蔡家世代居住在淡水，義山里家中至今還留有清朝時期祖先的遺囑，二○一二年營建署重啟延宕多年的淡海二期開發計畫，蔡家赫然名列其中。「我到現在都還記得八月十五日營建署在我家辦說明會，隨行的還有里長、區公所人員，劈頭就說要徵收我家」。
造鎮不成反遲滯在地發展
內政部地政司統計，目前台灣總共完成的區段徵收土地面積達九四八○公頃，約為一百七十三個大巨蛋的面積。雖然徵收的理由是基於都市開發建設、都市更新、農村社區更新的需要，但蔡瀛怎麼也想不透，政府為何可以屢次都用不一樣的理由要來徵收他們世代居住的家園，轉身卻是賣給財團、建商營利炒房。
民國八十五年淡海新市鎮一期甫開發，營建署舉辦二期的徵收說明會，開發理由主要延續一期的減輕台北都會區人口成長壓力，及興建「中低收入住宅方案」。但到了民國一○二年，閒置近二十年重啟開發後，開發理由又多了「打造淡水成為新興生態城市」及「開發新興科技產業」兩項。蔡瀛最近一次參加營建署的說明會，發現理由又改成因應淡水急速成長的人口，「開發土地儲備」及「配合區域交通建設的發展」。
開發目的一變再變，顯示新市鎮從一開始就欠缺長遠的政策規劃，只為開發而開發。
淡海新市鎮開發的歷史，可回溯自一九八六年的無殼蝸牛運動，為平抑台北房價，時任李登輝執政團隊決定在淡海造鎮，發展台北衛星市鎮。一九九二年提出、九四年動工，期間因為人亡政息、房產市場低迷，造鎮開發計畫不順，二○○一年還曾遭監察院糾正，二○○六年國發會宣布造鎮失敗，停止開發。卻在一二年時，中央政府宣示居住正義，提高住宅供給而重啟，也開起了淡海二期反徵收自救運動的歷史。
「本來一開始是說六年國建，後來變十年國建，之後卻又改成二十五年開發計畫，本來預定二○一四年到期，結果我們一三年開始反徵收抗爭，成功讓二期開發進入二階環評，營建署卻又宣布延長禁建二十三年到二○三六年。」說著雖是自己的土地，卻有長達四十年的時間無法蓋任何建物，甚至連修繕都要向營建署報備，蔡瀛滿是無奈。開發計畫走走停停，目標也一改再改，讓當地居民深受其害。
建案賣不出去
建商養地成鬼城
實際走入淡海新市鎮會發現高樓林立，但除了新市路一段、濱海路一帶，因為有淡水行政中心、家樂福、新市國小等公共建設，及中山北路延伸到淡水市中心的馬路上，人車川流不息外，其餘地區顯得荒涼一片。只剩一棟棟氣派豪華的建案聳立著，且仔細看，多數外牆都無裝設冷氣機，顯示無人入住。到了晚上從中山北路往西望去，由近至遠，燈火逐漸變得稀疏，也無怪乎房產市場給予此地「鬼城」的稱呼。
指著一旁草比人還高的房屋預建地，蔡瀛表示，這是政府、財團養地的方式，任地荒蕪，但也不讓它完全恢復自然風貌，以避免未來動工還要剷除。「政府說開發的目的要打造淡水為人文風貌的觀光城市，這片景觀就是最不自然也不人文的」。
翻開內政部營建署統計，一○六年度淡水區低度（用電）使用住宅共有一五五○三戶，為新北市最高。細看還會發現新市鎮主要地段的崁頂里及一旁的大庄里共計五七二八戶，遠高於淡水其他的地區。儘管入住戶不多，但是因為過去幾年配合政府重大公共建設，建商瘋狂推建案，近年剛好都完工，使得此區域內新建餘屋數仍居高不下，一○六年第四季全區餘屋量二三○四戶，也是新北最多，崁頂里更占了其中的五二％。大量的空屋跟新建住宅形成賣壓，根據時價登錄網站顯示，淡水區的房價較去年同期及上個月相比分別下跌二．二％跟五％，近期開通的輕軌似乎也沒能帶動買氣的增加。
住商不動產新市區店長盧進和表示，通常大型公共建設帶動買氣是在開通前，開通後房價反而會回歸正常而下跌。他提到大部分人感到期待、能改設交通阻塞的是淡江大橋，輕軌對房市的影響有限。
