不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

關鍵字：美國房產﹑小型投資者﹑starter-home﹑房產雲

原文網址: 美房產市場小型投資者增多！11.3%創20年新高　買入「起步房」更有保障 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190629/1475877.htm#ixzz5sK6ubwgw 
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國際中心／綜合報導

好萊塢影星布魯斯威利（Bruce Willis）與妻子艾瑪（（Emma Heming））結婚10年感情依舊甜蜜，但他們最近決定出售在紐約郊區的豪華莊園，帶著女兒搬回西岸。這座莊園佔地約8公頃，主要的別墅就有252坪大，還有另外3間獨立的木屋，裡面還有私人菜園，讓他們可以過著「從農場到餐桌」的生活。布魯斯威利說，「這裡毫無缺點，我女兒還希望能像《天外奇蹟》一樣，把房子綁上氣球跟我們一起飛回加州。」

這座位在紐約州貝德福德角（Bedford corner）的莊園，是布魯斯威利夫婦在2014年以1200萬美元（約台幣3億7296萬元）買下，距離紐約曼哈頓的車程只要1小時，如今他們欲以1295萬美元（約台幣4億元）售出。布魯斯威利在聲明中指出，由於夫妻倆決定搬回加州定居，這裡唯一的缺點就是離加州太遠了，「我的小女兒還說，希望能像《天外奇蹟》一樣，在房子上綁滿氣球，讓它跟我們一起飛回加州，我只能說，若能這樣就太好了。」

▲布魯斯威利一家人感情非常好。（圖／翻攝自IG／Rumer Willis）

根據房地產公司的資料，這座莊園佔地約8公頃，主要的別墅有252坪大，裡面除了有5間臥室以外，還有遊戲是、多媒體電影房以及酒窖。另外還有3個獨立的木屋，作為接待客人、工作人員還有辦公空間。布魯斯威利說，這樣可以讓朋友與其他家人有更多的相處時間。

另外，莊園內還有一個菜園，讓夫婦倆可以享受「從農場到餐桌」的日常生活。布魯斯威利表示，「我永遠不會忘記，我的孩子們第一次收成親自中的蔬菜時，驕傲又開心的樣子。」

原文網址: 佔地8公頃！布魯斯威利豪華莊園出售中...要價4億　坦言「這房零缺點」 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190630/1475142.htm#ixzz5sK2aacAb 
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【大紀元2019年06月27日訊】（大紀元記者李容真西雅圖綜合編譯）近年來，西雅圖都會區的房價增速一直居全國主要城市之首。但是自從去年下半年以來，情況有了變化。根據標準普爾公司（Standard & Poor’s）剛剛公布的4月份凱斯-席勒（CoreLogic Case-Shiller）全國20個主要城市的房產價格指數，西雅圖地區的房價出現了停滯不前的局面，與去年4月份相比，漲幅為零，是列入統計的各大都市中唯一沒有出現上漲的城市（凱斯-席勒指數滯後1個月）。
另據西北地區房地產業者協會（Northwest Multiple Listing Service）不久前發布的最新數據表明，與2018年5月相比，西雅圖都會區房產的中位數價格（median price）下跌了5.4％，降至784,925美元。在一些較為昂貴的社區，同比下滑幅度更大。在Capital Hill地區，中位數價格下跌了6.2％，降至984,000美元。在巴拉德（Ballard），下跌7.8％，降至785,000美元，在貝爾維尤（Bellevue），下跌了12.4％，降至902,000美元。這主要是由於房價超過了一般市民的購買力，房產的銷售速度開始低於房源的增速，使得賣家無法再像過去那樣輕易出手自己的房產。不過夏季一向是房產銷售的旺季，同時30年期抵押貸款固定利率正處於去年以來的低位，房地產業者期望那些以前在競標大戰中敗下陣來的買家能夠重出江湖。

與之相反，西雅圖周邊地區的房地產市場則是一片繁榮景象。金郡以東的Kittitas郡和Chelan郡房產的中位數價格分別比去年5月上漲了6%和4%，達到375,00美元。

更東邊的Douglas郡則出現了23%的漲幅。與西雅圖一水之隔的Kitsap郡的房產中位數價格比去年5月上漲了近7%，達到385,000美元。目前最火的是西雅圖以南的皮爾斯郡，尤其塔科馬市的房產市場。這是由於該地相對低廉的房價。其房產的中位數價格為370,000美元，吸引許多來自西雅圖的買家紛紛湧入。

房產中介公司Redfin在塔科馬的一位經紀人Ellen Campion表示，她的很多顧客都是因為在西雅圖競爭不過那些科技大公司的高薪僱員，因而不得不南下。根據西北地區房地產業者協會的統計數字，在剛剛過去的5月，塔科馬市場上售出的房產中有近半數的成交價高於最初標價。這個比例大大超過西雅圖同期的38%和全國同期的平均24%。目前塔科馬房產的銷售周期只有區區8天，現有的房源數只相當於當地市場1-2個月的銷售量。在更南邊包括首府奧林比亞的Thurston郡，與去年5月相比，房產的中位數價格上漲了11%，達到345,000美元。

周邊地區房地產市場的興旺，說明西雅圖蓬勃發展的經濟依然在產生強大的輻射效應，這種效應正在向更加邊遠的地區延伸。

從房地產市場總體形勢來看，以西雅圖為核心的金郡地區出現了價格下降的勢頭，根據西北地區房地產業者協會的統計數字，5月份金郡房產的中位數價格為700,000美元，低於去年同期的726,275美元。

但是整個市場依然呈現賣方市場的格局。根據現有數據，金郡、南邊的皮爾斯郡和北邊的Snohomish郡的房源數都只相當於當地市場1-2個月的銷售量。一般認為房源數應該達到市場6個月的銷售量，才會在供求之間保持平衡。

