不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

準高雄市長韓國瑜從競選起就一直強調要發展國小英語教學，讓每個國小都開始教英文，但其實高雄市原本就有幾個雙語國小，從小一開始就有向下延伸的英語課程，例如鄰近高鐵左營站的文府國小、31期重劃區的民權國小，以及校史超過100年的苓洲國小都是高雄知名雙語小學。
 
文府國小位於左營區，位置鄰近高鐵左營站，是高雄知名公立雙語國小之一，英語教學效果佳，也是許多家長心中理想的學區，若非因為文府國小位置較偏，否則該校知名度將會更高。信義房屋左營高鐵店店長陳麗蘭表示，文府國小周邊的中古大樓每坪約16.5~17萬元，和左營區的均價相去不遠，對於有心想讓孩子提早接觸英文的家長來說，也是不錯的選擇。
 
前鎮區的民權國小同樣是高雄知名雙語學區，該校教學風評佳，一直是附近家長鎖定的區段，加上位於發展成熟的31期重劃區，生活機能便利，學校周邊公園、早市、量販店皆有。信義房屋光華一心店店長洪薏珺指出，民權國小附近的中古屋屋齡接近，最多也不超過12年，坪數規劃也相去不遠，但根據建商品牌不同價格也有差異，每坪約16~17萬元。
 
位於苓雅區的苓洲國小則是1904年就已成立，校史迄今114年，該校曾被《商周》評為台灣百大特色小學，教學品質相當受家長肯定。苓洲國小周邊屬於開發較早的舊社區，因此中古屋屋齡普遍較高，信義房屋成功漢神店店長吳光祐表示，苓洲國小附近中古屋屋齡大概都超過20年，中古大樓產品每坪約17~21.5萬元，行情比苓雅區中古大樓均價更高，也可以看出家長看好這個學區的程度。（陳建宇／高雄報導）

英語教育儼然成風，不少家長盼孩子具備雙語能力。圖為小男孩使用巧博士雙語教學電腦。資料照片

位於前鎮區沱江街的高雄市立民權國小，向下延伸的雙語教學頗受肯定。資料來源

高雄市前鎮區沱江街「民權國小」(左前)一帶景觀，周邊高樓住宅與公寓密集，生活環境佳。資料來源

左營區文府國小，是高雄知名公立雙語國小之一，英語教學效果佳。資料照片

【詹宜軒╱台北報導】九合一大選過後，新任首長怎麼做，成為民眾嚴格審視的焦點。而選後七都民眾購屋意願，根據房仲業者的問卷調查顯示，以高雄市民眾反應最為矛盾，就購屋意願上升的部分，台南市、高雄市皆達25%以上，為全台七大都會區之冠；但購屋意願下跌的比例，除新竹縣市14.3%最高之外，高雄市則也有逾1成意願降低。專家認為，預期房價波動的效應，使民眾「既期待又怕受傷害」。

2018年Q4宅指數報告顯示，七都中購屋意願上升最多的區域，落在高雄市、台南市及台北市。資料照片

台南高雄上升逾25%

根據中信房屋所發布的2018年Q4宅指數調查報告顯示，本季民眾購屋意願綜合指數為37.37，較上季減少0.99；而2年內有購屋意願者，較上季減少1.1%，且連續3季下滑，若再與去年同期相較，減少4.5%。分就全台七都來看，購屋意願上升最多的區域，落在高雄市、台南市及台北市，其中，南高2市民眾購屋意願上升的比例，甚至超過25%。購屋意願下跌的區塊，最多則是新竹縣市、高雄市，分別有14.3%、11.2%民眾買房縮手。 
至於七都居民對房價的看法，高雄市民眾最為樂觀，有高達49.8%的民眾認為會上漲，其次則是台中市的37.8%，以及台南市的36.5%。對此，中信房屋總經理劉天仁說，「可以看到，對房價最為樂觀的3大都會區，都集中在中南部，這是2019年房市頗值得關注的房市動向。但也因為民眾預期價漲效應，使高雄市民眾雖多數出手趨於積極，但縮手比例也相對增加。」 
針對明年的景氣展望，台經院景氣預測中心主任孫明德認為，2018下半年經濟成長力道就已趨緩，2019年GDP形成「保2」大作戰，「而政府必須重視除經濟成長率，還包括物價上漲率及失業率。」其中，失業率目前已達3.7%，孫明德認為，在接連有鴻海集團將裁員、ASUS營運遭遇困境之後，「政府更應正視失業率即將引爆的問題，而這對房地產明年的走勢，也將產生影響。」 

呼籲正視失業率問題

劉天仁指出，從Q4宅指數的調查結果可知，短期有購屋意願的民眾比例下修，會是明年房市的一大隱憂，加上明年Q1，中美貿易戰停戰90日結束後的變化，將會影響經濟發展、及民眾對房市的信心，進而決定不動產市場是否有足夠動能，續航到年底，「『風滿樓、雨來否』，明年Q1的經濟環境變化，將是關鍵。」 

準高雄市長韓國瑜還未上任，就有建商喊出「降稅救經濟」的口號，並主張調降地價稅、房屋稅等地方稅，以減輕外移人口到高雄居住的負擔及減少中小企業的創業門檻。
但這真的是「高雄發大財」的良方嗎？直言之，效果可能正巧相反，甚至結果若又是房價飆升、土地囤積炒作、租金高漲，則韓市長的蜜月期可能就要即刻結束了。

