不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

台北租賃需求旺盛，A辦競相調高開價。「南山廣場」原本最高租金開價每坪4,500元，二周前宣布其頂樓開價調整為每坪5,000元，創下台北辦公室史上最高租金開價記錄。

針對調高租金訊息，至截稿前，尚未得到南山人壽證實。

 

「台北101」大樓上周也宣布，80樓以上高樓層調整開價為每坪4,500~4,600元，仲量聯行表示，今年過後至2021年台北A辦都不會有新供給，預期未來租金都將維持3%的年成長率。

仲量聯行總經理趙正義表示，今年雖有南山廣場、聯合報大樓與國泰民生大樓三大A辦完工，合計面積達5.8萬坪，新增供給是自從台北101大樓完工13年以來的新高，但南山廣場與聯合報大樓預租招租順暢，所餘面積很少，台北市未來幾年將面臨A辦供給短缺。

趙正義指出，「國泰置地廣場」預期今年出租率可達九成，包括台北101大樓、遠雄金融中心等信義計畫區A辦租賃需求都非常旺盛，今年首季整體A辦市場即淨去化8,319坪面積，去化量為六年來單季次高，目前台北A辦平均租金每坪2,678元，仍未達到2000年時近3,000元水準，而其他國家租金多已超過前波高點，台北A辦租金還有成長空間。

包括AI、虛擬貨幣平台等產業對信義計畫區辦公室需求成長快速，而為降低管理成本，將各企業集中頂級辦公總部化的需求愈來愈明顯。

趙正義表示，上月底台北雙子星正式公告招標後，目前已有十組投資人領標，目前市場游資極度充沛，但供給有限、具理想投報率的標的難尋，今年包括捷運聯開、地上權及都更公告招標達2,000億元，可望吸引民間資金挹注。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台中市近年持續完善產業環境，積極招商引資，帶動企業投資熱潮，包含新光人壽在烏日區興建台中傑仕堡大樓、李方艾美酒店進駐中區、勤美攜手洲際集團興建國際級飯店、吸引力生活事業規劃在烏日區興建「ATT 4 FUN」連鎖購物中心等，多項大型投資將陸續完工，可帶動台中市經濟發展及就業。
 
台中市政府經濟發展局說明，台中市氣候宜人、區位適中、交通便利與生活機能優越，近年來人口攀升，已成為台灣第二大城市，企業相中台中市龐大的人口紅利以及成熟的產業聚落，看好整體投資環境選擇落腳台中，市府團隊也持續完善投資環境，推出重大招商案件、公有地招商及協助民間投資案件排除投資障礙。
 
新光人壽於2015年5月標購取得烏日新長壽段土地，規劃投入28億元興建台中傑仕堡大樓，總建築面積約7,700坪，已於2017年12月19日動工，預定於2020年6月完工，基地位於高鐵台中站烏日特定區，鄰近台鐵成功火車站、王田交流道等南北交通匯集之處，區位優良，完工後將有140間客房及30間獨棟Villa，提供國民旅遊、親子遊憩、商務會議及研修教育等功能，實質提升烏日地區商務及休閒機能。
 
吸引力生活事業(ATT集團)於2014年取得烏日區環河路三段、環河西路口的1萬5,290坪購物專用區土地，規劃興建「ATT 4 FUN」連鎖購物中心，2018年3月已通過都市設計審議，現進行環評程序，最快可望在2018年底動工，正式啟動近百億投資計畫，預計可增加就業人數6,250人，將為烏日區帶來大量消費人潮。
 
深耕綠園道的勤美集團則攜手洲際酒店集團(IHG)，引進台灣首家頂級國際品牌「InterContinental Hotels & Resorts」，將落腳勤美綠園道一帶，未來8年將投資近120億元的建設經費，包括2棟地上33層樓的住宅大樓及勤美洲際酒店，為人文薈萃的綠園道增添國際風采。
 
另外，鄰近舊城區台中車站的李方艾美酒店預計在2018年完工，啟用後將有228間客房，約可提供500個工作機會，配合市府中區再生再生計畫、綠川及柳川景觀整治等利多，加上交通位置便利，來往人潮眾多，可有效帶動周邊商業發展，是舊城新生的指標性燈塔。
 
經發局長呂曜志表示，市府將持續與各界共同優化投資環境、積極進行國內外招商，盡力協助所有潛在投資者排除障礙、提供投資諮詢與輔導，共創大台中繁榮經濟。

都市更新的相關法律在三月底有了重要進展，最重要的新版「都更條例」在內政委員會完成初審，新版「危老條例」也開始初審。雖然加速都市更新是台灣跨黨派的共識，但是新的法規走向仍然造成爭議。尤其「圖利建商」的質疑仍然未解，甚至因為新法規要強化金融業角色而產生「房地產金融炒作再起」的新隱憂。

新法規之下建商爭議仍難解

根據內政部2018年3月的統計資料，現階段全台屋齡超過30年的房屋超過400萬戶，未來十年會增至近600萬戶。面對全台灣大量老化房屋，以及今年地震頻傳而吹起的「防災型都更」話題，中央政府加速修訂「都市更新三法」來推動都更，擁有大量密集老舊建築的台北市也通過《公辦都市更新實施辦法》來因應。