儘管各地房產市場情況不一，但是有一點是相同的。就是400,000美元以下的房產始終是大眾的最愛。一位西雅圖的房產經紀人Danae Goss 講了這麼一個故事。她代理的一處位於西雅圖以北Lynnwood市的房產，有3室2衛，1,450平方英呎，價格不到400,000美元，吸引了18位買家競標，其中有6位願意以全額現金交易。她感慨的說：「人們需要安家，但是400,000美元是他們負擔能力的上限，所以不得不離開西雅圖北上。」

責任編輯：舜華

洛杉磯縣的房屋市場曾是全國買房競爭最為激烈的市場之一，但房市網站Realtor.com的資料顯示，如今買家在該縣占上風，在全國買家市場排名中，洛杉磯縣位居第六。

洛杉磯與房市曾經白熱化的達拉斯和納許維爾一樣，現在有大批房屋上市求售，與一年前相比，房屋的庫存增加了23%至25%，這意味買房的競爭降低、有更多的房屋選擇和買主可能以低於求售價買到房子。

Realtor.com網站的首席經濟師丹妮·哈爾(Danielle Hale)說，過去數年由於房屋的庫存降至最低紀錄、需求旺盛導致買家競爭激烈和房價飛速上漲，美國的房市一直是賣家吃香，但如今在部分大都會地區卻出現了相反的趨勢。

為何會轉成買家市場?由於經濟增長減緩和物價上漲失控，洛杉磯的房市已不再是買家的競逐場，達拉斯和納許維爾也一樣，房價上漲已到了不能繼續維持的境地。

Realtor.com研究了對買房人最友善的十大都會地區，均為上市求售的房屋累積速度快於售出的房子，其中最典型的是紐約州的首府奧伯尼(包括附近的Schenectady與Troy兩市)，位居十大都會買家市場的榜首。奧伯尼地區待售房屋的庫存量超過六個月，比一年前增加了31%。

大芝加哥地區和德州的聖安東尼奧緊隨奧伯尼之後，分別位居十大都會榜的第二和第三。佛州傑克森維爾排名第四，加州河濱縣-聖伯納汀諾縣第五，洛杉磯縣第六，羅德島州普羅維登斯、達拉斯、納許維爾和佛州坦帕，分居第七、八、九、十名 。 

哈爾說，在這些都會地區，待售房屋與買主期待之間的差異，導致需求降溫和銷售表現平平，而隨著房屋庫存繼續增加，這些地區的買主將有更多的選擇，最終有更多壓低價格的定價力。

https://www.worldjournal.com/6330987/article-%E5%BE%85%E5%94%AE%E5%B1%8B%E5%A2%9E-%E9%80%99%E4%BA%9B%E5%A4%A7%E5%9F%8E%E6%88%90%E8%B2%B7%E5%AE%B6%E5%B8%82%E5%A0%B4/

【大紀元2019年06月07日訊】（大紀元記者高強編譯報導）與一年前相比，四月份達拉斯的房價僅上升了2.68％。這比全美升幅3.6％還要低。不過沃斯堡地區的房價卻上升了5％以上，是全德州所有主要城市中同比升幅最大的一個。
而在全美範圍內，經過數月的房價升值放緩後，四月份房價上升步伐有所加快。

CoreLogic首席經濟學家法蘭克•諾薩夫特(Frank Nothaft)在報告中表示：「三月至四月的房屋銷售增長有助於逆轉近期房屋價格同比增長的放緩。抵押貸款利率比一年前低0.6個百分點，人們收入在增加，這提高了買家的負擔能力。然而，低價位住宅的房價增長仍然是幅度最大的，這限制了首次購房者的住房選擇。」

全美房價升幅最大的是在拉斯維加斯地區，房價比2018年四月升高了7.6％。

據CoreLogic稱，在德州的各大都市地區中，休斯頓地區的房價上升3.37％，聖安東尼奧的房價格上升了4.09％，奧斯汀的房價則上升3.6％。

即便是自去年以來房屋升值有所放緩，但CoreLogic表示，包括達拉斯-沃斯堡在內的超過40％的美國房屋市場被估值過高。

分析師預計全美房屋價值在明年將上漲4.7％。

在2019年的前四個月，由北德州房地產經紀銷售的單戶房屋的平均銷售價格僅比去年同期高出2％。而該地區的房屋銷售量比2018年的同一期間反而下降了1％。

責任編輯：李元

http://www.epochtimes.com/b5/19/6/7/n11306373.htm

亞馬遜CEO貝佐斯最近以大約8000萬美元的價格買下了紐約曼哈頓一棟大樓內的三套公寓，包括一套頂層公寓和下面的兩套公寓。
這三套公寓位於曼哈頓第五大道212號一座始建於1912年並經過翻新的新哥特式建築內，俯瞰麥迪森廣場公園。其中的頂層公寓面積達1萬平方英尺，分成三層，有五間臥室，五間浴室和三間化粧室，還有5700平方英尺的室外露台。
另外兩套公寓今年5月被貝佐斯以2845萬美元的價格購得，如果他將來把這兩套公寓與頂層公寓打通，不會令人感到奇怪。
目前尚不清楚貝佐斯最終為這套頂層公寓支付了多少錢，因為此次購買的記錄尚未公開。但根據最近的標價（比原價低得多），貝佐斯應該是得到了折扣，得益於紐約豪宅市場的疲軟。
這套頂層公寓最初在2017年11月以7380萬美元的價格掛牌出售，一年後降至6280萬美元。四個月後，即2019年3月，要價進一步降至5800萬美元，較最初的要價降了21%，兩個月後賣家與貝佐斯簽署了購房合同，最終售價可能更低。
這一折扣符合紐約豪宅市場近期的疲軟趨勢。據房地產仲介機構稱，此類房產現在通常會折價15-35%出售。貝佐斯購買這些公寓是在亞馬遜決定棄建紐約第二總部近四個月後。房地產評估公司Miller Samuel的總裁米勒表示，他對這位全球首發購買紐約房產並不感到奇怪。他說：「即使沒有長島，亞馬遜在這裏仍有很大的影響力。紐約是貿易聖地，他不在這裏出現才讓人感到奇怪。」

