不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

最近幾年房市盤整，不少精華區段房價都出現明顯下滑，但並非所有類型住家價格都會下跌。台灣房屋智庫統計，近6年來高雄透天厝均價年年上揚，近5年均已突破千萬元，但交易數量卻年年縮減，專家分析，透天房價已讓多數民眾無力負擔，加上新供給量也少，呈現價揚量縮現象。
 
台灣房屋智庫統計，近6年高雄透天厝平均成交總價從986.1萬元上揚至1106.3萬元，漲幅約12%，而每建坪成交單價也從16.9萬元上揚至19.5萬元，漲幅約15%。台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，土地持有比例高讓透天厝保值抗跌性強，加上近年來新屋供給有限，供需失衡下呈現價揚量縮，因房價過高導致不少高雄首購族已放棄買透天厝。
 
數據分析，目前高雄透天成交量大位於仁武、楠梓、鳳山、三民與小港，成交均價介於1100~1400萬元間。市民于新涵指出，當初也想在郊區楠梓買透天，但房價都突破千萬元，即便是雙薪家庭也買不起，只好轉買大樓。（葉家銘／高雄報導）

市區透天厝房價都在千萬元以上，甚至逼近2000萬元。資料照片

近年來因地價上揚，透天厝供給愈來愈少。資料照片

仁武區是目前高雄市透天交易熱區，今年成交均價達1400萬元。資料照片

 

近年來高雄大樓新屋預售量有逐漸增加趨勢，當中下半年新增小宅約有4000戶，不少新屋更打出區段相對讓利價搶市，迫使部分銷售已一段時間新成屋開始價格下修，提升民眾購屋意願。高雄市目前在市區地段已出現新屋1字頭房價，房價逐漸出現鬆動跡象。
 
近期預售案供給量較大的位於左營區果貿地區，包括興富發與華友聯均有造鎮案公開，未來永信建設也將有成屋案釋出，當區新案開價1字頭房價，也連帶影響周邊房市出現下修，部分建案打出每坪1字頭廣告戶優惠吸客。
 
住商不動產民族大順加盟店經理蔡卓翰指出，北高雄市區目前已不少新案打出每坪不到20萬元優惠，連帶影響區段中古屋房價下修，與去年相比房價鬆動約5%，而就市場供需面來說，因新屋量體過大加上部分新成屋已採廣告優惠促銷，也連帶影響中古屋屋主降價意願。（葉家銘／高雄報導）

【詹宜軒╱台北報導】西區人潮與商機稱霸！今年上半年捷運西門站出站總人次破千萬，帶動店面租金地位穩固、空置率更趨近於0。反觀一度叱吒風雲的東區商圈，上半年出站總人次最高的忠孝復興站約869萬人次，較西門站少約35%，業者觀察，東西2大站租金行情，西區每月每坪約高出東區至少5000元，確立西區翻轉態勢。

台北市東區人流雖多，但因店租貴，近年閒置高，租金收益不如預期。資料照片

出站總人次差35%

據台北捷運公司統計今年上半年各站出量統計，台北車站以2799萬人居首，西門站以1344萬人居次，第3名則是市政府站，有1083萬人，忠孝復興站以869萬人位居第4名。 
就人潮觀察店面發展，中信房屋行銷企劃部呂佳音表示，西門町即便平日白天仍可見許多國內外旅客，晚上及假日更是人來人往，因此帶動該商圈的消費市場，尤其漢中街、成都路一帶，近捷運站出口的1樓店面，少有空置釋出。 
今年4月，漢中街91~120號店面以每月105萬元的金額租出，呂佳音分析，換算每坪平均租金約2萬元。但由於租賃範圍包括1樓及地下室，若拆算1樓租金，單坪租金更高達3萬元。 

忠孝東路出現鬆動

至於東區的忠孝復興站，雖出站人次不少，但因高額店租，造成許多支撐不了的店家搬遷或歇業，也讓忠孝東路一帶的店面租金出現鬆動。香港商匯泓不動產副總吳懿倫指，東區店面面臨如三溫暖忽冷忽熱的市況，今年初房東逐步出現軟化，部分高總價物件租金有2成左右的下修；低總價物件租金若有1成修正，通常去化都會轉為順遂。
呂佳音表示，目前忠孝東路商圈店租每坪1~2萬元，議價空間較大，捷運西門站附近店租每月每坪1.5~2.2萬元，且一店難求，有錢也不一定租得到。 

