不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

高雄市三民區中都重劃區內連1家超商都沒有，卻是高雄建商積極購地卡位目標！區段緊鄰豪宅聚落美術館地區，距離農16與高雄車站不遠，近年來如有土地釋出，近乎都會標脫。富住通商用不動產統計，該區土地標售至今已達1.4萬坪，標脫總額已達125.8億元，平均溢價率24.73%。
 
中都重劃區屬三民區新都段，由第42、68與69期3個市地重劃區組成，從2014年開始市府陸續推出土地標售。統計高市地政局與國有財產署於該區土地標售發現，過去5年總計有37筆標地標脫，標脫總額125億8687萬元，包括京城、福懋、潤隆、興富發、堅山、泰郡、永信等十餘家建商卡位。
 
今年地政局首季，京城建設以每坪135萬元購入中都濕地公園首排地，並改寫先前京城建設董事長蔡天贊以個人名義，以每坪132萬元標得紀錄。而分析區段標地若具備面公園景觀宅土地，每坪標售至少80萬元，土地成交行情等同高市精華區。
 
中都重劃區目前商業機能缺乏，區段連家超商都沒有，但土地買氣卻異常熱絡，詢問包括京城、福懋等多家建商均指出，目前暫無推案計劃。而目前區段推案有2場大樓分別為泰郡建設大樓預售案「悅讀Twin Park」與永信建設地上權大樓案「韻綠」，建案買氣不差。
 
永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，區段新案開價等同美術館地區，主因是看好未來房市具備增值空間，而通常重劃區首案房價相對便宜，未來推案價格可能被拉高，甚至超越美術館。
 
富住通商用不動產研展部主任許值瑋表示，高雄從未有個重劃區在剛開始推案時，區段土地就飆破百萬元，中都算是高雄市區最後1塊大型重劃區，地段具備無可取代性，地價才會那麼高。（葉家銘／高雄報導）

近年來若中都重劃區有土地釋出，往往都會出現搶標。唐郡威攝

中都重劃區目前僅有2場新案，但買氣不差。唐郡威攝

中都重劃區緊鄰美術館地區，地段屬高雄市中心。唐郡威攝

富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，中都屬市區中最後一塊重劃區，因此建商積極購地卡位。唐郡威攝

高市地政局今日舉辦107年度國防部委託國軍眷改地標售，此次釋出3標6筆土地，共吸引21封標單，3標土地全標脫。其中最受矚目為中都重劃區同時兼具雙景觀公園地，標售底價10.44億元，吸引8家大型建商搶標，最終潤隆建設以總價13.83億元標得，溢價32.5%。
 
今日3標土地位於三民區中都重劃區與前鎮區75期市地重劃區，此次備受矚目中都濕地公園與榕樹公園雙面景觀地，面積1305.2坪、住4用地，吸引包括潤隆、協勝發、慶旺、達麗、福懋、蔡天贊(京城)、城揚與三發地產搶標，最終潤隆建設以總價13億8358.8萬元，溢價32.5%標得。
 
潤隆今日大手筆購入三民區新都段約1305.27坪土地，換算單坪得標價約106萬元。潤隆發言人邱秉澤表示，該地塊為潤隆在高雄市入手的第3塊土地，評估將推出地上20樓、首購型大樓產品，規劃以2~3房為主力，預估總銷約30億元，推案時間未定。

另筆中都濕地公園首排地，位於美都路、熱河3街，土地702.7坪，標售底價5億3430.8萬元，吸引福懋、慶旺與京城建設搶標，最終福懋建設以5億8899.9萬元得標，溢價率10.2%，福懋建設副總經理林永裕指出，中都已成為建商購地卡位目標，此次出手標得土地，短期2~3年沒開發計劃，規劃產品類型未定。
 
而位於高雄市75期市地重劃區，496.4坪住3土地，屬河岸首排，京城建設以總價2億5916萬元、溢價高達48.97%購得，公司發言人周敬恆指出，該筆土地將規劃河岸景觀宅，將列入公司長期資產，至於何時開發未定。
 
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，此次3標土地均搶標並不意外，但從溢價率最高來到48.97%看來，建商對於未來房市景氣看好，因此加價購地，「此次有總價逾10億地出現加價搶標，在過去極為少見，建商加價囤地，象徵房市景氣復甦。」（葉家銘、詹宜軒／連線報導）