「都市更新三法」包含《都市更新條例》、《都市危險及老舊建築物加速重建條例》、《國家住宅及都市更新中心設置條例》。「都更條例」的翻新是推動新一波都更的法源依據，「危老條例」目的在於針對台灣越趨急迫的老舊建築問題設定方針，「都更中心設置條例」則是要設置專責機關。

政府最重要的目標在於推進都市更新的進度，以及提供都市更新的資金基礎。因此「都更條例」草案明定都更不同意戶強制聽證、代拆等處理程序；新增「公辦都更」專章，將都更實施者的選任規則制度化、容積獎勵明確化；責成公股行庫成立一家針對都更的金融服務機構，提供都更融資利息補貼；另外也有土地增值稅、房屋稅等獎助減稅措施。

政府的新草案設定了強制聽證等程序，可說是極力避免不同意的所有權人（即俗稱的釘子戶）權益受損，如此一來都更地區協商就會更加曠日費時，不過，這對民主法治國家而言是必要的妥協。儘管如此，草案仍然招致民團的批評，認為新條文更加靠向建商，「允許私人擔任都更實施者」以及「自劃都更單元過於浮濫」問題將會讓都更糾紛惡化。

台灣人權促進會居住權專員林彥彤更指出：2017年為止的內政部統計顯示，全台核定的都市更新事業計畫中約有一半是位在政府劃定的「都市更新地區」之外，這些計畫多集中在雙北、台中等都會區，顯示建商確實偏好高房價、而非高需求的地段進行都更。民團指出的這些現象在民報有非常清楚的報導。

金融業者的百億「都更金融」商機

前述台權會等民團的分析是以「建商擔任都更實施者」為前提，根據資料推演出讓建商主導反而會養出更多精華區高價建案，對於老舊市容翻新毫無助益。除了建商，筆者更注意到金融業在新條文實施後可能扮演更重要的角色，工商時報日前便報導「都更商機，銀行比建商更有利」，清楚指出銀行在未來新法規下操作的方向。金融業者在都更下的利基是為都更案建立財務計畫、提供不動產信託，以及為建商和住戶提供融資。法規上以「稅務減免」與「放寬融資比率」兩項工具給予金融業者都更誘因。

有了這些資金配套，確實有助於都更進行，但是經濟日報引述房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮的說法，指出都更對產權單一的單位有明顯助益，但對一般住宅幫助不大。另外住商不動產企研室經理徐佳馨則指出，房價下修導致都更興建費用的償還已成為新問題。

大型法人將成為都更的直接受益者，那麼誰會是第一批受惠的大型法人？答案是公股銀行。早在2017年6月經濟日報便報導，在《商業銀行投資不動產辦法》條文修正後，原本金管會規定銀行不動產翻新後的自用率從50％降為20％，銀行可以出租更多不動產，提高參與都市更新的誘因。這一波鬆綁最大受惠者是都會區的老牌公股銀行，透過參與都市更新達成資產重估、減稅、容積獎勵等好處。信義全球資產當時統計，推動都更的十家金融業者中便有七家是公股。

對於這個趨勢，台灣金融研訓院2017年5月出刊的《台灣銀行家》雜誌直言，政府讓公股主導都更金融，用意在避免圖利私人財團。政府此舉固然在避免利益輸送的前提下促進了部分銀行不動產活化，卻仍然沒有解決眼下最急迫的危險與老舊建築重建問題，反而像是為了美化銀行財報進行的專屬修法。

都更成敗關鍵：政府須落實監理機制

台灣近年來最嚴峻的民生議題之一就是高房價，現在的房價下跌走勢雖然讓許多民眾有喘息空間，但此時卻剛好遇上台灣都市建築高齡化的交叉點，衰弱的房價造成都市更新的資金阻礙。房價高低這種左右為難的困境並不全是政府的錯，但為了重大公共安全與長遠的社會發展，都市更新勢在必行。

都市更新要兼顧土地正義與土地利益，就必須管控建商與銀行的行動，避免都更案淪為大型財團炒作價格的新遊戲。建商方面，已有民團與學者呼籲政府應該扮演都更中負責承擔風險利潤的「實施者」地位，釐清權責之外，也較能避免財團傷害人民權利；此外，面對爭議最大的居住權侵害問題，除了程序的強制聽證，都更推動後的安置或補貼應該要有更好的方案。銀行方面，則需要落實將來可能施行的新法規，運用都市更新土地信託確保都更工程財務透明，資金也不會被挪作他用。

由於過去建商濫推都更與私拆爭議過多，新法規已經朝這方面多加設防，然而此次修法強調的強化金融業角色也需要諸多配套。截至2017年底，國內銀行不動產開發信託規模已達7,000億，將來的放寬融資比率與減稅等措施勢必讓銀行分享到更多都市更新利益。

但由於國內建商與金融業者的緊密連結，要避免財團追求利潤的過程中損害公共利益，這些規模數百億起跳的利益分配，就必須要置於健全的金融監理機制之下。既有的產金分離原則、金管會近來揭示的金金分離原則這兩大原則都必須落實，否則就很可能發生房地產龍頭挾龐大資本入股多家銀行的監理黑洞，或者是同一人身兼多家法人代表這種公司治理陰暗面。都市更新的成敗影響是全面性的，要實踐公共安全、產業榮景與健全治理，不能依賴業者的自律或政府片面的設想，而需要整個國家一起建立有效率的機制。

