不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【時報記者郭鴻慧台北報導】新竹縣市相關高科技產業群聚，吸引許多高科技人才就業，帶動周邊購屋需求，推升區域房市發展。有「台灣矽谷」美名的新竹科學園區，年產值突破新台幣1兆元，不僅是台灣經濟支柱，也創造不少高所得「科技新貴」，竹科人強勁的購買力也觸及房地產，帶動周邊房市交易熱絡。

有巢氏房屋新竹好市多加盟店謝維政店長表示，新竹科技園區周遭房市近幾個月來買氣及房價皆微幅成長，而買家以竹科就業的自住客為主，由於在園區就業的關係，因此選擇周遭地區換屋及首購，並且大多偏好選擇3房總價約1000萬至1300萬左右的華廈。謝說，除了自住客之外，另有約2-3成的投資置產族群選擇竹科周遭的預售屋進行投資，而其投資的物件總價大約位於1100萬至1200萬元左右。

竹北兩大園區就業居住需求加持，自住首購為交易主力。台元科技園區生活圈交錯於新舊市區，因此生活機能完備，居住環境佳，詢問度高。台慶不動產竹北博愛加盟店陳少宏店東表示，台元科技園區主要就業年齡層為25歲至40歲之間，由於年齡層較低，且主要從事日班、輪班等工作，故其偏好2-3房，屋齡15年以下的華廈，並重視公共設施及社區管理，總價約落於800萬至1200萬左右。台元科技園區周遭房市熱點共可分成四個區塊，分別為竹北火車站周遭、博愛學區、頭前溪橋以及華興重劃區。

新竹生醫園區位於高鐵特定區內，積極引進國際知名的生醫產業與研究單位，並結合新竹科學園區與ICT產業優勢，產生聚落效應吸引高端產業人士進駐，同時增加居住需求，台慶不動產竹北高鐵復興加盟店李晴雯店東表示，生醫園區周邊房市交易以自住首購為主力，以外地客居多，從台北、台中移居的不少，大多是因在園區就業的關係就近購屋，區域內以屋齡10年內、3-4房的電梯大樓為主，3房總價約1000萬至1400萬左右，4房則約1500萬至1800萬不等。

只要買賣不動產，多數人都會透過中間代書幫忙協助登記、書寫、代理等，但是其實這項行業以前是不需要考證照的，直到民國91年公布《地政士法》、自此正名為地政士，並納入普考範圍，目前全國共有1萬2千位合格地政士，每年錄取率僅僅也只有5%上下，所以制度化後，兩者最大的差別，即是充任地政士應經國家考試及格，並領有地政士證書等才具備資格，也與早期無須經考試的「代書」制度截然不同。

常有人認為地政士就是代書，這樣說也沒錯，與背後歷史有淵源。地政士公會全國聯合會前理事長高欽明認為，地政士在台灣是一門歷史悠久的行業，從1923年日據時期施行於台灣迄今經歷95個寒暑。從日據時期的「土地代書」、「司法書士」等，到了台灣光復後，則改為土地代書人，授權各縣市政府考檢。爾後又廢除代書制度，一直到60、70年代，才將「土地代書人」正名為「土地登記專業代理人」，並採證照制度，到了民國91年才制度化、提升層級並納入普考，《地政士法》正式實行，自此也有了明確的制度。

日前中華民國地政士公會全國聯合會舉辦交接典禮，由不動產聯盟協會理事長李嘉贏出任，是歷年來首位女性。她談到這段歷史時強調：「現在仍有不少人會將地政士誤認土地代書、代書，但部分代書則是無具備證照，因此新的任期，也會著重正名宣導，民眾交易時則可向內政部建置的地政士資訊系統查詢，更能確保交易安全及保障。」（王鈞生／台中報導）

中華民國地政士公會全國聯合會今舉辦交接典禮，由不動產聯盟協會理事長李嘉贏出任，是歷年來首位女性。陳恒芳攝

代書近年逐漸由國家考試及格的地政士取代。陳恒芳攝

土地、房屋不動產買賣過程繁瑣，地政士可協助把關交易安全。示意畫面

林口長庚醫院生活圈機能成熟，隸屬桃園市龜山區，為桃園最近雙北市的區域，有捷運、高速公路、百貨及各式小吃商家，捷運長庚醫院站更是機場捷運的直達站，是個以醫院為中心、工業區就業人口支撐的區域，新建案開價每坪31萬元起。
 
住商不動產林口長庚加盟店店長楊淑滿指出，該區以文化一路到文化三路間，北至文昌五街指名度最高，大致是捷運長庚醫院站10~15分鐘的距離，價位也最高，屋齡10年內大樓每坪約32萬元，釋出量少，再往外房價每坪約便宜5萬元。
 
該區最新指標案為「璽來登」，位於文化三路、文三一街口，為該區少見3面臨路且基地較大建案。文華國小為當地額滿學校，新成屋「藝學苑」正對文華國小及大華公園，棟距視野開闊；華亞科技園區旁則有預售案「芳彬家」，2房總價920萬元起含車位。
 
