只要買賣不動產，多數人都會透過中間代書幫忙協助登記、書寫、代理等，但是其實這項行業以前是不需要考證照的，直到民國91年公布《地政士法》、自此正名為地政士，並納入普考範圍，目前全國共有1萬2千位合格地政士，每年錄取率僅僅也只有5%上下，所以制度化後，兩者最大的差別，即是充任地政士應經國家考試及格，並領有地政士證書等才具備資格，也與早期無須經考試的「代書」制度截然不同。
常有人認為地政士就是代書，這樣說也沒錯，與背後歷史有淵源。地政士公會全國聯合會前理事長高欽明認為，地政士在台灣是一門歷史悠久的行業，從1923年日據時期施行於台灣迄今經歷95個寒暑。從日據時期的「土地代書」、「司法書士」等，到了台灣光復後，則改為土地代書人，授權各縣市政府考檢。爾後又廢除代書制度，一直到60、70年代，才將「土地代書人」正名為「土地登記專業代理人」，並採證照制度，到了民國91年才制度化、提升層級並納入普考，《地政士法》正式實行，自此也有了明確的制度。
日前中華民國地政士公會全國聯合會舉辦交接典禮，由不動產聯盟協會理事長李嘉贏出任，是歷年來首位女性。她談到這段歷史時強調：「現在仍有不少人會將地政士誤認土地代書、代書，但部分代書則是無具備證照，因此新的任期，也會著重正名宣導，民眾交易時則可向內政部建置的地政士資訊系統查詢，更能確保交易安全及保障。」（王鈞生／台中報導）
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