雖然地價稅、房屋稅等地方稅的調降看似雨露均霑，也會讓小市民短期有感，但對一般民眾的真實效果卻可能是「短多長空」；因為降稅後的真正獲益者必定是建商及投資客，使其持有的成本降低，而長期必定造成房地產價格上升及炒作，小市民縱使每年能節省些許邊際稅賦，但未來換屋之成本與貸款壓力反而更大，而低薪的年輕世代則更是購屋無望。甚至飆漲的房地產價格，更直接是經濟發展的殺手。

例如一些中小店家的歇業倒閉或商圈之沒落，豈不都是因租金高漲使商家無力負擔所致；而土地囤積炒作不也是企業土地取得困難，阻礙企業投資的主因嗎？所以調降地價稅、房屋稅只會使建商及炒房炒地的投資客「發大財」，一般市民，特別是年輕人，以及中小企業主則都是長期的受害者。

事實上，租稅最重要的功能之一是「重分配」，若能透過租稅使富者有更多的租稅負擔，並藉此貼補弱者，則社會可更加的公平，但齊頭式的降稅反而是劫貧濟富。而台灣過去就是因為對房地產與土地此類資本利得的稅課過低，方導致房地產價格飆升與貧富差距日益嚴重。

所以地價稅、房屋稅並非不可調降，但目標團體必須精準，必定是自用及中低收入者。至於多房者、豪宅、養地囤積者反而應是課徵重稅及稅率調升，藉此來平抑房價和租金並逼出閒置土地，以利經濟之發展。

最後，高雄市目前正有全國最嚴重的地方債務問題待解，入不敷出的原因之一，正在於財政努力不夠或是稅基的開拓不足。「地方稅法通則」是有賦予地方政府課徵地方稅及稅率調整之彈性，韓市長何不思考一下與建商建議相反的課稅操作方式，若對養房養地者課徵更高的稅賦，這豈不大大充實市庫？甚至小市民的地價稅及房屋稅，在以上挹注下反而能被降低或豁免，不也正是兩全其美。

總之，高雄發大財是高雄市民對韓市長的殷殷期盼，但最後會是「誰」發了大財？就將攸關韓市長的市政成敗。馬政府時代調降遺贈稅後造成房價飆升、薪資倒退、貧富差距擴大的殷鑑不遠，還望韓市長勿重蹈覆轍。

台北市政府地政局自一○四年六月三十日起，在各個地政事務所針對民眾較常辦理的「買賣、贈與、繼承、書狀補發及抵押設定」等五項案件，各別提供「地政便利包」，並宣稱只要依照「便利包」的步驟，就可以DIY完成，省時、省錢、省力。

近日在地政士的群組裡，黃福生地政士質疑地政局此舉，似不消滅地政士，誓不甘休？地政局一方面說，登記案件請選擇有照地政士辦理。但卻在官網推自辦便利包，希望民眾利用這些包，可以省錢、不用委託地政士。造成地政士的業務被剝奪了？而地政局到底是在演那一齣戲？

黃福生表示，難道民眾會因為委託地政士，而造成阻礙了交易及登記嗎？地政士的存在是不動產交易的絆腳石嗎？或還是為交易及實價登錄等等，多一層的守護？地政局目的是要排擠地政士嗎？

黃福生希望將自辦便利包撤架，期盼地政局真心大力宣導地政士代辦的好處，以避免誤導了民眾的認知，還把地政士給汙名化了？也請地政局成立與地政士共用的賴群組，讓地政士方便參與公共政策與溝通，廣納建議！以台北市一千六百多位地政士業者來講，這質疑已經多年了，同樣的問題還在原地踏步。

核心1/2價 接軌全台首善之區
【特別企劃】眾星拱月、榮寵加身，信義計畫區樹立了全台發展最為成功的重劃區經驗，其唯一且獨特的商圈氛圍，不僅吸引來自全球的指標企業擇點進駐，更讓逐信義計畫區而居，成為最具吸引力的房市賣點。

今年6月甫落成的「台北南山廣場」，和台北101大樓相互輝映，更將信義計畫區發展推向頂峰。

發展已臻熟成 最後拼圖登場

上海浦東，全中國最貴的房價區之一，但「寧要浦西一張床，不願浦東一棟房」卻是早期上海人傳誦一時的順口溜；信義計畫區，於1980年代正式投入開發，在台北101大樓、新光三越、信義微風、BELLAVITA、阪急等百貨商場，以及寒舍艾美、W Hotel、Hyatt眾多五星級酒店接連進駐，一如上海浦東，成了台灣最璀璨耀眼的鑽石地段。 

然而，歷經30餘年的開發，信義計畫區發展已攀上頂峰，被視為最後兩塊拼圖的「台北南山廣場」及「Taipei Sky Tower」，前者今年6月正式啟用，包括被譽為咖啡界Apple的咖啡「Blue Bottle Coffe」、深受股神巴菲特和國際影星、球星喜愛的「Smith & Wollensk牛排館」、全球唯一米其林星級「UKAI 鐵板燒」先後展店，商辦租金行情更一舉超越台北101大樓，吸引國內外一線企業品牌進駐。 

