不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

桃園市政府大舉興建國民運動中心，台灣房屋智庫經理江怡慧分析，過去1年周邊住宅房屋單價大都上漲，但還是有「1字頭」就能進駐「國民運動中心宅」，樂觀完工後將刺激附近房價。

江怡慧表示，桃園市目前已有桃園、南平公園、蘆竹、中壢、平鎮、八德、大溪國小等國民運動中心浮出檯面，運動中心相對私人運動俱樂部收費便宜許多，勢必大受市民歡迎；2017年國民運動中心周邊房屋單價僅有蘆竹、中壢比2016年微幅下滑，也只有桃園、大溪低於所在行政區行情。

台灣房屋經國直營店長陳榮郎指出，桃園區國民運動中心目前周邊有三民公園、青溪學區並緊鄰桃園市中心商圈，可說是集眾優勢的區域，房價可期。

根據實價登錄網站統計，2017年桃園區平均住宅房價每坪18.9萬元，比2016年17.7萬元上漲6.78％，不過桃園區國民運動中心附近，卻較區域住宅均價便宜9.13％，黃榮郎認為，這意味花少錢就能享有國民運動中心，相當實惠。

台灣房屋南崁光明直營店長池慶垚指出，蘆竹區向來就是相當受到自住客喜愛的住宅聚落，主要因為街廓完整、社區單純又有國中小學區加持，且鄰近台茂購物中心、好市多、特力家居三大賣場，再加上蘆竹國民運動中心利多帶動，房市發展續升的實力不容小覷。

根據實價登錄網站統計，2017年蘆竹國民運動中心周邊平均住宅房價20.7萬元，雖比2016年下降1.9％，仍較蘆竹區住宅均價每坪19.4萬元高6.7％，他說，正是房價下修、撿便宜的甜蜜點。

(工商時報)

2018/04/02 | 房地產

呂清郎／台北報導

　根據中央銀行公布的最新五大銀行2月新承作房貸利率再降至1.633％，距歷史最低紀錄的1.616％僅0.017個百分點，但銀行房貸主管推估，房貸利率至少需達3％以上，投資客才會有利息負擔壓力而降價倒貨，購屋人就有機會買到比較便宜的房子。

　銀行房貸主管表示，前一波因投資客炒作造成房價高漲，自住購屋人無力進場，也直接造成房市買氣長期不振，關鍵就是投資客憑藉低利率的優勢，利息負擔輕，讓價意願也偏低。畢竟在前一波大賺的投資客，基本上口袋都變得更深，目前利率水準沒有什麼壓力，估計房貸利率要到3％以上，才可能會開始出現拋售的效應。

　觀察央行在2010年6月啟動房市針對性審慎措施，一直到2014年6月，總共祭出四波管控；銀行房貸主管指出，房市管控雖達到打擊房市炒作、投資客退場的成效，但對於房價飆漲的主要都會區來說，當時動輒漲幅逾1倍，雖經過8年來的長期沈澱，建商及賣方讓價幅度頂多也是2、3成，房價還是居高不變。

　銀行房貸主管說明，央行重貼現率2016年7月降至1.375％之後，至今連續7季未再調整，但是五大銀行房貸利率卻維持一路向下，從1.695％降至今年2月的1.633％，形成銀行房貸利率竟然與政策利率脫鉤的現象；由於台銀、土銀、合庫銀、一銀、以及華銀等五大銀行新承作房貸，合計約占了全體銀行將近4成左右，利率一向被視為房市風指標。

　依重貼現率與房貸利率間的概估差距來看，重貼現率要調升至2.75％，房貸利率才會突破3％大關；銀行房貸主管強調，因此如果央行今年底啟動升息，1年4次、每次升息1碼（0.25個百分點），則需至2020年第一季，重貼現率才會衝破2.75％，如果每次升息半碼，更要延後到2021年中。

新案坪數愈來愈小，通常標準層就得「塞」下更多戶別，因此每層5~10戶的規畫並不罕見，也是目前小宅新案常態，但對於室內格局怎樣才算好住，有業者這麼認為。

新案主力2房產品權狀坪數多介於23~30坪，扣掉公設比，最小室內坪約17坪，已經最緊繃的規畫。寶鴻建設總經理陳明仁認為，小宅運用空間變得很重要，最重要的是像客餐廚，其中餐廳以現在的社會型態相對少使用，所以把餐廚融為一體、甚至沒有餐廳都很不錯，才能有效釋放空間。

