不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

整齊的益民商圈，相較於一中街，人流少得多。陳恒芳攝

台中市知名一中商圈旁的「益民一中商圈」，因最近被夾娃娃機席捲引發話題，這座在2010年興建完成的大型商店街，其實原本有機會和一中街相抗衡，成為商圈明日之星，但業者當時錯估情勢，「犯了天下建商都會犯的錯」，導致一蓋好就沒落，讓許多人感到惋惜。
 
「益民一中商圈」位在一中商圈北側450米，益民建設2006年標到這5000坪、各方垂涎的土地後，聲稱要「把一中街複製過來」，著手規劃出210間套房店面、8棟旗艦店、2棟補習大樓，地下室可停400部車，總銷達70億元，是當時台中最大，名震一時。
 
該案規劃多元具特色，有空橋，還有手扶梯可上2樓，2007年推出後大賣，業者當時描述了一個大夢：「1樓店面可租5~6萬，2樓店面可租2~3萬，加樓上套房3萬，整棟至少10萬，預期會跟水利大樓一樣熱鬧，連門口旁都可以租。」整棟號稱可以租12~15萬。
 
很多投資客都「衝」了，基本型的套房店面2500~4000萬元，少的買1~2間，多則買10餘間，至於8棟主力旗艦店、2棟補習大樓，則是非賣品，由建商持有，打算滿租後再出售，將利潤極大化。規劃、想法都很好，但在招商後開始出狀況。
 
國外的商業地產開發，會以商家至上，而非投資的業主，因一開始的產權亂了，日後招商就會雜亂無章，因此除了保留主力店，還會保留許多小商鋪，以利談判、型塑商圈定位，主力店招到大型連鎖店，小商家也會紛紛跟進，且通常是完工前、甚至開工前就招商完畢，一落成就滿租，有強大氣場。
 
而「益民一中商圈」的做法就像賣房子一樣，且對於想進來的商家，還擺了很高的姿態，永慶不動產台中公園爵聖加盟店店東郭誌蘭表示，建商不僅把補習大樓的租金開的比水利大樓還高，讓想來的補習班進不來，當時王品想進駐錦新街上的主力店，出60萬租整棟，結果建商開100萬，沒有談成。
 
益民商圈的2樓商場，原本也要把整個繼光電子街搬進來，但建商在2樓申請的是辦公用、而非商場用，電子街也無法進駐。郭誌蘭說：「建商的慣行思維是開高價賣掉套現，在商業地產卻是大忌，結果招商亂了套後，指標型中、小店家信心全失，都沒有進駐。」
 
少了補習班、指標連鎖店、特色小吃店，益民商圈不但失去學生、重考生客源，也失去特色店家，與「一中商圈」完全兩個樣，商圈氣場、人流全失，剛落成就沒落，目前店租僅剩當初建商號稱的一半不到，8間主力店空4間，補習大樓空蕩蕩，店套產品房價下跌，至今建商、大小投資客也處在對立狀態。
 
郭誌蘭表示，當初號稱5%以上租金報酬率，至今有租出去的大約2%，只能說差強人意，店套產品超過2500萬元就沒人敢買，巷內店面1樓只能租2.5~3.2萬，樓上套房3.5~4萬，且租客複雜，整棟月租頂多6萬多，很多商家做不久就倒掉，至今被夾娃娃機店席捲，對比當初的想法，實在非常可惜。（洪子恩／台中報導）
 
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搶入明星學區遷出戶籍，小心地價稅增加。資料照

 

好時價公布最新房價指數指出，雖然最新房價指數呈現微幅上漲，但分析交易量，雙北12個月移動平均的交易量已連續三年未達五年平均值，顯見市場仍未過冬。

好時價根據實價資料製作房價指數，今年3月房價指數為120.56，較上月上漲0.12%，較去年同期上漲2.50%。不過台北市房價仍在2013年初水準、新北市房價則位於2013年7月水準，雙北房價都回到五年前，距離房價最高點，約有10%修正。

其中台北的大安區、信義區、松山區及內湖區跌破基期，房價向下修正至2012年之行情。新北市以往的交易熱點，包含板橋區、新莊區、三重區、蘆洲區及中永和，房價自2016年下半年開始膠著，呈現持平發展。

好時價表示，台灣過去房地產景氣循環特性為量先價行，當市場向下反轉時，交易量會先下跌，房價才隨之下修；反之，當市場復甦時，交易量先上升，房價才跟著上漲，因此在分析市場走向，除了觀察房價，交易量也是重要指標。

不過由於房市受329檔期、928檔期等季節性因素影響甚大，因此需以「移動平均」來計算，也就是將過去特定期間的交易量取平均值，排除季節性因素造成短期波動的干擾後，以反映出長期的趨勢和走向。

好時價分析雙北的交易量移動平均，發現雙北均自2015年5月開始跌破5年平均量，迄今仍未回復，新北市雖然過去一年成交量雖有起色，但仍未突破五年平均每月3,500件的大關。