【大紀元2019年05月31日訊】（大紀元記者周鳳臨綜合報導）5月30日由CoreLogic釋出的一份最新的報告顯示，舊金山灣區4月房地產市場，明顯變得不活躍，房價與之前持平，銷量下跌。
CoreLogic公司整理的數據顯示，舊金山灣區4月二手房交易中位價格為90萬美元，與2018年同一個月持平。

舊金山灣區9縣區域，4月二手房的銷量則與1年前相比下跌了7%。

核桃溪（Walnut Creek）的房地產經濟人瑪格麗特．嘉伯-蒂特爾（Margaret Garber-Teeter）表示，主要還是與地址有關。她還表示，房產銷售是否興旺，當然還與價格、房子的狀況等有關。

嘉伯-蒂特爾表示，一幢品質良好，價格位於合理區間的房子，可能會有多人出手意圖購買；而那些要價過高，狀況普通的房子則很難遇到這種情況。

根據CoreLogic的報告，4月售出的二手房，與2018年4月相比，在灣區9縣中有6縣出現價格疲軟。

南灣房地產公司Sereno Group的勞費爾（Roxy Laufer）表示，房地產市場庫存有所增加，要更長時間才能出手。勞費爾表示，現在的情況是，買家不急著出手，他們有更多選擇。

灣區9縣中，聖塔克拉拉縣（Santa Clara County）、阿拉米達縣（Alameda County）、康特拉科斯塔縣（Contra Costa County）、馬林縣（Marin County）、舊金山縣（San Francisco County）和索諾瑪縣（Sonoma County）二手房交易的中位價格出現下降；僅在聖馬刁縣（San Mateo County）、納帕（Napa）和索拉諾（Solano）3縣，二手房交易中位價格有所上漲。

Sereno Group的房地產經紀人凱文．斯沃茲（Kevin Swartz）表示，這令人感到吃驚。斯沃茲表示，在桑尼維爾（Sunnyvale）及周邊城市，2018年房地產價格漲得太猛，令許多買家卻步。

根據斯沃茲觀察，許多買家在2018年年底的幾個月看了房，但他們並未出手。斯沃茲稱，這是一個價格調整的過程，目前房地產市場並不具有競爭力，買家在觀望，看價格是否會進一步下降。

在聖塔克拉拉縣、索諾瑪縣、康特拉科斯塔縣，4月房地產交易量與2018年4月相比，出現了2位數的下滑。

而房地產價格下降幅度最大的是聖塔克拉拉縣，中位價格下降高達7.7%，CoreLogic的報告顯示。

位於利弗莫爾（Livermore）、普萊辛頓（Pleasanton）的Realty One Group房地產公司老闆威爾．多爾里西（Will Doerlich）表示，對於房地產市場來說，利率仍然很好，經濟在強勁發展、失業率非常低，現在的狀況是，買家、賣家在談判桌上勢均力敵。目前的背景是，舊金山灣區9縣的經濟仍然非常強勁。包括4月在內的前12個月內，舊金山灣區新增工作2.5%，遠超加州1.6%的年增長率。

多爾里西表示，現在的房地產市場更為平衡，既非買家市場，亦非賣家市場，而買家可能還有稍許優勢。多爾里西稱，由於房地產市場庫存增加，買家選擇度更多，可能會花更多時間進行選擇，有的等了18個月，甚至更長時間才出手。

斯沃茲表示，在那些熱門的地區，一幢狀況良好的房子價格仍然會堅挺。他表示，買家不太願意買那種還需要裝修的房子，他們希望廚房、衛生間是新的，而多數賣家不願出售前花錢去裝修，寧願降低一些價格。◇

（此文發表於1240E期舊金山灣區新聞版）

http://www.epochtimes.com/b5/19/5/31/n11291487.htm

【大紀元2019年05月31日訊】週三（5月29日）晚上，保護加州租戶的AB1482提案通過了眾院，將送往參院審議，因為租戶權益倡導者同意作出大幅讓步。

修改後的提案將只實施三年，規定加州房東每年的房租增長不得超過7%+房屋通脹，通脹部分參考聯邦政府設定的消費者物價指數（CPI）。依照這種算法，如果該提案去年實施， 加州房東則最高可調漲房租9.7%。

該房租封頂規定將不適用過去10年間開發的房屋，也不適用擁有10套以下獨立屋的房東。

AB1482必須在9月中前通過州參眾兩院。該提案的發起人、加州眾議員丘信福（David Chiu）說，加州房價飛漲，許多租客遭到驅逐。據加大伯克利分校公平與包容社會哈斯研究所（UC Berkeley’s Haas Institute for a Fair and Inclusive Society.）的分析，加州租客中超過一半（約950萬）都感覺不堪重負，至少要花30%的收入支付房租。

週三，一個配套提案AB1481未能在議會進行表決，該提案禁止房東在沒有理由的情況下驅逐房客。該提案要求房東書面提供驅趕租戶的理由（必須在租客住滿1年後），並允許租戶在被驅逐前解決問題。如果租客不支付房租、出現滋擾或類似行為，房東仍然可以驅逐租客。

