不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

最新實價揭露，藝人羅志祥擁有多戶的內湖知名豪宅「文心AIT」，11樓戶交易，屋主先前以9,630萬元買進，今年5月以8,266萬元出售，持有四年賠了1,364萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，美國在台協會AIT內湖新館上月完工，預定近期正式啟用。文心AIT就在AIT對面，利多加持，屋主卻認賠1,000多萬出售，研判買在相對高點，加上個人資金因素，因此認賠出售。

文心AIT位於內湖金湖路，樓高26層，屋齡六年，戶數約134戶，社區有不少名人住戶，羅志祥就擁有多戶。

陳炳辰指出，文心AIT預售時高樓層價格多在一坪百萬以上，最高單價一坪達134萬元，但近年交易多在80~85萬元，僅部分戶別因為樓中樓戶型，交易可達百萬。

最新揭露的11樓戶，含車位約115坪，2014年6月屋主以每坪約101萬元，根據實價資料，當時社區價格混亂，交易單價從80幾萬到130萬都有，屋主取得價格101萬元，算是相對較高，可能近期有資金需求，以目前市場行情出售，因此賠售。

陳炳辰表示，內湖房市有內科支撐，美國在台協會進駐，對當地房市也是利多，但由於過去一段時間區內豪宅房價上漲過快，因此出現回檔盤整。整體來看，由於一般住宅房價仍屬親民，屬高CP值買房地帶，房市前景仍看好。

 

市調顯示，大台北近三年房市以樹林區最強，房價不跌反漲，其次為林口、深坑、新店及文山區，近三年跌幅都在5%內。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，這波房價修正為非典型修正，跌最慘的，並非供給量最多的，反而是沒有捷運，離市中心較遠的蛋白區，異軍突起，表現讓人跌破眼鏡。

根據住展雜誌統計，和2015年1月比較，大台北主要行政區房價大多明顯回修，跌勢最重的是板橋區，建案均價從一坪61萬，下滑至48萬元，跌幅逾二成；其次為八里，淡水、永和、五股、中和、萬華，跌幅都在一成五以上。

唯一沒跌的，是樹林區，2015年均價一坪29.6萬元，目前一坪30.3萬元，一坪小漲0.7萬元，漲幅2.2%。

何世昌表示，樹林區位處外圍蛋白區，目前沒有捷運，題材也不多，近三年房價唯一不跌，反而上漲，令市場意外，

主要原因，是這幾年買氣低迷，為吸引購屋人目光，各地都有不少建案降價讓利，樹林區建案銷售也不理想，但因供給量不多，且集中在市中心，建商多採取以拖待變策略，沒人開出降價第一槍，甚至有人開出新高價，房價因此一直撐在高點。

林口建案多，供給量大，近三年平均房價僅微幅下跌3.6%，排名大台北抗跌第二名，也令人訝異。

何世昌分析，林口近年房市表現兩極化，距離捷運站較遠的後段，這兩三年房價下跌不少，但是前段，由於有捷運通車、大型商場開幕等題材支撐，預售案價格仍持續上揚，加減之下，因此平均房價呈現微跌。

深坑近三年房價下跌3.8%，排名抗跌第三名。主要是深坑這幾年推案很少，區內在售建案大多只有兩個，房市不好，房價漲不上去，但因建商沒有競爭壓力，也跌不下來。

新店近三年房價下跌4.4%，名列抗跌第四名。何世昌表示，新店先前跌幅不小，近一年由於央北重劃區反應熱絡、安康地區房價明顯回穩，跌勢縮小不少。

文山近三年房價跌幅4.8%，排名第五，也是北市唯一入榜前五名的行政區。何世昌表示，文山區在北市屬於低價區，先前房價漲勢相對溫和，不少品牌建商看好區域房價優勢，進場推案，讓區域房價獲得支撐。

今年4月中正式公開的台北車站雙子星特區32層百米樓高指標案「京王」，坪數6、70坪的中大坪數，總價帶落在6,000～7,500萬間，開案4個月內，寫下8成多驚人的熱銷紀錄，翻轉首購型產品是主流的市場認知，代銷業者傳真機構經理許聖宏分析，「柯市府的西區翻轉正在發威！」他指出，雙子星招標案，引至少國內外5組超強團隊競標。

此外加上台北車站西側，承德路、重慶北路幹道上包括三豐建設、永陞建設等大面積都更案蓄勢待發，都讓高端資產客群越來越「看得懂」西區雙子星計畫的價值跟影響力，在9月雙子星案截標及大選前卡位雙子星概念資產。