該區前有林口新市鎮，後有A7重劃區，建案眾多，吸納許多雙北客層，楊淑滿指出，林口長庚醫院生活圈腹地不大，外來客多，房價穩定，以2014年房價最高峰來看，至今跌不到2成。醫院周邊中古物件釋出少，新建案也不多，外來客無物件可挑，多轉往A7重劃區及林口新市鎮購屋，但醫護人員要值夜班，不願住家離醫院太遠，多指名要步行可達的地點，租屋需求大。​（連珠君／桃園報導）

「璽來登」基地3面臨路，面積約582坪，為市區少有完整的大基地。楊明龍攝

「藝學苑」基地3面臨路，緊鄰文華國小，有無限棟距。林琨凱攝

信義房屋統計近4年6都實價登錄資訊，台南房價最低，但4年成長15%卻是6都最多，由於南科園區就業人口多，為南區、中西區、歸仁區、安南區等4區創造穩定購屋需求。

信義房屋台南金華店店長陳政光表示，台南房價基期低，加上近年許多重大建設持續展開，如鐵路地下化、台南都會區北外環道路等交通題材，讓大台南30分鐘生活圈逐漸成型，買方購屋信心增強。

陳政光指出，台南南區房價基期低，價格親民，生活機能好；中西區地理位置好、商圈成熟、學區好、社區街廓整齊乾淨，外環道路方便，但巷內則鬧中取靜，吸引不少人優先選擇，只要有新增供給，南科工程師很願意在此換屋，購屋需求穩定。

安南區也是近期房市交易熱區。信義房屋台南北安店經理張榮觀察，安南區過去屬台南市郊，這幾年因南科、台南科技工業區、和順工業區等多個工業區相鄰，帶來龐大就業機會，往來人口增加，也成為台南市人口成長較明顯的區域。

張榮表示，安南區最大的優勢為總價及單價都較低，居住及休閒品質都不錯，全區物件多為台南人最喜愛的透天型產品，首購小資族可選擇20年以上的舊透天，總價不到新台幣千萬元，屋齡新一點，10年內的透天總價約千萬元出頭。

近年來市區發展飽和，永康、安南等地區相繼成為台南市區的擴張和延伸地帶。信義房屋台南復國店經理李聿旌表示，永康距離台南科學園區非常近，房價相對親民，許多南科年輕工程師會就近選擇在永康購屋，不僅進市區僅30分鐘車程，聯外交通也相當便利，有國道、台20線貫穿，且相較周邊如新市、善化等區更有學區優勢，也讓鄰近區域的年輕人在成家立業後，喜歡移居永康。

高雄選後買氣大幅升高，根據高雄市地政局統計，今年1月高雄市買賣移轉棟數3,519戶，月增27%，為四年來新高紀錄，和2018年1月相比，年增率也有13%。。

永慶統計旗下加盟品牌交易市況也反應同樣熱絡市況，2018年12月與11月相比，業績和成交件數皆有超過四成成長；2019年1月跟2018年11月相比，業績和成交件數的漲幅也都超過二成。

永慶表示，在傳統房市交易淡季中，能連續二個月都創造兩位數的成長，顯見市場信心強勁。

進一步分析目前高雄住宅交易主力，以房數來看，仍以3房以上為大宗，3房占比高達四成，4房以上也有三成左右的成交，選前、選後沒有太大變化，2房產品交易占比則從選前16%，提升三個百分點到19%，顯示首購族在選後購屋態度轉趨積極。

從住宅屋齡與型態觀察，中古大樓仍是高雄民眾最愛，選前選後占比都高達五成以上，且選後增加了5個百分點。

總價帶方面，高雄住宅交易以900萬元以下為主，占比高達84%。其中300~600萬為大宗，選前、選後都有四成以上，300萬以下與600~900萬都各占二成左右，顯示目前自住市場下，除了首購族積極進場，換屋族購屋意願也高。

永慶房產業務總經理葉凌棋表示，近來不少建商積極到高雄獵地，積極投資高雄，顯示市場對高雄未來的房市發展深具信心，這三個月成交價變動不到2%，若高雄市每個月能有3,200~3,600戶左右的交易量，房市可望正面且健康的成長。

此外近期店面與土地詢問度轉趨熱絡，來客量成長約二成，預料在市長韓國瑜大力拚經濟的產業政策推動下，商業活動持續蓬勃發展，店面產品將優先受惠，也可望有交易量回溫的機會。

不過他也表示，價平、量增才是高雄房市可長可久的發展基調，建議售屋者不要因為交易量提升而趁勢漲價，讓高雄人買得起、住得起，不再北漂，才能讓高雄再次崛起。

實價資料揭露，高雄市岡山區有一戶二層樓透天，成交總價僅2萬元，一坪不到1,000元。打開交易明細，原來是親友交易，不過，在備註欄中，另外寫了10個字，令人好奇背後意義。