若將房價與交易量整合分析，雙北價量目前在價漲量跌的局面，不過台北市僅上升0.03%、新北市為0.36%，顯示雙北的房市仍處於波動階段。以往量先價行的經驗，房價若不繼續下修，則雙北的房市無法前進到復甦前穩定盤整的「價量俱跌」階段，若未達穩定盤整的時期，交易量很難上升，回春只能再繼續等等。

 

最新實價登錄資料顯示，台北市南昌路上5月共有17筆交易，多半為屋齡達40年的老公寓及土地，經查買方全為台北市政府，管理者為台北捷運局，作為捷運開發之用，合計總價高達3.45億元，當中最高成交每坪達200萬元。

房仲業者指出，該價格已經部分反映捷運開發效益，讓老舊建物創造高額身價。

因交易屬於特殊用途，所以公寓坪數介於1至40多坪不等，甚至有畸零地，業者提醒，此行情屬於特殊案例，是否影響一般公寓交易行情，仍需觀察。

據了解，過去為了開發捷運或公共設施的用地取得，都採依法徵收，但自從前幾年發生苗栗大埔事件，反對區段徵收與強制拆屋的民眾強烈抗爭後，地方政府決採先以市價收購方式處理，避免再發生類似衝突。

 

最新實價登錄資料顯示，台北市中正區南昌路上，5月有17筆老公寓售出高單價紀錄，合計總價達3.45億元，建坪單價不乏破百萬元，甚至站上200萬元；多筆交易合計建坪為239坪，換算平均單價為144萬元，合計地坪僅70坪左右，土地單價高達492萬元，採協議價購模式。

台北捷運局主秘兼發言人王偉昨（30）日表示，目前正在興建中的捷運萬大線，行經南昌街、南海路口，因公共用地和聯合開發的需求，所以向私地主購地，由於法令規定必須以市價購地，價錢會比過去高，目前已和私地主協議，整個作業還未完成。

王偉說，協議購地的價格是請估價師來估算，私地主若不接受估價師估出的價錢，雙方協議不成，就會以徵收方式的處理；因有預算執行的壓力，希望今年底前可準備好土地徵作業程序的文件，以便送進內政部都市計畫審議委員會。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，以南昌路周邊正常的老公寓價格來看，房價每坪約在40萬元上下，該價格著重其土地開發價值，過去市場上也不乏都更推動或是開發商，以高於市價許多的金額取得房地，不過要是遇到頑固的釘子戶，也可能出現資金卡住的問題。

這不是北捷出手買老公寓的第一例，今年1月中正區西藏路上，北市捷運工程局同樣循「協議價購」模式，砸近1.5億元買進屋齡近40年五層樓老舊建物，建物每坪價格超過300萬元、土地每坪價格將近240萬元。

開發商花大錢整合的案例並不罕見，過往也有許多業者砸大錢買周邊老公寓或是透天厝，包括今年初，天母一間屋齡高達84年的透天祖厝，寫下7億元天價紀錄，就連豪宅「勤美璞真」也外傳在整合過程中，以超高價買周邊老公寓，就為整合開發。

近期高價整合案例，莫過於今年初位於天母芝玉路，一幢屋齡近84年透天厝，以總價7億元成交，買方為法人新氏股份公司，地坪單價為140萬元，目前該處將興建為地下三層、地上15層集合住宅，作為未來住宅開發使用。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，直接買下老房的最大好處，是因相對單純，除避免未來房價漲跌產生的變數之外，開發者也能有較多的籌碼。不過對於開發者來說，資金壓力也相對大，若是押錯寶，將會迫使整個開發大轉彎。舉例來說，過去華山藝文特區一直被稱為都更熱區，曾出現國產署標售公寓寫下當時天價的例子，不過前幾年隨著都更進度冷卻，不少當初大手筆掃貨的投資者轉手他人，例如幾年前九昱建設把砸2.2億元標下的物件，轉賣楊昇建設，就是以高價買下透天厝再轉手的個案。

台北101大股東轉換傳拍定，頂新確定退出。資料照

 

實價揭露今年4月淡水有一間店面交易總價破億，達1.12億，為實價登錄以來，淡水區最高總價店面，該店面並不是在人潮熱鬧的老街或捷運商圈，而是在淡海新市鎮。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，不少人認為淡海新市鎮點燈率低，空屋多，沒有人潮，實際上，淡水人口年年成長，今年6月已逾17萬人，其中又以新市鎮人口成長最快，區內崁頂里四年前人口不到8000人，最新統計已達1.4萬人。

張旭嵐說，人口快速增多，讓區內新市國小年年爆滿，商圈也快速發展，由於淡水輕軌年底將開通，影城也可望在年底開幕，看好區內店面未來潛力，投資人因此大手筆高價買店面卡位。

根據實價資料，最新揭露的淡海新市鎮億元店面，位於淡水中山北路二段新完工社區「和光九泰」一、二樓，近淡水行政中心，運動中心、新市國小，含四個車位總面積約164.2坪，成交總價1億1277萬元，拆算車位後，每坪約87萬元。