位處交九轉運站京站旁、皇翔台汽西站都更案改建的萬麗酒店對面的「京王」，日前敲定由日系營造大廠華熊營造統包工程，讓買主對施工品質更具信心。目前已購客有6成來自大同區，三成來自大安區、中正區、中山區，甚至連三重的客群都有，大同區內買主偏好中低樓層，區外客則看上高樓層的視野。

由於「京王」是台北火車站前雙子星計畫13棟破百米摩天高樓群中，唯一住宅案，稀有性加上周邊公共工程建設對地產價格與價值的護盤，因此，在高端客群考慮資產配置時，注意到個案的抗跌與未來性是區內最強，「而且未來雙子星計畫腹地內很難再竄升出比京王32層樓更高的摩天住宅案」，所以「京王」在台北走向首購與單戶上億豪宅急遽M型化的市場中，以6、70坪總價6、7千萬突圍，締造出亮眼熱銷成績。

(工商時報)

桃園過去幾年豪宅推案多，去化趨緩，不少屋主轉售為租，不少指標豪宅租金多能在6萬元以上，不過也面臨租方需求減少的考驗。據最新實價登錄顯示，過去曾創下桃園豪宅最高單戶12.4萬元租金紀錄的豪宅「中悅一品」，今年6月同戶租金也下修至12萬元。

實價登錄顯示，近二年來包括中正藝文特區的「中悅一品」、「中悅音樂廣場」、「葛里法五世」、「中悅御之苑」，以及南崁「麗寶W1」、「中悅新天鵝堡」都有單戶租金8萬元的租賃行情記錄。

其中，「中悅一品」6樓戶別、面積207.87坪，在2016年8月曾以12萬元創下桃園實價登錄最高租金水準，日前該戶新租約的租金為12萬元，約下修3％。以其該戶取得成本約8,200萬元推算，租金收益率約1.75％。

房仲業者指出，2012年至2014年為豪宅完工的高峰期，隨著整體房價修正，不少非自用或置產型買家尋求外商或商務租客，成為解套方式；只是外商主管或本土企業主租屋需求未同步提升，豪宅面臨租金調升不易、甚至降價求租的困境。

據租屋網站顯示，包括「葛里法五世」、「麗寶W1」、「中悅御之苑」、「海華大帝」等豪宅，都有開價逾8萬元求租的物件。

台灣房屋中正藝文直營店店長凌嘉妍表示，豪宅出租市場雖不如台北地區需求旺盛，但位於中正藝文特區及南崁交流道一帶、屋齡在10年內的豪宅聚落，近交流道，座落發展成熟腹地完整的第一線商圈、擁有完善的社區物管服務的豪宅，仍受租客青睞。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，豪宅屋主出租豪宅的主要考量，許多是在同一商圈內有多戶者，對於租客會特別挑選，桃園豪宅承租客有不少是來自雙北地區的客群，或常旅外，外派商務客以及外商高階經理人，外商法人承租需求減少、租金承受力也有所降低。

江怡慧指出，產業變化影響外商高階經理人承租需求，評估購置桃園豪宅的同時，先以承租方式熟悉桃園商圈。

(工商時報)

新竹地區因竹科園區高階主管與外商外派高階經理人，租屋需求穩定、付租能力強，豪宅場租金收益率可達3～4％，高於桃園地區。

今年以來租金最高為竹北嘉豐南路一段的「太子中央公園」，月租金7.8萬元，次高則為文興路二段上的「哈洛德」月租金7.5萬元、新竹市關新北路的「東京中城」租金7萬元。

以其屋主取得成本推算，租金收益率約在2.8％以上。以「哈洛德」約97坪的6樓戶別為例，今年5月以7.5萬元出租，屋主取得成本為2,030萬元，租金收益率約4.4％。

據實價登錄觀察，往年新竹「富宇君鼎」、「捷寶新世紀」、「中悅帝苑」等豪宅，都曾有逾10萬元租金的租賃記錄，「翡翠琉璃」、「德鑫當代MOMA」也都有單戶租金逾8萬元。

