北京房價下跌4.46%！社科院：2020年，三四線城市總體下跌－不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

前言：

盼了這麽多年，房地產市場的預期終於變風向了！

11月15日，國家統計局公佈的《10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》報告顯示，10月份，在受統計的70個大中城市中有35個二手房價格環比出現下降，佔到了一半。此外，另有4個城市價格持平，31個城市房價環比出現上漲。

而從新房交易價格來看，10月份受統計的70個大中城市中有17個房價環比出現回落。房價環比增幅超過1%的城市僅有15個，其餘38個城市房價環比持平或增幅不足1%。由此可見，即便是「金九銀十」，房價較大幅度上漲的局面也不會再出現了。

此外，11月27日，社科院在一份新發佈的報告中預測，2020年，國内房價有望實現軟著陸，其中，三四線城市房價總體將呈現出下跌趨勢。

房地產市場的投資屬性已削弱

值得注意的是，在近期社科院披露的《2019中國房地產大數據報告》中提及，近一年核心城市住房增值率，要遠低於同期物價上漲率和存貸款利率。

也就是說，2019年以來，北京、上海等一線城市的房價上漲速度要低於相關城市的物價漲幅，也低於銀行的存款利率。當然，不只是一線城市，在一些二線城市這種情況同樣存在，購房已經不再是最能保值的投資方式。

《報告》中提及，2019年，核心城市的房價經歷了由回升到趨穩的轉變。尤其是在8-10月份，核心城市房地產市場趨穩態勢明顯。與之相印證，10月份，根據國家統計局披露的數據，一線城市新房和二手房價格環比均上漲了0.1%，漲幅比上月回落0.3和0.2個百分點。

這其中，10月份，北京和廣州新建商品房成交價格分别下降0.2%和0.1%。在二手房價格方面，10月份，北京、上海和廣州分别下降0.6%、0.2%和0.1%。

據統計，截止到2019年9月份，北上廣深四個一線城市近1年來的房價變動相對低迷。相較於2018年9月份，廣州房價指數下跌6.55%，北京房價指數下跌4.46%，上海下跌1.02%。僅有深圳表現例外，房價指數同比微漲2.52%。

除了北上廣深，在受統計的一些準一線城市中，多數也呈現出環比下跌的態勢。其中，天津環比下降1.57%；重慶環比下跌1.29%；杭州環比下降0.41%……

與房地產市場的低迷相比，1-10月份，國内消費品價格上漲趨勢較為明顯，尤其是豬肉、水果等物品價格增幅較大。2019年上半年的蘋果價格，以及9月份、10月份的豬肉價格之高令人印象深刻。

國家統計局披露的數據顯示，10月份，全國居民消費價格同比上漲3.8%；1—10月平均，全國居民消費價格比去年同期上漲2.6%。其中，在10月份，豬肉價格環比上漲20.1%。

由此分析，儘管影響蘋果、豬肉等消費品價格上漲的原因很多，但是，市場上貨幣主要存蓄池子的房地產行業收益已經大幅下降，資金流出已經成為大趨勢。而這些從房地產行業流出的資金有相當大的一部分流進了消費品市場，對於豬肉、蘋果價格的上漲起到推動作用。

而考慮到房地產市場的傳導性，越來越多的二三線城市，國内投資市場將進入一個調整期。隨著房地產市場資金流出，越來越多的資金將進入消費市場，消費品價格上漲或將延續一段時期。在資金流出的過程中，國内房地產市場將逐漸實現軟著陸，房價將趨於理性。

2020年，三四線城市房價總體將下跌

在強調核心城市住房增值率遠低於同期物價上漲率和存貸款利率的同時，11月27日，社科院在其發佈的11月《中國住房市場發展月度分析報告》中預測，北京、天津、保定等10個城市房價在三個月内有一般下跌的預警預報。

此外，社科院預測2020年，三四線城市房價總體將下跌。

在11月《中國住房市場發展月度分析報告》中，數據顯示，2019年，三四線城市房價下跌個數增多。而根據三四線城市緯房指數監測顯示，2019年10月，三四線城市房價平均環比下跌0.055%，這是自今年8月份以來，連續三個月出現環比下跌。

這其中環京城市房價低迷較為明顯。據統計，2019年9月，廊坊的房價環比下降2%，8月份廊坊地區房價環比下降1.28%，連續兩個月下滑，且下滑幅度相對較大。

分析其中原因，除國内經濟增長趨緩外，一方面，最近幾年三四線城市房地產價格持續快速增長，高起的房價已經趨近域内消費者的承受極限；另一方面，政策層面管控依然持續，尤其是在資金來源方面管控趨緊，而三四線城市大多為中小開發商，融資渠道有限，為回籠資金部分房地產企業打折力度比較大，助推三四線城市房價增幅趨緩。

2019年，在部分地區，甚至出現了房地產開發商頻頻推遲交房日期，首付分期等一系列舉措來回籠資金的情況，開發商資金鏈緊張可見一斑。