不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

2014年起至今，北台灣房價已有一定程度的修正，但統計實價登錄資料發現，截至目前北台灣主要行政區房價，較2014年房市高點下滑一成不等，而鄰近的基隆市和新竹縣市等主要行政區，卻比2014年逆勢上漲6%至12%。

統計實價登錄資料顯示，今年截至目前台北市住宅平均單價為58.3萬元、新北市30.58萬元、桃園市17.66萬元，皆比2014年房市高點時下修10%至14%；不過，新竹縣市今年上半年的均價17.87萬元，較2014年高點逆勢增加6.68%，基隆市更比2014年同期成長12.923%，落在15.11萬元。

房仲業者指出，新竹縣市與基隆市交通網絡與雙北市、桃園市相聯，在房市多頭時期，不少遞延買盤往這些城市聚集，但在房市盤整期房市買盤以自住需求為主，新竹縣市與基隆市的房價，因只有雙北市價格的一半，吸引年輕小家庭跨區購屋。

全國不動產基隆仁愛加盟店店長杜芳珍指出，基隆市因為地理位置因素，加上鄰近海岸線、腹地較小，房價長期被低估，近期在部分高單建案拉抬下，整體均價上揚，至於一般住宅價格持平。

新竹縣市除自住需求，當地還有竹科坐鎮，家庭年收入在全台名列前茅，顯示新竹縣市的強勁購買能力。

全國不動產竹北加盟店店長陳鎂金分析，新竹縣市房價在2015年、2016年些微修正，爾後買賣雙方價格拉鋸，今年遞延性買盤開始出籠，尤其是竹科客群的消費力強、出手快，在市況有感回升的情況下，價格也有感。

高雄房市降價求買氣已經成為趨勢，從蛋黃區美術館、農十六，到市中區舊部落，以及外環楠梓、橋頭等，全高雄各行政區都可用1字頭買到房子，房價親和力夠，是成交關鍵。

資深建商說，根據統計高雄市鼓山區農16及美術館指標精華區段，豪宅成交量大幅萎縮到只剩一成，因缺乏大坪數豪宅成交，投資客不見蹤影，區段房價連帶跌回1字頭，就是為了促銷。

房仲業者分析，鼓山區中古屋成交均價失守至每坪19.2萬元，其他區域包括新興、前金、苓雅、左營、鳳山、前鎮區，成交均價介於每坪15萬至17萬元，三民、楠梓區每坪13萬至14萬元，其他各區每坪低於13萬元。全高雄房市愈貴買氣愈差，新成屋或中古屋都一樣。

市調指出，高雄中小宅推案買氣不錯，1字頭產品更旺，但大坪數、高總價產品就很慘，預計今年下半年完工的高雄鐵路地下化工程也許會帶來轉變。

部分業內認為高雄鐵路地下化工程將完工並新增七個站，內惟、美術館、鼓山三站周邊是房價較高區域，有機會重新扮演領頭羊，帶動整體買氣回籠。

交通建設是都市之門，也是城市發展的指標，烏日高鐵特定區，是中部地區唯一擁有三鐵共構的生活圈，近期更被選定為國會南遷的預定地，未來發展可期。

興富發建設看好高鐵特定區發展，日前大手筆斥資40.01億元，標下高鐵站旁7656坪土地，每坪單價超過52萬元，未來將規劃住宅、商場，總銷金額高達120億元。加上其他建商櫻花、寶佳、富旺、龍寶、總太、惠宇、開富力、敬業建設等，早已進駐該區推案，一躍成為中部房市新熱點。

台中市政府都發局表示，「烏日副都心」擁有交通聯外區位優勢，透過高鐵一日生活圈、台鐵高架化串聯，並完善公車運輸系統，帶動人流、物流，再加上未來捷運綠線延伸彰化，更將擴大中彰地區連動，發展動能強。

烏日高鐵站除了被定位為三鐵共構的台中門戶外，機能上包括台灣會展物流中心、中彰區域消費中心、中彰區域治理中心等。

三鐵共構的最後一塊拼圖「捷運綠線」，將於今年底試轉，這也意味著烏日副都心的骨架完成，因此吸引建商加快進駐腳步。

近年來在烏日高鐵特區推案最熱地區包括榮和路、三榮路、環河路。單是寶佳集團旗下就有佳福「I幸福」、和峻「高鐵捷市城」、和峻「高鐵之星」和和築「青風」等。

此外，麗寶集團旗下的建義建設新案，總銷金額也達60億元，目前烏日高鐵特區在建新案推估總銷金額逾200億元。

另外，壽險業龍頭新光、國泰也已進駐建置飯店、Villa、教育中心、物流中心等，還有二大國際會展中心也運作多時，大型展覽不斷。

至於興富發建設所購得的烏日新高鐵段89、90和96地號土地，面積達7,656坪；比底價38.8億元，多出1.2億元，溢價率3.1％，換算每坪取得成本約50.24萬元。

