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2019-05-21 12:05

房仲業者統計雙北市屋齡超過5年的中古屋交易熱門社區,過去1年多,北市以中山區「大直美堤花園」累積成交逾40戶。(記者徐義平攝)

〔記者徐義平/台北報導〕房仲業者統計雙北市屋齡超過5年的中古屋交易熱門社區,過去1年多,北市以中山區「大直美堤花園」累積成交逾40戶、新北市則以「東村A ONE」累積近90戶,分別奪下雙北市的中古屋成交件數冠軍,此外,北市前5名中有4個名次是由國宅包辦。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,中古社區公設比例相較於新成屋低,相同的權狀坪數下,能使用的室內空間相對較多,且房價大多較新成屋親民,自然成為購屋族的選項之一。

統計2018年1月至2019年3月,台北市屋齡超過5年的中古社區買氣,前5名中有4個名次是由國宅包辦,除第3名為文山區「觀星台北」外,包括中山區「大直美堤花園」(前身為基河國宅)、內湖區「麥帥新城」、大安區「大安國宅」以及萬華區「青年新城」等均是國宅社區。

北市拿下近1年多中古屋實價揭露件數冠軍的「大直美堤花園」其實前身是基河國宅,地處大直重劃區,鄰近美麗華商圈、美堤河濱公園,過去5個季度累積成交41戶,總價2千萬至3250萬間,每坪均價約52.7萬元。至於,成交件數第2多的「麥帥新城」,共成交33戶,總價帶落在1400萬至1900萬間,35至40坪居多,每坪均價約43.1萬元

國宅地點好 房價親民 成熱門購屋選項

至於,新北市熱門中古社區成交件數最多的則屬新莊區「東村A ONE」,5季成交89戶,第2、3名則是新店「達觀鎮」、「美河市」,分別成交85、79戶。

其中「東村A ONE」成交總價落在420萬至950萬元間,每坪均價約27.6萬元,「達觀鎮」成交總價300萬至1200萬元間,每坪均價約17.4萬元,「美河市」成交總價1200萬至4800萬元,每坪成交均價約48.2萬元。

謝志傑指出,觀察新北市熱門中古社區的單價發現,前五名中「達觀鎮」及「摩天薪樂園」皆是主打低總價、低單價的住宅,即使交通及生活機能較為不便,仍有許多交易量。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2797010

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2019-05-20 20:57經濟日報 住展雜誌/住展房屋網

交通部鐵道局於2013年2月在台中車站鐵路高架工程第1階段北側工區,發現台中車站於日治時期機關車庫遺址,經判是屬於1908年建造,為台中車站第1代紅磚造蒸汽機關車維修坑道,經台中市政府文資專案小組確認遺址具有重要歷史保存價值,鐵道局配合採「原地保存」方式,搭配1917年啟用的第2代古蹟車站及2018年台中新站,使台中車站成為全國唯一的「3代同堂車站」。

歷經文資專案小組5次現場勘查及4次文資審議會議審查確認,機關車庫基礎為1908~1980年間車庫興建、改建至廢棄之不同時間歷程的建築遺留痕跡。鐵道局為達成遺址重要歷史保存價值之原地保存目標,配合辦理車站變更設計,並報台中市政府於今3月完成部分車站都市設計審議及變更建照等核發程序,目前施工團隊正施作中。

車站變更工程預計於明年6月完成,未來遺址將兼具學術研究與文化資產保存之價值,再加上其地處交通樞紐,極適合作為公眾展示教育場所,並可兼具觀光、行銷目的,新站周邊的古蹟台中舊站、原第1月台及第2月台、歷史建物及鐵路倉庫群,將結合台鐵局「鐵道文化園區」計畫及台中市政府推動的「綠空鐵道軸線」計畫,打造台中車站成為鐵道文化意象新的亮點。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/3824340

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2019-05-20 10:11:18經濟日報 記者游智文╱即時報導

捷運交會站交通方便,不少人列為購屋優先考量。房仲統計南北捷運交會站,今年和過去五年平均房價比較,出乎意料,高雄捷運美麗島站上漲22.5%排名第一,其次分別是西門站、東門站、高雄捷運凱旋站以及中正紀念堂站。

也有不少房站區下跌,大坪林站表現最差,和前五年均價相比,跌幅逾一成。另外,中山、紅樹林,大安、景安、新北產業園區,跌幅也在5%以上,主要是今年高價宅成交相對少,拉低均價。

根據中信房屋統計, 雙北、高雄目前共有24處交會或轉乘站,統計2014到2018年各站周邊一公里內平均房價,與今年前三月相比,單價呈現正成長的捷運站共有10站,其中以高雄捷運美麗島站均價上漲最多,達22.5%。

漲幅第二到五名,分別是西門站13.5%、東門站10.5%、高雄捷運凱旋站6.2%以及中正紀念堂站5.3%。

中信房屋研展室副理張漢超說,捷運交會站能夠具有「人進的來、商品出的去、商家發大財」的優勢,主要還是要看車站所處的區位,如果周邊還有熱門商圈的優勢,錢潮與人潮為房市帶來的磁吸效應就會更加的明顯。

高雄捷運紅橘線交會的美麗島站,位於高雄市人口密度最高的新興區內,區內房市供需原本就維持穩定,加上該站位居高雄高雄交通樞紐,周邊還有六合夜市商圈能滿足日常生活機能,因此周邊房價更具支撐成長的空間。

高雄另一房價表現亮眼的捷運凱旋站,與高雄輕軌前鎮之星站可站外轉乘,車站周邊是高雄市政府近年積極投資打造的文化商旅區域,新穎的公共建設與假日流動的人潮,都是穩固該站周邊房價並維持成長的基礎。

另三個擠入前五名的西門、東門及中正紀念堂站,除了本身擁有交通優勢及完善生活機能,觀光效益的光環也為這幾站房價加分不少。

張漢超表示,大台北捷運發展最早、路網也最完整,捷運站對房價的加分也幾乎已充分反應,再加上台北房價相對較高,成長幅度已不如初升那般的劇烈,交會站住宅均價波動幅度大約就是在正負10%左右擺盪。幾處成長幅度不如以往的交會站,也受到整體經濟環境與消費者對高價住宅相對保守,房價成長空間有限。

資料來源/中信房屋
資料來源/中信房屋
 
高雄美麗島站周邊。圖/中信房屋提供
高雄美麗島站周邊。圖/中信房屋提供
https://house.udn.com/house/story/5889/3822929
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台灣房屋智庫統計台北市四層和五層樓公寓頂樓戶交易狀況,2015年起單價多在44.5~46萬之間盤整,2018年單價更來到48.4萬元,較去年增幅達8.6%,創下四年來新高紀錄。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,台北市長柯文哲2014上任以來幾度宣示對於公寓頂加的取締決心,2017年多起公安事件影響,更以專案優先拆除違建,加上房地合一稅後房市交易低潮,造成公寓頂樓產品交易量檢,買方對於有加蓋的投資型產品態度保留,不過因為近年買氣回升,且買盤以自住族群為主,多半挑選屋齡相對較新,屋況較好的公寓物件,因此平均單價有略微回升的跡象。

觀察2018年五層樓公寓的產品價格和交易量,其中單價「樓層越高越便宜」以一樓單價最高,平均54.9萬,其次為二樓,而五樓單價每坪44.4萬最低。張旭嵐表示,公寓產品因為公設低、實用性大,持有地坪也大,而因為樓層越高越不方便,五樓身價最低,因此還是有不少預算有限的小資族,為了臺北市門牌,寧可捨新北的電梯產品,買下屋齡較高,但總價較低的公寓自住。

