不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

關鍵字：住宅價格指數﹑房價﹑疫情﹑漲價﹑內政部

關鍵字：房市﹑房產雲

 

近期房價明顯回漲，打房聲浪再度出現。新任不動產仲介公會全聯會理事長張世芳表示，這波買氣及房價推升，是整體大環境條件成熟所致，並非來自於房地產業者刻意炒作，目前房市價量雙漲合理，並非打房時機，政府應尊重市場自由機制。

第九屆不動產仲介公會全聯會理事長日前改選，由首席副理事長張世芳當選，昨(4)日舉行理事長交接。

張世芳表示，今年突如其來的新冠疫情，打亂了各產業的生態，航空、旅遊、餐飲業，都受到很大衝擊，但房地產業因為房價合理、游資充裕，加上長期低利，買氣一路長紅，帶動全台房價無差別上漲。

房市上漲現象，近幾月更在局部縣市發酵，主要是因為台積電設廠的帶動，包括竹北、苗栗竹南及台南，原本非屬一線市場的區域，買氣大增、房價大漲，並因而引發政府單位及相關學者的關注 。

張世芳表示，近來打房的聲音開始出現浮現，但從供需面來看，市場經過這兩年的自然調整後，供需及價格皆處穩定，現在市場有充沛游資、低利環境，民眾認為房價上漲可能性大增，因而積極進場，購屋熱潮乃是信心帶動，而非由短期投機炒作而產生。

張世芳強調，買得起房子的人，房價怎麼漲都買得起的，買不起的人，無論政府怎麼打房，還是買不起，並非全部都是外部因素所造成。目前房地合一稅箝制短期投資成效顯著，政府應該要回歸尊重市場自由機制，不再介入進場干預，房市才能健全。

 

中央銀行副總裁陳南光昨（3）日在台灣經濟研究院研討會上致詞指出，不能忽略房地產興盛所帶來的四大負面效應。由於其造成的金融脆弱性會延遲一段時間才出現，政策上要超前部署。他指出，要建立一組先行指標來觀測，不能用逾放比這落後指標來觀察。

 

台經院院長張建一接受媒體訪問時，也支持陳南光「超前部署」的看法。他說，等房價漲高了，再要打回來，要花費更多的資源。他建議，以「房價所得比」做為監測指標，維持該指標在一定區間內波動。

張建一指出，如果房價上漲、所得也成長，房價所得比不變，這樣的房價上漲不需要擔心。如果房價漲太多，遠高於所得的成長，不是我們樂見的。

至於政策上應如何超前部署？陳南光和張建一並沒有明說。

不過，單是央行關切房價上漲的態度，已經對不動產市場有了實質影響，壓低了購買不動產的信心，也抑制了交易熱度。陳南光昨天「超前部署」的說法，勢必再度引起市場注意。

陳南光也是台經院的董事，他出席台經院「2021年景氣展望與產業趨勢研討會」，致詞時直接就提他對房地產興盛的一些看法。

他說，央行關心的不動產面向，主要在於房屋價格與信用變動所形成的金融循環，這有別於傳統GDP的景氣循環。最近發現，台灣的金融循環周期比景氣循環更長，波動更大，這表示驅動景氣循環和驅動金融循環的力量應該是不一樣的。

他指出，金融循環周期比較長，政策涵義是，金融脆弱性會延遲一段時間才會出現，所以，在觀察潛在的系統風險的時候，就會有時間上的落差，因此，陳南光主張在事前要有一組可靠的先行指標，還有在政策上必須要超前部署。更不可能用落後指標來觀察，譬如逾放比。

陳南光指出，雖然說房地產的興盛有些正面的效益，但是我們絕對不能夠忽略它所帶來的負面效應。負面效果可能包括對金融穩定的威脅，對資源配置的扭曲，甚至對長期經濟成長的損害，也是財富分配惡化主要原因之一。

房地產是不是火車頭產業？陳南光說，這是近來一個熱門議題，這個就看怎麼去界定什麼叫火車頭，如果把對台灣經濟影響度前三分之一的產業叫做火車頭，營造業當然在裡面。不過，不管怎麼界定火車頭產業，房地產興盛可能的負面效應不容忽視。

https://money.udn.com/money/story/5621/4986700

中央銀行副總裁陳南光今（3）日在台灣經濟研究院研討會上致詞指出，雖然房地產興盛有助當下經濟成長，但不能忽略它帶來的負面效果。其造成的金融脆弱性會延遲一段時間才出現，政策上要超前部署，不能用逾放比這落後指標來觀察。

