不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

新光人壽今(11)日表示，受新冠肺炎疫情及油價大跌影響，全球股、債市劇烈波動，今年第1季全球金融市場雖大幅波動，惟近期已逐漸趨穩，新壽4月底淨值已較3月底回升約280億元，金融資產未實現損益(包括擺AC科目的債券)則較3月底回升約1,200億元，4月底淨值比率已提高至3.2%。

母公司新光金控已完成現金增資33億元，已獲主管機關核准，計劃於6月底前增資新壽，以強化公司財務體質。

新光人壽已向金管會申請投資性不動產續後衡量採公允價值模式入帳未實現增值利益468.6億元，預計將能進一步強化淨值，及提高淨值資產比。

新壽將時時監控淨值比率變化，強調股債平衡的資產配置，維持穩定財務結構。

新光人壽配置於新興市場債券，皆為美元計價，匯率風險可控，且大部分為政府公債，信用風險有限。主要部位帳列攤銷後成本(AC)，因此評價不影響公司淨值，且帳上目前仍有大量未實現利益。

對於新興市場展望，第1季部分同業仍在增加購買，顯示部分業者對新興市場債券的看法依然正向。

新光人壽在營運及業務發展採取自有業務員通路及多元通路並重之策略，商品策略聚焦外幣保單及保障型商品，2020年第1季初年度保費市佔率為8.1%，較去年同期(7.8%)提升，市場排名第五大。

投資方面，新壽配置多樣化資產，包括固定收益、高殖利率股票及優質不動產等，2020年第1季合併稅後淨利較去年同期成長46.7%達56.5億元。

公司淨值雖受市場系統性短期波動影響，惟新光人壽擁有雄厚房地產投資，包括信義傑仕堡、寒舍艾美酒店A12及新光摩天大樓等。

若帳上投資性不動產續後衡量比照同業採公允價值模式，則今年4月底淨值資產比率可高於4.7%，高於法令規定。

近期經濟情勢已逐步穩定，新光人壽未來仍將秉持永續經營理念，維持穩健的財務清償能力、嚴謹的公司治理及風險控管機制，為保戶的資產做最安全的把關，並強化民眾對壽險業的信心。

https://udn.com/news/story/7239/4629492?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

記者蔡佩蓉／台北報導

國揚實業5月標脫台北市「大南港案」，由富邦人壽以283億元取得，換算每坪土地售價達376.5萬元，創南港區域土地單價新高，國揚獲利了結，依持份比例，可望在本月獲利入帳52至55億元，在「滿手現金」之下已經鎖定南港千坪土地，即將簽約，未來將蓋精緻、實用型住宅。不過，對於房市前景，國揚認為，預售市場價格沒看到往上趨勢。

▲國揚實業總經理彭邵齡指出，今年賣掉大南港案，但看好東區門戶前景，又將購置南港千坪土地。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

國揚實業總經理彭邵齡今（10日）在股東會指出，去年以來餘屋銷售不錯，例如汐止「忠孝大院」去年10月成屋剩133戶開始銷售，至今僅剩10多戶，當然是因為讓利、價格修正約1成，目前均價每坪38萬元。

對於外界談後疫情時代，低利率、資金熱潮再現，房價有蠢動跡象。彭邵齡則認為，今年房市，大家認為是「U型反轉」，但現在房市已經看不到投資客蹤跡，以自用型為主的話，實用型房子很重要，至於價格，要看區域與產品，整體而言，預售市場價格沒看到往上趨勢，成屋實際成交持平，但也沒再往下掉。

由於台北市都更難整合，國揚目前滿手現金之下，將瞄準南港再購地，並讓公司經營方針以自地自建勝過都更，並以大台北軌道沿線為主，但尚無跨入桃園打算。彭邵齡表示，自住客時代，希望升級房子的實用性，要室內動線佳、好用與坪數合宜，因此2021年第一季可望取得建照的新店寶橋路案，將推部分裝修，希望讓住宅產品更為精緻。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=759472

關鍵字：興富發﹑鄭志隆﹑推案﹑股東會﹑飯店﹑營收﹑獲利

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關鍵字：嫌惡設施﹑居家安全﹑房仲﹑墓地﹑殯儀館﹑變電所﹑宮廟﹑信義房屋