這十個字是「孫子願意照顧阿公阿媽」。有人認為是「孝順條款」，也有人認為應該是「防不孝條款」，是阿公阿媽贈房給孫子，為了省稅，改用親友交易，但又怕小孩以後不孝順，因此要求登錄時備註。

根據實價資料，這棟二層樓透天，位於高雄市岡山區前峰路，為44年二層樓透天，地坪約17.2坪、建坪約23.5坪，於2018年4月以2萬元交易，同一條路去年有一棟2層樓透天正常交易，地坪略大，建坪小一點，以320萬元交易。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，這間透天已44年，過戶轉手，土增稅不少，推測祖父母想把房子贈與小孩，但因贈與不適用土增稅自用稅率，因此改採親友交易備註方式，不過，如此備註，仍可能被視為贈與行為，遭到查稅。

至於另外備註「孫子願意照顧阿公阿媽」，可能是孫子有承諾，但長輩擔心日後變卦，要求寫在實價資料備註欄，以作為證據，日後若有變化，用來作為相關法律權益時的佐證。

環狀線第一階段終於可望在今年底通車，統計資料顯示，在環狀線14個站點中2018年房價表現，和2016年相較，有五站回漲，九站持續下修盤整。其中以景平站漲4.3%漲最多，其餘包括中原橋和華中橋和景安幅度1.5～3.2%。而板橋則跌最深，均價從47.7跌至41萬，跌幅達13.7%。

環狀線第一階段將經過中和蘆洲、松山新店、板南線、機場捷運線、新莊中和線等五條現有捷運線，以及興建中的安坑線、南北線和萬大線，共八條捷運，將串聯新北市新店、中和、板橋和新莊的交通，預計將有14處車站，並將陸續新增6個雙捷運交會站。

14站中以中和地區，包括中原到景平等五站點，有略為回溫的趨勢，台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，環狀線第一階段通車，對於新莊中和新店三區的交通最有助益，未來可串聯新店遠東工業區、中和遠東工業區，和新北產業園區，對於相關產業的就業者而言，購屋區域和交通工具上都多一項選擇。而通車站點居中的中和，左右逢源，且自住環境優質，機能最成熟，人口居住穩定，剛性需求支撐，在交通利多下，買氣優先回穩。

張旭嵐表示，隨著捷運網絡逐漸完整，捷運的利多效益趨緩，而環狀線通車時程延宕約兩年，加上目前房市轉向，周邊房跌多漲少，尤其是原本就有捷運經過的站點，新北產業園區、板橋和大坪林站難受到通車效應帶動，房價仍持續修正。

台灣房屋板橋特區遠百特許加盟店店東賴玉枝表示，板橋站發展最早，不僅交通上有五鐵共構，特區周邊百貨商城豪宅林立，還有都更題材，多頭時期漲勢不斷，但環狀線一直延宕通車，而且又是高架的規劃，因此周遭的房市並無太多加分作用，且這兩年房價持續修正盤整，導致降價才能換成交，單價持續盤整。

尤其雙捷運站對於乘客轉乘的交通便利性大幅提高，但由於現行站點的房價已經不低，加上近年房價盤整，通車行情有限，若周邊商業發展和生活機能成熟，或大型企業進駐，綜合利多區域將有機會優先拉回買盤。

豪宅高樓林立，有的金碧輝煌、有的現代感十足，但外表華麗的背後，這些高貴豪宅單坪價差也相當驚人，市調指出，台中豪宅高低樓單坪價差最大可達20萬元、水平單價差甚至可達近30萬元，都令一般民眾咋舌。

 豪宅社區同街廓「水平價差向來不小」，同區塊的同區域新屋價差高達10~20萬元以上也很正常，尤其以七期新成屋最明顯。例如近期成屋的指標豪宅十字園道豪宅「宝格」，價格動輒7字頭；台灣大道成屋豪宅「台中帝寶」，每坪單價僅5字頭上下，差異至少20萬元。

不只水平價差，大樓高低樓間價差相當常見，在豪宅市場尤其明顯，例如西區美術館指標豪宅「富邦天空樹」，去年1月份地上19樓出現最低成交單價50萬；7月時，地上36樓，則是以單價72萬出售、總價1.7億。社區一高一低單坪價差22萬元、等於30.56%。
 
太平洋房屋7期秋紅谷加盟店經理廖香婷補充，一般首購預售案，高低樓層每層價差可能約5千至1萬元，不算太明顯；「但是豪宅型產品，客層實力雄厚，定價策略會因是豪宅獨特性、視野稀有性，賣一戶就少一戶，高低樓層價差就為相當明顯，再加上同街廓品牌產品不同，也導致水平價差相當驚人。」（王鈞生／台中報導）

