不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

最新針對投資專家所做調查顯示，辦公室已取代土地，成為投資新寵。

台灣CCIM不動產投資協會與政大林左裕教授團隊合作，針對領有國際認證不動產投資師資格的CCIM專家，每季進行各項商用不動產投資信心調查，並發布台灣CCIM商業不動產投資信心指數。

根據最新公布今年第2季調查，總平均指數為90.93點，比第1季下降5.57點，仍低於持平的100點，顯示專家們投資信心仍偏弱。

各項投資項目中，上季信心最高的是土地開發，本季轉變成辦公室，指數為101.44點，已超過持平，土地開發居次，指數為100點，正好持平，但較上一季下降8.62點，店面為71.87點，較前一季下降6.36點。

最差的是旅館較，第二季投資信心僅56.49點，較上一季62.28點，又下降5.79點。

台灣CCIM不動產投資協會理事長黃鵬䛥表示，辦公室取代土地，投資信心逆勢勝出，和台灣國民所得不變有關。由於民眾所得固定、購屋能力有限，建商購地意願跟著降低，相較之下，供給有限的辦公室就獲得較大青睞。

台灣CCIM不動產投資協會市場研究委員會主委蘇明俊以信義計畫區第2季市況為例，南山廣場辦公大樓甫完工就高達九成進駐率，高樓層租金更超過每坪新台幣5,000元，創台北近期商辦租金新高，連帶讓附近富邦集團A25地上權案，將原本引進頂級瑰麗酒店（Rosewood）的計畫，考慮整棟改為辦公室使用，市場棄旅館就商辦的態勢越來越明顯。

根據調查，台灣商用不動產投資短期信心指數為90.87，長期信心指數為90.95，兩者幾乎沒有差異。黃鵬䛥表示，數據顯示專家認為商業不動產短期或長期投資可能沒有太大變化，商用不動產可能呈現「L型」走勢。

財經中心／綜合報導

美中貿易戰開打加劇，各界商業人士更是謹慎看待。談到兩岸房市是否會受貿易戰影響，日月光集團董事長張虔生認為「台灣房地產景氣要好轉，就要開放中國民眾來台置產！」

張虔生認為貿易戰屬政治議題，影響產業層面廣，故美、中雙方都會有所節制，不會鬧到變成跟冷戰一樣。但談到地產事業的發展，張虔生認為要跟全世界經濟發展看齊，他指出雖台灣房市狀況持平，但若要有突破性發展，必須「大力開放中國投資客來台置產，那台灣房地產景氣才有辦法提升，否則光靠台灣本身內需，要高度發展有困難。」

此說法一出瞬間引發網友討論，有人直言「自己炒不夠 ，還想夥同中國一起炒！」、「怎會有這種人？」、「想要像香港？」、「嫌房子不夠貴？」、「年輕人沒錢把你家產充公如何？」、「通敵兼炒房啊！」

東森房屋邁向30週年，董事長王應傑25日表示，在剛性自住市場當道下，2018年買氣持續攀升，六都今年上半年建物買賣移轉棟數10.3萬棟，創4年以來新高；且從2016年至今年，每年房市交易量皆呈現正成長，顯見房市不陷悲觀，預計今年全台交易量可望落在28~29萬棟。
王應傑說，東森這30年變化非常大，因為每年都在創新。今年主要有三大主軸，第一，啟動空拍元年，運用空拍機，創造獨家全新銷售模式；第二，研發全新「e指通比對系統」，讓房仲業務隨時掌握市場物件，提升成交量；第三，和僑馥建經合作，推出「即時精準行情」功能。而對於國內房市，王應傑表示，買賣移轉棟數自2016年創下全台移轉量24.5萬棟新低後，每年交易皆呈現正成長，今年不僅六都上半年交易量10.3萬棟，較去年同期回溫5%，創4年來新高，就連指標都會雙北市在房價修正後，交易量更較去年成長1~2成，未來整體房市不陷悲觀。他認為，雖下半年可能有央行升息、選舉因素干擾，但仍看好剛性需求的遞延買盤有機會持續回流，全台建物買賣移轉棟數可望落在28~29萬棟。
看好房市景氣，王應傑表示，今年東森房屋拓點策略除了要穩固原有加盟店，也要積極展店，目前東森房屋總店數235店，預計年底前海內外積極拓點40店，，中國大陸、海外馬來西亞下半年將持續再拓點，並預計再插旗越南胡志明市，搶攻新南向商機目標總店家數達275店。

關鍵字：東森房屋﹑房產﹑VR﹑大數據﹑空拍﹑看屋﹑王應傑﹑物件﹑委託﹑銷售﹑房仲

原文網址: 東森房屋啟動「空拍元年」　業者：店頭成交增2倍 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1220524#ixzz5MLipTEN6 
Follow us: @ETtodaynet on Twitter | ETtoday on Facebook

【記者謝平平／台中報導】隨著政府推出實價登錄，房地產資訊逐漸透明化。永福地產打造網路銷售工具，7月對外開放後，每週來客7成為下訂客戶，或已在網路上看過資料；並有2戶為網路直接付訂。執行長林鳳秋表示，網路銷售能成為業績推手，背後的主因是品牌力、地段。

永福地產為總太集團旗下建設公司，「洲際W」為其推出的首個個案，基地3,114坪，規劃813戶、4店面，每坪單價26至29萬。基地位於洲際棒球場對面，「均一價」銷售策略已在台中市場引起注目，7月再度推出線上購屋。

現場銷售專案吳尚杰表示，客戶在家裡等同在現場，所有的資料、電子裱板全都可以在網站上看到，從工法解釋、平面圖到空拍等。客戶可在網上直接選定樓層、方位、房型，進行價格試算，並以信用卡付訂，3天內赴現場簽約，每坪直接減2萬。