而台北市公寓一樓產品常有店面或辦公室等商用效益,若門前有停車位,可運用空間大,因此身價較高,居住二樓雖然上下比較方便,不過因為許多公寓多把管線集中在二樓,一旦老舊漏裂,二樓可能優先遭殃,因此購買屋齡超過三十年以上公寓,得注意是否有管線需要維修的問題

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2019-05-17 12:00:18經濟日報 記者游智文╱即時報導

臉書有人鎖定房地產業者,在FB成立冒名粉絲團,宣稱民眾只要在貼文下方按讚留言或分享,就可抽獎,有機會獲得免費房屋。除了信義房屋、遠雄建設,全台最貴豪宅「陶朱隱園」也中鏢。中華工程上午發布澄清稿表示,該公司並未設立「陶朱隱園中華工程」臉書帳號及粉絲專頁,亦從未於該專頁舉辦「陶朱隱園」留言抽獎送屋之活動。

從昨晚開始,信義房屋、遠雄建設陸續發現有人在臉書成立冒名粉絲團,表示只要按讚、留言就可抽房屋。

信義房屋部分,假冒粉絲團盜用信義房屋官方粉絲團大頭貼照片,並舉辦抽獎活動,只要消費者留下對信義房屋感想即可抽出二位民眾,過戶新北市精華地段房屋(40~45坪房屋),該活動更吸引超過600多則留言,顯然已有許多民眾受騙上當。

信義房屋澄清,並無舉辦任何抽獎活動,粉絲團大頭貼遭到盜用,呼籲消費者勿受騙上當,並已報警處理。遠雄建設也對外澄清,並提醒民眾務必小心留意,慎防詐騙情形,勿輕易提供個人資料與金額款項。

陶朱隱園部分,假冒粉絲團在臉書寫道,「感謝大眾一直以來的支持,贊助送出陶朱隱園一戶,只要在文章底下留言對陶朱隱園的感想,5月25日將會從留言裡抽出1位幸運兒過戶房屋」,至上午已有500多則留言。

中華工程澄清,該公司並未設立「陶朱隱園中華工程」臉書帳號及粉絲專頁,亦從未於該專頁舉辦「陶朱隱園」留言抽獎送屋之活動,該粉絲專頁之內容已嚴重侵害本公司商標權、著作權及其他權利,有關遭冒用之不法活動及相關內容,均與中華工程股份有限公司無關,該公司保留法律追訴權利。

有人假冒陶朱隱園粉絲團舉辦抽獎活動,中華工程上午登清,該公司並未設立「陶朱隱園中...
有人假冒陶朱隱園粉絲團舉辦抽獎活動,中華工程上午登清,該公司並未設立「陶朱隱園中華工程」臉書帳號及粉絲專頁,也從未於該專頁舉辦「陶朱隱園」留言抽獎送屋之活動。圖/截自臉書
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記者張瑞傑/綜合報導

 

日前在網路掀起熱議,位於板橋區某建案頂樓特殊裝飾,有網友直指是「鳥籠」、「防震」,甚至也有人說是「裝置藝術」,甚至有網友分析該案鄰近慈惠宮,周邊不少鳥卦算命攤,該設計應具風水考量。據記者實地走訪,該裝置位於新成屋建案「府中贊」頂樓,業者揭密,其實是景觀陽台,造型呼應舊板橋城中、慈惠宮的「宮燈」意向。

新成屋建案「府中贊」,位處府中路上,連結黃石市場、慈惠宮、林家花園,文化路一側是舊台北縣市政府(警察局)、舊板橋車站(捷運府中站),是見證商業、文化重疊發展的一條主要道路,首冠機構業務部經理黃煒傑說:「為呼應文化,我們在建築外觀以官帽造型,搭配中國式的窗櫺、宮燈,讓建築成為舊城中的地標。」

▲▼ 鳥籠、宮燈、府中贊、府中路、林家花園、新板特區。(圖/記者張瑞傑攝)

▲▼ 頂樓可分別眺望林家花園、新板特區。(圖/記者張瑞傑攝)

▲▼ 鳥籠、宮燈、府中贊、府中路、林家花園、新板特區。(圖/記者張瑞傑攝)

根據記者實地勘查,走上社區頂樓,東側可眺望慈惠宮、捷運府中站,東北側為新板特區;西側景觀面對板橋林家花園。「宮燈」位於建築西側,下方結構與建築主體連結、人步履其中,確實有一種被關在鳥籠的感覺;加上鏤空設計,有懼高症的人容易腳軟。黃煒傑透露,「宮燈」屬於公設的一部分,都會帶看屋者前往參觀,其中不少人不太敢走進去,但也有人認為是很有趣的體驗。

「府中贊」今年3開始交屋,坪數規劃11至28坪、1至3房,總價800至1600萬元,換算單價65萬元左右。舊市區中可比較的新案不多,鄰側為「昇陽文匯」、行情接近「府中贊」;文化路周邊則有「勝輝V1」、「馥華雲鼎」價格則在75至80萬元。

▲▼ 鳥籠、宮燈、府中贊、府中路、林家花園、新板特區。(圖/記者張瑞傑攝)

▲▼ 「府中贊」頂樓的「宮燈」受到網友熱議。(圖/記者張瑞傑攝)▲▼ 鳥籠、宮燈、府中贊、府中路、林家花園、新板特區。(圖/記者張瑞傑攝)

原文網址: 建商創意引熱議 板橋建物頂樓巨大鳥籠揭密 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190516/1445980.htm#ixzz5o4emcZf2 
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房市黑馬A7新市鎮,堪稱是北台灣的一級戰區,眾多指標建商在內插旗推案,光是銷售中的建案就突破20起,預估有7000戶的量體,在2019年第二季黃金520檔期可望再創一波推案高峰,推案時程若順利有逾400億的案量會公開銷售,未來A7新市鎮累計案量將突破800億元。

三大園區破7萬就業人口 A7住宅需求攀升

自從機場捷運線啟用通車後,捷運線上各站的買氣跟著活絡起來,最大受惠區域有林口A7,尤其A7站鄰近的A7新市鎮,在台北市高房價擠壓效應影響下,A7新市鎮佔地184公頃是北台灣重要的新興產業園區,採棋盤式街廓,擁有美式舒適生活氛圍,緊鄰超過80家廠商的「華亞科技園區」,「樂善科技園區」以及興建中的「中華郵政園區」,再加上鄰近A8林口長庚醫療人員,三大園區加上國際醫療水準的長庚園區一共創造超過8萬多龐大的就業人口,住宅需求高, A7新市鎮房價有撐。

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▲自從機場捷運線啟用通車後,捷運線上各站的買氣跟著活絡起來。(圖/公關照片)

啟動建設加速器 影城飯店進駐郵政特區

中華郵政特區已於2018年6月動工,園區占地約17.14公頃,預計規劃有郵政物流中心、北台灣郵件作業中心、郵政資訊中心、郵政訓練中心、工商服務中心5棟建築,預計在2021年完工。屆時將引進影城、百貨、大型賣場、旅宿、商辦、會議展覽、訓練等多種產業型態,提升當地的商業發展,預估可創造6000個工作機會。未來將吸引物流、跨境電商產業進駐A7新市鎮,有建置智慧物流設備,將推動資訊、資源互通的物流共享平台,桃園政府一心希望A7朝東亞首屈一指的「跨境物流營運中心」邁進。

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▲A7新市鎮佔地184公頃是北台灣重要的新興產業園區,採棋盤式街廓,擁有美式舒適生活氛圍。(圖/公關照片)