預計將開發為住商複合社區，大部分住宅、少部分的店面和商場。以興富發取得的土地成本推估，未來住宅每坪售價很難壓在30萬元以下，總銷金額至少120億元。

總太地產也看好台中高鐵發展，推出「TTC高鐵商貿中心」即將完工落成，將成為高鐵第一棟辦公大樓。

新落成的「TTC高鐵商貿中心」位於高鐵五路口，正面對大台中會展中心，步行5分鐘即可抵達高鐵站，廣受南來北往的企業主好評。

「TTC高鐵商貿中心」是台中高鐵特區首件商辦案，規劃了地上12層、地下3層的商辦大樓，2樓以上每層挑高3.8米，坪數規劃60-290坪、每坪開價28-36萬元。

每層3-5戶，共有39戶辦公室以及2戶店面，總計104個平面式車位，更有到站即辦公的超值便利性，強調綠能、效能、節能的全新商辦大樓。

烏日林新醫院旁也有熱門新案推出，繼龍寶建設於三榮路、榮和路推出愉、悅臻邸，尚未公開就已完售，且已交屋多時；龍寶2期「園臻邸」最快年底前進場，每坪售價約35萬元，也成功為該區房價定錨。

美宅建商精銳建設看準市場趨勢，於今年6月插旗新榮和段，位於榮和路上的基地面積共1,310坪，針對商務、自住族群規劃2-3房12樓純住家，房市可望上看3字頭，近日也已掛上看板，備受市場矚目。

(中國時報)

 

房市加溫欠火侯，現在降價才能刺激看屋人潮。永慶房屋統計近三個月內部資料顯示，台北市只要有降價的物件，平均看屋頻率是未降價的四至五倍。其中，台北市降價後吸引看屋潮前三名，依序為大安區、信義區與內湖區，新北市則為土城區、永和區與新莊區。

房仲業者表示，目前處於房市回溫趨緩，雖然年初市場開出紅盤，看屋人潮確實出籠，但近期成交卻沒有明顯增量，主要在於買賣雙方對於價格持續上演拉鋸戰。

今年開春以來買氣回溫，觀察台北市今年第1季買賣移轉棟數，相較於去年同期年增26.5%，房市交易量表現亮眼，不過從5月開始，房市熱度似乎有降溫跡象，雖有新屋交屋潮挹注，但台北市前七月買賣移轉棟數統計，成長幅度卻縮小至21.1%，顯見堪稱房市領頭羊的台北市回溫趨緩。

 

不過，降價的確能吸引目光，永慶房屋統計內部資料顯示，近三個月台北市中心有降價的物件，平均降價幅度為12.6%，平均每月看屋量約24次，是沒有降價的物件四至五倍；至於台北市郊區降價幅度則是11.6%，有降價的物件平均每月看屋量約21次，未降價的一般物件看屋量僅四至五次。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，近期房市呈現買賣雙方的拉鋸戰，在第1季房市增溫的狀況下，部分建商、屋主對房市前景增添信心，售屋態度轉趨強硬，但目前房市仍屬自住市場，買方仍期待降價「不降價就不買」，在買賣雙方價格認知無共識下，房市交易量無法擴量，顯示讓利仍是吸引買方的關鍵。

以總價帶降價物件主要區間來看，謝志傑分析，根據統計資料發現，台北市中心區以總價1,000萬至4,000萬元為大宗，總價2,000萬至4,000萬元占比其次，兩者均在四成左右，差距不大，至於台北市郊區，降價物件則以總價1,000萬至2,000萬元為主，占比高達49.2%，且多以二至三房公寓或中古電梯大樓的降價物件多。

此外，新北市如板橋江翠北側重劃區、土城暫緩發展區、新店中央新村北側重劃區、三重仁義段重劃區等，皆為火熱重劃區，吸引建商插旗。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，由於新案齊發價格戰開打，間接擠壓到中古屋價格，因此像是土城、永和與新莊等地，中古屋屋主降價，才得以吸引看屋族進場。

高速公路是台灣非常重要的建設，許多人都倚賴高速公路南來北往，縮短通勤時間，而上下高速公路的交流道附近，往往成為推案的熱區，就在於交通的便利性。例如中山高的楠梓交流道附近，就有不少新建案推出。
 
楠梓是近幾年高雄的推案熱門區，但楠梓區的建案不只在高雄大學，楠梓交流道附近也有許多建案。上揚國際實業營業三處總經理徐全興表示，楠梓交流道相當靠近台鐵楠梓車站，是已經發展成熟的商圈，因此楠梓交流道附近的建案，都擁有不錯的生活機能。
 
