不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

2019/03/08 12:06

記者陳韋帆／台北報導

屏東大鵬灣飯店今（7）日進行法拍第二拍、結果流拍。此次拍賣底價為9,056萬，雖然已經比第一次拍賣底價1億1,320萬降低2,264萬元，卻仍乏人問津。寬頻房訊發言人徐華辰表示，大鵬灣飯店周遭同業競爭激烈，加上近年觀光業不景氣，導致投資人不願出手。

根據司法院公告，此次拍賣的「大鵬灣大飯店」，位於屏東縣東港鎮中山路61-1號3層樓建物及59號5到11樓，去年11月15日拍賣一拍底價為1億1320萬，公告建坪934.02坪，持分地坪為227.72坪，拆算後每坪單價為12.12萬元；一拍結果乏人問津、結果流標。

「大鵬灣大飯店」今日再次進行2拍，此次底價調降至9,056萬，相較第一次拍賣1億1,320萬已降低2,264萬元，但仍無人投標、導致再次流標。

統計106年10月至今，已有10多間飯店先後遭到法拍，其中，去年107年11月15日屏東縣東港鎮「大鵬灣大飯店」進行一拍時，底價為1億1,320萬元，最後流標收場。

106年10月24日嘉義「夏禾國際行舘」遭法拍後，台中「進方大飯店」、台東「三博大飯店」、高雄「微風行旅」、南投「友山尊爵酒店」先後遭到法拍；今年2月高雄加上截至今（15）日上午的屏東的「大鵬灣大飯店」共七間遭到法拍。

今年初1月起，高雄85大樓內樂活商旅、君鴻國際酒店，以及位於七賢二路的高雄尊龍大飯店也相繼淪入法拍命運；截至目前為止10餘間飯店法拍幾乎都沒有成功拍出。徐華辰表示，對於投資人而言，每項法拍物優缺點都不太一樣，但流標原因主要還是來自於「觀光業」不景氣。

號稱東港市中心第一大飯店的「大鵬灣大飯店」，就地利之便主打「黑鮪魚」美食以及當地海鮮，吸引不少老饕前往品嘗，距離觀光勝地「小琉球」搭船處也只有一公里距離；根據該官方網頁定價，住宿雙人床為每晚3,960元～4,400元不等。

國內觀光業非常不景氣，已經先後法拍10多間飯店，寬頻房訊發言人徐華辰分析，今天法拍的「大鵬灣飯店」位在屏東的東港，此區競爭激烈，除了民宿外還有2013開幕的東方渡假酒店。

除了距離墾丁觀光熱區較遠，住宿的人數較少外外，由於這次拍賣為不點交，導致買家進場意願薄弱，雖有多數遊客到此品嘗海鮮美食，但也不會特別留宿，多重因素影響下，導致拍賣乏人問津。

原文網址: 大鵬灣飯店2拍再流標　9千萬底價仍乏人問津 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1393587#ixzz5hT8ZbBNN 
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【地產中心╱綜合報導】從黑手起家到坐擁多戶房產的旅遊大亨，出生台北市北投區的詹棣傢，從小家境清貧，父親務農、母親是家庭主婦，一家6口擠在20坪土角厝，因此他一直渴望能有自己的房子，如今不僅在全台有6戶房產、市價逾8億元，其中1戶更是價值逾2億元的「敦南寓邸」，也是知名藝人張震所住社區。

旅遊大亨似乎對敦化南路林蔭大道情有獨鍾，名下多戶資產包括「潤泰金融大樓」(右前)皆在附近。資料照片

33歲攢下人生第1房

現年56歲的詹棣傢，受訪時相當低調，不願曝光，曾就讀松山工農汽車維修科，為求溫飽，也當過黑手。後因想賺大錢一圓買房夢，又報讀淡水工商管理專科學校（現改制為真理大學）觀光科，並於1990年踏入旅遊業，苦學英文，從業務晉升領隊，拼出百萬年薪。33歲時他終於在北投攢下人生第1間房，雖僅是500萬元小宅，但也成為他繼續拚搏下間房子的助力。 
1998年，詹棣傢與朋友共同創設「華友運通旅行社」，並首創分期付款遊歐，震撼市場！他們與信用卡合作，推出分6期、月付4990元，就能遊法7天，吸引旅行社爭相模仿，為求差異化，他又主打以火車、船等交通工具深度遊歐專案，搖身成為旅遊界翹楚。 
豈料5年後，詹棣傢事業陷入低潮，一度虧損600萬元，最後是靠抵押房子才力挽狂瀾。此時他體認到，旅遊行業毫無專利可言，專業知識、人際關係是成敗的關鍵，於是加緊開發差異化旅遊商品，救活品牌。另一方面，他也更堅信房地產投資的重要性。 

低潮抵押房子挽狂瀾

詹棣傢除投資商辦、也蒐羅豪宅，其中台北市大安區「敦南」系列更是他的最愛。2003年，他以總價1700萬元買下北投小坪頂的電梯景觀別墅「海誓山盟」，3年後再購入敦南豪宅「敦藏」106坪戶型，當時總價高達5600萬元，創區域新高，但詹棣傢看準該處地段好、學區佳、房屋品質好，鬧中取靜的居住環境，認定「很有保值性」，而根據實價登錄，目前該社區價格已達1.2億元，等於翻漲1倍。
不僅住宅產品，詹棣傢眼光也鎖定在商辦，一處為旅行社現址、近北市捷運中山站的「潤泰金融大樓」，當時他以每坪38萬元，買下136坪總價約5200萬元戶型，如今市價也直飆1億元。另一處則是位於北市安和路的「安敦國際大樓」。
詹棣傢的存房原則就是「零負債」，一有閒錢就立刻歸還本金，讓本來當作救火隊的置房術，再搭配房地產起漲時刻，替他快速累積財富。他在接受《今周刊》採訪時曾自嘲，「我的理財很老派，就是一個有土斯有財的觀念。」他也鼓勵年輕人購屋目標應由小到大，「與許多首購族一樣，我也是從1間500萬元的小房子開始買起，因此我會勸年輕人第1間房子不一定要在精華區，先求有再求好，慢慢累積財富。」 