資料顯示，和光九泰有兩間店面，主要用途均為金融機構，其中一間目前為淡水一信新市分行，已於本月16日營業，最新揭露的店面仍招租中，目前開出25萬月租金，若順利出租，投報率可達2.6%。

張旭嵐表示，實價登錄以來，淡水僅兩筆店面交易破億，二筆都在新市鎮中山北路二段上，張旭嵐表示，中山北路是淡海新市鎮出入的主幹道，目前已經有不少銀行，知名店家進駐，包括星巴克、全聯、燦坤等連鎖品牌，商圈發展愈趨成熟，這兩筆破億店面都是位於新住宅大樓一樓，適合業種多元，若可以長期出租給銀行或連鎖品牌，投報可望穩坐2％以上。

近年房價高漲，有不少建商將腦筋動到夾層屋上，這類夾層設計，讓房屋多了不少使用空間，增加收納同時還多了上下穿梭的趣味，有些個子小的購屋族特別喜愛，不過專家也強調，夾層屋本身不僅是非法二工，整棟皆做夾層更會超出房屋的汙水、車位、載重負荷，不可不慎。
 
所謂的「夾層」並不一定非法，只不過合法的夾層，應計入容積、樓地板面積、登記產權，且只能在1樓或頂樓設置，同一層樓的夾層面積和，超過該層樓地板面積的3分之1、或100平方米，也要算另一樓層，因此蓋在住家內的夾層，一般多為建商以較高的樓高設計，引導住戶自行施工搭建。
 
一般的住宅，每層樓板到樓板的高度約3~3.3米，扣除20公分的樓板厚度，所剩的淨高並不適合做夾層，《建築技術規則》有規定，住宅每層的平均樓高不得超過3.6米，市面上樓高有3.6米的住宅，集中在2種類型：百坪以上的豪宅，以及坪數超小的首購大樓。
 
樓高3.6米的住宅興建成本高，不過豪宅可以突顯氣派感，能掛吊燈，也能用更大、更高的門；首購宅蓋3.6米的高度，則相對「不單純」，文彬建築師事務所建築師黃文彬表示，除了高3.6米的小宅，另一種高3米加4.2米的複層式構造，平均樓高也是3.6米，都是潛力夾層屋。
 
複層式構造因施作非法夾層的意圖太過明顯，一般都過不了都審這關，因此多會出現在郊外、小規模的案子，只要符合建築技術規則的基本要求，即可通過建照審查，結構技師戴雲發指出，若民眾執意要購買複層式產品，最好確認建商有在挑高處的牆面預埋鋼板配件，未來冒險施作非法夾層，也不至於破壞牆面結構。
 
樓高3.6米的大樓，若是中古屋，要施作夾層得先經過管委會這關，管理良好的社區較不可能，不過新案由於是建商刻意設計，因此不少人就會在交屋後施作。
 
黃文彬指出，就算建商在結構設計時，有將夾層的載重考慮進去，但房屋本身因居住空間增加，人口也會增加，大樓整體的排汙量、車位數量、消防避難等設計，還是會超出原本大樓的乘載，這些都是購屋前要考量的問題。（洪子恩／台中報導）
 
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左為樓高3米1大樓，右為3米6，同一層樓有上下2扇窗，即為夾層而設計。

只有很少數的首購建案，會以3米6樓高施作。陳恒芳攝

在房子裡做夾層，北部遠比中南部常見。資料照片

相對於大樓的挑高，別墅則常在客廳上方做「挑空」，同樣可營造氣派感。陳恒芳攝

記者葉佳華／台北報導

為落實居住正義，總統蔡英文推動社會住宅政策，喊出8年要完成20萬戶的目標，其中12萬戶為政府直接興建、包租代管8萬戶。但吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮從需求面分析社會住宅政策的3大盲點，認為該政策規劃錯誤，直言8年20萬戶政見肯定跳票！

李同榮表示，小英總統任期已過半，住宅政策三箭中最重要的社會住宅政策推動速度障礙重重，從政策面分析，廣建社宅方向是對的，但整體政策規劃錯誤，也影響執行速度。

李同榮從社會需求面向分析社會住宅政策的3大盲點，其中第一點在「社會輿論盲點」部分，廣建社宅民眾幾乎百分之百讃同，「但蓋在你家附近？就會百分之百不讚同，這與營建品質問題有關，因此政府在營建品質規劃上，一定馬虎不得。」

第二點「業者態度盲點」方面，李同榮指出，有些業者非常反對廣建社宅，認為會對不景氣的房地產市場雪上加霜，但他認為，此論述是自踩陣腳，試想，在買不起又租不起的民怨高漲氛圍下，政府對房産政策一定不會太友善，當政府受迫於民怨與選舉因素的壓力，就會有過度扭曲市場的政策干預，因此，業者反對廣建社宅，其實是得不償失。

