不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

房仲需要的是房屋交易量，而不是交易價，因此如何創造更高交易。永慶不動產高屏區昨日舉辦尾牙，永慶房產集團加盟事業體董事長劉炳耀受訪指出，今年交易量價均有5~10%成長，價格止跌回升，主因是房市盤整多年，交易量最低點已過，自住剛性需求成為市場交易主力，並帶動市場回溫。
 
過去幾年劉炳耀接受訪問，多數分析為價格將微幅下滑，但今年卻指出，價格已盤整到谷底將出現微幅上揚，其價格若往上揚對於房仲來說交易難度也會提升。他分析，市場供需是房價揚跌最主要依據，過去2~3年全台房市處於盤整，中古屋相對來說量體過大，因此供給量增價格下跌，物件只有便宜出售才能有機會成交，但當市場上釋出物件已開始減少，價格具備支撐，今年量價會出現回穩態勢，但增幅漲幅不超過10%。
 
劉炳耀解釋，並非所有區段價格都具備支撐，以南部而言因重劃區多，建商仍持續供給倒貨，造成市場不少新重劃區仍有許多餘戶，這些重劃區無論新屋或新古屋一定要降價讓利，不然容易產生套牢。
 
從實價登錄可發現，去年第3季高雄住宅平均購屋單價每坪為15.1萬元，但第4季則出現小漲2000~3000元行情，價格出現微幅上揚說法並不假。然而目前高市新屋供給量體仍大，若建商出現讓利或是為求順銷降價求售，也可能造成中古屋不得不降價才能成交態勢，房仲龍頭說法是否正確，仍待時間考驗。（葉家銘／高雄報導）

永慶不動產昨日舉辦高屏區尾牙，針對今年房市指出將呈現量價為揚態勢。葉家銘攝

永慶席開151桌創下單一品牌高雄尾牙桌數新高。葉家銘攝

董事長劉炳耀分析，房市盤整多年，中古屋市場供給量逐漸去化，今年價格止跌回升，量體也會微增5~10%。資料照片

新重劃區因建商供給量多，無論新屋或新古屋價格若無讓利，民眾比較不會進場。資料照片

591房屋交易網揭露台北「宏盛帝寶」頂樓戶，單月租金30萬元，如加上每月管理費3.25萬，總計要33.25萬才住得起。然而該價格在高雄也可租到「帝寶」但租金僅需3分之1，實價登錄揭露位於高雄亞洲新灣區豪宅案「百立海洋帝寶」，每坪成交單價介於35.4~55.8萬元，換言之台北租帝寶，在高雄有機會買帝寶，但產品多在低樓層。
 
亞洲新灣區豪宅案「百立海洋帝寶」位於前鎮區修成街、近林森四路，距離市圖總館僅50公尺，步行至新光綠園道也只要4分鐘；社區距離捷運紅線三多商圈站約650公尺，至輕軌C8高雄展覽館站約500公尺。該案社區僅50戶，戶戶120坪，是高雄首獲得設計及施工耐震標章建案，每坪40~70萬元。
 
台北「宏盛帝寶」承租頂樓1個月要33.25萬元，該價格若加2~3萬預算，即可在高雄「百立海洋帝寶」的低樓層買1坪，實價登錄揭露高雄「百立海洋帝寶」2樓戶型成交價每坪35.4萬元，與北帝寶頂樓月租金落差有限。

「百立海洋帝寶」為高雄老牌建商百立建設所興建，在地段、建材用料與產品特殊性均屬高規格，入選港都十大指標豪宅並不為過。而租屋網站也曾揭露，2017年該大樓7樓曾以每月租金10萬元，在短短13天便出租紀錄。
 
台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，高雄頂級豪宅月租金多數開價介於9~13萬元，「百立海洋帝寶」以月租10萬元並不算太高，該類租戶多屬企業主或外商高階主管，客源其實有限。（葉家銘／高雄報導）

【詹宜軒╱台北報導】大台北地區的民眾仰賴捷運通往各地，捷運宅也一向是搶手貨。永慶房屋統計2018年民眾熱搜捷運宅前10站，光中和新蘆線就佔據5站，其中以中山國小站奪得冠軍寶座。松山新店線也有3站入榜，居熱搜第2名的古亭站即是其一，而該站因與中和新蘆線交會，更顯「熱上加熱」。

捷運中山國小站周邊房價相對親民，為民眾熱搜捷運宅之冠。 
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中和新蘆線佔5站

永慶房屋根據永慶房仲網，統計2018年大台北地區各捷運站周邊700公尺內的網路物件點閱量，以中和新蘆線的中山國小站最熱門，其次是雙捷交會站的古亭站，第3名則是文湖線的文湖站。若以各線入榜狀況觀察，中和新蘆線包括中山國小、古亭、景安、永安市場及頂溪站，共計5站入榜；松山新店線則有古亭、台電大樓、南京復興等3站入榜。 
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，新蘆中和線除地處台北市的中山國小、古亭站，還有中永和區的景安、永安市場及頂溪站，頗受購屋族青睞，「其中的景安站未來在環狀線通車後，將躍升為雙捷運站，加上周邊大樓、公寓房價，與永安市場及頂溪站相比相對親民，因此更受到關注。」 
熱搜第1名的中山國小站，周邊生活機能、學區選擇完善，加上附近產品型態多元，吸引更多不同購屋需求的民眾點閱，謝志傑分析，「區域內的大樓房價平均每坪約58萬元，與其他也入榜的台北市捷運站周邊大樓相比，最為親民。」 

淡海1字頭吸首購

第2名的古亭站為新蘆中和線及松山新店線的交會站，交通便捷，生活機能佳，加上知名學區在側，周邊大樓房價每坪約80.9萬元，公寓平均約59.1萬元。謝志傑認為，「該站東西兩側的生活圈有所差異，東側多為住商混和，西側偏向住宅生活圈，民眾可根據自身喜好做選擇。」
大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，軌道經濟是買房的重要考量，尤其已經施工或剛通車的路線，更是自住買方考量之一，如剛開通的淡海輕軌，未來聯外通勤更便利，整條輕軌的平均房價僅2字頭，其中淡海新市鎮站的平均房價每坪僅16∼17萬元，「雖然生活機能尚未成熟，但可依賴鄰近淡水舊有商圈，且有交通議題支撐，房價又在低點，對購屋預算較有限的首購族群來說，是符合各項期待的選擇。」 