土地正對中都濕地公園面積702.7坪土地，福懋建設以5.88億元購得。唐郡威攝

中都重劃區近年來土地買氣熱絡。資料照片

今日高雄市地政局代標土地，3標土地吸引21封標單。唐郡威攝

今日標售畫面。唐郡威攝

儘管豪宅市場受挫，但近年台中房地產高端市場仍有個案創下新高價，其中最大賣點走向國際建築師與生態綠化趨勢，專家指出，早期台中不流行找國際設計師，直到近10年，豪宅市場崛起、7期房市增溫，才逐漸轉向接軌國際。

台中西區美術館、西屯7期、單元2，是目前中部豪宅聚落、形成三強鼎立，近1年指標案交屋後，價格也紛突破天際。如7期的大陸建設「宝格」及西區第一高價富邦「天空樹」，主力高價都高達7字頭；另一個則是位在北單元二的陸府「植森」，開價5字頭，尚未交屋，但料成當地最高價新豪宅。

位在西區國美館特區的富邦「天空樹」由伊東豊雄一手操刀公設，並有高綠覆率特色，也榮登當地豪宅寶座。新任7期豪宅王大陸「宝格」則是以義大利設計團隊ACPV；單元2「陸府植森」，公共空間同樣以千坪花園綠海包覆。

資深代銷業者曾小姐指出，早期台中10多年前，其實不流行找國際設計師規劃建案，是近年隨著豪宅市場崛起、7期房市增溫，綠建築成為目前房市潮流。不過除了中庭花園普遍吸睛以外，有人則會覺得花台植栽容易吸引蚊蟲，或是養護很麻煩，但對大眾來說，看得漂亮更重要，建商也樂於規劃。（王鈞生／台中報導）

單元2是近年新興豪宅區，「陸府植森」進入完工階段。陳恒芳攝

國際建築師豪宅在台中近年成屋潮中愈來愈常見。資料照片

西區美術館、7期重劃區及單元2，成屋豪宅競相比拚。資料照片

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】高力國際表示，回顧過去20年台北市發展成功的新興商圈如大直、內湖、南港之發展歷程，先由工業廠辦引進企業進駐，周邊住宅區開發引入定住人口，辦公及居住人口衍生的消費需求吸引零售、影城、飯店等商業設施進駐，形成繁榮的商圈。以大直/內湖商圈為例，高級住宅、餐飲、零售商業發展蓬勃，辦公室租金水準也逐步從1,200~1,400元上漲到1,600~2,000元。南港昔日是以工業廠房為主的街景，甚至有著「黑鄉」的稱號，但歷經多年改造，如今不但打造南港軟體園區，經貿中心、甚至有中國信託總部也設立在此，近幾年房市、商辦需求更是與日俱增，租金、房價均呈現穩定成長。
 
高力國際指出，新北市的新板特區也循類似的模式，挾著三鐵共構的交通優勢，如今已是繁榮的商圈，辦公室租金水準不遜於內科。現今的新莊副都心也正依循這些重劃區成功發展的軌跡，除以環狀線聯繫新板特區，更有機場捷運直通台北車站及桃園機場，且緊鄰新北產業園區、知識產業園區等產業聚落，近幾年更有中央合署辦公大樓進駐及在地企業辦公室升級需求，陸續吸引先鋒、夏姿、貝斯美德、佳能、儒鴻等國際企業在知識產業園區及副都心購地直接興建企業總部，辦公商圈逐漸成形，租金提升可期。2017年新北產業園區就有新完工的廠辦大樓租金站上800元，且才完工1年出租率就將近8成，預估若是商業區新開發之辦公大樓，租金水準上看1,000元。
 
2018年以來，宏匯集團所投資之AU商城、凱悅嘉軒酒店、思源i-Tower辦公大樓等大型商用設施陸續開始動工，未來將引入百貨商場、國際飯店、商辦、美麗華影城、Sony Zepp演唱會場地等，此外電影文化園區第一階段電影文化中心也已於2月份開始動工，未來將由文化部進駐，可望成為台灣電影文化的重要交流基地，園區第二階段也預計在2019年以BOT方式招商，未來除了引進影視、電競等新興產業，也會擁有可供金馬獎、金鐘獎等大型會展使用之場地。上述開發都將在三到五年內實現，完工後可引入包括娛樂、消費、就業、展演等各類人潮，加上周邊大樓低樓層零售店面，生活機能將進一步提升。
 
高力國際表示，宏泰人壽與宏園建設聯手興建之「宏泰高境」全棟商用大樓，位於新莊副都心精華區域，正位於捷運站往電影文化園區之步行動線上，樓地板面積約2,365坪，日前也委託高力國際辦理公開標售，適合企業總部、辦公室、金融證券、醫美、高階健檢、養生住宅等商業使用，標售底價11.97億元，拆算建物平均單價約46萬，將於9月18日正式開標。

