不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】仲量聯行全球商辦研究顯示，2018年全球年去化量達4,300萬平方公尺，較2017年成長5％，創歷史新高。主要需求源自部分企業擴編及搬遷，以及全球共享辦公業者空間需求。仲量聯行商業不動產部副總經理劉建宇在2019年4月9日舉行第1季台北商用不動產研究報告記者會中表示，當今企業逐漸著重運用科技來節省營運成本、增進效率及節能永續。相較2018年，2019年採自由坐席結合休憩、開放式空間的企業辦公室設計，預計將成長約一成。多數企業希望藉由提升辦公室空間彈性及機能，來增加員工的創造力、互動度及舒適性。全球空置率在空間持續去化下，來到11.3％，達歷史新低；其中由亞太城市如新加坡、台北帶動需求成長。全球年租金成長則較前年成長3.8％。
 
然而，2019年全球受總體經濟影響，部分企業已開始裁員，加上主要經濟體貿易衝突造成全球供給鏈面臨重整、需求疲軟、貿易訂單減少等影響，加上部分城市商辦供給有限，企業行事將略顯保守，我們預計全球商辦租賃需求將趨緩。
 
國內方面，台北市辦公室新供給於2018年大量釋出後，未來三年將無大面積新供給進入市場，受低供給、低空置率帶動，租金年成長預計將比往年更顯著，2019年成長預估將趨近3％。預估需求仍將集中於金融、科技、網通、手遊業及商務中心。共享辦公室經營亦預期成需求重心。
 
在投資市場部分，仲量聯行則整理歸納以下重點：
 
本季直接商業大型不動產交易金額為新台幣147.1億元，高於過去10年第1季的平均值121億元。本季主要因為高雄在新政治經濟環境下，企業對觀光前景深具信心，因此置產。但在當今景氣環境，企業及機構型投資人於投資決策仍持謹慎保守的態度。且當今主要商業區具整棟出售或理想投資報酬率的物件有限，因此本季缺乏壽險業等法人投資人參與大型投資。
 
第一季投資標的主要以罕見飯店型交易為主，投資額達總額的41％，其餘則以廠房/廠辦(37％)及辦公室(22％)及為主。最大宗交易為海霸王餐飲集團以54.4億標下高雄85大樓三萬餘坪的樓板空間，預計將進行本業飯店餐飲營運。其次第二大交易則為內湖區整棟完整港媒辦公室交易，買方以14.5億取得後計畫投資出租使用。在當今市場缺乏整棟商辦直接出售的物件，近兩季法人資方則持續注意市中心精華區地上權或法拍物件，在如今游資充沛的狀況下，該類物件預計將持續受到青睞。除此之外，本季其餘買賣交易為買方購產作為營運自用。
 
因整棟直接不動產供給相對有限、及建商對於房市前景信心逐漸回溫，當市場上一出現地點稀有、條件優質與形狀方整的物件，買方便積極把握機會，令本季土地成交量創近五年單季最高。第一季大型土地交易總額達416億元，前兩大土地交易皆為大同子公司尚志資產委託仲量聯行公開標售的土地，分別為新北市土城區住宅區，及臺北市中山區商業土地。本季前五大土地交易均為建商購地，並計畫蓋屋出售，顯見其對中長期市場充滿信心。
 
壽險業者可用於不動產的投資餘額，在本季達新台幣5.6兆元，較2018年同期成長約一成。顯示市場游資極度充沛，惟目前市場具理想投報率供給有限。投資方除持續積極尋找直接投資標的外，也繼續評估公有土地標售、公共建設投資等可行性，包含促參、土地開發(含招標設定地上權)、公辦都市更新及標租等類型。2018年十大交易中，便有數筆國內壽險業者取得台北市主要商業區辦公標的，顯見目前資金雖充沛，但市場缺乏適合的標的物供給。除國內市場，壽險業者也不斷放眼海外市場，尋找適合的投資標的物。