A7新市鎮2字頭 首購族首選

對首購族來說,購屋首選低首付、低總價商品,若以A7新市鎮來看,A7為機場捷運線上、新北最後2字頭親民房價區,該區建案主推符合首購需求的低總價、低首付產品,A7新市鎮仰賴機場捷運線A7站,快速通勤20~30分鐘往返台北,恰好符合台北首購族,以時間換取空間,台北1房瞬間升級A7新市鎮2~3房的購屋邏輯,因此造成一股台北首購族輕移民潮。

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▲長庚人文養生村旁在側,一家老少都能享0-99歲的全齡樂活環境。(圖/公關照片)

專家表示,機場捷運A7體運大學站房價2字頭,A7-A9捷運三站串連,1站桃園機場、2站台北車站、20分到高鐵青埔,短短的距離就可以串連其他區域,A7新市鎮儼然成為林口新蛋黃區,加上新市鎮綠覆率高,低密度開發的住宅區,大片綠意盎然的都會公園隨處可見,周邊的娛樂產業更是豐富密集,很適合年輕人與新婚族群,長庚人文養生村旁在側,不用「力拼」立足於台北市區,也能輕鬆打造寬裕全齡樂活環境,且A7新市鎮即買集保值,補漲空間大,首購族可把置產當成是一項儲蓄概念來養房,自住置產兩相宜。

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2019-05-16 13:17經濟日報 記者林于蘅╱即時報導

新北市長侯友宜今(16)日出席「IKEA宜家家居─新店店」開幕典禮,跨國企業繼Google投資新北,又增添一樁美事,由宜家家居集團斥資10億元打造全球唯一捷運共構店,為新北市境內第二家分店,預估可創造300個就業機會,並歡迎更多跨國企業踴躍投資新北。

新北市經發局說明,IKEA新店店占地6,600坪,販售近8,500樣商品,目前於新北投資的新莊店及新店店是全台六家店中最大的兩家,也是六都中擁有最多分店的城市,而新建落成的新店店是全球唯一的捷運共構店,更有全球唯一具有河岸景觀餐廳的分店。

侯友宜表示,新北市公司登記家數13萬多家、商業登記家數14萬多家、工廠登記家數近2萬家,腹地廣大,許多產業在這裡生根茁壯,人口也已於今年4月底突破400萬人。

IKEA新店店位於捷運小碧潭共構站,透過新北市政府跨局處研擬課題方案,加速行政審核效率,使本案如期開幕,預估可創造300個就業機會。

新北市政府表示,新店區為數位內容、資通訊產業群聚的重要區域,地處雙北交會處,交通便利,過去更已匯集HTC、華創車電、技嘉科技等知名廠商與人才,發展成為ICT產業的重鎮。

新北市並強調,新店擁有約30多萬居住人口,為新北市人口密集的第五大區,相信透過IKEA的進駐,能提供消費者更多樣化的家具家飾品選擇與購物休閒環境。

侯友宜提到,IKEA的經營願景為「致力為大多數人創造更美好的生活」,如同市長希望打造「安居樂業」的城市,而每一件投資新北市的案子,新北市府都相當重視,協助企業排除投資障礙,帶動新北整體投資及經濟發展。

IKEA不僅單純販售家具,更提供家具再生的機會、讓家具成為可循環的商品,亦重視對於環境和社會的責任,也因此未來期望與IKEA在青銀共創或青年創業議題上,能有共同合作及發展企業社會責任的機會。

另外,新北市府今年在新店既有產業優勢下,已陸續推動重要招商案,包含由新北市府自行興建、管理、只租不售「寶高智慧產業園區」,預計今年7月上旬動工,110年底正式啟用,以提供廠商進駐;以及甫於4月中旬公告上網招商的「寶興段產業園區土地開發招商案」,期望透過招商引資,發展在地經濟。

新北經發局補充,「招商引資」為侯友宜市長上任後之重點業務,首推「招商一條龍」及「投資任意門」二大行動策略,協助企業排除投資障礙,目前「招商一條龍」專案也已服務65件民間投資案件,新北市府已建置「新北投資服務快捷中心」,提供企業臨時機動辦公空間、專業經理人投資流程諮詢等。

IKEA新店店占地6,600坪,販售近8,500樣商品,目前於新北投資的新莊店及...
IKEA新店店占地6,600坪,販售近8,500樣商品,目前於新北投資的新莊店及新店店是全台六家店中最大的兩家,也是六都中擁有最多分店的城市,而新建落成的新店店是全球唯一的捷運共構店,更有全球唯一具有河岸景觀餐廳的分店。圖/新北市政府提供
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好房網News記者羅力元/台北報導

由於美中貿易戰戰況越演越烈,台商鮭魚返鄉資金似乎指日可待,學者專家認為,台商回流資金可望直接挹注工業地及廠房等部分,至於住宅部分,受限於政策,短期之內恐怕無法看到明顯助益。

台灣經濟研究院研究員暨產業顧問劉佩真表示,從目前美國與中國貿易談判的狀況,顯見美國已設定中國是中長期的對手,未來有可能從貿易衝突,擴大到貨幣戰的可能,因此也會刺激台商資金從中國流出的速度。

美中貿易戰戰況越演越烈,台商鮭魚返鄉資金似乎指日可待,能否馬上刺激住宅市場的買盤?

劉佩真指出,經濟部原先設定招攬台商回台投資目標是50家、2500億,目前就達成52家廠商及2750億元,也讓經濟部進一步拉高目標至5000億元。

劉佩真分析,這些資金回來最先受益的會是工業地產,包含廠房及土地。至於住宅市場部分則是受到投資規定的限制,無法在短期之內挹注國內住宅市場。

政治大學地政系教授林左裕則認為,這次美中貿易戰似乎重演1930年代的關稅壁壘政策,假設未來的一年半間雙方對立情勢惡化,有可能擴大成金融風暴。

林左裕也指出,在股市短線資金已撤守之際,資本市場間的「財富效果」(wealth effect)在短期內已難以預期。股市不佳,不論投資需求或自住者的剛性需求也無力支撐房市。

林左裕認為,政府應積極迎接台商回流資金,先提供滿足生產要素的配套措施(如土地及勞工的供給、與水電的供應等), 都是影響台商直接投資意願的關鍵。

林左裕指出,政府若能在現階段掌握住台商回流的契機且留住直接投資,對台灣將來的經濟發展及房市,將是極為關鍵的轉捩點。  

原文網址: 美中戰個沒完 房市就等台商來買?  | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/302624227284.html

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2019-05-15 13:12中央社 記者韋樞台北15日電

內政部日前更新「不動產實價交易查詢」網站功能,新增建坪單價計算功能。房仲指出,民眾可點選主建物、公設或車位等面積來計算單價,不但可獲知較精準單價,也能算出公設佔比。

中信房屋研展室副理張漢超認為,新的實價交易查詢新增單價計算功能位於查詢結果「交易資料」的「交易明細」中,點入「建坪單價計算」的選項,即可勾選主建物、車位、共同使用部分或附屬建物的面積來計算出單價,系統會即時在下方呈現計算結果,使用者可比對「建坪單價試算結果」(總價除以勾選的面積)與「原建坪單價計算方式」(總價除以移轉登記總面積)兩者的差異。

張漢超指出,使用者可依需要選擇以哪些項目作為總面積來計算單價,並增加顯示主建物佔整體移轉面積的比例。這項新功能改善過去房屋單價粗略的計算方式,有利消費者在查詢不同交易案件時能有一致的比較基礎,不僅能讓交易資訊比對上更為方便完整,同時也避免過去房屋交易單價計算過於簡單的弊病。

