不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

▲中央銀行副總裁陳南光日前撰文示警房市泡沫。（示意圖／記者李毓康攝）

中央社

營建業素有「產業火車頭」之稱，是與機器設備一同撐起台灣投資動能的兩大支柱。不過，房市過熱對總體經濟並無助益，對於近來房價急速升溫，學者專家呼籲政府應出手調控。

營建業產業關聯度高且生產總額龐大，當投入營建工程，可以帶動各行各業一連串的生產行為，有助於挹注經濟成長表現，也因此長期被稱為「產業火車頭」。

根據主計總處國民所得統計資料，2018年營建工程、機器設備分別占當年固定資本形成38.13%與32.23%，進一步細分營建工程類型，則涵蓋住宅房屋、非住宅房屋（廠辦、商辦）及其他營建工程（公共建設、土木），占比依序為10.04%、20.19%與7.9%。

值得注意的是，1990年代中期後，台灣住宅房屋占固定資本形成比重很長一段時間維持在6至8%間；但2011年至今，住宅房屋占比穩居於1成以上，在10至11%上下波動；主計總處官員坦言，住宅房屋占比顯著成長，理論上是建商新建案案量增加所致。

儘管營建業可以撐起民間投資，且具有帶動其他產業的效果，但學者專家並不樂見建商瘋狂推案、房市過熱的情況。關鍵在於價格上漲過快對於廠商、民眾而言都不是好事，從總體經濟發展角度來看，也不算健康。

一旦房地產被過度炒作而迅速上漲，中經院副院長王健全指出，會有3大不利因素。一是民眾所得沒有同步提升之下，若咬牙買房，就得背負沉重的貸款，將排擠其他消費，而民間消費受到制約，不利於總體經濟。

其次，房價愈漲愈高，年輕人買不起房，會有相對剝奪感，造成世代對立；第三，台商回台浪潮延續，若能將高附加價值產能帶回台灣，有助於強化台灣經濟體質，但工業區土地價格一直漲，也會阻礙台商回流的腳步。

▲台中房市是近來六都買氣最熱。（示意圖／記者張菱育攝）

中央大學經濟系教授吳大任則指出，機器設備在民間投資的占比提高是比較樂見的趨勢，因為投資機器設備會帶動後續生產、出口，對經濟成長有正面貢獻；但房地產不同，主要「材料」是土地，而台灣土地是有限的，沒辦法像製造業要生產多少有多少。資源有限的情況下，就會衍生公平性、居住正義等問題。

「這波房市比較特別」，吳大任指出，全球疫情爆發之際，台灣因為防疫成功，又有台商回流、境外資金匯回等議題，低利率的寬鬆環境也有利房市，均導致房價開始上漲。

不過中央大學最新發布10月消費者信心指數（CCI）報告中，觀察今年新編列的「購買房地產時機」指標，自9月高點回落且呈現顯著下跌，10月調查結果為112.5點，月減5.5點；吳大任推測，房市快速升溫，財金部會首長相繼表態注意到房市議題，會緊盯市況，多少有達到讓市場降溫的效果。