【葉家銘╱高雄報導】承租老透天改造成青年旅店，3年耗資逾800萬元，卻慘賠收場的旅店主人涂育庭，道出目前無論是民宿、特色旅館或青年旅店的經營困境，「多數民宿住房率僅2~3成，南部更在墾丁黑化後，觀光旅遊人潮大幅減少，沒人潮消費就是削價競爭，利潤大幅衰退。」

墾丁大街坑殺遊客新聞不斷，導致遊客減少南下旅遊。資料照片

大環境糟削價競爭

據交通部觀光局統計，2011年全台合法及非法民宿共3763間，至2018年大幅成長至8819間，房間數也從1萬5658間提升至3萬7028間。8年間民宿家數與房數各成長134.3%、136.4%。而目前全台民宿平均住房價為2422元，該價格與目前高雄市不少4星級飯店落差不大，民宿與飯店間競爭搶客的情況，隨著旅遊業不景氣更顯嚴重。 
涂育庭指出，即使是有高人氣的自家旅社，住房率也不高，1天可能只有2~3組客人，若不透過活動吸引人潮，或發展文創商品多角經營，單要靠住房營收支撐營運，難度極高，仍不敵大環境同業削價競爭。 

特色流於行銷口號

一般而言，背包客1晚住宿費650元不算高，但當旅遊人潮不來，同業就削價競爭，涂育庭表示，高雄甚至有1晚200~300元的青年旅館，近年墾丁黑化後，來南部旅遊的人銳減，且多選擇近年城市行銷相當成功的台南，停留在高雄的少之又少。
不具名民宿老闆Lydia則表示，多數民宿非法經營是常態，你知我知大家知，官方當然也知道，但看身邊同業無論是合法或非法，經營狀況都不好，住房率最多就2成，要賺錢其實風險大、難度高，「高雄民宿住1晚2000元，都比飯店還貴，所謂特色民宿多數只是行銷口號。」 

實價揭露，北市指標豪宅「文華苑」10樓戶，近期以4.84億元轉手，和取得價格3.58億相比，屋主大賺35%、1.2億元。

實價顯示，文華苑第一手屋主在2009年預售取得時，由於正逢金融海嘯，交易單價多在120萬元上下，最近一年文華苑成交最高單價為186萬元，最低每坪159萬元，相較預售價格，漲幅相當可觀，多位屋主轉手有數千萬，甚至上億元獲利。

文華苑位於北市松山區慶城街，樓高15層，一層兩戶，含車位約350坪。

根據實價資料，文華苑10樓一戶，上次登錄交易為2012年交屋時，屋主取得總價為3.58億元，扣掉車位後，每坪123萬元，推測是預售時期即已買進，交屋時登錄。

今年5月屋主轉手，資料顯示，買方為睿信投資，以總價4.84億元成交，換算屋主大賺35%、約1.26億元。

資料顯示，睿信投資已持有文華苑共有五戶，僅次於國巨董事長陳泰銘的七戶，持有戶數第三名為僑外資歐企投資，累計也達四戶。文華苑一共26戶，光是這三大買家就持有16戶，已超過一半。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，豪宅客購屋時會有買在住家附近的習慣，也常見到同一社區豪宅客再購的狀況，主要是對社區熟悉，喜歡就會一直買。

曾敬德表示，今年經濟成長率維持近年相對高檔，加上房市政策不再強力調控，今年以來豪宅社區交易逐漸解凍，一些豪宅社區陸續都有成交的實價揭露訊息，從豪宅交易也可看到房市逐漸回溫的跡象。

一個社區居然每年能節省72噸以上的水資源、200立方公尺/年瓦斯量，關鍵就在於建築物設了智慧系統，也就是智慧宅。為打造高雄市成為智慧城市，高雄市工務局啟動智慧社區建置輔導及高雄厝智慧建築計劃，將於今年9月起舉辦「高雄厝智慧生活科技」系列講座，也將在高雄市政府設置智慧生活科技應用的展示場，利用互動體驗讓民眾了解智慧生活便利性。
 