台北市大安區「敦南寓邸」頂樓泳池及宴會廳。資料照片

房市盤整仍加碼買房

近年雖逢房市盤整，詹棣傢仍加碼購入「敦南之翼」，2017年再捧2億元現金入主「敦南寓邸」豪宅，與知名藝人張震當鄰居，在在顯示其雄厚財力。以目前市價計算，詹棣傢在全台坐擁6戶房產，總價值已超越8億元，對比早年以黑手起家，更添傳奇性。 

「安敦國際大樓」為北市安和路的商辦。資料照片

詹棣傢以總價5600萬元入手「敦藏」，目前價格已破億元。

（中央社記者邱柏勝台北2019年3月6日電）玉山金控 (2884) 積極進行數位轉型，今年成立智能金融處，將AI導入營運層面，除與警政署合作警示帳戶預測，也能防範信用卡盜刷，用於房屋自動估價，精準度更勝美國地產公司。

玉山金控今天召開法人說明會，公布去年自結稅後盈餘新台幣170.99億元，連續7年獲利創新高，年增15.9%，每股稅後盈餘1.58元，股東權益報酬率（ROE）11.06%，資產報酬率（ROA）0.78%。玉山金累計今年前2月自結稅後盈餘35.2億元，年增10.2%，亦創歷年同期新高。

展望今年，玉山金控總經理黃男州表示，因應科技發展趨勢、跨境平台建構，以及法遵、風管、洗錢防制需求，玉山金控今年策略主軸將持續聚焦「科技、跨境及三道防線」。科技方面成立「智能金融處」，開發人工智慧與資料科學的各項技術，發展場景金融、普惠金融與智能金融。

玉山金控科技長、智能金融處負責人陳昇瑋表示，智能金融處為玉山金控人工智慧及資料技術的專責單位，開發人工智慧與資料科學的各項技術，發展場景金融、普惠金融與智能金融，目前已有數個成功案例。

針對常見的信用卡盜刷，AI可比對持卡人資料，以及刷卡的時間、地點，若發現盜刷風險很高，就能即時將該筆交易擋下來。

另一個導入AI的案例，是房屋自動估價。陳昇瑋說，只要輸入地址、樓層等資訊，AI就能算出這棟房產值多少錢。根據國際不動產估價學會表示，玉山發展的房屋自動估價模型，準確度甚至高於美國不動產公司的估價模型。此外，玉山金計畫將AI導入台股績優股、基金、ETF及債券的預測，可提供給客戶參考，短期內就會上線。

在跨境方面，玉山金控今年將在新加坡分行開辦財富管理業務。黃男州表示，新加坡是東協金融交易的核心，將鎖定深耕當地的台商為目標客群，串連台灣及香港的財富管理平台，提供更全面的理財方案。

在風險管理、法遵與資安防護上，黃男州表示，將持續強化有效的內部控制「三道防線」，對應不同業務風險屬性採取適當的控管機制，對於洗錢防治也兼顧風險管理及便民的服務，並發展新技術及監理科技，打造智能化的風險管理，應用在顧客身分確認、交易憑證、詐欺與洗錢防制等業務上，強化金融安全網。（編輯：張良知）

 

新聯陽機構總經理林徹人表示，這幾年短線投機客被打掉以後，房市出現了不少改變，房市全面好、全面壞的時代已經過去，以前重劃區價格衝太快，很快就玩完了，現在也沒有這種現象，房市正朝健康穩健發展。

新聯陽機構今日舉行房地產展望記者會，林徹人表示，以前房市都是一起好一起壞，這幾年調整之後，現在都是個案表現，預料也是長期趨勢，賣得好的個案，都是符合市場需求、定位準確的產品，不一定是低單低總，豪宅也有不少個案賣得不錯。　

最成功的豪宅案有兩個，一是信義計畫區文心信義，現在只剩二戶，成交價都在200萬以上，一是華固名鑄，也只剩兩戶。

他說，過去買方不太能接受房價下跌，但現在也認知房價和股價一樣，有漲有跌，只是股價快漲快跌，房價則是快快漲，慢慢跌，大部分買家都能接受房價有漲有跌的事實。

林徹人表示，過去投資客多，部分重劃區價格衝很快，但一下子就玩完了，這一兩年登場的江翠北側、新店央北、土城重劃區都沒有一次把價格消耗完，房市表現相對好，預料熱度也能持續。

林徹人表示，目前新聯陽手頭上案子超過30個，預期今年全年度推案量將達1,000~1,200億元，首季新舊個案推案規模將達550億元。對於首季案量幾乎占了全年度的一半，是否是因為總統大選，他說，公司推案不會因為任何因素改變，無論是2008年金融海嘯還是什麼時候，都是照著原先計劃。

【黃政嘉╱台北報導】竟有神明與居民爭道！在新北市板橋區南雅夜市一帶進行都更的三邦實業，欲將都更範圍內的福興宮廟遷至南雅西路一段巷口，並築起圍籬擋住出入口，引起巷口住戶不滿。劉小姐向《蘋果》投訴，建商為了遷廟，以圍籬擋住社區唯一聯外道路，造成20戶住戶出入不便。昨新北市府會勘後，認定該巷道屬既成道路，將請警察拆除圍籬。