陳南光也是台經院的董事，他上午出席台經院「2021年景氣展望與產業趨勢研討會」，致詞時直接就提他對台灣不動產政策的看法。

他說，就央行來說，關心的不動產面向，在於不動產的價格與不動產的信用變動形成的金融循環。

他問，房地產是火車頭產業？他承認營造業某種程度上是的，房地產的興盛有助當下的經濟成長。但他接著指出，不能忽略房地產市場過度興盛帶來的負面效果，包括對金融穩定的威脅，對資源配置的扭曲，對長期經濟成長的抑制，以及財富分配的惡化。

陳南光最後指出，以台灣的資源來看，台灣的金融循環周期比景氣循環更長，波動更大，這表示金融脆弱性會延遲一段時間才出現，所以，政策上要超前部署。他說，不可能用逾放比這落後指標來觀察。

陳南光講到政策上需要超前部署，講話就結束了。怎麼超前部署？陳南光並沒有任何提點。

https://money.udn.com/money/story/5621/4984363

 

立委關注國內房價上漲情形，內政部次長花敬群今天說，南部房價上漲從上半年起確實比較明顯，到第二、第三季六都已經全面上漲，北部雖然上漲，但沒有呈現非常高的漲幅。

立法院內政委員會今天邀內政部長徐國勇列席，審查內政部及所屬預算。國民黨立委曾銘宗質詢指出，央行總裁楊金龍說現在還不是打房時機，但財政部長蘇建榮認為現在是打房時機，曾銘宗詢問內政部的看法？

徐國勇說，房市維持穩定，跟著國民所得緩緩地調是最完美的，但過程會有一些波動，昨天結合其他單位聯合稽查，就是要讓房市歸於正常，不要因為熱錢進入，像台南就漲比較多。

徐國勇表示，應該不能用「打房」這兩個字，而是穩定房價；花敬群也說，打房是模糊的概念，從抑制炒作或穩定房市的角度會比較理想，內政部會積極抑制、查緝不當炒作行為。

曾銘宗追問，是否實施限購令？花敬群說，他之前是提到中國有限購令這樣的做法，並不表示台灣一定要實施限購令；各國政府都可以透過租稅調控或限購令等方式來提出政策，「不表示我們也要提限購令」。

徐國勇答詢時並指出，內政部在6縣市進行的聯合稽查，清查效果會產生震撼作用，未來是否全面清查，先看這些熱點的狀況後，再做相關考量。

至於實價登錄什麼時候能做到去識別化、但包含門牌號碼的地步，徐國勇說，實價登錄的地政三法已經送到行政院審核中，行政院長蘇貞昌也說會列入優先法案，未來就看立法院審議速度。

https://money.udn.com/money/story/5621/4982166

國內不動產授信資本計提規定將有重大變革，金管會擬提早採用國際新規定，做好準備的銀行年底前就可率先適用，新規對房貸、建築融資都有重大影響，對銀行是一大利多，資本適足率可提高，減緩增資壓力，對高成數房貸也有抑制效果。

 

根據金管會5月底資料，至少已有中信、富邦及國泰世華等三家銀行，系統、資料庫分析已做好準備，有機會先採用。

最新版巴塞爾協定對不動產授信資本計提有重大變化，新規2023年上路，國內原規劃今年第3季採用，因疫情延至明年6月，近來業者爭取下，金管會研議提早至年底上路。金管會主委黃天牧日前在立法院答詢時透露，系統已建構完成的銀行，不排除年底就可適用。

官員表示，現行不動產授信計提資本的風險權數，分成自用35%、非自用75%；國際新規定則是，依房貸成數計算風險權數（LTV法），對風險掌握更加精細。

以住宅貸款為例，自用風險權數依序是20%（貸款成數低於五成）、25%（五到六成）、30%（六到八成）、40%（八到九成） 、50%（九到十成）、70%（十成以上）；非自用是30%、35%、45%、60%、75%、105%。

風險權數愈低，計算出資本適足率就愈高，銀行資本成本降低，可減少增資壓力，國內銀行多希望能儘快採用國際新規定。

根據中央銀行資料，今年第2季止，國內房貸平均貸款成數七成一，以住宅房貸為例，新規定自用型適用30%（六到八成），低於目前35%；非自用型可適用45%（六到八成），遠低於目前75%，對大部分銀行有利。

