力和經濟實力的23個關鍵指標進行了評估。每個指標都以100分制評估，得分為100表示​​最健康的住房市場。

房屋買家首選城市排名

排名    州       城市    評分

1         愛達荷州       博伊西           73.68

2         德州    弗里斯科       72.44

3         堪薩斯州       歐弗蘭帕克    71.69

4         北卡羅來納州           卡里    71.07

5         德州    丹頓    70.51

6         德州    麥金尼           70.23

7         德州    卡羅爾頓       70.02

8         北卡羅來納州           達勒姆           69.67

9         德州    艾倫    69.52

10       印第安納州    韋恩堡           69.51

12       德州    奧斯汀           68.4711       田納西州       默弗里斯伯勒           69.19

13       德州    沃斯堡           68.23

14       亞利桑那州    吉爾伯特       67.99

15       密歇根州       大急流城       67.88

16       科羅拉多州    桑頓    67.58

17       華盛頓州       斯波坎谷       67.12

18       科羅拉多州    奧羅拉           67.11

19       北卡羅來納州           威明頓           66.83

20       科羅拉多州    格里利           66.8

責任編輯：李元

http://www.epochtimes.com/b5/19/9/8/n11506603.htm

美國兩大房貸機構房利美（Fannie Mae）及房地美（Freddie Mac）被華府接管11年，今有望私有化，成為2008年金融海嘯終章之一。華府為繼續支持房地產產業，將對「兩房」實施更嚴格的監管，如提高資本與流動性要求、限制商業與投資活動。

美國財政部周四（5日）發表報告，提出數十項房地產金融改革措施，保護「兩房」免受另一次樓市泡沫影響。報告長達53頁，但未有就私有化提出具體措施，僅提到在不提高貸款成本下，進行私有化。

財政部表示，會與監管部門合作，制定具體令「兩房」財政更穩健的措施；預計私有化需時幾年才完成，並強調目前的房屋抵押貸款不受影響。

結束接管「兩房」是財政部一個長期目標，財長姆欽（Steven Mnuchin）在總統特朗普（Donald Trump）2016年11月贏得大選後曾預告過。反對「兩房」私有化的意見認為，目前體系行之有效，而且未見危機，故無需重組。

姆欽在發表報告前接受訪問，指華府管得太多，有人樂見接管情況再持續多10年或20年，但華府不認同。他強調，華府有義務解決這個問題。

姆欽表示，特朗普政府致力促進房地產金融體系改革，保護納稅人和幫助想買樓的國民。他又指，一個有效和高效的體系亦有助美國維持經濟增長。

報告建議的措施還包括，縮小「兩房」主導市場份額、用5萬億美元為其創造新的競爭對手。

美國爆發次貸危機後，「兩房」面臨破產，於2008年9月被華府接管。財政部透過購買「兩房」的優先股向其注資，總注資金額為1875億美元。

本報記者：鄧燕君

https://inews.hket.com/article/2445973

《華爾街日報》引述最新數據顯示，2019年第2季外國投資者出售美國房地產的金額超越買進金額，為2013年以來首見淨賣出的情況，顯示在美房市周期接近高峰、地緣政治與全球經濟的前景不明情況下，外資對美國商用房地產熱情已開始降溫。

據房地產研究機構Real Capital Analytics資料，海外投資人在2019年第2季售出134億美元美國房產，同期外資買入的美國房產規模達126億美元。

歐洲、加拿大以及一些中國的高知名度投資者為近期最活躍的賣家。Ropes & Gray資產管理事業合夥人波斯楚馬（Matt Posthuma）表示，「目前美國不動產價格非常高，人們認為已經接近房市頂峰。」

外資對美房產的買氣不若以往，反觀這些投資者對美國其他資產類別的興趣有增無減。據美財政部資料，外資在今年6月大舉買進將近640億美元的美股與美債，創2018年8月以來最高。