愈來愈多住宅採用各種科技產品，讓住宅變身成為智慧宅。工務局表示，如楠梓區「福懋樹河院」社區，其建築物屋頂綠化導入智慧澆灌系統後，每年可節省約72噸以上的水資源，該社區並導入智慧防災瓦斯雲系統，各棟建築物更可節省約200立方公尺/年瓦斯量，而且更可以預防氣爆災害問題，提升社區居住的安全性。

過去高雄市政府與內政部建築研究所就曾在捷運橘線大東站設置「高雄厝智慧生活科技應用與推廣—南部智慧展場」。高雄市代理市長許立民表示，智慧生活科技應用展示場透過互動體驗，可以讓民眾更了解智慧生活的方便性。今年將導入全新的智慧設施，預計10月開幕啟用。另外，高雄市首創的「高雄厝設計及鼓勵回饋辦法」與「綠建築自治條例」等，導入光纖寬頻、綠能設施等，也推動高雄建築智慧化。
 
而高雄厝智慧生活科技系列講座預定舉行3場，活動全部免費，對智慧生活科技相關議題有興趣或是有意擔任智慧服務團志工的民眾可向高雄市工務局建管處報名參加。（陳建宇／高雄報導） 

高雄市工務局將舉行高雄厝智慧生活科技系列講座，希望招募更多智慧服務團的志工。高雄市工務局提供

高雄市將於10月在高雄市政府設置智慧生活科技應用展示場。高雄市工務局提供

智慧住宅客機已成趨勢，愈來愈多建案採用科技輔助生活。資料照片

新的智慧生活科技更貼近民眾生活所需。資料照片

 

房仲統計台北捷運今年上半年各站出站人次，台北車站、西門站分居一二名，東區忠孝復興站、忠孝敦化站名列第四、第九名。業者表示，捷運流量顯示北市東西軸線已翻轉，大量人潮湧入西區，讓西區店面燙金鑲鑽。

西門町漢中街實價資料揭露今年4月一間店面以每月105萬租出，租賃坪數51.85坪，平均租金達2萬252元，由於該店面包含一樓及地下室，若進一步拆算一樓租金，單坪租金高達3萬元。

根據中信房屋統計台北捷運今年上半年各站出站人次，台北車站以2,799萬人次位居首位，西門站1,344萬第二，市政府站1,083萬名列第三。

 

其他擠進前十名的，依序為忠孝復興站、板橋站、中山站、淡水站、新埔站、忠孝敦化站及南京復興站。其中，東區兩個站，忠孝復興站上半年出站人次869萬，忠孝敦化站出站人次681萬，均遠低於台北車站及西門站。

中信房屋行銷企畫呂佳音表示，北市政府近年全力發展西區，馬英九喊出東西軸線翻轉，柯文哲也推西區門戶計畫，期盼復興老舊城區。從台北捷運旅運量來看，目前西區人潮已比東區多，東西商圈成功翻轉。

她表示，目前西門町即便是平日白天，仍可看到許多國內外旅客消費，入夜及假日更是人來人往，大批人潮帶動西門町消費，國際品牌爭相進駐，商圈範圍愈擴愈大，一線店面長期滿租，一店難求。

反觀東區，忠孝復興站上半年出站人次雖然仍有869萬，但高租金讓許多店家撤出或關門，由於找不到同樣付租能力的租方，空置率居高不下。

呂佳音表示，西門町一線店面行情已高於東區，忠孝東路一線店面租金每坪1萬到2萬元，議價空間大，西門町靠近捷運站的店面，租金每坪1.5萬到2.2萬元間，議價空間小，一店難求。

 

房仲統計台北捷運今年上半年各站出站人次，台北車站、西門站分居一二名，東區忠孝復興站、忠孝敦化站名列第四、第九名。業者表示，捷運流量顯示北市東西軸線已經完全翻轉，大量人潮湧入西區，讓西區店面燙金鑲鑽。

 

其中，西門町漢中街，實價資料揭露今年4月一間店面以每月105萬租出，租賃坪數51.85坪，平均租金達20,252元，由於該店面包含一樓及地下室，若進一步拆算一樓租金，單坪租金高達3萬元。