目前楠梓交流道生活圈鄰近的建案，清一色是首購產品，徐全興指出，多數都規劃2~3房的產品，房價則在1字頭。如距離楠梓交流道最近的成屋案「悅讀文華」規劃23~42坪的2~3房，有神燈和APP情境系統，每坪17萬元起。
 
「國城MRT」則是23~51坪的2~4房，戶戶有氣密窗，休閒設施豐富，每坪20萬元起。「海科棧」則規劃28~36坪的2~3房，戶戶都是雙衛浴，每坪17萬元起。
 
另外在南高雄的五甲系統交流道也有一些首購新建案，徐全興指出，五甲系統可連接中山高及台88線快速道路，加上鳳山五甲一帶人口數多，首購大樓的需求非常旺盛。
 
五甲系統交流道因為在高雄市的第2環，附近的建案少有大坪數產品，目前銷售中的有成屋案「璟自然」及預售案「銳揚新天第」、「仁發兩廳院」等，「璟自然」規劃28~46坪的2~4房，車程2分鐘就能上五甲系統交流道，社區正對保安公園，有近百米大棟距，每坪19萬元起。
 
「銳揚新天第」規劃23~45坪的2~3房，配備雙流新風機、Poll-tex防PM2.5紗窗，是高雄首棟抗空汙住宅，每坪18萬元起。「仁發兩廳院」則靠近衛武營國家藝術文化中心，規劃24~49坪、2~4房產品，房價每坪23.3萬元起。（陳建宇／高雄報導）

購買交流道宅時，要注意是否配備氣密窗。唐郡威攝

楠梓交流道附近的建案房價多在1~2字頭。唐郡威攝

楠梓交流道鄰近台鐵楠梓車站商圈，生活機能成熟。唐郡威攝

中山高五甲系統交流道附近首購建案亦多。資料照片

距離交流道近對開車的上班族來說很重要。唐郡威攝

【詹宜軒╱台北報導】捷運三鶯線最快5年後完工，沿線各站房價蠢蠢欲動，根據房仲業者統計，去年1月至今，龍埔、三峽2站交易量最大，房價則在近2年有2%攀升。12站中有5站房價雖滑落，但幅度不超過3%，專家建議，可趁捷運未正式啟動前，多看多比較。
有巢氏房屋根據實價登錄資料統計，以捷運站周邊方圓1000公尺範圍內做篩選，發現三鶯線各站自去年1月至今年6月交易量，以龍埔站1386筆居冠，其中包括北大安置住宅「北大龍恩」共有300多戶完工交屋，以及「樂和郡尚河」、「將捷MIT」、「北大御品」等新屋交屋挹注，使該站交易量遠高於其他捷運站，其次則是三峽站374筆，頂埔站則以280筆位居第三，國華站與鶯桃福德站再次之。

捷運三鶯線預定5年後完工，北大特區周圍大樓林立。資料照片

北大特區換屋族多

另觀察交易熱門5大站，除了末端的鶯桃福德站，受到大批新屋交屋影響，房價漲幅達6.8%外，其餘各站房價大都呈現2%內的微幅震盪。有巢氏房屋研究發展中心資深研究員陳金萍表示，捷運三鶯線沿線生活圈未來將串起土城工業區、三峽舊市區、北大特區、鶯歌舊市區，及新北與桃園交界的鳳鳴重劃區。而全線12站中，龍埔站、三峽站都是2字頭，國華站與鶯桃福德站更只要1字頭，相對親民。 

板南線尾端的頂埔站是三鶯線第1站。資料照片

鶯桃福德站最給力

位居交易量冠亞軍的龍埔站與三峽站相鄰，其中的北大特區為主要交易熱區，永慶不動產三峽大雅加盟店長梁芳源說明，北大特區住宅產品主要以屋齡5~12年、2~3房大樓為主，過去總價1000~1500萬元的物件，深受退休與首購族青睞，「近期連總價3000萬元的物件也出現買盤，買方多為雙北換屋族。」
而鶯桃福德站在去年上半年，平均單價17.7萬元，今年上半年則來到18.9萬元，漲幅6.8%，堪稱「最給力」站點。台慶不動產鶯歌行政加盟店東林裕盛說明，該站周圍除有鳳鳴重劃區，未來還有台鐵鳳鳴站，交通便利性佳，目前還有部分新屋完工，產品主力2~3房、總價600~1100萬元，吸引在龜山工作的年輕人，加上原住在鶯歌舊市區的民眾換新屋效應，支撐房價。 

10年前的你能否想像台灣高房價會壓垮自己的生活品質？而這個問題在六都中似乎仍持續延燒著。《蘋果》統整全台六都近10年房價走勢發現，漲幅最多位於台中市，平均購屋契約總價從625萬元大幅上揚至1057萬元，漲幅達69.1%。另台北市過去10年購屋買賣契約總價增加689萬元、新北市增加479萬元、台南、高雄與桃園也增加200~300萬元。
 