豪宅區域垂直、水平價格落差都不小。陳恒芳攝

豪宅因品牌定位不同，同一街廓或是不同方位，每坪單價落差大相當常見。陳恒芳攝

不同樓層視野不同，豪宅垂直價值每坪可達20萬元。資料照片

少子化現象，使現今家長更注重孩子教育，想盡辦法也要搶進明星學區就讀，其中中正區的中正國中，因升學率極高，全台考上建中與北一女的人數最多，為搶進該國中就讀人數居高不下，且若非台北市國小畢業，跨縣市入學需具備中正區房屋所有權狀，周邊住宅因此供不應求，以套房、3房的電梯大樓產品最為搶手。

日前，有一名爸爸上網詢問北市優質國中學區宅，有不少網友推薦中山區中正國中，因是近年北市考取第一志願人數最多的學校，又鄰近捷運中正紀念堂站、東門站、古亭站，生活機能便利，備受青睞。

不過中正國中因是額滿學校，該校官網公告的入學門檻非常嚴格，需台北市國小畢業、全戶設籍（即父母與學生共同設籍），欲跨縣市就讀還得檢附中正區房屋所有權狀，因此推高購買房屋買氣。

信義房屋南門店專案經理丁振倫表示，最常見的是家長購買8至12坪套房設學籍出租，屋齡10年內套房總價約1000至1300萬元之間，以每月約1.8至2.2萬元出租，貼補房貸支出，未來轉手也十分容易。

另也有不少家長陪著小孩入住中正國中學區，丁振倫指出，這類消費者大多會挑3房大樓，以總價帶在2500萬至3000萬左右最為熱門，屋齡多為30年左右，且釋出量少，一有釋出常被「秒殺」；若是屋齡10年內，總價則需3500至4000萬元才能買到。

此外，因入學中正國中其中一項條件是需台北市國小畢業，因此部分家長也會搭配中正區的國小學區購屋，包含北市大附小、金華國小及與東門國小，其中能就讀北市大附小的物件是最佳組合，週邊住宅保值性佳。

【詹宜軒╱台北報導】2019年房市看好或看壞？有專家從3大跡象提出論點，以建物買賣移轉棟數、建築開工數，雙雙連2年成長來看，以及2018年房價上漲的社區數，超過下跌社區數等跡象，判斷今年整體市場氛圍與去年差異不大，一樣都是有利於自住買方，建議民眾可持續看房，因為這將是個不錯的進場時機點。
整體經濟動能不佳，民眾對於今年房市走向多處觀望態度，《樂居》創辦人李奕農則藉由近2年的3個房市跡象來分析，認為今年自住市場表現可望持續優於豪宅市場。「2018年已經算是底部，剛性需求產品的房價，再下修的機率不高，但是大坪數豪宅的部分，銷售還是比較有困難，價格則還有下調的可能。」

自住市場繼續發威，今年房市主力仍是剛性需求的產品。資料照片

房價止跌訊號出現

根據《樂居》的分析，自住市場表現持續看好的原因有3，其一為全台建物買賣移轉棟數，自2016年後，2017∼2018年的成交量已經連續2年提升，以2018年六都買賣移轉棟數對比2017年來看，平均成長4.2%，而全台買賣移轉棟數也從26.6萬棟增至17.8萬棟，代表有愈來愈多的買方願意進場。 
其次是去年房價上漲社區數，超過下跌社區數。李奕農指出，「我們從《樂居》的社區資料庫中，每區挑選交易戶數最多的100個社區作為觀察指標。2018年各區交易量最大的社區中，房價與前年相比，上漲社區數量多過下跌社區數量，房價止跌的訊號出現。」 

開工數連2年成長

除台北市上漲數為46件，與下跌社區的47件量體不相上下外，其餘五個都市皆漲多於跌，尤其桃園市上漲數62件，遠多於下跌的35件，李奕農補充，「這也是2015年房市反轉向下以來難得的現象。」
其三為建築開工數連2年成長，李奕農表示，在房地產景氣不好時，許多建商即使拿到建築執照也會盡量申請展延，避免資金投入過多，「因此建案開工數和建商購地金額，也反應出建商對後市已較有信心。」 

豪宅仍有下調可能

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨認為，以目前房價表現來說，確實從2016∼2017年後就無有感降價，推估原因除屋主在低利率環境又無利空議題下，降價意願低，另外是許多出售個案含裝潢，價格也被拉高。至於豪宅因成交少，很容易成為話題，但豪宅間的價格落差可預期將愈來愈大。 

2019-02-19 09:12

全國「最貴停車場」D3將進行3拍。（記者徐義平攝）

〔即時新聞／綜合報導〕全台「最貴停車場」（信義計畫區D3街廓）土地22日要進行第三拍，房地產業者推測，已有潛在買家準備出手。週刊報導，這件D3土地開發案底價已和最初標價相差達58億元，傳出龍巖集團總裁李世聰積極布局出手，想搶下D3土地。