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今年有新冠肺炎疫情干擾，但房市買氣依舊不減，除了日前甲山林指出，520檔期含自建案共推650億元大量搶市，海悅520檔期也推300億元案量，近年堪稱黑馬的信義代銷，截至第3季也掌握300億元案量。代銷業者皆認為，今年雖然有疫情干擾，但國內防疫有成加低利環境，全年市況備受看好。

 

愛山林總經理張境在日前指出，這次疫情影響房市不大，整體剛性需求強勁及置產族與換屋族進場，買氣已恢復到過年前市況。海悅總經理王俊傑也表示，疫情爆發以來對房地產影響有限，有需求的首購與自用買盤依舊會出手，不過全年房市表現，雖然仍待觀察未來疫情衝擊經濟的程度，但預估與去年狀況差不多。

信義代銷總經理李少康表示，今年雖然有新冠肺炎疫情衝擊，短暫在2月至3月間影響來人，當時大約少了三成左右，但4月疫情得到控制後開始反彈，5月則因連日零確診整體買氣回籠，主要是目前買盤主力仍為剛性需求及置產客。

李少康認為，只要國內疫情持續獲得控制，加上央行降息後利率創歷史新低，預計後疫情時代房市買氣回籠，房市有機會U型甚至V型的反彈，成交量應不會比去年差，今年市況審慎樂觀。

信義代銷近年積極搶市，2019年信義代銷營收超過9億元，稅後純益逾2億元，雙創八年來新高紀錄外，去年平均個案銷售率達56%，不僅優於整體市場大盤的四成，平均結案銷售率也達76%。

今年推案狀況，李少康表示，信義代銷至第3季已掌握300億元案量，全年應有500億元的案量，接案策略除了既有全房產通路的優勢外，也聚焦口碑好的建商，符合目前市場需求、建材設備優異及付款方式彈性等個案，此外，今年信義代銷推案中，有不少是危老及都更的建案，以案件數來算占推案總數的一半。

此外，近年雙北以南的房市買氣升溫，信義代銷也決定走出雙北，今年在桃園市設立分公司。

https://house.udn.com/house/story/5889/4620078

2020-06-05 14:58

文/廖黛柔
西區位在台中市的中心點，居住西區的上班族，到其他各區上班、通勤、搭乘台鐵、大眾運輸工具相當便利，加上房屋保值性高，看屋的比率及交易量長年保持量穩價增。

西區位於台中市中心點，無論往一中、火車站、草悟道、勤美誠品一帶都方便。

亮點建設加持 高資產客群超愛

綠覆比高的西區，生活圈同時擁有科博館、美術館及草悟道，串連至整個美術園道。西區一直歸類為文教區的行政區，目前勤美誠品百貨及台中三大文創計畫中的綠光計畫、審計新村也落腳在此，加上區內擁有6個國小，5個國中、高中，文藝氣息濃厚。

此外，區內有7個市場，以及台中著名的燒烤街、火鍋街，另有SOGO百貨、公益路商圈等，滿足美食族及愛逛街民眾相關需求，未來沿台灣大道興建的捷運藍線更增添未來區域交通便利性，西區多以3至4房、總價1500萬至3500萬的產品詢問度最高，2房產品則因為供給量少，往往一推出新案更是搶手。

綠覆比高的西區，還有一項台中各區少見的優勢，就是生活圈同時擁有科博館、美術館及草悟道，居住起來舒適又休閒。

燙金門牌 磁吸台商企業主

由於西區房屋保值，釋出量一向稀少，對於成交量有一定支撐，在土地取得不易情況下，就連中古住宅釋出也很搶手，近年推案連北部建商大通地產、鉅陞都有佈局，在地建商則有國泰、鄉林、順天、嘉磐、忠泰、勤美璞真等品牌建商也陸續插旗。

科博草悟道首排唯一新成屋建案「鄉林美術舘」，每年只釋出一兩戶，磁吸台商企業家預約賞屋。

西區首棟都更案 現代風小宅即將登場

北部建商「大通地產」建築團隊專精於整合危老建築、都更案，今年插旗台中新案代表作，預計今年七月中旬將在西區推22樓都更新建案，基地位在台灣大道、五權路口，近科博館、台中車站、國美館，周遭的精誠、公益、草悟道商圈則提供完整生活機能，產品將規劃區域少見小坪數產品，可望成為西區現代風格新地標。

北部建商「大通地產」建築團隊專精於整合危老建築、都更案，預計今年七月中旬將在西區推22樓都更新建案。https://market.ltn.com.tw/article/8372