建商為遷廟，將新北市板橋區南雅西路一段174巷口道路圍住。林琨凱攝

經查該道屬既成道路

板橋區南雅西路一段174巷附近是由總統府眷村改建的公寓社區，住戶劉小姐指出，2月12日起，三邦實業開始進行圍路工程，「將怪手開入社區巷口，陸續挖起柏油路、在旁邊空地架起圍籬、鐵絲網圍住道路，欲將附近所屬都更案土地原有的福興宮移至巷口，只留個小門供人進出，並稱該地為『私人用地』」。 
「此舉已影響到社區20為住戶！」劉小姐強調，不僅阻礙輪椅人士進出，甚至會影響救護車、消防車等出入，威脅居民生活安全。 

昨多位住戶拉布條向建商抗議，要求歸還路權。林琨凱攝

業者表態循法律途徑

因此社區聯合聲明訴求，該社區巷道使用期間逾40年，遠超過一般既成道路2戶以上、使用20年以上等條件，故拒絕三邦實業執行遷廟計劃，並盼新北市府協助將該巷道明確歸納作既成道路使用。
昨日新北市城鄉局與工務局派員到場會勘，有10餘名住戶到場舉布條抗議建商「罔顧民安，還我路權」，新北市養護工程處表示，建商之前挖柏油路、破壞路面已先開罰單，前幾天又在路口設圍籬，有阻礙通行問題，但該路因非都市計劃道路，也非新北市認定在案的現有巷道，但由於是經板橋區公所維護40年以上的既成道路，故依《道路交通管理處罰條例》第82條規定，將請警察局排除障礙。三邦實業則表示，「一切循法律途徑解決，其他不做回應」。 

建商以鐵網包圍民宅旁空地，僅留下小門，造成社區住戶出入困難。林琨凱攝

 

【葉家銘╱高雄報導】台灣人愛喝手搖飲料，商圈鬧區往往可見飲料店林立，但全台卻有一處例外。高雄市美術館特區為豪宅聚落，戶籍人口高達2萬8874人，佔地逾50萬坪，卻僅有3家手搖飲料店進駐。專家分析，該區租金過高、車流較少、外來客也少，造就業者進駐比例低。

高雄美術館特區店面月租約6∼8萬元偏高，又缺乏聯外道路，形成僅3家手搖飲料店集中醫院周邊的特殊現象。唐郡威攝

租金過高車流少

高市鼓山區美術館特區，設籍人口排行全市第3名，但佔地逾50萬坪、相當於7.1個大安森林公園中，卻僅有2家連鎖茶飲店與1家獨立品牌茶飲店進駐，比例相當懸殊。該區為豪宅聚落，地價居高雄市之冠，房價也屬全市前3名，不禁令人好奇，難道有錢人為求養生而不喝飲料嗎？ 
永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，手搖飲料店通常會選擇坪數10∼15坪、1樓透店或鐵皮屋做為據點，但美術館特區月租行情介於6∼8萬元，相對偏高，又缺乏如農16的大順路等大型聯外道路，因此造就該區僅3家手搖飲料店，且均集中在聯合醫院周邊的特殊現象。 

該區為豪宅聚落，設籍人口全市第3，佔地相當於7.1個大安森林公園。

也缺百元便當店

該區域內超市及超商已逾20家，各項生活機能都已到位，住戶Nina Chen指出，美術館地區除了缺乏手搖飲料店，其實便當店也很少，開了一堆中高價餐館，一餐要低於百元有難度。 

高雄美術館特區小檔案

●區里：鼓山區龍水里
●範圍：明誠四路、中華一路、河西一路、馬卡道路
●重劃與推案進：重劃自1995年到1999年12月，2001年首度有建商推案
●面積：約1.87平方公里
●居住人數：2萬8874人
●區段房價：
◎新大樓每坪23~30萬元
◎中古大樓每坪15~21萬元
◎豪宅每坪30~50萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理 

記者陳韋帆／新北報導

新北市108年度地價稅開始清查，將針對享有地價稅優惠之「自用住宅用地」、「工業用地」、「農業用地」及「減免稅土地」等進行查核。新北市稅捐處土地稅科科長邱美玲表示，民眾最常遇到的就是「自用」、「一般」稅金的差異不清楚，倘若未注意就有可能被多徵收5倍的稅金。

過去就曾有案例，有自住之事實，卻未申請變更，稅捐處在稅金認定上，以設籍為準，地上建物已無本人或配偶、直系親屬辦妥戶籍登記，已不符規定，所以未主動申報經查獲者，將改按一般用地稅率課徵地價稅及補稅處罰。

邱美玲說，最常遇到此情形的，就是民眾將小孩戶籍因就學遷出、入學之後再遷回，但遷回後卻忘記向稅捐處申請變更；而一般使用的稅率為10％、自用則是2％，兩者所需要繳交之金額就差了5倍。

另外，經核准適用特別稅率、減免地價稅或課徵田賦的土地，新北市政府稅捐稽徵處表示，如有使用情形變更致不符合規定或原適用的原因、事實消滅時，應於30日內向土地所在稅捐處申報恢復按一般用地稅率課徵或改課地價稅，否則被查獲時，除追補應納稅額外，還需處短匿稅額3倍以下之罰鍰。

稅捐處提醒，清查人員於實地執行清查作業時，會佩戴識別證，請市民朋友給予協助配合。民眾如仍有疑問，請就近向土地所轄總（分）處查詢或撥該處服務電話89528625洽詢。