台灣房屋竹科直營店店長王瑞松指出，新竹地區豪宅租賃市場集中在新竹市的關埔重劃區，以及竹北市的水岸住宅、喜來登商圈與高鐵特區內，又以新成屋及屋齡5年內的豪宅為租賃需求的大宗，承租方多半是園區內高階主管以及外商高階經理人，由於竹科園區廠商的業務持續成長，帶動鄰近周邊指標豪宅的租賃需求，只要竹科園區存在，豪宅租賃市場就能延續。

(工商時報)

串連大都會歌劇院、台中市政府及市議會的夏綠地園道，是七期重劃區的綠十字軸線，兩旁市政北五路與市政北三路是中台灣地區最頂級的豪宅聚落，但園道第一排兩側僅闢10塊建地，也因此，讓市政北五路這側最後一席壓軸的豪宅頂樓戶「宝格」創下單坪84.7萬新高價震撼中台灣，冊封七期豪宅NO.1，主要關鍵是「宝格之後市政北五路園道第一排即將絕版。」該案自去年第四季開始交屋，在稀有絕版與七期豪宅王光環加持下，銷售現場表示，「宝格」的餘戶詢問度再次升溫，客群對地段價值認同度高，豪宅買家陸續出手。

從歌劇院延伸到新市政特區的夏綠地園道，左右兩旁的市政北五路與市政北三路各有5塊大面積方正基地，只容許蓋10棟指標建築，是中台灣頂級中的頂級豪宅聚落。市政北三路歌劇院旁第一塊空地是由鉅建設所持有，推案時程未定，沿園道往新市政特區方向依序有「文化臻邸」、「惠宇市政觀邸」、「大地子民3期」、「聯聚公園大廈」。市政北五路這側，由歌劇院到新市政特區依序為「由鉅理性與感性」、現為大陸建設宝格案接待中心所租用的新光三越百貨土地、「聯聚信義大廈」、大陸建設「宝格」、仁山建設「山之道」。

區域仲介業者指出，市政北五路由於座向朝南，是傳統購屋概念中的帝王座向，在豪宅市場更是炙手可熱產品，每一案登場跟落成，都刷新過中台灣豪宅交易紀錄。2014年聯聚信義以平均每坪單價70.43成為五都除雙北外最貴住宅，2018年中部豪宅市場再次由市政北五路獨領風騷，由聯聚信義旁的「宝格」，以頂樓毛坯戶實價登錄單戶成交金額3.2億、每坪84.7萬摘冠。

「宝格」坐落台中市政北五路上，面對歌劇院夏綠地園道，聘請BVLGARI飯店御用的義大利國寶設計師Antonio Citterio操刀，打造市場前所未見的義式奢華體驗，基地面積約814坪，興建地上39層、地下6層豪宅，戶數67戶，戶戶獨立梯廳，坪數為147、187坪，除了絕版地段價值外，也是「歌劇院夏綠地園道第一排豪宅聚落中，唯一國際設計作品。」

(工商時報)

 

台開董事長邱復生18年前罹肝癌，讓他更重視養生，位於新竹新埔雲夢山丘園區融合大量陽光、空氣、水等元素，且找來國際建築大師團隊合作，將建築結合在環境中，打造出有「道」理的地王；邱復生強調，該案擬打造的酒店式公寓、旅館、企業行館等，都能因應企業的需求提供功能性的量身打造服務。

邱復生表示，肝病是台灣的國病，尤其他18年前得到肝癌，並獲得肝病防治基金會董事長許金川的幫助，讓他更加體會好的生活環境對健康有多重要，新竹新埔雲夢山丘園區就是因應這樣的生活型態、概念催生出來，因此全區建築融合大量陽光、空氣、水的元素注入其中。

 

邱復生表示，新竹新埔雲夢山丘園區是有「道」理的地王之地、無價之寶，台開也運用石頭概念做水土保持，是最有道法自然的園區。不僅如此，土地進行水資源保護及循環利用，園區形成微氣候，當新竹空氣PM2.5指標超過70紫爆數值，園區PM2.5指標仍在健康的20以下，是好的身心靈療養之地。

不僅立地條件優越，邱復生還找來國際建築大師團隊合作，邱復生說，「雲夢山丘」結合東西方頂尖國際建築大師隈研吾、BIG、ARUP、英國Mole、最佳景觀設計公司Site Concepts等多方共同打造，更找來時代雜誌百大最具影響力的人－丹麥建築師BIG-Bjarke Ingels設計「太極會館」、「茶花溫室餐廳」、「villa 4」等。