高度達280公尺、預計2020年啟用的「Taipei Sky Tower」，則由全球僅40間的凱悅酒店集團旗下柏悅酒店（Park Hyatt），和全球僅18間的安達仕酒店（Andaz），打造全球首例的「雙高端品牌飯店」經營模式。

匯集國內外一線品牌及企業，形塑信義計畫區冠絕全台的地段價值。

頂級豪宅聚落 地段價值絕倫

這個全台絕無僅有的燙金門牌，匯集「陶朱隱園」、「琢白」、「皇翔御琚」、「文心信義」、「信義富邦」等數十棟奢華豪宅同場較勁，也引領著全台房市的目光脈動，而周邊區段同樣受惠「信義計畫區」概念，創造出旺盛的房市需求，且個案型態偏重剛性自住使用，與核心區豪奢化的規劃方式存在明顯差異。 

以近期來看，位處松仁路底、距信義計畫區僅1.2公里的「東騰信義」，主打31及45坪、2~3房的格局規劃，並以「信義計畫區1/2價」為訴求，有效控制總價門檻，加上東騰既有的品牌知名度，成功拓出一片銷售藍海。 

「東騰信義」全案皆出自知名建築師李天鐸之手，並罕見以中小坪數產品問世。

核心1/2價 接軌信義計畫區

甲桂林廣告業務部協理江翊分析，「東騰信義」最被買方青睞之處，在於「核心1/2價，完美接軌信義計畫區」的迷人賣點，同在松仁路兩端，前端豪宅每坪至少150萬元起跳，但不過1.2公里之距、車程僅2分鐘的「東騰信義」，卻只要核心區塊的1/2價，對於剛性自住客層來說，無疑是最為實際的購屋誘因。 

值得一提的，此次「東騰信義」罕見地推出中小坪數產品，並將引以為傲的規劃及營造細節移植復刻，從外觀立面至社區公設，皆出自知名建築師李天鐸之手，且當全球鎂光燈聚焦於台北101大樓的跨年煙火，佇於頂樓的80米空中花園步道，便可盡覽台北101大樓跨年煙火景色，一旁則是綠意盎然的象山，城市與自然間的交織和鳴，形成極為獨特的先天環境。

「東騰信義」頂樓規劃80米空中花園步道，佇此即可盡覽台北101大樓景色。

「東騰信義」基本資料
投資興建：東騰機構
基地面積：473坪
坪數規劃：31及45坪
戶數規劃：68戶
樓層規劃：地上10層、地下3層
個案網址：http://topscene.com.tw/hot/50
洽詢電話：02-8789-6688
資料來源：甲桂林廣告

核心1/2價 接軌全台首善之區
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今年6月甫落成的「台北南山廣場」，和台北101大樓相互輝映，更將信義計畫區發展推向頂峰。

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然而，歷經30餘年的開發，信義計畫區發展已攀上頂峰，被視為最後兩塊拼圖的「台北南山廣場」及「Taipei Sky Tower」，前者今年6月正式啟用，包括被譽為咖啡界Apple的咖啡「Blue Bottle Coffe」、深受股神巴菲特和國際影星、球星喜愛的「Smith & Wollensk牛排館」、全球唯一米其林星級「UKAI 鐵板燒」先後展店，商辦租金行情更一舉超越台北101大樓，吸引國內外一線企業品牌進駐。 

高度達280公尺、預計2020年啟用的「Taipei Sky Tower」，則由全球僅40間的凱悅酒店集團旗下柏悅酒店（Park Hyatt），和全球僅18間的安達仕酒店（Andaz），打造全球首例的「雙高端品牌飯店」經營模式。

匯集國內外一線品牌及企業，形塑信義計畫區冠絕全台的地段價值。

頂級豪宅聚落 地段價值絕倫

這個全台絕無僅有的燙金門牌，匯集「陶朱隱園」、「琢白」、「皇翔御琚」、「文心信義」、「信義富邦」等數十棟奢華豪宅同場較勁，也引領著全台房市的目光脈動，而周邊區段同樣受惠「信義計畫區」概念，創造出旺盛的房市需求，且個案型態偏重剛性自住使用，與核心區豪奢化的規劃方式存在明顯差異。 

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「東騰信義」基本資料
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基地面積：473坪
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戶數規劃：68戶
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個案網址：http://topscene.com.tw/hot/50
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資料來源：甲桂林廣告

【陳筱惠╱台中報導】不少新大樓基於安全考量，部分產品會捨棄瓦斯管線，過去就有民眾在購買中古屋前，沒有注意到大樓無瓦斯管線，入住後才發現廚房只能用電磁爐或IH爐來替代瓦斯爐，也只能配置電熱水器，因而引發買賣糾紛。專家指出，捷運共構宅、小宅、銀髮宅等，較常碰見這種情形，購買前應多加留意。

無瓦斯管線的物件，是國內購屋者與房仲心中的「缺點」。資料照片

共構宅無瓦斯管線

屋內強制不安裝瓦斯管線的產品，以捷運共構宅最為人知，因法規規定，捷運共構宅不能架設天然瓦斯管線，也不能使用桶裝瓦斯，住戶只能用電熱水器與電磁爐，缺點就是用電量通常較大。其餘類型產品，包括銀髮宅、樓層較高的物件、套房型社區等，也都有這樣的情況。 
愛用明火的民眾表示，「有開火就有差，沒有火、東西超難吃。」「用電量會大增，超級耗能電費就貴爆你。」「真的瓦斯燒掉的沒幾間，電線走火的更多。」「沒有瓦斯的建案不考慮，要轉手很麻煩。」 

