不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

一度席捲全台的娃娃機熱快速退潮，有媒體報導，娃娃機台主抱怨由巔峰時期的月賺一萬掉到現在只剩 500 元，打算退租，商圈也陸續出現娃娃機撤離的逃命潮。對此，房市部落客 Sway 表示，娃娃機只是短線炒作的最後一棒，娃娃機撤出，就像商圈癌症病發，如今連特賣會都不願進駐，「你就知道房東有多活該。」

Sway 在臉書粉專「 Sway房市觀測站」發文表示，娃娃機暫時擋住房價下跌的缺口，而今也擋不住，要潰堤了。這堤防擋的不只是店面租金，最重要的是整個商圈與旁邊的住宅圈，因為最後的投資客都要閃人。

Sway 認為，西門町看似旺，其實也已經到了房價轉折點。一來有娃娃機主接受記者採訪時透露自己要閃人，二來萬華區的房價已經出現腰斬建案，而頂級豪宅仍乏人問津，這些蛛絲馬跡綜合起來就是「大家都在等房價多跌一點」。

Sway 分析，商圈是因為住宅圈及人口圈而成型，如今店面空置，一是因為店租漲價，二是因為商圈凋零，兩者互為因果也互為夥伴，商圈沒了，住宅圈也沒搞頭。 Sway 指出，東區凋零早不意外、娃娃機凋零也不意外，問題在於目前沒有可以銜接的短炒產業。像蛋塔或檸檬手搖，都是短炒的產業，對商圈支撐有限，卻是有效，所以現在的最後一棒是娃娃機。

Sway 表示，當一個商圈出現娃娃機，就跟得到癌症一樣，代表商圈生病了，而今娃娃機撤出，就是病發，此時連特賣會都不願進駐，你就知道房東有多活該。 Sway 強調這些都是淺而易見的事實，你知、我知、大家知，只是很多人不願意承認。 Sway 最後呼籲別再帶小孩去夾娃娃了，因為娃娃機撤出，「說到底對房價下跌是有幫助的。」

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▲（圖／翻攝自 Sway 房市觀測站臉書）

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市長柯文哲於2019年2月13日出席2019投資台北論壇，他在致詞時表示，政府不要幻想它什麼都要做，而是要「公私協力」，意思是政府只是建立一個平台，讓產業跟企業在上面有效率的運作，政府不要幻想它自己跳下去做什麼；就像都更，市府設個工作站來協助大家、協調，但是真的要去設計、蓋房子，還是要民間來參與，所以如何公私協力，政府跟民間大家一起努力，在解決台北市共同面對的問題當中，也順便思考，如何變成一個產業，可以永續經營，甚至我們學習到的經驗還可以輸出到國外去，這才是最重要的概念。
 
柯文哲致詞一開始談到，他常講說最重要的是去發現問題，然後去解決問題，坦白講，在目前的台灣社會，我們不需要發現問題的人，因為問題大家都知道，最重要的是也不需要解釋問題的人，我們只要解決問題的人。柯文哲談到，目前台北市政府現階段儘量標三個題目來講，第一是居住問題，高房租、高房價殺傷力很大，因為高房價的時候，年輕人還可以說住到郊外一點的地方，浪費一點時間在交通上面，可是要開店，你要開在市中心，高房租幾乎把所有年輕人的新創產業在一開始就幹掉了，所以他發現「高房租比高房價對產業殺傷力更大。」
 
柯文哲認為，居住正義一直是個問題，北市府現在一直努力的在蓋公共住宅，但從開始設計、到議會、跟居民溝通，從開始想到蓋好最快也要6年。另外一個是都更，因為一昧要政府去蓋公宅也不太可能，大概像荷蘭公宅數量達到30％，日本、韓國約6％，其實台北市到現在還不到1％，坦白講這種事情也不是一天可以解決，有一次他去韓國參訪看見韓國在公共住宅上的發展，也是從30年前的盧泰愚總統時就開始推動，所以很多東西都要長時間的努力；在都市更新方面，北市府也做了許多努力，包括工作站的設立、釘子戶的處理等，這些也都是本次論壇的重點，所以今天來就是講我們到底要怎麼做，然後也蒐集業界的意見。
 
另外一項問題是人口老化，對此柯文哲表示，人口老化並非問題，快速老化才是，因為65歲以上長者佔全市人口20％的超高齡化時代很快就會來臨，瑞典高齡人口從7％變成20％花了130年，台灣只花30年就走到這個階段，而目前的社會還沒有足夠時間做應變，而台北市目前大於65歲以上人口已經超過17％，再過三年就會超過20％，這是很難讓人想像的。
 
柯文哲提到，目前在整個台灣照顧老人的外勞約有28萬，如果我們照顧的模式不改變的話，大概三年後就需要30萬名以上的外籍勞工來照顧老人。柯文哲強調，銀髮族的照顧在人口快速老化下是很大的問題，當然今天我們也會講一下市府在健康產業的想法，更重要要聽聽大家的意見。
 
另外一個是會展產業，柯文哲表示，全台灣的國際會議有60％是在台北市開的，所以外國來到台灣的觀光客94％會經過台北，所以不管他們怎麼來來去去，在陸客限縮的時候，其實外縣市滿慘的，台北市稍微慘而已。台北市自然在舉辦國際會議時有優勢，但是怎麼把這個優勢發揚光大，所以這個MICE產業(會展產業)，特別是南港展覽館一、二期，這兩個大的展覽區有沒有什麼要擴增的、或要連結的，面對問題是解決問題的第一步，再來把所有小問題解決了就沒有大問題。
 
柯文哲最後強調，政府是服務的團隊，不是管理的團隊，我們只是建立一個平台，讓企業可以更有效率的運作。

零元購屋、購屋不用自備款的炒房模式在房市已存在多年，在網路上也常常看得到類似訴求的課程或是說明會，其操作模式不外乎招募有意購屋者，找尋低總價物件，以全額貸款或是「房貸+信貸」方式購屋，出租房子以租金養房子，等物件增值賣出賺價差。

這是最近這一波房市投機炒作盛行時，很多投資客的「成功模式」，甚至在景氣熱頭上，很多投資客更都省掉其中出租的等待期，直接轉賣掉就有不少價差可賺，如此不斷快速複製上述「成功模式」，真的有人如其著作所宣稱的「在房市賺一億」，甚至在房市賺更多億的也大有人在。

只是隨著政府祭出奢侈稅，以及實施房地合一稅之後，讓房市投資短線炒作的獲利空間大大受到擠壓，加上2015年整體房市景氣反轉，想要快速複製過去的「成功模式」已經是難上加難！

