不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】台商回流資金持續增加可望破兆，但現有商辦供給不足且屋齡偏老舊，形成新創企業與欲擴充更新門面的買盤搶租A級商辦，「鄉林士林官邸」三月公開宣佈招租以來，到場洽談組數已超過42組，想一次分租數層或整棟打包的企業都有。鄉林集團董事長賴正鎰透露，以通訊科技、醫美、康養、精品業和文創產業的外商居多，他們看好士林官邸內外地理風水與環境、建築設計與優渥交通條件，希望在此紮根，迎來產業升級與全新商機。
 
根據內政部統計處資料顯示，從1991年到2019年，近29年來全台核發辦公服務類建築物(商辦)使用執照的面積累計合計約1,981.2萬坪，對比經濟部現今仍存活公司的家數70.5萬家作計算，平均每一家公司可使用的辦公室面積僅僅28.1坪，居然比一般市售三房住宅的坪數還要小，如何做辦公室呢？這個數字很讓人訝異，而且，既有供給之商辦屋齡在20年以上者佔36％(1999年以前核照者)，也到了門面該大幅整修汰換的階段。
 
鄉林不動產研究室指出，雖然目前正值新冠肺炎疫期百業受波及，但由於國內商辦產品多年來一直供不應求，台商從去年加速回游，使得A辦需求日趨火熱。台商回流快速，爭相砸錢搶租豪辦，光是台北市登記營業公司就多達17萬9,653家，很多企業苦覓商辦，優質商辦的市場稀缺性，推波助瀾，助使商辦租金上揚，很多企業不惜重資，要找一處適合企業文化的辦公地點，推波帶動A辦租金行情。
 
根據實價登錄資料，信義計畫區的南山廣場38樓的每坪月租金4,672元居冠，大安區A級商辦已站穩每坪4000元行情，尤其最近南山人壽更以312.76億元搶下信義區世貿三館地上權開發案，業界更估計若將來規劃商辦，行情至少4300元起跳，但現有商辦閒置率僅剩不到3％，使得高端企業主轉向優質的士林區與天母區尋覓。
 
而士林區與天母區的A級商辦，以高樓層及200坪以上的大型商辦的量體不多，像是捷運芝山站的宏普世貿大樓，平均每坪租金3138元，若加上管理費，平均每坪租金有可能落在3400至3650元，這還不包括停車位租金的費用。
 
而位於中山北路五段的「鄉林士林官邸」A辦，面對萬坪士林官邸公園，綠意盎然，視野開闊，緊鄰捷運士林站，交通便捷，而且三棟都是一層一戶，每戶坪數都在200坪以上，適合大型企業作為歐美流行的非典型商辦，扣除鄉林集團自己作為企業總部的樓層，僅剩18戶，最近也成了炙手可熱的商辦，每坪租金也上看3000元以上，不少企業主看好這是唯一正對萬坪官邸公園的頂級辦公室，紛紛預約賞屋卡位。
 
「鄉林士林官邸」座落於環山抱水的黃金帝王軸線，也就是在龍脈上，堪稱風水寶地，董事長賴正鎰當年不惜以每坪2300萬元的天價，購得旁邊零星土地，整合出格局方正、大面積的市區核心精華土地。賴正鎰多次強調買到這塊土地簡直是「撿到寶」，而能夠有緣入主的企業更是無形價值。設計團隊以涵碧樓成功經驗，搭配其特有歷史文化地位，並融入四周綠意，打造出台北涵碧樓意象的獨特建築。
 
士林官邸從早年的達官顯要的政治決策中心，如今轉型為開運聚財的金斗穴，鄉林建設規劃的A級商辦，不僅具「方正格局超大面積」、「坐享便利的捷運交通」、「絕佳地理風水」、「至上崇高無可取代的歷史價值文化地位」、「國際涵碧風的超前設計」等五大獨特性，而且僅有18戶，在「無限需求、有限供給」情況下，賴正鎰決定只租不售，留著當企業資產，當起包租公坐收租金。
 
鄉林士林官邸商辦大樓共規劃3棟，每棟地上8層、地下4層，共22戶，每戶212至240坪，一層一戶，每戶面寬約27米，樓高3.5米，寬敞舒適，結構為SRC鋼骨，在建築立面外觀全部使用大塊花崗岩石，做到「全棟全石材」，採日系制震耐震系統，導入涵碧建築美學，格柵光影、景觀水池、大片落地窗等，無論建築設計、建材、耐震度及營造工法，都創新紀錄。