不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

老舊大樓公寓有不少沒有管委會，房價始終低迷。資料照片

台中市南區崇倫北街無尾巷內一處公寓，因新進住戶欲整頓社區，成立管委會後與原住戶衝突，反遭罷免，而原住戶接管後欲將管委會撤掉，回復以往無人管理的狀態，但專家提醒，老舊房屋如此做，屋況恐只會愈來愈差，導致房價一蹶不振。
 
近20多年來興建的集合式住宅，一落成幾乎都會有管委會，但是30年前興建的建物，特別是公寓、或40年以上舊大樓，很多都無管委會，屋齡一久易導致公共空間處於荒廢狀態，這類產品要改變現狀，也經常受到1樓戶、或頂樓增建戶等既得利益者阻撓，難以翻新維護。
 
住商不動產法務協理吳光華表示，既有住戶通常都是早期入住，對於消防安全、公共利益等事物缺乏認知，因此新住戶要說服他們開始繳管理費、還出公共空間，是很困難的過程，「但社區只要舊了又無管委會維持品質，社區只會往下沉淪，單價愈來愈低。」
 
坊間許多業者都已認清公部門是靠不住的，僅能以管委會的力量，逼迫少數違建戶、占用戶就範，並催繳管理費，否則將住宅法拍，然而此舉要成功，很重要的一點即為持分數量，以區權大會3分之2出席、4分之3同意的標準，至少要有一半以上的住戶同意改善社區，各項事務才較有機會推動。（洪子恩／台中報導）
 
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3D印表機技術持續進展，全世界都有不少新創公司嘗試導入3D印表技術到各個領域，從最簡易的模型、食物，甚至人體器官，現在要印出能遮風避雨的房子也不是問題，近期也引起台灣網友熱烈討論，有網友指出，不管科技怎麼演變，都必須用到土地，「未來土地肯定更值錢」。

全球不少新創公司都在嘗試3D建築列印，像是美國舊金山的新創公司「Apis Cor」，即發展出一套經濟實惠的方案打造房子，並選定了莫斯科做為「試印」的地點。

3D建築印表機外觀像是一台小型起重機，Apis Cor測試地點大約僅位在11坪土地上，透過印表機一層一層印上水泥，包含客廳、廁所、臥室等完整格局，花不到24小時就完成基本結構及外牆，接著施工團隊進駐，開始安裝窗戶、水管、屋頂等其他設備，根據網站的資料顯示，整體花費僅約一萬美元（約合台幣31萬元），花費最多的部分是門及窗戶，整體建築可維持約175年。

這項案例也引起網友熱討論。有網友指出，「蓋1坪不用3萬，以後的房子都又新又便宜，誰還要貸款幾十年買房子？」、「希望趕快引進，節省人力成本又快速」，但也有專業人士指出，這類列印技術目前多以平房為主，除非能融入搭建鋼骨，否則對台灣不一定適用，甚至地基該怎麼施作就是個，而且「台灣貴的從來不是房屋本身，技術發展成熟後，土地肯定只會愈來愈貴」。

據外媒報導、Apis Cor團隊表示，這應是全球首家可以靠單一印表機在「定點」、完整印出房屋的公司，過程中遇到最大的困難是「溫度」，因莫斯科當地的低溫會影響水泥狀態，因此必須在印表機周圍搭起帳篷來阻擋寒風。但不論如何，這都是3D列印技術的一大突破，未來這類的技術可用於急需大量快速建造房屋的區域。​（王鈞生／台中報導）

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該案採用第一人稱視角的看屋方式，就像在玩遊戲。恆宇建設提供

相信很多人都玩過第一人稱的遊戲，例如曾經紅極一時的《CS絕對武力》，但是建案也可以玩這種第一人稱的遊戲嗎？全台首個危老建築重建案「森森富祥」就採用類似的系統，讓民眾以第一人稱視角看屋，不僅有創意也更省錢環保。
 
一般建案預售時會搭建樣品屋讓民眾感受實際房子的樣貌，但等到成屋之後樣品屋多數會拆除，浪費資源也不環保，恆宇建設業務經理吳柏棠表示，搭建樣品屋動輒上百萬元，資源浪費較多，該公司個案「森森富祥」採用如同第一人稱視角的遊戲方式，讓民眾同樣也能看屋，但更節省資源。
 
吳柏棠指出為了呈現這樣的看屋方式，該公司添購了3台價值10萬元、跑得動這系統的電腦，軟體的租金每年約20萬元，不僅更環保也提供民眾類似的看屋感受，也像在玩電玩。吳柏棠笑說：「還有民眾不小心走出牆外而墜樓。」
 