新興商圈發展有跡可循，台北市諸如如大直、內湖、南港等早期發展區域，先由工業廠辦引進企業進駐，周邊住宅區開發引入定住人口，辦公及居住人口衍生的消費需求吸引零售、影城、飯店等商業設施進駐，形成繁榮的商圈。按此模式，除了新板特區以外，未來新莊副都心也值得期待。

從廠辦帶動商圈乃至生活圈的案例不乏，以台北市而言，大直、內湖商圈現有高級住宅林立，餐飲、零售也商業發展蓬勃。高力國際表示，目前該區的辦公室租金水準，也逐步從1,200~1,400元上漲到1,600~2,000元。

不僅如此台北市往東延伸，南港區昔日為以工業廠房為主的街景，甚至有著「黑鄉」的稱號，但歷經多年改造，如今不但打造南港軟體園區，經貿中心、甚至有中國信託總部也設立在此，近幾年房市、商辦需求更是與日俱增，租金、房價均呈現穩定成長。

再以近年來看，新北市的新板特區也循類似的模式，挾著三鐵共構的交通優勢，如今已是繁榮的商圈，辦公室租金水準不遜於內科。

高力國際指出，現今的新莊副都心也正依循這些重劃區成功發展的軌跡，除環狀線聯繫新板特區、機場捷運開通外，該區也緊鄰新北產業園區、知識產業園區等產業聚落，近幾年更有中央合署辦公大樓進駐及在地企業辦公室升級需求，陸續吸引先鋒、夏姿、貝斯美德、佳能、儒鴻等國際企業進駐，租金提升可期。

高力國際分析，去年新北產業園區就有新完工的廠辦大樓租金站上800元，且才完工1年出租率就將近8成，預估若是商業區新開發之辦公大樓，租金水準上看1,000元。

此外，位於新莊副都心精華區域，也有不少新落成的商用大樓，像是宏泰人壽與宏園建設聯手興建之「宏泰高境」全棟商用大樓，樓地板面積約2,365坪，日前也委託高力國際辦理公開標售，適合企業總部、辦公室、金融證券、醫美、高階健檢、養生住宅等商業使用，標售底價11.97億元，拆算建物平均單價約46萬，將於9月18日正式開標。

 

前必翔董事長伍必翔夫人伍蔣清明名下帝寶豪宅，法院近日公告二拍，總價從8.7億元降至6.96億，大減1.74億元，不過由於每坪底價仍逾300萬元，業者仍不看好， 認為三拍甚至四拍才有機會脫標。

伍蔣清明豪宅位於帝寶社區A棟2樓，因債務問題，債權人申請法拍。一拍底價8.7億，總坪數約284.8坪，換算每坪單價近380萬元，底價和總價均創帝寶法拍屋新高。

由於底價過高，本月15日台北地方法院進行拍賣，以無人投標收場。

法院近日公告9月12日進行二拍，底價打八折降至6.96億元，換算底價一坪約302萬元，公告同樣註明，該戶現有第三人無償使用借貸占有使用中，拍定後依現況點交。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，雖然底價一口氣就降了1.7億元，但每坪單價逾300萬元，仍比帝寶最高成交價298萬元還高，加上此一法拍標的位於二樓，又有人因借貸而占用，現在有錢人都會很算，可能要等三拍甚至四拍才會進場。

寬頻房訊發言人徐華辰指出，帝寶近年成交最高單價是名媛陸勝文豪宅，實價資料以每坪290萬元交易，但陸勝文房子在21樓，豪宅高低樓層價差不小，伍蔣清明豪宅要以單價300萬元以上價格拍出，機率微乎其微。

徐華辰表示，此一法拍標的進入三拍，底價降至每坪約240萬元，才較接市場行情，但由於占用問題，可能必須額外費用解決，可能要到四拍才能順利拍出。

 

高雄市仁武區近年設了滯洪池，不少人認為水患可望解決，但這次大雨，不到12小時連續淹水兩次。有網友表示，仁武以前是「如花地段、志玲身價」，新建案一棟要價2、3,000萬，現在可能又要打回如花房價了。

住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰表示，仁武區再度淹水，對房價會造成短期影響，長期則要看政府後續作法，如果有一些新措施，一段時間不再淹，民眾信心回復，房價就會回穩。

鄭啟峰表示，仁武區近澄清湖，地勢較低漥，過去常淹水，近年高雄市政府在當地設置北屋滯洪公園、獅龍溪滯洪池，表示可以改善淹水問題，讓當地房價快速上漲，五年前仁武區沒有電梯的透天，一棟大約1,100萬~1,200萬元，現在多要1,800萬元，五年來漲了五、六成。