2020-06-05 05:30

積壓已久的換屋族需求，以及極低利環境催生出來的投資客、置產客等買盤表現相對踴躍，支撐起整體房市市況。 （記者徐義平攝）

〔記者徐義平／台北報導〕市調機構調查，5月房市買氣穩定，又碰上缺工與營造成本問題，新建案讓利空間小，價格轉硬；不過，後續須觀察就業市場惡化問題，可能影響首購族的購屋需求。

缺工、原物料價漲

《住展》雜誌研發長何世昌表示，近期房市脫離武漢肺炎（新型冠狀病毒病，COVID-19﹚疫情陰霾後穩定復甦，不管小宅、換屋、豪宅等買氣都不差；但須留意國內就業市場惡化問題，已明顯削弱首購族的購屋需求，這種狀況恐怕會延續到下半年。

根據《住展》雜誌調查，5月北台灣新建案市況，6大統計項目中，議價率、看屋組數與新成屋供給量等3項分數上揚，預售屋供給量、廣告量及成交組數則持平。

至於5月北台灣新建案市況燈號則轉為「黃藍燈」，不僅中止「連5藍」，更是今年以來第一顆黃藍燈，代表新建案市況正逐漸好轉中；5月開賣的新預售案擴張至約600億元、新釋出成屋戶數逾1100戶，供給量為今年最高。

由於疫情趨緩與市況穩定，5月推案潮湧現，連代銷業者的自建案也多了起來；包括海悅國際、甲桂林廣告等代銷都推出自建案。

5月風向球追蹤的指標建案平均看屋組數單週為25.4組，較4月22組增加3.4組，顯示民眾看屋意願上升，5月看屋組數來到今年最高點，平均成交組數則約為1.9組，與4月相當。

何世昌指出，剛性需求中的首購族買盤微幅下滑現象並未改變，所幸積壓已久的換屋族需求以及極低利環境催生出來的投資客、置產客等買盤表現相對踴躍，支撐整體房市市況；換屋產品中，以40至60坪的房型成交表現較好，投資置產族則偏好30坪以下的小宅。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1377671

相較市中心房價高，有機捷站點的林口交易依舊很突出，統計今年第一季所有機捷站點周邊交易量，當屬A9林口站附近交易量最多，因其為林口最精華地段，未來建設均圍繞該處，深具發展潛力。
今年5月，桃園住宅不動產交易量縮減，龜山區成長最多，包括林口站附近的長庚商圈和龜山生活圈都為其熱門交易區域。信義房屋林口站前店店長汪耀崇表示，林口交易熱原因，房價相對親民外，有許多建設也陸續展開。

汪耀崇強調，林口站附近以文化二路和文化三路最受歡迎，離長庚醫院近之外，附近還有大片土地已完成招標，包含未來林口國際園區和三立影城，打造類似國外環球影城。除此，三井複合購物城也在這此處設置，及東森集團營運總部也選擇落腳與此。

由於長庚生活圈因人口不斷移入，交通塞車受到詬病，A9站未來也將結合林口公車轉運站，改善區域環境。

因此，A9站是林口最精華地段，受疫情影響，不少台商將資金匯回，或轉回台灣定居，都會選擇A9站周邊的生活機能。汪耀崇說，目前這周邊是林口房價最高的地方，單坪價格約40萬元左右，有一棟指標性大樓「森聯摩天41」，以大坪數為主，成交價已突破45萬元。

雖然A9站周邊是林口最貴地段，但因不少屋主當初成交於5字頭，所以賣壓仍重。汪耀崇表示，包括文化三路仍有3到4棟新大樓陸續交屋中，餘屋量高賣壓仍重，不過深信經過一段時間去化之後，且這些建設陸續推出，未來仍有機會重新站上5字頭。

華泰名品城第三期園區於2019年5月8日正式開幕，全區285個品牌陣容展開迎客，華泰名品城成功操作出台灣獨有的outlet店型，為桃園青埔商圈發展注入更多發展能量，同時也帶動青埔房市熱度，從今年到未來三年將陸續還有橫濱八景島水族館、影城、購物中心、IKEA全台最大旗艦店等大型商場將陸續開幕，桃園青埔生活機能日漸完整，加上2014年桃園升格直轄市後，生育津貼、托嬰補助等社會福利大為增加，且根據經濟部統計資料顯示，桃園市的工業指標為全台三冠王，產業活動相當熱絡，本身即具備成熟的就業市場，進一步磁吸雙北青壯人口前來定居，以時間換取空間，據統計桃園市已連續3年成為六都人口吸力最強縣市，其中最引人注目的莫過於全台唯一結合高鐵、國道、捷運、機場的青埔特區。