線上銷售推出短短三週，已經創下6萬人次瀏覽量。該案銷售手法多以年輕世代喜歡的網路生活、團購為主，例如若在銷售現場打卡按讚分享，每坪折價5,000元，團購每坪折價3,000元。

總太集團主席吳錫坤突然現身記者會，鼓勵銷售團隊。（記者謝平平／攝影）

推出「不二價」銷售策略，為此將企劃部門調到現場，直接面對客戶；這幾年該集團推出個案幾乎多延續此種銷售模式，成為預售市場中的一朵奇葩。

永福地產成立後，也延續此種模式，並推出線上訂購，吳尚杰表示，每週來客50組中，約有35組已經網路下訂或看過網路資料而來，節省不少力氣，網路銷售的發酵速度之快也讓銷售團隊相當意外。

「洲際W」位於中信金投資的商城第一排、洲際棒球場斜對面，具有獨立公設會館，戶戶雙面採光。

主力房型為2、3房，為地上24樓、地下5樓多棟建築，共有813戶住家、4間店面，建蔽率42.15%，總價668萬起（不含車位）。

台中「洲際W」圖面資料都可在網站上找到，並可結合第三方支付，直接下訂。（記者擷自官網／攝影）

台中「洲際W」圖面資料都可在網站上找到，並可結合第三方支付，直接下訂。（記者擷自官網／攝影）

台中「洲際W」圖面資料都可在網站上找到，並可結合第三方支付，直接下訂。（記者擷自官網／攝影）

林鳳秋：先有互信基礎 才有網路銷售這件事

「洲際W」4月公開，7月推出線上購屋，沒有華麗的接待中心，沒有樣品屋。但在短短不到四個月，銷售已過300戶，重現了過往房市的盛況。永福地產執行長林鳳秋表示，這都要歸功平均年紀不到35歲的「五虎將」。

預售屋的銷售模式在過往半甲子都無太大變化，能買到漂亮價格的多半靠靠「關係」，網路的普及意外的讓銷售變得更加透明。

首先是論壇的經驗交流，再來則是政府實施實價登錄的透明化，過往的銷售經驗像是失效的密碼，業者不斷按著數字鍵，只為了試圖找到今日銷售的密碼。

林鳳秋表示，網路銷售的根基在於信任，四月公開的第一步是推出「均一價」，客戶雖然會跟銷售人員吵架，但久了之後就知道這個價格全棟皆同。第二步才是以民眾早已習慣的網路購物推出線上購屋系統。

負責網站架構窗口的辜中磊表示，「洲際W」的官網架構與其他案場不同，採用目前最新的「響應式網頁」，符合民眾廣泛使用桌機、平板、手機的習慣。

他表示，寫程式不難，最難的是系統整合，此外，除錯、設計UI與結合第三方支付都花了不少時間。

林鳳秋表示，「五虎將」年輕，有各自專長，理性感性兼具，又能彼此合作無間，成功推出線上銷售系統；客戶再找來家人、朋友，牽起一串串的肉粽，創造了「洲際W」的銷售佳績，是天時地利人和。

總太集團主席吳錫坤（中）現在一身雲淡風輕，左為永福地產執行長林鳳秋、右為銷售團隊惠虹廣告總監馬珊珊。（記者謝平平／攝影）

台中「洲際W」沒有樣品屋，以模型圖代之。（記者謝平平／攝影）

【記者謝平平／台中報導】隨著政府推出實價登錄，房地產資訊逐漸透明化。永福地產打造網路銷售工具，7月對外開放後，每週來客7成為下訂客戶，或已在網路上看過資料；並有2戶為網路直接付訂。執行長林鳳秋表示，網路銷售能成為業績推手，背後的主因是品牌力、地段。

永福地產為總太集團旗下建設公司，「洲際W」為其推出的首個個案，基地3,114坪，規劃813戶、4店面，每坪單價26至29萬。基地位於洲際棒球場對面，「均一價」銷售策略已在台中市場引起注目，7月再度推出線上購屋。

現場銷售專案吳尚杰表示，客戶在家裡等同在現場，所有的資料、電子裱板全都可以在網站上看到，從工法解釋、平面圖到空拍等。客戶可在網上直接選定樓層、方位、房型，進行價格試算，並以信用卡付訂，3天內赴現場簽約，每坪直接減2萬。

線上銷售推出短短三週，已經創下6萬人次瀏覽量。該案銷售手法多以年輕世代喜歡的網路生活、團購為主，例如若在銷售現場打卡按讚分享，每坪折價5,000元，團購每坪折價3,000元。

總太集團主席吳錫坤突然現身記者會，鼓勵銷售團隊。（記者謝平平／攝影）

推出「不二價」銷售策略，為此將企劃部門調到現場，直接面對客戶；這幾年該集團推出個案幾乎多延續此種銷售模式，成為預售市場中的一朵奇葩。

永福地產成立後，也延續此種模式，並推出線上訂購，吳尚杰表示，每週來客50組中，約有35組已經網路下訂或看過網路資料而來，節省不少力氣，網路銷售的發酵速度之快也讓銷售團隊相當意外。

「洲際W」位於中信金投資的商城第一排、洲際棒球場斜對面，具有獨立公設會館，戶戶雙面採光。

主力房型為2、3房，為地上24樓、地下5樓多棟建築，共有813戶住家、4間店面，建蔽率42.15%，總價668萬起（不含車位）。

台中「洲際W」圖面資料都可在網站上找到，並可結合第三方支付，直接下訂。（記者擷自官網／攝影）

台中「洲際W」圖面資料都可在網站上找到，並可結合第三方支付，直接下訂。（記者擷自官網／攝影）

台中「洲際W」圖面資料都可在網站上找到，並可結合第三方支付，直接下訂。（記者擷自官網／攝影）

林鳳秋：先有互信基礎 才有網路銷售這件事

「洲際W」4月公開，7月推出線上購屋，沒有華麗的接待中心，沒有樣品屋。但在短短不到四個月，銷售已過300戶，重現了過往房市的盛況。永福地產執行長林鳳秋表示，這都要歸功平均年紀不到35歲的「五虎將」。