原文網址: 為學區遷戶籍稅金多5倍！　地價稅「自用、一般」要注意 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1391782#ixzz5hHc8VEOW 
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居住問題是許多年輕人關心的重點之一，社會住宅更是許多縣市首長的政見之一，而新北市三峽國光段青年社會住宅，預計今年底就能完工，完工後將提供241戶社宅單元及270坪的綠地及開放空間。

新北市長侯友宜表示，新北市的住宅政策除了每年都有1.9萬戶的租金補貼以外，今年完工的社會住宅，將可累積達到7,000戶以上，到2023年將會完成1萬戶。今天上樑的國光青年社會住宅位於捷運三鶯線三峽站（LB06站）旁，目前捷運三鶯線工程積極施工中，未來三鶯線通車後，三峽國光段青年社會住宅幾乎是出站就到家！

侯友宜也說明，社宅是利用閒置國有土地進行開發，將舊市區跟捷運站藉由社會住宅及周邊道路的開闢巧妙的連結在一起，未來更會透過規劃中的652戶國光段2期社會住宅的開發，在周邊規劃更多的公園綠地及公托、托老等公益設施，提供大家更優質及舒適的生活環境，穩步實踐安居的目標。

新北市城鄉局局長黃一平表示，三峽國光段青年社會住宅交通便捷、居住機能完善，全案完工後，將釋出一房型（8-10坪） 124戶、二房型（16-18坪） 77戶、三房型（22-24坪） 40戶，共計241戶的社宅，租金的部分將在招租前調查鄰近地區租金市價行情以8折計算，弱勢戶的部分更是以64折計算，屆時將再公告招租訊息。

魏家頂新集團在台北市中正區的豪宅建案「頂禾園」，19戶共119個車位，當中有55個為獎勵停車位，卻未開放給非住戶使用，遭到民眾投訴，「頂禾園」業主頂禾開發強調「一切依法行事」。台北市建管處解釋，該社區建照為2011年7月之前就已申請，只要獎勵停車位作停車使用就不違法，且住戶也算公眾，法規並無規定須開放給非住戶使用。
 
附近居民投訴，見「頂禾園」停車資訊告示有獎勵車位55位，故詢問業主「頂禾開發」是否可以停車，卻得到「未對外開放」回覆，投訴人認為，建商拿獎勵容積蓋車位，卻不開放民眾使用，那當初何必開放獎勵車位？
 
《蘋果》實際走訪「頂禾園」，社區戒備森嚴，周圍門口都佈有監視器，保全身著白襯衫及深色西裝外套，體型魁武，目視身高180公分左右，雖然身處警衛室內，不過對於周遭環境狀況掌握透徹，像有外車臨停在門口旁，保全隨即上前關心。
 
記者上前詢問車位一事，保全未多做回應，不過一見記者身持相機，保全立刻伸起右手指問記者「你在錄影嗎？「對」保全隨即喝止記者「請你不要錄影！不好意思。」
 
「頂禾園」自2012年起預售，由頂新集團旗下的頂禾開發投資興建，規劃一層一戶，共19戶，每戶坪數約150坪，每坪開價250萬元，若加計每個400萬元的車位，一戶要價近4億元。頂禾開發股份有限公司業務部副理吳正隆表示，「頂禾園」目前已經完銷，當中僅有幾戶為公司自己預留。
 
2013年底至2014年期間，恰逢頂新集團爆發黑心假油案，波及「頂禾園」銷售狀況，據壹週刊報導，儘管「頂禾園」預售時，曾宣稱19戶銷售一空，不過從2015年10月交屋到2016年，期間不過僅有3戶移轉紀錄。
 
對照該豪宅歷次揭露資訊，目前計有7筆，3筆單價突破200萬元，皆在2015年11月至12月間的預售階段成交，總價最高為2015年出售的17樓戶，逾3.46億元，單價約216萬元。7筆平均交易價為197.04萬元。
 
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，受黑心油事件影響，「頂禾園」銷售較為低調，建商頂禾開發甚至傳出欲切割與頂新集團之間的關係。
 
帶過客戶到「頂禾園」看屋的台灣房屋仲介林秉諺透露，「頂禾園」過去並未交由房仲代銷，而是由頂禾開發自行銷售，且建商還會「篩選客人」，要求提供客戶資料，過濾看屋名單。
 
「頂禾園」最有名屋主為港星余文樂，去年以總價近2.8億元，買下14樓戶，目的是為去年產下一子的台灣老婆王棠云在台置產，扣除車位坪數與總價2400萬元，拆算每坪單價約170萬餘元。
 
「頂禾園」一側為日式歷史住宅「文房」，原名「幸町日式宿舍」，和洋折衷式的建築，是臺北市定歷史建築物，後來由頂禾開發認養，事後卻遭北市議員踢爆，建商竟把認養北市歷史建築，當做介紹豪宅的促銷文宣內容；現在「文房」做為公益圖書館使用，採免費預約制，戶外則採自由參觀。

 過去因車位不足問題，內政部設置「獎勵停車位」，「建築技術規則」規定，「藉增加容積獎勵，以增加停車位供給」將獎勵車位開放給「不特定公眾使用」，並依各縣市政府訂頒的建築物增設停車空間鼓勵要點規定實施。
 
吳正隆副理表示，「『頂禾園』停車場使用「一切依法規走」，因社區119個車位，已不夠全部住戶使用，故未再開放給非住戶民眾停車。」吳正隆說，車位一個售價400萬元，當初是依住戶須求作配售。
 