全案總面積28公頃，已完成自然工法、本草綱目種植的開發，是全球21世紀第一個以「道」原理設計的開發案，且第一階段在今年1月已正式完工。未來第二、第三階段將規劃新埔大廟、教堂、東側農場、西側溫室餐廳、觀光休閒農場等等，以道家道元素為中心，力倡健康、自然養生、永續享樂，全部預計2021年竣工開幕。

邱復生強調，新埔雲夢山丘園區規劃具有新埔溫泉艾美酒店（270間房）、酒店式公寓（247戶和13間店面）、高端莊園企業會所區（六棟）、森林休閒區或有機農園約17公頃，是低密度的頂級莊園園區。且全案另一個最大特色，就是能依企業、客戶對產品功能性的要求不同，量身訂造，從最小400坪的Villa產品，到最大1萬坪的企業行館，台開都能客製化的滿足客戶需求。

台灣自來水公司位在南投縣草屯鎮的土地，8月30日將進行第2次出租招標，並於當天開標，台水表示，決標方式將採價格標，也就是由出價超過底價且標價最高者得標。

台水發言人武經文說，此次招租標的坐落於南投縣草屯鎮北投段的素地，土地面積2620平方公尺，8月初招標因無人投標而流標，8月底將進行第2次出租招標。

武經文說，按照國營事業招租慣例，該標案租期一樣訂定為9年，底價為新台幣109萬5000元，決標方式採價格標，也就是由標價超過標租底價，且標價最高者得標。

武經文表示，台水為讓資產能活化再利用，近幾年陸續盤點名下所屬不動產，只要是不影響供水操作的標的物，都會儘可能對外招租，以利資產活化並增加收益。

北市大安區建案「仰大安」，基地62坪，興建14樓電梯大樓，有網友形容是比紙片屋厚一點的「薄片屋」，在網路掀起熱烈討論。建商說，誰都不想這樣蓋房子，但都更破局真的很無奈，不過室內並沒有想那麼窄，可售15戶，已賣出10戶。

仰大安位於和平東路一段上，近溫州街、新生南路。投資興建的禾禮建設表示，基地約62坪，面寬5米，深約30米，呈長方型。因屬商二土地，容積率高，個案興建地下一層，地上14層，室內挑高的電梯大樓。

禾禮建設表示，由於建案兩旁是低矮的透天店面，建案看起來才會顯得特別瘦薄，之前有媒體報導看起來很可怕，但個案經過三次結構外審，每次都有五位結構技師審查，加上做過地盤改良，鋼筋用量比一般建築多出1.5倍，結構安全絕對沒問題。

禾禮表示，仰大安是都更案，禾禮進場整合了六年，本來已經整合到290坪，而且住戶百分之百同意，沒想到送出建照申請，就在快拿到建照之前，一位主要地主突然變卦，要求重新談條件，而且獅子大開口，禾禮無法接受，全案只好喊卡。

禾禮本來想認賠算了，但是其中一位同意戶，渴望透天厝改成新房子，希望自己房子單獨重建，禾禮勸屋主三思，屋主說他已經80歲了，不想再等，禾禮因此決定替住戶改建新房子，當地的房子都是長條型，房子蓋出來也因此呈長方型。

仰大安規畫11、14、25坪，一共38戶，其中地主分回六成，可售戶為15戶，禾禮建設表示，目前已賣出10戶。

 

成家立業是許多人一生中會經歷的大事，除了遇見對的人找到好的工作外，若有購屋需求，房貸壓力往往會讓不少人喘不過氣。然而或許換個工作環境，換個居住地點，這般壓力也會輕鬆不少。台灣房屋智庫依據實價登錄統計發現，高雄市包括楠梓、鳳山與三民區長年來都是低價宅供給熱區，若想買個低價宅，平均400萬元就可快速升級成為有殼族。
 
統計高雄市近3年總價500萬元內成交量價發現，包括楠梓、鳳山與三民，每年平均各區都有超過500戶成交量，智庫發言人張旭嵐分析，3區均為長期首購偏愛行政區，以楠梓與鳳山為例，400萬元可買到屋齡10~20年大樓，且生活機能不差，包括楠梓德賢商圈、鳳山文山特區與88快速道路周邊均可購得。
 
張旭嵐分析，統計發現這類低價宅保值抗跌性強，近年來即便房價下修，但這類低價宅卻微幅房價呈現上揚，主因是剛性需求購屋市場暢旺，這類低價宅價格都已不容易鬆動，因此吸引不少客戶青睞。（葉家銘／高雄報導）