民眾習慣明火煮食

但不常開火的租屋族、外食族則表示，「真心覺得科技在進步，現在IH爐加熱速度很快，可以設定時間，等於不用顧火很方便，洗澡也是等個30秒就有熱水！」「最大好處是開放式廚房、漂亮中島。」「如果沒有大火快炒的習慣，用IH爐安全又好用。」
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，有無瓦斯管線的建案，市場價格並沒有明顯落差，但因國內民眾習慣使用明火煮食，無瓦斯管線算是購屋族與房仲心中的「物件缺點」。 

 

美中貿易戰讓不少台商回台布局，統計今年大型工業不動產資料發現，目前工業用地成交金額雖未達去年水平，但廠房前11個月交易達156億元，超越去年全年水準，若再加上廠辦截至11月交易共達697億元，已優於2016及2017全年表現。

今年下半年開始有不少工業土地與廠房的交易，包括被動元件龍頭國巨，斥資7.9億元買下高雄土地外，大立光、廣達、啟碁等也陸續砸重金購置廠房。

 

統計今年前11個月工業不動產交易發現，超過3億元的大型工業用地累計僅成交208億元，仍未及去年全年的271億元，以及2016年的359億元。反觀同樣逾3億元的廠房交易中，今年前11月的156億元，不僅優於去年全年的146億元，更超越2016年的89億元。

進一步檢視，工業用地加廠房地交易金額，六都中以桃園市與新北市占大宗。第一太平戴維斯協理丁玟甄指出，長期以來，桃園市為工業不動產的交易重點，主因擁有便捷的交通優勢，鄰近雙北又能南至新竹，且單價較雙北市來的低，至於新北市單價較高，因此購置廠房的交易金額往往較高。

丁玟甄指出，由於美中貿易戰影響，第一波台商回流尋地擴廠的需求湧現，但尚未能反應在成交狀況，主因好的工業用地難尋，即便選後有一波南進的聲浪，但整體趨勢仍待觀察，而桃園市是否能成長期坐穩工業不動產交易之冠，也要看往後價格是否持續起漲。

至於廠辦的成交狀況，今年前11月單筆超過3億元交易累計達333億元，大幅超越去年273億元，以及前年的214億元，其中，又以台北市與新北市表現亮眼。

丁玟甄表示，今年雙北市辦公室供不應求，推升其租金上漲，也帶動內湖科技園區及新北市汐科等廠辦交易。

四大類型 明年主流

受到美中貿易戰波及，加上大陸環保、勞動成本節節升高，無論是傳產或高科技台商，陸續傳出回台布局的需求，直接拉動產業鏈遷徙及周邊產業投資。展望明年工業不動產交易，將出現南部工業地、智慧廠房、帶廠土地及廠辦型態等四大趨勢。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛以產業需求特性、產品供給條件，整理出明年工業不動產四大走勢。

首先，南部工業地產可望異軍突起。黃舒衛表示，雖然北部都會區周邊的水電、勞動力充足，產業群聚最成熟，但從市場供需及價格條件來看，北部的價格最高、規格條件也相對受限，反而是中、南部的賣相最容易雀屏中選，市場起步最快、最旺。

其次，智慧廠房、智慧倉儲等新產品成為新主流。由於消費趨勢的改變，電商、物流崛起，近兩年物流中心大搶地，包括國泰、富邦、全家等線上線下業者搶建倉儲，桃園市成為大本營。

再者，帶廠土地備受歡迎，黃舒衛認為，由於部分買方已經轉向整廠買進再改裝，因此只要條件適合，「買地送廠」已成為自用買方評估的重點之一。

最後，廠辦型態活化，將能帶動廠辦交易動能，且若廠辦能提升生產力、租金水準，也將引進愈來愈多新創、靈活辦公室概念，讓廠辦的使用更加多元。

新竹美麗信飯店熄燈後，由洲際酒店集團（IHG）接手，變身為新竹英迪格（Indigo），主打潮牌商務酒店，9月開幕迄今，不論住房率及平均房價，都有明顯提升；飯店內的「Char.恰」牛排，更成為新竹潮男潮女最流行的約會之處。

新竹英迪格的業主，是近年在亞洲不動產投資界頗負盛名的「亞洲私募基金子樂投資」總裁詹偉立Aaron。新竹美麗信結束營業後，他只花三個月的時間重新裝潢，將一間傳統的飯店，改造成新竹唯一的高檔潮牌商務酒店。

新竹英迪格主要客群為歐美商務客，由於鄰近竹科，因此包含不少加州工程師。周末住房率在八成以上，平日也有五、六成，平均房價高達4,500元，接近台北五星級飯店水平，在台灣飯店業不景氣的環境中，實屬佳績。

在華爾街打滾多年的詹偉立，有著豐富的不動產基金操盤經驗，善於透過包裝、改造，將原本黯淡不起眼的不動產，翻轉成商家爭相進駐的閃亮之星。戰功彪炳的他，最經典一役就是買下西門町萬國大樓，並成功引進優衣庫（Uniqlo），不僅租金大幅跳升，最後還溢價近120％賣給富邦人壽，幫投資人賺得缽滿盆滿。