張漢超表示,不熟悉房地產交易的消費者在計算交易單價時,會直覺地將總價除以總面積,但總面積通常包含車位或公設(共同使用部分),計算後的單價往往會失真;同時各建物型態不同,消費者在不同交易案件間比較單價時,會因為總面積所包含的內容有所不同,而造成單價計算上的落差,消費者會缺乏一致的比較基礎。

他說,實價查詢網站中也新列出主建物佔建物移轉總面積的功能,民眾可據此了解室內可使用面積佔整體交易面積的比例,以免花大錢卻買到一堆公設。

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最近網路上「1450」帶風向的新聞成為大家熱烈討論的話題,這正說明了網路上真真假假、無奇不有的事情很多,自己小心不要被這些網路話術給影響就好。其實在交易價格很高的房地產市場身上,也有很多真真假假的銷售話術,目的都是為了搏得購屋者的青睞,但是此時可不能再隨便就相信這些話術了,因為一不小心就把房子給買下去的話,可能會後悔一輩子啊!


▲房屋的廣告內容琳瑯滿目,不少銷售玄機藏在其中。

賀成交,有嗎?
 只要在假日走進有辦「集結人氣」促銷活動的預售屋建案接待中心時,常常可以聽到此建案的銷售櫃台上,傳來「恭喜張先生,購買X棟一戶,賀成交!」的廣播,接著伴隨而來的就是現場工作人員、跑單小姐如雷的掌聲,不過要小心這可能只是炒熱現場氣氛的方式而已。

保留戶有玄機
 有時候民眾看中了預售屋建案某一戶有景觀、邊間又方正的房子,銷售人員竟然跟你說「這是保留戶,無法賣!」,在這個以買方市場為主的年頭,竟然還有建商保留、不賣屋的?原來這又是建商常用的銷售策略,一開始先銷售賣相差的、價格便宜一點的產品,有景觀、邊間又方正的房子留到後面再賣,就能達到「越賣越貴」的目標,營造岀售價上揚的氛圍。


▲買不到保留戶的房子?不是不賣,而是找了好時機再賣。

離捷運3分鐘
 在房屋廣告、傳單上最常看到的台詞,不是「每坪X萬元」因為建商怕價格寫太直白,會嚇跑一些潛在購屋客層(除非建案開價真的很便宜),而是「離捷運3分鐘」或是「公園在隔壁」,因為買房子的人更在意生活機能好不好。不過,這些廣告傳單所寫的內容,實際上可能是「開車」去才會3分鐘到捷運站、公園在隔壁「3條巷子」之外,購屋前自己要實際去走一走、找一找才行。

含車位的單價
 好吧!就算是很多房屋廣告、傳單上寫了「超低價!每坪XX萬元」,裡面的話術很可能是「含車位」的單價。舉例來說,房屋坪數30坪、車位一個80萬(坪數10坪)、總價800萬元的房子,房屋廣告上就給你寫「每坪只要20萬元」(800萬元/40坪),但是車位又不能住人,所以不應該把車位坪數也算入分母,真正的房屋單價是每坪24萬元(720萬/30坪)。

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2019-05-14 11:31:16經濟日報 記者游智文╱即時報導
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圖/海壽司臉書粉絲專頁
圖/海壽司臉書粉絲專頁
 

知名餐廳「海壽司」上月在板橋大遠百開設新門市,這個月宣布位於南京東路的第一間門市店熄燈。住商不動產企研室經理徐佳馨表示,現代人消費習慣改變,從逛街變成逛百貨商場,餐飲業與服飾業影響最直接,消費市場板塊正在大移動。

海壽司於2005年創業,以迴轉壽司型態,提供多項日本直送來台的壽司料理,目前在台北、新北設有多間分店。本月13日熄燈的南京店,2005年4月成立,為海壽司第一間門市,海壽司公告表示因租約到期歇業,將持續尋找合地點拓展。

徐佳馨表示,南京商圈是台北市傳統辦公商圈之一,單坪店租約在3,000~5,000元。過去商圈有上班族支撐,餐飲業表現穩健,但愈來愈多人選擇到百貨商場用餐,街邊餐廳經營愈來愈吃力。

海壽司並非第一家撤守街邊店的餐飲業者,鼎泰豐及玩笑亭拉麵等也選擇離開街邊店,許多海外知名新進品牌乾脆第一間店就設在百貨,以提高成功率。

徐佳馨表示,對於品牌餐飲來說,街邊店的經營相對艱辛,除了店租外,還必須符合相關消防法規,有些店家還會因為生意過好,造成鄰居抗議,種種因素都讓許多業主不如求去。

近年北市街邊店的變化非常迅速,不少店家除轉進人潮較多的百貨公司,以求穩定之外,看好新北市年輕族群多,消費力強,在新北第二三線商圈開店養客的店家也所在多有。

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為何大部分的台灣人口都聚集在城市裡?根據內政部營建署的統計資料,2017年底,全國有約1,878萬人住在都市計畫區中,佔當時全國總人口2,357萬人的80%。其實,從台灣歷史乃至於世界歷史來看,這一點也不令人意外。

人口由鄉村往都市集中的過程稱為「都市化」(urbanization)。由於都市提供較多的工作機會,日治時期的台灣已有四分之一左右的人口居住於都市,戰後人口亦持續往城市集中。

台灣都市化過程,與經濟發展、國民所得提升的過程,是完全重疊的;對於世界上的許多國家而言,例如印度,也是如此。都市之所以能提供許多工作機會,讓人們脫貧入富,乃因都市讓人聚集,而人與人面對面互動學習,能擦出知識火花,帶動創新,進而推動經濟成長。這是愛德華・格雷瑟(Edward Glaeser)的觀點。

格雷瑟任教於美國哈佛大學經濟系,這位都市經濟學家的暢銷著作《城市的勝利:都市如何創造人類文明,讓生活更富足、健康、環保?(Triumph of the City: How Our Greatest Invention Makes Us Richer, Smarter, Greener, Healthier, and Happier),從家鄉紐約市的繁榮昌盛開始談起,探討了為何地球的空間如此廣大,人們卻選擇聚集在擁擠的大都會區。

台灣都市化的過程,讓許多人脫貧入富,國民所得提升。 圖/美聯社
台灣都市化的過程,讓許多人脫貧入富,國民所得提升。 圖/美聯社

應讓城市自尋競爭優勢

都市讓人脫貧入富,是國家經濟發展的原動力。窮鄉僻壤的民眾,最快的脫貧方式,並非留下來等待家鄉邁向富裕,而是直接往城市移居。

格雷瑟在書中問道:政府推出政策努力讓人留在不斷沒落的地區,而讓持續成長的地區少了源源不絕的人口,這是正確的做法嗎?他主張,幫助窮人是政府應盡的責任,但幫助貧窮的地方則不是。對於較落後地區的孩子,國家政策應著重於改善公立學校的教育品質,使他們能獲得技術,進而有能力在任何地方工作生活,而非留在特定地區。

至於較落後地區本身,應找出自己的競爭優勢。格雷瑟說,城市不需要施捨,國家的區域發展政策應該更中立,讓各地區能像企業一樣自由地公平競爭。

如果格雷瑟來到台灣,不知他會對哪些縣市的競爭策略讚譽有加?針對以宜蘭縣為代表、跟上歐美「特許學校」(charter schools)風潮的公辦民營學校特許模式,他將持何種看法?而對於《花東地區發展條例》、《離島建設條例》編列新台幣數百億元預算扶持邊陲地區的成長,他又是否會大肆批評?