此現象歸因於外國投資者仍視美國資產為避風港，股票與債券容易買進和脫手，但若經濟衰退來襲，不動產就比較難立即出脫。

https://m.ctee.com.tw/livenews/gj/a98628002019090418021286?area=

美國消費力道強健，是美國經濟表現優於全球的原因之一。不過近來金字塔頂端的富豪，不再花錢如流水，外界憂慮萬一此種狀況往下蔓延，美國經濟可能會陷入衰退。

CNBC 報導，美國中產階級持續掏錢購物，但是富豪卻轉為節制，從房地產到零售業，專攻金字塔頂端的市場，表現最差。今年高檔房市狀況，創全球金融海嘯以來最糟。紐約曼哈頓的房屋銷售，連續 6 季下滑。Redfin 數據顯示，定價 150 萬美元以上的房屋買氣，第二季萎縮 5%。

不只如此，主攻金字塔頂端 1% 族群的零售商，也受創慘重。知名精品百貨 Barney’s 申請破產保護。另一高檔百貨 Nordstrom 營收連續 3 季走低。但是鎖定一般消費者的沃爾瑪（Walmart）和Target，表現優於預期。另外，今年上半，藝品拍賣也出現多年罕見的衰退，蘇富比（Sotheby’s）拍賣營收減少 10%、佳士得（Christie’s）減少 22%。

Moody’s Analytics 首席經濟學家 Mark Zandi 說，美國的消費開支，有將近一半由收入前 10% 的族群貢獻。要是高收入者繼續減少花費，將嚴重威脅到經濟擴張。目前美國消費主力是中產階級，倘若就業成長進一步放緩，失業率提高，中產族群可能會停止花費，導致經濟低潮。

（本文由 MoneyDJ新聞 授權轉載；首圖來源：pixabay）

【大紀元2019年08月29日訊】（大紀元記者徐綉惠洛杉磯報導）根據在線房地產數據公司Zillow的最新調查，洛杉磯地區新進教師須拿出超過85%的收入來付房租。南加州租金、房價居高不下，究竟有沒有「下修」空間？過去20多年，歷經兩次房市崩盤的資深華裔地產經紀們提出對南加未來房市發展的看法與投資建議。

南加房價下走 中低價房仍熱

近日，華人社群熱議「美中貿易戰」波及美國房產，南加房市恐受衝擊，網路也流傳華人「炒房」失利，投資客哀鴻遍野。

從業廿餘年的房地產經紀人JP表示，所有的消息可能都無法辨別真假，可以考慮的是個人條件與立場。他認為「房市」還是需要以地點、價位以及屋況等條件來判斷，很難一概而論。當然概括來說，南加目前的房價是下跌的，但這並非絕對，還是有很多不同的情況。JP說：「以趨勢來講，房價可能會往下走，但華人區的房子抗跌性比較好。好學區價值可能就偏高，中低價位的房子還是很熱的。」

JP表示，買賣房屋沒有一個特定公式，如果投資人抱著「投機」的心態，自己畫了大餅，當獲利不如預期，或投資貶值，也可能是因為自己的準備工作不夠。目前南加還是有許多住屋的需求，例如他的公司在哈崗有間房子，賣家開價八十幾萬，兩天就賣掉了。

在南加執業十餘年，曾任三縣房地產經紀人協會（Tri-Counties-Association of Realtors）理事的Charles Ni在2016年時就預測加州房市將會出現一些調整，因為房地產本來就會有週期變化，不可能一直無止盡的向上攀升。

Charles認為現在南加州房價下修的現象是「健康」的，而且比他預期的降價速度還要慢。他說：「美聯儲降息是一個很大的因素。」因為銀行貸款利率降低，需要住房的人買屋意願更大，投資客也更願意貸款。

高價房不易成交

不過，Charles表示細看各個城市，普遍價格都往下修正。他在「跟著查爾斯到處看房子」的臉書社團放了許多不同地區、房屋類型的介紹，提供買家透明的購屋價錢資訊。他說，目前在亞凱迪亞（Arcadia）、爾灣（Irvine）開價兩、300萬的房子都不容易成交，等待時間比較長，且買主很多都會直接砍價，砍個百分之十很正常。但他也表示不能排除賣主一開始就把價錢開得比較高的因素，但「市場」會考驗價格，房子的確已經不像過去那麼好賣了。