除了商辦及賣場，詹偉立也善於將經營不善的飯店，重新包裝起死回生，他受訪時不吝惜分享其經營飯店的「武林秘笈」，值得有意投入飯店產業的人參考：

一、不要將錢花在不必要的地方。舉例來說，用太多大理石材質裝潢，不僅耗資不斐，傳統金碧輝煌的風格也不見得滿足現代消費者的喜好。

 

二、花點小錢，可以大幅提高飯店附加價值。詹偉立說，不論飯店或餐廳，「燈光」是營造氣氛非常重要的元素，但被很多人忽略。他在打造新竹英迪格時，特別請曾為101設計燈光的Uno賴雨農操刀，每個月還會請專業的音樂公司提供餐廳及酒吧內的音樂。

 

 

 

這些花費沒有很大，卻能將時尚、舒適的氛圍發揮的淋漓盡致，讓客人願意付更多錢入住，房價因而提高；其投資的回報率，遠遠大於購大量購買大理石。

三、不要浪費空間。詹偉立表示，他在華爾街工作時，觀察到一個現象，就是紐約的飯店或旅館會充分利用空間，這是因為紐約寸土寸金，飯店經營的空間有限，台灣亦是如此。因此，新竹英迪格的大廳櫃檯，除了辦理入住、退房手續，還賣咖啡，還吸引不少附近上班族客群。

 

新竹英迪格有一個主要餐廳空間，早上提供房客早餐，午、晚餐則為國際知名連鎖牛排餐廳「Char.恰」。詹偉立認為，絕大多數飯店設有吃到飽餐廳，這是因為飯店提供完早餐後，餐廳不知要做什麼，只好繼續賣午餐及晚餐。但問題是吃到飽利潤非常低，「為什麼只為了提供早餐，就要一整天都賣吃到飽？」這是最典型、也是最普遍的浪費空間案例。

新竹英迪格引進「Char.恰」牛排館，就是避免重蹈台灣飯店業的覆轍。詹偉立說，新型態的飯店，餐飲都是與知名餐廳結盟。新竹英迪格的房客多為歐美商務客，台灣人也對牛排情有獨鍾，引進知名牛排館，可同時滿足房客與在地人的需求。之前新竹美麗信的吃到飽餐廳，每人售價僅幾百元，但「Char.恰」客單價動輒上千元，利潤也遠比吃到飽高。

新竹英迪格平均房價4,500元，房客晚上到「Char.恰」用餐，再到酒吧小酌，每人平均住宿費用就提高到六、七千元。

而且，酒吧旁邊還有撞球檯、射飛鏢、伴唱機等娛樂設施，「有房客晚上玩太high，多喝了幾杯，平均住房費用就來到上萬塊了」詹偉立說。

 

 

四、客人會碰觸到的東西，絕對不能省。新竹英迪格房間使用Sealy床墊，沐浴備品使用AVEDA，家具全部採用日本時尚品牌Stellar Works，凡是客人摸得到的東西，絕對沒有馬虎空間。

五、沒有不景氣、只有沒被看見的需求。在新竹英迪格旁，有一棟16層樓的商辦，進駐的公司皆是鼎鼎大名的半導體大廠，像ASML、高通、超微半導體等。這棟滿租的大樓，也是詹偉立持有。

 

詹偉立表示，儘管台灣不景氣，但半導體產業仍是一支獨秀，全球科技大廠到竹科採購的需求強勁，從這點觀察，就能知道新竹有龐大的商務客市場。這也是詹偉立的投資哲學：沒有不景氣、只有沒被看見的需求。新竹英迪格會打造成潮牌飯店，就是為了滿足年輕的加州工程師，用新潮流行的氛圍，沖淡出差的舟車勞頓之苦。

六、飯店不能長得一模一樣。詹偉立強調，Airbnb的崛起，受創最傷的就是「沒有特色的飯店」。現代旅客追求的是住宿上的新體驗，但又不想承擔Airbnb房源參差不齊的風險，因此越有特色的飯店，越能獲得旅客青睞。

摩天輪防風抗震又具指標性
【陳建宇╱高雄報導】準高雄市長韓國瑜提出發展愛河的「愛情產業鏈」，並在河畔蓋「愛情摩天輪」，高雄房市專家指出，愛河畔最適合蓋摩天輪的地方有2處，分別是立德棒球場及七賢國中舊址，另外愛河周邊也有不少珠寶銀樓、老牌旅館、婚紗及喜餅業者，都相當看好愛情產業鏈帶進新商機。

韓國瑜要在愛河旁蓋愛情摩天輪，地點要選在哪裡令人好奇。資料照片

要在愛河畔蓋摩天輪，高雄夢時代公共事務經理唐晞宇認為，理論上沒問題。以高雄夢時代為例，要把大型摩天輪蓋在商場上面，建築物頂樓的承載能力很重要，防風及抗震能力也要足夠。當時摩天輪耗資2億元、但2年多就回本，不僅具指標性，開幕時甚至得排隊1小時以上才搭得到，對於商場吸客非常有幫助。唐晞宇指出，就算目前已經過了熱潮，摩天輪還是可以從生財工具轉變為行銷工具，搭配商場的活動作為贈品。 