投資客華麗轉身當起「房市老師」

於是有不少投資客轉身變成房市專家，以「老師」的姿態在網路上大撒廣告，於北中南到處開課，將上述的「成功模式」包裝後，轉變成房市投資秘笈，教人如何在房市不用本錢就可賺大錢，再結合直銷說明會的模式廣為招徠，成功吸引諸多想要靠房地產快速致富的年輕人。

關鍵是零元購屋這樣的操作模式真的行得通嗎？如果真的這麼好康，這些「老師」們為什麼不自己默默賺就好，卻是「佛心來著」將秘笈公諸於世，其中主要有3個「痛點」，其一是會涉及人頭炒房，已有人因而鋃鐺入獄；再者，可能涉及超貸問題，也可能有牢獄之災；最後是獲利大不如前，以當前房市獲利與風險程度來看是大大不成比例。

因為有這3個「痛點」，所以投資客就來個華麗轉身當起「房市老師」，一來可收取高額會員費，一個人3~6萬不等，二來是將風險全部轉嫁出去，自己可以「不染人間半點塵」，只是乖乖交了高額束脩的徒子徒孫們，可得要注意其中風險囉！到底有哪些風險呢？主要有以下3項：

一、利率漲升的風險

目前零元購屋之所以還能夠行得通，沒爆發太多投資糾紛，主要就是房貸利率持續維持在低檔，若是所購買房屋總價不高，透過「老師」所教撇步，不用拿出自備款，來個全額貸款，一般上班族都還承擔得起。但就如前央行總裁彭淮南曾提出的警告：「利率不可能永遠在低檔」，一旦房貸利率走升，在高槓桿效應下，很容易就陷入捉襟見肘的窘境。

二、房子空置、租不出去的風險

零元購屋的重要支撐點是靠租金養房子，也就是用租金抵每月房貸，但前提必須是房子能夠租得掉，而且租金要足夠支應大部分或是全部的房貸，只要出現下列任何一種狀況：房子完全租不出去、房子有空置期、租金太低等，零元購屋很快就會破功，沒本錢想賺錢的美夢也就碎了。

三、房價不漲，無法下車的風險

事實上，大家都很清楚，零元購屋尋求的不是將本求利，說穿了是想靠「無本求利」，是一種典型的投機行為。假設幸運的上述兩種風險都沒有出現，最後零元購屋要能有獲利，還是得等房價上漲，才可能賺到想要的價差，但房價要上漲不是自己能掌控的，反倒有可能在等待期中，房價反而走跌，若是無法順利「下車」，等同變相被套牢。

即使房價上漲，也要有一定的漲幅，才能夠完全COVER（抵銷）掉房地合一稅、持有稅、仲介費等相關成本，否則最後可能還是白忙一場，購屋買房的你仍然不會是房市贏家，真正贏家是教你撇步的「房市老師」，大夥交給「老師」的學費，現在可能正「供養」他無憂無慮雲遊四海呢！

對於民眾來說，房價何時落底才能出手購屋，恐怕才是最多人關切的事情，專欄作家賴淑惠在媒體投書表示，台灣房市其實已經出現3大死亡交叉，2019年可能會成為台灣房市的「賠售元年」。

賴淑惠在《好房網》投書表示，去年上半年，台北市、新北市、桃園和新竹地區推案量超過1萬戶，但單季的銷售量只有12％至14％，也就是說，有高達8千戶賣出去，這種瘋狂「種房」的建商只會陷入養蚊子的危機，只要「釋出量」與「房價」死亡交叉，爆量的物件就會網內互打，墜入房市暴跌的死亡陷阱。

賴淑惠解釋，第一個死亡交叉，就是建商瘋狂種房至2020年，這些物件大量釋出後，將對房地產市場造成嚴重衝擊，就算預售賣掉5成，但還有一半的餘屋，加上當時遇到2020總統大選，屆時量多價跌的「黃金交叉點」一但重疊，房價恐怕從此一瀉千里。

這種物件該不該撿？當然不能錯過這次機會，新北市就占了全國的四分之一，民眾可以從新莊、三重或是淡水新市鎮等推案爆量的重劃區下手，加上中古屋、新成屋互殺，藉此撿這些「網內互打宅」。

另外一種死亡交叉，就是「寬限期」，賴淑惠表示，2019年應該會先有一批垂死掙扎的物件，八大官股行庫出手護盤，祭出寬限期展延方案，這些「違約宅」可能在今年上半年有3成到期，屆時也非爆不可。

最後一種死亡交叉，就是「人口紅利」走入歷史，2026年將空屋潮來襲，先前連續的兩個交叉都只是起點，當「老年人口數」與「房價」交叉，勞動人口從最高1737萬人為起點下滑，2026年直接面對老年化社會衝擊，消費主力減少，房價也就撐不下去，無俚頭推案的背後，建商面臨的斷頭危機，也就是民眾購屋的甜蜜點。(中時電子報)

知道台北市有牙醫診所一條街嗎？在台北市和平東路上聚集30家以上的牙醫診所，且多進駐於舊住辦大樓1樓，當地房仲分析，主要是因為人均收入高，並鄰近醫學大學及滿額小學，居住人口多，消費力十足，進而形成牙醫診所群聚效應。

台北市和平東路二段至三段，總共超過30家的牙醫診所，主因其橫跨大安區及信義區，人均收入高且人口多，消費力強，像是藝人周杰倫就住在和平東路一段的頂樓豪宅。另據台北市府主計處家庭收支調查，北市2017年每人平均年所得由大安區以103萬8,921元奪冠，信義區則以90萬9,336元位居第4名；而大安區人口數位居北市冠軍，去年達30萬8,843人。

其次是因學區聚集，信義房屋和平店店長陳立庭分析，該路段鄰近台灣大學、台北教育大學，還有滿額學區台北教育大學附設實驗國民小學與和平實驗國民小學等，吸引小家庭設籍入住，帶來需求。

據陳立庭觀察，和平東路二段約16間牙醫診所，大多位在屋齡30至40年的舊住辦大樓1樓，室內坪數約20至40坪，每坪月租約3,000至4,000元，相較鄰近的信義路三段、四段便宜6成以上；另有部分診所位在3樓以上，每月單坪租金約1,100至1,200元，大多用省下的租金裝潢得更精美。

此外，在信義區和平東路三段，捷運六張犁站和麟光站之間，距離約800公尺群聚13間牙醫診所，信義房屋六張犁店店長黃俊翔指出，是因為緊鄰台北醫學大學，形成醫科聚集效應，再來是租金又更為親民，同樣屋齡30至40年住辦大樓的1樓店面，在和平東路三段單坪月租僅約2,000至3,000元，僅是信義路三段、四段一半價位。