預售屋的銷售模式在過往半甲子都無太大變化，能買到漂亮價格的多半靠靠「關係」，網路的普及意外的讓銷售變得更加透明。

首先是論壇的經驗交流，再來則是政府實施實價登錄的透明化，過往的銷售經驗像是失效的密碼，業者不斷按著數字鍵，只為了試圖找到今日銷售的密碼。

林鳳秋表示，網路銷售的根基在於信任，四月公開的第一步是推出「均一價」，客戶雖然會跟銷售人員吵架，但久了之後就知道這個價格全棟皆同。第二步才是以民眾早已習慣的網路購物推出線上購屋系統。

負責網站架構窗口的辜中磊表示，「洲際W」的官網架構與其他案場不同，採用目前最新的「響應式網頁」，符合民眾廣泛使用桌機、平板、手機的習慣。

他表示，寫程式不難，最難的是系統整合，此外，除錯、設計UI與結合第三方支付都花了不少時間。

林鳳秋表示，「五虎將」年輕，有各自專長，理性感性兼具，又能彼此合作無間，成功推出線上銷售系統；客戶再找來家人、朋友，牽起一串串的肉粽，創造了「洲際W」的銷售佳績，是天時地利人和。

總太集團主席吳錫坤（中）現在一身雲淡風輕，左為永福地產執行長林鳳秋、右為銷售團隊惠虹廣告總監馬珊珊。（記者謝平平／攝影）

台中「洲際W」沒有樣品屋，以模型圖代之。（記者謝平平／攝影）

文．莊孟翰

每當房市景氣低迷，房價逐漸下跌過程，「小坪數、低總價」產品必然隨之現身，此可由兩年來 20 至 30 坪的廣告宣傳資料見其一斑，尤其是 2012 至 2013 年「秒殺」正熱階段，投資客動輒一買就是二、三戶，而這也正是台北市中山北路、林森北路、農安街以及六條通、七條通、八條通小坪數產品價高租金貴，交易熱絡之緣由，此可由歷年中山區買賣移轉數量遙遙領先其他各區，並且不論是預售或中古屋房價也都始終名列前茅之主要原因 (詳請參閱附圖)。

由於預售屋看不見房屋實體，一般購屋者比較缺乏公設比與空間配置概念，導致交屋後才發覺這類產品缺點還真不少。

通常在銷售現場大都只提供有意願購買的當戶平面配置圖，導致購屋者普遍忽略整體規劃設計概念，尤其是在美輪美奐的樣品屋裝潢設備誘引下，幾乎只圍繞著議價問題，而忽略了室內實際使用空間，甚至還有心中暗自盤算如何加蓋或外推，以增加使用面積，殊不知近年各地方政府都已嚴加控管違建，並且社區管理委員會也都嚴格監督交屋後的裝潢施工問題，因此，購屋之前就要有交屋後是否自住、出租或轉售的心理準備，方不致因前後落差太大而大失所望。

以下謹就小坪數產品的十大潛在盲點，提供參考意見：

(1) 購買時機：

  ─現在是否為最佳購屋時機？

自從去年板橋「江翠 ONE」推出 15 至 35 坪，每坪 47 至 52 萬元，每戶約一千萬至一千七百萬元的產品，甫一公開即掀起訂購熱潮，一般咸認係產品定位與低總價訴求成功所致。其後更充斥 10％自備款與讓利等廣告訴求，終致一般購屋者預期心理愈來愈濃厚，因此，除非讓利促銷廣告消失，否則一般民眾還是會據以耐心等待最佳購屋時機的到臨。

 (2) 收益＋增值：

  ─房價飆漲，增值利基依舊在？

就傳統「收益＋增值」概念而言，在這一波房價飆漲一倍之前，幾乎是人人琅琅上口的投資致富要訣，亦即只要租金收入足夠支付貸款利息，就可以坐享增值，而不必苦心經營「毛三到四」的生產事業微薄利潤，惟自 2014 年稅費成本大幅調高之後，情勢逆轉不容小覷。

小坪數產品不僅總價低，建商更會以低自備款促銷方式，掩蓋高單價的潛在缺點，因此，選購之前除要謹慎衡量自身購屋能力與實際需求之外，更要勤做功課，仔細查閱內政部不動產資訊平台的實價登錄資訊，一則比較房價虛實，再則追蹤觀察景氣動向。

(3) 單價偏高：

  ─租金收益降低，是否仍具投資價值？

小坪數產品基本上由於坪數小、總價低，加以賣方往往刻意提高貸款額度，塑造買得輕鬆、坐擁增值假象，因此也就忽略了單價偏高的潛在缺點，而更值得重視的是，房價漲租金報酬率相對降低，是否仍具投資價值。

(4) 公設比偏大：

  ─仔細核算室內實際使用面積

依住展雜誌所公布數據，台北市公設比高達 34.5％，新北市 31.5％，因此當廣告打出超低公設比或「零公設」時，就有不少購屋者頻頻探詢此一資訊之真實性。其實，就實務面加以探討，國內建物公設比只有相對較低，不可能歸零。

現階段新建案公設比大都超過三成，由於小坪數規劃戶數多，相對走道面積較大，公設比分攤也就跟著加大。一般而言，這類建案公設比大都會多出 5~10%，導致實際使用空間縮減，因此，購買之前務必仔細核算清楚。其次，2018 年 1 月 1 日起雨遮、屋簷不登記不計價之新規定，亦應分辨清楚所購買標的建造執照申請之時間點。