這套系統更特別的地方在於，民眾若有不喜歡的建材，可以在系統裡立即更換，馬上就能看到更換後的樣貌，對於看屋者來說更有效率。
 
該案於上周六舉行封館銷售，當天就有近200為民眾參加，當日銷售已突破8成，該案規劃19~56坪的2~4房，開價每坪24~28萬元。（陳建宇／高雄報導）
 
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選購戶數較多社區，人員出入較頻繁。資料照片

近年來高雄新屋房市走小宅風，市區不到500萬，市郊僅3~400萬元即可選購新屋，然而這類低總價的大樓住家，選購時有不少要留意地方。專家指出，選購小宅時最好將總價換算成單價衡量才知道自己是否買貴，選購時包括社區戶數、室內通風採光，與戶數與電梯比重，常是選購小宅容易忽略的地方。
 
目前高雄新屋房市出現不少所謂3低宅，包括低單價、低總價與低坪數住家，該類產品多屬首購小宅。永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，通常該類住家社區戶數不是逾200戶不然就是低於50戶，若基地條件大戶數多可規劃公設多元，但戶數多也造成居住品質較差，而社區戶數少要分擔的管理費可能會超出首購負擔，若以25坪小宅每坪酌收80元管理費，每月繳納管理費就要2000元。
 
郭銘揮分析，社區戶數過多若電梯比不足，搭乘時需花費更多時間，坊間目前出現單層逾10戶卻只規劃2部電梯大樓，等待電梯時間將拉長，而選購小宅時因小宅多屬內棟，室內採光通風較受影響，「通常僅單面採光且陽光非直接引光至客廳，會經廚房、和室或儲藏空間，客廳透過借光採光通常較暗，購屋時必須多留意。」（葉家銘／高雄報導）
 
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除了與建商協商以外，運用其他籌資管道，度過燃眉之急。資料照片

 

購屋最後卻繳不出來，究竟該怎麼辦，難道只能殺出認賠違約金嗎？專家指出，有時購屋前未設想清楚，而在簽約後繳交工程期款顯得非常吃力，這時如果有金錢的周轉問題，還是可以跟建商進行協商。

一般工程期款都是按照進度繳費，主要分為工程期 12~24期，各個階段又有需要繳交的比例，時間間隔也不一。代銷業者曾小姐指出，購屋前最好先搞清楚每期繳納個金額與間距時間，才能做好財務分配，若是當期無法負擔，也可與建商協商，是否可以下一期連同繳納。

若是財務若真的出現缺口，也別急別慌，可以先跟銷售業務告知轉賣意願或自行尋找轉手機會，一來能避免賠掉違約金，二來因為預售階段因尚未過戶，除了建商換約手續費用外，仍無額外稅賦產生。

但是當房市反轉、轉手無望，當資金不足額時，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰補充，坊間籌資管道普遍以信貸、信用卡預借現金、保單等方式暫度燃眉之急。以信貸為例，金管會則規定可借到月收入的22倍，不過同時也有利率高、還款年限短等缺點。

而二胎房貸也是常見籌資管道，優點在於貸款額度較寬鬆或是自身保單借貸，除了醫療險、意外險以外，大型保單通常依照繳保時間及保單種類，也許能貸到7~8成的保價金額，也是暫度燃眉之急的小撇步。（王鈞生／台中報導）

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你會考慮在台北市，買一個只有「使用權25年」的房子嗎？潤泰創新在台北松山車站附近、推出使用權25年的小坪數建案；民眾花458萬元可入住25年，潤泰創新目標族群對準「租屋族、頂客族、中南東部北上打拚年輕人」，由於不限住戶年齡，也有高齡人士想入住。

華人社會「有土斯有財」的概念，導致很多人努力打拚只為買房。但當台北房市再怎麼不景氣，房價就是居高不下時，只有「限期使用權」的房子，殺出另一條生路。

潤泰創新在松山車站推出的最新建案，民眾花458萬、可入住12~14坪空間25年，雖然標榜「不二價」，但一周仍吸引70、80組客戶看房。潤泰創新董事長簡滄圳說，現在租賃契約最長也不過20年，有25年房屋使用權，類似長期租約概念，應能吸引到一定的租屋族青睞。

另外，這個新建案雖沒有任何議價空間，但簡滄圳說，住戶可辦理20年分期還款、適用利率2.39%，每個月還款金額約1.8萬多元，相當於支付月租金，該租金水準也遠比在台北精華區租屋便宜，因此吸引到不少「家長」來看房，想幫自中南部或花東北上打拚的子女在台北找間好宅居住，還有中年「頂客族 」夫妻，覺得在車站附近生活機能強，考慮入住。

簡滄圳還說，目前租屋市場對高齡人士不盡友善，但潤泰新這個只有「使用權」的房屋，入住沒有任何年齡限制，也有一些高齡人士來看房，可以說是通吃老中青三代。此外，房屋「使用權」可轉換，若住了5年後，想換屋，民眾也可將使用權「賣回」給建商，再賣給其他住戶，具有一定彈性。

 