AB1481規定，如果房東自己想入住該房產、想改造房子或有其它非租客錯誤的原因，而尋求驅逐房客，則房東大多情況下須提供搬遷補助。不過，該提案也不適用擁有10個獨立屋以下的房東。

AB1481必須在本週五前獲得眾院通過，移往參院。

房東組織以及加州房地產經紀人協會堅決反對AB1482和AB1481。去年他們捐助8000萬美元大力推行的運動，成功阻止了一項房租控制提案的過關。該提案允許城市和縣實施更嚴格的措施，以控制房租增長。這些反對團體說，嚴控房東漲房租只會打擊開發商的建房動力。而AB1482的反對者也持同樣的理由。

http://www.epochtimes.com/b5/19/5/30/n11290841.htm

前兩集《HOUSE GOING》參觀過馬里布星級豪宅，也看過南加大（USC）附近投報率達10%的出租屋。為照顧年輕首購族需要，在這集節目內，首屆香港小姐冠軍孫泳恩到洛杉磯新潮地區高地公園（Highland Park），發掘CP值高、不到50萬美元（約1,575萬元台常）的公寓，還私人傳授首購的錦囊妙計！
 
華人在洛杉磯置產，總離不開626地區聖蓋博谷（San Gabriel Valley），使該處房價水漲船高。很多想置產的年輕人負擔不起高房價，只好往東發展，甚至搬到偏遠的奇諾（Chino）﹑科洛納市（Corona）等新發展城市，與牛群做鄰居之餘，每天塞車上班更是令人氣結。
 
事實上，洛杉磯市中心與帕薩迪納（Pasadena）之間、鄰近110公路，不少舊城區整建。其中，最引人注目的高地公園（Highland Park）內Figueroa大街，幾年開設了不少新潮咖啡店﹑餐廳﹑酒吧，加上有輕軌列車金線（Gold Line）連接，逐漸成為年輕族群新落腳地。
 
在110公路另一邊的蒙特利山（Monterey Hills），興建了不少價格相宜的住宅大樓。孫泳恩參觀位於一樓、樓齡37年的住宅，該房子兩年前大翻新，設兩房兩浴及寬闊陽台，面積1,047平方呎，以47.5萬元（約1,500萬元台幣）放售。房屋代理Nicole Han表示，開放日人流興旺，收到不少出價，最後在一個月內以49.9萬元（約1,573萬元台幣）成交。
 
孫泳恩指，雖然美國整體房地產市場有放緩跡象，但在洛杉磯、50萬元以下的房子仍然非常搶手，差不多一上市就會被搶購。這次參觀的公寓交通方便，惟學區不太理想，對沒有生育計劃的年輕人或二人家庭較有吸引力。
 
美國置產成本雖然較低，但有很多微末枝節需要細心留意。如首次置產申請銀行貸款，孫泳恩建議先取得銀行貸款預先批准信 （Pre-approval letter），有了預算才看房。一般來說，頭期款相當於房價20%，買家還要預備房價約1%至2％的資金，支付交易費。
 
成為屋主後，除了每月償還貸款和利息，也要注意房屋保險﹑每年物業稅等支出。如果購買公寓（condo）或聯排屋（townhouse），每月還要付管理費，一般約300元（約9,500元台幣）；另外要向管委會查詢修繕準備金是否充足，否則將來出現維修翻新項目，業主有機會再掏錢維修。
 
挑好合心意房子後，倘若屋主接受出價，買賣雙方可以訂下臨時購屋合約。孫泳恩提醒，買家可以在合約中加設附帶條件（Contingency），例如是土地權、驗房﹑貸款是否批核等，只要其中一項不通過，買家都可以取消合約並取回訂金，以保障買家權益。（張紫茵／洛杉磯報導）

公寓面積1,047平方呎，設兩房兩浴。張紫茵攝

全屋兩年前大翻新，住客可隨時入住。張紫茵攝

廚房使用電磁爐，方便打理。張紫茵攝

仲介Nicole（左）表示，開放日看屋人潮多，業主收到不少出價。張紫茵攝

一樓陽台寬闊，可以邀請三五知己回來派對。張紫茵攝

孫泳恩提醒，買家可以在合約中設附帶條件（Contingency）。張紫茵攝

公路另一邊就是高地公園，是洛杉磯最新潮社區。張紫茵攝

 

 

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190530/1572864/rtn/%E3%80%90HOUSEGOING%E3%80%91%E9%A6%96%E8%B3%BC%E6%97%8F%E7%A6%8F%E9%9F%B3%EF%BC%8150%E8%90%AC%E5%85%A5%E6%89%8B%E6%B4%9B%E6%9D%89%E7%A3%AF%E6%96%B0%E6%BD%AE%E5%85%AC%E5%AF%93

 

2019-05-28 14:26世界日報 編譯組／綜合報導

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過去幾十年來，南加州房價居高不下，但若考慮到目前歷史新低的抵押貸款利率來說，本世紀典型支付貸款的費用上漲速度，卻沒有比收入上升速度來得快。

相比上一次房屋衰退時期，當時逢低買屋的買家是大膽的，當經濟和房地產市場不穩定時，買家需採取行動，更不用說經濟衰退後，銀行貸方不願與沒有任何穩固收入和原始信用紀錄者進行交易。

然而，因當地就業人數自經濟衰退後不斷增長，自2011年以來，買屋市場競爭更加激烈。

根據CoreLogic房屋價格指數和工資分析得出的數據顯示，過去五年中，洛縣與橙縣收入增長16%，遠低於貸款支付額的37%增長。內陸帝國薪資上漲13%，也遠低於買家支付貸款金額41%的上升幅度。

