不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

今年以來，房地產市場受惠買氣回溫，銷售中成屋案數量逐漸減少，建商的庫存壓力減輕許多，但隨著建商讓利意願降低、新釋出建案賣價偏高，買方逐漸縮手，加上新釋出成屋案不少，待售中的成屋建案數又慢慢在增加中。看來讓利、打底、盤整三個階段將會落入循環，而且至少會再持續二至三年。

※儘管部分媒體看空，央行對目前房市的風險控管相當有把握

最近多家報章雜誌報導，銀行整體逾放比達○．二六％，有增高趨勢，憂心台灣房市將有斷頭潮。央行林宗耀處長表示，相關的數據看起來不是很明顯，不須過度憂慮。軍公教年改上路，外界認為因所得減少，加上中央銀行未來可能升息，將削弱民眾還款能力，甚至衝擊房市。

央行說，自住客是房市的穩定力量，因此不至於產生連鎖反應，感覺央行對目前房市的風險控管相當有把握。儘管房市看似已經軟著陸，但仍有專家持續非常看壞未來市場，甚至提出ㄣ型趨勢說、恐慌性殺盤說，筆者特此提出幾項市場預測的不同觀點：

※房地產市場預測常犯的幾項錯誤迷思

(1)年交易量三十萬戶房市才會止跌回春？

其實，三十萬戶是止跌訊號的落後指標。

(2)上半年交易量×２，等於全年交易量？

其實，過去連續三年市場的下半年交易量都優於上半年許多，每季變化不同。

(3)恐慌性賣壓，房價才有機會止跌？

其實，這波房價明顯軟著陸，除非戰亂或金融海嘯，否則不可能出現恐慌性賣壓。

(4)二○一八量會再縮？

其實這是毫無數據觀念的市場預測。

※民間資金氾濫，企業投資意願降低，雙雙影響經濟表現，也間接影響房地產未來商機

雖然房市沒那麼悲觀，但也沒有太樂觀的理由，從市場資金面分析，各銀行房貸利率殺價競爭，創歷史新低，此現象可謂憂喜參半下，喜的是國內游資充裕，資金不虞匱乏，憂的是經濟動能疲弱，資金過剩、無處去化，民眾對消費或投資都不敢輕舉妄動，這樣會導致惡性循環，尤其今年各上市公司發放股利方式，普遍都寧願發放現金股利也不願將盈餘轉增資，這代表企業投資意願降低，以及對未來投資獲利的信心相對脆弱。


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

此時，政府應積極擬定活化經濟策略，刺激投資意願，提振企業投資信心，否則，在世界保護主義盛行年代，加上中美貿易摩擦與兩岸不穩定的局勢，對台灣未來的經濟發展會產生相當不利的影響，當然，房地產相關內需產業就首當其衝。

※受制於選舉因素，政府對房市長線發展的政策不大友善

最近，北市府針對建商餘屋給予緩衝三年不課囤房稅，擬定縮短時程至一年，北市府稅捐稽徵處從施行自治條例後，就開始列管建商銷售房屋情形，列管建案計二八五處，共四五七七戶，經一年觀察期後，建商銷售一五七六戶，對此一年銷售三成的情況，北市府解讀為效果不佳。

其實，一年銷售三成餘屋，分三年逐年消化，對市場軟著陸是有絕對幫助，更何況目前房價並無炒作空間，對於先建後售的殷實建商才不致造成短期銷售的壓力。政府若企圖以稅制調控房市，其實是最愚蠢的政策，對市場也將造成扭曲效應，不合理的稅制企圖扭轉不健全的房市，結果往往適得其反，但這也反映政策的不友善，對房地產的長線發展自會蒙上一層陰影。

※下半年影響房市的幾大不利變數：逾放比遞增、升息疑慮、選舉因素

今年上半年房市交易量微增，市場信心增溫的結果，同時也使得建商對市場過度樂觀，讓利空間縮小，以致交易又陷入膠著狀態，下半年影響台灣房市的變數，包括房貸逾放比上升、升息疑慮、中美貿易戰、股市表現、選舉因素……等，雖然利空因素不足以影響房市再度重挫，但對購屋信心會產生短期觀望態度，市場盤整打底的局勢將維持不變。