本文經林宇廷授權刊登，原文刊載於此

責任編輯：朱家儀
核稿編輯：翁世航

最近物價波動高，先前傳出衛生紙要漲價引發民眾熱烈搶購，而近期又傳出電價要有感上漲了，讓人不禁擔憂未來房價是否也會上漲呢？房市專家指出，房價賣的便宜或是貴，土地取得成本反應了一切，以高雄市為例無論房價上揚或下跌，唯一沒跌的就是地價。
 
3月高市地政局土地標售，中都重劃區地價又創歷史新高，目前高雄市最貴土地每坪成交為京城集團306萬元購得美術公園首排地，至於未來開發計畫與時程，全部都還未定。
 
富住通商用不動產研展部主任許值瑋表示，以高雄大學為例，過去3年前住宅區每坪成交了不起僅20萬元內，但最近土地成交每坪逼近40萬元，當建商地價取得成本大幅提升後，連帶影響未來房價，「簡單來說土地取得成本加上營建成本與管銷費用，再加上利潤，就是我們所看到房價開價。」
 
許值瑋指出，分析近年來高雄土地買氣十分熱絡，但地價並沒有下滑，因此未來房價要便宜到哪裡去也有難度，「很多人會想10年前農16與美術館，每坪僅10初頭萬，現在房價都翻倍漲，楠梓區過去有1坪不到10萬新屋，現在也已絕跡，分析主因就是地價上揚，營建成本如勞工薪資也提高，建商獲利也出現大幅下滑。」
 
高雄市不動產開發商業同業公會理事長張永義指出，許多人會認為建商賺很多，事實上高雄開發商利潤極為微薄，大概只有5~10%，建商賺的是加工錢，以目前1棟地上15樓大樓，光營建成本每坪可能就要8~9萬元，因此房價要回到過去難度很高。
 
民眾陳怡珊指出，現在環境是什麼都漲薪水不漲，房價貴其實也不意外，因此未來如有能力購屋，只好買小宅，降低坪數與住家空間舒適度了。（葉家銘／高雄報導）

我國今年正式進入高齡（aged）社會，而生育率低迷更讓我國人口問題雪上加霜，中研院社會所副研究員鄭雁馨示警，台灣已告別「人口紅利」、轉向「人口負利」時代，且危機比預想的更加嚴重。

中研院「未竟的奇蹟：轉型中的台灣經濟與社會」一書中，眾多學者共同探討台灣經濟發展從「奇蹟」到「衰退」的各個面向，除了政策、產業結構等因素，作者之一、鄭雁馨直指，不能忽略人口結構改變帶來的重大衝擊，尤其勞動人口縮減，很可能引發經濟成長遲緩或衰退。

國發會在人口推估報告中提及，我國婦女生育率長期下降，未來總人口成長由正轉負是不可避免的趨勢；而且工作年齡人口2015年達到最高峰後、開始遞減，加上高齡化趨勢日益明顯，不只今年邁向高齡社會、老年人口占比逾14%，更預估在2026年成為超高齡社會、老年人口占比逾20%。換句話說，未來工作年齡人口將有近一半屬中高齡年齡層。

鄭雁馨表示，隨著人口結構轉變、老年人口的依賴比急速攀升，總勞動力規模預計在2015年至2020年間開始萎縮，可以預見台灣將正式進入「人口負利」時代。

好房網News記者蔡孟穎／整理報導

都市地價指數出爐！反映房地產景氣，內政部營建署公布的最新全國都市地價總指數為117.24，較上期下跌0.91%，已自104年下半年起，連跌3季，而全台22個縣市中，跌幅最為明顯的縣市為「新北市、台中市、台北市」，皆突破1%，跌幅較深的原因，內政部直指「重劃區太多」！

依資料顯示，都市地價總指數呈現下跌的，六都就包辦5個名額，分別是新北、台中、台北、桃園、高雄，其中，新北市都市地價總指數127.28，較上期下跌1.73%，幅度居全台和六都之冠，住宅區地價指數更大跌1.87%，幅度亦是全台第一，分析原因，營建署表示，是受到重劃區建案開價較低影響，且連帶影響中古屋市場，重災區板橋就是例子。

新北地價總指數和住宅區地價指數，跌幅全台之冠，原因為重劃區所致（好房網News記者陳韋帆／攝影）

新北市各行政區地價與前期相比，多呈現下跌趨勢，其中跌幅較深的板橋、新莊、土城、蘆洲、五股、三重區等，共同特點即是新興重劃區林立，像洲子洋重劃區、重陽重劃區、暫緩重劃區、央北重劃區、江子翠重劃區、新莊副都心等，受到新建案餘屋去化不及、讓利風盛行因素影響，造成價格多殺多，導致不光是區域房價下跌，整體地價呈現下跌趨勢。