然而，本世紀貸款利率下滑。根據美國聯儲會統計，2018年第三季度，30年固定利率平均為4.57%。這些利率從五年前相比略有上升，當時為4.44%。但相較2008年市場泡沫時貸款利率6.25%，2003年利率則為7.01%卻低得多。

若考慮貸款利率，與十年前市場前期價格巔峰相比，洛縣-橙縣在這十年時間，收入增長了25%，而同一時間內，房貸支出費用僅增加21%。內陸帝國工資上漲19%，房貸支出增加17%。

若從上一次房屋泡沫初期2003年相比，洛縣／橙縣收入增加50%，相比之下房貸支付費用增加56%。內陸帝國勞工平均工資上漲41%，而房貸支付費用增幅為29%。

這些數據不由得給加州人帶來一個醜陋的事實，創造可負擔的適用住房，難道還需再來一次房屋泡沫化的危機才能達成嗎？

https://udn.com/news/story/6813/3838845

紐約市曼哈頓第五大道與布魯克林的金店面近來租金走軟，空置率攀高。

■Global retailers once seemed to pay whatever it took to lease space on Manhattan's Fifth Avenue.That doesn't appear to be the case anymore.

曼哈頓第五大道附近有許多著名景點，是吸引全球消費者的著名購物地點。由於能彰顯品牌地位和發揮強大行銷效果，即使租金再高昂，許多商家就算把賺來的錢也不夠交店租也搶著要進駐。但隨著電子商務崛起，連強如第五大道店面也受衝擊。

在電商興起後，不但打擊走大眾化路線的購物中心買家，現在就連第五大道這樣頂尖的購物區也感受到壓力，許多時尚品牌已經或準備撤出這個原先被許多精品品牌視為零售業的殿堂。

電商興起 購物中心落寞

同時，紐約房地產委員會（REBNY）兩年一度的《布魯克林零售報告》（Brooklyn Retail Report）顯示，布魯克林17個主要地段中，僅五個的一樓零售空間平均租金要價上漲。

布魯克林房地產零售環境反映出，紐約發展趨於飽和的主流區域，租金要價有鬆動跡象。反觀開發前景被看好的新興區域，因人潮隨住宅區與商業區開發案進駐，租金強勢成長。

據不動產投資顧問公司戴德梁行資料，第五大道從第49街到第60街的一樓店面，首季每平方英尺的平均租金為2,779美元，較2017年首季租金處頂峰時下跌11％。

至於首季空置率達25％，雖然較去年第四季的27.5％稍為下降，但仍明顯高於去年首季的17.4％。

美國大型房地產信託公司Vornado Realty Trust表示，其在第54街的店舖租客為西班牙時尚品牌Massimo Dutti，但該品牌將在今年關掉店面，目前仍未找到接手租客。

Vornado執行長羅斯（Steven Roth）說，該店舖位置極佳，但租金行情已不如三年前。

近幾個月來，像Gap和Tommy Hilfiger等服飾品牌已關掉其第五大道上旗艦店，並減少其他地區的店面數量，把更多經營重心放在自家的電商平台。

在多個美國重要城市擁有許多出租店面的房產信託Acadia Realty Trust執行長貝恩斯坦（Kenneth Bernstein）說，就算是商家非要不可的店面，租金也必須合理才能租出去。

房東降租金 盼留住店家

在商家陸續撤出第五大道之下，已有不少房東願意降低租金來留住或吸引租客。

不動產顧問卡姆佩（Nina Kampler）說，若房東仍堅持不降租金，希望有大戶來承租的話，那根本是在做夢。

REBNY總裁班克斯（John H. Banks）指出：「布魯克林精華零售地段的平均租金要價行情丕變，顯示全美房市市況及特殊區域的房市動能，雙雙起了變化。」

班克斯表示，布魯克林零售報告顧問小組（Brooklyn Retail Report Advisory Group）成員觀察到，布魯克林房東開始對他們的零售空間重新估價，考慮給一樓店面更彈性的租賃條件。

布魯克林北8街（North 8th street）與北12街（North 12th street）所夾的貝德福大道（Bedford Avenue），平均租金要價年跌17％，來到每平方英尺147美元。Grand Street延伸到北8街的地段，平均租金要價年跌11％，減至每平方英尺319美元。

 美國全美不動產協會(NAR)公布, 四月份二手樓銷售按月減少百分之0.4, 以年率計, 有519萬間, 市場原先預期增加百分之2.7. 按年比較, 二手樓銷售減少百分之4.4.
        銷售價格中位數26萬7300美元, 按年增加百分之3.6, 是連續86個月錄得按年升幅. 以目前銷售進度, 需要4.2個月消耗庫存.
        以地區劃分, 東北地區銷售減少百分之4.5, 中西部地區銷售大致持平, 南部地區銷售下跌百分之0.4, 西部地區銷售上升百分之1.8.

《蘋果新聞網》北美版最新節目《HOUSE GOING》，與首屆香港小姐冠軍孫泳恩，帶大家走遍洛杉磯看房。上一集在海邊城市馬里布（Malibu），到海邊明星豪宅大開眼界。這集決定「向錢看」，教大家做包租公，在全洛杉磯治安最差的南洛杉磯（South LA），直擊投報率超過10%的物業！
 
南加州大學（USC）是洛杉磯最強私人學府，除了入學要求高，學費也貴得驚人，但無阻莘莘學子申請報讀。全校逾4.7萬名學生中，近四分之一是國際留學生，宿舍長期短缺，學校附近很多房子都改建成學生宿舍。孫泳恩指，南洛杉磯（South LA）治安差，很多投資者「嚇到掉頭走」，但學校步行範圍內有不少老房子，改作學生宿舍後，每月收租過萬元（美元，下同），年投報率超過10%；如果請管理公司打理，毋須自己動手，適合海外投資者。
 