因晚婚、產婦高齡化及少子化現象，近年台灣盛行飯店式管理與服務的坐月子中心，大受好評，讓媽媽們非常願意花大錢入住，使坐月子中心數量大幅增加，其空間坪數需求大而多進駐住辦大樓。新北市以板橋區的坐月子中心數量與密集度最高，多集中於府中捷運站週邊、板新路與三民路等處，活絡當地商辦市場。

新手媽媽李小姐表示，會住進坐月子中心，是因為高齡產後需要完善照顧，又不想麻煩家人，而且現在不論大廳、會客室、房間都裝潢的很像飯店，住起來非常舒適，對寶寶的照護及訪客管理都很嚴謹，但口碑較好的品牌，往往一床難求，因此當初在拿到媽媽手冊、約懷胎兩個月後，就已事先預約，可見其搶手程度。

因看好龐大的產後商機，坐月子中心數量大幅增加，據衛福部統計，全台2011年產後護理機構僅117家，但2017年增加至243家，6年來增加逾1倍，新北市更從18增至45家，增加2.5倍，且多集中在板橋區。

信義房屋板橋府中店店長林子翔分析，坐月子中心會集中在板橋，主要是因為居住人口多、交通網絡完善，商業機能發達，住商大樓林立，而且因為產後護理之家轉型飯店化後，大多需要電梯和200坪以上空間，住商大樓正好符合需求，像在府中捷運站週邊、三民路、板新路等路段，都開設不少坐月子中心，每坪月租約500至800元，每個月租金約10至16萬元。

據了解，板橋區的坐月子中心價格每晚至少5000元起跳，因為利潤高、客源穩定、空租期短，而且媽媽們至少得住7天，收入穩定，也是坐月子中心數量激增的原因之一。

別以為不動產的問題不只人有，神明也有。

前幾年，在朋友的介紹下，小蔡代書認識某間供奉保生大帝的地方庄頭廟的新任主委，他們正在和剛往生舊主委的家屬打官司，聽說小蔡代書對於不動產相關法規相當嫻熟，想聊聊看有沒有解套機會。

這事情是這樣的，這間廟位在台灣的一個小鎮，應該是神明有靈，該廟香火非常鼎盛，加上民風純樸、信眾又很虔誠，也因此廟裡現金越來越多。那時候的老主委連任多屆，是個熱心正派的人，看著這麼多的現金，放在銀行利息低；怕萬一哪一天出了甚麼事情，都是十方財，沒人擔得起；又覺得應該為保生大帝做點事情，想來想去，還是覺得買土地最穩當，不只可以讓現金不要那麼多，未來要是廟要擴建，也不用求人，而且說是幫神明買地，不會有人說三道四。 就那麼剛好，老主委起了這個念頭，附近民眾想要賣掉寺廟旁邊一千多坪的農地，經過神明同意，在中間人介紹下，雙方便簽訂土地買賣契約書，完成了這筆土地買賣。

一切那麼順利的時候，當時承辦人在完稅準備送入地政機關做過戶登記時，卻被地政事務所依農業發展條例第33條「私法人不得承受農地」駁回登記申請，土地無法登記在寺廟名下。 正當眾人不知該如何處理之時，其中一位廟裡委員出了個餿主意。

「先把土地先暫時登記在廟方主委個人名下，要是以後法令變更時，再行過戶登記到寺廟名下，不就好了嗎？」

大家聽了也覺得很有道理，加上老主委德高望重，為人又光明磊落「一定是不會有私心把土地吞掉的」。大家七嘴八舌之後，這事情就拍板定案，也寫在會議記錄裡，用「借名登記」的方式解決，更自作聰明的是，為了避免贈與稅的產生，廟方還搬錢給老主委，由老主委這邊出面付款，金流做好更加萬無一失。

沒想到，天有不測風雲，某一年，有個超級寒流來襲，高齡90的老主委竟因心肌梗塞而離開人世，什麼事情都沒交代，在一般人眼中的好走，變成廟方的一場惡夢。老主委的子女在處理父親後事時，發現父親名下竟有一大筆土地資產，申報完遺產稅後就逕行繼承登記到兩名子女名下，兩個人還來個避不見面；這段時間廟方也透過管道想要聯繫，在改選主委的時候也請新主委告知，但子女矢口否認爸爸有交代這事情，最後真沒辦法，才請小蔡代書幫忙看看。

為了這事情，廟裡搞得烏煙瘴氣，當初那個出鬼點子還邀功的委員，現在也不敢說話，最後還是透過訴訟解決，官司一打就是3年，還因為證據不足，土地要不回來。

「這只能說是廟裡的劫數吧。」新主委幽幽地說。

「天底下沒那麼多劫數，之前沒規劃清楚，怎怨得了天？」

「這種子女不認的借名登記，只有訴訟一途，就算真上法庭，這種案例能夠勝訴是少之又少，只能怪他們當初在買地的時候，遇到問題不找專業人士諮詢評估，好歹要做一個借名登記的契約去公證，現在連金流都沒有，事後想要解決，沒有那麼簡單。」小蔡代書嘆息。

說也奇怪，這官司雖然廟方敗訴，冥冥之中神明也給了公道，老主委子女得了土地，家中卻也雞犬不寧。

「處理神明的事，看最多的不是神蹟，而是人性。」他遞杯老茶給我，雲淡風輕地下了結論。

信義房屋統計發現，民眾挑屋條件出現變化， 「新上架物件」及「近捷運」仍是網友購屋的優先條件，其次為社區是否「具垃圾處理」、「廁所要開窗」及「屋內有裝潢」，而看屋族會特別篩選特殊條件的多以新北市物件為主。

在實際看屋前，民眾多會透過網路查詢物件，信義房屋數位流程發展部統計2018年雙北購屋篩選條件，網友購屋愛選「新上架物件」、「近捷運」、「具垃圾處理」、「廁所開窗」以及「有裝潢」。

另外從統計結果也發現，看屋族以新北市新上架帶有裝潢的案子為主，評估應為交通便利、房價消費者亦較能負擔。

調查也看出，看屋族對「具垃圾處理」及「廁所開窗」的需求提高，信義房屋石牌行義店店長許昱閔表示，來看公寓型物件的客戶若有下班太晚、平時繁忙沒空倒垃圾的困擾，看房時的確會特別在意垃圾是否能集中處理。

另外，許昱閔指出浴室、廁所有對外窗，可以有自然採光當然更好，但部份物件礙於格局及空間規劃，而無對外窗，倘若擔心對流不好、通風不易，建議安裝浴室暖風乾燥機，既可讓浴室乾燥，冬天洗澡也有保暖的效果。

信義房屋淡水新市店店長王志維提到，帶有裝潢的待售物件，確實能吸引客戶目光，實際遇到詢問住宅有部份裝潢的物件，大多為首購的年輕夫妻，帶有裝潢可避免購買後大興土木，減少監工麻煩，縮減入住時間，入住後亦不需花太多費用，簡單布置即可符合自己對家的期待。