 (5) 夾層或樓中樓：

  ─仔細核算上下樓層淨高

一般而言，如果高度足夠，可能規劃為樓中樓或夾層屋，不過近年受到法令高度限制規定，已鮮少出現這類新產品，市面流通者大都為中古屋，更何況還有遭檢舉拆除之風險，因此，一般都會以使用執照所核准為依據。

至於常見三米六高度之促銷廣告，就實務面而言，360 公分扣除上下樓板與中間隔層厚度之後，充其量只剩 330 公分，再經一分為二，實際高度可能只有 165 公分，由此不難想像居住空間之侷促與實用性如何。更何況交屋後還得再花一筆裝潢費用而導致回收期延長，就投資觀點而言，是否划得來，可得仔細盤算一下。

 (6)2+1 房：

 ─衡量各空間狹小之實用性

一般來說，小坪數建案大多是「一房一廳一衛」或是「兩房一廳一衛」的格局，甚至還會出現「1+1 房」或「2+1 房」規劃，導致空間利用上常常會出現走道過大及空間分割破碎的問題，因此，選購時就要特別注意避免死角或是狹長型規劃設計，並盡量以格局方正為首選。

就以 15 坪總面積加以試算，扣除 30% 公設之後只剩約 10 坪空間，如係一房規劃，扣除客廳、餐廳、廚房、浴廁之後，臥室可能只剩三至四坪，並且最可能的格局規劃為餐廳與廚房沒隔間或合而為一，衛浴設備只有半套，其對生活品質之影響不言可喻。

 (7) 預售屋或中古屋：

  ─衡量價差與投報率

由於新舊屋價差大但租金差距不大之特性，不少投資者會選擇成本較低報酬率較高的舊屋，並且還寄望將來都更開發增值的潛在利益。惟應格外留意的是，在當前法令制度框架下，都更推動曠日廢時，更何況所有權人眾多，整合困難度更高，因此，還是不要選購屋齡太老舊的建物為宜。

(8) 稅負成本大幅提高：

  ─應以稅後淨利計算投報率

204 年 7 月 1 日台北市率先實施囤房稅，亦即第一戶自用住宅之房屋稅稅率為 1.2%，持有非自住之住家用房屋在二戶以下者每戶均按 2.4%，持有三戶以上者每戶均按 3.5% 課徵，由此不難了解稅負成本已大幅提高，因此，投資之前應以稅後淨利仔細盤算一番。

(9) 換屋轉售不易：

  ─應兼顧未來換屋需要

一般來說，這類產品大都被投資客視為商品，或是一般民眾在購屋與換屋過程的過渡期產品，尤其對於社會新鮮人及小家庭而言，在家庭成員增加時，就會面臨換屋的抉擇，因此，選購前就要格外注意二手價格及流通性問題。另外，以往有些銀行對於小坪數產品，尤其是 15 坪以下房貸的承辦意願不高，因此，還得衡量交屋後自備款可能增加的相關問題。

(10) 租與買的選擇：

  ─是否考慮先租後買？

近年由於「蟻族」豪宅背後所衍生「房價跌租金漲」之潛在原因係緣於預期下跌心理所導致，因此，一般咸認現階段房價依舊朝「大Ｕ型谷底」走勢發展，不少民眾都在思考現階段是否應以「先租後買」為上策。

來源：《理財周刊》 935 期
更多精彩內容請至 《理財周刊》

手機人手一支，信義房屋透過手機APP推出特有「我的賣專區」功能，亦可切換至「我的買專區」，讓屋主隨時掌握來客瀏覽資訊及周遭類似物件情報。

信義房屋統計發現今年上半年度與去年同期相比，使用手機看屋流量成長30%，透過APP、網站即時看房已成常態，使用行為改變更加證明行動化服務的趨勢，信義房屋透過APP推出「我的賣專區」功能，同時有購售屋需求的民眾，還可輕鬆切換至「我的買專區」。

信義房屋表示，即時透過買或賣專區，可以讓客戶「即時查」完整掌握購售屋資訊，透過線上「即時聊」隨時與業務員溝通，並提供符合客戶需求的訂閱服務「即時推」讓客戶掌握新訊不漏接，開啟房仲業務新模式。

信義房屋數位流程發展部執行經理張雅翕表示，以往屋主必須聯繫業務員才能了解售屋進度，但這次APP中的「我的賣專區」，讓屋主更即時接收物件熱度及賣屋行情變動，並提供區域內1公里相似待售物件情報參考，補足時下較少APP提供屋主專屬賣屋資訊服務的缺口，提升民眾看屋效率。

對於買屋的民眾，每次看屋都拿一堆物件資料的文件，資訊反而紊亂混雜。張雅翕說，信義房屋新版App可隨時切換買賣專區功能，查閱完整的看屋歷程紀錄；進一步透過訂閱模式，只要有符合需求的新物件或降價物件，系統會主動通知；另外在實價登錄查詢功能內，還會揭露成交的照片，且成交與待售物件在同一個介面直接切換，找屋、查行情更加輕鬆。

他說，透過APP的整合，屋主只要進入「我的賣專區」，便可清楚掌握目前房屋的銷售狀況，瀏覽人次、多少人加到我的最愛、多少組客戶來看過房子；屋主也不用再另外上網查詢實價登錄資訊，APP清楚的囊括周邊相似待售物件的價格變動與實價登錄資訊，而業務對物件所有的回報記錄，也能清楚呈現，讓屋主完整掌握自己物件在市場競爭力及售屋的進度與節奏。

好時價公布最新房價指數指出，雙北房價皆回到五年前水準，雖然最新房價指數呈現微幅上漲，但堪稱是奈米級波動；分析交易量，雙北12個月移動平均的交易量已連續三年未達五年平均值，顯見市場仍未過冬。

好時價根據實價資料製作房價指數，今年3月房價指數為120.56，較上月上漲0.12%，較去年同期上漲2.50%。不過台北市房價仍在2013年初之水準、新北市房價則位於2013年7月之水準，雙北房市距房價最高點，已有10%之修正。