第三點「學者論述盲點」，部分學者主張不要增建社宅，應活化閒置在全台80萬戶的空屋，不過李同榮指出，理論上似乎正確，但其實是最不切實際的華麗論文，「在社宅政策中擬定4成數量8萬戶的比率要逼出民間空屋，移轉活化為弱勢使用的租賃社宅，實際上，執行快一年的空屋移轉政策達成率不到12%。」

8年20萬戶政見12萬戶為政府直接興建、包租代管為8萬戶。但李同榮質疑，8萬戶空屋移轉政策犯了3大錯誤，包括錯估空屋屋主心態且空屋大多為中大坪數，不是社宅的主要需求；補貼獎勵對象並非空屋；每年8萬戶補貼，預算近百億不符合經濟效益。

李同榮指出，4年4萬興建戶與4萬空屋移轉，KPI過於寬鬆，何況其中有一萬多戶是前朝規劃的目標，8年12萬戶興建依此KPI進行，政見肯定跳票。

另外，他認為，國産署近年拼命標售大面積國有土地使用權，但二年多來僅協助地方政府規劃19.8公頃，尚待規劃仍有73處27.7公頃，而在27.7公頃中北市最迫切需要卻只分配不到11%，只有2.98公頃，反觀基隆市竟有9.23公頃，占33%，「這種規劃只重數字政績，不重區域真正需求，主事者應該負起責任。」

原文網址: 質疑小英8年20萬戶社宅政見　李同榮：肯定跳票 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1221897#ixzz5MRGehYFP 
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為落實居住正義讓「住者有其屋」，總統蔡英文喊出8年要蓋20萬戶的目標，不過隨著任期過半，社宅政策推動速度似乎障礙重重。對此，吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示，從政策面分析，廣建社宅方向是對的，但政策規劃是錯的，並點出社會住宅政策的三大盲點。
李同榮指出，第一個就是「社會輿論的盲點」。廣建社宅對所有民眾而言百分之百讃同，但蓋在你家附近？就會百分之百不讚同。

他分析，這與營建品質問題有關，假如像荷蘭丶新加坡的公營住宅品質，民眾就不會有擔心房價下跌的疑慮，混居的概念也可解決社會仇富笑貧的心態，況且沒錢的年輕人知識水平也不會比有錢人低，政府在營建品質規劃上，一定馬虎不得。

第二，「業者態度的盲點」。有些業者非常反對廣建社宅，認為會對不景氣的房地產市場雪上加霜，其實這論述是自踩陣腳。

他認為，在買不起又租不起的民怨高漲氛圍下，政府對房產政策一定不會太友善，當政府受迫於民怨與選舉因素的壓力，就會有過度扭曲市場的政策干預，業者對廣建社宅的反對，其實是得不償失，業者應該支持政府舒解民怨的社宅政策，創造政府友善的政策環境。

第三，「學者論述的盲點」。有些學者主張不要增建社宅，要活化閒置在全台80萬戶的空屋，理論上似乎正確，但這其實是最不切實際的華麗論文。

他說，現在高位的事務官大都是上行下效的技術官僚，諸多政務官又偏多由學界出身，寧願採信學者論述，在社宅政策中擬定四成數量8萬戶的比率要逼出民間空屋，移轉活化為弱勢使用的租賃社宅，實際上，執行快一年的空屋移轉政策達成率不到12%。

李同榮進一步剖析，目前的空屋大多為中大坪數，不是社宅主要需求，且閒置空屋移轉活化政策依靠包租代管補助政策推動，補貼獎勵對象並非空屋，實在是浪費公帑；再者，8萬戶若全數到位，依政府補貼預算每年需近百億，此预算15年內就能蓋好8萬社宅，永久使用，政府的規劃完全不符經濟效益。

李同榮語重心長指出，社會上年輕弱勢族群，在都會房價居高不下的環境下，買不起總要租得起，政府要解決居住正義與購屋痛苦指數的前提，廣建只租不售的社會住宅政策是一定要全力推動達成的目標，4年4萬戶與8年12萬戶的目標相差甚遠，政府有必要深入了解政策規劃上的錯誤與盲點為要。

文．莊孟翰

─政府與民間合作的創意性規劃策略典範：「臺南市鐵路地下化專案照顧住宅」都市更新事業計畫

本案主要關鍵績效指標 (KPI)：

(1) 政府協助降低土地成本

(2) 營建成本控管：截長補短策略運用

(3) 容積獎勵做後盾

(4) 富立建設第一品牌口碑，保證工程品質與售後服務

Ｑ：為抑制高房價，政府自 2014 年逐漸提高稅率，雖然近年房價已出現有感跌幅，不過一般民眾依舊大喊「買不起」，此可由房價所得比與房貸負擔率觀察得知。此外，台北市更因預期下跌心理，導致出現房價跌租金反漲的情況，都讓已經買不起房的民眾更加雪上加霜。