 

去年狗年房市雖小幅回溫，但金豬年房市尚未脫離險境。專家歸納，今年中美貿易戰轉趨緩和或惡化，仍難以預測；且餘屋多及成交量不足，讓賣壓更形沉重；加上下半年起，總統大選干擾，會讓買屋民眾觀望等三大「豬瘟」，皆是市場憂心的變數。檢視相片

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戴德梁行總經理顏炳立。（資料照片）

戴德梁行總經理顏炳立：認虧保命沒落底 韓流煙火非太陽

這幾年市場盤整，先覺者已少賺先出，但不知不覺者如果虧錢也不出，那就套住了，觀察去年全國買賣移轉僅27.8萬戶，投資客應該趕緊「認虧保命」、壯士斷腕，除非買賣移轉重回30萬戶，才有機會放量落底；以目前低迷的成交量來看，房市未來1、2年內，都還是走盤跌格局，

2019年世界經濟局勢變數太多，不利因素相對增加，所以有能力的不買、但想買的人卻沒有能力；可是，現在還是有很多建商「任性」、開高價不讓利，只會讓市場更沒買氣，買賣方更少有交集。

所以現在建商只要有小利多，就會包裝成大題材，但其實價格也沒追高，是用來掩蓋市場不熱、動能不強的行為。像是不少建商表態，要大舉加碼在高雄推案，跟著「韓流」拚經濟，但講白點，就是建商有多一些題材可出貨而已，韓流也只是短暫的煙火，別把煙火當太陽。

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政大地政系教授張金鶚。（蘋果日報）

政大地政系教授張金鶚：持續盤整還在ㄍㄧㄥ

從代表預售、新成屋市場的2018年第4季「國泰全國房地產指數」來看，價格與推案量雖都比2017年同期好，不過房市尚未脫離險境，因目前房價還是處於高檔盤整，不過市場買氣不足，因此代表房市關鍵指標的成交量，後續是否能穩定增加，將是觀察重點。

國際方面，受中美貿易戰影響，全球經濟擴張力道趨緩，國際機構多下修2019年經濟成長；國內方面，台股也隨國際股市震盪下跌，影響消費信心。而目前房市，投資客不易進場，因房價僅微跌，首購族也不會進場，只剩自住換屋者會進場，加上建商雖加大推案力道，但也因調高新屋價格，以致買方購屋縮手。整體來看，2019年持續盤整修正格局，且還在消化為數不少的餘屋，買賣雙方就繼續「ㄍㄧㄥ」（硬撐之意）吧

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房市專欄作家Sway。（蘋果日報）

房市專欄作家Sway：豬不如狗 多看多省

目前六都的房市政策，都是不打房、也不救房，加上因房價過高，北北桃等縣市首長，也會續推上萬戶「只租不售」的社會住宅或公共住宅，據內政部統計，六都興建中與完工的社會住宅，共約有2.5萬戶，其中台北市約有1.2萬戶為最多，而區域內一旦有大量出租住宅出現，將扭轉「非買不可」觀念，購屋需求會被吸走，也逐步影響房價。

整體市場買氣不好，建商還是會持續讓利、削價競爭，預計豬年的價量成長，不如狗年，而豬年的少子化及中國資金管控，將更甚於狗年。想買房者，不妨「先讓子彈飛」，多看多等，越等越便宜，把逛屋當逛街，慢慢蒐集資訊。但得注意，近期建商請名人加持、撐場面的高價「美化」案變多，但實際價格如何，並非在實價登錄看得出，欲買房者須多做比較。

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住展雜誌企研室經理何世昌。（住展提供）

住展雜誌企研室經理何世昌：價量過高 買賣僵局

2018年房市買氣小幅回溫，建商認為「還賣得動」，使2019年房價「讓利」風潮明顯消褪，且價格還逆勢開高；而下半年起，各政黨就會開始準備2020年初的總統大選，屆時更大一波的選舉干擾將來襲，所以建商大概只有上半年的黃金銷售期，導致今年推案大舉傾巢而出。

但量多、價格又一再開高的趨勢，恐使買賣雙方陷入一番苦戰或僵局。潛在賣壓加上近幾年累積未消化餘屋，如果買氣跟不上來，那麼房價將不漲反跌，繼續下修。另外，因中美貿易戰，近期有不少海外台商資金潮回流，若加上「台商資金特赦條款」過關，這時可觀察豪宅市場的價量表現。（撰文：何醒邦）

豬年到來，新的一年新氣象，在豬年房市會是什麼樣？，專家指出，豬年房市會是「加量不加價」的情況。
 
風水專家蔡上機表示，2019年國運流年走在漂浮之客，代表浪跡天涯、孤獨漂泊的格局，2019年的經濟會處在低迷的狀況，對房地產是一個間接的衝擊，尤其是管房地產的田宅宮，剛好又衝到2019年流年宮，流年宮又去壓抑到田宅宮，所以2019年房地產很難有漲幅，不過，房地產田宅宮裡面有廉貞、天魁、文曲、化科等活潑的星座，它會幫房市帶起一個活絡的能量。
 
此外，房地產運勢前3名生肖，蔡上機指出，第1名是屬虎的人，最主要是三財會聚在虎的田宅宮，故投資或經營房地產，有利可圖，第2名是屬馬的人，在海外的房地產不動產的投資上是大發利市，第3名是屬狗的人，從事不動產相關行業的人，都帶有錢財獲利的能量。（黃敬涵／綜合報導）

蔡家世代居住在淡水，義山里家中至今還留有清朝時期祖先的遺囑，二○一二年營建署重啟延宕多年的淡海二期開發計畫，蔡家赫然名列其中。「我到現在都還記得八月十五日營建署在我家辦說明會，隨行的還有里長、區公所人員，劈頭就說要徵收我家」。

造鎮不成反遲滯在地發展

內政部地政司統計，目前台灣總共完成的區段徵收土地面積達九四八○公頃，約為一百七十三個大巨蛋的面積。雖然徵收的理由是基於都市開發建設、都市更新、農村社區更新的需要，但蔡瀛怎麼也想不透，政府為何可以屢次都用不一樣的理由要來徵收他們世代居住的家園，轉身卻是賣給財團、建商營利炒房。

民國八十五年淡海新市鎮一期甫開發，營建署舉辦二期的徵收說明會，開發理由主要延續一期的減輕台北都會區人口成長壓力，及興建「中低收入住宅方案」。但到了民國一○二年，閒置近二十年重啟開發後，開發理由又多了「打造淡水成為新興生態城市」及「開發新興科技產業」兩項。蔡瀛最近一次參加營建署的說明會，發現理由又改成因應淡水急速成長的人口，「開發土地儲備」及「配合區域交通建設的發展」。