Charles提醒購屋者：「自住不敗」，他認為如果買房是要給自己住的話，就比較不會失敗，因為購屋者一定會撐過這個房價上上下下的波段，他說：「2029以後再回頭看，現在買絕對不會是最高點。」因為購屋需要考慮諸多因素，現在不買，將來不一定會有能力買。他解釋：「貸款的時間點不一樣，市場好了，但可能收入不如預期，中間有很多不穩定的因素。」

Charles表示，亞洲人在美國房地產整體數據約未超過10%，所以人民幣貶值、中國（共）嚴禁資金外流對房市的影響不至於太大。但因中美貿易戰的因素，許多投資人都趨向保守。大經濟的不確定性，讓人們對房市也不是那麼有信心。在一項調查數據中顯示，有50%的受訪者認為現在是「賣房子」的好時機；23-26%的受訪者認為是「買房子」的好時機。

高房價急降是警訊

在南加從事地產經紀三十餘年的唐冠軍表示，南加目前的房市是「低價位房子緩升，高價位房子急降。各學區房也有房價向下調整的現象。」他認為近年美國經濟發展還算不錯，房價價格下修並不意味著房市泡沫或股市泡沫降臨，但他認為「高房價地區開始貶值」是一個警訊，投資人要格外注意市場變化及國際政經變化。

在全美房屋市場表現最差的30個城市中，加州的矽谷、舊金山、橙縣、洛杉磯、聖地亞哥都榜上有名。唐冠軍分析，考量2012至2017年以來加州房價急遽上漲，2018年後加州經濟降溫，加州房價面臨調整壓力並不令人意外。

該報告顯示，2019年第二季度全美房價較去年同期上漲約4.3%至27.96萬美元，但低於2016至2018年，全美房價年平均增長為5.5%，出現下修。據全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）報告，今年第二季度，全美178個城市中有16個房市下跌。加州的核心5區中，矽谷中位房價為133萬美元，跌幅達5.3%；舊金山市中位房價為105萬美元，跌幅達1.9%；橙縣中位房價為83.5萬美元，漲幅為0.6%；聖地亞哥中位房價為65.5萬美元，漲幅為1.6%；洛杉磯中位房價為56.7萬美元，漲幅1.8%。

加州房市投資已到轉折點

唐冠軍表示，從美國兩大建商TOL （Toll Brothers, Inc.）於2018年1月迄今20個月來股價跌幅25%，以及KBH （KB Home）20個月來股價跌幅40%觀察，新屋房市並不樂觀。加州房市已到了投資賺錢、賠錢的轉捩點。

美聯儲自2018年四次升息之後，今年首次降息。唐冠軍認為，今年8月1日美聯儲進行了10年來第一次「預防性降息」。如果美聯儲在未來將利息降至1.375%，美國中低價位的房價，還可以現價支撐一至兩年，不會立即下滑。但若美聯儲不再降息，美國房價2020年會明顯下滑約10%至15%。

因為「降息」對自住或投資買房者來說都是利多，但南加投資者以不會選擇高價位的房屋，主要是以中價位的二手屋市場為主，因為出租後可以攤平保險費、利息、房地產稅，相對較高價房屋承擔較少風險，利潤也較股市、期貨大。◇

責任編輯：張宛

【大紀元2019年08月25日訊】文：李歐・大紀元
東灣房市在今年七月跌多漲少，在傳統淡季中算是不意外。其實，今年中位數房價都在去年底的下跌中苦苦攀爬，在本次刊登的城市裡，有6個與去年同比不漲反跌，跌最深的是聯合市的-17.45%，就算有漲的，幾乎都少於5%，最好的是奧克蘭，昂揚11.86%。總體而言，看得出買家的出價更趨於保守，售價/上市價百分比皆在100%附近遊走，七月或在99%。房市最好的是伯克利和奧克蘭。以下我們分析5個城市，在微觀房市中可以看到不同城市的房市體質。
（數據詳見下面表格與2019東灣房市7月份最新數據（上））