然而，面對內閣改組，除了完成年金改革重大議題之外，包含物價上漲、產業五缺等諸多疑難雜症亟待解決，最重要的是這幾年亟欲推動的都市更新及社會住宅腳步太過緩慢，與原設定目標差距甚大。請教莊教授，對於社會住宅進度緩慢情況，是否有其他解套方式補位？

Ａ：社會住宅多年來進度緩慢，無論是蔡總統擘畫「8 年興辦 20 萬戶」的社會住宅，或者是柯文哲市長同樣在競選期間提出「四年兩萬戶、八年五萬戶」的承諾都一再延宕，就以今年 7 月 11 日內政部營建署所公布之社會住宅推動進度 (見附表)，在總計 54345 戶當中規劃中戶數就占 3 萬 2017 戶，由此可見想在短期內大量興建之困難程度。究竟問題出在哪？主因緣於目前對於社會住宅的定義太過狹隘，應改以「廣義的社會住宅」重新定義，才有機會打破目前窒礙難行的僵局。

重新廣義定義社會住宅

廣義的社會住宅，近年也出現少數類似案例，例如台中精密機械園區的勞工住宅，應可算一成功的示範案例，該案一期 180 戶，規劃為 36、38 及 52 坪，每坪售價約為市價 7 成，約 11 萬 5 千元至 12 萬 5 千元之間，計有 215 位勞工登記抽籤，此外，還保留 23 戶供勞工承租，每坪租金不超過 200 元，約市價的 6 成。

此外，最近甫完工的「臺南市政府公開評選的『投資興建臺南市鐵路地下化專案照顧住宅』都市更新事業計畫」，係由台南市政府與第一品牌富立建設共同合作開發的社會住宅，或許也可作為未來推動社會住宅的示範案例。

政府積極擘畫 降低土地成本

本案主要為「鐵路地下化照顧住宅專案」，事實上台南市鐵路地下化已延宕 20 多年，當初鐵路東移需要徵收原住戶土地，此一安置計畫案乃應運而生，亦即為照顧原來因鐵路地下化的拆遷戶所規劃的特別專案，拆遷戶可以較優惠的條件選購，並公開徵求實施者，在公部門指定地號的建地，提供資金、技術、設計規劃、營建及售前售後服務等。

本案成功關鍵在於土地成本的優勢，按台南市政府係將原台糖用地徵收後，以較優惠價格並限制開發條件方式公開標售，並以公告標售底價每坪 9 萬元招標。

本專案以公開評選實施者方式招標，條件除土地的投標金額需大於底標外，評選項目，包含開發理念、設計規劃、建材標準、財務計畫、營建計畫、銷售計畫及維護管理等，皆需依照投標規範內容提出，以作為評分標準。

本案主要條件之一為專案照顧住宅單位的需求，銷售面積需大於 1 萬 5 千坪，340 戶住宅，每坪平均售價不得超過 1.5 萬元，另外 26 戶店舖每坪平均售價不得超過 17 萬元，每戶至少有一個停車位，車位平均售價不得超過 65 萬元。至於同一基地剩餘容積則可規劃為一般住宅，可由實施者自行規劃戶數、坪數、建材及售價，不受限制。其用意在於讓實施者得以截長補短，以高品質的營建施工讓拆遷戶有物超所值的實際感受，否則每坪 1.5 萬元不敷成本的售價又怎麼辦得到？其所謂截長補短之訣竅在於「一般住宅」每坪售價 21.5 萬元，「照顧住宅」售價為 10.5 萬元，亦即以「一般住宅」的利潤來補貼「照顧住宅」的虧損，讓「和築區」與「真邦區」得以同時順利達成台南市政府之規劃初衷。

以綜合評量為準  價高者未必得標

本案共有兩家建商競標，並且兩家皆高於底標，雖然另一家價格稍高，惟評審委員不單以價格當做唯一考量，真正重要的是，能否接地氣消弭拆遷戶的不信任感，並以未來民眾與原拆遷戶的權益為首要條件作為綜合評量標準，最後選定在地第一品牌且具有一定信譽、資金實力雄厚的富立建設，作為這次住宅專案的實施者。本案由政府委託，並由實施者給付所有支出、自負盈虧，政府可說是以最低的成本取得最大公共利益的「無本生意」。本案由政府攜手民間企業，共同擘畫出城市中理想社會住宅的全新樣貌，以達一石二鳥的政策規劃目的。

截長補短  民眾、政府及建商三贏

為取得拆遷戶的信任，本案採用「先建後售」，並僅收拆遷戶兩萬元當作自備款 (當地一般自備款為 35%)，基地面積 5678 坪，建蔽率 38%，容積率 209%，高度 49.95 公尺，總樓地板面積共 102674 平方公尺，將基地分期開發，第一期為「和築區」，主要用來作為鐵路地下化照顧住宅，包含 26 間店舖共 366 戶，佔樓地板面積 61.83%；第二期則為「真邦區」，屬於一般住宅，包含兩戶店舖共 166 戶，佔樓地板面積 38.17，由建商自行規劃銷售。