 

根據內政部營建署發布最新房價負擔能力指標統計結果，去年第二季房價所得比為9倍，分別較上季下滑0.08，以及較去年下降0.46，並且連四季走跌，代表民眾購屋負擔感微幅下修。信義房屋企研室專案經理曾敬德認為，此數據受房價修正影響較大。

房價所得比是指中位數住宅總價除以家戶年可支配所得中位數，代表需花多少錢的可支配所得才可買到一戶中位數房價住宅，數值越高表示房價負擔能力越低。根據營建署提供統計數值來看，從2016年第二季開始，房價所得比倍數逐季走跌，到第二季為9倍，意即全國民眾買房需不吃不喝9年。

曾敬德認為，由於房價所得比微幅下降，來自房價修正所致。但該數值依照中位數住宅總價進行計算得來的結果，非逐戶調查，其數值具參考性，非完全反映現實層面。不過，就歷史數據來看，近年房價所得比維持9倍多。

其中，國內所得變動不大，主計處數據顯示，去年前11月實質經常性薪資，並未超過2001年同期水平，國內薪資並未有成長。

以各縣市來看，台北市與新北市房價負擔能力數過低；六都房價負擔能力均為略低外，其餘縣市均為合理負擔，近年變動不大，其中以台南市，去年第二季由房價負擔能力略低等級提高至連續兩季維持可合理負擔。

除此，營建署公告房價負擔能力中的貸款負擔率數值，比例愈大表示房價負擔能力愈低，負擔率低於30%為可合理負擔，大於等於50%則是負擔能力過低。去年第二季全國貸款負擔率為36.9%，代表全國對房貸負擔能力略低，其中仍以雙北市負擔率居首，台北市貸款負擔率為61.56%，較上季微幅增加；新北市貸款負擔率為50.32%，則較上季小幅減少。

【詹宜軒╱台北報導】雙北市老屋身價逆勢大翻身！統計實價資訊，2016年房市景氣陷谷底，至近期雙北市部份區域的買氣甫逐漸回籠，房價普遍下修之際，包括三峽、中正、林口、大同及三重等區，屋齡30年以上的老屋房價，竟仍有8%以上的成長，且三峽、中正區房價還較3年前漲逾15%，足見其「老當益壯」。

購屋客從新北市三峽的北大特區延伸到舊市區，老屋1字頭行情是一大誘因。資料照片

都市更新、危老重建等議題，促使全台屋齡30年以上老宅，成買屋族的焦點，部份買方看準都更效益搶進，另一部份則著眼其單價低於新大樓、零公設比等優勢。歸納2016與2018年實價資訊中30年以上老屋房價變化，發現三峽、中正、林口及大同等4區漲勢驚人，3年房價漲幅超過1成；而新北市三重區，3年內老屋漲幅約8%，也不容小覷。 

都更議題夯，台北市中正區連破舊老屋都能賣出高價。資料照片

三峽新案站穩3字頭

三峽區老屋房價從2016年的每坪約17萬元，漲至19.79萬元，漲幅達15.9%最多。住商不動產企研室經理徐佳馨分析，三峽區新成屋、屋齡較年輕的中古屋最受歡迎區段，從北大特區延伸到舊市區，新案行情普遍站穩3字頭，生活機能到位、交通條件不差，是購屋客積極出手的優勢之一，「且出手者近幾年以區域客為大宗，屋齡30年以上老屋平均房價每坪不到2字頭，對預算有限者來說，是一大誘因。」
中正區2018年平均房價每坪約75萬元，相較3年前的65萬元，漲幅達15.5%；大同區也從每坪約46萬元，至今已達5字頭水準，漲幅也超過1成。徐佳馨認為，「中正區、大同區平均屋齡本來就較高，在房市景氣不佳時期，面臨房價有感下修，交易量湧現，也使老屋身價迅速築底回溫。」 

長期抗戰享都更效益

至於林口區也從3年前每坪16.59萬元漲至18.75萬元，漲幅13%；三重區從每坪約31萬元漲至近34萬元，漲約8%。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，「林口、三重近2年熱炒重劃區，鄰近重劃區的老屋也一起受矚目，由於平均房價略低，又享有其機能，所以房價獲得提升。」
但專家認為，部份區域老屋雖身價起漲，但老舊房屋的安全性仍備受考驗，建議買方在貪圖入手門檻較低之餘，也要觀察房屋結構是否無虞；另若想透過買老屋享都更效益的投資客，也須有「長期抗戰」的準備。 

日本製造業在1970年代普遍引進機器人提高生產效率，土木工程業界也曾引進，但因太多種工程的技術要求，並非當時的機器人與人工智慧(AI)能夠達成，土木機器人的熱潮一瞬即逝；據日本經濟新聞(Nikkei)網站報導，由於少子高齡化帶來的人工不足，以及人工智慧與機器人技術再度進化，日本土木機器人熱潮再現。

剛開始投入土木建設的自動機器人，是日本IT大廠NEC等廠商提出的橋樑自動檢查無人機之類系統，可以減少工人吊在高處檢查的耗時及風險，接下來是不動產公司進行建築物鑑價時，引進無人機與頭戴式眼鏡(HMD)，檢查建築物的狀況。

隨自動檢查應用成功，建商也開始對新的機器人技術感興趣，尤其日本建築工地人員日減，2017年只有331萬人，是巔峰期1997年的73%，其中34%超過55歲，低於30歲的只有11%，估計未來10年內退休人數將超過100萬人，除非日本不動產投資再度緊縮，否則緊縮的就是人力。

如果只是靠體力、單純搬運工人還好，鋼筋焊接與檢查工人需要不少訓練與專業證照，尤其是由下方向上焊接，通常需要3~5年的實務經驗，才能取得合格證照，而檢查更需靠焊接老手，是缺工潮中最容易受到影響的部分。