鋪設更多道路無法解決交通壅塞,但提高城市密度與燃料費用可降低開車需求與意願。 圖...
鋪設更多道路無法解決交通壅塞,但提高城市密度與燃料費用可降低開車需求與意願。 圖/美聯社

讓道路交通更順暢:提高城市密度、拉升燃料成本、改善公共運輸

一座城市應如何追求長遠的發展與持久的競爭力?可以發展觀光特色,吸引旅客前來遊玩消費;亦可以引進技術,使產業升級。而這兩者又是孰為優先?

格雷瑟認為,城市美學的展現,其重要性絕對無法取代最核心的市政服務。並非每個市民都習慣到廣場休憩、上劇場看戲、進藝廊看展,但每個市民都會面臨基本需求,例如治安、醫療、教育與交通。

比起使人愉悅的公共空間、豐富多樣的藝文消費來說,與基礎生活有關的服務遠遠重要得多。因此,能夠提供優良公共服務的城市,才能確保吸引源源不絕的新居民,特別是技術居民,以貢獻於這座城市的產業與消費。

交通順暢度,被許多市民與官員視為市政服務優劣的重要指標。但讓交通更加順暢的方法是開闢更多的道路嗎?格雷瑟指出,如果某項事物是免費的,那麼要滿足人們對這項事物的需求就是不可能的。眾多駕駛人塞在路上,白白浪費的珍貴時間,若換算成工作產值,可說是城市經濟的巨大損失。

在道路不收費的前提下,每開通或拓寬一條道路,就會吸引更多車輛前來。鋪設更多道路也無法解決交通壅塞的問題,但徵收壅塞費(congestion charge)卻可以,新加坡與倫敦,都採用電子系統來對進城車輛課徵壅塞費,並且在尖峰時刻提高收費,塞車現象因此獲得大幅改善。

不過,壅塞費畢竟在政治上不會是一個受歡迎的政策,因此在世界各國之間才會如此罕見。2016年初台北內湖大塞車,時任台北市交通局長的鍾慧諭,曾提出在上班尖峰時刻利用eTag收取「擁擠費」的以價制量構想,但最終未能得到法源基礎及政治支持來加以實現。

因此,格雷瑟也為我們揭示了改善交通的其他途徑:提高城市密度與燃料費用,以降低人們開車的需求與意願,讓道路交通更順暢。人口密度與車輛使用呈現高度反向關係,而燃料稅的上漲會導致城市密度提高以及相應的汽車數量減少。

更密集的市中心住宅大樓,以及更高的油價,會讓更少人開車,這對城市生活將大有助益。不過,對於很多通勤者來說,自己開車或騎機車,確實可以節省很多時間,因此,公共運輸欲與私人運具競爭,仍有許多問題尚待改善,例如站點分佈、候車時間、擁擠程度等。

大量住房供給可壓低房價,但若不具保存價值的低矮樓房遲未都更,則房價將仍舊昂貴。 ...
大量住房供給可壓低房價,但若不具保存價值的低矮樓房遲未都更,則房價將仍舊昂貴。 圖/高雄市政府提供

讓房價更平易近人:透過新建案與都市更新來增加住宅供給

如何讓市中心出現更多高層住宅?這其實不但可能有望緩解台北素來為人詬病的高房價問題,也值得桃園、新竹、台中這些人口持續成長的台灣城市等思考。

房價便宜可以是城市吸引新居民的優勢。城市的房價若平易近人,對中等所得的人們將具有吸引力,因為購屋夢想得以實現。而民眾的購屋行為,亦能為整座城市帶來許多好處:較高的生育率、較低的犯罪率等。

格雷瑟主張,大量住房供給,可以壓低房價並避免價格波動。從經濟學的觀點來看,房價高,是源於供需失衡,購屋需求高,但房屋供給少。如果一個地區本身具有吸引力,但缺少新建案,或是不具保存價值的低矮樓房,遲未透過都市更新來重建為較高層的大樓,那麼該地區的房價自然只會更加昂貴,使外地人更買不起房子、新公司更不願在此設立。

因此,政府應該致力於對建築活動鬆綁,讓開發商得以自由行動,替城市大規模增加平價住房。

台北市正積極興建及規劃大量公共住宅,使市中心具備更多平價優質租屋選項,可說是符合經濟學觀點的做法。但,從公共住宅的房型設計來看,主要目標客群應是家庭,而非剛出社會的單身未婚工作者。

如何回應單身族的市中心居住需求?以台北而言,市府恐怕仍得努力促成大規模的都市更新,以及透過稅賦優惠,促使企業提供員工租屋補貼使之能住在公司附近。

對環境最友善的生活地點,是對大眾運輸高度使用的大都會鬧區,人均用油量較少。 圖/...
對環境最友善的生活地點,是對大眾運輸高度使用的大都會鬧區,人均用油量較少。 圖/路透社

應鼓勵城市生活:將稅收集中用於建設城市而非鄉村

縱觀人類的現代史,其實就是一部人口從鄉村往城市集中的都市化史,而這過程仍在持續,本世紀內,全球人口就會有一半以上聚居在城市。

高密度的土地使用,能導致較低的人均耗能與排碳。以汽車為主的生活,使整個地球付出高昂的環境成本。真正對環境友善的生活地點,是大都會的鬧區,而非開闊的郊外,因此我們不妨停止用浪漫眼光看鄉間生活。在美國所有大都會中,紐約的人均用油量最少,原因是紐約人對大眾運輸的高度使用。

都市化是現代史的常規。城市,是人類共同居住、工作與思索的同義詞,也為人類創造了文化、繁榮與自由。成長於紐約的格雷瑟,因而在此書中大聲呼籲,政府的稅收,應用來努力建設城市,而非投注於鄉村的發展。畢竟,在面對氣候變遷的趨勢時,鼓勵城市生活,就是鼓勵全世界的永續發展。

無論喜歡城市與否,我們都得承認:台灣與全球的都市化趨勢猶未停歇。城市居民占總人口比例越來越高,因此城市的發展好壞也就關乎大多數人的福祉。一座城市如何提升吸引力及競爭力,並且避免衰退?市長、市議員、市府官員與都市規劃師們,閱讀本書,應可從全球城市發展史中找到答案。

城市居民占總人口比例越來越高,因此城市的發展好壞也就關乎大多數人的福祉。 圖/歐...
城市居民占總人口比例越來越高,因此城市的發展好壞也就關乎大多數人的福祉。 圖/歐新社
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高雄市鳳山區熱鬧的五甲商圈,有一棟閒置24年的老舊大樓,近期開始進行拆除重建作業,它是惠民百貨,曾是五甲地區唯一的百貨公司,因集團財務問題歇業,3年以3億元出售未果,有權人決定斥資1.2億元做大規模門面、門廳與水電管線等空間改裝,並將以月租180萬元招商,盼可吸引投資者進駐。。
 
位於大樓內1處辦公室空間,日曆停留在1995年8月1日,時光彷彿回到20多年前,在鳳山開幕的「惠民百貨」,位於南榮路、善士街口,區段屬商業機能發達的五甲商圈,五甲路沿線商店密集,有許多連鎖餐飲集團與金融機構進駐。「惠民百貨」基地道路兩側即為攤位數眾多肉豆公市場,採買機能佳。
 