「最貴停車場」是坐落在信義計畫區信義路5段、松智路口的D3街廓，正對台北101大樓，被法拍土地是該街廓部分地號，土地面積達1552.73坪，登記在富創公司名下，因捲入幸福人壽掏空案遭查扣，債權銀行新光商銀去年初聲請法拍，首拍底價高達160.58億元、拆算每坪土地底價破千萬元、約1034.18萬元，延宕將近1年，直到上月才執行第2次法拍，即便底價打8折，約128.464億元，仍無人投標、流標作收。

《鏡週刊》報導，因台北地院民事執行處在拍賣公告資料上註記「禁止處分」，導致土地無人敢投標，連續流標2次，三拍底價為102億元，和一拍底價160億相差58億元。

報導提到，龍巖集團近年在高雄、桃園四處獵地，市場也盛傳，龍巖總裁李世聰看上D3的地段，面積大而方正，除了自有資金，已向銀行談妥融資，積極布局。

大選後高雄房市也動起來，高雄市不動產開發商業同業公會統計，今年1月會員申報開工達1087戶，較去年同期707戶增加53.7%，總銷金額預估達114億元也較去年同期激增71%，當中包括京城、遠雄、光洲與崑庭建設等均有指標案動工，推案類型從首購到換屋宅均有。
 
元月申報開工以3房以下小宅為主力，佔比近8成。當中遠雄建設將在楠梓區推出河岸景觀宅，社區可正對後勁溪大樓案「遠雄明水漾」，坪數28~50坪，預計上半年進場預售。另京城集團則有位於三民區中都重劃區德旺街地上23樓超高住家申報開工，另在美術館青海路則有1場規劃百戶大樓亦申報開工。左營區海景街光洲建設則有大樓造鎮開工，單案申報總銷約47億，戶數達456戶。
 
選後高雄建商推案踴躍，但市場待售新屋與預售屋量體仍多，依據龍悅廣告統計，目前高雄總計有79場大樓預售與152場成屋大樓，處銷售中或將進場銷售，總銷售量達231場，待售戶數逾2.1萬戶。龍悅廣告協理吳季濃分析，成屋市場相對健康樂觀，僅鼓山區有較多成屋待售，多屬換屋與豪宅，但預售屋供給遍及全市，如楠梓、左營、三民、鳳山與橋頭均超過2000戶。
 
市場供需是決定房價漲跌主因，近年來高雄房市買氣回升，主因多屬中小坪數首購與首換客進場，未來高雄新屋供給將朝無論市區或市郊，有許多小宅案釋出，低總價小宅將是成交主力。（葉家銘／高雄報導）

 

北市信義路二段精品小宅「PARK 259」去年底交屋後陸續揭露，最新揭露的13樓戶，2017年預售時以每坪166.3萬元售出，排名北市套房第二高價，僅次於「仁愛A+」每坪166.6萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，2017年是台北市房價下修最劇烈的一年，尤其是市中心區，由於房價偏高，不只中古屋價格大幅下降，新建案要價也多比高點時下修一到兩成，PARK 259能在當時賣到如此高價，令人稱奇。

「PARK 259」位於路義路二段上，近大安森林公園，樓高14層，以16~27坪套房為主力，約140戶，2017年中正式推出預售，開價每坪150~180萬元，一戶要2,100萬到3,000萬元。

陳炳辰表示，2017年房市已低迷兩年，套房更被視為票房毒藥，建商推套房，又開出如此高價，照理應該賣得不好，但從實價資料來看，個案在當年6月到8月三個內大概就已賣出七、八成，去化相當快速。

交易價格同樣表現亮眼，多數都以每坪135~145萬元出售，以小豪宅來說算是金字塔頂端，其中有18戶成交到150萬元以上，有兩戶更以每坪160萬以上售出。

其中10樓一戶，16.7坪，總價2,788萬元，每坪166.3萬元，直逼知名附中學區套房「仁愛A+」在2013年8月所創下的每坪166.6萬元，排名北市第二。

陳炳辰分析，PARK 259在景氣不好時創出高價，除了建築特色外，個案主打引進頂級物業管理，推出包租代管方案，提供租客五星級飯店等級的客房清潔服務，包括環境清潔、更換床組，每月租金可達8~12萬元，也吸引不少投資人。

陳炳辰指出，雖然實價顯示個案成功包裝創造高價，但近年願意出手購買這類小又貴的產品愈來愈少，未來該社區住宅轉手能否維持價格，有待觀察。

【王鈞生╱台中報導】台中重劃區遍布各地，尤其自辦型重劃區最為熱鬧，許多傳統市郊也因此帶動房市，成為炙手可熱的黃金寶地，推案量更不在少數。《蘋果》盤點近3年台中新興重劃區，最集中的太平長億國小，周邊共有5個小型重劃區，潭子則有弘富重劃區，至於最熱鬧的，則是位處市區的北屯總站周邊的單元12，擁有千戶大樓推案量，坐穩近年最熱新興重劃區。