因此，創業於1840年的日本建築大廠鹿島(Kajima)，在2018年11月提出智慧生產願景，要引進自動焊接機器人、與自動檢查無人機，不僅可望減低成本20%以上，也要讓只能週休1日的工地現場，藉由機器人的引進，變成人員可以週休2日，以利吸引新人加入土木事業。

雖然有人擔心機器人與人工智慧可能搶走人類的飯碗，不過引進焊接機器人的日本建築大廠清水建設(Shimizu)社長井上和幸表示，機器人是人類的好助手，他們將以70~80%工作由機器人代替與協助為目標。這目標的意味，就是還有20%以上工作需由工人執行，對同樣有少子高齡化及過勞問題的國家，這是好事。

除了完全自動處理的機器人外，利用5G無線通信技術與虛擬實境(VR)顯示技術，在公司內就可遙控鄉下工地的工具與機器人，進行土木工程及工程檢查的技術，改進自身的建築技術，並對外銷售相關技術服務給海外同業，則是大成建設(Obayashi)與大林組(Taisei)的研發目標。

 

前六福皇宮熄燈退租後，迄今仍找不到房客，知情人士透露，這棟大樓先天體質不良，因為裡面的內裝規劃是按照百貨公司格局設計，而非飯店，所以很多設計非常不符合經營飯店的需求，比如走到哪都能看到手扶梯，「你看過哪家飯店會有這麼多手扶梯？百貨公司才有這樣的設計！」

知情人士指出，這棟建築物裡面有很多倉儲空間，很明顯當初設計目的就是為了百貨公司擺放貨品之用。另外，前六福皇宮的總坪數高達1萬8,760坪，但只有288個房間，明顯偏低，正是因為非以飯店格局而設計，大大限制了房間數。

六福皇宮熄燈前，是台北市唯一擁有電影院的飯店（大千電影院），還有國內首間設於飯店內的專業表演舞台廳「大觀殿」，看似頗具特色，但實情卻是：大千及大觀殿皆位於地下2樓，這兩個空間原本是要作為「超市」之用，後來建物作為飯店使用後，六福只能規劃成電影院跟表演廳，空間使用的效益不高。

飯店業者認為，六福皇宮位於市中心，又加盟威斯汀品牌，原本很適合大量承接企業獎勵旅遊（MICE）團體訂單，但無奈卡在房間數不夠多，MICE團訂單「想接卻不能接」。在種種限制之下，六福皇宮熄燈前，只能努力衝高餐飲收入，這也是為何，六福皇宮會被高房租壓得喘不過去，「因為建物的先天條件實在太差！」

不動產界人士表示，有六福的慘痛經驗，前六福皇宮的建物想要租出去，租金一定得調降，「否則誰敢承接這棟體質不佳的建物？」但問題是，身為房東的國泰人壽，有租金報酬率的考量，如果把房租調太低，恐不符合法規最低投報率的規定。因此，如何把這棟「外表是飯店、裡頭卻是百貨」的大樓租掉，成了國泰人壽頭疼之處。

另外有傳言指，同為國泰蔡家的寒舍有意承租。據了解，賴英里任寒舍董事長時，曾評估租下前六福皇宮的建物，但後來因為一些因素而打退堂鼓，此案已胎死腹中。

〔記者徐義平／台北報導〕房仲業者第1季購屋意向調查，對於全國房價走勢，認為房價會下跌比率約51%、持平約39%、上漲約10%，已連續4季看跌與不看壞的比率呈現五五波。至於6都房價，高雄市看漲比率約2成最高，桃園市也有11%看漲，其餘4都維持在1成以下；6都房價看跌比率則都超過4成，且台北、新北、桃園及台南市的看跌比率均超過5成，以台南市59%最高。

信義房屋針對網站會員進行第1季購屋意向調查，68%受訪者可忍受的購屋屋齡在20年以內；且高達6成民眾對於美中貿易戰與2020總統大選無感，不影響現階段購屋意願。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，已連續4季看壞房價比率在5成徘徊，是2015年調查以來最低且波動幅度最小，看壞與不看壞（持平與小漲）比率接近五五波，且調查期間正逢選舉、台股跌破萬點與美中貿易戰打得火熱，皆未讓民眾看壞情緒再增加，反映現階段自住客多在意房屋本身條件，而非外在市場景氣變動。

至於民眾對購屋的屋齡考量，32%可以接受屋齡10年內的房子，36%可忍受10~20年的房子，等於3分之2民眾大概能接受屋齡在20年以內，20~30年可接受比率約20%，30~40年為8%，40年以上僅剩下4%，顯見屋齡越高對自住客吸引力越低。由於主要都會區的房子老化越來越嚴重，新的推案供給有助於紓解市場購屋需求。

另，面對2020年總統大選，67%受訪者認為不影響購屋，僅22%覺得有影響而暫緩購屋；美中貿易戰部分，61%認為不影響購屋，約29%覺得有影響而暫緩購屋。

 

台灣房屋統計官方資料顯示，新竹地區「一個房市，兩個世界」，新竹縣購買新屋占比，長期名列前茅，近一年買五年內新屋更是多達五成以上，每二間房子交易就有一間是五年內新屋，高居全台第一。

新竹市剛好相反，購買新屋占比在全台大多吊車尾，去年第3季購買五年新占比僅1.4%，僅高於基隆。

 

出現如此情況，新竹住宅周報社長陸敬民表示，主要是新竹縣市房市都以竹科上班族為主力，竹科人收入高，新竹房價相對便宜，因此多選擇新屋，而新屋多在新竹縣竹北，因此新竹縣新屋交易占比全台第一。