「惠民百貨」屬社區型百貨公司,規劃地上13樓、地下2樓建物,營運期間從1990年代中期開始,當時規劃1~2樓有精品與服飾館、3樓則設置全國最大兒童遊戲館、4樓則有南台灣最大書店、5樓為家用生活館、6樓為美食點心街並有華王大飯店港式飲茶駐點,7樓則為益智遊戲城,8樓以上為停車空間。百貨內設置手扶梯與多部電梯,汽車停車規劃升降式停車梯等,在20多年前並不多見。
 
永慶不動產美術中華加盟店經理李光華分析,1995年在該百貨結束營業前,該區十分熱鬧,主要是在五甲地區並無類似百貨公司,當時之所以結束營業是受到母公司惠來集團財務影響,百貨結束營業也對區段消費機能產生影響,失去了地標型商業空間。
 
2017年《蘋果新聞網》報導,當時該百貨開價3億元求售,販售空間除地下室樓層,還包含2樓以上所有空間,土地持分約552坪、總建坪6252坪,換算每坪不到4.8萬元。
 
李光華表示,過去3年來確實有部分買家出價想買下「惠民百貨」,然而價格都低於資產所有權人上昇國際欲賣價格數千萬元,上昇國際認為區段屬五甲地區核心,未來周邊還有捷運黃線規劃,因此不想賤賣資產,最新規劃是想做大規模整修招商,規劃複合型商場空間,讓閒置資產可多活化利用。
 
上昇國際資產管理實業董事長室副理黃耀正指出,公司看好未來高雄房地產市場,「惠民百貨」周邊地區具備發展潛力,因此將做大規模改裝整修,包括水電管線、消防機電等全面更新,外觀與門廳也將重新設計,大概要花1年時間,總投入經費約1.2億元,預計109年1月取得變更使用執照,3月時廠商可試營運。
 
然而因該百貨土地使用分區屬廣場兼停車場用地,較適合商場、大型購物中心、休閒運動館等進駐,近年來鳳山區居住人口愈來愈多,能否吸引大型企業進駐,仍待時間考驗。(葉家銘/高雄報導)

該百貨已閒置超過24年,近期內部開始施工整修。唐郡威攝
區段位於商業機能發達五甲商圈周邊。唐郡威攝
永慶不動產美術中華加盟店經理李光華指出,過去3年確實有企業出價想購買百貨,但價格不符合賣方期待。唐郡威攝
上昇國際資產管理實業董事長室副理黃耀正指出,公司看好區段發展,將投入約1.2億元做整修改裝。唐郡威攝
百貨內部有多做手扶梯。唐郡威攝
內部空間畫面。唐郡威攝
該百貨月租達180萬元。翻攝591
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全台擁有最多房產的「好野人」在哪裡呢?答案是新北市。財政部統計處統計,去年國人在國內擁有逾10間房子的「房地產大咖」有5305人,第一多為新北市的1361人,第二是台中市的878人,第三則是台北市的756人,接序是桃園、高雄、以及台南,「超級大戶」八成集中在六都,且擁4戶以上者多非自住用途;根據內政部公布數計估算,去年第四季新北市購屋平均總價為1154萬元,推算擁10戶房產的總價值,至少達1.15億元,堪稱「國家認證最肥房東」。
 
8.4萬人擁4戶房產
財政部統計處《房屋稅徵收概況及稅制變動前後之比較》報告指出,2018年全國2300萬人中,有房屋者為906萬人,持有1戶者占88%。六都中,持有一戶的以高雄市92.4%最高;台北市持有一戶的比重86.5%,是六都中比率最低。持有2戶者比重以台北市達1成最多;而 4 戶以上者,雙北占比皆為 1.4%,其餘縣市除台中市外,皆不及1%。
 
財政部統計處研究員石代維表示,擁4戶以上的多非自住用途,去年全國有8.4萬人是持有4戶以上的房地產大戶,人數最多的是新北市2.2萬人,及台北市的1.3萬人;台北市、新北市和台中市坐擁4房以上者,占有房者比率皆超過一成,其餘縣市則未達一成。

以長期持有二手老公寓或電梯華廈估計10戶房產價值,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,據實價登錄資料,去年新北公寓平均成交788萬,如擁十戶,總價達7880萬,而去年新北大樓華廈平均成交1382萬,如擁十戶,價格高達1.38億元。而若據內政部統計,去年第四季的新北市購屋平均總價為1154萬元,以此推算,擁10戶的房產價值,粗估達1.15億元。
 
房地產大亨八成在六都
而坐擁10戶以上的房地產大亨,最多恰巧集中在六都,石代維指出,第一名為新北市的1361人,第二是台中市的878人,第三則是台北市的756人,第四為桃園市的702人,第五為高雄市的 398人,最後為台南市的232人。
 
台北的李先生手中就有三戶房子,第一戶是位於中山區的30坪公寓,也是他的起家厝,當初購入時總價500萬元,目前房價已經到達1500萬元,等於漲了3倍,不過李先生捨不得賣,目前以每個月2.8萬元租給1對小夫妻;第2間房子則是買在內湖區的50坪電梯大樓,也是目前的住宅,買的時候總價2000萬元左右,目前也增值到3000萬元了;李先生最後第3間房子則是為了孩子讀書而買,買的是在台南的12坪套房,總價約300萬元。

李先生認為他手上有3間房子不算多,管理上不會很複雜,不過他認為擁有10間房子以上的人,「大概都是有錢多到搞不清楚,自己在哪裡有多少房子,應該會請專人管理及報稅,不用自己親力親為。」

包租婆擁4房月收5.3
台中市大里區的張小姐(45歲),目前手中就有4間房,一間自住、3間出租中;第一間是繼承媽媽購入的25年5層樓老透天,購入價格不清楚,現在是自住使用;第二間則是7年前購入位於西區大樓,屋齡17年含車位的2+1房,總價460萬購,入原本打算帶媽媽入住有電梯的大樓,但媽媽因不捨得離開原生地,遂作罷,目前出租2萬元,等於房租繳貸款。
 
第三間則是5年前購入位於台中美術館附近屋齡16年55坪4房,目前也是出租給家庭客,月租2.5萬含管理費;最後一間則是純投資產品,也是5年前購入位於勤美誠品附近22年屋齡的9坪套房,月租8千給一名護士,當初購入金額100萬,目前漲價到170萬。她說:「我投資的心得就是存房,挑房的地點都位在市區轉手率高,管理上其實並不會太困難,當包租婆6年來租客目前都沒換過。」
 
對於手中有10間房大戶的看法,她認為還是要看房產總價才能判定,如果都是套房產品努力存錢其實不難;至於報稅季來到,她笑說「每年五月手頭都很緊!」,但也因擁有4間房加上還在工作,委託親戚會計師代為協助處理。
 
房屋保值中高齡愛買房 
《蘋果新聞網》在北市隨機街訪民眾,沒買房的曾先生則覺得,如住中南部有十戶房並不意外,「可能十間都值200萬元,但如果有人有十戶帝寶,就非常意外。」 同樣沒買房的李小姐認為,部分人能擁十戶房,「顯示居住正義並不平衡,現在一般人的薪水收入跟房價支出相比,很不平衡。」

「包租公」律師蔡志雄說,擁10戶房子以上的超級大戶,在資產配置上,9成的財產可能都會壓在不動產上,年紀應多屬中年人以上,多數會有「有土斯有財」觀念,比起投資股票,房子具有保值作用,這些大戶會將手中一部分房子轉租,而一部分甚至甘願作非自住「空屋」,長期持有,買房買出興趣,就一路買下去。