菲利蒙房市：快漲快跌七月微升

菲利蒙（Fremont）在今年房市上顯得漲得快，去得也快，中位數房價從一月谷底反彈到四月，五月就跌了8萬，六月續跌3萬來到112萬。有趣的是，傳統七月的淡季竟然回升了2萬多，但同比去年降了5.86%，雖然平均上市天數延長到26天，但售價/上市價百分比略上升0.1%。在銷售量方面，五月有151個，是一年來最多，不過價格下滑的情況，顯示買家的出價更為謹慎，在價格上不再一味競價。

奧克蘭房市：漲勢好略下修

奧克蘭（Oakland）方面，價格基本從一月67.2萬的谷底，上揚到六月的90萬，七月回落到87.2萬，同比去年漲了11.86%，表現不俗。售價/上市價百分比奧克蘭一直都很「激昂」，過去一年最低也還有103.99%。今年和去年七月的上市天數都是最短的，可見得奧克蘭房市的緊俏程度。今年的銷量，除了年初尚在起步之外，大致都穩穩地維持在250個左右。

海沃德房市：起起跌跌落差小

海沃德（Hayward）方面，房價起起伏伏，七月價格同比略升0.7%，來到72萬，過去一年最低價卻落在今年六月的67.5萬，不過大致都維持在68萬到72之間，最高價出現在去年八月72.58萬。從上市天數看，今年一月曾延緩到46天之久，去年七月和今年六月的19天最短。售價/上市價百分比，除了最低是今年二月的99.58%，從去年十月至今，大約都是100%附近；去年七月反而是相對激烈的105.3%。銷量上今年一月38個最少，六月95個最多，其餘大多維持在八九十之間。

利佛摩房市：緩緩漲後又下滑

利佛摩（Livermore）房市，七月價格82.25萬，同比略少3.8%，過去一年價格區間在85萬至76萬之間。去年十一月到今年一月都是很低迷的狀態，價格皆不足80萬；上市天數維持在四十多天；售價/上市價百分比低於100%。今年房市雖有反彈，卻幅度不大，今年以五月房價83萬最高，也是上是天數最短的22天。銷量在五六七月都接近百個，皆是一年來最多，價格也是今年以來最高價的三個月，不過有下滑趨勢，而且最高價沒有超過去年。

聯合市房市：去年跌深漲勢不足

聯合市（Union City）房市是本次數據中下滑最多的，七月價格87.5萬同比減少17.45%；過去一年最高價是去年的八月109.25萬，最低是也是去年十二月的82萬；從去年十二月之後，價格在起伏中緩慢上揚，今年目前最高是六月的94.77萬。售價/上市價百分比，今年大致維持在100%以上，七月下修到99.81%。上市天數，去年十二月是最多的46天，今年四月僅有16天，原因出現在供給量不足，也導致售價/上市價百分比較高。從今年五月後，上市量翻倍增加後，價格又略有下跌。#

東灣房市：菲利蒙（Fremont）獨立房市場銷售狀況摘要
· 7月份期間新上市的獨立房屋共有205棟。（6月：200）
· 7月份期間售出的獨立住宅共有116棟。（6月：132）
· 7月份的中間售價高達114萬3,750美元。（6月：112萬美元）
· 獨立家庭住房平均上市26天後售出。（6月：22天）
· 7月份的平均售出價格為平均上市標價的100.43%。（6月：100.31%）

東灣房市：柯斯特谷（Castro Valley）獨立房市場銷售狀況摘要
· 7月份期間新上市的獨立房屋共有63單位。（6月：46）
· 7月份期間售出的獨立住宅共有47棟。（6月：33）
· 7月份的中間售價高達92萬美元。（6月：91萬美元）
· 獨立家庭住房平均上市23天後售出。（6月：17天）
· 7月份的平均售出價格為平均上市標價的101.66%。（6月：100.28%）

東灣房市：海沃德（Hayward）獨立房市場銷售狀況摘要
· 7月份期間新上市的獨立房屋共有137單位。（6月：121）
· 7月份期間售出的獨立住宅共有83棟。（6月：95）
· 7月份的中間售價高達72萬美元。（6月：67萬5,000美元）
· 獨立家庭住房平均上市22天後售出。（6月：19天）
· 7月份的平均售出價格為平均上市標價的102.14%。（6月：101.37%）