進行國際標售的京華城購物中心向北市都計委員會提出解除6項限制遭否決，仍不能興建住宅。負責招標的戴德梁行表示，未來由標脫後的買家在申請建築執照時再申請審議。

自由時報報導，台北市都市計畫委員會2日審議松山區都市計畫通盤檢討，京華城代表提出，1990年京華城從工業區變更為商業區，卻限制6項使用限制，導致開發受限，要求都委會解除限制。但委員們認為6項限制屬當時變更的行政協議，意指地主當時都是同意6項限制才可變更，因此否決京華城要求。

報導指出，京華城於1990年從第三種工業區變更第三種商業區，為國內工業區變更百貨公司首例，而當時就被限制只能做「公眾服務空間」、「國際購物中心」、「國際觀光旅館」、「辦公大樓」、「文化休閒設施」及「停車場」等6項使用，不可做為住宅使用。

戴德梁行表示，京華城已依法提出此案基地開發總量體的30%或以上比例作為住宅使用，如通過後有土地所有權人應繳納的費用或附款由買方負擔。

戴德梁行指出，這次都市計畫委員會的通盤會議並不會預先審查京華城當初的6項限制或未來能否作為住宅使用，而是要由未來標脫後的買家或起造人在申請建築執照時再來審議，屆時再由北市府來考量是否放寬。

戴德行在報端刊登廣告補充說明，京華城建物面積約6萬2443坪，經台北市建築師公會出具的重建成本鑑價報告書，地上12層高度超61公尺，地上層建物重置成本超過新台幣60億元，地下8層深度超過31公尺，地下層建物重置成本超過63億元。購得後保留建物現況可出租收益，同時進行新建築設計規劃，如建物保留至2031年可符合現行都市更新建築容積獎勵辦法。

【葉家銘╱高雄報導】秀泰影城將進駐高雄市岡山區，意味著高雄影城大戰即將開打，目前除已浮上檯面的義联集團「義享天地」已與威秀影城合作，喜樂時代未來2年更將於新竹、台中與高雄增設4據點，喜滿客影城也將於亞洲新灣區中石化20.26公頃的土地，打造更大規模的影城商場。
喜樂時代影城位北市南港車站內的CITYLINK，擁有全台最多25個電影播放廳，年底前將展店至新北市永和BEYOND PLAZA，公司總經理程立峯指，目前已在中國上海、寧波與成都展店，預計1年內開幕，未來2年內也會在台中逢甲商圈、竹北地區與高雄市農16周邊和原高雄縣精華區開設影城。

喜滿客影城將在高雄亞洲新灣區20.26公頃的土地，打造影城商場。資料照片

搶進精華商圈

喜滿客影城總經理陳以珊也指出，在中國與台灣共逾20家電影院，目前有包括雙北、桃園、台南與高雄等新據點洽談中，「同集團的中石化位亞洲新灣區約20.26公頃土地，將朝影城百貨商場規劃，打造更大規模的影城文化商圈。」 
鼓山區大順路總開發金額逾370億元的「義享天地」，A棟商場預計明年第3季完工營運，B棟規劃運動與流行時尚商場、影城與商辦，預計2021年完工，該開發案已與威秀影城簽約。另於農16特區「凹子底立體停車場BOT案」，聯上集團已與都會生活開發合作，將引入公司旗下MLD影城進駐，預計2023年完工。 

中評社新竹8月3日電（記者 黃文杰）“財政部”公布2016年綜合所得稅申報資料，網民將全台所有縣市的各里進行所得中位數排名，全台最有錢的里是新竹市東區關新里，以年所得243萬元，打敗所有競爭者。 

　　關新里屬於新成立的里，能夠拿到全台所得中位數最高的里，並非浪得虛名，相距不到20公里的新竹縣橫山鄉豐鄉村僅42.9萬元，是新竹縣市中最低，差距高達5倍。 

　　1980年落成的新竹科學園區，目前有487家公司、最盛時期，15萬名員工。 

　　為解決竹科人住的問題，新竹市規畫東區關埔計劃區，新竹縣打造竹北市五個重劃區。在這些地區，一棟棟高樓大廈林立，吸引竹科新貴進住，也造就14個全台高所得里。 

　　竹市關新里民一半以上申報所得高於242.5萬，“地小、人口密集、沒低收入戶、里民均齡卅五歲以下”是最大特色。 

　　2018年5月底，台灣老百姓剛繳完稅，2017年綜合所得稅申報結果很快就會知道，到底關新里是否繼續保持佳績？或者“版圖”往關埔地區移動？拭目以待。 

　　台灣房屋竹科直營店經理鄒奇昇告訴中評社，關新里能夠拿下“所得中位數”排名全台第一，在於緊鄰竹科，買房有“剛性”需求，加上竹科工程師收入豐，除非小孩長大必須“換房”，或者特殊原因才會把房屋釋出，通常房價不容易下跌，甚至也不容易脫手換人。 

　　他以俗稱“日光公園”的關新公園周邊房價為例，坪數約75坪到110坪，房價在2500萬元到3800萬元，手邊若沒有這麼多預算，幾乎不太可能來這裡“插旗”（買房），也奉勸買家，不用花力氣砍價，因為這裡多半不是炒房的投機客，竹科人口袋深，房價不易受景氣波動，下跌幅度有限。 