根據中信房屋統計台北捷運今年上半年各站出站人次，台北車站以2,799萬人次位居首位，西門站1,344萬第二，市政府站1,083萬名列第三。

其他擠進前十名的，依序為忠孝復興站、板橋站、中山站、淡水站、新埔站、忠孝敦化站及南京復興站。其中，東區兩個站，忠孝復興站上半年出站人次869萬，忠孝敦化站出站人次681萬，均遠低於台北車站及西門站。

中信房屋行銷企畫呂佳音表示，台北市政府近年全力發展西區，馬英九喊出東西軸線翻轉，柯文哲也推出西區門戶計畫，期盼復興老舊城區。從台北捷運旅運量來看，目前西區人潮已比東區多，東西商圈已經成功翻轉。

她表示，目前西門町即便是平日白天，仍可以看到許多國內外旅客消費，入夜及假日更是人來人往，大批人潮帶動西門町消費市，國際品牌爭相進駐，商圈範圍愈擴愈大，一線店面長期滿租，一店難求。

反觀東區，忠孝復興站上半年出站人次雖然仍有869萬，但高租金讓許多店家撤出或關門，由於找不到同樣付租能力的租方，空置率居高不下，不少房東只好租給特賣會，甚至作為娃娃機店。

呂佳音表示，目前西門町一線店面行情已高於東區，忠孝東路一線店面租金每坪約1萬到2萬元，租金議價空間較大，西門町靠近捷運站的店面，租金每坪在1.5萬到2.2萬元之間，議價空間小，且一店難求。

呂佳音說，東區與西區商圈現在最大不同是，東區店面出現空置時，需要花費較多的時間找尋新的承租方；西門町店面出現空置，往往舊的承租方一搬走，新的承租方立刻入駐。

建商為搶攻首購族，屢出奇招，大城營建機構「八月小確幸」推出「買小送大」輕鬆成家方案，一卡皮箱就能入住；總太集團旗下永福地產「洲際W」預售案，推出「均一價」、「網路線上購屋服務」搶市。

大城營建機構二代、董事長特助賴亮成說，「八月小確幸」，位於太原綠園道旁，規劃25至41坪、2至3房，廍子地區擁有許多公園綠地與休閒設施，擁有水岸藍帶景緻外，也擁有50米太原廊道綠帶，鄰近的大坑風景區，多條健行步道與自行車道，高綠覆、休閒氛圍佳，是想成家民眾首選地段之一。

賴亮成指出，「八月小確幸」力邀7期豪宅推手劉畀澧建築師規劃「健康休旅宅」，並推出「買小送大」輕鬆成家方案，低自備、降低成家門檻；再送多種風格輕裝修，未來購買家具即可輕鬆入住。配合「大坑情人橋星光馬」18日登場，凡著運動服裝的民眾到「8月小確幸」接待中心，完成拍照、FB按讚打卡等步驟，即可兌換抽獎券，並有機會抽中Garmin Forerunner 35運動手錶。

「洲際W」基地位於台中市北屯區崇德19路與四平路口，基地面積3114坪，住家總戶數813戶、4戶店面。

永福地產總經理林鳳秋說，「洲際W」率先打出不分高低樓層、均一價銷售策略，另有團購、打卡獨家優惠，臉書打卡每坪折價5000元、團購5戶每坪折價3000元，續推「網路線上購屋服務」，網路看房、試算房價、線上刷卡付訂，24小時內，就有專人提供服務。

 

 

 

 

高262米的台中最高建築「智慧營運中心」，預計在2022年落成，建物坐落在水湳經貿園區核心，由劉培森、法國波宗巴克建築師事務所團隊設計，基地廣達8833坪，高40層，總工程經費約67億元，其規模和複雜度令人咋舌。
 
建築低樓層有大小不同的展廳堆疊，內有零售商業空間，並透過裙樓坡道植被，與中央公園相連，堆疊建築的外型，有點像知名的新加坡皮克林賓樂雅酒店，大樓內部規劃也有亮點。
 
絕大多數的建築，結構骨架均勻分布在同個平面，內部空間也較定形受限；智慧營運中心則把主要承重結構拉到外側，除了利用它抗風，並把涼風導進建築降溫，大樓內部少了礙事的結構柱，空間規劃也更靈活。
 