旅宿業可直接受惠

至於「愛情摩天輪」基地坐落位置，高雄市代銷公會常務監事謝哲耀認為，立德棒球場與七賢國中的舊校區最有可能。立德棒球場介於高雄市前金區市中一路和河東路間，日治時期就已興建，佔地近7000坪，面積夠大，且該地2005年後已無職棒一軍在這裡出賽，現為職棒二軍、春訓或業餘比賽場地。謝哲耀說，只要解決交通動線不佳的問題即可。
而另一個可能基地則是七賢國中舊校區，位於河東路與河南二路口，佔地9300餘坪，自從2012年遷至鼓山的龍美校區之後，該地一直閒置迄今。不過該地今年10月才透過都市計劃變更為產業專用區，其中臨市中一路約1.2公頃的海洋科學研究專區，將由科技部投入6億元經費，興建台灣海洋科技研究中心及海洋科技暨教育展示大樓，預計2019年完工。
臨愛河的1.8公頃土地，將由高雄市政府進行招商，希望能結合海洋科學研發並串聯海洋產業鏈，發展海洋產業相關商務觀光活動。因此是否能作為愛情摩天輪基地還很難說。
另一方面，愛情產業鏈上下游還包括旅館、婚紗、喜餅、珠寶等業者，愛河周邊如河東路有「綺麗珊瑚」、鹽埕區有不少銀樓、愛河沿線多老牌星級旅館，而車程五分鐘的中山路、中正路也聚集婚紗、喜餅產業，許多商家早已到位，最直接可能受惠的就是旅宿業。
國賓飯店公關黃國瑋表示，11月起政府提供「前進宜花東．高屏暖冬遊」冬季旅遊補助，加上因為高雄市長選舉熱度高，也有不少外地的「韓粉」到高雄參加活動，所以整體住房率頗高。未來也會結合不同產業如遊艇業者，推出套裝行程。 

立德棒球場 立德棒球場現在已無職棒一軍比賽，專家指可做為摩天輪基地。唐郡威攝

舊七賢國中 另一處舊七賢國中校地腹地更大。資料照片

目前還看不出效益

某飯店主任張先生則表示，還是要等韓國瑜正式就職，開始實踐他的政見之後才會比較明朗，最近1∼2個月的訂房熱潮跟中央冬季旅遊補助關係較大，韓國瑜要發展的愛情產業鏈目前還看不出真正效益。
位於河東路、結合飯店及珠寶飾品的「綺麗珊瑚」則是老神在在，表示目前沒有規劃與愛情產業鍊相關活動，還是依既有政策發展業務。點晶品時尚婚紗總經理呂清正指出，高雄的婚紗業全盛時期包括中山路、中正路，有約80家婚紗業者，如今只剩20家左右，對愛情產業鏈政見樂觀其成，幾家婚紗業者也私下討論如何藉此重振婚紗業盛況。郭元益食品副總經理郭建偉則表示，產品雖不會針對單一城市設計，不過對於韓國瑜有心發展高雄觀光表示肯定，也希望在愛河沿線尋找適合的位置設點，讓更多外國遊客選購。 

高雄市中正路、中山路婚紗業者近年銳減。唐郡威攝

喜餅業者看好愛情產業鏈將可帶來新商機。唐郡威攝

珠寶業者也可望受惠於愛情產業鏈。
唐郡威攝

建商搶進河畔推案

房地產業界也看好愛情產業鏈，上揚國際實業營業二處總經理朱建雄表示，愛河周邊的愛情產業鏈如果能帶動起來，對於住宅需求也有加分效果，目前已有建商積極規劃愛河畔推案，據了解，將規劃20∼24坪小宅。 

 

近年網路發達，口碑行銷迅速，售後或服務不佳的建商，在網路上形同無所遁形，也帶動許多建商將售服延伸至住戶生活層面「搏感情」，不單僅限建案促銷活動，連平時的包場、辦活動講座及大型舞台劇樣樣都來，尤其中部建商著墨最多，許多建商甚至不打廣告即可賣屋完銷，一年有的還舉辦上百場活動，更能引起消費者共鳴。

買房子「指名度」及「知名度」都很重要，指名度高的品牌，例如龍寶、陸府建設，連超過20年的中古屋，也能持續地維持原有服務，和住戶維持很好的關係，也因此也能不打廣告就能賣屋，在網路上也幾乎沒有負評，引起其他建商跟進，形成一股風潮。龍寶建設表示，營建品質做好之餘，持續性的售後服務，能讓公司和客戶產生緊密的關係，效益也比打廣告更長久。

老牌建商如此，近年市場竄起相對年輕的建商亦同，例如國聚建設、雙橡園，雖然鎖定不同品牌客層，但是經營手法都打生活層面，知名度迅速擴展，推案量也不輸大型建商。例如自2013年開始，雙橡園開發已連續六年舉辦大型藝文展演活動，今年也以半包場的型態舉辦大型舞劇「悟空」。總經理魏櫂良說：「當建築硬體到了一個階段，再來是就要思考服務怎麼走進住戶生活，食衣住行都要顧到。」

又如國聚建設近期包場歌劇院，舉辦共好家庭日活動，還邀請米其林餐廳主廚江振誠分享美學，深度導遊歌劇院、植物科普及舉辦生活市集，送給住戶一份大禮。另外也有像是富宇建設引導住戶成立自發性協會；豐邑機構旗下社區，則在近4年開始串聯社區辦活動，高峰期3天就有一場活動、一年近百場，大毅建設旗下的幸福教育基金會，開設各種課程供住戶參加，都素有「活動王」稱號。