雖然房價高漲，但相較高雄市區透天一棟多要3、4,000萬，美術館一帶更要4、5,000萬元，仁武仍受到歡迎，看好買氣，建商近年在當地推出有電梯的透天，如同網友所說，一棟多要2、3,000萬元。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，淹水區房價短期一定會出現波動，長期若不淹水會恢復平穩，但要注意透天泡水屋的機電設備是否受災，以免花大錢當冤大頭。

【葉家銘╱高雄報導】近年高雄土地買氣熱絡，其中高雄市地政局地土地歷次標售狀況都相當受歡迎，該局今年第3季亦將釋出土地，預計於9月19日公開標售，共計14標，土地標售面積多達7764坪，總標售底價為27億6999.1萬元。尤以鼓山區美術館特區地2045.8坪土地最受關注，標售底價17億3808萬元，換算每坪價格84.9萬元。

高雄市美術館特區逾2千坪土地，為此次最精華標售案，底價高達17億元。高雄市地政局提供

Q2標脫率達94.1%

回顧今年高市地政局第2季地土地標售，吸引高達73封標單，最終有16標土地標脫，標脫率94.1%，無論標單與標脫率均創歷史新高。今年第3季地土地標售，範圍涵蓋鼓山區美術館特區、三民區中都重劃區、楠梓區高雄科技大學海科大校區與高雄大學生活圈等。 
近期高雄市不少公開標售成績不俗，住商不動產高屏澎區協理林祺博認為，標售成績亮眼原因除了建商補庫存外，地方政府端上的皆屬優質大菜，也是重要因素。 
例如此次最受矚目的土地即位於美術館特區，基地臨美術東四路與美明路，距離美術公園僅600公尺，面積2045.8坪，標售底價17億3808萬元。值得留意的是該筆待標地旁，為城揚建設今年於第2季標售中所取得的1808坪土地，得標金額15億6050萬元，換算每坪價格86.3萬元。 
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，此次美術館地區釋出的精華地與第2季釋出的土地緊鄰，每坪標售底價與上次城揚建設購入價差不大，開價屬合理行情，但該筆土地購入門檻較高，適合大型開發商搶標，「另包括楠梓、小港、仁武土地開價都合乎市場行情，若無意外土地標售將持續熱絡。」 
高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪分析，土地是建商最重要生產原料，建商積極購地是因為看好未來房市景氣，加上手上土地庫存量不足，因此加碼購地，「但從近期土地標售發現，目前標脫行情已高於市價，建商加價購地的成本可能反應在未來房屋售價。」 

 

【葉家銘╱高雄報導】高雄房價因較北台灣便宜，民眾購屋多以新成屋、電梯大樓或透天別墅為主，然而屋齡普遍老舊的公寓，因多位屬精華的市中心地段，且房價更形低廉，近年也吸引不少首購族、或資金較不充裕的買方購買。因需求增加，也帶動公寓價格上漲，統計近8年高雄市公寓成交總價，從2011年平均237.8萬元持續上揚，至今年309.7萬元，漲幅達3成。

在整體房價上揚的走勢下，高雄公寓身價也水漲船高。資料照片

地段佳公設比極低

屋齡20~40年的公寓通常坐落在市中心，地段不差且公設比極低，成為近年購屋人的考量。台慶不動產南區加盟總部協理陸志宏指出，縣市合併後高雄房市買氣提升，整體房價都呈上揚走勢，公寓價格當然也水漲船高，包括內惟、文化中心與三多商圈周邊公寓更是搶手。 
陸志宏解釋，內惟公寓因搶搭台鐵地下化議題，近年買氣明顯提升，文化中心位南高雄蛋黃區，公寓更是長年熱銷物件。「公寓樓層不同價差非常大，門前可停車的1樓公寓，是整棟最貴的戶別，愈往上房價越低，目前市面流通的物件多4~5樓戶型，1~3樓相對搶手。」 

捷運交通議題助漲

東森房屋研究中心經理于靜芳指出，高雄市區包括五福路文化中心、三多路商圈因有捷運機能、商圈人潮，平均房價多有支撐，即使鄰弄巷內屋齡較老的公寓，房價也隨地段、機能而上漲，以捷運紅線三多商圈站周邊平均住宅房價的實價揭露來看，每坪約15~16萬元，大樓每坪約16萬元、公寓每坪近12萬元，價差不大，精華地段的公寓更因公設比低、空間大，又搭上都更話題，受自住客青睞而價格持穩。
但于靜芳也提醒，首購族應避免挑選屋齡超過35~40年以上的過老產品，避免維修費用過高，也可能不易申貸。 