住是人類基本生活需求，但高房價背後讓多數民眾感受到買房壓力年年增加。過去10年若以房價成長幅度計算，台中市成長69.1%，其次是新北市67.3%與桃園市54.3%，另南二都也成長33.8~38.9%。而平均購屋總價成長最多的位於台北市，增加高達689萬元，目前購屋均價已來到2071萬元。
 
各行政區房價差異大，但包括新北、桃園與台中市3大都會今年首季購屋總價均創新高，另3都房價雖有微幅下滑但僅數十萬元，與10年前相比，整體高房價問題仍在全台各地發生。

永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，過去10年台灣曾經歷一波房價上揚波段，從2008年金融海嘯後，2010年起房價出現快速上揚，至2014~15年出現高點後，爾後房價開始出現下滑，「10年前高雄美術館中古屋每坪只有10萬，現在已漲到17萬元，換言之若選購50坪住家，光套利就有350萬元。」

全國不動產公關張瀞勻分析，這10年可以分為2個區段來看，2009年到2014年，六都在交易總價的部分，成長幅度明顯比較高，代表整體景氣是往上的 ; 2014年到2018年這區段，雙北、台南、高雄的交易總價成長幅度不是很高，桃園市是因為在2014年底升格為直轄市，也因雙北房價居高不下，吸引滿多受薪階級轉而到桃園購屋，台中市則是因這2年有很多豪宅建案交屋，如「由鉅大恆」「富邦天空樹」「大陸寶格」等，因此拉高整體購屋總價。台北市則是因為高總價住宅前幾年交易量相對冷清，房價修正到相對低點後，吸引高資產族出手購入高總價住宅。
 
當房價大幅成長時，民眾薪資有跟著增加嗎？目前基本月薪為2萬3100元，對比10年前基本工資1萬7880元，10年僅增加5220元，多數民眾在面對高房價時顯得很無力。（葉家銘／綜合報導）

10年前新北市平均購屋總價僅711萬元，目前已拉高至1190萬元，成長67.3%。資料照片

今年首季桃園市買賣契約價格平均總價為855萬元，創新高。資料照片

台中市過去10年房價大幅成長，從625萬元提升至1057萬元。資料照片

南臺灣屬低基期房價，台南市目前購屋總價已逼近高雄。資料照片

高雄市過去10年平均購屋總價提升206萬元。資料照片

一戶就要價10億元起跳的杜拜級超級豪宅:「陶朱隱園」，其螺旋狀外型，成為台北市信義區的新地標，尚未完工，就吸引網友拍照打卡，更有網友透過陶朱隱園拍攝101，引發絕對視角的尋點風潮，《蘋果》以空拍鏡頭，更近距離窺探這座超級豪宅。
 
超級豪宅陶朱隱園的螺旋狀外型，透過空拍鏡頭越加醒目，從上而下俯視，整棟建築底座採圓形設計，白色旋轉鋼骨貫穿整棟建築。全棟都採用LOW-E中空玻璃，像保溫罐一樣能減少室外溫度影響，陽台帷幕採用無邊框玻璃，從室內看出去景色不受阻擋。
 
從陶朱隱園的主觀視角放眼望去，其他建築宛如樂高積木，山嵐美景也盡收眼底，這就是未來住在超級豪宅裡面的富豪視角。

陶朱隱園規劃地上21樓，總共40戶，戶戶300坪。其特別之處就是每個樓層旋轉45度，每戶陽台可種植大樹，塑造猶如空中花園的綠色生活宅。而為了避免樹木根部穿透牆壁，還規劃了植栽的特殊設計。
 
現在工人正加緊腳步，種植每戶植栽以及設備測試。其中8樓左邊戶，陽台出現橘色地板的樣品屋，也正加緊趕工。想看超級豪宅室內有多豪華，就等它正式亮相。（王威智／採訪報導）

全棟都採用LOW-E中空玻璃，像保溫罐一樣能減少室外溫度影響。林琨凱　攝

陽台帷幕採用無邊框玻璃，從室內看出去景色不受阻擋。林琨凱　攝

一陶朱隱園的主觀視角放眼望去，其他建築宛如樂高積木，山嵐美景也盡收眼底。林琨凱　攝

從上而下俯視，整棟建築底座採圓形設計，白色旋轉鋼骨貫穿整棟建築。林琨凱　攝

捷運三鶯線預定5年後完工，抓準重大建設佈局起漲點，三鶯線沿線各站點房價更出現變化，根據房仲業者統計，自去年1月至今，沿線交易量最大的龍埔、三峽等2站，成交量最大，房價則在近2年中有微幅2%的攀升。12個站點中有5站房價雖呈現滑落，但價跌幅度不超過3%，專家建議，該捷運沿線周邊房價，每坪多在1~2字頭之間，相對親民，民眾可趁捷運未正式啟動前，多看多比較。
 