台灣房屋根據內政部不動產資訊平台最新公布資料，統計各縣市購屋屋齡以及購買新屋占比。

根據統計，2018年Q3全國的平均買賣屋齡為20.8年，其中以新竹縣交易屋齡僅9.3年，全台最低，其他縣市屋齡都在20年以上。

進一步觀察， 去年Q3新竹縣屋齡一年內房子交易占比高達33%，等於每三間房子就有一間是一年內新屋。

如果以五年內新房子來看，新竹縣交易占比達55%，也是全台唯一超過五成的地區，等於每二間房子交易，就有一間五年內新屋。

拉長時間來看，新竹縣自2017年Q4起，五年內新屋交易占比都在五成以上，遙遙領先其他縣市。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，新竹縣房屋交易以竹北為主，竹北因整體重劃開發，市容整齊新穎，街道規劃，長期吸引竹科人青睞，根據財政部2016年綜所稅申報核定資料，新竹縣竹北市所得中位數102.1萬元，即是全台唯一所得中位數破百萬的地區，大勝天龍國。

張旭嵐分析，這些移居竹北的科技新貴多半年齡較輕，偏好設計時尚、公設完整的新社區，也有足夠的付貸能力，因此建商在竹北推案積極，除了首購、一般換屋產品，也不乏總價6,000萬以上的水岸豪宅，凸顯竹北客層的經濟實力。

和新竹縣一路之隔的新竹市，情況大不同。根據統計，自2017年Q1以來，新竹市購買新屋比率都不到5%，去年Q3僅有1.4%，每一百戶交易僅有一戶屋齡在五年內，整體房市平均交易屋齡達26.9年，在全台名列第四老，比台北市23年還高。

陸敬民表示，新竹市發展早，有很多國宅、舊大樓，雖然也有新興重劃區供給新屋，但數量相對少；新竹市老屋多位於市中心，生活機能成熟，加上房價大多一字頭，吸引不少喜歡熱鬧，注重機能的購屋族， 因此新屋占比相對低。

金門福利冠全台眾所皆知，一年三節配給的高粱酒、國小到高中免學費等縣民享有的好康，吸引全台外地人紛紛設籍金門。依據內政部不動產資訊平台最新統計資料，2018年第三季，金門普通家戶數為1萬7921戶，戶籍登記戶數高達4萬442戶，意味設籍戶數遠超過實際居住戶數2倍以上。

金門縣民享有的福利不勝枚舉，小學到高中免學費外，營養午餐費用由縣府吸收，每學期更補助2000元的交通圖書券，等同消費券的形式。金門大學為招生，也祭出「學生可設籍在金門」的誘因，一年四千多名學生，增加金門每年設籍人口數。

最令人稱羨的不外乎，凡設籍於金門的民眾只要年滿20歲，可享有三節配給金門酒，家戶購酒一打原價4800元，舉去年春節酒為例，依市場收購行情，一打春酒節的提酒券市價約7600元，民眾轉賣可賺取價差。

信義房屋企研室表示，金門福利制度優於全台其他縣市，設籍人數逐年攀升。依照內政部不動產交易平台顯示，去年第三季金門普通家戶數為1萬7921戶，戶籍登記戶數高達4萬442戶，設籍戶數遠超過實際戶數2.26倍，這是台灣其他縣市所沒有的現象。

據指出，除了因金門福利移居的人，以及金門大學的設籍政策等誘因外，近年實施小三通，拉近金門與廈門距離，吸引不少台商與台幹在此置產。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】日前在台灣金融研訓院舉辦一場2019年台灣商用不動產趨投資趨勢的講座，主講人宏大國際資產總經理陳益盛指出，「在不景氣市場有人一樣賺錢，在景氣好時卻也有的人賠錢」在市場渾沌不明之際，就是要從中察覺危機並發掘契機。」儘管2018年全球經濟景氣動蕩，但全年度商用不動產交易仍突破千億元關卡，似乎顯示台灣企業各界對於未來市場呈現稍具樂觀的看法。除了金融業滿手現金之外，台商企業資金回流資金數千億元，而這些資金要去哪裡，2019年面對全球經濟景氣下修、台海二岸政經環境的變動、中美貿易戰的不確定因素…等諸多因素，商用不動產的投資或開發動態及趨勢，關係到產業的發展與變化，可說是經濟發展的前期指標。
 
陳益盛總經理表示，依據宏大國際資產近期的交易與觀察，從政策的調整、買家的來源、業主的需求、資金的轉移等多面向累積，分析台灣2019年投資進行式及趨勢有以下幾點可供投資或開發參考:
 
一、台商資金回流持續購置土地廠房、商辦、豪宅、旅館：依據金管會統計，在大陸投資設廠的台商上市櫃公司，2018年第三季截止匯回的資金累積高達4337億元，較2018年增加423億元。如加上中小企業台商，金額將更為可觀。具宏大不動產企研室統計，目前仍以工業廠房、土地為主，次為商辦、旅館及豪宅為主。
 
二、北市B辦價格悄悄漲、A辦租金續上揚：舊商辦近年因都更重建、改裝旅館等，供給呈現負成長，而租金收益約2.5％又優於住宅，陳益盛表示近年成交幾處舊商辦，與住宅比較相對抗跌，甚至較優質的個案成交價格仍高於往年;另因公司新創、合併、及新A辦陸續完工招商，也帶動企業總部搬遷潮並拉高租金，也因彈性空間成本考量，共享辦公室/商業空間持續掀風潮。
 
三、開發商有地不建，期待量身打造商業大樓，如企業總部、科技廠辦、旅館、展示空間及餐飲或主題商場等：陳益盛指出，前幾年住宅市場多頭超過十年，建商取得土地總是二話不說興建住宅。近3~4年住宅市場反轉，建商轉變為建照不急著送、或報開工不動工，尋覓幫企業量身打造符合客需的建築物。
 
四、老舊商辦的都更商機，金融業都更案蓄勢待發：主要是銀行法75條放寬金融業老舊行舍重建後使用率由50％下調為20％，使得國泰、新光、元大...等逾十家金融業紛紛提出都更重建案。其二是中大型企業舊總部或北市基地超過300坪，甚至上千坪基地舊商辦都更，也將蔚為趨勢，如敦北台塑大樓、及敦南、南京復興、松江商圈...等多處。
 