內部地板的形狀大小，不但有多元變化，甚至可以有挑空，不同樓層的公司單位，得以在共同的挑空小廣場交流，如同都市的社區單位。包覆在結構的最外層玻璃帷幕，則帶給建築特別的數位美感，也能控制進入大樓內的光線量。
 
第1代的摩天大樓，每層樓都長一樣，大樓只有辦公人士能進入，閒人勿進；第2代的則與1代的設計類似，但開放民眾進入1樓、頂樓觀景；第3代比第2代更多了特殊造型、和對世界級樓高的追求，建築師認為，智慧營運中心屬於第4代摩天大樓。
 
第4代摩天大樓內部也是微型城市，不同領域的公司或行業，在裡面如不同的「社區」，但這些工作單位間可以垂直做社區交流，與前3代封閉式的各樓層不同。一般民眾除了可上頂樓，也可自由在低樓層多元的商業空間活動。
 
大樓帷幕牆在晚上還有燈光計畫，3~4層較靠近行人的部分，規劃較舒服的低色溫，並變換不同的立面影像；中樓層以上色溫稍高，帷幕牆的表現會更豐富，不同季節，展現不同顏色，讓街上、遠一點的人觀賞；頂樓的色溫最高，入夜後常亮，象徵著城市地標。（洪子恩／台中報導）
  
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低樓層有大小不同的展廳堆疊，內有零售商業空間，外型乍看之下有點像知名的新加坡皮克林賓樂雅酒店。取自都發局

堆疊的展廳、商業空間，透過裙樓坡道植被，與中央公園相連。取自都發局

建築低樓層與中央公園相連。取自都發局

1樓外景觀示意。取自都發局

主要大門示意。取自都發局

低樓層為民眾可進入的空間，中高樓層為辦公空間，頂樓有景觀餐廳。取自都發局

幾個樓層就會有一個挑空小廣場，讓不同樓層的單位可以垂直交流。取自都發局

因建築主結構在外，大樓內部的空間運用多元化，樓地板的大小形狀也不一。取自都發局

紅色為遊客動線，藍色為上班族動線，與前3代的大樓相比，屬於第4代大樓的智慧營運中心，除了大家的活動空間擴及低樓各層，不同公司的上班族，更能在各層特殊空間交流。取自都發局

入夜後有燈光計畫。取自都發局

建築的低、中、高樓層的燈光計畫，依據民眾距離的近、中、遠，規劃不同的合適色溫。取自都發局

中樓層帷幕牆，入夜後依不同的季節或議題，展現不同主題的顏色。取自都發局

「師奶殺手」知名演員劉至翰，近期轉作直播平台、貿易買賣，近1~2年在螢光幕前相對低調、鮮少露臉，近期再接下建案，南下台中代言興富發單元2造鎮案。他直說：「以前來台中都是工作拍戲，這次來才發現，台中房價太可愛、CP值很高欸。」

劉至翰出身演藝世家，從小就當童星，後來到日本唸書，學習演藝相關課程，回國後以《女人香》一劇打出名號，也成為八點檔、本土劇固定班底。劉至翰說：「第1次接建案代言，感覺很新鮮，下來幾次發現台中新房子都好漂亮，房價卻只要台北三分之一，而且這裡市區別墅3000多萬元、台北可能只能買個大樓，真的物超所值。」

目前劉至翰跟著家人居住在新店安坑半山腰，住在坪數90坪、格局4房大樓，因為只居住3人，空間非常夠用。他強調說：「購屋習慣偏好大樓，因為別墅在台北動輒上億元，只能當作一個夢吧，但今年開始接觸台中，發現市中心新別墅，甚至都比台北大樓便宜，是可以來認真考慮圓夢了，而且別墅空間寬敞獨立，使用起來較為方便，也不受打擾。 」