有巢氏房屋根據實價登錄資料統計，以捷運站周邊方圓1000公尺範圍內做篩選，捷運三鶯線各站2017年1月至2018年6月交易量，以龍埔站居冠，共有1386筆交易，其中包括北大安置住宅「北大龍恩」共有300多戶完工交屋，以及「樂和郡尚河」、「將捷MIT」、「北大御品」等新屋交屋挹注，使該站交易量，遠高於其他捷運站，其次則是三峽站的374筆，頂埔站則以280筆位居第三，第四與第五名，則分別為國華站與鶯桃福德站。
 
令觀察交易量大的5大站，除了末端站鶯桃福德站，受到大批新屋交屋影響，房價漲幅達6.8%外，其餘各站房價，大都呈現2%內的微幅震盪，房價呈現平盤整理格局。有巢氏房屋研究發展中心資深研究員陳金萍表示，捷運三鶯線沿線行經的數個生活圈，都已具雛型，預期將串起土城工業區、三峽舊市區、北大特區、鶯歌舊市區，及新北與桃園交界的鳳鳴重劃區。而全線12站中，除頂埔站單價接近3字頭外，龍埔站、三峽站都是2字頭，國華站與鶯桃福德站更只要1字頭，房價相對親民。
 
交易量前2站的龍埔站與三峽站相鄰，其中的北大特區，為主要交易熱區，永慶不動產三峽大雅加盟店長梁芳源說明，北大特區住宅產品主要以屋齡5~12年、房型2~3房的大樓為主，過去，總價1000~1500萬元左右的物件，深受退休族與首購族的青睞，「而近期房市有轉好的跡象，總價3000萬元左右的物件，也開始出現買盤，買方則大多為由台北市，或是新北市中、永和、板橋、新莊等區域移居的換屋族。」

而鶯桃福德站在2017年上半年，平均房價為每坪17.7萬元，今年上半年則來到18.9萬元，整體房價在1年間成長6.8%，堪稱三鶯線房價漲幅最「給力」的站點。台慶不動產鶯歌行政加盟店東林裕盛說明，鶯桃福德站周圍，除有鳳鳴重劃區，未來還有台鐵鳳鳴站，交通便利性佳，區域目前有部份新屋完工，屋齡約1年左右，產品規劃以2~3房為主，總價帶在600~1100萬元間，吸引不少在龜山工業區工作的年輕人購屋，此外，也有原來住在鶯歌舊市區的民眾，到鳳鳴重劃區換新房，舊屋換新屋效應明顯，因此支撐房價。（詹宜軒／台北報導）

三鶯線路線圖，房仲預估沿線各站點房價將出現變化，建議民眾可趁捷運未正式啟動前多比較。翻攝新北市政府捷運工程局

三鶯線站體完工模擬示意圖。翻攝新北市政府捷運工程局

板南線尾端的頂埔站是三鶯線第一站。資料照片

捷運三鶯線各站2017年1月至2018年6月交易量，以龍埔站居冠。資料照片

商仲業者指出，北市商辦大樓老化，加上企業總部化趨勢，企業搬遷潮持續擴大，但未來幾年A級商辦大樓幾無新供給，預料頂級商辦租金將持續上漲，且將一坪難求。

仲量聯行研究部本周發布北市辦公大樓調查指出，北市屋齡25年以上A級辦公大樓已超過20萬坪，占比近三成，B級辦公大樓也有一半以上屋齡逾30年，有些大樓已通過都市更新審議即將進行改建。

戴德梁行協理薛惠珍表示，老舊辦公大樓要改建，內部公司勢必要搬家，即使不改建，由於現在員工注重辦公空間，大型企業也多主動考慮搬至較新辦公大樓。

以仲量聯行一份近期針對跨國企業員工的研究調查為例，高達九成員工認為，在咖啡廳、休息室這類空間中開會，可促進合作效率與成果，64%員工同意，工作環境、裝潢對企業文化影響甚遠。

仲量聯行表示，北市A級商辦大樓平均屋齡18年，已在A級商辦認定標準的合格邊緣。B級商辦大樓平均屋齡更高達30年，對欲升級辦公空間的企業來說，與其重新裝潢屋齡較高的原有租用單位，搬遷至新落成的大樓成了更佳的選擇。

除了辦公空間需求，不少大型企業為節省人力溝通成本，近年加快整合散落各地的辦公室，一次向頂級商辦大樓承租超大坪數辦公室，成立企業總部，再以大坪數租賃換取較高議價空間，讓企業搬遷潮更是明顯。

仲量聯行商業不動產部資深協理劉建宇表示，頂級商辦租金仍在創高，但今年在南山廣場、聯合報、國泰民生建國等新大樓釋出後，未來幾年幾無A辦大樓完工落成，在企業搬遷、升級辦公室的趨勢下，頂級商辦租金預料仍將持續上漲。

 