　　因為買房有門檻，間接排除藍領階級或中低收入戶，造成收入高度一致性，“都是高收入”。 

　　暱稱“阿毛”的鄒奇昇分析關新里的商業模式，最明顯是看不到“夾娃娃機”。因為房價高，店面租金也不容易下跌，甚至連經營傳統的飲食小吃攤都不容易找到，試想一碗切仔麵賣新台幣30元，到底要賣多少碗，才足夠跟租金打平還要賺錢？ 

　　在關新里，哪種行業最適合？鄒奇昇說，繞一圈就知道，診所居多，特別是牙醫以及醫美，主要還是竹科人特別“愛惜生命”，小孩生得少，也捨得花大錢照顧健康。　 

　　收入高度集中化，住戶多半是竹科上班的科技人，高知識水準，要求超高，特別挑剔，甚至近乎“吹毛求疵”。 

　　鄒奇昇說，這群科技新貴平常上班，基於製程規定，被嚴格要求慣了，回到家，自然把工作那一套用在生活，這對服務業有好有壞，當然要花更大力氣服務，但也因為竹科人相當確信“數字會說話”，買賣房屋只要提供實價登錄等數字佐證，通常也不太愛囉唆。 

前幾天內政部長徐國勇接受媒體訪問時表示，為了降低青年購屋壓力，內政部目前已在構想，由政府提供信保基金信貸，希望可降低青年購屋自備款至1成，此舉幾天來被網友、學者及名嘴罵翻，但是這樣的方式真的不可行嗎？專家認為區域房價扮演非常重要的角色，若是房價較低的區域，自備1成未必不可行。
 
以高雄市為例，目前多數的建案總價在1000萬元以內，若以總價1000萬元的3房、貸款900萬元、貸款年限30年計算，每個月的房貸約2萬5000元左右，對於雙薪家庭還可以接受。1位高雄代銷業大老就表示，根據實務經驗，許多年輕族群並非付不起房貸、甚至不會只還利息，但缺的就是自備款，1次要拿出2成的自備款，加上裝潢的費用，才讓年輕人真正卻步。
 
也有人認為揹著這樣沈重的房貸30年很辛苦，但實際上鮮少人是真的到了期限才將房貸繳清，幾年前曾有統計平均約8年多可還清房貸，如今加上1倍時間16年還清，也比房貸期限更短。
 
不過這樣的政策也要看區域房價概況，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，南部房價較平實，用1成自備款買房然後貸款9成，對於家庭來說壓力還不會太沈重，但若是北部這樣高房價的地區，許多人貸款7~8成都很吃力了，貸9成還款壓力更大，就不一定適合這樣操作。（陳建宇／高雄報導）
 
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若在高房價區域，貸款9成每個月的還款壓力會很大。資料照片

高雄房價相對較低，首購宅採用自備1成的方式未必不可行。資料照片

預售個案可減輕自備款壓力，也是年輕人的選擇之一。資料照片

以高雄雙薪家庭來看，貸款9成買房房貸壓力還不算太大。資料照片

 下半年將湧現商用不動產「標售潮」。其中，備受矚目的 「京華城」購物中心將以底價380億在年底公開標售，並於下周舉辦招標說明會；宏泰人壽和宏園建設合作的新莊副都心「宏泰高境」甫完工，就預計9月18日以底價11.97億標售。另廠房也是大熱門，竹科龍潭廠房將在9月18日以5.35億標售，桃園平鎮廠房也預計9月18日以底價4.51億元標售。

  土地和商用不動產市場近年逐漸回暖，下半年不動產標售市場也將炮聲隆隆。被視為史上單一不動產標售底價最高的「京華城」，將以380億元開國際標，於12月12日開標，受委託單位戴德梁行將於8日舉辦國際招標說明會，預料會是年底壓軸大戲。

  宏泰人壽的不動產也罕見出現在標售市場。宏泰人壽和宏園建設攜手的新莊副都心商用大樓「宏泰高境」，昨（2）日公告於9月18日公開標售，底價為11.97億元。此案全新完工就採公開標售徵求買家一次打包，是市場相當罕見的作法。

  受託單位高力國際協理翁業軒表示，新莊副都心有法規規定，商業區土地作住宅使用不得超過一半，「宏泰高境」樓下可登記為一般事務所，二樓以上住宅不能超過一半，先前開發商曾預售案但銷售不太好，如今全棟落成完工，新莊副都心在擁有交通優勢下，反而吸引企業總部陸續進駐，例如佳能設立總部，紡織股「股王」儒鴻買下總部預定地，因此當作企業辦公大樓相對有市場潛力。 高力國際拆算「宏泰高境」建物，平均底價約46萬元。翁業軒表示，區內辦公供給相當稀有，因此依土地行情和造價來推算，每坪46萬元符合周邊市場行情。

