不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

2019-04-07 06:00

20多年來「四角習題」走勢（製表：記者徐義平）

近20年房貸利率減輕8成

〔記者徐義平／台北報導〕即便國內房市盤整已逾四年，但房價修正幅度卻相對有限，多數人把主因指向利率持續在低檔。若進一步觀察近年的房貸利率、房價走勢，可以發現目前房貸利率不到二％，僅是二十年前的兩成不到，但全國房價所得比卻在這段時間加重逾四倍。

連續10年 房貸利率維持2％以下

二○○八年爆發金融海嘯，全球不少政府當起印鈔機，實施多波量化寬鬆措施，促使利率大幅下降。以台灣為例，二○○八年房貸利率還維持在二．五％以上，當年九月最高利率達二．八六％，隔年利率卻瞬間陡降，不到半年，二○○九年二月直接跌破二％、僅約一．八六％。不但已經長達十年利率未見二％，甚至還一路下探，目前僅約一．六三％。

若把時間拉往更早，二○○三年利率甚至還維持三％以上，再往前回推十年，一九九四年當年的房貸利率更接近十％，對比現在二％不到，甚至一．七％以下，房貸利率負擔明顯減輕八成。

二十多年來房貸利率雖維持在低檔水準，但房價所得比卻是大幅加重，二○○二年全國房價所得比不到五倍，近三年則超過九倍，加重幅度逾四倍。而且二○○二年當時的台北縣（現為新北市）房價所得比負擔超越台北市，時間長達四年，直到二○○六年，台北市的房價所得比才首度高過台北縣。

近16年來 北市購屋負擔加重10倍、新北6.5倍

若進一步觀察雙北市近十六年的房價所得比變化，二○○二年台北縣平均維持在六．一五倍，台北市則維持在六．○一倍。反觀二○一八年台北市已經加重到十五．三二倍，新北市加重到十二．六倍，十六年來台北市購屋負擔加重幅度擴大近十倍，新北市購屋負擔擴大達近六．五倍。

政治大學地政系特聘教授張金鶚指出，近十年房貸利率處於二％以下，看似購屋負擔門檻變低，其實是一種假象，尤其是此波低利環境引來不少投資買盤，將房價往上推升，促使房價所得比加重不少，因此，近十年看似「賺了利率，但卻賠上更高的房價。」

信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮則分析，一九九○年代中期之前利率很高，購屋能力主要來自於薪資所得的成長，之後薪資凍漲、利率持續下滑，反倒是降息拉高了房屋的購買力。