官員表示，不止房貸，土地建築融資計提資本規定也大幅變動，整體而言，銀行資本適足率可以提高。

業者表示，新規定可避免銀行承作高成數房貸，因成數愈高，銀行計提資本愈多，相對不利。

至於對房市間接影響，業者表示，房市變數多，包括市場資金、不動產授信有30%上限，影響如何尚待進一步觀察。

https://money.udn.com/money/story/5621/4981191

 

營建業素有「產業火車頭」之稱，是與機器設備一同撐起台灣投資動能的兩大支柱。不過，房市過熱對總體經濟並無助益，對於近來房價急速升溫，學者專家呼籲政府應出手調控。

營建業產業關聯度高且生產總額龐大，當投入營建工程，可以帶動各行各業一連串的生產行為，有助於挹注經濟成長表現，也因此長期被稱為「產業火車頭」。

根據主計總處國民所得統計資料，2018年營建工程、機器設備分別占當年固定資本形成38.13%與32.23%，進一步細分營建工程類型，則涵蓋住宅房屋、非住宅房屋（廠辦、商辦）及其他營建工程（公共建設、土木），占比依序為10.04%、20.19%與7.9%。

值得注意的是，1990年代中期後，台灣住宅房屋占固定資本形成比重很長一段時間維持在6至8%間；但2011年至今，住宅房屋占比穩居於1成以上，在10至11%上下波動；主計總處官員坦言，住宅房屋占比顯著成長，理論上是建商新建案案量增加所致。

儘管營建業可以撐起民間投資，且具有帶動其他產業的效果，但學者專家並不樂見建商瘋狂推案、房市過熱的情況。關鍵在於價格上漲過快對於廠商、民眾而言都不是好事，從總體經濟發展角度來看，也不算健康。

一旦房地產被過度炒作而迅速上漲，中經院副院長王健全指出，會有3大不利因素。一是民眾所得沒有同步提升之下，若咬牙買房，就得背負沉重的貸款，將排擠其他消費，而民間消費受到制約，不利於總體經濟。

其次，房價愈漲愈高，年輕人買不起房，會有相對剝奪感，造成世代對立；第三，台商回台浪潮延續，若能將高附加價值產能帶回台灣，有助於強化台灣經濟體質，但工業區土地價格一直漲，也會阻礙台商回流的腳步。

中央大學經濟系教授吳大任則指出，機器設備在民間投資的占比提高是比較樂見的趨勢，因為投資機器設備會帶動後續生產、出口，對經濟成長有正面貢獻；但房地產不同，主要「材料」是土地，而台灣土地是有限的，沒辦法像製造業要生產多少有多少。資源有限的情況下，就會衍生公平性、居住正義等問題。

「這波房市比較特別」，吳大任指出，全球疫情爆發之際，台灣因為防疫成功，又有台商回流、境外資金匯回等議題，低利率的寬鬆環境也有利房市，均導致房價開始上漲。

不過中央大學最新發布10月消費者信心指數（CCI）報告中，觀察今年新編列的「購買房地產時機」指標，自9月高點回落且呈現顯著下跌，10月調查結果為112.5點，月減5.5點；吳大任推測，房市快速升溫，財金部會首長相繼表態注意到房市議題，會緊盯市況，多少有達到讓市場降溫的效果。

https://money.udn.com/money/story/5621/4979995

關鍵字：台灣房屋﹑屋齡﹑購屋﹑比例﹑台北市﹑桃園市

國泰房地產指數發布最新一季季報，該計畫主持人之一，房產學者章定煊表示，就全國來看，才剛突破2014歷史高點，不過個別區域差異很大，台南已比歷史高點高了將近50％。台中新竹也比歷史高點高了25％。

國泰建設本周發布2020年第3季國泰房地產指數，目前指數127.70，相較上一季，全國房價上漲1.98%，若和2014年第3季歷史高點126.04相比，小漲1.32%。

章定煊說，最近常有人說房地產才剛突破2014歷史最高點，所以很「健康」。但2014年是台灣房地產最瘋狂的年代，社會為此徹底撕裂，更是國民黨總統與立委選舉徹底慘敗的重要因素之一，如今已突破高點，已有些官員居然覺得還好。

事實上，從全國來看，房價是剛突破2014歷史高點，但是就主要都會區來看，早已漲翻天。

章定煊就目前各地房價指數，和2014Q3高點製表比較，台南已比歷史高點高了48.7%。台中、新竹也比歷史高點高了25％。「連沒了豪宅加持的天龍國也比歷史高點高了7％以上」。