台南市東區內的四期重劃區受惠生活機能完善、交通便利及明星學區匯集，近幾年房價持穩；展望後市，在南台南副都心重劃區逐步開發、仁和工業區土地變更為住宅區下，房市趨熱可期。

信義房屋台南文化店經理葉錕良表示，台南四期重劃區範圍大致上是林森路以南，生產路以北，東門路接仁和路以西，縱貫鐵路以東的區域，面積304公頃，可建地達248公頃，現有10個里、人口數為5.3萬人。

 

該區域是自1976開始重劃、1977年完成，發展至2000年後，生活機能完備，像在中華東路沿線商家林立，並有南紡購物中心、寶雅等大型商場進駐；其次，崇德路、崇學路則有早晚市場。

交通方面，透過中華東路可以連接南區、高雄；往南經由南紡購物中心赴永康，甚為便利；加上區內擁有許多明星國小如崇明國小、崇學國小等，和明星國中如崇明國中、忠孝國中等，附近並有文化中心，吸引人口進住。

觀察房市行情變化，四期重劃區在三、四年前攀至高點後，截至目前為止，房價保持平穩，以住宅大樓來看，處於每坪20萬元區間；至於因素地有限，目前住宅用地行情平均在每坪28至32萬元。

展望後市，葉錕良進一步指出，四期重劃區房市現有兩大利多，首先是市府以台糖試驗所周邊農業區土地 (總面積約110公頃)，正加緊推動「南台南副都心」計劃，範圍為東至崇明路與崇德路、西抵大同路、北達中華東路、南以仁德區為界。

副都心規劃設置商業、居住、文化、休憩等複合都市機能空間，可以與鄰近的文化中心、巴克禮紀念公園等公共設施連結，正展開招商、推建案中。

其次，位於崇善路和仁和路的「仁和工業區」正啟動解編，原「工3」用地可以變更為住宅區，若以仁和路分界，各有9.7公頃和4.09公頃土地面積，去年開始即有數筆土地交易，現在行情約在每坪35萬至40萬元價位。

他樂觀預期，在副都心、仁和工業區解編效益逐步顯現下，四期重劃區房市勢必趨於活絡，有利前景發展。

2018/08/24 | 房地產

蔡惠芳／台北報導

　想住在天龍國，總價1,000萬不到就能成家係金A。 住展雜誌昨（23）日公布最新調查指出，台北市12個行政區銷售中的新建案（含商、廠辦），每區都有1,200萬以下的低總價產品。其中，總價門檻相對高的信義區最低約1,200萬，門檻最低的松山區僅需458萬；但若扣除地上權、使用權產品，北市總價門檻最低在內湖區，入手價約728萬。

　調查指出，台北市地上權案、位於松山車站的「潤泰代官山」，25年期使用權的辦公事務所最低總價僅458萬，是北市所有銷售中建案總價最低者。但若要找一般有屋有地、產權正常的住宅，台北市總價最低在內湖，以「富御苑」來說，14坪房型成交價估約728萬。

　另外，士林「硯藏」、萬華「隱苑」、北投「陽明峰匯」（廠辦）、文山「敦南樂高」，也有總價不到1千萬元的預售新屋。至於中正、大同、中山、大安、信義、南港等6區，預售新屋最低總價約1,000萬~1,200萬之間。

　住展雜誌企研室經理何世昌指出，台北市總價千萬以內的住宅以蛋白區居多，如文山、士林、北投、內湖、萬華，總價逾千萬的則多在蛋黃區，如中正、中山、大安與信義。

　至於北台灣都會區其他縣市房價相對親民，住展雜誌統計，各縣市銷售中建案最低總價多落在100多到300多萬，尤以桃園龍潭「石門雲品」總價最低，13坪房型廣告戶僅需188萬。

　今年下半年，台北市超豪宅建案登場，每坪開價動輒挑戰300萬。何世昌分析，新北、桃園、新竹、宜蘭和基隆等區，預售新屋最低總價大概在2、3百萬，在台北市只能買到上述超豪宅的1坪，價差十分懸殊。

【住展房屋網/綜合報導】根據內政部實價登錄最新揭露資訊，6月台北市中正區衡陽路有一筆三層樓透天店面的交易，地坪約64坪，實價為4.85億元，若以危老重建的角度分析，拆算每坪土地單價近760萬元，為中正區土地實價前十高紀錄。 

該筆透天店面屋齡逾30年，位於衡陽路靠近西門町商圈處，地坪約64坪、建坪約133坪，拆算土地單價每坪約760萬元，對照地籍資料，買家為中興電工與富之陽等開發業者。 

信義房屋不動產企研室表示，該店面地段熱鬧，土地使用分區為第四種商業區，建蔽率75%，容積率800%。若以容積單價來看，每坪容積單價約95萬元。然而若未來要加大開發效益，就必須整合周遭老舊建物與土地再共同開發。以該案原有的高容積率，搭配危老條例中的容積獎勵，創造出來的重建效益將相當可觀。 