今年南台房市買氣回溫，不少建案開出銷售紅盤。過去推案以北台灣為主軸的春福機構，在南市永康區推建案「春上春福」，公司總經理鄭君寰指出，「春上春福」從去年底公開至今已售9成，目前待售戶僅剩30戶，公司過去推案包括「煙波四季」、「煙波HI PARK」已完銷，目前已加碼購地5000坪，未來將在台南推出2~3房首購大樓，而公司旗下飯店「煙波飯店台南館」也將在明年完工。

「春上春福」位於永康區復興路，近中山高大灣交流道，區段鄰近東區南紡購物中心生活圈，周邊未來將建置輕軌平實轉運站，基地距離平實營區內佔地7公頃平實公園僅800公尺，該案規劃地上26樓、地下5樓，社區戶數288戶，21~41坪，每坪17.8萬元起。建案銷售總經理杜昀容指出，該案打出低於區段行情10~15%讓利，吸引首購客青睞，是可以順銷主因。

近期包括泰嘉建設大樓預售案「水舞川」、興富發建設「上東城」等均開出銷售紅盤，台慶不動產南區加盟總部協理陸志宏分析，南市屬於低單價、低總價市場，建案預售熱銷主因主要是價格相對周邊個案優惠，而透過預售市場降低購屋族付款負擔。（葉家銘／台南報導）
 

迎接建設紅利年，台中房市量能持續增溫，自住買氣高漲。市調指出，包括八期、大里、11期及單元二等建設紅利區，就有不少品牌新案開出銷售紅盤，表現亮眼。

八期受惠於秀泰文心店、南屯國民運動中心開幕營運，年底還有捷運綠線即將試運轉等利多，生活機能益趨多元豐富、房市補漲空間大。

據了解，遠雄建設隨將進場的八期新案，正對捷運G12站，步行約5分鐘可達秀泰文心店、COSTCO、迪卡儂，加上34層鋼骨結構，產品規劃30至53坪、二至四房，潛銷預約就相當熱絡。

基地位於大里區的「坤悅JIA」，擁有大康橋計畫利多兌現的優美生活環境，產品規劃36至38坪均值三房，含車位每坪18.5萬元起，備受年輕首購客群矚目，市場詢問、來客踴躍且不斷成長。

而吸引永福、龍寶、惠宇等品牌建商推案的11期，隨著台74線完工、好運來洲際宴展中心啟用、「洲際娛樂商城」正式公開招商等，房市買氣持續升溫。

永福「洲際W」規劃27至45坪，每坪單價27萬至30萬元，首創線上購屋服務、價格透明公開，加上社區獨棟會館、全齡化設施等賣點，也受到首購自住客青睞，全案開賣已售出320餘戶。

新北市板橋區，離北市僅一橋之隔，也是當地人稱為「板橋頭」的精華地段，區域中的江翠北側重劃區近三年成為市場矚目焦點，不僅因地段不錯，加上重劃區棋盤式規劃，又有水岸景觀，成為建商推案重鎮，近期指標新案「國泰朋」、「國美翠亨村」、「遠雄江翠」等新案，潛銷狀況都不錯。

江翠北側重劃區在2009年9月公告細部計畫，改以市地重劃方式開發，範圍由東至西劃分成A至G共七個開發單元；重劃範圍東及北側到西側大致以環河西路四段、五段為界，南側至長江路一至三段，重劃區鄰近華翠橋、萬板橋、華江橋、大漢橋及新海橋五座橋樑，周邊還有新北環快、台64線快速路，聯外交通機能佳，但屬重劃初期，區域發展剛起步，生活採買機能現階段仍需依附南側的商圈及新板特區。

江翠北側重劃區因擁有捷運江子翠站在旁，且離北市僅一橋之隔，不僅吸引重量級建商插旗，更成為自住客、換屋族的購屋首選區域之一。

該重劃區2016年在建商打出「4字頭入住板橋」的震撼價之下，加上區域新案多以二至三房自住產品規劃，區域買氣穩定。

 

農曆7月房地產市場進入淡季，高雄建商穩中求勝，包括京城集團、隆大、太普、城揚等多家建商熱銷建案持續醞釀動能，預期農曆7月過後，有望在中秋節檔期再創一波榮景。

市場最新訊息，永信建設7月底以每坪70萬元，從南和興手中購進高醫生活圈住四土地，從購地成本分析，推案單價可挑戰每坪30萬元，直逼美術館蛋黃區水準，永信建設積極取得土地的動作，被解讀看好未來市場展望。

