價敏感博弈期，樓市故事多。前有蘇州政策調控房價降溫，這廂又有施恩發文阻止房價下跌。
作為一個依山傍水的三四線小城，恩施旅遊資源極其豐富。靠山吃山、靠水吃水，恩施也因此成為各大房企爭相搶食的文旅地盤。
然而文旅的東風尚未等來，眼見得恩施的房價要急轉直下，由此，施恩房協發佈10條「限降令」提出預警。
恩施房協表現出一種「託底」的傾向。房協作為半官方的行業組織，某種程度上代表了不便於出面的主管部門的態度。
其實恩施的窘境是棚改大縮水後，是那些缺乏人口和產業支撐的三四線樓市的真實寫照，是否意味著三四線的樓市從此就要一蹶不振？
恩施房協發佈10條「限降令」，這座旅遊小城房價遇冷
近日，湖北省恩施州恩施市房地產協會發佈《關於穩定恩施房地產市場價格預警的通知》，對該市的房地產項目降價行為提出「預警」，實際上就是阻止當地房價下跌。
見過阻止房價漲的，見過阻止房價跌的嗎？恩施房協在通知中列舉了擾亂樓市秩序的「十大罪狀」，大致為：高價備案低價開盤、預售和銷售價格不同、低價誘客、尾盤甩賣等。
《通知》一下，迅速引發外界關註。群眾直呼，見過不讓房子漲價的，還真沒見過阻止房價下跌的。
在樓市「因城施策」下，各地對市場波動提出預警的不少，5月蘇州就連續出台限購政策給房價降溫。但「限降」的還真不多見。
此次「限降令」不僅在業界引起爭議，同時也揭露了這座四線城市樓市存在的各種「亂象」。
文旅「炒」熱小城，但遠不能「救」市
湖北恩施地處武陵山區、經濟落後，屬國家級貧困地區。恩施州統計局數據顯示，2018年恩施州GDP總量為871億元，是湖北省唯一一個未過千億的市州。
不過靠山吃山、靠水吃水。恩施憑借悠久的歷史、豐富的旅遊資源，成為地產開發商爭相搶食的文旅地盤。
那些轉型做文旅的房企巨頭，例如奧山、中梁等均有入駐，其中，中梁地產開發的國賓壹號項目一聽就知道「貴」而不同。
恩施房地產報告顯示，2018年恩施州完成房地產開發總投資130.76億元，同比上漲27.14%。土地出讓金規模為45.34億元，同比漲幅超過100%。當地財政對房地產市場非常依賴。
恩施在2016年6月出台樓市去庫存的各項政策，包括調低首付比例、一家人的公積金亦可疊加使用於同一套房、農民工、個體戶繳存足額連續6個月以上即可申請公積金貸款等。
這一政策取得了明顯的效果。2017年，恩施出現「搶房」的白熱化趨勢，新房的成交單價同比上漲592元/平方米，達到4989元/平米。
而2018年新建商品住宅成交均價為6165.58元/平方米，單價又上漲1177元，漲幅達到24%。
2018年成交量同比上漲7%，累計總銷售額100億元，同比上漲27%。
然而這一幕卻是最後的輝煌。文旅概念雖然讓恩施炙手可熱，但這兩年才陸續轉型的房企仍處於摸索、投資開發階段，盈利得更是少之又少。
房價新增長動力不成火候，舊引擎已然啞火。棚改政策腰斬，也讓狂飙的三四線房價溫度驟降。據住建委和國土局數據顯示，2018年恩施市開工實施棚戶區改造項目有2209項。而2019年棚改計劃開工僅1013套，大幅縮水。
房價炒的過高，需求又明顯後勁不足，於是就出現降價壓力。
棚改退潮，三四線城市房價「擱淺」？
潮水過後，誰會擱淺？
據恩施州房地產業協會報告，恩施的庫存去化目前低於10個月，依然有較大市場潛力。而新建非商品住宅卻庫存高企，現有存量出清約需55個月，庫存壓力較大。
表面上看，因為開發商過於集中供貨，導致供過於求。但多位業内人士表示，其實根源在於，恩施前些年房價漲幅過快，而當地人口和收入基數沒有大幅增長，房價已提前消耗了紅利。
像恩施這種缺乏人口和經濟支撐的三四線城市，基礎設施薄弱，再加上沒有產業支撐，當地的房地產市場問題凸顯。一旦棚改貨幣化安置需求一轍出，房價很可能從哪里來再回哪里去。
類似恩施這種經濟不靈、人口不強，僅依靠棚改大機遇火一把的三四線城市實際上數量不少，業界管這種城市為「弱三四線」。弱三四線城市的樓市未來前景不樂觀，不排除將出現大熱之後後勁不足引發的降價壓力。
而對於那些受核心大城市輻射明顯，自身綜合經濟實力強，人口流入明顯的「強三四線」城市而言，當地的樓市還是發展較快，還需要嚴格的調控政策來「降溫」。
總之，恩施效應不會在三四線城市全面顯現，應該區分來看待，那些「出身」一樣的弱三四線城市確實值得警惕。
但同時也要看到，恩施現下的窘境或是一時的。作為一個擁有大量生態資源的小城，恩施還是有别於其它「弱三四線」城市，其文旅前景還是非常可期的。
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