 

華泰名品城導入關注度 青埔狂吸外縣市置產客
21世紀不動產青埔棒球加盟店店長鍾馨儀表示，華泰名品城第三期園區開幕，對青埔房市帶來最明顯的影響是房價已開始止跌回穩，近期來店客也倍數成長，直接反應在成交熱絡。華泰名品城第三期園區的開幕除了直接帶來的人潮以外，也為桃園青埔提升許多關注度，除了原本青埔購屋主力的雙北移居人士外，近期更增加了許多其他縣市及桃園市本地居民前來青埔詢問看屋、置產，甚至連租屋市場也大大提升。

 

桃園房價相對來講比雙北來得親民，誘使非常多雙北居民選擇以時間換取空間，移居到使用高鐵通勤至雙北單程只要10到19分鐘的桃園青埔；而中南部的買家則是看中桃園青埔擁有桃園機場捷運，以及開車距離桃園國際機場約15分鐘的交通優勢，在此購入第二套房產作為出國前後的休息空間，甚至是作為招待外籍訪客的招待所等多樣的用途。

 

21世紀不動產企劃研究室則指出依照內政部實價登錄的資訊來看，同樣以總價1,500萬的話，目前在台北市中正區可能只能買到屋齡40年沒有電梯的30坪舊公寓，桃園市桃園區可以買到屋齡不到5年的66坪大樓建案，吸引年輕首購族或是在台北工作的通勤族選擇桃園作為購買第一套房產的首選區域。

 

現正入主青埔最佳時機 想買高CP值看機捷A17站
鍾店長表示，詢問度最高的為機捷A18、A19站附近的建案，此區的現有生活機能較為到位，區域內更有指標性的休憩空間，如青塘園、桃園國際棒球場、即將在今年開幕的A19冠德環球購物中心，以及預計動工的國際級桃園市立美術館等，綠化空間十足狂吸自住客人氣，除此之外該區前往南桃園都心中壢更加方便、快速，能夠同時享有青埔特區的便利交通及舊市區中壢的生活機能也是自住客首選該區的原因之一。

 

而A17站則是相對房價較親民，且A17站區域內有雙語高中「桃園市立大園國際高級中學」，為桃園市內唯一全面推展第二外語（日語、法語、德語、西班牙語）為必選課程的學校，對於在意孩子們的學習與發展的父母來說相當有利，此外A17也是三站中距離大竹交流道最快的區域，算是三站之中最高CP值的區域。

生活機能方面，青埔近期已有多家銀行及郵局在區域內委託21世紀不動產青埔棒球加盟店代為尋找適合的商辦物件欲進駐，許多便利商店、全聯福利中心以及星巴克皆已進駐青埔特區，21世紀不動產企劃研究室表示這些連鎖品牌的進駐對於新興重劃區是非常具有指標性的意義，代表連鎖業者也相當看好該區發展潛力，通常也是許多自住客評估的指標之一。最後鍾店長提醒，隨著各項大型商場落成與生活配套機能更加完善後，青埔的房價預計很快就要脫離2字頭，想置產青埔的民眾趁現在購入是最佳甜蜜點。

【企劃特輯】

台灣疫情趨緩，「零確診」持續加持，防疫措施也逐步解禁，近期房市也隨之解封，不少短期觀望的剛性需求逐漸出籠，看屋人潮、買氣皆大回升3成，建商全力衝刺520檔期，北台灣推案量高達2400億元，其中，新北市更衝破千億元，尤其機捷、環狀線開通，大幅推升新北房市，更讓有「3捷優勢」的新莊區一躍為今年房市黑馬，加上新北產業園區議題、宏匯廣場7月開幕，讓鄰近上新莊副都心、頭前重劃區站穩4字頭平均房價，新建案則衝上5字頭，而除了頭前、副都心，上新莊舊市區發展純熟，除供給各大重劃區生活機能，捷運商圈內近年也吸引不少自住客購屋，指標新案站穩5字頭以上，市區商圈周邊新案也如雨後春筍，推升平均房價也衝破4字頭。