「頂禾園」全部119個車位，如平均分配給19戶，每戶至少可擁5車位，仲介林秉諺表示，通常豪宅坪數愈大，配的車位相對也會愈多，像天母區150坪以上的房子，就多配到4至5個車位。
 
陳炳辰認為，為彰顯氣派程度，車位配置也算是「豪宅的象徵」，一般豪宅至少提供1至3個車位，每車位約350萬元至400萬元，以豪宅屋主來講，配到4至5個車位，多仍以自用為主。
 
針對楊男投訴「獎勵車位」問題，台北市政府認為「頂禾園」獎勵停車空間，未開放非住戶使用並無違法之虞，由於「頂禾園」建照為內政部修訂獎勵停車位規範前(2011年6月30日)就已申請，因此雖有「獎勵車位」，但「依法」不需作為營業用停車場。
 
北市府副總工程師洪德豪解釋，1995年10月，內政部營建署函釋(針對法規解釋)，鼓勵建築物停車空間增設的獎勵停車位，供不特定公眾使用，且車位所有權人並不排除於公眾之外，即獎勵停車位只要作停車使用，不管使用人是不是住戶，都無違法疑慮。
 
洪德豪說，「內政部在2011年6月30日修訂獎勵停車位規範，即該年6月30日之後申請建照的社區若有獎勵車位，都應作營業用停車場」在這之前，社區獎勵停車位，只要作停車場使用，就不違法。
 
據北市府建管處指出，「頂禾園」社區建照為2011年7月前就已申請，故洪德豪表示，「頂禾園」獎勵停車場空間沒有對外開放供營業使用，並無違反法令規定。
 
洪德豪補充，2011年6月30日起，內政部一併廢止獎勵停車位條文，於2013年起生效。洪德豪說，「台北市自2013年1月起，就未再開放任何獎勵停車位申請」。
 
「獎勵車位的設計，有灰色模糊空間」律師蔡志雄認為，既然獎勵車位設計是給供公眾之用，那應該也要讓非住戶民眾可以使用，且19戶住戶全部用完119個車位，平均每戶至少就用了5個車位，他認為，建商這樣的做法，有點像「為方便管理，而利用法規做規避。」

有網友表示，「自用和公用怎會一樣！住戶可以代表公眾？那其他開放公眾停車的豪宅社區停車場都是傻瓜？」也有網友認為根本原因在「法規當初訂的模糊，執行也不力。」甚至質疑「灰色地帶讓政府圖利財團又一例」。(黃政嘉/台北報導)

建商為讓豪宅獲得更多樓地板面積，常利用獎勵車位換取建築空間，最知名的莫過於「帝寶」社區，雖然過去法規規定，只要獎勵車位有做停車用途，不管是給車位所有權人，或給非住戶使用，都符合法規，但北市府指出，由於「帝寶」起造人與建築師一開始就提出規劃，要將獎勵車位開放給非住戶使用，所以後續建管處才會要求「帝寶」將停車場開放民眾使用。
 
建商宏盛建設1998年推出「帝寶」，188戶、每坪90萬元以上，是當時全台最高價豪宅。該案原來總樓地板面積約37119坪，依「台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」增設643格汽車、322格機車停車位，因此獲准增加2997坪獎勵樓地板面積。
 
不過2005年10月取得執照後，宏盛建設卻將停車位改建為工務所，未將車位開放公眾停車，後來遭北市建管處要求改善，一直到2006年才開放給民眾停車付費使用。
 
過去因車位不足問題，內政部透過設置「獎勵停車位」，希望藉增加容積方式，來增加停車位供給，不過條文只要求獎勵車位提供給公眾使用，即不管使用人是不是住戶，都符合法規。直到2011年6月30日，內政部修訂獎勵停車位規範，凡該年6月30日之後才申請建照的社區，若有獎勵車位，都應作營業用停車場。
 
內政部營建署指出，後來監察院認為獎勵車位不適用在建築技術規定，經過糾正，內政部一併廢止獎勵停車位條文，於2013年1月1日起生效。該條文的廢止，形同獎勵車位的「落日條款」，故台北市自2013年起，就未再開放任何獎勵停車位申請。
 
「帝寶」與「頂禾園」的建照，同樣都在2011年6月30日前就已申請，不過為什麼「帝寶」需做營業停車場給非住戶使用，而「頂禾園」卻不用？
 
對此，台北市政府建管處副總工程師洪德豪解釋，「差別在於當初『帝寶』起造人與建築師有提出規劃，要將獎勵車位開放給非住戶使用」。洪德豪說，在符合法規下，獎勵車位只要有做停車場用，要不要開放給非住戶使用，都由建商自行決定。
 
其他開放給非住戶民眾停車的豪宅社區，包括台北市士林區「天母奧之細道」與中山區「甲大直」，屋比比價創辦人葉國華指出，早期豪宅如「宏盛帝寶」、「天母奧之細道」、「甲大直」等，興建大樓時都會規劃兩個停車場出入口，住戶不跟民眾混雜，因此民眾較容易租到停車位。(黃政嘉/台北報導)

近年來土地價格持續攀升，透天產品在高雄愈來愈稀少，市區透天別墅新建案開價動輒3000萬元起跳，就連市郊的透天別墅價格也直直漲，若要以總價1500萬元以內的價格在高雄買到透天別墅，難度愈來愈高。
 
今年高雄的推案量逼近2萬戶，其中多數是大樓產品，透天別墅推案量愈來愈小，加上土地價格不斷上漲，建商推出透天建案的意願也愈來愈低，上揚國際集團總經理林聰麟表示，今年高雄房市的特色就是透天別墅產品愈來愈少，換言之，如果能夠在市區外圍找到總價在1200萬元以內的透天別墅，都是民眾可以下手的標的。
 