五、核心地段地上權開發案重現生機：隨著地價逐步平穩，而政府地上權地租亦逐步採雙軌制，即部分固定地租、部分隨公告地價浮動，加上好地段土地取得不易，2018年多處地上權開發案順利去化。如位於台北市中山南路、忠孝東路口市議會舊址要建飯店，仁愛路路原空軍俱樂部由元大金以超底標一倍以上高價取得要興建自用辦公，原冠德取得的敦北地上權興建商辦出售給玉山銀行等幾處，陳益盛預估2019年北市中心將有數處令人期待個案將出現。
 
六、零售業「V」型化，百貨業持續歡迎餐飲業進駐：街邊零售店面租售價格再下探、大型商場風繼續吹。零售業大者上萬坪，小者3、4坪，甚至一根騎樓柱子都可分多面出租。近期除南山微風走日式風輔剛開幕、ATT以親子家庭主題進駐大直、台中三井outlet也試營運等，陳益盛表示目前仍有多家企業或品牌，持續在北、中、南各地尋覓大面積土地，準備規畫複合式商場或商辦。餐飲業持續進駐各大百貨、購物中心，因餐飲業營收仍是近年持續成長的服務業，雖非萬靈丹卻也不可不為。
 
七、工業區土地一枝獨秀：工業土地需求大於供給，電商加物流業搶占大型工業地之外，捷運加持也讓新北工業廠房升級廠辦、總部，工業區也同時加入都更行列。有多家建商無奈地表示，洽談幾處工業地，因多家開發商合建意願高，使得地主往往期望過高，開出條件偏高的地價或合建比例，陳益盛預估工業土地開發仍以企業自用及建商合建為主。
 
八、旅館業轉型：以台北市而言，除了特色之外，三種主要層級定位各有市場。分別是高端五星、六星級，平價青年旅館，及精品商務級以日、韓、港客等為主。另外需搭配二要件: 其一為地利之便更佳，如北車西門六鐵共構、敦南、敦北、信義商圈、市中心雙捷運站等周邊，其二為與外國知名品牌合作，並適當搭配品牌餐飲提高來客量。
 
此外，陳益盛近一、二年發掘台灣房地產市場目前另有一個特別的現象，即是儘管資金充裕，但除台資回流相對大膽進場之外，本土企業投資相對保守，倒是外資逐步感受到一點一點的商機浮現，值得玩味。

記者陳韋帆／台北報導

對於韓國瑜對於開放陸資購屋一說，屋比趨勢研究中心民調發現，6成民眾堅決反對，但相較2年前做過的相同民調7成反對，已有反對民眾已下滑一成。屋比分析，顯見民眾對於「開放陸資買房」一事已有鬆動態度。此外，反對意見中，約8成擔心「陸資炒房」；贊成票中「有條件贊成」有5成5認為「開放才能有效控管陸資購屋」。屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴認為，應適度鬆綁讓「拚經濟」與「有效控管」取得平衡點。

陳傑鳴表示，目前針對陸資來台買房，雖有明確法令可依循，但確實有把關過度嚴格的狀態，不僅事前審查、事後控管也相當嚴格。購買前要求大陸買方要檢附大陸常住人口登記卡，藉以審查是否有黨政軍身分，另外，在陸資取得不動產後，也需要受到定期查核，若有違反自住使用的規定，將會立刻廢止許可再限期移轉。

陸資要在台灣買不動產，檯面上的限制相當多，而且，往往還要經過「至少半年」的審查期，期間屋主因契約簽定也不得轉賣，買賣過程「超麻煩」，大大降低了買賣雙方交易的意願，造成許多交易案都因此胎死腹中。

目前陸資來台購屋除了有「543條款」即3年內不得移轉、居留時間在4個月內、貸款不得超過5成的規定外，甚至還有一年400戶的總量上限與取得同一棟或同一社區的建物，以總戶數10％為限等現制，其實相當嚴格。

若以一年全台買賣移轉量約30萬戶來說，陸資買滿400戶，也只佔交易量的0.001％，其實影響不如市場預期嚴重。而且，過去幾年因政府在程序上嚴格防堵，反造成檯面下不少陸資透過設立第三地公司，換個身分成為外資繞道來台；或是透過跟台商借名登記取得台灣房地產的現實。

陳傑鳴認為，過度防堵反而造成「暗著來」的人無法控管，因此，在這次「贊成有條件開放」的民眾比重較過去明顯攀升下，政府不妨正式這問題，進行適度放鬆，將審核程序加快，在拼經濟與有效控管下取得一個平衡點。

原文網址: 「陸資購屋」應鬆綁？　反對票8成因擔心炒房 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1353903#ixzz5cIUaikWj 
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（中央社記者韋樞台北2019年1月11日電）2018年商用地產市場恢復力道強勁，信義全球資產第4季統計，北市辦公室每坪售價達84.2萬元，季增0.35%；平均租金2242元，季增1.17%，新增辦公空間有限下，租金可望續揚。

信義全球資產第四季統計，台北市辦公室平均售價達新台幣84.2萬元，毛租金資本化率維持在2.46%；租賃市場熱度高於買賣市場，租金漲幅明顯高於售價，平均租金上升至2242元，空置率約5.18%。

信義全球資產經理王維宏表示，2018年商用市場恢復力道強勁，辦公室去化表現優異，以自用型買方為首的買氣陸續回籠，建商及壽險金融業陸續投入商用市場，許多大型企業購置企業總部。例如玉山銀以60.88億元買下冠德建設興建中的敦北國際企業總部，以擴充營運。

另一方面，共享辦公室趨勢的興起，對於頂級辦公室的需求提高，在未來供給有限的情況下，將帶動北市商辦租金持續走揚，空置率下降幅度更為明顯。

從買賣來看，表現最亮眼的A+辦公室上升幅度最明顯，平均售價每坪128.7萬元。各商圈中漲幅表現較佳的是站前西門商圈，售價季增1.28%，達71.4萬元。王維宏指出，自從西區門戶計畫加持，成功翻轉站前西門，帶動企業插旗，加上雙子星大樓開發案順利標脫，站前西門商圈商辦熱度後市看漲，其餘商圈則微增。