開發目的一變再變，顯示新市鎮從一開始就欠缺長遠的政策規劃，只為開發而開發。

淡海新市鎮開發的歷史，可回溯自一九八六年的無殼蝸牛運動，為平抑台北房價，時任李登輝執政團隊決定在淡海造鎮，發展台北衛星市鎮。一九九二年提出、九四年動工，期間因為人亡政息、房產市場低迷，造鎮開發計畫不順，二○○一年還曾遭監察院糾正，二○○六年國發會宣布造鎮失敗，停止開發。卻在一二年時，中央政府宣示居住正義，提高住宅供給而重啟，也開起了淡海二期反徵收自救運動的歷史。

「本來一開始是說六年國建，後來變十年國建，之後卻又改成二十五年開發計畫，本來預定二○一四年到期，結果我們一三年開始反徵收抗爭，成功讓二期開發進入二階環評，營建署卻又宣布延長禁建二十三年到二○三六年。」說著雖是自己的土地，卻有長達四十年的時間無法蓋任何建物，甚至連修繕都要向營建署報備，蔡瀛滿是無奈。開發計畫走走停停，目標也一改再改，讓當地居民深受其害。

建案賣不出去

建商養地成鬼城

實際走入淡海新市鎮會發現高樓林立，但除了新市路一段、濱海路一帶，因為有淡水行政中心、家樂福、新市國小等公共建設，及中山北路延伸到淡水市中心的馬路上，人車川流不息外，其餘地區顯得荒涼一片。只剩一棟棟氣派豪華的建案聳立著，且仔細看，多數外牆都無裝設冷氣機，顯示無人入住。到了晚上從中山北路往西望去，由近至遠，燈火逐漸變得稀疏，也無怪乎房產市場給予此地「鬼城」的稱呼。

指著一旁草比人還高的房屋預建地，蔡瀛表示，這是政府、財團養地的方式，任地荒蕪，但也不讓它完全恢復自然風貌，以避免未來動工還要剷除。「政府說開發的目的要打造淡水為人文風貌的觀光城市，這片景觀就是最不自然也不人文的」。

翻開內政部營建署統計，一○六年度淡水區低度（用電）使用住宅共有一五五○三戶，為新北市最高。細看還會發現新市鎮主要地段的崁頂里及一旁的大庄里共計五七二八戶，遠高於淡水其他的地區。儘管入住戶不多，但是因為過去幾年配合政府重大公共建設，建商瘋狂推建案，近年剛好都完工，使得此區域內新建餘屋數仍居高不下，一○六年第四季全區餘屋量二三○四戶，也是新北最多，崁頂里更占了其中的五二％。大量的空屋跟新建住宅形成賣壓，根據時價登錄網站顯示，淡水區的房價較去年同期及上個月相比分別下跌二．二％跟五％，近期開通的輕軌似乎也沒能帶動買氣的增加。

住商不動產新市區店長盧進和表示，通常大型公共建設帶動買氣是在開通前，開通後房價反而會回歸正常而下跌。他提到大部分人感到期待、能改設交通阻塞的是淡江大橋，輕軌對房市的影響有限。

淡海新市鎮中山北路上的某銀行高階主管也說：「空房率太高一直是新市鎮的問題，可能有上萬戶。銀行因為空屋率高也會忌諱，所以有的乾脆不做當地的貸款，或貸款成數比較低是普遍的情形，輕軌的開通並不會影響銀行對這個地區的評價」。

先天環境受限

不利大規模開發

不少人認為新市鎮之所以發展不起來是因為交通不便，連新北市政府也投注淡海輕軌等大量交通建設，試圖為新市鎮的交通解套。但是淡江大學建築系教授黃瑞茂卻認為，關鍵在新市鎮不具備能供養當地人口的工作機會，「不論蓋多少公路，淡水到台北的距離都沒有改變。新市鎮周邊沒有一個產業，這才是它不能發展起來的原因。如果一樣都要到台北上班，大家去住林口、三峽都比住淡水來的方便」。

講到重劃區，雖然一般都會想到如淡海新市鎮般，位處都市邊緣、偏僻無人居住的地方，如一般所講的「林三淡」就是因為以往這三個地區入住人口最少、餘屋數最多，習慣一起連稱。但是看到新北市府所規劃的三環三線交通網便會發現，除了淡水，林口跟三峽分別為三鶯線跟機場捷運線經過，與鄰近的新莊、土城、桃園等地區緊密的結合在一起，反倒是淡海輕軌只在區域內接駁，未能起到連通產業的作用。

同樣是根據三環三線所做的產業規劃，新北市地政局所推的黃金走廊空間計畫，林口及三峽也處於開發的重要節點，林口有林口工一產業園區、林口編定工業區及發展中的航空城產業。三峽可藉由北二高快速連接新店、中和、土城、樹林的產業軸帶。淡水則被歸類在觀光休閒、文創園區，似乎不足以養活原訂規畫劃的新市鎮一、二期及老淡水共四十五萬的龐大人口。

淡水區長烏宗仁說：「新市鎮一期多商業住宅，二期有產業的規劃，未來新市鎮能脫離台北，達到自給自足的發展，如此一來交通阻塞的問題也能夠一併被解決。」但是在一期開發慘淡，二期胎死腹中的現在，要拿發展產業來說服居民給過二期開發總被質疑是胡亂作夢。

蔡瀛帶我們來到位於下圭柔山的義山里，沿途有一大片廢棄的工業區，廢棄的工寮、廠房因為長期禁建的關係，顯得殘破不堪。代替當地居民向政府控訴當年失敗的工業大夢。

「三十年前政府也在這個地方引進一大片的工廠，後來產業西移，只留下這片雜草叢生的廢墟。」蔡瀛直言，歷來的說明會都只有營建署跟新北市城鄉局參與，經濟部等單位都不曾與會，究竟要發展何種產業？廠房、管線、下水道、汙水處理設施等也從來沒有明確提出規劃，令人懷疑難道營建署一聲令下，隔天廠商就會來淡水設廠嗎？

土地開發應配合在地特色

非一味猛蓋高樓大廈

黃瑞茂也認為政府的計畫只有土地開發，而沒有產業政策，更直言房地產掛帥的土地開發會害死台灣產業。「國發會已經預測二○五○年台灣人口剩一九○○萬，政府一方面說要解決少子化，另一方面卻又花大錢蓋新市鎮、推動房地產，難道不覺得矛盾嗎」？