一般來說，2房無走道配置的格局，坪效最佳、不浪費空間，陳明仁也指出，如果因條件受限而有走道，可以先了解走道寬度，過窄才會壓縮到視覺空間，讓室內看起來更小。（王鈞生／台中報導）

【記者柯安聰台北報導】立法院內政委員會3/28初審通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」部分條文修正草案，放寬老舊建物放款融資比率不得超過30%限制，鬆綁融資上限。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，老屋要都更重建面臨的問題，除了整合外，資金也是一大問題，尤其老屋所有權人多半也都是上了年紀的人，要拿出資金做重建費用，確實有困難，可能因此降低重建意願。透過修法將門檻降低，讓申請危老建築的民眾能藉由銀行融資上的協助，將有助於加速都市更新，解決民眾住宅結構安全問題。

根據內政部住宅統計資料顯示，屋齡20年以上的住宅占比超過７成的有五大都會區，分別是台北、新北、台中、台南、高雄，其中，台北30年以上住宅占比更高達67%，顯示台北老屋最多，住宅老化情形最為嚴重，亟待都市更新。

若根據永慶房屋2018年第2季調查結果可以發現，謝志傑指出，居住在住宅屋齡超過30年的消費者中，雙北市以公寓產品最多，占比高達7成以上，桃園以南五大都會區則以透天產品為大宗，比重幾乎都在6成以上，其中台南市更高達85%。

謝志傑表示，雙北房屋老化問題嚴重，尤其是都更產品多，都市更新條例修法應以解決公寓住宅老化與結構安全的問題為核心，加速處理雙北市公寓進行都更更新，才能保障民眾居住品質，否則實質效益不大；桃園以南五大都會區30年以上老舊住宅以透天產品為主，適用小面積、產權單純的危老重建條例即是解決透天住宅結構安全問題的最佳方案。（自立電子報2018/3/29）

【崔雅慧╱台北報導】「東區的A級商圈地位不會改變！」儘管台北市東區商圈店面最近進駐夾娃娃機店，但專家樂觀表示，這只是單一個案，且夾娃娃機利潤很高，只要房東不擔心影響店面價值，該業種的付租能力強過短期特賣會。
聊起東區店面空置狀況，威肯商用不動產處長劉明鑑指出，隨著去年日系品牌生活雜貨店「niko and...」和王道銀行進駐，空置店面愈來愈少，且不同於租給短期拍賣會行情通常是一般租金的1/3，這次租給夾娃娃機的租金其實與市價相當。

娃娃機店不須裝潢、沒有員工，且可24小時營業，利潤頗高。詹宜軒攝

「東區始終是A級商圈」，劉明鑑認為這是單一個案，並不會因此衍生出更多夾娃娃機店。「東區已度過SARS的最差時期，一線品牌仍有打響知名度的需求，店面屋主也有同樣認知，會希望租給一線品牌。」 

沒員工沒裝潢

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛則認為，娃娃機店出現在東區「不太妙」，則顯示除商圈移轉因素外，整個商圈零售市場受電商崛起而瓜分市場，讓東區進入最壞時機，成目前店面的陣痛期。
不過另個角度來看，娃娃機店的利潤其實很高，劉明鑑解釋，夾娃娃機店沒裝潢、沒員工，只有監視器，且開24小時，只要人流量夠高，毛利非常驚人。「現在夾娃娃機店的付租能力很強」，只要房東不擔心影響店面價值，夾娃娃機店的付租能力反而比短期拍賣會強。 

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】新北市淡水地政事務所將於2018年4月1日起至2018年6月30日止辦理2018年度逾期未辦理繼承登記不動產公告作業。該所呼籲市民朋友注意，倘有祖產尚未辦理繼承登記者，請儘速辦理，以確保自身權益。
 