她帶記者參觀的房子，位於南洛杉磯1170 W 37th Dr。物業位於無尾巷上，車輛無法通過，好處是比較安靜。小路末端對著南加州大學校園，往右走一分鐘也可到達洛杉磯輕軌Expo/Vermont站，就算學生沒有車輛，進出也十分方便。
 
整間房子總共有9房5浴，大部分租客為南加大學生，每房月租約1,000元（約3.1萬元台幣），停車位另外收租。南加大學生以富貴出名，很多父母更會為子女擔保﹑或預繳半年租金，房東不怕遇到租霸；基本上全年空置率為零，每月實收一萬元（約31萬元台幣）租金，扣掉10%管理公司作管理費後，年投報率仍超過10%。
 
「上一任屋主於2014年12月用67.5萬元（約2,100萬元台幣）買入， 加建一間後屋，三個半月後賣給我的客人，售價是101.5萬（約3,160萬元台幣）元；目前，這間房子已經升值到160萬元（約4,980萬元台幣），市場上很難找到。」孫泳恩表示，她的客人看到投資報酬率高，吩咐她在附近，再買了一間160萬元的房子，同樣分租予南加大學生。
 
看似獲利甚豐，甚至跑贏獲利行情，但海外投資者要留意，根據美國《外國人投資房地產稅收法》（FIRPTA），非美國居民在美國的租金收入，一般要支付總租金收入30%作預扣所得稅。而承租人或房地產管理公司會代業主扣繳稅，扣稅後的淨收入才會支付給投資者。
 
如果資金有限，只是想買一個CP值高的自住屋當新手屋主，下一集，《HOUSE GOING》會帶大家到洛杉磯最新最潮的社區看房，再教你首購族注意事項，敬請留意！（張紫茵／洛杉磯報導）

孫泳恩指，這個物業投報率高，升值快，她的客人最後在附近再買多一間收房租。張紫茵攝

新建後屋的客廳。張紫茵攝

管理公司每星期會派人打掃。張紫茵攝

部分房間為套房，浴室在房間內，租金會貴一點。張紫茵攝

房客要負擔水電瓦斯等雜費。張紫茵攝

步行至小路末端，對面便是南加州大學校園。張紫茵攝

南洛杉磯的房屋水準參差不齊。張紫茵攝

南加大學生以有錢聞名，父母在租屋時會預繳半年至1年租金。張紫茵攝

分租給學生的房屋類型全年零空置率，每月收租無虞。張紫茵攝http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190521/1568160/rtn/%E3%80%90HOUSEGOING%E3%80%91LA%E6%B2%BB%E5%AE%89%E6%9C%80%E5%B7%AE%E5%9C%B0%E5%8D%80%E3%80%80%E6%9A%97%E8%97%8F10%E6%8A%95%E5%A0%B1%E7%8E%87%E5%87%BA%E7%A7%9F%E5%B1%8B

美國舊金山灣區近年房價高漲，舊金山目前一個兩房住宅的售價中位數為130萬美元（約4,079萬元台幣），令當地飽受街友問題困擾，灣區其中3個郡的街友人數都有上升。當局及街友組織提出要興建或擴建更多收容所。

加州舊金山及鄰近地區的街友人數有上升趨勢。今年一月的統計顯示，舊金山、阿拉米達（Alameda）及聖塔克拉拉（Santa Clara）這3個郡共有超過2.5萬名街友。舊金山及阿拉米達各有超過8,000名街友；聖塔克拉拉的無家可歸人數增加31%至大概9,700人。

舊金山市長布里德（London Breed）說：「初步結果顯示，我們還有很多工作要做，提供更多住所、更多出路予街友，並從一開始預防他們無家可歸。」街友問題困擾舊金山灣區多年，當中原因是欠缺足夠住屋供應及貧富差距加劇。當區政客雖多次承諾解決，但收容所的選址不斷引起爭議。

無家者組織「Destination: Home」執行董事洛文（Jen Loving）表示：「我們在整個加州都有住屋危機，對從事這行業的我們來說並不意外，我們需要更多可負擔的房子，這不是魔術。」

加州州長紐森（Gavin Newsom）提出用6.5億美元（約204億元台幣）興建及擴建緊急收容所。他還建議撥款1,000萬美元（約約3.13億元台幣）幫助公立學校及大學為無家可歸的學生提供住宿，並撥用2,000萬美元（約6.27億元台幣）向面臨強制遷出的人士提供法律援助。（國際中心／綜合外電報導）

【大紀元2019年05月17日訊】（大紀元記者王黎維紐約報導）紐約市房價總是讓人望而興嘆，許多千禧世代還是選擇住在父母親家，等稍有點積蓄就得在房產市場中筋疲力竭地搜尋能負擔的「立足之地」。不過，現在有好消息了。線上房產調研與仲介平台StreetEasy於週四（16日）出爐的一份報告中，列出了研究人員為紐約市千禧代首次購房者挑選最負擔得起的10個中產社區。
基本上來說，這群介於25歲至44歲的世代，年收入中位數為70,406美元。如果繳了20%的頭期款之後，根據4.06%按揭利率、30年期固定房貸，每月最多支付2,347美元，包括稅、維護費和管理費用，即可擁有第一套屬於自己的住房。

這項研究發現，挑選出的10個社區裡，所有房源房價的中位值從22.5萬到34.9萬不等。相比之下，2019年第一季度曼哈頓公寓的中位數價格為107萬美元。

該報告列出選擇最多的是森林小丘（Forest Hills），共有414套，所有房源房價的中位值30.9萬。這是位於皇后區一個綠樹成蔭的社區，距離曼哈頓的地鐵車程約35分鐘，有許多都鐸風格（Tudor-style）的公寓樓和獨立住宅房​​。