因為參與反徵收自救，蔡瀛重新審視自己世代居住的故鄉，他向我們如數家珍地介紹，淡海的每座埤塘、每棵百年老樹、早年先民開墾的遺跡，如今淡海的一草一木他都瞭如指掌。「淡水得天獨厚的生態環境和人文歷史，使它適合發展成為觀光休閒、退休養老的好去處，更是台北盆地內最後一片綠地，跟難得緊鄰都市的農田。」這些政府想鏟平填方的地方，正是他眼中淡水的真正價值。

近來新北市政府打算接手中央停擺已久的新市鎮開發，面對一期只開發二五％土地、入住人口四萬也只有當初預計的三○％時，政府應該做的是如何將一期閒置的土地活化，而非躁進開發二期。都市計畫更應該配合當地的特色去規劃產業發展，否則與一般建商所推建案無異，唯一不同的是，建案賣不出建商倒閉，而新市鎮開發的二一七九億新台幣的花費終將由全民承擔，這還不包括後續的淡海輕軌、淡江大橋的花費。

 

台灣房屋集團統計內部成交行情，觀察2019年1月七大都會區價量變化，交易量較上月全部增溫，台北增幅最多達15％，其次為台中量增11%，新竹增9%，高雄小增3%。

價格方面，台北一路到台南都下跌，台北、台中和新竹跌幅都在5%以上，唯獨高雄小漲4.6%，七都平均交易量增7.6%，價小修2.7%，交易溫度上呈現「價修量增」格局。

 

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，年底是房市交易旺季，買方出手意願高，為求年前將資產處理妥當，屋主心態也會放軟，尤其是缺錢的屋主，多會明顯讓步，以過個好年。台北讓價最多，因此交易量增最為明顯，呈現讓價換成交的現象。

至於高雄價量皆漲，主要是選後的企業南進頻傳，經濟利多帶動整體市場氛圍，投資自住買氣都有明顯增加。

張旭嵐指出，整體房市買氣回溫，也有屋主在議價時價格踩了煞車，但因為整體市場供過於求，讓利氛圍下，成交的多半都是降幅大的實惠型自住產品，各都公寓和華廈筆數占了九成左右，顯示即使買氣回升，讓利還是王道。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，1月桃園房價較上月下修2.8%，交易量則增4.9%；新竹地區平均房價較上個月下修5%，交易量則增加9.3%。1月房市明顯呈現價跌量出。

桃園交易熱區以中壢區、桃園區、八德區、龍潭區為主。新竹地區則是以新竹市為主，桃竹地區購屋族群以自住首購者占市場交易九成多。

 

去年大選開始颳起的韓流，至今仍在鋒頭上，港都高雄尤其如此；不但近期當地觀光人潮洶湧，從當地房地產市場，更可看到相關熱潮仍未退散。而值當地房市隨韓流而買氣走升，房價蠢動、賣方笑開懷的同時，也再度出現『房價上漲、民富增加』的論述。

在有土斯有財觀念的導引(作祟)下，國人確實把房屋視為極重要，甚至是最重要的個人或家戶財富形式，購屋也變成所謂人生必須經歷的過程或消費行為。然如果從多數國家地區現況或人們的觀念來看，這其實並非普世價值；房價上漲、個人或家戶財富因此增加的想法，更是一種迷思。

的確，當房價上漲，房地產的帳面價值是上升沒錯，理論上也的確可以向金融機構增貸，申請二胎房貸，甚或再質押借錢。但無論是哪種借貸，最後不是一樣仍得還錢給銀行，而且最後還的錢，總額十之八九比借的錢多。如此這般，增加的財富在哪裡？

那如果是賣掉呢？房產增值的確因此得以變現；但房子賣了後要住哪裡？想必租房不是把房產視為重要財富形式者的選項，所以一定是會再買；但是再買相同地方、相同大小的房子，就算屋齡一樣，通常仍得花更多錢（因為房產增值的迷思讓長期房價漲多跌少）。這樣下來，別說增值了，一樣還是得花更多錢。

其實，對多數僅擁有一間房屋的有殼族來說，所謂的房價上揚、房產增值，根本無法兌現，充其量只是看了自嗨的紙上富貴。因為實質上對多數人來說，房屋並不是財產，而是民生必需品，就如同食衣和行一樣；想想，談到食衣和行，應該沒有人希望價漲，為何唯獨住這項卻不是如此？

說實話，房產增值只對持有多屋的囤屋族有意義；但話說回來，房地產增值大部分並非個人努力所獲，而是多數人繳納的稅賦，投資公共建設而來，所以才有孫文先生提倡的漲價歸公。這時當然也就更凸顯，台灣現行的房產持有及交易稅賦其實還是偏低；如果持有及交易利得稅加重到歐美等地的水準，想必類似房價上揚、民富增加這類似是而非的論調，聲量應該會小很多吧？

如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網。

〔即時新聞／綜合報導〕台北市錦新大樓過去34年來釀24死，被視為台北市著名兇宅之一，不過自2013年以來，錦新大樓每年交易件數都穩定維持在10幾筆，2014年更達到24筆最高紀錄，更有物件成交單價超過64萬元。

根據《蘋果日報》報導，近6年穩定維持年交易量約10餘筆的紀錄，其中2014年更有24筆記錄，顯現買賣轉手並未因錦新大樓「凶宅」身份有所停滯。針對交易價格來看，2012年以來平均成交單價站穩3字頭，與中山區屋齡30年以上的中古大樓行情相比約低了3成5，但社區最高成交單價均維持在4字頭左右。

而在2014年12月時，有一筆位於錦新大樓頂樓的物件，成交單價超過64萬元，堪稱單價交易王，而當時中山區其它中古大樓平均成交單價為54萬元，該物件成交單價硬是比區域行情高出2成。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，錦新大樓所處地段是全行政區內相對價格較低的路段，以錦新大樓對比全區價格落差會比較大，加上錦新大樓社會案件頻傳、屋齡已有40年，是行情落後於市場的主因。徐佳馨說，一般若是「兇宅當戶」，行情約會比一般低5成；若是社區本身屋況、管理問題差，則是約比一般低2至3成。

針對錦新大樓頂樓的物件單價創新高，大家房屋不動產企研室主任郎美囡則分析，該戶總面積約57.11坪，共分6房6衛，該戶前手買家在同年2月的取得成本每坪不過35萬元，以總價來看，持有10個月就賺進1600萬元，「足見該戶隔成套房出租，其租金報酬率高，是使物件身價鍍金的關鍵」。

除企業家砸錢買豪宅不手軟，演藝圈中的天王天后級人物，口袋同樣深不可測。近年已知不少明星置產，都挑選區域精華地段、百坪以上豪宅案，講究建商品牌、建案規劃、居住隱密性等，出手億級豪宅更是快狠準。其中，又以周杰倫一次拿出6.6億元買下「和平大苑」頂樓戶最大咖，而江蕙斥資4.27億元買進「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」，單價超過280萬元，堪稱最貴案；而四爺吳奇隆一次買進4戶新莊區豪宅，面積超過400坪，則是買進面積最大者。
 