單元12及北屯機廠，是台中市區周邊新興最熱門重劃區。資料照片

地價明顯走揚

近3年新興重劃區從單元2、單元3開發熱潮，一路轉向到去年房市兩大黑馬重劃區塊──北屯機廠特區及單元12重劃區，不僅速度發展最快，建商卡位獵地推案也更為積極。以單元12使用分區以低密度的住1-1土地為例，地價也從2~3年前的每坪20多萬元，慢慢成長到近40萬元，加上相對其他重劃區，地價不算「特別昂貴」，也因此持續吸引建商推案，如漢宇、磐興、聚聯等。 
近期包含佳茂、國泰、精銳、豐謙、鉅虹等，全都已進場推案卡位，如指標大樓案「萌未來」1、2期、「水岸岩」、「蜜之地」等，主攻坪數25~45坪，每坪主力開價25~30萬元，國泰建設還購入一塊2143坪土地，每坪單價39.5萬元，預計離推案公開日也不遠，總計起來至少500戶以上新屋量能。 

建商進場卡位

至於台中最密集的新興重劃區，是位在南太平長億國小周邊5塊新重劃區，加起來約22公頃，10年前還是一大片竹林，現在卻號稱是南太平最整齊、最大的低密度高級住宅區，吸引大批建商進場推案。包括2013年底完工的「慧眾」2.88公頃、2017年中完工的「泓大」5.25公頃、即將完工的「泓成」、「泓福」共6.68公頃，「福億」3.59公頃也即將完工，未來計劃開闢第6個重劃區，全部都集中在方圓1公里範圍內，堪稱台中最密集。 
前年「泓大自辦重劃區」完工，建商也紛紛湧入，現在已有2成土地開闢，包括坤悅、基創、展沅、鉅邑、生活家等皆已進場，該區率先進場推案的「長泰欣景」早已成屋，只剩1戶開價逾3千萬元的角間在賣，地坪縮小至16坪的「墅自然」則是打出總價1088萬元起超低總價，吸引在地客。 
21世紀不動產東區精英加盟店經理謝德賢指出，由於該區別墅總價不到千萬元、親民誘人，幾乎等於大樓價，加上重劃區有先天環境優勢，可吸引建商開發、自住客移居，但因為重劃範圍皆不大，附近街景市容落差也會較大。 

 

每逢假日，宜蘭總吸引許多旅遊人潮，玩水、看海、品嘗小吃，度過悠閒午後，最近在宜蘭火車站週邊，出現不少老宅咖啡廳，不僅讓遊客多了休憩的新選擇，更使老舊空間重獲新生，主因是租金成本低，吸引台北等都市年輕人前往創業。

一對7年級生的工程師夫妻，因想逃離台北繁忙緊湊的生活，決定辭職，到宜蘭創業，最終選擇在宜蘭市傳統市場旁的巷弄裡，月租2萬元內，租下屋齡40年的透天厝，雖然屋況極差，需重新裝潢整頓屋況，但他們甘之如飴，並將1樓作為咖啡廳，對外營業，2至3樓自住。

雪隧開通後，宜蘭觀光效應擴大，隨著旅遊觀光的發展，加上宜蘭店面租金相對低廉，吸引年輕創業族群前進。信義房屋表示，宜蘭傳統市場巷弄裡，屋齡30年以上透天，月租金最低，約1至2萬元，若在宜蘭市最熱鬧的中山路或宜蘭大學旁的神農路，30至35年左右舊透天月租約3萬元以上。

旅遊觀光商機挹注下，宜蘭縣各地出現不少咖啡廳，從自家老宅、舊倉庫到日式老房子都紛紛成為咖啡廳新據點，而裝潢大多保留原本房屋結構，像是老舊磁磚、舊式木窗、精緻窗花及磨石子地板等，甚至有店家發揮小巧思，將檜木衣櫃的抽屜，改造成為書櫃，室內空間搭配溫暖黃燈。另外，部分咖啡廳還結合音樂演出、藝文展覽，吸引年輕族群到訪。

此外，宜蘭老宅改建熱潮，另一原因可歸功政府積極將老舊空間活化，包含2013年啟用的幾米公園，即是將宜蘭車站前站的原鐵路局舊宿舍區改造再利用，後續還在週邊布置丟丟銅森林、星空火車；而2016年開幕的宜蘭幸福轉運站也是將舊有的國光客運閒置空間再拉皮美化。

【詹宜軒╱台北報導】2019新年的首月，儘管期待房市能有新氣象，但北台灣新案市場卻持續黯淡，不見起色。根據市調業者統計，各項房市評比指標如推案量、來人與成交組數等，皆聯袂下挫，業者推案興致缺缺，就連成屋推案量都創下近2年新低。景氣燈號則亮出近半年的第6盞藍燈，專家甚至評斷，2月要擺脫谷底的機率仍然渺茫。