皇后區上榜的可負擔社區還有雷哥公園（Rego Park）、傑克遜高地（Jackson Heights） 和秋園（Kew Gardens）等，大約45分鐘都可以到曼哈頓中城；房源房價中位值分別是30.9萬、32.9萬和25萬美元。

布朗士區入選的是瑞芙岱爾（Riverdale），房源房價中位值22.5萬。布碌崙有羊頭灣（Sheepshead Bay）房價中位值27.9萬、灣脊區（Bay Ridge）32.5萬、東弗雷布什（East Flatbush）27.7萬美元，和密伍德（Midwood）29.9美元。

曼哈頓唯一上榜的是中城東區（Midtown East），公開市場上有143套待售房在上述支付承受範圍內，只占了該社區所有待售房的5%，其房價中位值34.9萬美元。

報告中還說，這群中產階層千禧族，要湊足20%首次購房的頭期款，得先每月存下10%的薪資所得，而且需要持續9.5年。這就不難理解為何典型的紐約首購族年齡是37歲。

近來紐約房市疲軟，研究人員鼓勵首購族可以嘗試向賣家講價。據其統計，今年第一季，在StreetEasy網站上架待售的紐約市房產，有20%降價；而曼哈頓區的房產，則有25%降價。

紐約人還常碰到的問題就是：買房划算、還是租房划算？研究人員表示，在紐約市買房，前期花費高，至少得住上六至八年，才會比租房划算。

統計顯示，紐約市71%的房主仍住在自己第一次購買的住宅房，而且平均居住時間長達18年。◇

責任編輯：家瑞

27歲的飛航工程師潘恩(Sean Pan，音譯)想致富，遂於舊金山灣區炒房；兩年前的首筆交易讓他賺進30萬元，如今房市冷卻讓他位居蘋果總部附近的房產難以原來設想的高價賣出，慘賠40萬元。

潘恩去年在灣區以不到180萬元買下原本要價200萬元的房子，認為做了筆「超划算的交易」，和合夥人決定花大錢裝修這棟房子。不料房市疲軟，由於手頭還有其他物業，每月費用驚人，潘恩只好以不到170萬元脫手，比他所付的買價低了8萬元。但他並不氣餒，開闢有關炒房的部落格和播客，同時準備辭掉工作，全時間炒房。

炒房新手受HGTV頻道節目、房地產團體和致富專家的鼓勵，紛紛進場，但房市逐漸冷卻後，許多炒房者長期賣不掉房產，不僅虧錢還得支付驅動炒房的硬錢(hard-money)高利房貸。

總部在丹佛的Fairview商業借貸公司正收緊對房地產投資人的標準，該公司的營運長溫博格(Glen Weinberg)說：「炒房僅適用於房產快速流動的增值市場，現在這些要素逐漸流逝，許多炒房者將虧損。」

房地產資訊網站CoreLogic數據顯示，去年第四季約6.5%的房產交易為炒房或持有不到一年的房產過戶，這是2002年以來最高的季節調整分額，甚至高於上一波房市熱潮，當時買主有更多新房可選。

這類交易在北加州和西雅圖等西部市場尤其誘人，該區房價年增兩位數，但多地區房價過熱致價格崩盤。

CoreLogic指出，第四季、單年度內轉手的炒房損失創下2009年以來新高；聖荷西地區有45%的炒房者賠錢。

有別於過去十年的房市熱潮，投機人純粹買來轉手，今日許多炒房者將資金投入待修房產；他們的硬錢貸款來自高利率和低頭期的私人投資集團，且貸款若加計修繕費用，金額會更大。

【大紀元2019年05月11日訊】（大紀元記者李歐舊金山綜合報導）在開始介紹本週的舊金山社區之前，首先來看最新的4月份數據，舊金山（三藩市）房市確實再度進入第二季的爆發，銷售中位房價從上個月215萬來到232萬（部分Zip Code統計），銷量從115個增加到184個，價格與銷量漲幅分別是7.9%和60%。

三藩市房市 預測5月會再往上爬

根據舊機山MLS數據，我們統計較為華人熟悉或熱門的郵區（Zip Code）的銷售房價與數量統計，並追溯到去年9月份，得出下表，顯示從去年10月份經過市場高峰後，今年1月份房市來到谷底，2至4月逐步回暖。4月份數據已經相當接近10月份，以目前經濟、就業良好現況，預測5月份將會再往上一階，房價漲幅可能在8%～10%。

三藩市房市 最貴與最便宜房價

我們也列出最高與最低房價的所在郵區與房型（部分Zip Code統計），很清楚看到最貴房價大多出現在四區：94115、94118、94121、94123。最低房價出現在：94105、94112、94134。最貴房型是獨立房4臥房或是5臥房，最便宜的是2或3臥房的康斗或獨立房。有趣的是，這幾個月份的最高和最低價，全都出現在去年10月份——3,200萬和34萬6千美元，高達92倍的差距！

舊金山房地產 4臥房房價漲最多

表二根據房地產網站Trulia統計，以舊金山全市的房產臥房數作區別，分別列出中位價，並與去年同期比較漲幅，以及比較5年前中位數房價。可以看到舊金山雖然經過今年初的跌幅，但現在普遍已漲回去年價位，與5年前相比更是令擁房的屋主喜上眉梢，最高漲幅是4臥房的83.87%。

表二：舊金山房產臥室數量之房價比較表。（Trulia）

這就是舊金山房市的複雜程度，每個月的起落和每一區的起落之大，在其它城市都不曾見到，如此也體現當地極大的貧富差距與對住房的嚴苛條件，當然也顯示出舊金山的多元樣貌，有極盡奢華的大宅，也有社會低層的經濟適用房，同樣吸引著他們住到舊金山的熔爐。