而中永和地區雖無重劃區，又有多項建設題材支撐，但營建署分析，中和地價下跌原因是「買賣雙方對價格未具共識」，區域房市仍呈現「量縮價跌」的盤整階段，所以才讓地價呈現下跌趨勢；至於永和區跌幅達2.50%之多，同樣也是因為房價過高、議價空間大，近年住宅成交價格下修明顯，使整體地價跟著下跌。 新北都市地價總指數跌幅排名（資料來源：內政部營建署） 

原文網址: 地價連跌3季　新北淪拖油瓶的原因又是它！ | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/206864192541.html

【作者_幸福空間/圖片提供_ 幸福經紀人】

 

「家，是溫暖的避風港」，打造舒服的家，是每個人的夢想，好不容易買下屬於自己的房子，最不希望發生的事，就是碰到大大小小的裝修糾紛。「幸福經紀人」的角色，就是屋主的守護者，更是與設計師的溝通橋樑，把專業的事交給專業的人處理，就有事半功倍的效果。

以下，就一同來看看「幸福經紀人」成功的案例，到底「幸福經紀人」為屋主做了哪些服務？實際幫屋主解決那些問題？

 

在當年度4月，本案還在毛胚屋的階段時，屋主即透過幸福空間網站的頁面，申請「幸福經紀人」的免費服務，並與專員告知日後想要的空間氛圍及需求，經由「幸福經紀人」的篩選與推薦下，找到合適的設計公司。在與雙方確認後，「幸福經紀人」即協助屋主與設計公司簽約，並依照合約內容議定，請設計師在一個月內完成圖面繪製，並將圖面、估價單送至第三方單位送審，準時於當年度5月開工。

裝修的過程中，經歷泥作、木工、油漆等工程，當然也會碰到大大小小的問題，但最重要的是「幸福經紀人」會找出「改善點」，透過雙方「良好的溝通」，以及第三方公正單位的專業建議，公正、公開、透明，選擇最適合的方法去「解決問題」。

 

【碰到狀況1】在木工階段，屋主質疑設計師木地板報價比自行詢價還要高。

幸福經紀人解決方式：價格的高低難免造成屋主的疑慮，「幸福經紀人」請屋主詢問木地板業者施工的工法，並確認防水層做法，經確認之後才發現，原來自行詢價的防水的層級有不同，與設計師提供的三層防水相較，只有一層的防水，當然會有價格的差別，所以評估之後，屋主最後決定交由設計師施作。

 

【碰到狀況2】屋主對於浴缸的部分，質疑為何不是使用FRP工法，難道是設計師偷工減料?

幸福經紀人解決方式：經過第三方公正單位的專業說明，去了解一般居家的施工工法為何：大多使用FRP工法的是公共澡堂居多，因為面積大、泥作較容易因震動產生裂縫；而一般居家浴缸的面積較小，不需要使用到FRP工法的等級，但如果屋主想要施作，可以額外請廠商報價與處理。

在透過「幸福經紀人」詳盡的解說下，屋主也同意增加費用施作，並請設計師重新報價，最後也順利執行，維繫設計師及屋主間維持彼此的信任感。

 

【碰到狀況3】在油漆階段，屋主發現案場有部分漆面刮傷，認為設計師處理不夠完善。

幸福經紀人解決方式：「幸福經紀人」與設計師確認，並於第一時間讓屋主了解，通常裝修在完工之前，還有其他的工種穿插其中，所以會有小碰撞是難免的，當然，設計師會在完工前完成所有的後續修補，讓一切完整如新

｛後記｝

本案於當年度9月5日順利交屋，達到原先預定9月底完工的時間，甚至還更提前！除了屋主之外，設計師也認為「幸福經紀人」的確有幫他們解決問題，當雙方堅持己見時，「幸福經紀人」能適時提出改善方式並即時溝通。現在，屋主妹妹的家也正申請「幸福經紀人」，繼續完成下一個夢想城堡！

看房子需要留意的細節相當多，尤其風水絕對是不可忽略的條件之一，要是不小心住進風水不好的房子，恐怕嚴重影響個人運勢。那麼在看屋時如何快速判斷房子的風水吉凶呢？以下提供幾個祕訣給大家參考。

祕訣一： 眼鼻耳並用 留意屋外整體環境

很多人看房子時只注意到屋內的風水，而忘了外在風水也很重要。江柏樂老師解釋，影響一間房子的風水好壞，屋外環境佔7成、屋內占3成，因此建議屋主在看屋時，可以多加留意房子周圍環境，最好不要有靈骨塔、殯儀館、高架橋、高壓電塔……等。另外房子除了用眼睛看，也可以用鼻子聞一聞、耳朵聽一聽，如果有異味或噪音，就容易影響磁場。

 

祕訣二：通風好、採光佳 明堂寬闊可得遠之財

良好的通風和採光，是構成居家好風水的第一要件，因此外明堂要開闊，陽台、落地窗可眺望遠方，象徵可以得遠方之財。另外以科學角度解釋，若房子本身過於陰暗、潮濕，人長期生活在這樣的環境裡，情緒和健康必然會受到影響，自然也就不適合居住了。

 

 