現階段一般住戶「真邦區」已銷售九成，至於社會住宅的「和築區」也有兩百多戶簽約，此一案例所顯示的彈性做法在於以一般住宅的獲利作為社會住宅的補貼，以創造最大公共利益，不失為兩全其美的務實策略性規劃。

後續維護管理困難  不如從源頭規劃著手

打造社會住宅，實現居住正義，原為政府的美意，但要如何實現可就相當不易，如果只想單靠一己之力恐怕難成大眾之事，事實上，蓋好房子還不難，難在超低售價的營建成本與後續維護管理，倘若是由政府著手興建，又要能維持良好的居住品質，除會大幅增加人事成本，也會造成公務人員的額外負擔。

因此，不如從源頭規劃著手，由政府主導提供土地、訂定開發規則，再以提高容積獎勵方式，搭配銀行融資，接下來就是找到好的建商，並積極與原住戶做好溝通，至於規劃設計、營建施工與產權移轉等專業事項則交由實施者全權負責，並且交屋後即交由管理委員會擔負起社區的管理維護。

以上所述經由政府與建商的合作模式，對於整個台南鐵路地下化東移與社會住宅的規劃與興建都有很大的幫助，相信此一案例應可提供各縣市作為借鏡。

從需求面著手  讓社會住宅遍地開花

社會住宅應從「需求面」著手，首要之務應是先調查實際需求戶數，需要多少蓋多少，以往政府總是從供給面考量，才會發生政治人物不斷畫大餅卻又做不到的窘境。

要推動社會住宅，不一定非得選在精華地段不可，其實只要交通方便，再加上產業與就業機會，並符合在地老化的要件，從廣義的角度切入，例如機場捷運周遭鐵皮屋林立，如能充分利用這些工業用地，再趁現階段產業五缺政府亟欲解決問題，掌握變更地目為住宅或商業用地之契機，將依法回饋捐贈土地提供社會住宅使用。另外，將來關渡平原也有捷運路線規劃，周邊農地也可以透過區段徵收，將其變更為住宅用地，再進行社會住宅之規劃運用。

由以上所述案例，主要係以「公共利益」與居住正義為大前提，在既有法令制度下合情合理合法的擘畫運作，包括台中精密園區的勞工住宅，住戶也都讚譽有加。因此，今後政府想要儘速實現社會住宅的承諾，最重要的還是要能夠找到對的人去做對的事，至於該如何務實的執行，建議可以透過此次台南市政府的「臺南市政府公開評選的「投資興建臺南市鐵路地下化專案照顧住宅』都市更新事業計畫」案例，再以廣義概念重新界定，亦即「只要是透過政府協助」就將其歸類為社會住宅，相信只要假以時日，社會住宅在台灣一樣可以遍地開花！

來源：《理財周刊》 935 期

 

「有土斯有財」觀念深植不少人心底，但台灣的高房價令人卻步，想買也買不起，有網友在《mobile01》發文表示，低薪族為了買房反而讓自己成為「房蟲的奴隸」，省吃儉用更犧牲了生活品質，因此認為「不要被局限在一定要買房的迷思」中。

現今年輕人多半薪水不高，《mobile01》上有網友發文，「一個月只賺20K、30K、40K的年輕人，不要被侷限在一定要買房這迷思，人生如果把大部分賺來的錢都拿去買房，真的是很蠢的一件事。」該網友認為，年輕人為了買房接受不合理的房價，每天只能省吃儉用，讓自己變成「房蟲的奴隸」，根本就是「你的夢想你的人生，房蟲替你享受」。

然而也有不少人擔心，現在不買房，以後年老時會無房可住，對此發文的該網友則認為「你都還沒老，想這問題幹嘛？年輕就在想養老」，並表示之後房價也許會下跌，或是有新的居住型式出現，退休了也可以去郊區買房養老、或住養老院，年輕人實在不需要急著購屋。網友也認為，「要不要成為房奴，就靠你自己決定。在這房市之亂中，只有二種人，騙人的人和被騙的人。」

此文一出引發兩派網友激戰，一派認為贊成不該急著買房，人生苦短及時行樂比較重要，「賺不了那麼多給房蟲就不要當房奴，勇敢追夢吧」；但另一派則認為，若不買房未來根本就無保障可言「揮霍完青春夢想之後，我怎麼買房給老婆小孩住？」、買房不是最蠢，最蠢的是：你大部分錢都拿去租房」。

全國商總不動產委員會主委謝坤成分析，現代年輕人買房觀念與父執輩大不同，他們買新不買舊、寧可要精華區小房，且買房不再是住一生或留給子孫輩，而是消耗品，如同買汽車一樣。

全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今天舉行2018年房市展望記者會，並邀請商總不動產委員會主委、中華民國不動產代銷公會全國聯合會副理事長謝坤成分析房市變化。

謝坤成表示，今年房市的銷量有所成長，特別是小宅的量在成長，這些小宅銷量成長不一定和股市或經濟景氣有關，而是因為消費觀念在改變中，因為主要這一波買房者不少是70幾年次的年輕人。

