不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】日前在台灣金融研訓院舉辦一場2019年台灣商用不動產趨投資趨勢的講座，主講人宏大國際資產總經理陳益盛指出，「在不景氣市場有人一樣賺錢，在景氣好時卻也有的人賠錢」在市場渾沌不明之際，就是要從中察覺危機並發掘契機。」儘管2018年全球經濟景氣動蕩，但全年度商用不動產交易仍突破千億元關卡，似乎顯示台灣企業各界對於未來市場呈現稍具樂觀的看法。除了金融業滿手現金之外，台商企業資金回流資金數千億元，而這些資金要去哪裡，2019年面對全球經濟景氣下修、台海二岸政經環境的變動、中美貿易戰的不確定因素…等諸多因素，商用不動產的投資或開發動態及趨勢，關係到產業的發展與變化，可說是經濟發展的前期指標。
 
陳益盛總經理表示，依據宏大國際資產近期的交易與觀察，從政策的調整、買家的來源、業主的需求、資金的轉移等多面向累積，分析台灣2019年投資進行式及趨勢有以下幾點可供投資或開發參考:
 
一、台商資金回流持續購置土地廠房、商辦、豪宅、旅館：依據金管會統計，在大陸投資設廠的台商上市櫃公司，2018年第三季截止匯回的資金累積高達4337億元，較2018年增加423億元。如加上中小企業台商，金額將更為可觀。具宏大不動產企研室統計，目前仍以工業廠房、土地為主，次為商辦、旅館及豪宅為主。
 
二、北市B辦價格悄悄漲、A辦租金續上揚：舊商辦近年因都更重建、改裝旅館等，供給呈現負成長，而租金收益約2.5％又優於住宅，陳益盛表示近年成交幾處舊商辦，與住宅比較相對抗跌，甚至較優質的個案成交價格仍高於往年;另因公司新創、合併、及新A辦陸續完工招商，也帶動企業總部搬遷潮並拉高租金，也因彈性空間成本考量，共享辦公室/商業空間持續掀風潮。
 
三、開發商有地不建，期待量身打造商業大樓，如企業總部、科技廠辦、旅館、展示空間及餐飲或主題商場等：陳益盛指出，前幾年住宅市場多頭超過十年，建商取得土地總是二話不說興建住宅。近3~4年住宅市場反轉，建商轉變為建照不急著送、或報開工不動工，尋覓幫企業量身打造符合客需的建築物。
 
四、老舊商辦的都更商機，金融業都更案蓄勢待發：主要是銀行法75條放寬金融業老舊行舍重建後使用率由50％下調為20％，使得國泰、新光、元大...等逾十家金融業紛紛提出都更重建案。其二是中大型企業舊總部或北市基地超過300坪，甚至上千坪基地舊商辦都更，也將蔚為趨勢，如敦北台塑大樓、及敦南、南京復興、松江商圈...等多處。
 
五、核心地段地上權開發案重現生機：隨著地價逐步平穩，而政府地上權地租亦逐步採雙軌制，即部分固定地租、部分隨公告地價浮動，加上好地段土地取得不易，2018年多處地上權開發案順利去化。如位於台北市中山南路、忠孝東路口市議會舊址要建飯店，仁愛路路原空軍俱樂部由元大金以超底標一倍以上高價取得要興建自用辦公，原冠德取得的敦北地上權興建商辦出售給玉山銀行等幾處，陳益盛預估2019年北市中心將有數處令人期待個案將出現。
 
六、零售業「V」型化，百貨業持續歡迎餐飲業進駐：街邊零售店面租售價格再下探、大型商場風繼續吹。零售業大者上萬坪，小者3、4坪，甚至一根騎樓柱子都可分多面出租。近期除南山微風走日式風輔剛開幕、ATT以親子家庭主題進駐大直、台中三井outlet也試營運等，陳益盛表示目前仍有多家企業或品牌，持續在北、中、南各地尋覓大面積土地，準備規畫複合式商場或商辦。餐飲業持續進駐各大百貨、購物中心，因餐飲業營收仍是近年持續成長的服務業，雖非萬靈丹卻也不可不為。
 
七、工業區土地一枝獨秀：工業土地需求大於供給，電商加物流業搶占大型工業地之外，捷運加持也讓新北工業廠房升級廠辦、總部，工業區也同時加入都更行列。有多家建商無奈地表示，洽談幾處工業地，因多家開發商合建意願高，使得地主往往期望過高，開出條件偏高的地價或合建比例，陳益盛預估工業土地開發仍以企業自用及建商合建為主。
 
八、旅館業轉型：以台北市而言，除了特色之外，三種主要層級定位各有市場。分別是高端五星、六星級，平價青年旅館，及精品商務級以日、韓、港客等為主。另外需搭配二要件: 其一為地利之便更佳，如北車西門六鐵共構、敦南、敦北、信義商圈、市中心雙捷運站等周邊，其二為與外國知名品牌合作，並適當搭配品牌餐飲提高來客量。
 
此外，陳益盛近一、二年發掘台灣房地產市場目前另有一個特別的現象，即是儘管資金充裕，但除台資回流相對大膽進場之外，本土企業投資相對保守，倒是外資逐步感受到一點一點的商機浮現，值得玩味。