淡水地政事務所陳素霞主任表示，該所2018年度公告逾期未辦理繼承登記之不動產標的，計有被繼承人690人之土地2,621筆、建物397棟。依據土地法第73條之1 規定，倘繼承人自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，經查明後，應即公告3個月；若逾期仍未申請，再由地政機關予以列冊管理15年；管理期滿仍未申請登記者，將移請國有財產署辦理公開標售。
 
陳素霞表示，倘因繼承關係複雜、人數眾多而難以集合全體繼承人進行分別共有繼承登記者，為避免祖產因未辦繼承登記而遭列管，建議市民朋友可參酌土地登記規則及民法繼承編相關規定，由其中1人或數人就被繼承人之土地，先申請公同共有繼承登記。陳主任進一步表示，為維護自身權益，建議民眾可上該所網站查詢逾期未辦理繼承登記公告標的，如民眾有其他問題或疑義，歡迎來電或親洽該所查詢。

 最近出現一件民眾買預售屋被詐騙300多萬元，但是建設公司卻可能不需要承擔法律責任的案例，這實在是超乎民眾的意料之外。原來民眾想要確保購屋權益時，不是只有簡單的買賣契約書要注意而已，從看屋、交付訂金到簽約都還有很多地方容易被詐騙，值得想要購屋的民眾多多留意。事件的來由大致是一名婦人看上了中部某個預售屋建案，銷售人員眼見機不可失，於是遊說這名婦人「購買多間的員工戶，可以享有比較便宜的價格」，甚至還對婦人表示，如果將來想要賣掉其中幾間的房子，可以幫忙她銷售。婦人最後就找了親友一起籌措300多萬元的金額匯給銷售人員、一次買下3間預售屋。

 不幸的是，這名銷售人員隨後離世，婦人找上建商之後才讓這次的「員工戶」交易曝了光，而建商表示對於婦人與銷售人員的私下交易完全不知情，也沒有收到任何錢，所以無法為婦人承擔購屋的承諾及後續的法律責任。法界人士表示，建商的說法看似有理，但是實際上如果銷售房屋的過程中有以下的行為時，就不是單純婦人與銷售人員之間的詐騙行為，建商依然有部份的法律責任。

一、銷售人員是否為建商聘任的員工？

二、簽約的地點是否在接待中心裡？

三、簽約的契約書是否由建商提供？

▲在接待中心裡下訂、簽約，比在外面任何地點更能確保購屋權益。圖片非本文案例

 因為根據《民法》第188條：「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。」意思是建商的員工扛著公司的招牌、資源招搖撞騙、賣屋取得不法利益時，那麼這名員工和建商都要負起賠償責任。不過，同一條文中也有規定：「選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任。」也就是建商如果事前有嚴密的員工訓練、防堵員工詐騙客戶等機制時，建商才不需要負連帶責任。

 然而，從這個預售屋買賣詐騙的案件來看，不論建商應該負起的連帶責任有多少，被詐騙的購屋民眾肯定有自己要承擔的責任。因為「買房子」本來就是人生的大事，尤其又是匯款達到數百萬元的超大金額，買方匯款之前就應該注意買賣過程中有沒有可疑之處？各式契約和承諾有沒有建商的認可？錢是匯到了公司帳戶還是個人帳戶？房價會不會賣得太便宜？釐清了這些問題才能確保自己的購屋權益。

8/03/29 18:46文/記者林耀文

大高雄不動產開發公會理監事與二世代合影，表達對高市重大建設成果的高度支持與樂觀房市穩定回溫。

房市買氣回溫，指標大案上膛搶市；據最新調查顯示，今年329檔期北中南都會區合計推案量超過2,700億元、年增逾三成。觀察今年北中南推案動作，在高端客戶有回流跡象下，大台北、中部地區豪宅案逐步出籠，另外為搶攻自住客，地段不錯的重劃區也成為推案戰區。

建商表示，為延續去年房市熱度，加上年底有縣市長選舉干擾，不少建商選擇提前推案，以致今年上半年的329檔期北台灣和台中、高雄兩大都會區爆出2,778億元的新推案量。

以大台北地區來說，今年建商推案出現三大特色，第一在換屋族出籠下，市場大坪數新推案拉高，新案占比提升至四成，比小宅案量還多，包括「帝璽」、「冠德羅斯福」、「森城大院」等建案均將釋出。

