不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

台中市知名一中商圈旁的「益民一中商圈」，因最近被夾娃娃機席捲引發話題，這座在2010年興建完成的大型商店街，其實原本有機會和一中街相抗衡，成為商圈明日之星，但業者當時錯估情勢，「犯了天下建商都會犯的錯」，導致一蓋好就沒落，讓許多人感到惋惜。
 
「益民一中商圈」位在一中商圈北側450米，益民建設2006年標到這5000坪、各方垂涎的土地後，聲稱要「把一中街複製過來」，著手規劃出210間套房店面、8棟旗艦店、2棟補習大樓，地下室可停400部車，總銷達70億元，是當時台中最大，名震一時。
 
該案規劃多元具特色，有空橋，還有手扶梯可上2樓，2007年推出後大賣，業者當時描述了一個大夢：「1樓店面可租5~6萬，2樓店面可租2~3萬，加樓上套房3萬，整棟至少10萬，預期會跟水利大樓一樣熱鬧，連門口旁都可以租。」整棟號稱可以租12~15萬。
 
很多投資客都「衝」了，基本型的套房店面2500~4000萬元，少的買1~2間，多則買10餘間，至於8棟主力旗艦店、2棟補習大樓，則是非賣品，由建商持有，打算滿租後再出售，將利潤極大化。規劃、想法都很好，但在招商後開始出狀況。
 
國外的商業地產開發，會以商家至上，而非投資的業主，因一開始的產權亂了，日後招商就會雜亂無章，因此除了保留主力店，還會保留許多小商鋪，以利談判、型塑商圈定位，主力店招到大型連鎖店，小商家也會紛紛跟進，且通常是完工前、甚至開工前就招商完畢，一落成就滿租，有強大氣場。
 
而「益民一中商圈」的做法就像賣房子一樣，且對於想進來的商家，還擺了很高的姿態，永慶不動產台中公園爵聖加盟店店東郭誌蘭表示，建商不僅把補習大樓的租金開的比水利大樓還高，讓想來的補習班進不來，當時王品想進駐錦新街上的主力店，出60萬租整棟，結果建商開100萬，沒有談成。
 
益民商圈的2樓商場，原本也要把整個繼光電子街搬進來，但建商在2樓申請的是辦公用、而非商場用，電子街也無法進駐。郭誌蘭說：「建商的慣行思維是開高價賣掉套現，在商業地產卻是大忌，結果招商亂了套後，指標型中、小店家信心全失，都沒有進駐。」
 
少了補習班、指標連鎖店、特色小吃店，益民商圈不但失去學生、重考生客源，也失去特色店家，與「一中商圈」完全兩個樣，商圈氣場、人流全失，剛落成就沒落，目前店租僅剩當初建商號稱的一半不到，8間主力店空4間，補習大樓空蕩蕩，店套產品房價下跌，至今建商、大小投資客也處在對立狀態。
 
郭誌蘭表示，當初號稱5%以上租金報酬率，至今有租出去的大約2%，只能說差強人意，店套產品超過2500萬元就沒人敢買，巷內店面1樓只能租2.5~3.2萬，樓上套房3.5~4萬，且租客複雜，整棟月租頂多6萬多，很多商家做不久就倒掉，至今被夾娃娃機店席捲，對比當初的想法，實在非常可惜。（洪子恩／台中報導）
 
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