  另外第一太平戴維斯也公告，將公開標售竹科龍潭科技園區廠房，底價5.35億元；桃園平黃工業區科技廠房底價4.51億元。開標日期都在9月18日。

新莊副都心全新商用大樓「宏泰高境」今（2）日公告公開標售，標售底價為11.97億元，拆算建物平均單價約46萬元。

宏泰高境由宏泰人壽與宏園建設聯手打造，全新商辦大樓完工後，直接採公開標售方式銷售，相當罕見，商仲業者表示，主要是業主認為標的條件佳，公開標售可吸引買家聚焦，銷售也單純。

高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠表示，該大樓近機場捷運新莊副都心站，依底價拆算建物平均單價約46萬元，符合周邊市場行情，將於9月18日正式開標。

黃正忠表示，新莊副都心自2001年都市計畫頒布實施以來，一直是新北市政府的重點發展區域，這兩年機場捷運線及中央合署大樓等公共基礎建設完工，佳能及儒鴻總部（預定地）進駐，副都心發展已逐具規模。

其中新北產業園區是新北市最具規模的產業園區，每年產值近4,000億元，吸引鈊象電子、英華達、龍達塑膠、達運光電、藍天、三花等多家大企業在此設立企業總部，目前機場捷運已經通車，環狀線預計今年年底可望試營運。

電影文化園區也已於3月開始動工，另外宏匯集團投資Au商城、凱悅嘉軒酒店及思源「i-Tower」等案，也將引入頂級商辦、國際品牌飯店、美麗華影城、百貨公司及Sony Zepp演唱會場地等複合式商業設施。

黃正忠表示，標的位於捷運站往電影文化園區步行動線上，為全新完工之獨棟單一產權商用大樓，地上15層，地下4層，樓地板面積約2,365坪，另有50個坡道平面車位，土地使用分區為第一種商業區，適合企業總部、研發／資訊辦公室、金融分行、健康事業等各類商業使用，12層以上住宅可作為企業會館、招待所、總裁居所或變更使照用途為商業使用。

2018/08/02 17:34文/記者朱語蕎

台北市文山區區域居民以軍公教人員居多，人文素質佳，專攻都更案福隆建設在此推出新成屋案「台大敦仁」，近捷運景美站及萬坪河濱公園，規劃37、43、57坪，3~4房格局，戶戶邊間且衛浴開窗，每坪開價71~77萬元。
 
專案經理龔仲豪表示，本案為都更案原身是公賣局宿舍，地主大多都是公教人員出身，鄰居素質極高，且總戶數僅47戶，戶數十分單純。

【建案規劃】該案基地387坪，規劃獨棟地上13層、地下3層建築，標準層單層4戶共用2部電梯，面溪口街C、D戶，各規劃43、57坪，其餘A、B戶則規劃37坪，戶戶邊間擁雙面採光，且衛浴皆有開窗。另外，廚房上方亦有裝設三菱全熱交換器，全棟建築大量使用Low-E玻璃，獲得政府黃金級綠建築標章（候選）。​（黃敬涵／台北報導）

廚房規劃一字型櫥櫃，採林內3機。林琨凱攝

主臥開大面窗採光明亮，還有更衣室空間。林琨凱攝

衛浴採全套和成衛浴，有浴缸。林琨凱攝

基地方正，車道能有5.5米面寬，為雙向車道。林琨凱攝

捷運景美站距基地不遠，步行約5分鐘可到。林琨凱攝

 

 

最新預售市調，7月風向球分數32.2分，較谷底藍燈32分，略高出0.2分，驚險守住黃藍燈，連續五個月亮出黃藍燈。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，7月房市守住黃藍燈，主要是近來大多數建案雖然「佛性賣房」，採取不爭取曝光、不辦活動、不登廣告三不策略，等著要買房子的民眾自己上門，但成交組數還是撐在一定水位，沒有明顯減少。

何世昌表示，以新店央北重劃區為例，不僅低價案能賣，高價案買氣也不差，民眾似乎對高價建案已漸能接受。

住展雜誌今（2）日發布7月住展風向球，7月分數為32.2分，較6月減少0.4分，仍為黃藍燈。六項統計指標中，預售屋推案量與成交組數等二項分數減少，廣告批數、看屋與成交組數持平，議價率因議價空間縮小，分數走高。

7月預售推案量約400億元，成屋推案約900戶，較前幾個月少，但與去年同期相比，推動案動能還是很強。

7月議價率分數來到5.46分，為近一年新高，何世昌表示，議價空間明顯縮小主因，一是新開賣的建案成交價格走揚，二來是一些餘屋案開價大砍，造成開價與成交價差距變小。

7月報廣量約1.3萬批，較5月報略減約0.2萬批。何世昌表示，由於低利環境，建商壓力小，今年僅少數建商大打廣告強銷，大多數建案都等著要買房子的民眾自己上門、或撿其他建案的客戶，房子賣不掉也無所謂，採取佛性賣房策略。