謝坤成分析，這群年輕人買房寧新不愛舊，寧可買地段好的小房，而不要地段差的大房；他們最偏好拎著皮箱就能搬進去，不要再讓他們花太多時間做裝潢、買家具，而且交給建設公司打點裝潢和家具，可以買得更便宜，順便算在總價內再一併貸款。

他說，汽車業務員通常會問買車的年輕人，自備款夠嗎？買新車5年免保養，一年乙式全險，再加裝許多配件，不用再花任何錢，只要下個月去付貸款就是了；而房地產開發商也走同樣的路，賣房子和車商賣車方式一樣。

謝坤成指出，對年輕人買房只要問3個問題，是否買得起、住得起、付得起？只要自備款夠，其餘全部用貸款。主要是年輕人喜歡有享受的感覺，只要付得起就行，他們不要爸爸的老賓士，而要新的1500 C.C.小車。

他強調，年輕人買房的消費觀念改變中，過去人買房要天長地久，買了房就住一輩子，並成為小孩子的故鄉；但現代年輕人卻把房子當消耗品，有好的、新的房就換房，既然是消耗品就有折舊，房子舊了就會折價，房子新的當然會漲，因此現代人住多大、住哪裡都是可以隨時改變，不再一成不變。

為了提升建築物的耐震能力，以抵抗更大的地震及颱風來襲的方法有很多，以下即針對這幾種常用的方法做初步的介紹及說明。

一、制震設計

1、傳統的耐震建築物設計說明：

傳統建築物的耐震結構設計方式，為強度抵抗型及遲滯衰減型，前者是採用彈性設計法，後者則是塑性設計法；當地震來襲時，能夠小震不壞，中震可修，大震不倒。

 

2、什麼是『制震設計』？

制震建築就是在建築物的骨架內，安裝一種或多種的制震元件，簡單可分成兩大類，一種是位移型的制震器，另一種為速度型制震器用，用以降低建築物的搖晃程度。以減低來回震動時的不舒適感，不同類型制震器於結構設計時可針對不同的需求使用，在遭遇大地震時，制震器會先發揮功能，不致損及主結構體本身，只要在大地震過後，針對制震器進行檢測，若制震器有所損壞者則進行更換，建築物可恢復原有狀態。

 

二、隔震設計

1、隔震設計原理

隔震建築是在建築的基礎層或低樓層的某一層當隔震層，並從當層每根柱子下方裝設隔震設施，以吸收地震能量，減少因地震所發生的建築物之搖晃，提高建築物的安全性。在隔震建築中，放置隔震墊的樓層，稱為「隔震層」隔震層不像一般樓層那麼高，只做為安裝隔震墊並連接上下建築結構可平行錯開移動使用。其內部必須完全防火並管制，以保護隔震墊免於遭破壞，畢竟上下建築結構全靠隔震墊連接與支撐。且台灣目前是以放置在二樓或三樓為主。

 

以下為隔震、制震設計之適用範圍：

 

現今科技日益進步，建築材料也趨於多元，就如市面上地產廣告常看到的制震建築，林林種種，由此可見，有制震器的高樓必定在未來也是越來越普及化的現象之一。

 

全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今（25）日表示，房市出現五大現象，下半年沒有不看好理由，預估六都全年推案總銷年增率將達30%，金額可望破兆元，下半年將是量續升、價微揚。

五大現象是土地交易量近千億元、申請建照及樓板面積較去年約增二成、六都新案房價回檔上揚、購屋比呈現正成長、各案場來客量與電話量大增。

土地交易方面，根據統計，全台土地交易上半年累計已達903億元，其中，新北市土地交易139億金額最高，台北市115億元，高雄也有113億元。桃園、台中及高雄都出現標售土地標脫率與溢價率的新紀錄，多為建商出手且志在必得。

賴正鎰表示，北市市區精華地段大面積土地難覓，新案稀少情況下，不久就會出現象香港房價不斷飆漲的現象。建商未來在北市推案會以都更為主，由於都更時程冗長，大型建商手上至少要有10個都更或合建案，才能應付推案時程。

建照及樓地板部分，根據內政部統計，今年1至5月六都建照件數5,533件，總樓板面積為944.75萬平方公尺，分別較去年同期增17.4％及23.6％，顯示建商看好房市，加緊申請建照，且有放大坪數趨勢。

賴正鎰說，今年上半年光是六都預售推案估算已達5,200多億，約去年整年7,455億的七成，預測全年有機會上看兆元。

房價方面，內政部不動產資訊平台資料顯示，六都今年Q1住宅買賣平均總價為1,022萬元，較上期增1.13%，比去年同期增3.33%；六都房價回溫最快的是台中市，交易均價達1,057.9萬元，較上期成長2.21%、較去年同期成長8.75%。

賴正鎰表示，量增價穩趨勢已成形，台北萬華已回檔到58萬元以上，新北新莊房價約每坪45至48萬元。台中西屯、南屯的單元二、三重畫區已上揚到40萬元，北屯松竹路捷運機廠區站穩32萬元，南區與烏日交界受惠三鐵共構，房價每坪已到28萬元，連大里、太平新成屋也來到22至26萬元。