其中台北的大安區、信義區、松山區及內湖區跌破基期，房價向下修正至2012年之行情。新北市以往的交易熱點，包含板橋區、新莊區、三重區、蘆洲區及中永和，房價自2016年下半年開始膠著，呈現持平發展。

好時價表示，台灣過去房地產景氣循環特性為量先價行，當市場向下反轉時，交易量會先下跌，房價才隨之下修；反之，當市場復甦時，交易量先上升，房價才跟著上漲。因此在分析市場走向，除了觀察房價，交易量也是重要指標。

不過由於房市受329檔期、928檔期等季節性因素影響甚大，因此需以「移動平均」來計算，也就是將過去特定期間的交易量取平均值，弭掉季節性因素造成短期波動的干擾，以反映出長期的趨勢和走向。

好時價分析雙北的交易量移動平均，發現均自2015年5月開始跌破五年平均。其中，台北市2016年的交易量更處於低檔，每月成交量在1,300件附近徘徊；新北市雖然過去一年成交量略有起色，但仍未突破五年平均每月3,500件的大關。

若將房價與交易量整合分析，雙北價量目前在價漲量跌的局面，不過台北市僅上升0.03%、新北市為0.36%，顯示雙北的房市仍處於波動的階段。

以往量先價行的經驗，房價若不繼續下修，則雙北的房市無法前進到復甦前穩定盤整的「價量俱跌」階段，若未達穩定盤整的時期，交易量很難上升，回春只能再繼續等等。

 

 

 

市調統計，北台灣各縣市Q2預售房價漲跌互見，幅度都不大，住展雜誌企研室經理何世昌表示，北台灣預售房市因賣壓仍大，短期無法擺脫盤整格局，多數縣市價格呈現死魚盤，買賣雙方正進行一場耐心消耗戰。

住展雜誌公布今年第2季房價統計，新北市、基隆市房價較上季上揚，基隆上漲2%較亮眼，新北市僅上升0.5%；台北市、桃園市、新竹與宜蘭地區均走跌，台北、桃園跌幅都不到1%，新竹下跌1.7%，宜蘭跌3%較大。

和去年同期相比，北北桃以及基隆近一年跌幅都在2%以內，房價幾乎沒有變動。

何世昌分析，北台灣Q2房價，基隆市表現最佳，Q2成交均價走高至一坪19.6萬，中止連二季下跌。基隆房價走升的原因，主要是新釋出的建案賣價較高，以及高價景觀住宅案拉抬，其餘建案買氣平淡，價位多維持平盤不變。

新北市雖然Q2房價反彈，但一坪38.2萬元，僅小升0.2萬元，與2013年Q1相同，房價仍在五年前水準。

台北市Q2均價一坪82.5萬，創反轉以來新低、且連續二季破底，不過季跌幅僅0.4%，年跌幅也僅約1.4％。何世昌表示，北市近一年來房價跌幅相當小，小到幾乎接近無感的地步。

桃園Q2房價每坪22.2萬，和北市一樣，均價創下修正以來新低，不過季跌幅0.8%，年跌幅0.4%，幅度不大。

新竹地區Q2房價回落至每坪22.6萬，季跌幅1.7％，中止連三季上揚。近一年新竹房價上漲約2.7％，是北台房價最強勢的地方。宜蘭房價進入補跌段中，Q2房價進一步挫低至每坪21.6萬，季跌幅約3.1％，年跌幅擴大至約9％。

 

台北居大不易，不少北上打拼的勞工得負擔高額房租，台灣勞工陣線針對六都「基本工資所得者」進行租屋能力調查研究，結果發現房屋租金占薪資所得比，以台北市占58%為最高，台南占15%為最低，在北部租房要負擔高額租金，但坪數卻是六都中最小，北部的租屋市場對勞工的經濟負擔更沉重，居住品質也是最差。

該調查以2018年的基本工資2萬2000元為主，採國際常見的「30%租屋原則」，即租金上限不應超過所得30%，算出個人資本工資可負擔租金上限為6600元，從實際取得67506筆租屋資料中進行分析，符合6600元租金條件的共有1萬7695筆。

勞陣調查發現，六都在平均租金及空間分布，以台北最為極端，屬於高租金低坪數，其次是新北，而台南的租屋壓力最低，屬於低租金高坪數，顯示雙北的基本工資所得者得面對較為激烈的租屋競爭，形成高居住壓力。

台灣勞工陣線研究部主任洪敬舒說，做此研究主要是分析台灣租屋價格落差大，領有基本工資的勞工能過什麼樣的生活品質，調查發現，台北市1萬5173戶中只有745戶、4.9%租得起，新北市1萬3310戶中只有2064戶、15.5%，顯示租屋市場雖大，對基本工資族群卻是「看得到吃不到」，而租得起的房子以台中市最多，共5058戶，占總租屋量30.5%，但占比最高的是台南市，基本工資族群租得起的占比達6成。

而在租屋房型上，若以租金6600元為限，在台北市只有雅房可以選擇，每坪租金為1255元，還得跟其他租客或房東共用生活空間及設施，另外，基本工資可負擔的頂樓加蓋，其租屋多集中在雙北，占六都所有頂加戶數的69.5%，建材又以木板隔間、輕材料為最多，凸顯居住環境存有高風險。

而在雙薪家庭中，若夫妻兩人時薪為140元的基本工資家庭，在台北市整層住宅的租金中位數4萬5000來說，等於夫妻每個月須工作321.4小時才能負擔。

台灣勞工陣線理事長蔡培元說，租金水漲船高已對一般家庭支出造成排擠，也讓弱勢的基本工資族群在租屋市場面臨更嚴重的障礙及排除，從調查中可看出租金占個人薪資非常高的比率，政府在制度基本工資時，應考量到勞工的基本需求。