素有「小瑞士」之稱的核桃市（Walnut），房地產市場高溫不減，100萬元以下的房屋銷售持續走穩。

當年以盛產核桃而出名的核桃市，今年將迎來60歲生日。方圓8.9平方哩，丘陵起伏，馬道蜿蜒，綠影扶疏，多次進入全美「最適宜居住城市」前百強，其優良學區更是為整個城市的房地產錦上添花。當地房地產也號稱是聖蓋博谷（San Gabriel Valley）「抗震抗跌」能力最強的城市之一，即便房地產市場劇烈震盪，通常也難以翻動該地區的價格指標。

「100萬元以下的房子，到目前爲止還是相當暢銷」，東區地產經紀成薇表示，核桃市九成以上都是獨立屋；城市屋（Townhouse）、康斗（Condo）和公寓（Apartment）不到10%，近年平均房價60至70萬元，在東區算是價位較高的城市，但市場交易暢旺。

成薇表示，因爲種種原因，目前核桃市150萬元以上的房子銷路並不好，但80至100萬元的房子基本上是供求平衡，基本上是出一棟賣一棟。核桃市60至70萬元的房價，通常可以買到三房兩浴、1500平方呎左右、地大6000平方呎左右的獨立屋。

「學區好，治安好，環境好」，通常是買家選擇遷居核桃市的主要原因，Appreciation Prooerities Inc.創辦人和房地產經紀孫斯陶表示，雖然從去年開始房地產利率調到最近十年的新高，高達4.8%至4.9%，使得各地的房屋成交率受到相當大衝擊，但核桃市中間價位的房屋成交率依然穩中有升，表現出相當的房價抗震力。最近三年，核桃市的房屋升值大約在5%左右。

孫斯陶表示，核桃市最近十多20年新建不少3000平方呎以上大房子，價位也較高，在高利率的影響下一度受到衝擊，成交疲軟。不過他表示，最近聯準會調低利率，房屋成交量開始從低谷反彈，二手房簽約量上揚。核桃市房屋以自住爲主，轉手率不高，投資房相對較少，投資較爲安全。而近年不少公司遷往工業市、安大略和内陸帝國等地，一些公司甚至從佛羅里達搬家到東區，很多人都慕名遷居核桃等地，使得房地產價格和成交量都有很好的支撐。

資深地產經紀唐冠軍表示，以核桃的三處住宅為例，30年漲幅達四倍至八倍，而這只是房屋淨值的漲幅。30年前核桃市的一處房屋僅售10萬元，買家只需拿出1萬元的頭期款即可。

https://www.worldjournal.com/6460963/article-%E6%A0%B8%E6%A1%83%E4%BD%8F%E5%AE%85%E6%8A%97%E8%B7%8C%E5%BC%B7-%E7%99%BE%E8%90%AC%E5%85%83%E4%BB%A5%E4%B8%8B%E9%8A%B7%E5%94%AE%E7%A9%A9%E5%AE%9A/?ref=%E5%A4%A7%E9%A6%96%E9%A0%81_%E6%B4%9B%E6%9D%89%E7%A3%AF

     美國全美不動產協會(NAR)公布, 七月二手樓銷售按月增長百分之2.5, 以年率計, 有542萬間, 多過市場預期的539萬間. 按年增加百分之0.6.
        銷售價格中位數28萬美元, 按年上升百分之4.3.
        以地區劃分, 西部地區銷售上升百分之8.3, 中西部地區上升百分之1.6, 南部地區上升百分之1.8. 東北地區下跌百分之2.9.