蔡志雄說表示,擁10戶房以上的大戶,除一般房屋稅、地價稅,還多了囤房稅要繳;據規定,在台北市超過3戶以上,非自住的屋主,比起持有1戶的屋主,房屋稅率差近3倍,而地價稅1戶的稅率為千分之二,非自住則為千分之十,差近5倍,「大戶繳的稅對一般人來說,肯定覺得很多,但對大戶而言,就沒什麼影響」,且課徵的房屋稅是以政府認定的評定現值,相比之下,稅額相對便宜。
 
包租公二代連收租都懶
大晟開發機構執行副總陳智育說,一般擁第二間以上的房屋,多是以投資角度置產,多選「保值、好租」的地點購屋,擁十戶以上的大戶,多半以房養老,買來租人,並委託公司代租代管,陳智育觀察,年紀大的第一代因體力因素,無力經營出租事務,較年輕的第二代,可能寧願上班,也不想自己管理收租。
 
陳智育說,一般人覺得有十間房的繳稅金額很多,但對這些「大戶」真的沒差,他們一樣都是繳房屋稅與地價稅,但如有作出租,所繳的租賃所得稅會再增加,如果在台北出租,一間房收租3萬元,10間房一年即有360萬元,若再加上個人其他收入,繳稅時,可能相對是最接近課稅級距最高的一群。

非自住用宅3年增7萬戶
在《房屋稅徵收概況及稅制變動前後之比較》研究報告中,石代維指出,2014年起政府修正房屋稅條例,2015年至2018年間,全國自住用房屋較2015年增加約9萬戶,其中以桃園市成長5.5%最多,新北、台中、台南也有2%以上水準,台北市則逆向減少4.3%,反映房價、產業發展及人口遷移關聯。
 
而非自住用房屋,全國成長約7萬戶,增幅10.8%,六都以台北市增1.8萬戶最多,非自住用房屋的大幅增加,石代維認為可能與買房當房東,或建商惜售,或囤房狀況有關。
 
再以去年的全國房屋稅額來看,繳4千元以下的戶數有52%,佔逾半數,石代維表示,擁多房的持有人目前繳的稅是否真的很多,以他的立場而言,是「打上問號」。(黃政嘉、陳筱惠、陳建宇/連線報導)

擁十戶以上的大戶,多半以房養老,買來租人,並委託代租代管。資料照片
去年全國有8.4萬人是持有4戶以上的房地產大戶,人數最多的是新北市2.2萬人。資料照片
去年全台有房者為906萬人,雙北市四房以上的有1.4%。取自財政部統計處報告
近年六都自住用房屋人口變化。取自財政部統計處報告
近年六都住家非自住用房屋人口變化。取自財政部統計處報告
去年繳4千元以下的房屋稅戶數有52%,佔全台逾半數。
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交通部鐵道局今日舉辦108年上半年高鐵桃園、新竹、臺中、臺南車站特定區土地標售,當中毫無意外歸仁區高鐵台南站土地吸引數十家大型建商積極購地。此次共有11筆共3萬5018坪土地標脫,標脫總額達53.8億元。包括三發地產、遠雄、華友聯、達麗、寶佳與櫻花建設均有得標紀錄。
 
高鐵台南站位於歸仁區,區段屬歸仁區外圍,然因受到境內有86快速道路連結,可經由快速道路連接至中山高與台1線至台南市區。位於高鐵台南站旁即為台鐵沙崙火車站,具備交通便利優勢。近年來行政院規劃該區為「沙崙智慧綠能科學城」,並規劃有大台南會展中心,該中心可做為演唱會與各類表演使用。
 
今日土地標售吸引包括三發地產、遠雄、華友聯、達麗、寶佳與櫻花建設等建商進場購地,當中又以達麗建設以總價約17.69億元購入位於高發二路、歸仁十三路口7771坪土地最具規模,換算每坪成交價為22.7萬元、溢價46.8%。另三發地產則以5.43億購入4502坪住宅地、遠雄建設以4.68億購入3161坪土地、華友聯開發以6.58億與5.07億元分別購入4268坪與3248坪住宅用地。
 
三發地產執行副總經理鍾增榮指出,公司目前在高鐵台南站擁有土地約2萬坪,今年將推出800戶首購型住宅,房價屬1字頭針對自住需求客層,此次購地4500餘坪暫無開發計劃。
 
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析,近年來地價與房價屬六都最低基期的台南,開始吸引許多非南市,外地建商積極購地卡位,目前南市較完整重劃區除九份子、水交社、舉喜、永康砲校與平實營區外,最受矚目就是高鐵台南站特定區,在重大建設帶動下,區段未來幾年房價將有明顯增幅。(葉家銘/台南報導)

此次土地標售共標出3.5萬坪地,標脫總價逾53.8億元。資料照片
今日標售明細。富住通商用不動產授權
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富邦金控蔡家的「起家厝」─台北市「富邦產險大樓」,已撤銷申請三年多的都更案,改走危老條例,計劃改建為高檔商業辦公大樓。專家估計,若改建完成後,其身價將大幅暴漲,有機會變身為每坪月租3,000元以上的豪華辦公大樓。

宏大國際資產公司總經理陳益盛表示,金控、商用不動產大戶紛紛拚都更,除了政策鼓勵外,銀行法第75條放寬金融業老舊行舍重建後,自用比率由50%下調為20%,也是一大助力,激勵各家老舊行舍大樓,紛紛參與都更,估計至少12棟。

不過,都更申辦太冗長,而危老門檻低,其中富邦金的「富邦產險大樓」,近期已從都更撤件、近日公告改走危老。「富邦產險大樓」屋齡已34年,位於建國南路和仁愛路交叉口,20年前曾遭到921大地震損害,後來進行結構補強,勉強使用迄今。

由於蔡家考慮到,「富邦產險大樓」與附近建物之間的間隔不足,加上管線老舊及耐震防火設計不符現行建築技術規範,因此2016年申請都更,計劃改建為地上35樓、地下6層的豪宅大樓,豪宅至少131戶。不過迄今三年多,全案進度緩慢,今年3月富邦突然撤件,外界以為富邦不都更了,結果原來是政策大轉彎,公布要走危老,全案重新啟動改建大計劃。

相較於「富邦產險大樓」改走危老捷徑,另外11棟金控的舊商辦大樓,依舊進行都更程序。據調查,國泰「民生建國大樓」和「台北國泰萬怡酒店」,去年底才都更完成並啟用。而「國泰一號」REITs的「西門中華大樓」、「國泰世華敦北分行」都更程序正進行中。

此外,已和國泰金控分家的寶豐隆董事長蔡鎮宇的「敦南誠品」大樓,元大馬家公主馬維欣「Hanns House」瀚寓精品酒店,及元大金「大同大樓」,開發金「中華開發大樓」,新壽「南東大樓」,玉山銀行的敦北冠德公辦都更地上權辦公案,中國人壽「敦北台北學苑」地上權總部大樓,台灣企銀重慶南路舊總行大樓、及大同分行、延平大樓,都走都更路線。

第一太平戴維斯協理丁玟甄表示,據了解「富邦產險大樓」此次改走危老,將會調整開發用途,朝向高級辦公大樓來開發,一樓仍維持金融機構進駐。丁玟甄表示,如果成功拆除改建為高級辦公大樓,未來身價勢必大躍進,每坪月租上看3,000元大關,比起目前行情1,700元,可望有七成以上的增值空間。

目前,在商辦大樓申請危老案件中,除了「富邦產險大樓」外,還有南京東路「台北馥敦飯店」、松江路「六福客棧」兩家飯店,也分別獲准危老重建案。

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記者黃靖惠/綜合報導

 