農曆過年為房市淡季，今年1月建商並不積極推案。資料照片

風向球續亮6藍燈

住展風向球連續第6個月亮出藍燈，意即衰退谷底，分數27.1分，比去年12月大減4.6分，更創下2017年2月以來新低。6大觀察指標中，僅議價率維持平盤，其餘包含推案量、廣告批數、來客與成交組數全部下挫，成屋推案量更是近2年最低檔。 
《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，今年1月的分數急降，主要是房市進入淡季，推案量銳減、市況走緩所致，「以往主打年前搬新家，如送裝潢或家電的促銷廣告，今年卻相對減少，原因可能是送裝潢訴求已經疲乏，也有可能建商減少優惠空間。」 

基隆宜蘭全年淡季

就來人與成交狀況來看，北台灣1月市況除新竹、桃園相對穩定外，其餘縣市表現均不佳，尤其以基隆、宜蘭等地最為嚴竣。何世昌補充：「甚至在近1年，基隆與宜蘭同步出現『全年都是淡季』的特殊狀況，是北台灣新建案市場中，表現較弱的縣市。」
創意家行銷副總經理柯仲武指出，農曆年前本來就屬傳統淡季，來人與成交會比平時減少約一半，業者多半都有心理準備。
針對市場近期不少傳言，認為有部分建案價格趨硬，甚或是行銷活動減少。柯仲武也不諱言，「近幾年房價陸續盤整，建商也必須尋求合理的利潤，所以現在狀況是買方與賣方在價格上能否達成共識而已。」 

3月回溫希望濃厚

柯仲武進一步解釋，不少買方來回看屋十數次，聽從部分「房市專家」建議，認為買房可以再多殺一點、可以再等久一點，「但慢慢地發現，房價已沒有再下修空間後，就開始有房價變硬的聲浪出現。」
何世昌則分析，今年2月春節市況，應也會較去年同期市況差，來人與成交衰退逾3成，預期2月不會立刻脫離藍燈，可能要等到3月的329檔期來臨，屆時推案量、廣告量與來人、成交組數應能同步擴張，房市回溫希望較濃厚。 

 

今年開春之後，各地的房地產市場陸續傳岀好消息，不只是春節連假期間，加班銷售的新成屋及預售屋建案有不錯的銷售成績，連過去看空房市景氣的部分專家及業者對於今年房地產市況的看法也開始「轉空為多」。其實更早一點，從今年1月六都的房屋買賣數量増加的情況，也可以看岀國內房市可望持盈保泰的端倪，尤其又以南台灣的房市表現最佳。


▲南台灣房地產市場上個月的建物買賣數據比北台灣更亮眼。

 根據六都地政局公布上個月（1月）房屋移轉棟數的資料，全部都比前一個月的數據還要多，平均月増率達到10％，意謂著去年底的地方縣市長選舉之後，民眾購屋的信心及意願都跟著増加，再加上年底傳統的買房旺季發威，使得今年六都1月份的總房屋移轉棟數年増率雖然不到3％，但是月増率卻岀現六大都會區房市交易量全部正成長的情形，而這種「全面」回升的情況，往往只能在房市的多頭行情中才能看到。



 從各別區域來看，南台灣的房市交易真可謂「強強滾！」不但台南市、高雄市的1月建物移轉數月増率達到20％、27％，遠遠勝過人口密集、居住需求高的台北、新北市（月増率7.2％、6.2％）、成長型都會區的桃園市（3.8％），年増率更是維持8～13％的正成長，不像雙北市的1月房屋移轉棟數比去年同期還岀現了1～2％的衰退成績。



 六都之中，以高雄市的表現最好，1月份的房屋買賣移轉棟數達到3,519棟，僅次於新北市（4,872棟）、台中市（3,839棟），位居六都裡的第3名，不過月増率、年増率都高居六都之首，顯示高雄市民對於新任市長的提振經濟政策相當有信心，紛紛報以實際的購屋行動；台南市的表現也不差，拜安南區、永康區、北區等多個新成屋建案順利銷售之賜，讓1月份的建物買賣移轉數持續攀升至2,149棟，數字已經直逼台北市的2,293棟。

在中美貿易戰火下，許多大咖台商回流台灣，去年商用不動產交投火熱！根據商仲業者調查，台北市商用不動隨著企業投資回溫，近3年來逆勢上揚，和住宅市場呈現不同的走勢，其中光10億元大型商辦、廠辦、商業地等已達458億元。

而觀察去年商用不動產戰況，以元大銀行於去年第3季以82億元搶標仁愛路原空軍俱樂部一案，地上權土地單價約720萬創新高價外，玉山銀行也在第4季以60.88億元買下敦北冠德地上權預售商辦，同期新光人壽也以約20.7億標下敦化北路台北金融五個樓層辦公，可見市區商用不動產有一定的買盤支撐。

但宏大國際資產總經理陳益盛指出，目前台北市商辦案源少，主因在於許多商辦大樓因都更重建或改裝為旅館，而現在也有為數不少的上市櫃公司或中大型企業，因合併或新創需求，積極尋覓合適的企業總部或數百坪或數千坪的辦公室，由於台北市區難尋，只得轉往內湖、南港，甚至新北市捷運站周邊。因此，只要市中心有上千坪的商辦空間，詢問度都相當高。