報導說，灣區九縣中的八縣，7月份房價都下跌；八個縣包括了矽谷主要所在的聖他克拉拉縣、矽谷北邊的聖馬刁縣、舊金山和矽谷東邊的康曲柯士達和阿拉米達兩個縣。7月唯一房價沒跌的是北灣的蘇拉諾縣，這個縣房價是九縣中最低，當灣區房價上升時，它最後才升，當房價下跌時，它最後才跌。

加州房地產經紀協會(CAR)的資料顯示，灣區九縣整體的7月份房價中位數，比去年同期跌3.1%，比去年5月的最高點下跌9.5%；7月份的房價中位數，已回復到2017年6月的水平。

CAR的報告說，雖然房貸利率處於極低水平，矽谷和舊金山又有IPO熱製造的科技新貴，但是過去數年不斷上升的房價，使大多數家庭都無法負擔，導致房市轉冷，房價下跌，泡沫開始破滅。

舊金山7月的房價中位數是153萬元，比去年同期下跌3%，比2018年2月的最高點跌了9.2%，現在的中位數已回到2017年10月的水平。

位於舊金山和矽谷之間的聖馬刁縣，7月房價中位數是156萬元，比去年同期下跌3%，比2018年4月最高點下跌11.7%，現在的中位數已回到2017年10月的水平。

矽谷所在的聖他克拉拉縣，7月份房價中位數是128萬元，比去年同期下跌3.9%，比去年4月最高點下跌10.8%，現在的中位數已回到2017年12月的水平。

https://udn.com/news/story/6813/3997528?from=udn-catelistnews_ch2

【大紀元2019年08月16日訊】（大紀元記者漢民亞特蘭大編譯報導） 從2008的經濟大衰退以來，亞特蘭大地區的大型旅館興建的腳步就開始放緩。然而，現在美國正經歷的幾乎是有史以來最長的經濟持續成長期，亞特蘭大的旅館業者放手一搏。據《亞特蘭大商業紀事報》上週報導，目前在亞特蘭大地區，同時有130個旅館興建工程正在進行之中。
亞特蘭大現在的旅館興建熱潮在全美排名第五，僅次於紐約、達拉斯、洛杉磯、和休士頓。這130家旅館的房間總數高達17,000套。旅館興建工程大多分布於亞特蘭大市中心，勇士隊棒球場周邊的Cumberland-Galleria商業中心，人口密集的谷內郡，時尚的鹿頭區(Buckhead)，以及沿著GA-400公路往北的富裕的羅斯威爾(Roswell)，科技城阿爾法瑞塔(Alpharetta)，和人口高速成長的卡明(Cumming)等地方。

旅館工程中規模最大的，應屬在市中心與大型展覽館Georgia World Congress Center連接在一起的Signia Hilton，有975間房，主要針對參加展覽館大型活動的旅客。不過，這些新的旅館大多屬於精品旅館(boutique hotel)的概念，規模較小但是均有其設計裝潢或是服務的特點。很多較為講究的出差或旅遊人士，現在偏向於挑選這類精品旅館而迴避傳統的大型連鎖旅館。精品旅館提供的特殊體驗，是他們出遊的重點之一。

在都會區北面的科技城阿爾法瑞塔的最新時尚商場Avalon內的the Hotel at Avalon，就屬於新興的精品旅館，其實它是屬於萬豪(Marriott) 酒店旗下的Autograph Collection精品系列，但是在旅館內外均不易看到萬豪的標誌。趁著這個勢頭，就在the Hotel at Avalon以東一英里之處的阿爾法瑞塔市中心，也正在興建一個稱之為the Cotton House Hotel的小型精品旅館。

同時有這麼多新的旅館興起，是否有過熱的風險？豪華旅館開發公司Stormont Hospitality Group的總裁吉姆˙斯多蒙(Jim Stormont)在發給《亞特蘭大商業紀事報》的電子郵件中說:「與其像有些人說的，我們的旅館太多了，還不如說我們拆的還不夠快。」他認為亞特蘭大現在正處於旅館轉型期，越來越多的旅館趨於小型化和精品化。旅館業研究公司CBRE Hotels的資深總監馬克˙伍德沃斯(Mark Woodworth)也說:「旅館客人想要看到與30或40年前不一樣的新旅館。」伍德沃斯說，在都會區的許多地方旅館都相當老舊，而在亞特蘭大經濟快速成長之下，許多開發商正在奮起直追。

然而，並非所有的業界人士都對此持樂觀態度。旅遊業諮詢公司Horwath HTL的總監保羅˙布雷斯林(Paul Breslin)則認為:「我們必須當心…太多及太快[的旅館開發]有可能反而帶來破壞效果。」

