一年前，一般的房地產專業人員對曼哈頓的未來房市都持悲觀態度。隨著新冠狀病毒的肆虐以及中美外交、貿易各方面關係的惡化，過去六個月來，曼哈頓房市的衰退現象非常明顯，本文謹提出以下兩個現實的例證向讀者介紹曼哈頓區房地產的現狀：
房租驟降收入要求放寬
唐先生是紐約大學（NYU）三年級學生。一年級的時候住校，每個月宿舍費是1450元；第二年他搬離宿舍，住在離學校五條街的曼哈頓東城，租下六樓的兩睡房公寓。四位同學一起合租，每人每個月1200元。這套公寓沒有學校宿舍的很多限制，唐先生和他的同學喜歡住在這裡。
2020年8月，唐先生的幾位室友到市場上去尋找更好，更便宜的住處。才找了兩天，他們便在距離他們住處兩條街的地方，找到一套兩睡房的公寓，租金3600元一個月。這套公寓在二樓，比他們現租的公寓還要大，住進五個學生不成問題。平均每位室友每個月只要負擔720元，只及他們現在租金的60%。這套公寓距離紐約大學還比他們現住的公寓還要近一條街。
發現了這套便宜的好公寓之後，同學們便到管理公司提出申請。管理公司要求他們的父母證明，父母的收入至少有公寓每個月租金的30倍，也就是要有10萬8000元。去年當他們申請現住這套公寓的時候，管理公司要求他們的父母必須提出房租40倍的收入；也就是說，今年管理公司對家長收入的要求降低25%。
同學們都很高興，大家聚在一起討論為甚麽租金會有這麽大的變化，結論是這得「感謝」川普驅逐外國學生、美國大學減收或拒收外國學生、中美貿易戰、新冠肺炎以及中美外交關係降級。這些混亂的經濟和政治因素至少為曼哈頓的學生們做了了一件好事--降低租金。
300萬屋比兩年前跌40%
呂先生是一位成功的建築材料商，他在紐約市開木材行超過30年，華人開發商都認識他。他的木材行由幾位任職20多年的員工管理，收入非常穩定。他自己大部分時間都在國外，去年有半年待在上海，另外四個月待在義大利，兩個月待在加拿大。他在紐約市的時候，便住在納蘇郡的大頸市（Great Neck）。五年前他住在長島東邊的蘇佛克郡（Suffolk County），因為公司在法拉盛。每天單程都要花一個半小時通勤。為了上班方便，他便搬到紐約市東北邊進入長島的第一個城鎮─大頸市，每天省了他兩個小時的通勤時間。今年已經55歲的他，想退休的時候搬到曼哈頓，因為他認為曼哈頓是商業行為最頻繁，交通最方便的地方。
今年初他從加拿大回美國，就開始注意曼哈頓的地產，尤其是上東城共有公寓的走向。有一棟13層公寓在60多街靠東河的地方，其中有三個單位要出售，每一個單位大約有2400平方呎。呂先生的兒子是房地產經紀，他查了這三個單位的資料，發現兩年前其中一棟公寓賣出的價格是328萬元。去年有人出價要280萬元要買，但是契約沒簽成。現在屋主要價240萬元，在市場上掛牌四個多月還是賣不掉。呂先生有把握可以用220萬元把它買下來，只是呂先生發現同一棟樓另外兩家要價也差不多，也都是掛牌超過四個月，還沒有一家賣掉。
呂先生等了一個月，發現附近的幾棟大樓有一些公寓也被推上市出售。他得到一個結論，曼哈頓的房市還沒跌到底，他還願意等一等。根據他和經紀人兒子討論的結果，他認為曼哈頓房市不斷崩跌的原因，除了中資停止注入，中國投資人沒辦法來美投資、已投資的中國人撤資以及新冠肺炎帶來的不景氣之外，還有一個因素便是曼哈頓公寓的維持費太高。比如說以上談到的這棟13層樓公寓，每個月每單位的維持費超過3400元，如果出租，空置幾個月便損失上萬元。來曼哈頓做生意、讀書的人越來越少，房租大幅下調，投資人很難維持曼哈頓的豪華公寓。
本案啟示：
1. 在美國房地產是貨品的一種，跟隨著市場的狀況，價格起起落落；不比中國或台灣的房地產只漲不跌。根據筆者的觀察，曼哈頓的豪華公寓價格崩跌的原因如下：
過去五年來曼哈頓的房地產已經被外資超級泡沫化，跌價是必然的趨勢；
美國經濟不好，能夠負擔豪宅的價格以及維持費的人減少；
中國的國進民退政策，使富豪喪失財富的控制力；
中國控制外匯，有錢的私人也很難把錢匯到美國；
中美關係的惡化使很多中國的投資人選擇賣出曼哈頓的投資；
房客的流失使租金大幅下調，影響出租公寓樓的價格；
新冠病毒所帶來的經濟衰退，使得很多豪華公寓的所有人不得不賣出他們的公寓；
新冠病毒所帶來的在家工作的風潮，讓很多人認識到藉著現有的科技在家裡也可以處理很多業務，住到離公司很近的曼哈頓上班不再那麼必須。那何不賣掉曼哈頓的豪華公寓，到土地比較寬廣的鄰近市鎮，只要花上百萬便可以享受到曼哈頓豪華公寓所不能提供的舒適住家。
2. 和曼哈頓相比，長島的豪宅的價格不但不降反而些微上升，可以印證筆者認為有些曼哈頓的屋主或一般的投資人願意把錢花在郊外的豪宅上，也不願意花在曼哈頓的豪華公寓上的趨勢。（作者為紐約執業律師）
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