租賃市場熱度不減，每坪平均租金上漲至2242元，，季增1.17%，空置率約5.18%。各商圈租金都有明顯的漲幅，租金漲幅明顯高於售價，例如信義計畫區南山廣場及聯合報總部大樓進駐率高，持續拉高第4季頂級辦公室租金上漲至3106元，季增0.55%。

王維宏說，大型企業換屋潮對於頂級辦公室需求提高，企業為了整合散落各地的辦公室，一次承租坪數較大的頂級商辦，使得A+級辦公空置率明顯下修至7.77%，A級辦公室則空置率小幅增加至4.27%，其中敦北民生商圈及敦南商圈受到租戶搬遷，空置率略上升，敦北空置率由第3季6.36%升到第4季的8.06%，敦南則由4.01%升到5.62%。（編輯：郭萍英）

近年來許多建商都會反應人事成本提高，加上營建物料價格上揚，地價又年年上揚，未來房價勢必會跟著上漲。該說法乍聽之下似乎邏輯說得通也很合理，但民眾就只能買高價宅嗎？其實市場供需與土地取得時間點，才是影響房價走勢主因。
 
全台近年來房市盤整，即便房價下滑但地價卻絲毫未跌，再加上近年來原物料上漲，一例一休讓資方成本提升，新屋房價似乎有蠢蠢欲動跡象。但真正影響房價的高低，最主要還是市場供需問題，以高雄市為例，新屋供給較少的鳳山區，價格直逼高市精華區如站前商圈，但相反的賣壓較重的生活圈如美術館，新屋成交價卡在2字頭初。
 
資深房仲分析，地價高低確實會影響建商獲利，以目前高地價來說反應在未來房價上的說法合理，但若要興建的土地是較早取得，這一來一往價差，成為民眾殺價依據，以透天厝為例土地成本加營建成本與人事管銷等於房屋售價，若能推算建商當時取得的地價，殺價空間也會較大。
 
投資客Peterson Wang指出，其實對手上沒有資金的首購客，也是可以透過買預售屋，一邊存錢一邊繳納工程期間部分款項置產，加上新屋貸款比較容易，通常可貸款8成甚至更高，「多數預售屋在開賣前會有潛銷期，以南部來說每坪有數千元甚至是上萬元價差，當建案開盤後房價售價也會拉高，幫助投資客套利，因此在潛銷期進場較容易賺到差價。」（地產中心／綜合報導）

【記者郭曜榮／台北報導】高雄市長韓國瑜上任時曾表示，將爭取進一步放寬陸資投資高雄條件，讓陸資可以購買高雄房地產。不過，專家表示，政府一旦開放，「台灣就掛了」。

政府目前對陸資來台取得不動產設有「五四三條款」，意即陸資購買不動產的貸款最多五成、屋主每年在台停留不得超過4個月，以及3年以內不可出售。香港戴德梁行不動產顧問公司台灣分公司總經理顏炳立9日受訪時表示，一旦「五四三條款」取消，「台灣就慘了」，因為陸資像洪水洩洪一樣，「無孔不入，根本管不了」，幾千億如果砸來台灣，台灣就趴下去，屏東的房價恐怕每坪衝到新台幣100萬元。

「敢賣的話，總統府都有人敢買」，不過，顏炳立也提到，最近澳洲房市慘跌，原因就是很多陸資拋貨，包括美國洛杉磯、加拿大都有類似的情況發生，台灣的市場規模太小，不管藍綠都應該為這塊土地著想。

顏炳立認為，不管藍綠都不應該大舉開放，要開放一定要有限度，例如可以開放投資移民，要有過濾、限量，讓素質比較好的過來買東西，但是不能夠讓大量資金進來買，否則台灣人可能要去住澎湖、金門、馬祖或龜山島。

【陳建宇╱高雄報導】老照片總能勾起人無限回憶。有網友日前於臉書分享高雄市前金區中央公園的舊中山體育場老照片，引來許多討論與轉貼分享，這塊位於舊高雄市中心位置的中央公園，市值估計高達460億元，前身則是中山體育場，曾為全台首座有看台、採用PU跑道的運動場，也是過去不少巨星、歌手來高雄開演唱會的主要場所。
高雄市前金區的中央公園佔地12.7公頃，於2006年12月7日正式啟用，被稱為高雄「都市之肺」，內有人工湖泊、綠籬迷宮及山丘表演看台，造價約1億元。周邊為新堀江商圈，屬於精華區段。

捷運中央公園站1號出口位置（唐郡威攝），曾是中山體育場的司令台。翻攝Hung Lu臉書

曾是首座看台運動場

而其前身是扶輪公園及中山體育場，高雄市府為了承辦省運，斥資千萬元打造全台首座擁有看台的運動場，1961年竣工後作為省運的主場館，直至2002年配合捷運工程規劃而功成身退，重新建置為森林公園。 
根據打狗文史再興會社理事陳坤毅的著作指出，中山體育場是全台灣首座有看台、首個採用「速維龍」跑道(PU跑道)的體育場，外面還有前金游泳池、籃球場、網球場、停車場等，是座綜合性的運動場館。因為設施新穎，過去台灣區運動會就常在此舉辦，也是高雄舉辦演唱會的主要場所，伍佰、五月天、張惠妹、吳宗憲等藝人都曾在此開唱。 
網友Hung Lu日前在個人臉書發表多張中山體育場舊照片，拍攝時間是2001年，除有當年的中山體育場，連周邊的舊大統百貨大樓，及當時最熱鬧的NOVA商場都入鏡，還能遠眺漢神百貨。 
高雄市房屋市場調查協會理事長蔡紹豪就表示，中山體育場是許多老高雄人的共同記憶，他當兵要入伍時就是在中山體育場集合搭車到衛武營新訓中心，求學時也曾在中山體育場打工油漆欄杆，但當時附近的治安並不好，1樓一些放置器材的地方，因為鮮有人煙更成為治安的死角。 
年約40歲的翁先生表示，高中時期常和同學相約在中山體育場打籃球，拆除變成中央公園後，雖然少了個打球的去處，但公園能讓更多民眾使用也是好事一樁。陳先生也指出，中山體育場是他國高中時期每周日早上一定會去打球的地方，印象最深刻的是1995年10月29日，他一早去打球卻目擊正在燃燒中的大統百貨。 