至於購屋比，六都今年1~6月家戶購屋比，前三名分別是桃園2.07%、台中1.97%和新北1.77%，包括台北、新北和台南三個都會區則連續三年正成長，台南成長幅度最大；台北市更從2015年上半年每百戶不滿一戶購屋的0.88%、成長為1.25% 。

賴正鎰表示，游資充沛加上利率維持低檔，帶動資金移轉和置產風潮，加上逢年底直轄市及縣市長選舉，政策面釋放許多建設藍圖，現在各案場接待中心的來客數與來電量與去年底相比，增加超過三成。

推案趨勢也不同於去年，北中南三大都會區過去以18至25坪兩房小宅為主力，今年是換屋族與置產族進場，30至70坪為主流產品，且去化很快。

高雄市大樹區佛光山風光明媚，每年佛陀紀念館更吸引高達數百萬民眾與信徒前來參觀，這麼清幽的環境，若在周邊買棟每天可看大佛的農舍你會願意嗎？近期位於佛陀紀念館後方有筆土地釋出，土地面積高達3233.7坪，地上農舍並規劃有13房2廳與6衛浴，最特別的是在居家無論停車場或是前庭花園，都可看到佛陀背影，目前開價8000萬元待售。
 
該筆待售農舍距離佛陀紀念館車程不到2分鐘，位於山上極為隱密處，距離國道10號大樹交流道車程僅5分鐘，因農舍位於半山腰可遠眺整個山景與斜張橋風景區，更值得留意的是從它的停車場與前庭院即可看到佛陀紀念館大佛像背影。
 
永慶不動產高雄尖美加盟店協理張鈞耀指出，該筆農舍別墅屬完全合法建築，土地面積達3233.7坪，建物面積為300坪，1樓規劃為客廳、餐廳與廚房，2樓則有許多客房，在整個農地上前任屋主已規劃有烤肉區，再加上有聘請專人管理，因此購入後僅需簡單整理即可入住使用。
 
針對較適合購買的客群，張鈞耀分析，該筆地建物可規劃休閒農場與露營度假區使用，除自住規劃成為渡假山莊農舍，也適合做安養機構或精舍，近期公開銷售其實有不少修行者在詢問。（葉家銘／高雄報導）
 
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豪華農舍可眺望大佛極為少見，但總價達8000萬元購入門檻高。唐郡威攝

從停車場與農舍前院花園均可看到大佛背影。唐郡威攝

房仲指出，該筆地建物完全合法，適合有宗教信仰客層，亦可做休閒農莊當渡假別墅使用。唐郡威攝

農舍規劃可停約十輛車的停車場。唐郡威攝

佛陀紀念館每年吸引上百萬人參觀。唐郡威攝

 

繼三菱地所、三井不動產之後，日本最大不動產網路平台LIFULL集團看好台灣市場也決定進軍台灣，和台灣房屋合作，將日本待售物件資訊轉成中文在台同步呈現，提供民眾直接搜尋。

台灣房屋日本分公司執行長游明同表示，此一合作，可讓民眾第一手了解日本房價和市場行情，民眾若對物件有興趣，也可以透過台灣房屋日本團隊安排帶看賞屋，購屋、貸款，以及後續出租管理。

LIFULL是日本近年崛起最快的不動產網站集團，擁有全日本最多的物件數量，目前官網上物件超過750萬筆，旗下事業橫跨不動產和餐飲、生活相關，近年並陸續併購歐洲Trovit，澳洲Mitula等大型不動產網站集團，觸角已遍及全球57個國家。

游明同表示，近年國內房市低迷，許多民眾轉赴海外置產，其中又以日本東京最熱門，不過，由於語言文字隔閡，多數民眾只能擇國內業者，或來台日本地產商所提供物件，無法直接取得日本最新物件資訊，即使取得，也面臨無人協助帶看問題。

日本近年經濟表現回穩，加上東京奧運以及山手線新車站，磁浮新幹線等大型開發計畫題材發酵，帶動日本房價上揚，游明同表示，國人對日本不動產興趣更是明顯升高，紛紛探詢各種物件，LIFULL集團發現此一趨勢，因此決定進軍台灣。

台灣房屋表示，LIFULL和台灣房屋合作後，LIFULL官網物件將以中文每天同步呈現在台灣房屋官方網站上，有意購買日本不動產的民眾，可以在網站（http://top.twhg.com.tw/）直接搜尋挑選，不僅零時差，且零語言隔閡。

游明同表示，日本消費稅即將於2019年10月調漲，由現行的8%調漲至10%，屆時購屋成本也會隨之增加。目前日圓仍在相對低點，加上日本低利環境下，平均房貸利率約為2%、東京住宅租金投報率約有4.7%，對著眼穩定租金報酬的長期置產族而言，現在是買屋的好時機。