第二特色是都更推案續熱，台北市至少有八筆都更案登場，成為329檔期撐盤主力，像耕薪建設「耕隱」、福隆建設「台大敦仁」、咊暘建設「松江無籬」等；第三新興重劃區為推案火力重點區，包括板橋江翠北側、土城暫緩、林口新市鎮、新店央北等四大重劃區，推案占比近七成成為一級戰區。

今年大台中329房市檔期在超級大案領軍強攻下，總銷金額達700億元，不但比去年同期的160億元多出三倍多，甚至是近20年來同期推案新高。

業界不諱言，今年台中329檔期爆大量，主要因為中部市場歷經二年多沉澱，加上捷運即將通車等建設利多，促使許多規劃多時的大案，決定搶搭順風車；另外年底有縣市長選舉，為避開選舉紛擾，也讓建商集中在上半年推案，提前搶客。

高雄方面，據高雄房屋市調協會統計，今年329檔期港都推案總量463億元，戶數4,615戶，創近三年新高，主要推案熱區為橋頭新市鎮、楠梓高雄大學、左營果貿、苓雅市政商圈、三民中都重劃區與前鎮亞洲新灣區等處，隆大、京城、永信等常勝軍上場較勁，市場氣氛熱絡。

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工商時報【黃志方】

「沒有陽台的不要，剩下的全部買！」「700萬披索以下的全部買，有幾間買幾間！」

這是在買菜嗎？不，這是中國人在馬尼拉買房的口氣！近年來中國人前仆後繼湧入菲律賓，也炒熱了馬尼拉房地產市場！

或許投資人會擔心房產過熱，但菲律賓政府規定，預售屋僅有40％能銷售給外國人，另外60％須賣給菲律賓本國人，受惠這幾年的經濟成長，菲律賓中產階級增加，也開始投資購買不動產；另外高達1,000萬人的菲律賓海外勞工，每年匯回國內280億美元，有10％用於分期付款購置房產，因此房地產市場剛性需求旺盛，馬尼拉市中心房價每年仍以10％的增幅穩定上漲。

強勁的租屋需求，帶來穩定的租金收入，由於馬尼拉市區塞車嚴重，像BPO (Business Process Outsourcing)公司上班為三班制，清晨和午夜時段的輪值者根本無法通勤，因此在公司附近租屋成為必要選擇。以金融商業中心馬卡蒂Makati為例，一間小套房約450萬至500萬披索(約270萬至300萬台幣)，租金約2萬5000元披索(約1萬5000元台幣)，換算下來，租金投報率約為6％∼6.6％。在台北市要收到相等的租金，房價最少要600萬台幣以上，對於投資人來說，甚麼是最適合的投資標的，已經不言可喻。

「亞太國際地產」馬尼拉營運中心張嘉琪總監表示：隨著菲律賓經濟起飛，薪資所得也跟著提高，再加上國民平均年齡僅有23歲，五年後，這些年輕人口成家立業，才是房地產需求最蓬勃的時候。菲律賓房地產目前僅處於起飛階段，未來成長空間極大，如果您還在猶豫，肯定錯失了投資的好時機。想讓您的資產精確佈局，必須慎選長駐當地之合法公司，讓您從在台灣端的考察接洽到菲律賓當地介紹接待、簽約、交屋、後續代租管服務等，都能安心在台灣操控，輕鬆坐享紅利商機！

2018/03/30 | 房地產

張語羚／台北報導

　行政院長賴清德昨（29）日拍板《建築法》修正草案，未來高樓層住宅、逾1,000坪以上私有公共場所（電影院、大賣場等），經耐震評估檢查後，若有安全疑慮需補強或重建，違法未改善者，將處6萬～30萬元罰鍰，並得連續開罰。

　賴揆2月舉行記者會時曾表示，目前政府的公權力，可強制進行快篩、初評、詳評，但在建築法77條之1修正後，才可強制將危險建物重建或補強。

　內政部次長林慈玲昨在院會後記者會表示，這次《建築法》修正有3大重點，包括為確保新建物的設計及施工品質，強化設計審查及施工品質，導入第三方專業審查機制，辦理施工勘驗及竣工查驗制度，合格後才可繼續施工或核發使用執照。