而建商也嗅到商機，著手將住宅規劃轉至商辦，陳益盛表示，特別是基地如座落市中心大馬路旁，轉規劃做辦公大樓、企業總部等，目前就在洽談2處位於大安區及信義區交界，能見度極高的建案，業主除了考量價高者得外，企業形象也將是交易的重要參考指標。

 

高雄市長韓國瑜全力拚觀光，愛情產業熱鬧展開，飯店、旅館看好，但繼高雄地標85大樓內兩家飯店一拍流標後，高雄老牌飯店皇家尊龍大酒店今（13）日一拍，也無人投標流標。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，高雄飯店法拍接連流標，除了總價過高因素外，也顯示雖然高雄近來湧入大批觀光人潮，但市場對於韓流觀光效應仍在觀察，並非高度樂觀。預料要到三拍，淪入法拍的三家飯店，才較有機會脫標。

由於債務問題，高雄地方法院日前陸續公告高雄85大樓內樂活商旅，君鴻國際酒店不動產、以及位於七賢二路的高雄尊龍大飯店執行法拍。

其中樂活商旅，君鴻國際酒店所屬不動產，總底價85億，上月17日一拍，無人投標流標，日前再度公告拍賣，底價打八折至68億元， 較一拍底價大減17億元，將於明（14）日進行二拍。

徐華辰表示，85大樓法拍飯店二拍仍面臨總價過高問題，有實力投標的人不多，加上目前高雄飯店住房率雖大幅提升，但以國旅居多，熱度能否持續，各界看法不一，預料投資人會再觀察一下，或等價格再低一點再進場，以降低投資風險。

尊龍大酒店在去年12月傳出開價8.8億元求售後，業者在臉書聲明指出，因接到許多消費關心電話擔心住宿及婚宴訂定受影響，董事會決議兩年內不會出售，將持續正常營運，不過事隔一個月，高雄地院即公告強制執行法拍，一拍底價9億元。

尊龍飯店後來又公告強調，買賣不破租賃，不論未來誰取得資得資者產，都會持續正常經營，並表示內部股股東開價8.8億求售，吸引許多買家正在洽談，部分股東也不排除法拍取得產權，不過今日執行一拍，沒有人投標。

徐華辰表示，尊龍飯店法拍一樣有總價過高的問題，從標況也可了解投資人對高雄觀光旅遊前景仍有保留，並非高度樂觀。

10年房價落差，從買賣移轉棟數揭密。根據內政部統計處最新統計資料顯示，2018年，全台買賣移轉棟數為27.8萬棟，對比2008年的37.9萬餘棟，倒退約27%。其中，又以拍賣移轉棟數量體，倒退最嚴重，2018年全台拍賣移轉棟數為5234棟、對比2008年近2.5萬棟，倒退近8成。專家分析，拍賣市場屬整體房市反指標，拍賣量體「倒退嚕」則凸顯目前市況相對穩定，「急需資金或債務可能出問題的民眾，可以順利售屋變現，免承受流入法拍市場的風險。」
 
根據內政部統計處最新統計資料顯示，2018全年的買賣移轉棟數為27.8萬棟，年增約4.5%，較10年前減少約27%。拍賣移轉微增至5234棟，至於繼承移轉棟數則持續創下新高，達到5.6萬棟，不過若與10年前的買賣移轉棟數相比，則可發現拍賣移轉10年來減少約8成，不過繼承卻是增加57%。
 
信義房屋不動產企研室專經理曾敬德表示，「10年前整體房價水準較低，加上當年上半年的投資買盤興盛、新成屋交屋量大，使得全年買賣移轉棟數，衝上37.9萬棟，而2018年市場只剩自住客，投資買盤疲弱加上交屋量不也若當年多，10年時間移轉棟數減少約10萬棟。」而以買賣移轉棟數連續2年反彈的狀況來看，交易量也反應出市場觸底盤整的態勢。
 
曾敬德補充：「至於拍賣移轉雖較2017年的4899棟，略升6.8%，來到5234棟，但約較2008年的拍賣移轉2.5萬棟，減少約8成。反應當前因債務或欠繳房貸，而流入法拍市場的量少，顯示市場大致維持穩定，急需資金或債務可能出問題的民眾，得以順利售屋變現。」
 
繼承移轉棟數不斷寫下新高，曾敬德認為，是受到高自有住宅率與人口持續老化影響，因此繼承棟數不斷寫下新高，預料這樣的趨勢將會持續下去。（詹宜軒／台北報導）

2018年全台拍賣移轉棟數為5234棟、對比2008年近2.5萬棟，倒退近8成。資料照片

繼承移轉棟數不斷寫下新高，曾敬德認為，是受到高自有住宅率與人口持續老化影響。資料照片