永信建設副總經理顧岳軍表示，此案是後驛地區少見完整街廓基地，將規劃地上15層、地下三層集合住宅，二至四房共150戶，預定2021年完工銷售，總銷20億元。

新成屋方面，京城建設可售重要建案包括「京城大苑」284戶總銷55億元，「美術世界」366戶、102億元，「和平路案」106戶、30億元，「新莊仔路案」55戶總銷22億元，合計達811戶可售金額208億元，規模龐大。

另集團關係企業京成建設在左營推出「京城君匯」成屋案，樓高15層共80戶，規劃50至70坪的三至四房設計，每坪售價26萬至28萬元，鄰近捷運紅線R15站，外觀凸顯現代簡約建築特色。其地點鄰近微笑公園與原生植物園的公園綠地，社區居住戶數單純且交通便利，產品定位為高質感大樓相當有賣點，銷售同樣強強滾。

資深建商說，高雄上半年強銷建案還包括「新都廳」、「芳崗水問」、「吉隆天森」等，來客都超乎預期，銷售速度加快，受市場矚目。

博是博行銷總經理朱檠表示，「新都廳」是隆大、太普、城揚三家A咖建商聯手合作，基地面積廣達2,400餘坪，位在南高雄青年路市中心，往北接中正路金融商圈，往南是亞洲新灣區，文化中心在東邊，往西是漢神百貨商圈，發展潛力可見一斑，「新都廳」順利強銷，對高雄房市有加分效果。

「芳崗水問」位澄清湖景第一排，鄰近圓山高爾夫球場，社區面積1,502坪，零店面設計，規劃132戶住家，三房50至52坪，四房63坪，吸引白領進駐。「吉隆天森」位在鳳山省道旁緊鄰O14捷運站，基地面積上千坪，全案規劃三至四大房，坪數52至68坪，擁有最好居住坪效。

朱檠表示，高雄房市展現活力，與建案用心經營有關，願意投入更多資源，讓購屋者感受到建案美感，願意入住。

資深建商說，最近市場盛傳，高雄鐵路地下化將在今年第4季開通，位於美術館的眾多大坪數豪宅打算趁此機會，將美術館餘屋徹底清理一番，祭出的策略就是讓利，屆時議價空間可能加大，這股趨勢對高雄整體房市可能產生連動，只要建商願意給更多優惠，購屋者進場買房的觀望就會減少，良性互動下來，高雄房市將產生正面強銷能量，有助在年底前加速出清，餘屋量大幅減少，港都房地產市場將更健康。

過去普遍消費者都認為南部房價不貴，一定買得起，但不僅山區建商推千萬豪宅，連安南區都出現7千萬豪宅，近年來台南公共建設多，這3年房價走勢從平均單價從每坪13.6萬元成長至14.2萬元，尤其台南歸仁地區陸續有沙崙智慧綠能科學城、台南國際會展中心等重大建設開工，兩年來房價雙倍漲，不少建商表示，兩年前素地一坪8、9萬元都沒人要買，去年漲到一坪16、17萬，是台南漲幅最大的區域。

一對最近想結婚、買屋的黃姓夫妻表示，從台南市區找到永康、歸仁，從新成屋找到中古屋，真的沒有備好千萬，不用想要買預售屋，多數新成屋開價2字頭初，部分大樓預售每坪開價21到22萬元，算起來總價1千多萬元，去年的大樓預售案不過每坪15到16萬元，漲幅不少，因擔心之後大型建設到位後漲更兇，只好趕快進場購買。

崑山科大房地產開發與管理系兼任講師謝銘源表示，原台南市的六個區逐漸飽和，蛋黃區房價下降空間不大，近郊的仁德區、新營區及麻豆區房價都小幅上揚，其中新豐區以歸仁最為強手，鄰近市區的土地都賣光，連小巷內的素地都比去年整整漲了一倍，相當驚人，想要在台南買房，「沒有千萬真的買不到，千萬以內的新案已成絕響。」

謝銘源表示，歸仁目前平均住宅單價為12萬，相較去年同期上漲24.1%，安南區、北區鄭仔寮、九份子重劃區的新建案也都熱銷，以前集中在蛋黃區，但現在土地越來越難買到趨於飽和，20萬元以下買不到素地；不僅台南市區新大樓單價開不低，歸仁、仁德等地房價也居高不下，其中五到六層樓高公寓，兩到三房小坪數的產品最受到歡迎，住宅區用地有限，房價要回到過去的低價，已經不太可能。