高雄市代銷公會常務監事謝哲耀則指出，目前市區外圍的大樓產品4房加1個平面車位總價都已經接近1000萬元，若是有品牌知名度的建案更可能突破1000萬元，因此要在高雄找到總價1200萬元以下的別墅很難，往北可能要到橋頭、岡山區，往南則是要到大寮、林園，或是小港大坪頂比較偏的位置，才有可能找到。謝哲耀表示，這樣的總價的透天產品未來可能都會慢慢消失，現在可說是「買到賺到」。（陳建宇／高雄報導）

大寮、林園一帶還能找到總價1000萬元左右的透天別墅。資料照片

高雄北邊如橋頭區還有少數總價1200萬元內的透天。資料照片

 

曾是黑白兩道最愛江浙菜餐廳錦華樓，去年3月因不敵每月高達150萬元的租金，以及年年虧損千萬元的情況而歇業，少了這個「江湖情報交換地」，讓黑白兩道人員相當「鬱卒」。據了解，老闆夏林照雖捨不得關店，但也受不了高租金及虧損，若要再開店，除非景氣變好，否則短期內怕是難了。

錦華樓開店至今也已經有40多年，主打道地的江浙菜，除了最有名的江浙菜外，同時還有賣港點、炒飯、麻辣臭豆腐、水晶豬腳、魚子燒賣皇、蠔油蟹肉餃、蜜汁叉燒酥、東坡醬肉、乾燒大蝦、翡翠蠔油鮑魚、砂鍋薏仁全雞湯、糖醋黃魚等菜色。

相傳錦華樓是台灣黑白兩道情報交換站，包含竹聯、四海、松聯及天道盟，以及警方，都喜歡在這裡聚會，除了價格中等外，主要還是可藉由吃飯交換情資，也能避免過多猜測及聯想。

據《蘋果日報》報導，名嘴彭華幹透露過去有外省幫派在錦華樓席開百桌春酒宴，結果氣勢壓過隔壁只開10多桌的警察單位，警察局長一到，門外黑衣小弟還大喊「局長好」，局長不滿幫派囂張，見此立即轉頭離開，而這個外省幫派沒幾天遭警方掃蕩。另也提到錦華樓被幫派大哥視為幸運地，或是搶地盤、刑警婚宴，都愛選在這裡開桌。

據了解，錦華樓每月需支付150萬元租金，以及景氣不佳，加上警方破案方式改變等種種因素，錦華樓年虧損高達千萬元，因而使創辦人夏照林撐了3年後撐不下去，最後決定歇業。除非景氣變好或是外在條件轉好，否則短時間內不會再重開。

目前錦華樓由蕭敬騰前老闆吳政男接手，斥資1.6億元開設高檔路線的婚宴廣場鉅星匯，於今年初正式開幕，現場政商名流雲集，場面相當浩大，風格也與錦華樓迥異。

六合夜市是南台灣少見知名觀光夜市，但該夜市過去8年經歷馬政府時代人潮匯聚，但蔡政府時代因兩岸問題人潮銳減，攤商業績如同洗三溫暖般。然而統計區段地價、房價與各式租金行情發現，無論夜市商圈興衰，對於地主而言絲毫沒有受到任何影響，與2011年地價相比，成長高達1倍。
 
2011年蘋果統計當年若以地坪20坪透天厝4樓店面，每坪行情約65萬元起，但8年過去經歷了夜市興衰後，該區地價卻大幅成長。永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，土地屬稀有資源，再加上2011~2014年高雄經歷房市銷售高潮，地價也大幅成長，目前相同條件透店，每坪成交行情來到130萬元起，等同價格出現翻漲，「該類透天店面之所以房價那麼高，主要是六合夜市屬地標商圈，因此產品鮮少釋出，再加上土地具高度開發價值，鄰近捷運有容積獎勵，因此土地十分值錢。」
 
查詢實價登錄發現，該區2013年曾有地坪29坪透天，成交金額達4150萬元，換算每坪地價達143萬元，證實房仲說法不假。但除了地價大幅上揚外，其他包括店面租金與套房租金行情，並未有明顯提升，以該區地坪20坪店面為例，月租約10萬元，套房租金行情也多在8000元~1.2萬間，並無明顯漲跌。
 
值得留意的是在六合夜市沿線交易量最大的則為套房，從實價登錄至今至少有37筆交易紀錄，成交總價多介於100~150萬元。郭銘揮分析，該區套房成交熱絡，主因是區段包括六合、七賢路有許多酒店、舞廳等，夜間工作者對套房需求量較大，再加上區段近高雄車站，該車站目前也有百億開發案施工，投資客也會進場買套房。（葉家銘／高雄報導）

區段屬較早開發聚落，新成屋站穩2字頭房價。資料照片

該區近年來數場大樓案均大賣，當中預售案「達麗東京」預售大賣逾300戶。資料照片

實價登錄揭露該區透天成交逾4000萬元，若換算地價每坪價值近150萬元。翻攝實價登錄

【王鈞生╱台中報導】租金高漲、商圈衰退，各地都時有所聞，不少人將矛頭指向房東或地主的貪婪。但事實上，《蘋果》觀察到，商圈店面消失的都是小型街邊店，反觀大型連鎖店如雨後春筍林立、百貨商場營業額連創新高，在在都顯示市場M型化、新一代零售消費型態轉換才是主因，這點在台中逢甲商圈也可得到應證。