【詹宜軒╱台北報導】窮忙的年輕人連貸款買房都無力，但有錢人滿手現金，闊氣砸逾億元買豪宅也不用貸款！近期陸續揭露交易的台北市大安區豪宅「大安阿曼」，已知的16戶中至少6戶買方不需貸款，而該社區單戶總價均超過1.5億元，神秘買方多來自科技業、投資公司。

台北市大安區豪宅「大安阿曼」，許多買方捧現金購入。彭仁義攝

單戶總價逾1.5億

「大安阿曼」近期陸續出現16戶預售屋、新成交實價揭露，扣除親友特殊交易後，12、15樓戶在今年4月分別以總價1億6893萬元、1億8320萬元成交，換算單價167.5萬元、176.7萬元，屬該社區目前成交單價的中高水準。其中12樓2戶由葉姓自然人分批買入，均未貸款，等於是捧3.6億餘元現金買房，足見其財力之雄厚。 
預售屋交易13樓其中1戶，由啟端投資公司未貸款購置，該公司董事長吳炳昇為股王大立光對手、3D感測技術大廠奇景光電（Himx）董座，購入總價逼近2億元，換算單價176.2萬元。另16樓其中1頂樓戶買方廬麟投資，同樣也是一次拿出近1.8億元買房。另6、11樓也是「現金買房」的買方。 

避房貸利率損失

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指，「該社區預售時期開價平均每坪190萬元，目前揭露高樓層單價多在170萬元以上，顯見議價空間不大。」他認為富人捧大筆現金買房，是免於升息趨勢所致房貸利率損失，但若為企業購置，可能是分配公司盈餘至房地產項目，做節稅目的。

【大安阿曼小檔案】

★地點：台北市大安區仁愛路三段5巷內
★基地面積：約350坪
★樓層規劃：地上16樓、地下4樓
★坪數規劃：96、106坪
★總戶數：30戶
★成交單價區間：每坪151.9~178.5萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理 

若談到高雄市指標豪宅聚落，往往會聯想到農16、美術館、文化中心或亞洲新灣區等地段，然而早期豪宅聚落並非在此，而是圍繞在澄清湖周邊圓山特區。區段沒有捷運，大眾運輸系統不便利，也沒有百貨影城，但這個可媲美北市陽明山豪宅聚落生活圈，具備「離塵不離城」特性，長期以來房價保值效應強。
 
2016年財政部曾統計全台各區綜合所得稅家戶所得，鳥松區家戶所得年均149萬元，排行全國第7也是當時中南部唯一入選前10名行政區。鳥松區平均所得會那麼高，有很大原因是高雄長庚醫院就在澄清湖周邊，附近居住了許多醫師，另有自營商等高資產民眾，而他們所選購的房地產類型多為大地坪別墅或是具湖景大樓住家。
 
澄清湖特區周邊豪墅地坪往往突破40坪，面寬逾6米，主力總價超過2500萬元。而具備湖岸景觀的大樓，往往也規劃大坪數住家，其每坪單價突破20萬元，等同高雄市區房價。
 
台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，會選購澄清湖特定區購屋民眾，往往較嚮往大自然生活，以此次待售1.5億超級豪墅周邊為例，區段沒有繁雜市集，但名車行經頻率高，道路兩側綠蔭多，已被塑造成豪宅聚落。（葉家銘／高雄報導）

澄清湖風景區位於鳥松區，周邊富人多，屬較早開發豪宅聚落。資料照片

湖岸景觀宅吸引不少換屋客層青睞。資料照片

澄清湖特定區內過去也有逾億元新案公開，購屋族群多屬企業主。資料照片

區段有許多大地坪與面寬豪墅，主力總價逾2500萬元。資料照片

 

捷運三鶯線全線12站站名近期確定，預計2023年完工通車。房仲統計沿線各站房價，都在一、二字頭，有站區甚至一坪不到10萬元，為大台北最便宜捷運線（淡海為輕軌），首購族不妨參考。

捷運三鶯線起自土城頂埔站，沿土城中央路、三峽介壽路與龍埔路，進入鶯歌市區，最終到新北和桃園交界的鳳鳴重畫區，全長約14公里，共有12個車站，北接板南線，往南則研擬延伸至桃園八德地區，與桃園綠線銜接。