歸納近4~5年藝人出手知名豪宅案的案例，中信房屋行銷企劃副理江龍名說：「可發現藝人買房，不外乎從建商品牌下手，像是元利、華固、國美及太子等指標建商，都有藝人入住。另外，交通方便的精華地段、管理嚴謹的社區等，都是重要考量條件。」
 
若就最大手筆來看，當屬周杰倫與昆凌在大安區和平東路的愛巢「和平大苑」，周杰倫在2015年，以總價6.6億元買下頂樓樓中樓戶，據了解，由於周杰倫對於裝潢擺設十分用心，以致「周家人」目前還未正式入住。但昆凌多次在網路上秀出該社區頂樓空中花園的照片，包括可鳥瞰北市的環狀休憩區等，讓好奇民眾得以一窺天王住所。
 
最新傳出江蕙入手的「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」，總價4.27億元，權狀面積約176.37坪，含3車位，拆算車位後，單價超過280萬元，號稱目前全台最貴豪宅案。
 
而信義聯勤案，主分南北2棟，高度分別有31、35層，迎賓大廳分以金、銀兩種色調為主軸，營造不同氣勢，2棟各有庭園造景，其中分佈四季分別在四季盛開的各色樹種，戶外泳池旁設有玻璃屋，可作為休憩下午茶、閱讀書報之用，健身房則在玻璃屋2樓，其放鬆的氛圍，宛如置身度假小島。
 
由於地緣關係，選擇在新莊區置產的吳奇隆，一次買進「京雅苑」4戶，總面積超過400坪，堪稱買進面積最大咖。而「京雅苑」位中華路三段、昌和街口，鄰近捷運副都心站、塭仔底濕地公園，周圍雖為重劃區，但生活機能不差，狗仔更曾捕捉吳奇隆、與正在養胎的妻子劉詩詩出入社區的畫面。同樣因地緣關係買房的，還有彭于晏，以總價約3億元，買下天母東路「華固天鑄」，據傳，彭于晏也尚未正式入住社區。
 
另外，已在信義區置產2間房的大S，2016年底，與夫婿汪小菲花約3.6億元，購入信義區第3間房「台北信義」頂樓戶，據了解，該社區曾入住的明星還包括蕭亞軒、房祖名等人。而對賽車情有獨鍾的林志穎，買房也有個人偏好，接連在2015、2016年購入中山區「國美大真」豪宅案，包下整層11樓戶，斥資約4.6億元，總面積超過350坪，還有8個大車位，讓他停放心愛的跑車。（詹宜軒／台北報導）
 

四爺吳奇隆購入京雅苑4戶，總面積超過400坪。資料照片

林志穎分2次包下國美大真11樓整層。資料照片

大S跟汪小菲所居住的台北信義，星名人還有蕭亞軒、房祖名。資料照片

2019年由於建商信心度攀升，推案也轉趨於積極，在眾案齊發下，開價有高高掛的趨勢。不過房市專家認為，下半年將進入2020年總統選舉暴風圈，接下來房市溫度將要看台商回流租稅特赦條款是否通過。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，房市這一波，量跟價都衝得很快，建商信心十足，但買方買不買單？有沒有下一波新的資金行情，才是關鍵。如果買方不願再追高，那麼房市有可能朝Ｗ型反轉、面臨二度下修；但若租稅特赦條款通過，則將有機會呈Ｎ型直線反轉，價格獲得支撐並上拉。

何世昌分析，2018年土地市場和房市四大指標都呈現翻多訊息，進入2019年之際，根據調查，建商在不少區域開價都打算繼續探高。像北市大安區捷運安和站共構豪宅「首泰信義」，未來期待每坪價格站上200萬元以上；中興電工都更案、敦南市民大道口的「敦南御所」，開價硬是比斜對面的「敦南樞苑」，每坪高出70萬元。

新北市方面，新店央北重劃區2019年下波新案，也頻頻攀高。據住展調查，國泰、宏普等一線建商，有可能朝每坪8字頭開價，幾乎超越台北市南港、及新店市中心精華地段。

另外，中和也有建商打算開到9字頭、板橋危老新案8字頭、政大附近8字頭，連中壢也可能開到4字頭。

看來，2019年房價「讓利」風潮明顯消褪，反而逆勢開高；房市專家不以為然，對於價格一再開高的趨勢，不表樂觀，尤其下半年至年底房市將進入總統選舉暴風圈，加上近幾年累積未消化餘屋，還有潛在賣壓，如果買氣跟不上來，那麼房價將可能不漲反跌，呈Ｗ反轉；若台商資金特赦條款過關，吸引海外資金潮回流，那麼將可能帶旺房市擺脫谷底，呈Ｎ型反轉向上。

天龍國房價雖高，但多屋族持有房屋件數，卻是全國之冠。對照財政部公佈，全國財產稅籍持有人擁房地筆數統計資料，台北市男性只要擁有房屋者，平均每人擁有約1.73筆，為全國男性之冠；而台北市坐擁房產的女性，平均每人擁有1.62筆，也是全國女性之冠。若以持有土地筆數來看，則由新竹縣男性「冠蓋群雄」，平均每人持有土地約6.33筆。
 
根據財政部公佈，全國財產稅籍持有人擁房地筆數統計資料，其中，依照所有權人的縣市和性別統計，全台以出生於台北的男性，平均擁房1.73筆為最多，其次為新北的男性1.7筆，第3名為台北女性1.62筆。
 
至於擁有土地者，則以新竹縣男性最高，有地者平均擁有6.33筆，桃園市男性5.94筆，新北市男性5.86筆。擁房最多的台北市男性，則淪為第7名，甚至次於苗栗縣、基隆市男性。有趣的是，多屋族前10名中，尚有包括台北市、新北市、基隆市等3縣市女性入榜；持有土地者最多量體前10名，則清一色為男性，是標準「土地公」，女性則未入榜。
 
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，統計資料依照財產所有人身分證號所在地做區分，出生於台北市者擁房數多，顯示天龍國人繼承於父母的不動產，因增值普遍較其他縣市快，子女以房養房，累積資產的機會也比較高，相對子女對於不動產置產的興趣和意願，也高於其他縣市。
 
至於土地的部分，前10名清一色是男性，且以桃竹最高，張旭嵐指出，「桃竹較多農業、工業地產品，因為多連結至勞力密集產業，家族繼承也多以男性優先，且一般女性對土地投資興趣較低，因此『土地公』多於『土地婆』。」
 