　其二，為強化建物耐震安全，修法將規範88年12月31日以前，也就是921前興建，且樓地板面積逾1,000坪以上私有公共場所，包含電影院、大賣場、百貨公司、醫院等，需強制辦理耐震評估，若經檢驗不合格者，將處6萬～30萬元罰鍰，並得連續開罰。

　私有住宅部分，針對6樓以上的高樓，首先由地方政府以建照進行耐震快篩，若有耐震安全疑慮，則需進一步辦理耐震評估，不配合強制耐震評估，或經耐震評估檢驗不合格者，未予以改善或重建，都將處以6萬～30萬元罰鍰。

　對外界質疑後續執行面恐效力不彰，營建署官員指出，除斷水、斷電等手段，不願配合改善或重建者，罰鍰可針對房屋所有權人連續開罰，沒有上限，若真有違法者遲不願繳交罰鍰，可交由法務部行政執行署強制執行，從違法者銀行帳戶直接扣款，或是拍賣不動產等，「沒有人會罰不怕」。

　第3項重點，考量公共安全，林慈玲說，未來供公眾使用且有一定規模以上之建物，並有營業使用的事實，應申領使用執照，否則開罰2萬～10萬元罰鍰。

　官員補充，強制申領使用執照是因應幾年前台中夜店大火的條款，過去僅要求申領使用執照，但此次新增罰則，經查未限期改善或補辦手續都可連續開罰。

文/記者馮牧群

 

自住客看屋量增，329檔銷售量較去年同期增溫，甲山林總經理張境在指出，今年329市場看屋人潮明顯較去年同期攀升，北台灣特別是低總價、小坪數、新北市第一環產品銷售速度最快。創意家總經理何志正表示，今年329檔銷售率較去年同期成長1至2成。中部題材不斷，開春後也以小宅表現最亮眼。

根據《住展》雜誌、不動產開發公會等調查，今年全台329檔推案量逾2700億元，較去年同期增加3成。張境在表示，近來市場表現較去年同期活潑許多，低總價產品盛行，北台灣以40坪以下、新北市第一環產品銷售速度最快，像是土城「金城舞」已賣到剩個位數、新店央北重劃區的「波爾多」、江翠北側「新外灘」、「歡喜市」來客與成交量也表現不俗。

何志正指出，旗下「忠泰和」、「冠德羅斯福」等案也有不錯銷售成績，從目前市場氛圍來看，推案坪數已有放大趨勢。潤泰新董事長簡滄圳說，目前市場屬量增價穩格局，大坪數豪宅雖然客層最理性，決定時間較長，但來客與成交量也已較去年成長。

中部房市題材利多不斷，繼交通建設、人口紅利之後，又陸續有投資大案落腳台中，產業、就業、商業的正向循環，加上1字頭單價、總價不到600萬元的低價策略，讓自住首購客輕鬆入手，開春房市幾乎靠小宅撐場。

據市調資料指出，今年329檔期進場建商有總太地產、總太集團旗下永福地產、精銳建設、大耀建設等，主力推案區為北屯、11期、大里等，新案多以高CP值的首購型小宅為主。

總太地產於北屯已累積近1200戶完工實績，趁勝再推「總太2020」，規畫共約2000戶的兩大社區，每戶產品坪數約20至38坪，主力2至3房，每坪單價15.5萬至17.5萬元，主攻首購自住群，第一期總銷達60億元。

「台中軟體園區」即將完工啟動，未來將為大里區增添5000個就業機會，而率先進入大里區的七期品牌建商精銳建設就看好區域行情優勢，於軟園第一排泉水街與公園街口，近2500坪的廣大基地推出「精銳軟園1號」，現已傳出銷售近8成。

(中國時報)

北北桃的房市仍在穩定盤整，台北市的蛋黃區則出現破盤。好時價的2017年11月房價指數顯示，全台各縣市的房價表現，北冷南熱的趨勢依然明顯。其中台北市已跌回5年前的房價水準，而新北市、桃園市與2014年房價高點時相比，跌幅分別約7%、8%；台北市屬於蛋黃區的大安區和信義區，房價指數都已低於基期2013年1月。