責任編輯：蘇淮

http://www.epochtimes.com/b5/19/8/16/n11456601.htm

【大紀元2019年08月16日訊】（大紀元記者高強編譯報導）達拉斯地區北郊的布蘭諾（Plano）市最近登上全美最佳的購房城市名單，名列第五。

根據財務科技公司SmartAsset的研究人員通過比較全美各城市的住房成本、公寓租金和收入情況而進行的年度調查，布蘭諾在2019年度的全美最佳購房城市名單中排名第五，該研究測量的因素包括房屋價值的變化、租金的變化、住房支出成為負擔的房主百分比，住房支出佔家庭收入的百分比以及平均有效房產稅率。

其中加州的弗里蒙市(Freemont)和內華達州里諾市(Reno)佔據了今年最佳購房市場名單的頭兩位。

而布蘭諾獲得高分的原因是該市的家庭收入較高。

「住房支出中位數僅為布蘭諾平均工資中位數的18％。」SmartAsset分析師表示：「這是我們研究的城市中的表現最佳的，這表明​​ 如果你在布蘭諾找到一份工作的話，那麼你很有可能在那裡是買得起房子的。」

「另外只有19％的布蘭諾居民因住房支出而造成負擔。」

儘管近年來布蘭諾的住宅成本大幅攀升，但該市在這份報告中得分仍很高。

根據SmartAsset的報告，從2013年到2017年這五年間，布蘭諾的房屋價值增長了45％，同期租金也上漲了22％。

在達拉斯地區的城市中，排名較前的還有嘉倫市(Garland)，該市在最佳購房城市名單中排第19位。歐文市(Irving)則排在第21位。

責任編輯：李元

特朗普政府週一宣佈了一項新政策，如果已經在美國的移民使用醫療補助、食品券或住房援助等公共福利，他們將無法獲得永久居留權或公民身份。

美國公民及移民服務局(USCIS)代理局長肯•庫奇內利(Ken Cuccinelli)宣佈，“公共負擔不予受理”的規定將鼓勵“那些尋求來美國或留在美國的人自力更生、自給自足” 。

新政策將於2019年10月15日生效。根據規定，公共負擔是指在任何36個月內，領取一項或多項指定公共福利超過12個月的個人。在一個月內領取兩種不同的福利，計算為兩個月。

庫奇內利說，美國政府希望避免出現這樣的情況，即那些正在調整自己身份的人將來會依賴於公共福利。

他在白宮的新聞發佈會上說:“公共負擔不予受理是具有前瞻性的，它可以用來判斷一個人是否可能在未來的任何時候成為公共負擔。”

庫奇內利還說，這項規定不影響以人道主義為基礎的針對難民和政治庇護的移民項目，而且還包括對人口販運受害者和家庭暴力受害者的豁免。這些類別的豁免由國會授權。

他說，這項規定也不影響親屬移民，因為給家庭成員提供綠卡擔保的公民，已出示過一份“經濟擔保書”，證明他們能夠提供經濟資助。

根據現行移民法，美國國會規定，合法的永久居民，也就是綠卡持有者，在獲得綠卡的頭五年裡，只能以成為“公共負擔”為由被驅逐出境。國會表示，移民只能根據綠卡獲得前的情況成為“公共負擔”。

這方面的一個例子是，一名健康的合法永久居民發生車禍，需要政府援助。他不會因成為“公共負擔”者而被遞解出境。

一些移民還可以通過州醫保交易所獲得醫保覆蓋，但尚不清楚聯邦政府是否會在新規下考慮這一點。某些非公民有資格獲得“食物券” (SNAP)。

移民團體已經在抗議這項新規。紐約移民聯盟(New York Immigration Coalition)是一個由200多個組織成員組成的倡導團體，聯盟將其稱為“排外和階級偏見”，並承諾將與之鬥爭。

https://www.voacantonese.com/a/us-immigration-1st-upd-20190813/5040025.html

原文網址: 美國租賃市場引外資注意　近5年持有量增近6600億...二線城市最受歡迎 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1490566#ixzz5wO96KoyV 
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