祕訣三：大門避免正對牆角、電梯、向下梯

大門是一個家的進氣口，若把房子比喻成一個人，那大門就像是人的嘴巴一樣。所謂病從口入，人吃到不衛生的東西，自然對健康造成影響；同理可證，大門的風水好壞，也關係著一個家的整體運勢。江柏樂老師提醒，如果打開房子的大門，正對到柱子或是90度牆角，此種狀況被視為「壁刀煞」，會影響主人的健康與財運。另外許多電梯大樓，常見開門見電梯的情況，因電梯經常上上下下，會導致磁場波動，錢財也就不容易進門。若是大門剛好對到大樓的公共梯，也需格外注意，向上的樓梯象徵步步高升；向下的樓梯則代表每況愈下。

 

祕訣四： 廚房、廁所和樓梯避開中心位置

在五行理論當中，中宮五行屬土，所謂「有土斯有財」，房子的中心位置就像是心臟，若此處剛好是廚房或廁所，容易影響家人的健康狀況，加上廚房和廁所因需要排水，也代表錢財留不住；樓梯位在房屋正中心更是大忌，就像一把刀刺穿心臟。建議除了更改格局外，也可以在牆壁掛上壁燈，讓燈光加強空間的磁場，可以減低中宮是廚房、廁所、樓梯的影響力。

 

祕訣五：立正站在房屋中心 閉眼感受氣場好壞

除了前面介紹的四個密技，江柏樂老師還分享一個獨門方法：看房子時請房東或仲介先把所有燈關掉，人立正站在房子的中心點，閉上眼睛去感受，若房子風水好就會很穩定，如果人會晃動，表示這間房子的氣場不穩定。

觀望房市多年，你是否也期待房價快點下滑甚至崩盤，然後可以順勢進場撿便宜呢？看來民眾可能要失望了！統計高雄市去年全年法拍建物僅746戶雖較2016年成長18.6%，但與過去高雄市動輒逾2000戶相比量體偏低，與2003~2004年SARS疫情重創房市，法拍量達5000戶相比，量體更是少之又少。
 
住商不動產高雄民族大順加盟店經理蔡卓翰分析，目前房貸利率偏低，因此多數屋主、地主即便有貸款，但壓力仍可負擔，以今年前2月高雄法拍量僅61與65戶估算，全年頂多700~800戶，對市場衝擊極小，「加上目前待售物件若價格開理，就會有購屋族詢問接手，若開出低於市場行情常可立刻成交，房價崩跌機會小」。（葉家銘／高雄報導）

根據各地政局公布的3月買賣移轉棟數資料顯示，六都3月移轉棟數為1萬9732棟，優於去年同期的1萬7539棟，年增13%，其中表現最為強勢的是台北市，3月買賣移轉棟數為3775棟，上一次超過3千棟移轉棟數已經是房地合一上路前1個月，北市3月的移轉棟數寫下近27個月以來的新高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年農曆年節完整的落在2月，不僅是不動產交易天數減少，地政機關的作業天數也較少，對於移轉登記的數據資料容易造成影響，不過若年度同期的資料相比來看，今年3月的移轉棟數的確較去年增溫，表現也和市場交易熱度一致。

六都3月的買賣移轉棟數為1.97萬棟，去年同期則為1.75萬棟，年增約13%，表現最好的是台北市年增約89%，3月移轉棟數3775棟寫下2015年12月後的單月新高，影響主因可能包括市場交易量回溫、年節造成辦理過戶登記遞延與部分新成屋交屋影響，最近三個月新成屋落成量最大的是北投區，將近有900棟的數量，拉高北投的買賣移轉棟數至467棟，而北市移轉量最大的還是中山區的610棟，其次是內湖區的552棟，文山區的470棟。

新北市2月板橋和土城的第一次登記都出現大量，交屋可能也帶動後續的移轉棟數增加，新北市3月的移轉棟數有4827棟，同樣年增幅度約12%，表現也優於北市以外的各都，雙北市的移轉表現相對活絡。

至於大台北以外的區域，表現大致也算穩定，台中市的買賣移轉棟數為3432棟，年增約5%，台南市的買賣移轉棟數為1881棟年增9%，高雄市則為3033棟年小減約3%。

曾敬德表示，北部地區的移轉棟數相對彈升較為明顯，主要還是過去市場量縮過頭，導致基期甚低，因此遞延的買盤回籠後，買賣移轉棟數的反彈也相對熱絡一些，從外在的一些調查資料也顯示，民眾現階段對於房價信心是過去兩三年以來最好的時間點，但也不會盲目追價，買賣價格多參考近半年的實價資料，預料後續延續價平量緩增的機率較高。

 

近日有報導，中部某上市建商的預售屋接待中心，銷售的業務經理賣出三戶予購屋消費者，自稱有員工特惠價，且可協助代售其中兩戶，並要購屋者將簽約金新台幣303萬元匯入該經理之私人帳戶。後來卻發生該經理自殺事件，以至於購屋者詢問公司才發現受騙且求償無門，一生積蓄來買房卻落得成為泡沫。因此主張提吿建設公司，建設公司推託此事為員工個人行為，並非公司責任。

為何在建設公司的接待中心購屋都會受騙？此事件大眾霧裡看花，根據筆者在房地產業30年的經驗，此事件為典型的「紅單轉讓」詐騙。所謂「紅單轉讓」 就是第一手購屋者以最低價格向建設公司購屋，再墊高價錢轉讓給第二手購屋者，此過程中因為房屋皆在興建未交屋狀態，房屋交屋後直接交屋給第二手購屋，因此不會產生任何過戶手續費、契稅與價差的房地合一稅，第一手購屋者直接現賺價差，有些熱門案件甚至一再轉手。