讓人意外的是，即便高價建案逐漸變多、議價空間減少，成交組數還是撐在一定水位，來人組數亦然。

何世昌認為，今年5月到7月，市況雖往下滑落，但滑落幅度不大，還能維持一定的人氣與買氣，房市仍勉強守住黃藍燈，下半年民眾目光焦點容易被選舉吸走，可能會落入衰退的藍燈。

據各地政局公布的買賣移轉棟數資料顯示，六都7月買賣移轉棟數為1.97萬棟，分別年增15%且月增5%，反應今年6月房市的交易狀況，明顯優於去年同期。由於7月的移轉登記數據，大致是反應6月的市場交易狀況，因此7月移轉棟數的增加，可反應上半年房市旺季到6月仍維持一定熱度。房仲業者多數認為，下半年國內經濟仍有不確定壓力加上選舉因素，多少會影響市場信心，而火熱進行中的中美貿易戰對許多台商企業主來說有所衝擊，因此不動產市場無論自用或置產的買氣多少受到挑戰。

據各地政局公布的買賣移轉棟數資料顯示，六都7月買賣移轉棟數為1.97萬棟，分別年增15%且月增5%，反應今年6月房市的交易狀況，明顯優於去年同期，若以區域的表現來看，平均房價最高的台北市，移轉棟數回升幅度最為顯著，月增23%且年增37%，房市交易量明顯復甦。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，上半年全台的買賣移轉棟數年增約5%，7月六都的移轉棟數仍維持年增15%的表現，7月仲介業的交易表現大致較6月持平或微減，8月的買賣移轉棟數可觀察是否持續呈現年增的表現。

7月份買氣看似成長，但因為基期低，反彈僅是呈現回穩走勢，大部分的買方觀望時間不短、房屋去化時間也比過去長。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，今年下半年國內經濟仍有不確定壓力加上選舉因素，多少會影響市場信心，而火熱進行中的中美貿易戰對許多台商企業主來說有所衝擊，因此不動產市場無論自用或置產的買氣多少受到挑戰。

全國不動產企研室主任張(水靜)勻指出，，目前買方傾向不加價、不降價就不買，加上預期房價後續無力大幅上漲，若賣方不願讓價，買方汰換物件腳步加快，接下來為農曆民俗月，預計8月買氣會相對低迷，加上近期利多因素不多，又有中美貿易戰、九合一選舉及年改議題干擾，下半年交易M型化會更極端。

永慶房屋業管部謝志傑經理表示，受到零星交屋潮與屋主讓利的因素，7月普遍交易量維持平盤與小幅成長的格局，觀察近期二手房市況，屋主讓利的物件多已順利銷售，當前讓利幅度收窄，部分屋主因建商推案轉趨積極，而有樂觀看待房市的期待，甚至收回讓利意願。唯買方理性看待房價會持續微幅修正的趨勢下，買賣雙方的價格認知有拉大的情況，未來交易量恐有修正量縮的風險，房市轉變的風向須多加留意。

(時報資訊)

 

內政部營建署今天發布2018年第一季房價所得比，全國房價所得比為9.08倍，較上季略減，但台北市房價所得比為15倍、新北市則為12.75倍，雙雙較上季些微增加。

房價所得比是衡量房價負擔能力的重要指標，是以「中位數住宅總價」除以「家戶年可支配所得中位數」而得，代表需花多少年的可支配所得，才能買到一戶中位數住宅總價；坊間常以「買房得不吃不喝多少年」來形容，當數值越高、表示房價負擔能力越低。

今年第一季全國房價所得比為9.08倍，而貸款負擔率、也就是每月付的貸款占家戶可支配所得的比重為37.25%，雙雙較上季減少，顯示房價負擔能力有提升，但仍維持「略低」等級。

雙北市房價高居全台之冠，房價所得比也長期維持10倍以上的水準；進一步觀察貸款負擔率表現，台北市貸款負擔率為61.54%，較上季微增，新北市貸款負擔率為52.30%，同樣較上季些微增加，等於每月的可支配所得有超過一半花在繳房貸上。

營建署指出，雖然台北市與新北市的房價負擔能力相對較低，但雙北長期的房價負擔能力相對穩定。

房市處於盤整階段，儘管短期數據易有波動，營建署表示，從長期趨勢來看，全國及縣市房價負擔能力變化趨勢已經相對穩定，且近一季全國與台中市、台南市及高雄市房價負擔能力均有所提升。

被視為沒落商圈代表的娃娃機店居然「逆轉勝」，進駐後解決商圈空租店面問題，讓房東收租、場主、台主賺錢，這個「奇蹟之地」，是位於台中一中街北側的「益民一中商圈」，店面完工7年來，始終閒置、乏人問津，直到近1年陸續開起娃娃機店。《蘋果》調查，整個商圈現有46間娃娃機店、逾1150台娃娃機，因距離一中商圈僅450公尺，吸引年輕族群光顧，當地管委會表示，「空租許久的店面，有場主願意租，何樂不為。」
 