有巢氏房屋統計實價登錄資料，捷運三鶯線12站近一年半交易量以龍埔站居冠，共有1,386筆交易，主要是北大安置住宅「北大龍恩」共有300多戶完工交屋，以及「樂和郡尚河」、「將捷MIT」、「北大御品」等新屋交屋挹注。

其次為位於三峽國慶路，近三樹路口的三峽站，共374筆，土城頂埔站以280筆位居第三，第四與第五名則分別為鶯歌國華站以及鶯桃福德站，都有200多筆。

有巢氏房屋研究發展中心資深研究員陳金萍表示，三鶯線房市交易量前五名站點，正好是三鶯線五大生活圈，顯見生活機能較完善的生活圈較購屋民眾青睞。

另外觀察房價，全線12站均在二字頭以內，起點站土城頂埔站今年均價一坪約28萬元最高，龍埔站、三峽站都是2字頭，國華站與鶯桃福德站只要1字頭，位於三峽介壽路三段的挖子站，位置較偏，今年沒什麼房子交易，去年均價僅一坪9.5萬元。

以近兩年上半年房價比較，陳金萍表示，除了末端站鶯桃福德站有大批新屋交屋影響，房價漲幅達6.8%，其餘各站房價多在2%內的微幅震盪，房價呈現平盤整理格局。

永慶不動產三峽大雅加盟店長梁芳源表示，交易量位居前二名的龍埔站與三峽站，近北大特區，目前北大特區住宅產品主要以屋齡5~12年、房型2~3房的大樓為主，總價約1,000到1,500萬元，很受退休族與首購族的青睞。

至於國華站與鶯桃福德站，台慶不動產鶯歌行政加盟店東林裕盛說，這兩站周邊即是鶯歌舊市區與鳳鳴重畫區，為鶯歌兩大主力房市區，舊市區交易主力為2到3房中古大樓，總價500至800萬。鳳鳴重劃區以新屋為主，總價在600到1,100萬元間。

 

 

實價揭露豪宅帝寶又有一戶出租，累計達12戶，再度躋身豪宅出租王，和台北信義並列第一。信義計畫區寶徠花園、慕夏四季以及松山區指標豪宅文華苑，分居三、四、五名。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，雖然帝寶和台北信義出租件數較多，但總租金仍以文華苑最高每月52萬元居冠。

根據實價登錄資料，帝寶今年6月，16樓一戶，約133.5坪，附3個車位，以每月28萬元出租，每坪租金約2,097元。

張旭嵐表示，帝寶過去單戶最高月租金33萬元，25樓戶，約150坪，換算每坪約2,190元。最新揭露的16樓戶雖僅28萬，但拆算每坪也約2,100元，在該社區仍是較高的租金行情。不過依目前帝寶行情來算，如此租金，投報率仍只有1%左右。

張旭嵐表示，近年購置豪宅的屋主有三種，一種是高資產族買豪宅自用，財力雄厚的甚至買下多戶為子女置產，或是當作招待會所為優先，就算維護成本高，也不會考慮出租。

一種是中小企業主透過公司名義購置，除了有節稅考量，也為全球肥咖條款上路後，為資金找到去處。

近年則有不少資產公司購置豪宅出租，不過因為豪宅單價高，租金報酬率多在1~1.8%之間，其實並不符合投資效益，多半是透過出租累積客戶資料，並尋找有潛力的合適買家，透過轉售差價獲利。

張旭嵐分析，富人購置豪宅大多沒打算收租，在房市多頭時代，不少豪宅屋主早年低點買進，寧可毛胚屋空置，等待地段增值，不過近年房價下修，逐漸開放心態，透過發布出租消息，間接尋找合適買家。

目前豪宅租客不少是國際企業外派來台的高階主管，或外交領事人員，企業禮聘人才高規格款待，多半選擇國際化程度和商業機能最強，且含金量最高的信義區，因此整體的豪宅租賃筆數以信義區最多。

五度流標的「台北雙子星」，距離第六度招商的截止投標日期已剩不到33天，藍天電腦集團董座許崑泰的宏匯集團在去年12月公開表態角逐競標後，在兩周前找來約15家公股、民營銀行舉行說明會，向銀行團爭取融資意向書，金額約500億元。各競標團隊目前提出的總開發投資計劃金額規模約600～700億元。

被視為台灣史上招商金額最大的「台北市西區門戶計畫台北車站特定專用區C1/D1（東半街廓）土地開發案」徵求投資人一案，主辦單位台北市政府捷運局在去年4月正式遴選，由美商仲量聯行公司擔任招商專業服務顧問，採國際標方式重新啟動招商作業。