上週走過第七區的Marina和第八區的Russian Hill、Nob Hill、North Beach等4個區域後，本週社區介紹來到屬於第七區（North）的Cow Hollow、Pacific Heights、Presidio Heights（根據舊金山地產經紀人協會SFAR的MLS區域劃分地圖，見地圖）：

舊金山社區：牛谷區（Cow Hollow）：

牛谷區（Cow Hollow）是一個受歡迎的社區，尤其很受年輕專業人士的喜愛，高檔社區以現代化而知名。當地以聯合街（Union Street）為主要街道，兩旁開滿了時髦的時尚精品店、皮拉提斯健身房、餐館和美容沙龍。餐館Perry’s on Union是當地人喜愛的社交場所；1861年建造的八角屋（McElroy Octagon House）成為當地地標。

Cow Hollow所屬郵區94123。本地房市資料顯示4月份銷售中位數房價為221萬，比去年增加30%，平均在市場天數有19天，售價與開價比為100.7%，平均首付款32.8%。目前上市房從199萬起跳，最貴的有2,750萬的巨大豪宅。

舊金山社區：太平洋高地區（Pacific Heights）：

太平洋高地（Pacific Heights）是絕對高檔的住宅區，擁有優雅而色彩繽紛的住宅，是許多名人的居住地。區內Lafayette Park、Alta Plaza是居民休閒觀賞舊金山美景的公園；菲爾莫爾街（Fillmore Street）從北向南延伸，提供許多高檔時裝店，包括拉爾夫勞倫（Ralph Lauren）和珠寶畫廊（Gallery of Jewels）。

Pacific Heights涵蓋郵區94123、94109、94115。本地房市資料顯示4月份銷售中位數房價為245萬，比去年增加33.3%，在市場天數有17天，售價與開價比為101.6%，平均首付款40%。當前上市房較多，從82萬起跳，最貴的是今年新蓋的豪宅獨立屋1,900萬，其中也有不少奢華大樓公寓。

舊金山社區：普利西迪歐高地區（Presidio Heights）：

普利西迪歐高地區（Presidio Heights）是屬於寧靜的豪華社區，房產以面積大而著稱。社區北邊就是Presidio Heights公園，巨大的林地、高爾夫與步道提供最佳的運動休閒場所。當地有許多高端餐廳，如Spruce以精緻的雞尾酒和美味佳餚而聞名；此區有太平洋醫院加州分院，許多孕婦在這裡接受分娩。

Presidio Heights大部分郵區是94118，少部分94115。本地房市資料顯示4月份銷售中位數房價為234萬，比去年大跌45.6%，在市場天數有12天，售價與開價比為103.3%，平均首付款25%。當前上市房約6戶，從450萬起跳，是一戶頂樓兩層的Penthouse；最貴的是深宅大院的石砌豪邸，今年特別作為2019舊金山裝飾展示房，它曾是二十世紀初舊金山著名家族所有，建築靈感來自凡爾賽宮；占地20,311平方英尺，住宅17,895呎，現在開價3千萬。#

本文刊載於舊金山5月11日地產版

【大紀元2019年05月10日訊】（大紀元記者高強編譯報導）在第一季度下滑後，達拉斯地區的房屋銷售在四月份出現反彈。當地房地產經紀人銷售了超過9,600棟單戶住宅，比2018年四月份增加了5％。
在四月份房屋銷售增加之前，由於房屋的可負擔性問題以及抵押貸款成本上升，導致達拉斯地區房屋銷售連續數月同比下降。在今年第一季度，達拉斯地區由房地產經紀人經手的房屋銷售下降了2.5％。

四月份的同比銷售增長並不足以彌補今年早些時候房屋銷量的疲弱。根據德州農工大學房地產中心和北德州房地產信息系統的數據，到目前為止，2019年北德州房地產經紀累計售出30,567棟房屋，比2018年前四個月仍減少了1％。

總部在達拉斯的住宅策略公司（Residential Strategies Inc.）的負責人泰德•威爾遜說：「四月份的銷售量增長反映了我們在市場上所聽到的情況。由於抵押貸款利率在一月和二月份開始下降，我們聽到了好轉的銷售數字。」

在2018年底，30年期房屋抵押貸款的平均利率飆升至接近5％，導致一些房屋買家退出市場。從而降低了今年年初的房屋銷量。從那之後，抵押貸款利率已經開始回落，現在更接近4％。

威爾遜表示，我們看到的抵押貸款利率下跌可能是房屋市場反彈的最重要原因。

根據德州房地產經紀人貿易協會的數據，第一季度達拉斯地區的房屋銷售中位數價格僅比2018年同期高出約1％。但在四月份，該地區房屋銷售價格中位數較去年同期上漲4％，至265,000美元。

截至上月底，在調查中包括的北德州的二十多個郡中，有超過24,000棟房屋由房地產經紀人上市待售，比2018年四月份多出19％。

同一期間，在該地區出售一棟房屋所需的平均時間為51天，比一年前延長了16％。另外有11,523筆待完成的房屋銷售，比2018年同期增加了2％。

達拉斯地區的房屋市場活動在去年已經降溫，原因是多年房價上漲導致房屋可負擔性緊張。不過該地區仍然是全美就業增長和人口增長最大的市場之一，這推動了住房需求。

「我們在房地產市場看到的很多改善都與消費者信心有關。」威爾遜說：「消費者信心已經回升，他們對經濟和房屋市場感覺好一點了。在達拉斯地區，我們仍然擁有非常好的就業數字和強勁的經濟。」

責任編輯：李元