房地產業者也指出，近年軸線反轉趨勢持續發展，加上危老條例的容積獎勵，使相同情況的老舊透天或平房開發效益增加，因此開發商逐漸開始重視精華路段上土地持分多的老宅。 

房市以自住為主，加上少子化，近年低總價小宅大行其道；近來在桃園、林口推出不少建案的京懋建設，反其道而行，主打總價2000萬~3000萬的大兩房、三房，在市場異軍突起，成為市場話題。

京懋建設行銷部協理鄭名瑋表示，京懋建設選擇和其他建設公司不同的路，主要是看到低總價首購市場已走到盡頭，房價只會愈殺愈低，因而決定擁抱含金量最高的族群，規畫他們所需要的產品。

鄭名瑋表示，2011年奢侈稅上路，投資客退場，置產族觀望，房市即以首購為主，建商紛紛規畫總價千萬以內的二房首購產品。但首購族能力有限，在千萬總價宅買氣下降之後，建商開始推888、788甚至688萬元的二房產品。

他表示，土地成本並沒有下降，單價下調有限，房數要維持，總價卻要壓到6、700萬元，只好坪數一再縮小，不少首購二房權狀壓到18坪以內，房間小到幾乎跟廁所一樣大。

鄭名瑋表示，即使用盡各種方法，把總價壓到700萬元，還是難以讓首購買氣回升。主要是薪水較高的首購族，這幾年該買的都買了，剩下的大多在雙薪10萬元以內的族群，而他們仍無法負荷如此總價房子。

以年輕夫妻，先生月入5萬，太太4萬，家庭收入9萬元來算，兩夫妻一個月花費各2萬元，合計4萬，一個小孩包含安親或幼稚園要2萬，再加其他保險、水電等家庭支出約1萬，只剩2萬元可以繳房貸，房貸總額約400萬元，換算大概只能買5、600萬元的房子。

鄭名瑋表示，京懋建設思考去掉首購，還有什麼族群對房子有較大需求，發現45年次到55年次這一族群，早年創業機會佳，買房也都有賺到錢，含金量最高。由於小孩多已三十歲上下，進入離巢期，他們換屋需求大。而手上有錢，幫小孩購屋意願也高，是最具購屋潛力的一群。

鄭名瑋分析，這一族群換屋希望住得舒適，有醫療資源，且出國方便。由於認為房價不可能再如以前大漲，他們大多只願把賣掉房子的錢，用一半甚至三分之一購買新居，外圍如林口、桃園、青埔等便成了他們優先選擇，適合的產品因此都有不錯的銷售表現。

 

新北市三重區的二重疏洪道重劃區，區內有雙捷運、雙快速道路的交通優勢，又兼具都會區難得的水岸景觀，成為搶眼的重劃區新星，包含潤泰、冠德、鄉林等各路建商早已蓄勢待發，重劃區右側去年推出首案「新美齊匯」快速順銷後，重劃區左側下半年陸續有「國泰悅」、「新濠漾」搶市，即將公開的「雙站匯」更以6字頭價格挑戰市場接受度。
 
受《水利法》限制，二重疏洪道兩側禁建40餘年，終於在2010年檢討解禁，二重疏洪道重劃區範圍東以三重都市計劃區為界，西側以神農街為界，南以淡水河為鄰，北至穀保家商南側，形成狹長帶狀區塊，並以二重疏洪道將本重劃區分為左（五谷王段）、右（三重段）兩處。
 
該區具有極佳的交通優勢，三重段內有捷運機場線、中和新蘆線交會的三重站，五谷王段內雖無捷運站，但距捷運先嗇宮站也不遠，周邊多條聯外道路，包含台64、新北環河快速道路、國道1號等；區內多座公園綠地，像是佔地424公頃的大台北都會公園、幸福水漾公園，也增添宜居條件。
 
永慶不動產三重台北橋加盟店店東楊世旭分析，三重段對比台北橋周邊，可算是三重較新穎的區塊，加上捷運、區公所，以及與捷運共構的潤泰新「捷6案」，該區商圈可望快速成型。新濠建設機構業務土開部協理簡宏昌補充，除了潤泰共構案，新光集團也在捷運站旁插旗，預計規劃酒店公寓「新光傑仕堡」。
 
左側五谷王段則在今年下半年有「國泰悅」、「新濠漾」兩案，由上市建商國泰建設在此區拔得頭籌推出「國泰悅」，規劃25~43坪、每坪51~57萬元，專案經理曾詩傑表示，有別於三重段規劃偏重商業發展，五谷王段則偏向以住宅區為主，吸引偏好單純住宅環境的消費者。
 