章定煊表示，在房地產指數中，是不太能去看「全國」的。現在就是有人去看了全國指數，才會說房價才剛突破2014歷史高點。實際上各都市差異太大了，加上房市結構又從北熱南冷、北冷南熱演變成北溫南熱，都讓全國的價格模型相對不穩定。

章定煊說，2014Q3是美國量化寬鬆發威到極點的時候，也是國內成交量最滾燙的一段時期， 我們現在的成交量也差不多達到這個水準。房市不只價漲了，推案量也多了、銷售率還提高了，已經到了發熱發燙的地步。

 

民眾黨團今天舉行「七年級的居住正義」記者會。民眾黨立委蔡壁如、邱臣遠表示，當前七年級生面臨嚴峻房價考驗，根據統計，民眾首次購屋年齡已經往後遞延一個世代，七年級生首當其衝；民眾黨已提出居住正義修法三大方向，除主張囤房稅外，更將實價登錄資訊揭露到戶、地號，同時預售屋納入登錄範圍，預售屋與自建自售屋在簽訂買賣契約書30日內，就需納入實價登錄，希望能落實居住正義。

邱臣遠表示，根據2017年研究資料顯示，全國總生育率與房屋貸款負擔率呈現負向關係，也就是房價負擔能力越低，總生育率就越低；高房價無疑碾壓了七年級生對未來的希望，陷入房子、孩子只能二選一的窘境。

蔡壁如表示，在現在一般民眾買不起房的同時，卻有很多房子都空著沒有人住，空屋率不斷攀升，甚至還有投機客藉此炒作房價，賺取利差，因此推動囤房稅和實價登錄2.0改革已經是刻不容緩。

民眾黨團表示，提出有關居住正義的三個修法方向包括採累進稅率課徵「囤房稅」；將實價登錄資訊揭露到戶、地號，同時預售屋納入登錄範圍；並明定預售屋及自建自售屋自「簽訂買賣契約書30日內」就需納入實價登錄，另增訂違反預售屋定型化契約備查相關規定之罰則，保障人民權益。

市場傳出台南市永華路一段有一屋齡54年的3樓透天老屋，開價每坪 63.54 萬元，單價直逼台北行情，引發網路熱議，為避免不動產市場因交易資訊不足造成售價混亂，台南市長黃偉哲特別指示地政局，對於實價登錄申報資訊需核實篩選，異常交易價格案件應落實查核，對於不動產經紀業及預售屋案場也要加強檢查，以維持交易資訊透明化，避免人為不當哄抬。

台南市政府地政局長陳淑美說，台南市近年來致力於打造宜居城市，各項重大開發區及建設陸續完工，加上南科園區產業發展，帶動房市穩定發展。有關媒體報導案老屋每坪開價63.54萬元，經查該物件3房1廳2衛，總價開價 598 萬元，土地 16.03 坪，權狀登記建坪 9.41 坪，從建物格局來看，明顯非現況 3 層樓透天厝之實際建坪，以此非 實際建坪估算，當然會有每坪 63.54 萬元的誤解，且該銷售總價僅係 賣方開價，目前仍未成交，實際成交價格，仍應參考附近實價登錄揭露資訊，並留意備註欄非屬正常交易情況的資訊，以資判斷。

陳淑美進一步補充，為了加強銷售及預售查核，南市地政局不定期抽查市場銷售建案，除進行不動產經紀業業務檢查外，並就定型化契約之契約審閱期、房地標示等15項攸關消費者權益之應記載及不得記載事項進行稽查，同時也檢查該建案是否已取得建照，以維護消費者交易安全，依據公寓大廈管理條例 58 條規定，尚未取得建照前不得對外銷售，違反者依法最高可裁罰20萬元，並可連續處罰，另外為確保實價登錄資訊正確性，地政局也持續查核申報不實案件，109年至今已開罰8件，請業者及買賣雙方切勿以身試法。

台南市政府地政局因應買賣實價登錄新制， 7 月 1 日起調整由買賣 雙方共同申報，透過互相確認內容以減少申報不實或哄抬價格情形，確保交易資訊真實正確，且申報時機提前於申請登記時併同辦理，可大幅縮短資訊揭露時程，交易資訊提供更為即時；此外，地政局並將核實調整公告土地現值，合理稅賦負擔。