在金流上較正規的做法是，第一手購屋者簽署「權利讓渡」後，建設公司將簽約款退費給第一手購屋者，第二手購屋者同時將款項匯入建設公司帳戶，由第二手購屋者重新與建設公司簽約。但紅單交易屬於逃漏稅的行為，有些建設公司為避免查稅，或便宜行事，便要第二手購屋者將款項匯給第一手購屋者。

回到此詐騙案，經理應是向消費者謊稱欲轉讓其名下的「員工戶」，因此消費者雖在接待中心簽約，卻是向經理而非向建設公司購屋，不但合約非正規建設公司合約，款項也匯入經理帳戶，待消費者等不到與建設公司簽約，才發現上當受騙，經理名下根本沒有「員工戶」，從頭到尾都是買空賣空。

今年2月台中也發生一起嚴重的預售屋「一屋多賣」詐騙，建設公司將社區中每一戶房子同時賣給多個消費者，消費者有的付了數百萬元，有的甚至付了上千萬，待到房子蓋好要辦理過戶時，卻發現建設公司捲款而逃，房子竟然已經過戶給其他消費者。

根據民法的規定，只要合約不是偽造的，就都有法律效力，建設公司有履行契約的義務和責任，沒有「先來後到」的區別。但只有一戶房子，如何賣給三四個客戶？建設公司違約「跑路」，購屋者付出的積蓄血本無歸，只能提告卻求償無門。

現今預售屋的銷售案場，大概分為建設公司自聘業務人員，或發包給代銷公司執行全案的企劃銷售業務，由代銷公司聘跑單等業務人員來現場負責銷售。但不管何種方式，業主是建設公司，簽約人是建設公司，工程起造人也是建設公司，當然建設公司就要負起最終之責任，不能主張無過失而逃避責任！

在此，筆者再次的提醒購屋大眾，購屋前多做點功課，上網查查建設公司過去是否有法律糾紛？公司老闆社會風評如何？買賣房屋難免會有認知上的差距，遇到認知不同時，是積極處理，還是由強硬的法務團隊出面？慎選建商、聰明購屋方為上策！

Facebook：建築藝術執行者 陳正哲

2017年全台房市交易量26.6萬戶，較2016年24.5萬戶回溫8.6%，台北市交易量由2016年的2萬1,500戶提升至2017年的2萬3,500戶，回溫約9.3%。表面上看來台北市量能回溫與全台交易量同步，但從市場現實，在台北市房價率先於去年第四季落底後，2018年台北市房市交易量將有大幅度反彈。

早在去年底與今年初，個人在年代「數字台灣」節目兩度提到，2018年台北市交易量一定會大反彈，如今一一證實，其主要理由有三：

理由一：北市交易量偏離剛性需求量甚多

台北市排除投資需求，光首購與換屋剛性需求就有四萬戶，但這三年交易量卻縮到只有二萬多戶，顯然，壓抑觀望的遞延性買盤已超過五萬戶，一旦房市止跌，購屋信心指數就大幅回升，剛性需求將帶動交易量大幅反彈。

理由二：北市交易量偏離全台交易占比甚多

2014年之前過去十多年台北市與全台房市交易量占比平均約在15％，而房市反轉以來，北市三年量縮到佔比在10%以下，因此，只要房市落底，量比勢必大反彈。

理由三：台北房市率先落底，觀望積壓買盤大擧進場

都會自住首購理性觀望態度較強，未見底部不願出手，以致成交量壓低於正常剛性需求量的二分之一，2017年北市交易量占比卻只有7.1%，而北市房市中古屋平均價於2017年第四季已有止跌跡象，落底態勢越來越明顯，因此帶動剛性需求進場的信心。

 

台北交易量將大幅反彈，全台交易量全年上看30萬戶

今年三月份台北市房市交易量3775戶比二月份大幅成長180%，高於全台平均成長74%一倍以上，雖然二月份為農曆年節基期較低，但從台北市今年三月份比較去年三月同期交易量成長89.3%，而1-3月統計今年第一季比較去年同期第一季交易量，台北市也大幅成長43.6%，二項統計均高於任一都會，並比六都平均成長幅度高過一倍以上。

這些數據明顯展現台北市房市交易現況，除了交易量將有機會大幅度反彈外，房價也將進入打底階段外，並將帶動新北市以南逐漸趕底，第三季前，全台房市將有機會全面止跌，各都會交易量持續回溫，2018全台房市交易量將成長10%以上，有機會上看30萬戶，坊間「2018量再縮」之說，將不攻自破。

中央銀行總裁楊金龍今天上午表示，豪宅價格波動起伏大，對金融機構影響比較大，目前管制豪宅貸款成數六成，未來是否要改變還需要再觀察。

立委盧秀燕今天上午在立法院財委會上質詢楊金龍，央行理監事會議對於豪宅沒有新的管制，是否表示楊金龍依循前任總裁彭淮南的政策？

楊金龍說，房貸央行在去年就放寬了一般住宅，唯獨豪宅目前貸款比率管制仍為六成，但是六成跟一般房貸放寬到的七成差不多，央行認為豪宅價格波動起伏比較大，對於金融機構風險較高，豪宅目前還是再觀察，央行會密切注意。