台中新重劃區，如單元2緊臨國道跟快速道路，交通便利，附近又有很多餐廳、高檔車商進駐，交通非常方便，劉至翰說：「以前對台中的印象就是台灣大道、太陽餅，就沒了，每次來都是工作拍戲，並沒有真正留意附近環境，而且演藝工作時間長、交友較為封閉，也很少機會到處投資置產，以前買房不管是林口或新店，都是自住使用，而且會覺得，大環境不景氣、新屋卻這麼多，投資也是會怕。」

事實上，台中建案行銷鮮少會邀請明星代言，上一次可以追朔到2011年，當時金融海嘯過後，房市正處低迷不明朗狀態，位在中區干城重劃區的大樓案「東京市」，規劃逾500戶造鎮案，當年即邀請本土天王吳宗憲千萬元代言，成功拉抬人氣快速售鑿；7年後，這次興富發則是邀請劉至翰代言單元2、共66戶豪墅造鎮案「樹禾院」，廣告戶總價3288萬元起。至於代言價碼，業者則不透漏，據傳因是集團總裁好友，所以算是友情贊助。

至於雙北建案普遍來說比較常找名人代言，例如新北市林口區「富堡晶都」，請來模特兒出身的女演員陳庭妮代言；新莊「合康新世紀」找來專業形象的謝震武宣傳。而最近期則是新北三重地區新案「河景站」，總價688萬元起，去年年底公開銷售，邀請女星郭書瑤擔任代言，成功拉抬建案，目前也僅剩個位數。（王鈞生／台中報導）

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劉至翰在台北多習慣住在大樓，別墅價格親民也會考慮。陳恒芳攝

藝人劉至翰最近鮮少露臉，這次南下台中代言興富發建案。陳恒芳攝

劉至翰代言建案，拍攝CF廣告。陳恒芳攝

台中上次有藝人代言是7年前的「東京市」，請來天王吳宗憲。資料照片

興富發建設近日搶得寶佳機構先機，砸下40億成功標到烏日高鐵站特區7656坪商業區土地，每坪取得成本50.24萬元，也創下今年全台單一購地最高紀錄，其手筆之大，引起業界震撼。

烏日的環高鐵區塊，被市府視為副都心重點區塊，交通區位誘人，房產業者許先生表示，中部唯一結合高鐵、台鐵、捷運，三鐵共構的車站，最後一塊拼圖「捷運綠線」，將於今年底試轉，意味著烏日的最後一筆的交通骨架完成。

壽險業龍頭新光、國泰也已進駐建置飯店、Villa、教育中心、物流中心等，另有二大國際會展中心也運作多時，舉辦過多場大型展覽，還有全台單一面積最大的婚宴會館即將動工興建。興富發建設也預告，「所購得7656坪土地、正位在開幕不久的物流共和國旁，預計將開發作為住商複合社區，總銷金額將高達120億元」。

早在興富發高價進場前，在地知名建商如精銳、龍寶、惠宇、開富力等早已進駐該區圈地、推出住宅案，每坪房價即達25萬元以上；而當地最大案量則是寶佳機構旗下建商，高達萬戶造鎮案，最低每坪仍在1字頭首購價，吸引不少人移居。

但是今年以來，當地房市推案稍稍熄火，是當地罕見的推案真空期，不過業者預期積壓已久的賣盤將於下半年釋放，包括龍寶、開富力等知名建商都將推案，每坪將突破3字頭。在地業者私下指出，興富發高價搶得土地，依照其開發速度，更有助於推升當地房產開發進展。

龍寶建設「園臻邸」位在特區最東側的三榮二路，初步規劃55~75坪，每坪超過30萬元，成交價僅次於龍寶的開富力建設也將再推案，開富力建設前一案「KeyHouse」成交均價達24萬元，8月份公開地「Free House」，將規劃每戶面公園、4車位別墅，為台中市少見規劃。此外，寶佳機構也有大樓案興建中，麗寶集團未來也將在當地推出大型開發案，市場預估下半年將有4~5個大樓新案出現，重新帶來房市熱度。（王鈞生／台中報導）

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台中烏日高鐵特定區交通建設趨近完整。陳恒芳攝

興富發建設近日標得土地（紅色處），附近已有不少企業投資商辦、物流中心等。取自鐵路局

2018/08/10 | 房地產

顏瑞田／高雄報導

　曾經與寶佳機構合推「澄峰」的寶家建設，此次與台北德林建設聯手，歷經8年多，收購中央公園民生路第一排透天，最高收購價達每坪260萬元，總共取得514坪「商五」建地，規畫興建至少29樓的住宅產品，該價格並已打破國泰建設購地、每坪250萬元的區域新高價。