從相反角度來看，不論是房屋或土地持有筆數，嘉義市都為全台最低，擁屋筆數嘉義市男女僅為1.27、1.25筆，土地筆數分別為2.45、2.13筆，顯示嘉義人對於不動產投資，最不感興趣。
 
台灣房屋嘉義中山特許加盟店東吳昶紳認為，嘉義市約總價300~450萬元，就可買到中古華廈，「但因房屋增值空間有限，出租投資效益也不高，故投資置產風氣不盛，10個人中，頂多1個有投資店面或分隔套房、分租透天產品，會買第2屋的購屋族，少之又少。」（詹宜軒／台北報導）

大眾公共交通以及分享經濟等綠色交通越來越受重視，其中公共自行車系統（簡稱Ubike）近年來在台灣大量興起，對環境友善的交通特質，提供接駁、轉乘用途，不僅提升大眾運輸服務範圍及熱門商圈發展，而且兼具運動與觀光休閒功能，促進一般市民乃至觀光客的廣泛使用。
如此多重功能的Ubike場站設置，是否也會像過去捷運場站的設置，受到社會大眾的喜愛，進而影響其周遭鄰近的房價？其可能影響房價的範圍有多大？幅度又為多少？而不同類型的場站因使用效率差異，其對房價影響是否會不同？另在不同房價地區的場站也因需求不同，是否其影響程度也會有差異？
江穎慧教授、莊喻婷和我在2017年於《運輸計劃季刊》（TSSCI）發表《台北市公共自行車場站對鄰近住宅價格之影響》研究成果，試圖回答上述大家關心的4個問題。本研究選取台北市2012至2015年的實價登錄交易資料，共有1萬1829筆成交樣本，透過212個場站資料，運用特徵價格經濟計量模型進行實證研究。

低房價消費者較愛

首先利用Spline迴歸方法，將場站1公里內每100公尺分成10區範圍，發現400公尺範圍內的距離係數對房價的影響為負向顯著且最大。另外參考交通局問卷調查，受訪者使用Ubike的步行時間多在5分鐘以內，換算步行距離約在350至400公尺左右。因此，本研究認為台北市Ubike場站對房價影響範圍約為400公尺左右。 
接著，利用空間自相關檢測房價資料，發現房價間彼此具有空間相依效果，因此不能利用傳統迴歸模型，而必須改用空間迴歸模型分析房價。我們控制了影響房價相關的時間、空間、區位設施及住宅特徵的各種可能因素，分析鄰近場站400公尺內、外房價的差異。實證結果發現此鄰近場站的迴歸係數為正且顯著，若以台北市住宅平均總價2500萬元試算，鄰近場站的房價高出未鄰近約150萬元，約有6%的溢價幅度，顯示Ubike場站受到消費者的喜好，具有相當價值。 
然後，我們將場站分成日常通勤場站和非日常通勤場站二類，並只選取400公尺範圍內影響房價的交易樣本6997筆資料。同樣透過空間迴歸模型，實證結果發現場站類型對房價影響差異的迴歸係數為正且顯著，顯示日常通勤場站對鄰近房價大於非日常通勤場站，若同樣以台北市2500萬元房價，相較非通勤類型約高出78萬元，約有3%的溢價幅度，顯示日常通勤場站對消費者更具有其價值。 
最後，我們透過房價的分量迴歸模型，將房價水準分成10%到90%等5種高低分量，檢視Ubike場站分別對不同房價水準的影響。實證結果發現這5個鄰近場站的係數都呈現正向且都顯著，更有意思的是該影響係數在最低10%房價分量最大，隨著房價的提升，其影響係數逐漸降低，到最高90%房價分量最小。若同樣以2500萬元房價試算，高低房價分量受到場站影響價格差距約90萬元，換言之，Ubike場站影響低房價的房屋價格較大，較受到較低房價消費者喜好，相較高房價消費者願付較高的房價。 

兼具交通觀光功能

本文研究顯示Ubike使用受到消費者喜好，不但可作為綠色環保運輸工具，同時兼具交通及觀光休閒與運動等多重功能，其場站對鄰近房價更產生正面影響，如能增加日常通勤以及較低房價區位的場站設置，其政策的經濟效益將更大，值得社會各界推廣。 

政治大學地政系特聘教授 

房市是台灣民眾最關心的長期投資，在經濟景氣不佳情況下，倒底是不是好的「入手時機」？台灣經濟研究院研究員劉佩真指出，今年市況定調上會是維持在盤整的局面，整體市場以自住型主導。

台灣經濟研究院今（25）日公布營建業對景氣看法的最新調查結果，包括營造業和不動產業的營建產業，12月營業氣候測驗點為94.62點，較11月之92.78點上揚1.84點，主要是未來半年營造業景氣趨向樂觀，未來半年房市景氣則以持平視之。

劉佩真分析，在此次調查中，有53％業者認為未來半年房市景氣持平，36％業者認為景氣會轉差，只有11％的業者認為會有好轉的可能，「目前市場面因為以自住為主，缺乏追價動能，交易量沒有明顯變化」。

劉佩真說，以目前的房市交易量來看，並沒有辦法實現房市價量在今年內大幅增長的可能。(工商 )

2018新案市場價格，竟是基隆市漲最多！根據市調業者調查，2018Q4北台灣新案價格，基隆市每坪約來到20.9萬元，站穩2字頭行情，較前年同期價格，漲逾6%。而北台灣各縣市中，房價下修最慘烈的則是宜蘭地區，年減近8%，平均房價約每坪21.2萬元。
 
據《住展》雜誌統計，2018年最末季北台灣新案價格，房價最高的台北市，平均行情來到每坪85.1萬元，較上季成長約2.3%，較前年同期成長約2.2%。而新北市平均行情來到每坪38.5萬元，較上季成長近2%，較前年同期則沒有變化。北台灣各縣市中，年增減變化最劇烈的，則是基隆市、宜蘭地區，基隆市Q4房價持續站穩每坪2字頭大關，平均單價20.9萬元，較前年同期漲約6.63%；而宜蘭地區Q4房價來到每坪21.2萬元，較前年同期的23萬元，下跌約7.8%。
 
《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，宜蘭地區過去推出建案，其中部份為休閒度假型產品，如礁溪地區的溫泉宅、頭城地區的海景宅等，價格略高於市場行情，主要鎖定區外客前往置產，「隨著該類型產品新增供給漸少，房價也回歸於區域自住需求。且經過1年急跌期，建商已經減慢推案步調，預期未來房價應該會由急跌轉為盤整。」
 
而北台灣房價漲幅最高的基隆市，何世昌認為：「近幾年出現不少新建大型社區，鎖定雙北、基隆首購客，在交易量有不錯表現的情況下，房價逐步鞏固。」（詹宜軒／台北報導）

宜蘭地區推出不少度假宅，行情面臨考驗。資料照片