台中一中街是台灣最知名的學生商圈之一，是中彰投苗學生的補習中心，平日補習人潮洶湧，寒暑假更多，加上觀光客、在地客，消費人潮不亞於逢甲商圈。一中商圈北側450米外的益民商圈，則是在2010年落成，有210間套房店面、8棟旗艦店、2棟補習大樓，建商當時宣稱：「把一中街複製過來」，豈料落成至今，人流遠低於傳統一中商圈，儘管管委會舉辦許多活動，始終帶不起人潮。
 
這些店面多年來都在要死不活的狀態，去年開始出現改變，在益民商圈工作3年的服飾店員如如說：「以前這裡很多賣吃的、穿的，雖然很多都撐不久，但店家還算是多元，不過大約從去年夏天開始，大量的店面開始變成夾娃娃機店，整個大氾濫。」

《蘋果》實際調查益民商圈內出租給娃娃機的店面，目前就有46間，每間店有25個機台，若不含路邊的機台，每個機台每月做1萬元業績，光打平成本，每月總營業收入至少需1115萬元，若以每人每次消費100元計算，等於每月需11.5萬人才能撐，平均每天至少要有3800人在益民商圈玩這些娃娃機。

這人流的數字並不誇大，在益民商圈內，除了學生、年輕人，也常可看到媽媽推著嬰兒車，或帶著小孩一家家逛，有人一次就換了1千元代幣，有的則帶著大提袋，明顯是專門夾客。娃娃機內則多為目前最夯的小海螺、美好系列、人物公仔，單價多在350~950元，用的商品愈貴，對台主來說風險較大，但可吸引更多人來玩。

永慶不動產台中公園爵聖加盟店店東郭誌蘭表示，益民商圈確實有一定的消費人口支撐，包括這裡1500間套房，地下室400個經常滿租的車位，以及從中國醫藥大學附設醫院過來的人群、觀光客等，只是相對於一中街少得多。
 
同樣的人流沒變，過去7年讓這裡店家倒的倒、空的空，現在卻能讓房東收租、場主、台主賺錢，皆大歡喜，怎麼回事？這與娃娃機席捲全台的原因相同：比普通店家少了人事成本，讓它付租能力極強，近1年大流行的機台分租模式，讓成本再降更低，造成展店需求量超極大，能租的店面都盡量掃光，也變成空置店面的另類救星。

隨機詢問一位夾娃娃機台主，發現他居然還在唸高三，馮同學表示，目前還有些店在籌備中，未來益民加上外圍的娃娃機店會有近60間，有的場主自己就租了很多店面，台主則大小不一，有的有50多台，有的是多個人合租1台，他自己則有4台，「雖然開很多，能否賺錢還是看個人能力，未來半年至1年可能有3分之1會被淘汰掉，但應不會完全沒落，因還是有7成的人是專門的夾客。」

一中街商店管理委員會主委陳信志表示，益民商圈租金逐年不斷下降，1樓店面租金從7年前的5~6萬元，至今只剩2~3萬元，空租許久的店面，有夾娃娃機場主願意承租，「何樂而不為？」但他也認為，娃娃機風潮對益民商圈是好是壞難定論，風潮是否會衰退，需看明年的表現。

郭誌蘭表示，這是種「不景氣的商機。」益民商圈的消費主力偏向上班族，衣飾店的單價較高，然上班族的消費力受景氣波動影響大，近年網購盛行以及經濟不景氣，讓人潮本不多的益民商圈更受影響，夾娃娃機這種以小搏大的銅板消費，相對盛行。

「做娃娃機現在甚至比做房仲賺錢，但它是時機財，並不持久，」郭誌蘭擔心：「娃娃機在益民商圈不斷增加，會讓業種單一化，導致想來逛益民商圈的人愈來愈少。」

中興大學行銷系教授蕭仁傑表示，「益民商圈長年空租率高，房東下調租金，也正與積極拓展的娃娃機店一拍即合。不過娃娃機帶動益民商圈的情況算是短暫現象，若要發展成特色商圈，還是得要求新求變。」

網友們紛紛在板上發表想法，「一中就吃、服飾為主，比較少休閒類，益民商圈只是隔了一條路對面，也是整條路的末端。其實我覺得規劃好，我覺得益民剛好可以彌補一中不足的地方。」張俊龍說，「台灣奇雞」Cifer Lu則表示，「之前才說一窩蜂這裡馬上就看到。」也有網友擔心，娃娃機大量進駐商圈會帶來不好的影響，Gray Chang覺得，「有夾娃娃機的超過三間以上，那根本沒落的指標，根本沒人玩。」（洪子恩／台中報導）