盧秀燕問，是否央行認為房價雖然有下跌，但仍偏高，沒有要放鬆管制，而認為必須積極監理嗎？

楊金龍說，房市偏高或是不偏高，就他個人認為房市價格是有調整往下，但央行對於房市不看高或低，央行關注的重點是房市對金融市場是否造成影響。

盧秀燕表示，小市民想問現在是否適合買房了？楊金龍說，每個人理財或購買房子需求不一樣，他很難用一句話滿足各方面需求，有時候投資人在注意房市的時候，「甚至比我們還精打細算」。

六都地政局陸續公布3月建物買賣移轉棟數，目前公布的五較上月皆呈現成長趨勢，其中，台北市3月狂飆至3775棟，相較上月僅1344棟，月成長高達180.9%，年成長也高達89.4%，為五都最亮眼；累計今年第一季，五都較去年同期皆呈現正成長，增幅為0.4%~43.6%，其中台北市增加43.6%最多。

另外，桃園市3月回升至2784棟，月增逾44%、年減10.7%；台中市3月彈升至3432棟，月增70.5%、年增5.1%；台南市3月1881棟，月增38.4%、年增8.9%，高雄市回到3033棟，月增6成、年減2.7%。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，北市3月移轉棟數年月皆正成長，第一季累計移轉量7462棟，年增幅高達43.6%，更創下27個月以來新高紀錄，除了萬華區有都更案「昇陽鵬城」、「玖原王冠」交屋，中山區、南港區以及信義區增幅2.6~2.7倍最多。

而桃園市年減10.7%最多，推測主因在於新成屋趕在年前交屋，年後交屋量減少，像是新屋熱區中壢區和八德區都呈現下滑。

東森房屋研究中心副理于靜芳表示，今年1月中後旬交屋潮、買賣暫告一段落，逐漸步入農曆年前的淡季，反映2月移轉量暫衰，不過農曆年後月民眾看屋潮出籠、新一波交屋潮，重劃區、中古屋歷經價格修正風潮，買賣雙方漸達共識，民眾購屋意願提升不少，年前遞延買盤推升六都3月移轉量再度噴發，也讓今年首季房市呈現春意暖。

于靜芳表示，今年第一季房市表現佳，對於銜接第二季傳統銷售旺季，不外是好消息，近期各地中小坪數、低總價新案上半年陸續開賣，搭配329檔期低總讓利議題，吸引首購族、自住客興趣，中古屋在長期議價戰、買賣雙方共識漸達平衡，可望也帶動中古屋買氣，估計上半年整體交易有望回溫1~2成。

(工商)

【GWR吉家網不動產觀點】早在去年底與今年初，李同榮在年代數字台灣兩度提到，2018年台北市交易量一定會大反彈。

理由一：2014年之前過去十多年台北市與全台房市交易量占比平均約在15％，而房市反轉以來，北市三年量縮到佔比只在8%上下，量比勢必反彈。

理由二：都會自住首購理性觀望態度較強，未見底部不願出手，以致成交量壓低於正常剛性需求量的二分之一，而北市房市落底跡象明顯，帶動剛性需求進場信心。

好房網News記者黃靖惠／整理報導

坊間買屋網危機四伏，不只買家怕遇黑心物件，現在連屋主也提防淪為詐騙目標！新北市曾姓女屋主去年於「591租屋網」刊登廣告後，被詐騙集團鎖定，因缺乏經驗，只收一成訂金及頭期款，就輕信買方辦銀貸，交付房屋權狀印鑑，直到房屋被過戶、抵押地下錢莊，才報警處理。

曾女和丈夫打拚多年於新北土城買下一間房屋，但去年準備脫手換屋，於「591租屋網」刊登廣告卻被陳某集團鎖定，先是一對簡姓、趙姓夫妻相約看屋，過程中佯裝討價還價，直至隔月，才同意用1500萬元買下房屋，事後簡、趙兩人透過另名姓郭土地代書，交付10萬元訂金，並相約一星期後，到陳某大同區公司訂約，並當面交付140萬元頭期款給曾女。 坊間買屋網危機四伏，不只買家怕遇黑心物件，現在連屋主也提防淪為詐騙目標，此為示意圖，非關新聞事件。

郭姓代書在簽約時看準曾女首次賣房，不懂門路，所以在買賣契約中明訂3個月後，才須付清尾款，接著便向曾女以要辦理銀行貸款為由，索取房屋所有權狀及印鑑，而曾女也不疑有他，全數交付。 直到隔月，曾女住家有地下融資公司人員登門查看，才驚覺不對，幾番追問融司人員後，發現陳某把房屋抵押給地下錢莊，貸款1440萬元。曾女之後又到地政事務所查詢，發現簽約當天房屋被過戶到陳某名下，認為遭到有心人是詐騙，偕同律師前往陳某公司討公道，卻被陳以「未到尾款交付期限」，無須提前清償打回票。 曾婦一怒之下對陳提告詐欺，目前全案交由大同分局偵辦。警方調查，曾婦並非單一個案，陳某等人又在大安區尋找另名屋主，準備故技重施，所幸該名屋主在房屋被過戶第一時間旋即發現，並對陳某等人提告。