其實基本上有豐富軟性活動的建商，硬體的服務基本上都有一定水準，例如社區定期健檢、修繕等幾乎都不可少，軟性活動主要則是以聯繫感情為主。住戶民眾陳小姐說：「這樣的形式還不錯，假日有地方去，而且又可以跟住戶聯絡感情，彼此不過於生疏，是挺正面的宣傳活動，另一方面也能延伸與建商的關係。」（王鈞生／台中報導）

台中建商多喜好軟性服務，而非傳統行銷模式，以提升品牌文化為主，幾乎每個周末都會有住戶活動。陳恒芳攝

國聚建設近期舉辦家庭藝文日活動，也是近10年台中崛起速度最快的建商。陳恒芳攝

陸府建設每年固定包場邀請雲門舞集演出。陳恒芳攝

陸府建設住戶包場，通常都座無虛席。陳恒芳攝

日前的九合一選舉，許多市長候選人都將都市更新列為重要政見，選後各地方政府勢必將全力推動；同時「都市更新條例」公布施行也屆滿20年，此都更新修正條例也即將完成修法施行；另外國家住宅及都更中心與金融都更公司的成立，中央政府積極加入推動。

各界對未來的都市更新充滿想像與期待，然而面對台灣的老舊都市，過去都更推動緩慢，未來是否真的能夠順利改頭換面？到底推動都更緩慢背後的困境關鍵為何？有何因應之道？值得深入探討。

為加速推動都更，最常見的說法是，「政府」應給予「蘿蔔」（提高容積獎勵及減免房地稅負），並祭出「棒子」（強拆釘子戶）。此對都更推動背後的困境認知是，多數屋主認為都更後沒有比都更前來的更好，若政府沒有蘿蔔誘因，屋主將不願都更；另外，少數屋主不願配合多數屋主都更，若政府沒有棒子展現魄力，都更將無法推動。換言之，都更是政府的責任，都更困境的關鍵是政府沒有「恩威並施」，導致都更推動緩慢。

然而人民受到憲法保障且主張，屋主擁有「私有財產權」，政府不能不當介入。換言之，屋主是否要改善或要如何改善其房屋，那是屋主個人的責任，除非該房屋影響他人的居住安全，產生「外部性」，政府才能予以介入。

因此，從私有財產權的角度，都更是屋主的責任，都更困境的關鍵是屋主缺乏都更的認知與責任感，認為都更是獲利的工具，造成「都更商品化」，忽略原本自身居住環境的改善本質，如此才導致都更推動緩慢。

因為都更商品化的普遍現象，也導致政府的蘿蔔與棒子將無限上綱，容積獎勵與租稅優惠永嫌太少，愈晚同意都更獲利愈多，如此也產生愈來愈多的釘子戶，都更推動愈來愈困難。既然都更應尊重屋主的私有財產權，屋主自己評估「改善自身的居住品質」與「能否負擔和是否獲利的財務經濟」兩關鍵因素，以決定是否需要都更，此時政府介入都更的正當性，顯然需要更為審慎。

因為都更主要涉及私有財產權，政府能夠做的首要工作即是「都更的教育與輔導」。政府應投入較多的資源提供老屋屋主認識都更的基本觀念與相關資訊，避免受到都更商品化的扭曲；若有都更意願，輔導社區住戶組成「更新會」，並提供相關協助服務。此時中央與地方的「都更中心」即可扮演教育與輔導角色，若行有不足，則應廣邀「非營利專業組織或人士」積極投入此工作。

其次，為喚起屋主認知自身的居住安全，政府可以提供「老屋健檢」與「都更健檢」，如此及早發現居住問題，產生更新意願並凝聚社區共識。當然為確保人民的居住安全，政府應立法要求老屋超過一定年限以上，必須強制健檢（如同老車必須檢驗才能上路），而且健檢費用可以作為未來房屋稅負的抵扣。

另外，為解決都更權益的分配爭議，政府應建立都更協商機制，邀請公正客觀的專業人士，組成「都更爭議協商平台」，或是建立法院外仲裁的「解決紛爭替代方案」（簡稱ADR）。此外，都更涉及個人的居住價值觀，政府在新修訂的都更條例中應建立多元都更模式，讓屋主有更多的選擇，以避免侵害個人的私有財產權。總之，屋主才是都更推動的關鍵主角，政府只是協助角色，政府切忌在都更中「公親變事主」。

（作者是政大地政系特聘教授）

日本三井不動產投資台中港Outlet Park預計12日開幕，三井台中港董事暨副總經理藤野隆史指出，上月29日試營運首日即吸引1萬5000人進館，尤其至少22家獨家美食餐廳成為人潮湧入最大優勢，預計首年初估將吸引至少800萬人次，年營業額上看50億元。

三井不動產資深公關經理曾玲玲強調，台中港outlet總營業額面積超過5萬坪，以「ENJOY THE VOYAGE OF STYLE為設計概念，館內呼應海港Outlet特質，運用數十個的貨櫃展現海港碼頭最常見的元素，且採開放式一層樓建築設計，面向港灣區包括誠品書店等均屬二層式海景設計，總計吸引超過170間廠商進駐，其中22家為首登台，像是銀座篝拉麵、十勝豚丼與鐮倉紅葉茶屋等均成排隊大店。