 

 

看好台中第二大城吸金力，以及中部六縣市人口消費力，包括秀泰、威秀、國賓、三井、ATT等各大影城及商場業者，紛紛搶進台中展店擴點，以影城為核心的商圈，儼然成為房市新賣點。

市調指出，繼八期文心秀泰旗艦館8月開幕後；中信金在台中洲際棒球場規劃面積3萬餘坪的「台中洲際棒球園區娛樂商城」也已公告徵求營運商，預計9月中決標，初期投資金額約70億元。 目前已知，秀泰、威秀及日本三井等，都有意爭取經營管理權；這座地上七層、地下二層商場，預計2021年營運，可望成為中台灣最大獨立娛樂城。

另外，總太地產也攜手國賓影城，在忠孝路商圈興建複合式的總太國賓影城；ATT集團則將斥資百億，打造烏彰地區首座全方位影城購物商場。

 

業界預期，上述四座商場影城都在未來三至四年內營運，將為區域房市掀起新一波戰火。剛營運的文心秀泰生活旗艦館，占地2.4萬坪，規劃地上八層、地下四層，引進特色書店、異國美食等，影城有16間影廳、2,500個座位。

八期有三座萬坪公園及熱門學區，自住買氣持續升溫，文心秀泰進駐後，串連COSTCO、迪卡儂，藉由住宅區與周邊穩定的商圈消費力，滿足全方位生活需求。其中，聚合發「湖心泊」，已接近完銷；遠雄繼「文心匯」後，接續推出34層鋼骨大樓案搶市，潛銷預約熱絡。

台中洲際娛樂商城坐擁崇德、洲際雙核心商圈，周邊住宅齊聚。各項利多也讓建商紛紛推案競逐，惠宇「PARK 23」推出兩天就傳完銷，大毅繼「讚幸福」後再推新案「55WAYS」接棒。

國賓影城與總太合作在忠孝路商圈打造的總太國賓影城，初步規劃一、二樓是商場、三至六樓為1,200個座位的影城，預計明年第1季營運。總太最近標購南區復興路三段、新榮街附近的住宅用地，未來預售每坪開價上看「3」字頭。近忠孝路商圈的「坤悅JIA」，36至38坪三房格局，含車位每坪18.5萬元起，鎖定年輕首購客層。

另外，ATT集團在烏日環河路及環河西路口，將規劃一座全方位大型購物商場。此案完工營運，將有利烏日高鐵副都心成形。

 

華碩斥資110億元打造的關渡新總部將在明年啟用，關渡科技園區將進一步成形。房仲表示，關渡為台北市門牌，平均房價4字頭，親民房價加上科技園區題材，讓當地近來頗受自住族青睞。

科技園區將成形 生活機能無虞

華碩因舊總部空間有限，半數員工在外承租辦公室上班，為加強整合，華碩前年以78.3億元向東森購買關渡平原1.14萬坪土地興建總部，預計2019年完工，完工後將可再多容納3000~4000名員工在關渡辦公。

全國不動產企研室主任張瀞勻表示，關渡地區就業人口不少，除了華碩電腦外，還有和碩聯合科技、台灣軸承、和信醫院、COSTCO等，目前估計約有1萬名員工，明年華碩總部完工後還會增加。

吸引首購族和退休族置產

張瀞勻表示，就業人口帶來購屋需求，加上關渡地區擁有捷運，房價相對便宜，生活便利性也夠，近來不僅吸引首購族、也吸引不少看好當地房市前景的退休族到當地置產。

其中在房價方面，根據全國不動產統計實價資料，關渡生活圈所屬的北投區共分四大生活圈，其中奇岩重畫區均價每坪近60萬元，石牌生活圈要57萬、北投生活圈要46萬，關渡生活圈則僅40.9萬。

機能方面，關渡生活圈主要範圍為中央北路、大度路、立德路、立功路以及知行路等，區內有捷運關渡站、COSTCO北投店，知行路商圈、黃昏市場，馬偕護專、台北藝術大學及台北城市科技大學，和信醫院、馬偕醫院等，生活機能無虞。

 