中山體育場是全台首座有看台的運動場，可遠眺漢神百貨（下圖，翻攝Hung Lu臉書），目前為公園（上圖）。唐郡威攝

屬高雄市工務局所有

如今中央公園也已於此興建近20年，信義房屋新堀江店店長柳柏壽表示，若以每坪120∼150萬元計算，該地總價值可能超過460億元。該土地為高雄市工務局所有，屬於市有公園用地，高雄市地政局對此表示，該塊土地絕對不可能轉賣。蔡紹豪指出，中央公園是高雄的都市之肺，且是民進黨政府在高雄的重要政績之一，當作公園使用可以造福更多民眾，沒有理由、也沒有可能會拆掉變賣。 

佔地12.7公頃的中央公園，周邊地段精華。資料照片

【高雄中央公園小檔案】

位置：前金區中華三路
面積：12.7公頃
目前市值：460億元
前身：扶輪公園，並於1961年建造中山體育場，設施有田徑場、籃球場、游泳池、網球場、溜冰場，為全台首座有看台、首個使用速維龍(PU)跑道的體育場
現有設施：
捷運中央公園站、森林公園、人工湖泊、步道、綠籬迷宮及山丘表演看台
特色：高雄市中心最大的公園，被稱為高雄之肺
資料來源：《蘋果》採訪整理 

 

【文／黃亦筠、陳良榕】

中美貿易戰，竟讓台灣電子業出現史上最大、最急的回流潮！這波電腦產業大遷移，讓產線、資金、就業機會，都隨著台商一起回來，台灣哪些地方最有機會受益？

台灣科技業史上最戲劇性的一幕，莫過於筆電業的外移。

2001年，政府開放筆電業到中國大陸設廠。結果短短幾年間，這個造就千億產值、數萬工作機會的旗艦產業，竟然走得一乾二淨。

風水輪流轉。事隔十多年，由中美貿易戰激起的貿易壁壘，又將當今全球最尖端的電腦製造業吹回台灣。

而且，這回大潮湧來的速度之快、聲勢之浩大，絲毫不比當年的筆電出走潮遜色。

 

廣達：為「神祕業務」在林口獵地

林口的紅土高原，碩大的廣達總部，正對面一棟灰色五層樓廠房，正是這場電腦產業大輪迴的見證者。

2005年4月，當時這個「廣達林口廠」資遣了800位作業員，成為台灣最後熄燈的筆電廠之一。

此後，這裡生產過光碟機、智慧型手機。現在，則將成為台灣最重要雲端伺服器生產中心的一部份。

這棟廠房的4樓，本來進駐的是廣達旗下的新創公司——達明機器人，有200多人的團隊，及一條機器手臂產線。

但達明團隊卻在不久前連夜搬走，將1000多坪空間讓位給一個有著緊急需求的神祕業務。

「11月通知我們，半個月內要搬完，所有辦公室都變產線，」一位達明主管有點無奈地說，「我們還沒搬完，就開始敲牆了。」

廣達不願證實這個「神祕業務」是什麼。發言體系表示，不只是伺服器，新投資的產能，是給高附加價值、高單價、高自動化程度的產品。但《天下》詢問的筆電同業、分析師都認為，此時此刻，能有如此強勁需求的，只有伺服器。該產品名列美國301條款第三波課稅清單，2018年9月24日起，從中國輸美須加徵10%關稅，2019年起可能調高至25%。

 

「廣達移了兩條（伺服器產）線回台灣，」一名了解廣達伺服器業務的主管透露，而且是目前廣達營收金雞母的高階雲端伺服器，客戶是亞馬遜、Google等雲端服務業者。

說得更清楚一點，移回台灣生產的是業界所謂的「Level 6伺服器」，其實就是主機板，以高度自動化設備產出後，再運到美國境內或美墨邊境的小型組裝廠，裝到伺服器機櫃。

廣達一年生產約300多萬台伺服器，幾乎都交貨到美國，僅有少部份給中國客戶的伺服器產品，仍留在中國生產。

目前已從中國松江廠移回台灣的產能月產4000台，約為廣達總產能的7分之1，「只是第一步，看狀況才會決定要不要繼續擴充，」一名廣達集團旗下主管透露。

急著擴廠，同時大舉招工

向來未雨綢繆的廣達董事長林百里，決定把未來的伺服器台灣製造基地，都集中在廣達總部附近。

11月，廣達公告斥資42.8億台幣，買下林口華亞科技園區裡，面積各為1.1萬坪與0.9萬坪的土地與建物。據了解，就是距離廣達總部一個街區，中環一座廠房與其子公司富陽光電的廠房。

「富陽（閒置）機台出清後，馬上就要進廣達的機台，」處理富陽廠房業務人員透露，廣達主管要求3個月完成裝機，非常趕，「機台應該是從中國運過來。」

不只是現成廠房，一樣在廣達總部對面，與富陽相反方向的3000坪空地，現在暫時當集團停車場使用，也已經開始進行設計，打算蓋成新廠。

產線一邊急著增建，另一邊則大舉招工。

廣達對面的馬路，高掛著一長排「放大力量，加入廣達」、「作業員熱情招募中」的招募旗幟，類同的招募廣告也貼在桃園一帶的公車上跑。

「面試嗎？往前走，」廣達總部對街生產大樓警衛以為《天下》記者前來應徵。走道盡頭一間會議室外放著「廣達電腦面試」牌子，全天候面試前來應徵的人員。

《天下》試著打招工電話，一打通，對方劈頭就問，「先別說別的，你1月7日能不能來上班？」

【全文未完，完整內容請見《天下雜誌》664期；訂天下雜誌電子版】

過去，台灣不管遭遇SARS、金融海嘯，房價雖下跌，但沉寂一、兩年後終會漲回來，老一輩也常有：「台灣房市只漲不跌，只要買了屬於自己的房子，假以時日，一定會賺錢！」的思想。然而，就現今房市情景，可不一定囉！