「新莊海悅花園」強勢開紅盤 開賣2天銷售破5成
科達機構董事長賴建程表示，國內疫情趨緩，自5月開始，全台整體看屋人潮相較前兩個月大增2～3成，不僅今年北台灣又以新莊區1～4月建物買賣移轉量累計1869棟最多，成為新北市交易量冠軍，而繼329檔期後，建商全力衝刺520檔期，新北市衝破千億元案量，包括板橋江翠北側、新店央北、三重仁義與二重疏洪道、新莊副都心皆是主力戰場，新莊除有副都心新案輩出，在上新莊市區商圈也很有看頭，指標新案站穩5字頭以上，如上新莊市區Q2進場有預售案「富都新庄」每坪開價52萬元，而緊鄰市區商圈的新案，也瞄準520檔期正式公開，包括上新莊新泰路兩旁有新案「新泰陽」開價45萬元，以及由海悅國際（2348）、科達機構合資的「海研建築」推出首案「新莊海悅花園」也在5/23正式公開，可售戶100戶，標榜飛簷豪宅、國際精工建材移植上新莊，每坪開價39.9萬元，不僅自329檔期至今，來人預約突破500組，目前更已熱銷達5成的亮眼成績！

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全國商總理事長賴正鎰今（1）日表示，針對最近廣泛討論的「房屋稅條例修正草案」囤房稅議題，他表態：「反對囤房稅！」並建議政府，應先加速推動都更與危老；多年來政府大幅調高公告地價，已助長地價高漲，如今更面臨缺工與砂石飆漲，營建成本大幅抬高，讓房價「回不去了！」

賴正鎰今（1）日表示，政府多年來接連打房與調控，政策多到快把房地產業掐死，如果政府還要增加囤房稅的話，這是「長工望落雨，乞食望普渡」，恐怕只是「癡人說夢」。

賴正鎰表示，政府應先加速推動都更與危老，並檢討公告土地現值與公告地價，降到5年前行情，降低土地增值稅、房屋稅與地價稅，不然土地價格一再飆漲，加上砂石漲價、工地缺工，房價已經「回不去了！」

賴正鎰認為，政府應少訂打房制度，讓房市回復市場機制，比如房地合一稅制與豪宅稅都要退場，不然現在建商只能賣中小坪數的房子，想買大坪數的人也因為房屋稅與地價稅的高稅額而嚇到退舍三步，完全不敢碰，使得建商大坪數的房子完全賣不動，大坪數、高總價產品去化速度趨牛步化，現在只要60坪以上就很難賣，感覺是房地產的「新天花板」。

商總不動產委員會指出，內政部日前發布新聞，從財政部107年房屋稅籍所有人歸戶統計推估，持有1間房子的人，共擁有約800萬間房子，占總數約75％；持有4間以上房子的多屋者，共擁有約47.7萬間房子，僅占房屋總數4.5％。

依據內政部公布的資料數據，換個角度說，也就是持4房以上的人，全國還不到12萬人；全國約有14.7萬人持有3房，全國約82.7萬人名下持有兩房，其餘75%約800萬人，名下只有1間房。

內政部也分析107年9月至108年8月的一年之間，買屋與賣屋者擁有房屋情形，發現首購者購買的住宅占全部交易量的71%，擁有1屋者賣出的住宅則占整體交易量的44%。相較之下，擁有4屋以上者所購買的住宅僅占全部交易量的3.8%，賣出的住宅則占整體交易量的13%。就數量而言，多屋者在這段期間擁有的住宅數量，減少約1萬3000戶，顯見沒有囤房情況。

賴正鎰說，從內政部公布的統計數據來看，可見政府八年多來的打房政策，包括豪宅稅、奢侈稅、實價登錄、房地合一稅、地段稅等政策快要搞死，加上四年前各地政府調高公告現值與公告地價，雖然逼退投資客，但也導致「房屋持有稅」創下天價而陷谷底，而且還有「分地段課稅」，一國多制，簡直是「居住不正義！」

他指出，高持有稅讓地主、屋主及建商都受不了，政府應該凍漲公告現值與公告地價，讓房屋稅與地價稅，以及土地增值稅全面調降。

他建議將持有1年以內買賣所得的資本利得稅，從課稅45%降為20%；持有1至2年以內，從35%降為10%，持有兩年以上就可全免，且基於互惠原則，不分本國人或外國人，所得課稅的稅率應一致，營造有利雙方投資往來，今年應該廢除實施滿五年的房地合一稅，適時的退場，讓房市回歸市場機制，房產買賣能根據市場需求，達到均衡發展。(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200601002241-260410?ctrack=mo_main_rtime_p05&chdtv