來源：中信證券研究
文｜陳聰 張全國 聯繫人：李金哲
雖然地產開發行業長期景氣面臨挑戰，但地產龍頭確實有長期投資邏輯。憑藉管理、資金和開發流量優勢，地產企業透過內部培育分拆，外部併購，確實可能成為基於城市生活空間的平台。
▍開發企業面臨市場縮水，盈利能力下降的重大挑戰。
我國戶均住房套數已經達到1.5套，剔除一線后城市人均住房面積或達45平米，住房租金回報率低，空置率高。長期來看，房地產開發行業的空間受到限制。而且，由於一二線城市限價，土地市場存在競爭，開發企業盈利空間受到擠壓，預計結算利潤率下降。企業開始強調精細化開發，向流程要效益。
▍開發企業轉型具備管理、資金和開發流量賦能的有利條件。
企業在長期發展中聚集了一大批優秀人才，鍛造了有競爭力的公司文化。而且房地產開發企業在整個開發流程中處於C位，洞察產業鏈絕大多數環節，基本掌控開發資金流。隨著開發行業長期前景愈加明朗，龍頭企業開始不斷布局物管、商業、物流、會展、裝修、建築、教育、醫療、養老等諸多新產業。
▍物業管理成為單獨板塊，地產分拆初步證明平台化可行。
已經有超過20家物業管理公司，以分立或者IPO方式上市，總市值已經超過3000億元。整個物業管理板塊得到資本市場認可。這說明地產公司完全有能力孵化培育出全新的獨立業務形態，平台化之路可行。
▍商業地產運營成為未來分拆的重點。
開發企業孵化出的商業地產管理品牌，最近一段時間紛紛開始輕資產輸出。商業地產運營管理主要內容是針對商業空間的精細運作，目的是提高單位面積的租金，盈利則來自於服務費。我們相信，各大公司的商業地產運營管理，或和物業管理合併上市，或獨立上市。商業地產管理可能成為一個獨立的新板塊。
▍產業鏈投資賦能。
龍頭房企也可能透過外部投資而不是內部孵化的方式布局新業務。例如，碧桂園持續入股帝歐家居、蒙娜麗莎、惠達衛浴，實現了地產龍頭和供應鏈企業的雙贏。
▍風險因素：
深耕地產開發仍受開發周期制約的風險。企業進入新領域可能經驗不足，導致新業務虧損的風險。
▍布局地產開發龍頭也有長期邏輯——迎接平台化。
短期來看，政策相對平穩，熱銷持續，估值有優勢，板塊有反彈基礎。中長期來看，我們認為一部分地產龍頭有可能超越地產開發周期限制，在很長的時間內持續成長。我們看好保利地產、萬科A（萬科企業）、龍湖集團、融創中國、世茂房地產、招商蛇口、金地集團等。
留言列表
