來源：新時代證券研究
【宏觀】
房地產市場引領美國經濟重啟
自美國啟動復工以來，社會活動有所恢復，大部分經濟指標收縮速度放緩但仍在收縮階段。在美國復工以來，衡量社會活動的指標出現改善，截至2020年5月19日，美國駕車與步行指數分別回升至99.48、84.13，基本恢復至疫情前的正常水平；截至5月19日，美國在OpenTable平台訂餐量同比降幅收窄至92.6%。但社會活動恢復不代表經濟改善，美國5月Markit製造業與服務業PMI分別為39.8%、36.9%，雖然較前值有所回升，但仍處於收縮區間，只是收縮的速度在放緩；美國5月Sentix投資信心指數為-36.8，較前值（-39.1）僅略有回升；截至5月16日當周，紐約聯儲每周經濟指數（WEI）為-11.1%，前值上修至-10.2%，收縮速度放緩但仍在收縮階段；截至5月16日當周，美國紅皮書商業零售銷售同比下降9.5%，較前值（-7.5%）回落，最近幾周該指標下降速度較4月有所放緩但仍在負區間震蕩；截至5月16日當周，美國ABC News消費者信心指數從35.8下降至34.7。
美國房地產市場率先復甦，引領經濟重啟。我們觀察到美國房地產市場已經領先大部分經濟指標復甦，MBA購買指數自4月10日以來觸底回升，截至5月15日當周，已經連續回升5周並達到近年同期高位；美國5月NAHB富國銀行住房市場指數從30回升至37；根據Redfin提供的數據，截至5月17日當周，經季節性調整后的購房需求比疫情爆發前的水平提高了16.5%。而中國當時的情況是，啟動復工后，30大中城市商品房銷量、發電耗煤量、擁堵延時指數幾乎是同時觸底回升，並且30大中城市商品房銷量恢復速度慢於美國，我們認為中美之間出現這種差異的一個重要因素是美國為了應對3月的股災加快了降息步伐，美國30年期抵押貸款固定利率達到1971年以來新低，低利率刺激了美國居民購房情緒，而中國房貸利率基本保持平穩。
房地產市場或是2020年美國經濟關鍵支撐。美國2020Q1經濟數據有一個細節是，雖然經濟步入衰退，但房地產投資環比折年率達到了21%，為2013年以來最高，說明在封城之前，美國房地產景氣度比較高。1967年以來，美國房地產投資增速存在8-10年的周期，最近一輪周期從2009年中開始，到2019年中歷時10年，同時，2019年中以來房地產投資增速從底部快速回升，因此，從統計意義上講，美國新一輪房地產投資周期可能已經開啟。從邏輯上講，利率領先房地產投資增速，2019年以來抵押貸款利率的快速下行推動了美國房地產市場回暖，介於美國2020年Q1-Q2處於衰退期，經濟的恢復需要時間，即便未來一段時間財政支出、經濟好轉等因素階段性拉升利率，但美聯儲仍然可以通過YCC、QE等工具來壓低利率，以保證美國經濟順利復甦，利率可能繼續維持低位，年內房地產市場繼續回暖的環境良好。金融危機后，美國居民不斷去槓桿，資產負債表相對健康，目前加槓桿空間充足，截至2019年末，美國居民槓桿率、住房自有率、居民總資產中房地產佔比分別為75.4%、65.1%、24.4%，距離金融危機時期高點仍有較大距離。
風險提示
風險提示：海外疫情二次爆發。
《房地產市場引領美國經濟重啟》2020-05-24
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