房價高居不下,全民有感,未來10年房市走向會如何?雙北老屋改建協會理事長胡偉良,日前在商務專欄內分析,未來10年,房價與租金走勢將會「房價下跌、租金持穩」,兩者將達到動態平衡。

連續51個月上漲的租金指數,令全台300多萬租屋族痛苦不堪,也讓政府祭出多項展租賃市場政策,無論是包租代管、租金補貼或稅賦上,都給予充分支持,儼然進入另個崛起的「租賃時代」。

胡偉良表示,台灣不缺房子,但有些地方人多地小,導致供不應求,比如台北市,房價自然就被墊高了,均衡城市發展是解決高房價的方法。

他認為,發展城際軌道交通及租賃市場,是平衡房價的方法之一,並透過增加持有房屋成本,能促使持手中有大量房產的人,拋出買賣或是出租。

投資者一見房屋持有成本增加、利得稅調漲,對房地產市場的預期普遍下調,最終拋售現有房產,並且不再購買新的標的,而房屋價格也將得到控制緩跌。

未來租金將緩漲達到平衡,他認為,租金能反映城市住房供需、工資水準、消費能力的平衡,大部分租戶對於租金價格是很敏感,因為城市平均薪資短期不可能大幅度波動,以月薪3萬元來說,能夠負擔的租金水平,也在一定限度,所以租金很難大幅度攀升。

目前台北市住宅租金報酬率大概為2%左右,若按市場無風險回報率4%計算,得滿足這個回報水準,不是租金再上漲1倍,就是房價暴跌一半。但胡偉良認為,房價再上漲很困難,因為受限區域的經濟水準、產業發展階段和居民收入,可能都無法承受,更不論暴跌一半價格,恐導致銀行破產、金融危機。

他表示,房價短時間也不可能暴跌,反而是緩慢的下降,租金也緩慢隨著居民收入增長而上漲,最終達到動態平衡。



原文網址: 房價再跌10年 專家估租賃時代將成趨勢 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190512/1442872.htm#ixzz5niZrSnd2 
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記者黃靖惠/綜合報導

 

全台商旅待售量年增近4成,據統計,開價最高10名北市有2處上榜,分別為松山區文華東方五星級酒店,開價530億元,以及西門町峨嵋街精華地段8樓旅店,開價5.5億元。而前3名中,還有台中市總建坪超過3000坪、開價15億元的七期商旅;以及台南市東區開價10.5億元的飯店。

▲▼東方文華飯店外觀周圍街景。(圖/記者徐斌慎攝)

▲文華東方飯店網路開價530億元找買家。(圖/記者徐斌慎攝)

目前待售飯店中,金額最龐大的,當屬文華東方酒店,目前仍在營運,為松山區五星級大飯店,開價530億元、建物坪數約3.45萬坪,換算每坪要價154萬元;另位於人來人往的西門町鬧區、峨嵋街上整棟商旅目前歇業狀態,內部荒廢、外部掛起招租廣告,開價5.5億元,建物坪數558坪,換算每坪98.5萬元。

▼文華東方飯店。(圖/記者徐斌慎攝)
▲▼東方文華飯店外觀周圍街景。(圖/記者徐斌慎攝)

據屋比房屋比價平台顯示,全台10大網路待售旅店、飯店、商旅排行榜,北市文華東方酒店、台中南屯七期商旅、台南南紡商圈飯店、及高雄車站前喜悅星級飯店,以及西門町峨嵋大飯店、和桃園楊梅的歐洲城堡大飯店全都入榜。

文華東方酒店周邊有百貨公司、夜市、松山機場及捷運站,座落於市中心繁華地段,不僅如此外觀如歐風城堡,且附設健身中心及養生館等等,擁有超水準的5星級豪華酒店,日前卻在網路平台找買家,樓高14層,共有300間房、土地坪數約4200坪,屋齡4年多,對外開價530億元,目前委託房屋仲介代售,記者依循網站電話去電詢問,房仲則回應不方便受訪。

另近捷運西門站商圈近年興起,許多潮牌服飾、美妝店及電影院等,吸引外地觀光客以及港日遊客朝聖,周邊商務旅館及飯店也如後春筍開幕,但在人潮最多的峨嵋街路段1間樓高8層,共有56間房,土地坪數85坪,屋齡49.5年的老型商旅,近期開價5.5億元出售。

▼西門町峨眉大飯店開價5.5億元出售。(圖/記者徐斌慎攝)
▲▼西門町峨眉大飯店外觀周圍街景。(圖/記者徐斌慎攝)

▼西門町峨眉大飯店內部。(圖/記者徐斌慎攝)
▲▼西門町峨眉大飯店外觀周圍街景。(圖/記者徐斌慎攝)

屋比房屋比價創辦人葉國華表示,文華東方酒店待售部分人認為是「待價而沽」,或住宿率不如預期、經營不理想真的想出售,目前市場傳聞眾說紛紜。

他認為,飯店要正常營運需要耗費大量時間及成本,包括土地成本、建設成本以及長時間營運,對比於晶華酒店、信義計畫區的凱悅飯店免除土地成本,因為都是地上權,只需負責興建成本及營運成本,如果未來有人願意接手文華東方酒店能活化集團資金,其實也並非壞事。

▲▼全台前十大網路待售旅館、飯店、商旅。(圖/屋比房屋比價平台提供)

原文網址: 影/全台10大待售旅館 文華東方530億最大咖 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190510/1440609.htm#ixzz5nVFjpPgr 
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記者黃靖惠/綜合報導

 

全台旅館、飯店、商旅網路待售量激增近4成,據房屋比價平台顯示,今年各地旅店網路待售高達168間,比起去年同期多64間,最近1年增加了將近4成,其中間數最多前3名是高雄、台中、花蓮。業者分析,目前在旅館供給持續攀升的狀況下,需求卻跟不上,市場各業者間競爭相當激烈,各地旅館潛藏賣壓也逐漸升高。

今年旅店待售間數最多地區以縣市區分,高雄市共有29間比去年同期多8間,其次是台中市待售旅店26間,比起去年同期多9間、第三名花蓮縣待售旅店21間,比起去年同期多了15間,漲幅達半數,為全台待售量增加最多縣市。

反觀南投縣、新竹市旅店待售數量不增反減,另桃園市及雲林縣則持平。

屋比房屋比價創辦人葉國華表示,2015年陸客來台人數達到巔峰418萬人後,遊客數一路銳減下修,去年僅剩269萬人次,短短3年間減少149萬名旅客,許多飯店、旅店業者難以營運陸續拋售,目前有高達168間旅店待出售,比去年同期多了64間。

▲▼2019年全台網路待售旅館、飯店、商旅各縣市最近兩年變化。(圖/屋比房屋比價平台提供)

至於為何旅店待售量年增近4成?他利用陸客來台遊客數及全台旅店房間數交叉比對後,發現最近3年陸客來台數量並沒有明顯銳減,反倒是根據交通部資料顯示,今年2月台灣旅館、民宿家數13167家、房間數242627間,是最近十年歷史次高。

葉國華說明,目前在旅館供給持續攀升的狀況下,需求卻跟不上,今年1~2月國內旅館住用率平均只剩下6成上下,都是近年來的新低,市場各業者間競爭相當激烈,旅館潛藏的賣壓也逐漸升高。

▲▼台灣旅館、民宿家數與房間數量為最近十年來次高。(圖/屋比房屋提供)

原文網址: 全台待售商旅168間 這2縣市量體最多 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190510/1440254.htm#ixzz5nVDorqCF 
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