捷運共構宅 詢問度最高

全國不動產關渡加盟店店長張明星分析，關渡生活圈以關渡站步行15分鐘以內的區域交投最熱絡，其中捷運共構宅「北方之星」、「陽明峰匯」等成屋建案詢問度最高，以三房加車位、總價約2000萬元以內產品，最受科技業主管、醫護人員青睞。

預算有限族 可跨區淡水

張明星表示，預算有限的購屋族，可以跨區到淡水區自強路、自立路購屋，此區鬧中取靜，綠地環繞，且還有台北藝術大學自然景觀可供休憩，且中古屋電梯大樓每坪約28~35萬元，以三房加車位來說，總價約1500萬以內，吸引不少嚮往關渡平原綠色景觀的退休族。

降價屋帶看量多4倍

北市哪種房子最容易買到便宜貨？永慶房屋統計待售物件，台北市中心以中山區2~3房電梯宅降價屋最多，占比達22%，其次為大安區三房電梯，占比也達20%。兩者合計逾四成，每十間降價屋，就有四間是這類房子。

至於台北市郊，內湖電梯宅降價屋最多，占比達19.4%，郊區每十間降價屋，就有兩間是內湖電梯宅。

永慶房屋近日發布調查指出，5月以來台北房市熱度有降溫跡象，買方仍期待降價，不降價就不買，看屋意願也降低，但若降價，人氣立即上升，帶看量是未降價物件四到五倍。

以近三個月台北市降價物件來說，台北市中心區有降價的物件，平均每月帶看量達24次，沒有降價物件僅5~6次，降價物件是沒有降價的4~5倍。市郊有降價的平均每月看屋量約21次，沒降價物件看屋量僅4至5次。

降幅方面，市中心和市郊差不多，中心區有降價的物件平均降價幅度為12.6%，市郊區則是11.6%。

降價物件總價帶方面，台北市中心區以總價1000-4000萬為大宗，1000-2000萬占比為40%，2000-4000萬占比則是39.3%，兩者差距不大，均在四成左右；市郊降價物件則以總價1000-2000萬為主，占比高達49%，逼近五成。

 

區域和產品類型，市中心區，中山區2-3房電梯大樓降價物件最多，占整體降價物件達22%，其次依序大安區三房電梯大樓、信義區中古電梯大樓、中山區套房以及信義區公寓。

 

市郊部分，內湖區電梯大樓降價物件最多，其次為文山區、士林區電梯大樓。

謝志傑表示，目前買方不想買到負擔不起的房子，又想滿足自己最大化的住居需求，因此中低總價的產品仍是房市交易主力，屋主想從眾多待售物件中脫穎而出，獲得買方青睞，最直接方式就是下修售價。只要降價一成左右，就能比一般物件獲得更多購屋者的關注，平均看屋量是一般物件的4到5倍，成交機會大增。

豪宅市場最近動起來，豪辦市場也不寂寞，財團法人溫世仁文教基金會、財團法人看見台灣基金會砸下10.62億，收購興富發建設位於北市大直的「台北時代廣場CBD」7樓，換算每坪入手價約100萬元出頭，可說是買到好康價。

根據實價登錄最新揭露資訊，此次最新成交的7樓，交易時間在6月，共有9筆交易，總價約10.62億元，共購入1,052.25坪。其中，溫世仁文教基金會買下149.32坪和70.57坪兩筆，共2.22億；其餘由看見台灣基金會以8.4億買下7筆，共約832坪辦公室。看見台灣基金會是在2003年由溫世仁籌備成立，2008年由溫泰鈞接掌董事長。

這個價格算是撿到便宜。根據實價登錄「台北時代廣場」成交行情，6樓在2016年的交易價格為每坪105萬～107萬元；此次兩大基金會大舉敲進，換算下來每坪成交單價在100萬～101萬元間，低於市場行情。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，台北市大坪數商辦存貨有限，這兩年有不少鮭魚返鄉的台資企業，積極在內湖或大直一帶尋覓企業總部落腳處。其中大直不僅豪宅林立，星級國際飯店陸續開幕，商業機能節節高升，考量坪數交通和區域發展，因此大直成為大型企業的優先口袋名單。

興富發「台北時代廣場CBD」占地3,253坪，緊鄰萬豪酒店，規畫A、B兩棟10層樓高的辦公大樓，總銷約240億元，每坪開價140萬～150萬元。根據實價登錄資訊顯示，每坪最高成交行情約128萬元，為9樓辦公室。

(工商時報)

2018/08/17 11:21文/記者葉思含