大面積土地標售市場在沉寂好一陣子之後，新店央北區段標售前陣子卻出現熱絡買氣，且華南金資產管理公司（AMC）也在成功得標名單內，是否表示房市築底？華南金資產總經理劉天焱認為，房市已落底，不過短期仍在盤整，還看不到有復甦的跡象。

房市落底 醞釀轉機

劉天焱指出，2017年全台不動產建物買賣移轉棟數為26.6萬棟，相較2016年歷史新低的24.5萬棟成長8.43%，交易量為連跌三年後，呈現首度成長；而從信義房價指數來看，房價從2014年第3季的高點，跌至2016年第1季的低點，平均跌了將近7%左右。

但以最新2018年第1季的數據來看，和2014年第3季的高點相比，則平均跌了4%左右，代表近期不動產市場交易量微增、跌幅縮小，有止跌盤整的態勢。

劉天焱分析，主要原因在於不動產政策採取較為溫和的態度，雖然實施了房地合一稅，但目前利率與2008年金融海嘯後的水準相當，在市場資金相當寬鬆的情況下，雖然房市已轉為買方市場，但是賣方仍然有其拉鋸的空間，故目前房市只有盤整而沒有崩盤的危機。

政策點火 擴大需求

對於未來台灣房市能否復甦，劉天焱指出可觀察兩項重點：

一，不動產政策。

二，經濟增長能否帶動所得提升。

劉天焱進一步解釋，在不動產政策部分，前次房市兩波的上漲分別開始於2002年的土地增值稅減半徵收，以及2009年初的遺贈稅率調降至10%。

前者伴隨著經濟的成長，房價在五年內成長了六成；後者則在資金浪潮下，不動產成了投資商品，房價在五年內大漲了一倍。

因此，在目前房市熄火的情況下，不動產市場要政策再次點火啟動，才有機會明顯復甦。

提高所得 拚購買力

在經濟增長能否帶動所得提升部分，劉天焱說，2009年~2014年間的資金浪潮顛覆了房價所得比的理論，不過在浪潮退去後，還是要回歸所得水準是否能夠支應房價的問題，故未來在經濟持續成長的同時，也必須要帶動民眾所得的增加，如此對於不動產的購買力才能夠有所提升，以促進整體需求的擴大。

大面積土地標售市場在沉寂好一陣子之後，新店央北區段標售前陣子卻出現熱絡買氣，且華南金資產管理公司（AMC）也在成功得標名單內，是否表示房市築底？華南金資產總經理劉天焱認為，房市已落底，不過短期仍在盤整，還看不到有復甦的跡象。

房市落底 醞釀轉機

劉天焱指出，2017年全台不動產建物買賣移轉棟數為26.6萬棟，相較2016年歷史新低的24.5萬棟成長8.43%，交易量為連跌三年後，呈現首度成長；而從信義房價指數來看，房價從2014年第3季的高點，跌至2016年第1季的低點，平均跌了將近7%左右。

但以最新2018年第1季的數據來看，和2014年第3季的高點相比，則平均跌了4%左右，代表近期不動產市場交易量微增、跌幅縮小，有止跌盤整的態勢。

劉天焱分析，主要原因在於不動產政策採取較為溫和的態度，雖然實施了房地合一稅，但目前利率與2008年金融海嘯後的水準相當，在市場資金相當寬鬆的情況下，雖然房市已轉為買方市場，但是賣方仍然有其拉鋸的空間，故目前房市只有盤整而沒有崩盤的危機。

政策點火 擴大需求

對於未來台灣房市能否復甦，劉天焱指出可觀察兩項重點：

一，不動產政策。

二，經濟增長能否帶動所得提升。

劉天焱進一步解釋，在不動產政策部分，前次房市兩波的上漲分別開始於2002年的土地增值稅減半徵收，以及2009年初的遺贈稅率調降至10%。

前者伴隨著經濟的成長，房價在五年內成長了六成；後者則在資金浪潮下，不動產成了投資商品，房價在五年內大漲了一倍。

因此，在目前房市熄火的情況下，不動產市場要政策再次點火啟動，才有機會明顯復甦。

提高所得 拚購買力

在經濟增長能否帶動所得提升部分，劉天焱說，2009年~2014年間的資金浪潮顛覆了房價所得比的理論，不過在浪潮退去後，還是要回歸所得水準是否能夠支應房價的問題，故未來在經濟持續成長的同時，也必須要帶動民眾所得的增加，如此對於不動產的購買力才能夠有所提升，以促進整體需求的擴大。

去年至今，房市在價格大走讓利風下，自住客紛紛出手、市場買氣回籠，有鑒於此，不少建商開始對價格態度轉硬。房產專家表示，若接下來建商持續堅守價格、買方又不出手，房市恐再度倒退回到2015年「無量僵持」的地步。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，去年至今房市買氣回籠，許多建商對價格開始採高姿態，讓欲購屋的自用買方心生退卻。

從第2季代表預售、新成屋一手市場的房市風向球中就可發現，市場已開始出現人氣、買氣雙降情況，主因近期新建案價格普遍偏高、讓利幅度縮減，明顯削弱買方購屋意願。

何世昌指出，這股現象在4月就已出現，5、6月買方縮手情況更加明顯，其中最新6月各大案場不僅來人組數下滑10%至15%，成交狀況平均也掉了10%。

他表示，買方期望新建案有感降價，但卻得不到建商回應，市場已開始出現「失望性不買潮」，顯示買方不追價態勢明確，若後續新建案不再普遍讓利，不僅得來不易的房市小陽春將畫下句點，且市場恐再度倒退回到2015年「無量僵持」的地步，在雙方對價格堅持久了之後，恐會再引爆另一波價格戰。

「年金改革」加上「年底選舉」，下半年房市普遍不被看好，但觀察今年市場，年初有一批族群大舉進場買房，且看準房價高的雙北市。據聯徵中心房貸資料發現，今年Q1購屋貸款買房者，年收入超過百萬的購屋者達破萬人，佔比不僅較去年同期的走揚，更比2014房市高點的同期還高，甚至創下自2009年有統計以來歷年同期新高。