 觀察各縣市的房價表現，北冷南熱的趨勢仍然相當明顯。與2016年11月相比，台北市、新北市、桃園市、苗栗縣的房價下跌，其餘縣市皆上漲，帶動全台房價指數正成長。房價上漲的縣市中，漲幅由南投縣約1成奪冠。下跌的縣市中，苗栗縣跌幅逾4%最多，台北市、新北市、桃園市的跌幅皆在2%以內。
 
從房價指數的趨勢來看，北北桃的房市仍處在穩定盤整的秋冬，暫時沒看到春神來了的訊號。台北市、新北市、桃園市在2014年陸續達到房價高峰後，經歷3年多的盤整，房價皆有明顯修正，其中台北市已跌回5年前的房價水準，而新北市、桃園市與房價高點相比跌幅分別約7%、8%。
 
從台北市的漲跌地圖來看，房市表現較去年好的行政區有文山區、中正區及松山區，其中以文山區最抗跌，房價指數甚至比去年同期增加約1.5%，但多數行政區已向下修正到5年前的房價水準，屬於蛋黃的大安區、信義區甚至跌破該水準，出現「蛋黃破盤」的局面。大安區房價指數來到95出頭，低於2013年1月的基期，信義區的指數則來到2008至2009之間，同樣破盤低於基期，顯示房價愈高的地區，修正的力道愈大。
 
台北市蛋黃區在房市盤整時首先領跌，大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為，除了買方市場主導不動產吹降價風外，由於這幾年投資性買方大幅減少，高資產族群也以自住、置產為主，台北市精華區許多豪宅、高級住宅及高單價套房，房屋去化時間拉長，導致屋主勢必要放大讓價幅度才能吸引買方，因此市場上出現許多降價的交易。（崔雅慧／台北報導）

政院通過建築法修正草案

〔記者李欣芳／台北報導〕花蓮大地震造成雲門翠堤大樓嚴重災情，行政院會昨通過「建築法修正草案」，強制有耐震疑慮的建築物應進行補強或重建，違者最高可罰卅萬元，可連續處罰；同時引進第三方監造制度，明定一定規模以上的建築物，應由第三方專業團體完成施工勘驗及竣工查驗合格後，才能繼續施工或核發使用執照。

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  針對耐震度不足建築物，擬強制補強。圖為花蓮雲翠大樓。（資料照）

由於外界高度關切老舊建築安全問題，行政院長賴清德日前宣布將擴大老舊建物快篩範圍，有安全疑慮者將強制進行耐震評估，但因目前法律僅授權政府強制私有建物進行快篩與耐震評估，無法強制要求有問題的建物重建或補強，內政部因此提出修法。

第三方查驗合格才能發執照

內政部次長林慈玲表示，這次建築法修法有三大重點，第一是為確保新建築的設計及施工品質，導入第三方專業團體審查機制，一定規模以上的建築物，應由第三方辦理施工勘驗及竣工查驗合格後，才能繼續施工或核發使用執照，以提升建築審查品質。

第二是針對既有建築物，強制改善耐震能力。目前已規定八十八年十二月卅一日以前領得建造執照的私有建築物，若是供公眾使用（如電影院、商場等），且樓地板面積達一千平方公尺以上，或由地方政府主動篩選有高危險疑慮的建築物，應辦理耐震能力評估。

建築法修法草案明定，若建築物經耐震評估檢查結果為有安全疑慮需要改善，應進行補強或重建，未改善者，將可處罰六萬到卅萬元，並可連續處罰。

第三個重點則是考量公共安全，強制實施建築管理前的建築物，若供公眾使用，且一定規模以上、有營業使用事實者，應申領使用執照，未依規定申請者，可處罰二萬到十萬元。

文/曾文龍

房價最大的成本來自地價，建商激烈競爭搶到土地後，經過設計、施工等一連串繁複的工作，加上應有的利潤，乃為房價。再經過房屋代銷公司行銷後，若銷售順利，則成為市場的市價。地價愈高則推升房價愈高，因此最能影響房價的力量來自於地主，這是很清楚的流程。