台南市政府地政局目前已推出全國首創「買賣實價申報結果查詢」服務(地政局 網站/線上查詢/地價類/買賣實價申報結果查詢)，申報人及其代理人可隨時透過本局網站，輸入身分證及收件字號，即可查詢自己或受託案件的申報狀態、序號及價格，使買、賣及申報代理人三方均能互相勾稽申報內容，確保申報價格的正確性，歡迎民眾多加利用。

https://money.udn.com/money/story/5621/4973232

 

市調統計，自2017年起至2020年實價登錄已揭露記錄，七期及相鄰的黎明自辦重劃區土地總交易金額達974億元、水湳經貿園區及相鄰的中科經貿自辦重劃區亦有460億元。

信義全球資產總經理柯宏安表示，近年除了台灣美光、大立光等大廠在台中投資設廠外，更有許多國外大廠選擇投資台中。

例如德商博世集團(Bosch)的電動自行車系統亞太總部、日本五十鈴汽車環保商用車生產基地、日商三井Outlet、汎德等都選擇投資台中，顯見台中市發展已開始國際化，自然帶動台中土地與辦公等商用地產的交易。

大型企業進駐、就業人口增加，使得原本就很強勁的剛性需求與企業商用需求更為活絡，持續帶動土地市場，近幾年吸引不少台北建商陸續南下獵地。

從實價登錄揭露，位處市政中心的七期及黎明自辦重劃區，土地總交易金額2017年為140億元，2019年達377億元，若自2017年至2020年合計則來到974億元。

而水湳經貿園區與相鄰的中科經貿自辦重劃區，因有經貿園區亮點重大建設，如中央公園、國際會展中心、台中綠美圖、中台灣電影中心等，加上對未來捷運橘線的預期效益，建商也爭相購地卡位。

從實價登錄揭露土地總交易金額，2017年為45億元，2019年來到127億元，值得注意的是，今年前八月已遠高於去年一整年的交易，金額來到192億元，成長51%；總計自2017年至2020年土地總交易金額達460億元，每年成長幅度高，是繼七期之外另一個受矚目的區域。

柯宏安說，台中除了有國際大廠，本來就是許多隱型冠軍企業群聚的發展基地，產業實力堅強，加上未來捷運通車帶來的軌道經濟學效應，在人口、產業、公共建設等利多條件下，預期商用不動產的需求將持續強勁。

國泰第三季房地產指數今發布，桃園、新竹與台中地區新案成交價均罕見下跌，又以台中跌幅最深、約6.5%。（記者徐義平攝）

〔記者徐義平／台北報導〕國泰第3季房地產指數今發布，相較上季全國指數呈現價量俱漲、相較去年呈現價漲量穩，至於，本季7大都會區可能成交價，雙北市、台南與高雄均上揚，以北市漲幅逾5%最高，反觀桃園、新竹與台中地區則罕見下跌，又以台中跌幅最深、約6.5%。

根據該指數報告，全球景氣在第2季出現緩步回溫，但擔心武漢肺炎有2次爆發憂慮，全球經濟並無法確定何時才是復甦時機，加上多國央行維持無限度的貨幣寬鬆政策，也進而帶動房市，近期除台灣房市有復甦現象外，英、美、德等國房價也上漲。

本季全國7大都會區新推出建案有289案，新推戶數近2.55萬戶，推案總額近3500億元，相較上季、去年同期均呈現下降趨勢，本季全國新推建案主力總價戴落在近1400萬元，其中高達74%為大廈產品。

第三季新案價格漲幅 北市最高、逾5%

進一步觀察七大都會區新推建案表現，台北市本季新推建案計有37案，30天銷售率約13.56%，每坪可能成交均價約86.53萬元，較上季上漲約5.06%。新北市本季新建案有64案，30天銷售率約10%，每坪可能成交均價約41.56萬元，較上季上漲約3.09%。

至於，桃、竹地區，桃園市新案有39案，30天銷售率約11%，每坪可能成交均價約26.60萬元，較上季下跌約0.31%。新竹縣、市新案數19案，30天銷售率約13%，每坪可能成交均價約25.90萬元，較上季下跌約2.15%。

中、南部三都表現，台中市新案有40案，30天銷售率約13%，每坪可能成交均價約25.68萬元，較上季下跌約6.50%。台南市新案有52案，30天銷售率約12%，每坪可能成交均價約23.49萬元，較上季上漲約2.70%。高雄市新案有38案，30天銷售率約16.14%，每坪可能成交均價約23.90萬元，較上季上漲約0.82%。

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