聯徵中心房貸資料發現，今年Q1購屋貸款買房者，年收入超過百萬的購屋者達11,356人，佔比高達32.1%，不僅較去年同期的31.9%走揚，更比2014房市高點的31.4%還高，顯見去年至今房市復甦，高收入買盤有加速回流的狀況。

此外，聯徵中心資料還顯示，這些高收入大戶貸款購屋的區域，竟有超過4成買在「雙北市」，其中，「新北」佔26.3%居各縣市之冠、「台北」以15%居次，觀察雙北主要購屋熱區，「新北」以林口區、板橋區、中和區最熱；「北市」以內湖區、大安區、中山區最受高收入買盤青睞。

對此，屋比房屋比價創辦人葉國華表示，今年Q1房市高收入買盤比重創歷年同期新高的現象，與今年台灣「經濟持續復甦」與「房價跌幅已明顯趨緩」有很大關係。

由於出口持續攀升，根據財政部統計，今年上半年台灣累計出口額高達1638.3億美元，不但年增10.9%，也再創歷年同期新高。葉國華說，這不僅拉抬企業獲利、員工加薪機會提高，加上第一季正好有年終獎金與分紅的發放，讓沉悶多年的金融、科技業等高收入族群收穫豐厚，終於有錢買房。

「去年起房市買氣持續穩健復甦，今年房價跌勢已明顯趨緩」，葉國華指出，包含央行都認為房市未來大跌、崩盤機會不大，各銀行為搶奪房市復甦大餅，更推出極優惠的房貸專案，像是渣打、上海商銀、第一銀等甚至針對優質客戶、公教人員或師字輩的專業人士，祭出最低1.56%~1.59%的超低房貸利率，吸引不少高所得族群目光，導致高收入族群的貸款購屋佔比持續創新高。

葉國華表示，高收入族群買盤回籠，對房市勢必有一定的穩定效果，預期未來房價跌勢可望進一步趨緩，甚至出現打底、小反彈的狀況。建議有自住需求的民眾，不妨可趁買氣回溫、高收入大戶持續進場的時刻，加快看屋速度，只要多看多比價，配合目前年金改革與縣市長選舉的議題，趁房市多空交雜，可能還有撿便宜的機會。

 

高雄市政府推高雄厝多年，頗受爭議的是景觀陽台，由現有建築法令的2公尺往外推為3公尺，成為景觀陽台，內政部認為是「虛坪」，恐有爭議，導致外縣市想跟進，內政部都尚未同意。今天上午高雄市政府舉辦高厝聯合設計展及綠建築大獎頒獎典禮時，高雄市不動產開開發商業同業公會理事長張永義說，如果把景觀陽台說成是「圖利」開發商的話，等於是汙名了建商在綠建築及城市美學的貢獻。

京城建設總經理陳添進說，高雄是熱帶氣候，景觀陽台設計可透過綠化降溫，早期只有2公尺是不能用的空間，如今可向外推3公尺多，是可用的綠化空間，對大環境垂直綠化，利用度更高，「這是好事」。

甲六園建設董事長丁友鳴說，陽台向外推到3公尺，對社會景觀來說是正面的，除綠化外，有防熱、隔熱的效果，認為內政部應該要多鼓勵才對。

高雄市不動產開發商業同業公會理事長張貴財說，「高雄厝」可以說是全國首創集整個城市各界力量對其城市建築學的反省，將會激盪出什麼火花尚未可知；但對環境友善設計的種子已深植人心，何時會開花結果已可期待

今年得獎作品共有15件，透過高雄厝設計鼓勵回饋辦法得以獎勵容積，建構3公尺深陽台，可有效調節微氣候讓環境降溫，又可達深遮陽效果，像集合住宅店舖組「福懋建設─樹河院」下午陽台面臨西曬，透過設置景觀陽台，綠化減少陽光直射室內，讓室內外溫差可達攝氏3度以上。

工務局表示，目前申請高雄厝建照已達770件，未來會有3萬2000多戶的高雄厝住宅，目前已有一萬多戶取得使用執照。

 

 

 

商仲業者發布最新統計指出，三項指標數據顯示，北市辦公室已擺脫市場不景氣，買方正在回籠看屋，再下跌機率已不高。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，這幾年住宅市場不景氣，房價持續下探，沒人敢打包票這波下跌潮還要多久，反觀商辦市場，與住宅市場的變化及走勢卻不相同。

他表示，根據實價資料，台北市中心五區商辦從2015年高點平均一坪77.2萬元，2016、2017連跌二年至71.6萬，但今年前四月已回升至72.8萬元，交易量也由2016年158件，去年回升至167件，顯示部分買方已接受目前行情開始進場。

第二項指標是，依據宏大不動產企研室調查，目前台北市中心五大行政區商辦平均毛投報率約2.3%~2.5%，內湖辦公室毛投報率約可達2.6%~2.8%，均遠高於銀行定存利率，亦優於住宅，持有商辦的屋主，除非有資金運用計畫，否則不會拋售。

第三，根據台北市政府商業處統計，北市公司登記家數近年仍持續成長， 截至今年6月共17萬9,930家，近三年來公司登記累積增加達7,494家，商辦的租買求仍在持續增加。

陳益盛表示，北市新增商辦供給相當少，近年已有數萬坪面積從原先的辦公用途變更為旅館，或重建為高級住宅，即使買方需求略微減少，但市場供給量更不足，市場現況顯示，單價百萬級的優質商辦於市場上一戶難求，價格再下跌機不高。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】都會區房價高，初出社會的年輕人不敢奢望買房。台北的房價所得比14.99，等於要15年不吃不喝才買得起房子，年輕人只能先租屋。但過去租屋市場的亂象層出不窮，亟待解決。營建署國宅組長朱慶倫說：「租屋市場因為量少，品質堪慮，普遍有租不起、租不到、租不好的問題」，租屋需求在都會區特別高，老人、身心障礙者與原住民，更常碰到租屋歧視的問題。
 