馬英九時代，房價連番上漲，每天穿梭在大街小巷的辛苦房仲公司人員，他們工作時間很長，大部分採無底薪制，未來收入如何不確定，命運是殘酷的，但消費者只看到這些推銷員穿梭，因此房仲乃成眾矢之的，認為都是他們在炒房，卻不知房仲公司代銷公司上面還有屋主還有建商、建商上面還有地主，或建商自己就是地主，房仲公司的力量沒有這麼大，這種指責是很冤枉的。

幾十年來台灣有很多公有土地拿出來公開標售炒高地價，因此政府乃是最大的地主，政府可以輕易炒高地價，讓建商激烈搶標，因此政府才是炒房的最大元兇！

財政部國有財產署(翻攝google map) 例如筆者在12年前，2006年3月發表的專欄文章「國產局成了推升超高地價的作手！」，提到當時有幾件老問題終於開始受到輿論媒體的重視與痛批！一為因先前有人作弊而停標的台北市信義聯勤俱樂部的土地，財政部國有財產局於三月二日以平均每坪274萬5千，高出底價40億元，總價63億8400多萬的天價標出！得標者為大財團「新光人壽」！

因為作弊而重標，反而更加熱加深市場的緊張氣氛，乃至於比預估的天價更是高出許多！沾沾自喜的國有財產局再度成為炒作地價與豪宅的最大功臣！然而全民得到什麼？特別是廣大的中下階層中產階級得到什麼？市場人士表示，聯勤效應促使豪宅價位推升，因此而加速熱中豪宅的買家提前訂購，效應不容小覻！

此次搶標，終於出現排山倒海的輿論怒吼！諸如「蘇揆─全面檢討國有地標售」、前觀光協會會長嚴長壽的「別讓地寶變帝寶」，其他如「國有土地標售政策應該徹底檢討」、「嚴肅檢討拍賣國產的錯誤政策」、「為子孫留片樂園、而不是賣給財團建豪宅、板橋追風廣場標案喊卡」、「搶救國家資產」、「游謝蘇馬被點名」、「國營事業本業虧、靠賣祖產死撐」、「國有地標售坐大豪宅、獵殺屋奴」、「搶救國家資產、人民怒吼」、「聯勤標地效應，地主惜售、建商叫苦」、「台銀3年賣掉20個信義聯勤」、「學者─國有地留子孫，只租不售」…等等。

政府國有土地標售炒地皮最早來自於民國76年2月27日，國泰人壽以底價3倍每坪近90萬超爆價標走了國有財產局在台北市南京東路三段華航公司旁的國有土地，震驚了全台灣！讓所有地主及房地產業者都回不了神！此波引爆後，全台土地乃「見賢思齊」悄悄全面上漲！

這麼多排山倒海的怒吼，雖然來得很遲，但總算有些醒了！然而，好地點的國有地已狂賣了兩三年，大部分都賣了，還剩多少？購屋痛苦指數加劇與豪宅總價的社會兩極化，高天價的地價，當然只能建豪宅，超大坪數超大豪宅，當然只能服務少數的財團及高官，然而全台之地價與房價都因而追漲，而全民受害！

台北市地政局今年2月底公布2017地政維新年報，其中在健全房市、居住正義議題，直指台北市高房價問題在於過去政府帶頭作多，炒房拚經濟、房地價稅不合理、房市資訊不明，造成房價易被哄抬等，這真是很難得的承認政府炒房！  

原文網址: 炒房炒地的最大力量來自政府 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/wltseng/article/214613191495

商仲業者高力國際指出，今年第1季台北市商辦租賃總量160.77萬坪，整體空置率約8.07%，平均租金成交價每月每坪約1851元；今年租金可望續漲，但不至有太大波動。

高力國際辦公樓及工業物業服務董事呂佳紋今天在記者會表示，目前台北市商辦租賃平均租金開價每月每坪約新台幣2077元，平均成交價每月每坪約1851元。

她分析近10年商辦租金走勢，預期今年年租金平均成交價，每月每坪會落在1876元，相較去年全年約1851元，微幅成長1.93%；預期2019年在頂級商辦的帶動下，租金單價可望推升至1912元，較2018年上漲約1.92%。

她說，整體商辦租賃市場在2017年淨去化量高達4.1萬坪，創下10年新高，今年第1季商辦租賃淨去化便已有1.4萬坪，已達去年全年去化量的34%，預期今年全年度整體淨去化將延續去年的熱絡表現，今、明兩年商辦租金可望各推升2%。