去年逢甲商圈租賃市場異軍突起，月租63萬元，創下近年之最。陳恒芳攝

台中逢甲近年店面租金、空租率屢成話題，然隨著大型品牌進駐，商業景氣也逐漸回溫。據實價登錄揭露，去年西屯區店租前5名，逢甲就佔去一半以上，其中最高單一租金高達63萬元，創下近3年新紀錄。仲介直言：「大者恆大，產業類別轉換，現在連鎖業者還是敢以高昂租金承租。」 

逢甲近年店面租金、空租率屢成話題，隨著大型品牌進駐，商業景氣漸回溫。陳恒芳攝

西屯區租金最高63萬

據查，寫下該紀錄的店面，位於福上巷290弄一處2層樓店面，4月租金高達63萬元，且根據合約內容，一次簽約10年，第6年起小漲5%，每月租金66萬元；而河南路去年12月則有高達50萬元租金成交紀錄，對比近年市況最高租金普遍落在30萬元內，這2筆高租金案例，刷新了逢甲3年行情。
《蘋果》實際走訪租金高達63萬元的福上巷店面，發現巷弄兩旁都是屋齡40年以上透天住家，大家房屋西屯逢甲加盟店東詹豐澤解釋：「逢甲早期地籍絮亂，許多門面位在福星路的大店面，地址卻都是在後方小巷弄，才會形成這般特殊景象。」因此推測，這筆高租金應是福星路連鎖店「寵物公園」所創下的高租金行情，也是目前最有力承租大型店面的產業之一。
「寵物公園」及一旁的「寶雅」店面，曾為逢甲知名拓程商場；而轉進500公尺外的小巷弄，位處逢甲路15巷的16間店面，卻呈現廢墟狀態，當地店家陳小姐說：「大概2年前就是這樣，生意不好嘛，做不起來。」 

逢甲早期地籍絮亂，許多門面位在福星路的大店面，地址卻都是在後方小巷弄。陳恒芳攝

巷弄冷清空租率增

據了解，該區店面為屋主以每月20萬元租給二房東轉租，共分割成16間小型店面，每戶面寬2米，吸引小資創業族進駐，但隨著大環境轉變，原本高昂租金也讓小資創業吃不消，開店三三兩兩、缺乏租客情況下，二房東撒手不玩，整條商店街待租已逾半年。當地民眾陳小姐說：「這裡本來一直是逛街必買路徑，都是以日韓貨為主，以前非常好買，後來轉去網購居多。」
為因應空租現象，地主也打算將月租從20萬元降至10~15萬元，還強調「1間不用1萬元」，形同降租換現金。但對比大馬路租金創高，巷弄景氣猶如兩樣情，詹豐澤認為，逢甲多數房東都沒有貸款，目前租金基期已甚高，除了指標路段外，其實都有不少待租店面，市況不如3年前，確實要降租1~2成才會順租。 

國際經濟情勢渾沌，台商回流激勵，建商、科技廠等大型企業積極加碼商用不動產，使今年商用不動產交易延續去年熱潮，根據信義全球統計上市櫃公司交易數據，1月商用不動產市場交易金額高達89.89億元，較去年35.14億元大幅成長155.8%。

市場歷經谷底盤整後，2018年商用市場恢復力道強勁，今年初商用不動產交易市場熱度不減，持續高檔。信義全球表示，去年受到美中貿易戰使國際金融市場波動劇烈，建商及壽險金融業陸續投入商用市場，許多大型企業購置辦公室當總部使用。

觀察今年以來，各項經濟先情指標持續走弱，顯示全球經濟需求放緩；國內政府5+2及前瞻計畫共共支出等誘發民間投資作用，以及美中貿易戰轉單效果激盪下的台商回流投資效應持續增溫，信義全球認為，大型資金有望陸續回到國內，預估商辦市場租金售價將會持續回升，建商也因看好此波商用市場的發展，積極投入商辦投資。

根據信義全球統計上市櫃公司交易數據，今年1月大型不動產交易金額為151.35億元，其中，商用不動產交易金額為89.89億元，較去年同期大幅成長155.8%。

信義全球指出，1月份工業地產交易主要坐落於新北市、 桃園市、苗栗縣、台中市、台南市。最受矚目的交易為大立光砸28.07億元在台中工業區廠房。和碩開發以46億元向遠雄建設買下新北市新莊區1萬多坪土地，成為今年初最大交易的一筆。全聯持續擴增物流廠，砸10.8億元向福大買下台中港關連工業區廠房，為增進中部地區物流配送效率。

房市在2016年跌落谷底，而2017年緩步回升，目前已經逐漸步上軌道，六都中土地買賣交易增加最多的為台北市，交易筆數年增10.5%、交易面積年增105.6%，兩項數據雙雙居冠，其次為新北市，交易筆數年增9.2%、交易面積年增25.5%。但高雄由於觀望的氣氛濃烈，與桃園交易筆數卻雙雙下滑，年減1.6%。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，去年不動產市場信心度強化，買方較願意出手，整體交易微幅增加，其中雙北不動產交易量大增，尤其台北市豪宅解凍、交易量攀升，由於這類型房屋都屬於大坪數，土地持分較大，大幅拉升土地交易面積，此外，換屋型買方進入市場，這也促使雙北交易量大幅提升，另一方面，台商回流讓土地、廠房及辦公室的詢問熱度提升，也帶動部分區域的交易量提升。

綜觀六都土地買賣趨勢，雙北獨占鰲頭，交易量及交易面積增加最多，又以台北市最為亮眼，台北市買賣筆數年增10.5%、面積年增105.6%，新北市筆數年增9.2%、面積年增25.5%，反觀桃園以南在去年的表現並不出色，桃園市及高雄市在土地買賣筆數及面積雙雙下滑，桃園市土地買賣筆數年減1.6%、面積年減29.8%，高雄市筆數年減1.6%、面積年減19.7%，而台中市及台南市皆為買賣筆數增加，但買賣面積減少，台中市買賣筆數年增3.7%、面積年減1.3%，台南市筆數年增5.6%、面積年減2.2%。