台灣房市成交量雖有增溫趨勢，但傳統「量先價行」的房市線形圖，卻始終沒出現。說穿了，這一波成交的物件，除了所謂的「讓價宅」拉回自住買氣外，三成都來自年後交屋潮，這種打腫臉充胖子的房市「假性回溫」，如曇花一現，緊追在後的可是5.5萬戶的「寬限冤魂」。

這批從2016年央行解除房市信用管制時購入的「冤魂宅」; 至今，三年寬限期已過，2019年進入還本期，撐不住的屋主勢必被打回原形，一旦賣壓出現，法拍量增，假性回溫所製造出來的熱絡便打回原形。

舉例來說，日前釋出量最多的新北、桃園、新竹與台中，都是下一波房市冤魂熱區，連帶產生的法拍屋物件是否爆量，都將是判斷台灣房市前景的指標 ; 此外，台灣房價常被刻意炒作，老百姓薪水不增反降加上銀行利率低，房子已不再是保值標地，未來房市勢必回歸至最基本的供需原則，不再有套利空間。

雙北租金報酬率遞減，且全台租金投報率不到2%，越來越多投資客已把目光轉向海外標地，更有不少首購族把人生的第一間房買在國外，抓住租金高收益和房價漲幅的特點，希望賺回國內厝。

海外置產儼然成為近年超級熱門的投資趨勢，尤其近年來南向投資熱潮風靡世界，以馬來西亞為例，擁有天然資源的優勢，該國政府也趁勢推出低簽證門檻、企業投資等優惠，鼓勵外籍人士居住、促動資金挹注; 此外，馬來西亞被中國視為「一帶一路」海上絲路的關鍵，加上房價基期低、主打高投報，種種優勢能不讓投資客心動嗎？

晴天霹靂地，馬來西亞首相馬哈迪卻在2018年8月21日取消與中資合作的東海岸銜接鐵路與蘇里亞策略能源資源（SSER）的合約工程，政府表示：因國內財務能力不佳，無法承擔龐大的國家債務，賠償金額不詳，後續將交由相關官員進行洽談。取消計畫還包括200億美元的東海岸銜接鐵道，和花費達23億美元的兩條能源管線，國家計畫宣告消息一事震驚世界，更讓投資客信心全失。

「我跟著趨勢投資不對，那我到底要怎麼選擇海外標地？」其實原則很簡單，購買海外不動產之前，請評估以下幾點最根基的要素：該國政局穩定性、經濟力道、人口紅利、購買區域的發展性。

資訊爆炸的時代，媒體、新聞的報導確實造成假象，不少跟風的投資客趨之若鶩地以泰國、柬埔寨等東南亞國家為考量; 然而，考量到國家政局穩定以及國債問題，購入新興國家房產都得再三評估。另外，購屋後還有轉手與售出的問題，若房價哄抬過高，但當地人卻買不起，不也淪落掉價出售的困境？

考量國家政經成熟度、稅務制度、人口紅利、出租市場，英國不動產儼然於眾多海外標的中脫穎而出 ; 長年以來，英國不動產一直為海外置產中風險最低的首選，英國房地產不以高投報為噱頭，反以「穩健」、「收益佳」為指標。

有人不禁質疑，英國脫歐，是否影響了房市？
晨星投資管理公司（EMEA）資產管理主管庫柏為此表示：英國脫歐，只是改變貿易條件，並未改變整體經濟環境。根據2018年最新統計，英國仍為世界經濟發展首位，美國紐約則為第二。此外，決定英國房市的因素絕非脫歐，而是供需市場。英國政府為了避免房屋數量大於人口數量，嚴格控管開發商的興建策略，每個建案的興建，永遠都是評估了市場有需求因此興建。

幾十年以來，英國蓋房速度遠低於人口成長速度，這也是為何英國空屋率近乎為零、房價租價都穩健成長的原因。國際首富李嘉誠、巴菲特等人早已看準英國房市穩健與成熟，加上英鎊正處於低點的優勢，近兩年挹注更多資金購買英國房屋，種種數據與國際富豪的資金流向，都證明「現在」正是投資英國資產的進場時機。

根據房仲業者統計旗下網路看屋點閱率排行，雙北市前5名熱門社區中，以屋齡未滿10年的社區最受網友青睞，前5名包括文山「忠順大院」及「靜心文匯」、汐止「甲山林天廈」、南港「天開圖畫」，其中有不少社區都是鄰近捷運或捷運站，顯見購屋族最重視屋齡和交通便利性。

根據內政部的數據推估，台北是到2023年將有一半的房屋是40年以上老屋，新北則將有3分之1是40年以上老屋，加上高齡化社會來臨，電梯大樓、交通方便會更符合未來需求，因此從網路點閱率來看，網友搜尋明顯偏好10年內、交通便利的社區。

位在捷運蘆洲站正對面的「希望城市」網路瀏覽量最高，信義房屋蘆洲總站店店長廖銘志表示，捷運宅需求旺，常居市場不敗之地，且該社區有2到4房產品，可同時符合首購及換屋族群的需求，其中以38坪大小最受歡迎。

台北市文山區「忠順大院」與「靜心文匯」也雙雙入榜，信義房屋木柵中心店店長陳禹亨分析，「忠順大院」有媽媽教室、瑜珈室、圖書室等公設，規劃為43~62坪，每坪成交在60萬元以上，相對市區平實，因此區域客換屋比例高，陳禹亨說，現在新建案越蓋越多，以往重視實坪的觀念漸漸被實用型的公設取代。

排名第3的「甲山林天廈」鄰近台鐵汐科站，串連南軟及內科，信義房屋汐科店店長詹皓羽表示，該社區除了交通優勢，附近生活機能與品質兼具，鄰近萬坪運動公園、運動中心及傳統市場，平均成交單價約每坪38~45萬元，套房到四房均有，不論首購或換屋族皆適合。

第5名則是南港「天開圖畫」，佔地約3000多坪只有27戶，由於受藝人加持，為拍攝金曲獎宣傳片而將住所公開，因而被網友熱蒐，能擠進熱門社區排名亦不意外。