淡海新市鎮中山北路上的某銀行高階主管也說：「空房率太高一直是新市鎮的問題，可能有上萬戶。銀行因為空屋率高也會忌諱，所以有的乾脆不做當地的貸款，或貸款成數比較低是普遍的情形，輕軌的開通並不會影響銀行對這個地區的評價」。
先天環境受限
不利大規模開發
不少人認為新市鎮之所以發展不起來是因為交通不便，連新北市政府也投注淡海輕軌等大量交通建設，試圖為新市鎮的交通解套。但是淡江大學建築系教授黃瑞茂卻認為，關鍵在新市鎮不具備能供養當地人口的工作機會，「不論蓋多少公路，淡水到台北的距離都沒有改變。新市鎮周邊沒有一個產業，這才是它不能發展起來的原因。如果一樣都要到台北上班，大家去住林口、三峽都比住淡水來的方便」。
講到重劃區，雖然一般都會想到如淡海新市鎮般，位處都市邊緣、偏僻無人居住的地方，如一般所講的「林三淡」就是因為以往這三個地區入住人口最少、餘屋數最多，習慣一起連稱。但是看到新北市府所規劃的三環三線交通網便會發現，除了淡水，林口跟三峽分別為三鶯線跟機場捷運線經過，與鄰近的新莊、土城、桃園等地區緊密的結合在一起，反倒是淡海輕軌只在區域內接駁，未能起到連通產業的作用。
同樣是根據三環三線所做的產業規劃，新北市地政局所推的黃金走廊空間計畫，林口及三峽也處於開發的重要節點，林口有林口工一產業園區、林口編定工業區及發展中的航空城產業。三峽可藉由北二高快速連接新店、中和、土城、樹林的產業軸帶。淡水則被歸類在觀光休閒、文創園區，似乎不足以養活原訂規畫劃的新市鎮一、二期及老淡水共四十五萬的龐大人口。
淡水區長烏宗仁說：「新市鎮一期多商業住宅，二期有產業的規劃，未來新市鎮能脫離台北，達到自給自足的發展，如此一來交通阻塞的問題也能夠一併被解決。」但是在一期開發慘淡，二期胎死腹中的現在，要拿發展產業來說服居民給過二期開發總被質疑是胡亂作夢。
蔡瀛帶我們來到位於下圭柔山的義山里，沿途有一大片廢棄的工業區，廢棄的工寮、廠房因為長期禁建的關係，顯得殘破不堪。代替當地居民向政府控訴當年失敗的工業大夢。
「三十年前政府也在這個地方引進一大片的工廠，後來產業西移，只留下這片雜草叢生的廢墟。」蔡瀛直言，歷來的說明會都只有營建署跟新北市城鄉局參與，經濟部等單位都不曾與會，究竟要發展何種產業？廠房、管線、下水道、汙水處理設施等也從來沒有明確提出規劃，令人懷疑難道營建署一聲令下，隔天廠商就會來淡水設廠嗎？
土地開發應配合在地特色
非一味猛蓋高樓大廈
黃瑞茂也認為政府的計畫只有土地開發，而沒有產業政策，更直言房地產掛帥的土地開發會害死台灣產業。「國發會已經預測二○五○年台灣人口剩一九○○萬，政府一方面說要解決少子化，另一方面卻又花大錢蓋新市鎮、推動房地產，難道不覺得矛盾嗎」？
因為參與反徵收自救，蔡瀛重新審視自己世代居住的故鄉，他向我們如數家珍地介紹，淡海的每座埤塘、每棵百年老樹、早年先民開墾的遺跡，如今淡海的一草一木他都瞭如指掌。「淡水得天獨厚的生態環境和人文歷史，使它適合發展成為觀光休閒、退休養老的好去處，更是台北盆地內最後一片綠地，跟難得緊鄰都市的農田。」這些政府想鏟平填方的地方，正是他眼中淡水的真正價值。
近來新北市政府打算接手中央停擺已久的新市鎮開發，面對一期只開發二五％土地、入住人口四萬也只有當初預計的三○％時，政府應該做的是如何將一期閒置的土地活化，而非躁進開發二期。都市計畫更應該配合當地的特色去規劃產業發展，否則與一般建商所推建案無異，唯一不同的是，建案賣不出建商倒閉，而新市鎮開發的二一七九億新台幣的花費終將由全民承擔，這還不包括後續的淡海輕軌、淡江大橋的花費。
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