郎美囡表示，高資產買方回歸不動產市場，以雙北為主，尤其首都台北市為交易大宗，而台中、台南雖然筆數有增加，但以小規模居多，因此土地面積減少，至於桃園市受惠台商回台設廠，近年土地、廠房熱度更高，但價格翻漲，對買方而言成本偏高，另一方面，住宅市場缺乏再上一層的力道，去年買賣交易不理想，而高雄市去年受選舉影響甚深，觀望氣氛濃厚，因此交易量走低。

近期財政部公布今年1月全國稅收初步統計，其中土地增值稅實徵淨額高達103億元，是房地合一上路後的新高，事實上不動產市場從2017年開始回溫。

依據內政部資料，統計全國土地買賣登記筆數及面積，去年土地買賣登記共51萬筆，買賣移轉面積共8220萬坪，是2016年房地合一稅實施後的新高，兩項數據跟前（2017）年相比，土地交易筆數年增3.5%、交易面積年增0.6%，沒有顯著提升，至於六都中土地買賣交易增加最多的為台北市，交易筆數年增10.5%、交易面積年增105.6%，兩項數據雙雙居冠，其次為新北市，交易筆數年增9.2%、交易面積年增25.5%。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，去年市場受選舉影響，故土地買賣移轉量不如預期，不過隨著中美貿易戰持續拉鋸，資金回流、回台設廠的依然讓土地市場增溫，故交易量還有發展潛力。

【詹宜軒╱台北報導】全台店面待租量持續攀升！據《屋比房屋比價平台》統計，全台網路店面待租量高達1萬2481間，較去年同期增9.4%，其中台北市大安區待租店面量高達618間，居全台之冠，空置較集中的路段在忠孝東路四段、敦化南路一段、光復南路。

台北市大安區的師大商圈近期相對蕭條，待租店面不少。林琨凱攝

忠孝東路四段百店空置

大安區主要店面分布在忠孝SOGO、明曜統領等商圈及師大、通化等夜市，網路店面待租數高達618間，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，又以忠孝東路四段約98間、敦化南路一段約56間、光復南路約41間等最多。 
《蘋果》比對網路出租頁面資訊，忠孝東路四段待租店面，月總租金從5000元到322萬元皆有，5000元如美容工作室分租，約5坪，多位於大樓內；臨路1樓店面月總租金最低則約3萬元，約6坪，多為服裝、飾品店。金額最大的322萬元店面為已歇業的永福樓1樓，總面積約216坪。整體而言，忠孝東路含大馬路以及巷弄間的店面，每月每坪租金大約5000∼1.5萬元。 

敦南金貴單坪月租1萬

敦化南路一段共計56間待租店面，月總租金5000∼216萬元不等，5000元店面為美甲工作室分租，以單純1樓店面來看，最便宜月總租金約4萬元，位於巷弄內、坪數約10坪。最貴店面是敦化南路一段、安和路口的「元大栢悅」1樓店面，使用面積近217坪，月總租金216萬元，前任租客是匯豐銀行。
光復南路待租店面月總租金3.5萬∼58萬元，最便宜店面近忠駝國宅，屬社區型店面，使用面積約18坪，換算每月每坪租金約1944元，前任租客應為美容工作室。
最貴店面則是國父紀念館旁的三角窗店面，可使用面積近70坪，換算每月每坪租金約8405元。 

自 2 月以來，宜蘭、台北、台南等地頻繁傳出規模 4 以上地震，房仲業在迎接 3-4 月起進入上半年交易旺季同時，在保障消費者住家安全的訴求下，太平洋房屋搶先出招，以推出成交送地震險活動搶市，成交送一年期住宅地震基本險，保額最高 150 萬元。

房仲業指出，就傳統市場交易量及全年景氣循環而言，全年 2 月為交易最淡的月分，3-4 月起進入上半年交易旺季，就業者而言，無非以保障居家安全的訴求，促銷衝刺 3 月的 3-4 月起進入上半年交易旺季業績。

而過去，房仲業者在旺季的促銷案，也曾打出以成交抽獎名牌電動機車，以加強交易誘因。

太平洋房屋提出「買屋就送 150 萬地震基本險」的活動，買屋就送住宅地震基本險，保額最高 150 萬元，保障消費者住家安全。

太平洋房屋副總經理章克勤指出，太平洋房屋首創房仲業買屋送地震險的活動，是為了守護消費者的家園，而用心服務每個消費者是太平洋房屋一直不變的初衷，同時可讓消費者深刻體會居家財產安全性需多方顧慮。

全台目前 66% 房屋未投保地震險，而目前住宅地震險保額最高 150 萬元，臨時住宅費用 20 萬元，每一保戶每年保費為 1350 元，平均下來，每月僅需支出 112.5 元。因此，太平洋房屋推出買屋就送地震基本險活動，主要目的除提升國人對地震險的重視，更重要的是將服務精神延伸到守護每個消費者的家。

台灣地理位置處在地震板塊交界，這兩年台南、花蓮也因為地震傳出災情。根據住宅地震保險基金統計，截至 2018 年 12 月 31 日止，住宅地震險有效保單件數為 300 萬戶，全國平均投保率為 34.53%，早期從 2% 提高到目前的投保水準，雖然已經成長 17 倍，但是也還有約 569 萬戶的屋主，並沒有投保住宅地震險。