由中鋼子公司中欣開發推出的第一個建案「欣灣時代」，開放看屋二天，已有逾100戶下訂。為何該案在高雄房市掀起看屋旋風？

根據591房屋網顯示，「欣灣時代」一案屬大坪數78、92坪的房型，每坪25.8~33.8萬元，一戶單價達2,150萬元~3,350萬元，車位另計，單價130~230萬元。

代銷業者指出，相較於鄰近大坪數的建案，The One每坪47-70萬元， 國城建設在「亞洲新灣區」新建案「復興中華案」，每坪在50-70萬元，「欣灣時代」訂價低許多。

代銷業者指出，「欣灣時代」鄰近中鋼總部大樓，附近生活圈機能良好，有家樂福、IKEA、好市多，並鄰近夢時代、三多商圈，加上訂價相對低，因而在高雄房市引起熱議。

中欣開發公司指出，「欣灣時代」8日開放預約的民眾看屋，連續二天現場人滿為患，已有超過100戶下訂，由於車位沒有配售，且供不應求，少數下訂的人，考慮之後又退訂，但這些退訂空出的戶數，旋即被後面的預約戶接走，顯示看屋民眾反應仍頗熱烈。

「欣灣時代」分前後棟，前棟164戶，對外銷售，後棟222戶賣給中鋼員工，每坪單價均價約24萬元，坪數較小，約42坪至50坪，一戶也要上千萬元，前後兩棟總銷70億元。

【洪子恩╱台中報導】南投市區出現大樓推案潮，但當地人口不斷外移，其中南投縣人口今年跌破50萬人大關，南投市也僅剩9萬多人，當地年輕人更直言，同村年輕人9成都離開了，因為在家鄉看不到未來性。

中台灣創新園區整體可用面積過小，且只租不售。陳恒芳攝

腹地小企業難進駐

依山傍水的南投小城，商店晚上7、8點就陸續關門，生活作息如同鄉村，當地僅存的娛樂據點，就是90多年歷史、全台最老的南投大戲院。在南投市農村長大，18歲後出外打拼的陳先生表示，原本在台北工作，後來為照顧父母而遷回中部，無奈南投市沒有就業機會，因此定居台中，回老家也方便，「同村中9成的同學都離開了，有北漂、南漂、漂到國外的，幾乎沒有人留下，在家鄉看不到未來性。」 
陳先生感嘆，南投市居民多集中在南投縣府一帶及中興新村，其他地區多為小村莊，產業缺乏特色、沒有遊樂園、也沒有文化底蘊，就是一個車流會經過的地方，自己和同學也曾想為家鄉做點什麼，但實在難找到著力點，「沒有年輕人、知識份子願意回來，這裡就沒有希望。」 

年收入全台第2低

根據財政部2016年綜稅所得總額，南投縣年收入中位數為54.6萬元，位居全台第2低，僅次於彰化縣，而從南投市的住宅區土地成交均價，也可發現2013年南投市、草屯鎮的土地每坪都是9萬多元，到了今年，草屯鎮已漲價到17萬元，南投市卻依然停在9萬多元，形同投資沙漠。
南投縣仲介公會理事長吳俊邦表示，1998年精省後，數萬工作人口消散重創草屯鎮與南投市，不過草屯具有台中門戶優勢、又有新重劃區，後來便再度發展起來，南投市則因缺乏發展腹地、優質就業機會而沒落。
吳俊邦認為，當地故有的南崗工業區已滿，而新設的中台灣創新園區，可用面積僅2.5公頃，旺來產業園區可用地也僅10公頃，都不足供大型企業進駐，因此南投市發展仍未見曙光。 

正瀚生技今年進駐中台灣創新園區。陳恒芳攝

南投市經營90多年的戲院，是當地主要娛樂場所。陳恒芳攝

 

關鍵字：肥咖條款﹑CRS﹑林正雄﹑房仲公會全聯會

台灣商圈面臨高租金、人潮稀少的困境，不只台北東區商圈頻爆退租潮，連知名的師大夜市商圈同樣敵不過大環境衝擊，店面空置率不斷攀升，僅剩承接師大夜市人氣的公館商圈還能奮力一博。然而，有個商圈的生意卻越來越好，台北捷運中山站如今靠著誠品進駐，將此地扭轉成「文青商圈」，吸引人潮。

位於中山站的南西商圈，曾有衣蝶百貨進駐，獲得許多年輕女性客群，後來新光三越看上該商圈的潛力，買下衣蝶百貨改建為二、三館，不過，隨著信義、東區商圈崛起，南西商圈一度沒落。影響的範圍還延伸到中山北路晶華酒店附近，當地店面空置嚴重，連附近餐飲商家也受到影響。

不過，誠品南西店今年9月底開幕，每個樓層不同發展特色，吸引不同客群，尤其是年輕客群，讓南西商圈發展成「文青商圈」，讓流失的人潮再度回流。據《三立新聞網》報導，紅色子房資產管理總經理蘇明俊分析，南西商圈可以再度復活，還有中山地下街的人潮可以延伸到台北車站，加上書街如今誠品進駐，整體品質提升，讓民眾願意前來該商圈。(中時電子報)