她表示，今年台北商辦租賃新增供給主要有3大棟，共有5.5萬坪，除國泰人壽民生建國大樓位於民生東路，其餘兩棟南山廣場，以及聯合報總部大樓均坐落於信義區。

她指出，3大棟目前均有極高的租賃詢問度，其他大樓業主為鞏固既有承租戶，大多會在租賃條件上持續提供優惠措施。

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用香港的說法，地價即代地皮，麵粉價(借地權)，地價加上建築成本等於麵包價(製成品)大廈建築呎價，就是地皮加上建築材料，而日本地價(地皮)代表不包括建築物，土地一般是永久權，本身價值累積升值，如果從建築物結構，鋼筋水泥、鐵骨或木造的建築物其實日本銀行或估價公司每年對建築物估值單純建築物本身是每年都在折舊的。但是日本近年不動產(麵粉及麵包)價錢均在不斷增加，有此可得日本的地價增長速度每年都升值，而建築物折舊率每年是下跌。所以日本有句說話，新樓銀行股價借得足，中古二手樓估價不足。(結構參考：木造15年、鐵骨20年、鋼筋水泥25年、剛筋鋼骨水泥25-40年不等)銀行估價衹乎建築物壽命。

2017年香港人來日本投資的數據比前年大幅增加，根據本公司世紀21中華物業(東京)中央資料庫，從2013-14-15年這三年間，香港人集中投資300萬港幣以下的日本單身公寓比例比較多，從2016年，17年，18年，香港人這兩三年比較多人投資一些銀行碼500萬港幣以上的小全幢大廈或一戶建(獨立屋)可以話係投資進階版，加碼投資可以參考以下資料，首先是根據日本經濟新聞的調查，
2017 年海外客人在日本投資的不動產價值是 1 兆 1000 億日圓。 是2016年的3倍之多。而根據 CBRE2017 年的統計，其中來自海外的事業用不動產(包括 office，與商業用大廈)投資額增長了 102%，足足上升一倍有多。由此可知， 更多的海外投資者及資金，集中在商業及住宅部分。
其中三井住友公司旗下的私募基金公司有對各個國家海外投資 客在日本的投資金額比例進行過以下統計。香港和中國一齊大約 是占了海外資金在日不動產投資的 17%。相比 2012 的 12%，多出5百份比，可以看出香港中國在日本的投資金額在日本的不動產海外資金比 例中是每年日漸增長的。
至於2018年6月15日日本政府推出的民宿合法化，會令投資者重新考慮民宿可以經營的地區，值得一提是，如果想經營民宿索性把單位改成「簡易宿泊所」將會成為主流。另外外國人 2018 開始最受歡迎的投資區域集中在東京，據日本的調查資料顯 示，分別是港區，澀谷，新宿，世田谷區。可以講都是日本最矜 貴的幾個區之一，地價非常保值。
 
 很多人會問筆者主要地區租金回報是多少？
 租金的回報率，正常一個單位用長期租約出租，物業出租率與位置有關之外，物業現況與樓齡，地理、位置還有單位本身的設施和間隔都有很大關係。基本上租金的回報率，在 日本可以說是越舊越偏的房子回報率越高。但是年代太久遠的房 子雖然租金回報率高，但是相對的管理費及修繕積立金一樣高成正比，而偏遠地區的房屋升值能力就會不如中心區域的建築樓齡較新的的房子高。而地理偏遠的房子，一旦租客退租，房 子等待下一個租客的租客的時間也會相應增長。不如市中心地區方便。
房子招租快。對於海外投資客自然有信心，而言投資日本房產，除了租金 回報以外，相信房屋的租出率以及房屋升值所帶來資產増值的巨大收益， 也是海外投資所需要考慮的重要因素之一，也是需要找到平衡的 地方。 以下是日本統計的日本與世界各國大體的表面租金回報率對比。 日本的租金回報率大概是5%，但具體的回報率還是需要具體看。
世界各地表面回報率順序排名是：
日本5.02%
美國3.91%
瑞士3.81%
俄國3.22%
英國3.21%
法國2.89%
新加坡2.82%
香港2.82%