新濠建設機構本月份則推出水岸景觀宅「新濠漾」，現場專案經理賴錦魁表示，興德路、疏洪西路目前已規劃有可步行或騎腳踏車的景觀橋連通重劃區左右側，最快將在年底開通，五谷王段未來可共享三重段商業機能。（陳宥里／新北報導）

新成屋成交戶數僅7000~8000戶，未來高雄新屋賣壓大。
 
高雄市與大高雄市不動產開發商業同業公會，統計範圍分別為原高雄市與高雄縣，今年上半年會員申報開工已逾8400戶，若以相同速度估算全年開工量，可望創下2005年後新高。而申報開工較多行政區涵蓋三民、鼓山、左營、前金、前鎮等，處在遍地開花各區均有大量供給情形。
 
米多司廣告協理蔡宸佑分析，從去年開始房市有些許回溫，加上高雄新成屋庫存量僅5000~6000戶，讓無論是高雄市或原高雄縣建商紛紛搶推預售宅，也造就申報開工大幅提升，申報開工過多將造成未來房市有一定賣壓，「未來將是5低市場，分別是低單價、低總價、低利率、低自備與低坪數，首購首換型建案將大幅提升。」（葉家銘／高雄報導）

無論市區或市郊，首購與首換型建案將出現賣壓。資料照片

中北部建商也將有大樓案陸續公開。資料照片

 

根據信義房價指數，今年7月大台北房價指數來到127.65，較去年同期上漲約5%，為2016年以來新高。房仲業表示，房市已在去年脫離谷底，隨房價回穩、交易量持續回升，目前已回到山腳。

至於會不會繼續往上走，業者持保留態度。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，先前市場人心惶惶，房市明顯超跌，現在大家發現沒那麼恐怖，價量就回升了，不過目前房市是超跌反彈，而非反轉，整體來看房價仍在一定範圍內上下盤整。

信義房屋針對雙北市每月發布大台北都會區房價月指數，根據最新公布的7月指數，台北市上升至123.52，為32個月以來新高， 較上月上漲2.4%，較去年同期上漲5.7%。

新北市7月房價指數為133.9，較上月略滑0.4%，較去年同期上漲3.7%。合計雙北市，台北地區7月房價較上月上漲1.2%，較去年同期上漲4.9%。

和最低點比較，台北市從谷底回升約8%，新北市回升約6%，但和高點相比，雙北仍有6~8%左右跌幅。

 

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，大台北房價指數走勢顯示，近年房價高點在2014年，全年12個月的房價指數都在131以上，2015年開始不穩，2016年明顯往修正，2017年進入谷底底盤，第4季開始回溫，持續到現在。

她表示，回頭來看，房地合一稅是這波房市反轉最大殺手，2016年上路後，整個房市急速緊縮，房價跟著急跌，但極度恐慌的時間並不長，房市最壞的時間點大約落在2017年的前三季，之後信心逐漸回升，房市緩步回溫。

曾敬德表示，目前房市和先前已有很大不同，之前看屋的人，大多只是看看房子，了解市況，並沒有打算出手，現在則真的是在找房子，而且找到合適的就會考慮出手，房市已逐漸回復到正常市況。

郎美囡則表示，現在買方信心度雖有增強，但並無追價意願，大多數仍期待降價，交易量和房價也因此呈現起伏不定現象，當賣方價格合理，買方就進場，一旦賣方態度轉硬或調漲價格，買方又轉為觀望。

捷運三鶯線正在施工，有巢氏房屋資深研究員陳金萍指出，軌道建設多半拉升沿線房價，三峽、鶯歌房價屬雙北低檔，仍在受薪階級可負擔範圍，房價趨近合理。

陳金萍表示，捷運三鶯線全線12站名於7月中旬確定，工程也如火如荼進行中，預計民國112年完工通車。三鶯線起點為土城頂埔站，總長14.29公里，北可接軌板南線，往南則保留未來延伸至桃園八德地區。

有巢氏房屋分析，捷運三鶯線與桃園綠線銜接轉乘，將可串聯桃園國際機場、高鐵及台鐵，讓公共運輸系統間的轉乘無縫銜接，未來完工通車後，將可促進土城、三峽、鶯歌地區文化、觀光及都市發展。

陳金萍說明，捷運三鶯線沿線行經的數個生活圈都已具雛型，預期將串起土城工業區、三峽舊市區、北大特區、鶯歌舊市區及新北與桃園交界的鳳鳴重劃區。

有巢氏房屋根據實價登錄資料統計，以捷運站周邊方圓1000公尺範圍內做篩選，捷運三鶯線各站2017年至2018年6月交易量以龍埔站居冠，共有1386筆交易。

統計也顯示，三鶯線沿線各站點房市交易量前幾名，正好都與當地前幾大生活圈所在區塊不謀而合，顯見生活機能較完善的生活圈吸引民眾青睞購屋，加上捷運利多優勢加持，推升交易熱度。