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付幾千元租娃娃機當老闆，微型創業在全台掀起風潮，竟然連高中生都投入，《蘋果》走一趟益民商圈，隨手一撈，挖出一名還在就讀高三的台主，手握4台娃娃機經營權，他透露2年前從學長手上「傳承」機台，每台月淨利最上萬元，月入最高直逼北市上班族，但面臨升大學壓力，最近將機台轉手給朋友，就讀三類組的他透露，未來想當醫生，「或許讀大學時，會再經營娃娃機台當副業。」
 
這名有「錢途」的馮姓高三生就讀中市一所私校，身高170公分，模樣青澀，但談吐成熟、思路清晰，《蘋果》在益民商圈採訪時，他正在機台前觀察其他商家放在機台內的獎品，記者趨前攀談，意外得知他的台主身份。
 
馮同學表示，高一時因學長要去念大學，手上有3台機台租約沒到期，就「傳承」給他做，每台機台的月租金約4、5千元，每月租金含進貨品成本約1萬元出頭，他說，學長讓給他做時，已經都代墊租金，也有商品庫存，所以一開始就直接接管，幸運地沒花到錢，直到後來有賺錢，再陸續還給學長。

「當時娃娃機尚未引起風潮，連益民商圈都沒有，我給有經驗的人帶，少走許多冤枉路。」馮同學表示，他的機台位在逢甲商圈、第一廣場（東協廣場前身），第1個月收支就打平，之後再租了1台機台，4個機台做了2年，「每台月淨利從1、2千元至1萬多不等。」

馮同學暑假後升高三，目前已將手上機台讓給朋友做，打算專心準備考學測，馮同學說，爸媽工作忙，並不知道他經營娃娃機台，但他的自理能力高，並未影響課業，多賺的錢就是存下來，或去學想學的東西，如吉他；就讀三類組的他，未來夢想是當醫生，雖然已不具台主身份，但還是會關心娃娃機的趨勢，三不五時就來觀察市況。
 
他說：「上大學之後，課業兼顧之餘，或許會把夾娃娃機當作一個打工方式，因為它省時間、具彈性，不過出社會之後就不考慮了，花同樣的時間賺每台幾千塊錢，我認為更應該用來打拼其他的事業。」

馮同學指出，做娃娃機的成本只有租金、批發商品的錢，時間成本則需要自己衡量，看花的時間跟帶來的利潤划不划算，以他自己來說，就是利用來一中街補習的時間，順便巡機台、補換貨等，或請朋友看一下，花不了多少時間。
 
不同的台主，經營機台的方式不同，有的台主會跟客人「搏感情」，告訴客人接下來要進什麼新東西，如果剛好遇到，還可以擺個槍位（洞口附近的位置）給客人夾，或送小禮物之類來培養客人。也有些台主太擔心被「以小博大」，刻意調高難度，馮同學認為，這樣做就不易長久。
 
以他的經驗，10個夾客裡面，4個是台主，3個是純玩愛夾，3個是一次性消費的散客，換句話說，7成夾客是經常性玩家，他們知道哪些機台難度設定過高。「做這行在不虧本的前提下，得失心不能太重，有時要站在客人角度想，某種程度上也要會做人。」
 
例如他一位朋友心臟特別大顆，機台的娃娃單價都超過1000元，超過最高保夾金額1990元的一半，通常大家的商品，最高都設定在保夾金額的2分之1，甚至3~5分之1，「但他不怕東西被夾走，他看的是整體，只要機台總額有淨賺就OK，其實他每月也都賺錢。」
 
除了經營心態，商品的敏銳度也要有，像迪士尼、寶可夢這些就是不退流行，適合新手，至於有些商品則會讓人大賺、或大賠，「例如『旅蛙』剛出來時，有台主資訊快，立刻進貨，雖然批1隻要上百塊，他1個機台仍在1周內幫他賺超過2萬元，但熱潮退的快，很多人現在囤了一推旅蛙，每個只剩20~30元。」
 
雖然當台主的成本低，但馮同學觀察，台主中大概只有1成是高中生，每個高中都有零星幾個人在做，而他是他們高中唯一的一個，「會碰這個的高中生，大多低調，其實我的同學都不知道我在經營，至今仍有人對夾娃娃機抱持是騙錢、賭博的刻板印象，且自己曾帶人進來做，結果他虧錢了，也對人很不好意思。」
 
對於經營夾娃娃機，馮同學還是抱持正面看法，「只要不違法，夾娃娃機可發揮更多自主創意，比起制式打工領固定薪水，它更具挑戰性，獲利也具彈性，曾有朋友花了一整個晚上沒睡，就在家裡精心佈置台面，可肯定的是，在這行業裡付出愈多，一定會獲得愈多的投幣量。」

馮同學年僅高三，就已對娃娃機市場有深入見解，並在影片中現身說法，分享經營夾娃娃機的心得。然而網友多數仍抱持負面看法，「看娃娃機熱潮，誰是最後一隻老鼠」「最後一次玩這東西是20幾年前」，但也有網友誠心建議「過多的市場供需, 需要的是多元的商品價值賦予，若找不到當下的經營核心價值，那離收攤也就不遠了」。（洪子恩／台中報導）

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