社會住宅要處理的是租屋市場的問題。朱慶倫說明，8年20萬戶的政策目標，是以台灣800多萬戶住宅存量來算，若要達到5％的社會住宅量，等於40萬戶左右，因台灣剛起步，政策設定先達成一半，即20萬戶。他說，這樣的比率跟日本、韓國相比並不算多，但從目前社會住宅中籤率5％到10％來看「需求絕對存在」。
 
有土斯有財觀念 推動社宅不易
 
朱慶倫觀察，台灣房地產有「三高」現象，據營建署統計，台灣住宅自有率高達84％。除了高自有率，還有高房價、高空屋率。即便如此，台灣社會普遍仍存有「有土斯有財」觀念，多數人還是希望擁有自己的房子。早期政府興建國宅，讓住者有其屋，確實也提升住宅自有率，具有一定的政策效果。後來國宅不再興建，轉型為貸款利息補貼、租金補貼等方式，到了2012年制定住宅法後，才開始推動社會住宅。
 
朱慶倫說，居住問題是每一任政府都需要去解決的，雖然起步較晚，但推動社會住宅還是非常有意義，努力解決租不起，租不好、租不到的現象，「不要再讓學生去住頂樓加蓋，讓那些品質不好的住宅逐漸淘汰」，讓都市景觀更好，何樂不為？
 
租屋族一般包括就學、就業的年輕人和弱勢族群。朱慶倫說，一般人申請社宅至少可住6年，弱勢族群最長可到12年。年輕人工作一段時間後，也許就能脫離社會住宅的協助。
 
從住者有其屋的國宅到只租不售的社宅，推動之初阻礙重重。朱慶倫說，政府剛開始推出社會住宅時，遭受很大的阻力，幾乎連談都不能談，背後凸顯的其實是社會對老殘病窮的歧視。社會住宅最初只保障10％的弱勢，即引來鄰里嚴重抗議，甚至撒冥紙，抗議蓋社宅恐一次引入過多人口，造成交通癱瘓等，基層的公務員只能到地方溝通、再溝通。
 
推社宅 從撒冥紙到議員里長當政績
 
「很多事情是眼見為憑」，當興隆一期、健康社宅等相繼蓋好，大家開始覺得不錯，在協調過程中，地方政府也協助解決交通問題，並在社宅一、二樓納入托嬰、長照或活動中心等，大家一起使用，使社宅融入鄰里，除了少數有一、二個爭議個案外，現在社會住宅接續落成揭幕，里長、議員搶著出席，把社宅當成政績宣傳。
 
推社宅過程也是去標籤化的過程。朱慶倫說，社會住宅的品質跟過去國宅完全不一樣。國宅出售幾乎是成本價，不講究設計，賣了以後政府不管後續；現在的社會住宅是出租，民眾有什麼問題都要找政府，因此從選地開始，社宅的規劃、設計都跟國宅不同，且要考慮至少50年的營運管理。
 
因此，社會住宅引進物業管理公司來管理，強調使用者付費，須付管理費。台北市財政較好，甚至裝有智慧電表，除可協助住戶省電，若獨居老人的電表整天沒動，就要去敲門了解情況。
 
近兩年社宅落成年 後續滾動檢討
 
目標20萬戶的社會住宅，12萬戶興建、8萬戶採包租代管。興建部分，預計前4年蓋4萬戶，後4年8萬戶。朱慶倫說，前4年達標沒問題，直轄市長也將社宅納入選舉政見，到今年底會有3.1萬戶社會住宅至少進入興建階段(含2016年前既有、已完工及興建中)。
 
至於第二期的8萬戶，朱慶倫說，需要找地，很多國營事業土地需要都更，不排除以都更結合社會住宅，達到土地活化利用，目前包括國防部、台糖、中油、中郵和自來水公司等，都在洽談。
 
另一部分則是包租代管。「包租」是房東將房子出租給政府委託的租賃服務業者，再由租賃服務業者以二房東的身分轉租給房客，「代管」則是由租賃服務業者媒合房東和房客簽約。不論哪種方式，都享有賦稅補助、修繕補助和專業管理，讓房東可輕鬆收租。
 
包租代管跟上租屋網站有甚麼差別？朱慶倫說，租屋市場尚未健全，不時耳聞惡房東新聞，或碰到惡房客不知如何處理，管理上非常沒有效率。推動包租代管有兩大目標，健全租賃市場、發展租賃服務業。2018年6月27日租賃專法施行後，租賃服務業為特許行業，需有專業證照才能從事，也將籌組公會，希望讓租屋市場專業化，像買房一樣，「交給專業的來」。
 
包租代管8年目標8萬戶，第一年一萬戶，第二年兩萬戶，以每年增加一萬戶為目標。朱慶倫說，目前六都已有16家租賃服務業者加入，業者有信心，而房東還在觀望。租賃專法6月底已上路，目前已有超過150家業者申請成立，可望讓市場整個動起來。未來也不排除將租金補貼對象轉到包租代管，或結合以房養老，協助更多弱勢者或有需要民眾租到合適的房子。
 
營建署國宅組長朱慶倫說，居住問題是每一個政府都需要去解決的，雖然起步較慢，但推動社會住宅還是非常有意義，希望解決租屋市場租不起，租不好、租不到的現象。(本文由內政部提供)
 
朱慶倫簡歷
學歷：中興大學都市計畫研究所碩士
經歷：內政部營建署技士、專員、視察、科長、簡任技正、內政部專門委員
現任：內政部營建署國民住宅組兼土地組、企劃組及管理組組長