原文網址: 591刊登賣房　慘淪詐騙目標 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/235217192304.html

記者盧冠誠／專題報導

中央銀行一旦啟動升息循環，將可為金融業、特別是銀行業，帶來利差上揚的利多；對於房地產市場的影響則較小，主因建商利息負擔有限，加上民眾最關注的還是房價高低。

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  美國升息1碼，對銀行業帶來顯著利益，國銀外幣利差擴大，央行未來若跟進升息，利差擴大的效應會更加提升。（資料照）

事實上，由於美元是國際儲備貨幣，全球最大經濟體美國啟動升息循環，已對銀行業帶來顯著利益，央行未來若跟進升息，利差擴大的效應會更加提升。

美國升息 國銀外幣利差擴大

例如，第一銀行、華南銀行即受惠美國升息而提高外幣利差，儘管央行近兩年維持利率不變，但全行利差仍出現反彈。一銀主管表示，評估Fed今年可望升息3次，每次調升利率幅度1碼（0.25個百分點），對2018年一銀淨利差增加約1.8個基點（1基點為0.01個百分點），若Fed升息次數比3次還多，對淨利差貢獻還會更大。

華銀主管指出，若央行升息半碼，華銀利差可拉抬1.8個基點； 若Fed升息1碼，外幣利差則可上揚4個基點。國銀龍頭台灣銀行也搶賺升息財，因應Fed啟動升息循環，去年成功吸收等值新台幣1000億元的美元存款；台銀提前取得以美元為主的外幣部位，降低許多資金成本，今年要再如法炮製，外幣存款餘額同樣以增加1000億元為目標。

央行若升息 銀行、壽險業受益

法人表示，對利率最為敏感的金融業，將是央行重啟升息的受益者，除了銀行族群利差擴大，壽險族群也可減輕利差損壓力，有助基本面持續改善。

房市方面，行庫主管表示，一般來講，房貸利率漲至3%才會影響購屋者意願；以目前利率水準約2%來看，要達到3%還有很長一段時間要走，且消費者最在意的還是房價，畢竟沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。

中華信評指出，現在房市只有自住客撐場，投資客非常少，今、明年全國買賣移轉棟數應該不會超過30萬棟；儘管央行有調升利率空間，因幅度有限，所以房市短期內不會顯著受到升息的影響。

房貸利率漲至3% 才會影響購屋意願

中華信評認為，過去兩年房市交易量，新成屋（反映過去推案）占比約6至7成，中古屋才3至4成；且今明年交屋量還是很大，房價依舊有向下壓力，還會築底一段時間。

不過，建商對未來房市的信心度明顯上揚，根據商仲統計，今年第一季建商獵地金額突破200億元，為2013年以來首見。

一位行庫主管也觀察到此現象，他說，雖然國內外圍繞升息循環的聲音，但不少建商覺得房市軟著陸，認為前波不振情況已過去，對土融及建融的資金需求，開始慢慢回溫。

行庫主管分析，前波房市多頭階段，大部分建商幾乎都賺飽飽、口袋夠深，不僅可拉長建案銷售時間，且預期央行不會快速、大幅升息，使得升息對建商影響有限。

 

台北雙子星案先前招標雖然不如預期，但市場對台北車站附近商圈仍高度期待，並帶動去年店面及辦公室交易件數增逾一倍，目前不乏高價待價而沽的不動產，中華路一段有店面開價每坪千萬，也有屋齡30年的老辦公大樓開價每坪逾百萬元。

流標五次的台北雙子星3月31日正式公告招標，根據屋比調查，鄰近的站前及西門二大商圈至少有約150億元的店面及商辦待售，不乏對於資產價值充滿期待的屋主，中華路一段有間7.9坪小型店面開價8,800萬元求售，換算單價每坪逾1,100萬元；西門商圈、北車商圈至少有超過十件開價每坪400萬元的店面求售。

此外，位於台北雙子星C1基地正對面的重慶北路、市民大道口，一棟屋齡超過30年的老商辦大樓開價30億元求售，換算樓上樓層每坪約105萬元，據悉，三年前曾有買方出價24億元，但屋主並未出售，屋主看好雙子星若能順利開發，對於未來帶動人潮的效益將帶動資產價值提升。

 

商仲業者表示，由於該大樓地下室與鄰近大樓共用，雖難單獨重建，但拉皮整修為四星級旅館，或與相鄰大樓進行都更整合改建為20層以上的商業大樓，都是可行選項。

根據宏大國際資產對實價登錄的資訊分析顯示，去年台北車站商圈共有32件商辦，以及11件店面成交，相較2016年件數成長均逾一倍，相較於台北市其他商圈成交件數成長力道強勁。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，從去年重慶南路有商四土地透天店面成交價每坪逾900萬元，以及五度流標的台北市議會舊址地上權案去年成功招標，均顯示市場對於雙子星案帶動商用不動產效益高度期待，雙子星對周邊商用不動產效應，也漸從台北車站擴及西門、南京西路等商圈，也使屋主惜售心態更為濃厚。