捷運局和仲量聯行今年3月31日上網公告徵求投資人，預計今年10月1日截標，明年1月評選出最優申請人、3月底與最優申請人完成投資契約簽訂。

據悉，目前檯面下最有興致的競標團隊，以藍天電腦（宏匯集團）、美國私募基金Bainbridge+榮工工程團隊、國揚實業+金融保險業、入股陽信銀行的港資南海控股公司、國泰人壽+三井住友等團隊，最為積極。此外，業界也傳出富邦可能與晶華結盟加入戰局。至於上述團隊和人馬屆時會否再各自整合、串連，各種可能的「合縱連橫」排列組合發展都受業界高度矚目。

其中藍天集團和國揚集團，是目前爭取金融界提供融資意向書，競逐台北雙子星大樓標案態度最積極的兩大團隊，目前已知，除了國揚集團已由合庫等銀行為其出具融資意向書，藍天集團是在兩周前大手筆找來約15家公股、民營銀行舉行說明會，其中八大公股行庫更全部到場。藍天在會中已明確表態，希望銀行能助陣藍天取得融資意向書，所需要的融資部位大約500億元。

藍天電腦的宏匯集團，向來積極參與地產開發與BOT案，董事長許崑泰多年來也深諳兩岸商用不動產的投資和經營，對於精華地段不動產更是情有獨鍾。去年底還斥資48億元，動工興建BOT指標案「內湖之心」，並多次公開表態將參與競標「台北雙子星」。

美國私募基金Bainbridge Investment更是來勢洶洶，去年12月已派團隊進駐台北，並與美國寶洋集團（Treasure Ocean Group）共組「台灣全球夥伴集團（Taipei Global Parners Group，簡稱TGP）。TGP表示，已結合美國派拉蒙影業、美國硬石飯店國際集團、香港鷹君集團的朗廷酒店、AR+AI團隊、及榮工；8月間更與沙烏地阿拉伯王子阿不都拉（Prince Abudulla）簽署合作文件，共同競標台北雙子星。

另外，香港南海控股也被點名是備標台北雙子星相當積極的外資法人，為以房地產開發起家的香港上市公司。

(工商時報)

 

房屋比價平台屋比統計發現，近一年全台20到30歲年輕人購屋比僅14.3%，台北市甚至低到7.7%；若從2009年年輕人購屋比17.6%至今更是每況愈下，這對房市和政府都是警訊。

房屋比價平台屋比彙整金融聯徵中心資料，觀察近一年（2017年第2季到2018年首季）貸款購屋者發現，全台20到30歲的購屋者僅占14.3%；以區域來看，六都年輕人購屋占比全部低於兩成，台北市甚至只占7.7%，新北市僅占11.5%。

拉長到近十年年輕人買房占比，更從2009年的17.6%緩步下降至今年首季的13%，即使今年房市逐漸復甦，但能買得起房的年輕人仍在少數，買房成長力道遠不如其他年齡層。

屋比創辦人葉國華表示，年輕人買不起房與「房價過高」和「年輕人普遍低薪」有極大關係。受到過去十年房價飆漲與人為炒作，六都房價明顯被墊高，其中雙北市特別嚴重。儘管房價自2014年高點至今下修約一成，但對想買房的年輕人仍是杯水車薪。

根據內政部資料統計，2018年首季全台平均購屋總價高達新台幣1022萬元，十年來漲幅高達54.1%。以台北來說，今年首季平均購屋總價更高達2071.9萬元，十年漲70.1%；新北市1190.2萬元，十年漲幅83.1%。

如此高房價與勞動部統計2017年30歲以下的年輕人平均月薪僅2萬9427元，年薪不到40萬元相較，要負擔千萬元等級的高房價明顯有困難。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，觀察近十年六都20到30歲年輕人房貸發現，年輕人買房占比不斷下滑，這對房市和政府都是警訊。目前民間銀行針對優質客戶的房貸利率甚至可以低到約1.6%，總繳息狀況比政府青年安心成家方案更省息，而且，民間銀行更有最長達40年的長年期房貸、3年以上的寬限期方案可供購屋者選擇。

陳傑鳴認為，目前政府提出幫助年輕人購屋的方案不夠多元與優惠，助力有限。建議政府長期拚經濟，拉抬年輕人薪資之餘，應審視市場環境，在嚴控授信風險下，先提供更多元、優惠的貸款政策，助年輕人早日成家。

 

房價過高是年輕人買不起房子的主因，根據聯徵中心統計房屋買賣契約價格，今年第一季全國平均購屋總價達1022萬，已連續兩季逾千萬元，和2009年Q1相比，購屋總價平均上揚近400萬元、漲幅約達54%。

以六都來看，台中民眾購屋負擔增加最多，購屋總價從約570萬元，上升到1057萬元，增幅達85%，現在買房比十年前買房，負擔增加快一倍。

新北市購屋總價從約650萬，增至今年1190萬元，十年增加83%，排名第二。台北市從約1200萬增至2070萬元，購屋負擔全國最重，購屋金額十年增加逾800萬元，也是全國最多，增幅70%則是排六都第三名。

總價增幅最少的是高雄市，2009Q1平均購屋金額約600萬，現在814萬元，增幅35%，算是相對幸福。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，即便過去幾年央行調控房市，台灣房價回檔幅度仍相當有限，以回檔最多的台北來說，房價下修幅度也僅一成多，而且，隨這兩年房市買氣開始回溫，雙北以外都會區房價幾乎都回到歷史高點。

以今年Q1全國平均購屋總價1022萬，目前年輕人年薪不到40萬元來推估，幾乎要不吃不喝26年才買得起房，年輕人想買房難度相當高。目前六都中，台北市年輕人購屋壓力最大，今年Q1平均購屋總價高達2071.9萬，年輕人甚至要不吃不喝52年才買得起，如果沒父母幫助，年輕人想在台北買房幾乎是不可能。

台中市這10年平均購屋總價大增85.6%，主要受到重畫區高總價新推案增多影響，目前台中年輕人購屋壓力也激增不少。

公寓、華廈、大樓、透天、別墅這5類型住家是民眾最常選購的居家類型，當中屋齡普遍老舊公寓，因價格相對低廉，吸引不少首購或資金較不充裕的民眾青睞。然而可不要以為公寓房價就一定很低，統計高雄市縣市合併後公寓住家房價發現，從2011年平均總價237.8萬元上揚至今年309.7萬元，8年漲幅達3成。
 
屋齡20年、30年甚至是40年的公寓，常常會坐落在市中心，這類商品地段不差且公設比極低，換言之土地持有坪數也相對較高。台慶不動產南區加盟總部協理陸志宏指出，縣市合併後高雄房市買氣提升，各類型建案房價也都上揚，高雄公寓價格也水漲船高，當中包括內惟、文化中心與三多商圈周邊更為搶手。
 
內惟公寓搶搭台鐵地下化議題，近年來買氣明顯提升，而文化中心位屬南高雄蛋黃區，公寓產品長年來都是熱銷物件。陸志宏分析，公寓樓層不同價差非常大，以門前可停車的1樓公寓為基準，是整棟公寓房價最貴戶型，越往上房價越低，目前在市面上流通物件多屬4~5樓戶型，1~3樓相對搶手。（葉家銘／高雄報導） 

高雄內惟地區緊鄰美術館聚落，受到台鐵地下化議題影響，近年來選購人增加。資料照片

三多商圈周邊公寓多，因消費機能便捷，房價較抗跌。資料照片

高雄市文化中心周邊公寓，因位處蛋黃區，市場詢問度高。資料照片

無論任何數據都顯示近年來房市銷售以首購小宅為主，但不少人會有疑問，建商蓋那麼多，真的賣得出去嗎？這個問題或許可以從家庭結構看出端倪，依據內政部統計，全台於2009年設有戶籍住宅之平均人口數為4.25人，10年過去目前僅剩下3.37人，過去10年家庭人口數減少0.88人。
 
年輕人想要搬出去住，想要擁有自己獨立空間，是這波房市走小宅化原因之一，過去三代同堂家庭模式已式微，取而代之是單身族、頂客不婚族或夫妻僅生1胎小家庭。而家庭結構改變也讓建商看到商機，紛紛推出小宅搶市，除符合多數消費者購屋需求，小坪數住家透過壓低購屋總價帶，也可提升成交率。
 
以南台灣近10年為例，即便經歷房市高峰與低潮，但首購型小宅市場買氣一直都很穩定。高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪分析，高雄走小宅風的趨勢，未來幾年都不會變，家庭人口結構改變，目前多數看屋客層，都偏向小家庭，「而相對北部高房價，高雄很多1字頭區段屬於租不如買類型的住宅，市場交易量穩定。」（葉家銘／綜合報導）

資料統計從98年至今，戶籍住宅之平均人口一路下滑。翻攝內政部不動產資訊平台

小資族、頂客族或是小家庭結構是目前購屋主要客群。資料照片

建商為順應家庭人口結構改變，全台近年來都走小宅風。資料照片

小宅因居住空間不大，對於收納空間就更為重視。資料照片