　他說，由於該區就在中央公園第一排，生活便利性很高，又是高雄的綠色大道民生路第一排，加上土地使用分區為「商五」，因此，從收購開始，每坪的價格都是200萬元起跳，「到後來，最高收購價約260萬元」。

　林英俊表示，後來價格的拉高，與國泰建設以每坪250萬元，向福懋建設大股東和百立建設，買進民生二路與中華路口附近，舊市立總圖隔壁530坪土地有關。

　他指出，初步規畫興建29樓的住宅大樓，不過，因為法令已經變更，加上此時大坪數住宅買氣尚未明顯回升，因此，考慮向上發展，興建超過29層以上的超高大樓住宅，不過，目前還在研議中。

　至於2014年11月18日，國泰建設以每坪250萬元，買進位於民生路與中華路口附近，高雄市舊圖書館旁的529.98坪「商五」土地，則已興建「國泰O2馥建築」，主力坪數介於80和92坪之間，每坪售價38萬元到45萬元，目前正在結構銷售中，預定2020年完工交屋。

2018/08/10 | 房地產

郭及天／桃園報導

　桃園辦公市場在中正藝文特區過去幾年開發商辦已飽和下，青埔高鐵特區頗有後來居上之勢。實價登錄顯示，桃園高鐵站旁「布拉格站前之星」去年每坪49.7萬元、今年42.2萬元，紛創下桃園地區商辦市場最高行情，超越藝文特區豪辦群。

　台灣房屋智庫經理江怡慧表示，桃園商辦市場交易規模在過去幾年景氣好時，因桃園中正藝文特區密集開發，擁有大面積基地的建商，多規劃百坪以上豪宅、大面積辦公室，帶動桃園商辦每年約有40多億元交易量，隨著藝文特區開發漸趨飽和，自2014年以後，大桃園地區商辦交易規模縮減至30幾億元。

　不過隨著青埔高鐵站周邊發展漸成熟，桃園商辦市場去年及今年迄今的最高單價交易，均位於高鐵特區，且規劃以中小坪數為主，顯見中正藝文特區不再獨霸商辦市場，電商發達辦公室呈小型化的趨勢，加上高鐵特區具有交通便捷的樞紐中心優勢所致。

　以長期趨勢觀察，桃園商辦平均成交單價仍呈緩步上漲，2013年、2014年平均單價僅約每坪22萬元，此後逐年上漲，去年已站上每坪25萬元大關。

　江怡慧表示，桃園商業發展處於成長階段，相較於雙北地區商辦行情，桃園商辦單價約僅台北市三分之一、新北市三分之二，自用企業在成本及空間考量下，以及置產型客戶在租金收益率考量下，購置商辦仍是資金配置選項。

　惟過去百坪以上大坪數辦公室需求降低，商辦平均成交坪數從過去均達百坪以上，去年首次縮減至82坪，平均成交總價自2015年最高的2,858萬元，逐年降低至去年的2,415萬元。

 

市調顯示，雙北高價區預售房市明顯轉熱，台北市中心五區第2季交易量較上季大增逾2倍，平均成交單價也從上季96萬上升到102萬元，重回百萬水準，新北市高價區Q2同樣價量俱揚。

新北 房價回跌 換屋族出手

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，雙北高價區交易回溫原因不同，北市主要是持有稅調降、建商改推低總價自住小宅、以及房價趨穩等三項因素影響；新北市高價區破盤戰雖暫時停火，但因房價回跌不少，吸引換屋族出來揀便宜。

國泰建設近日發布今年第2季國泰房地產指數，相較首季價量俱揚，全台平均成交價上漲2.3%，平均成交量增加90%。

雙北市均以高價區表現較亮眼，台北市中心五區首季成交量指數80.2，第2季飆升至250.4，大增2.1倍；市中心房價也從上季每坪96萬上升到102萬元，上漲約6%。

 

新北市高價區包括永和、新店、板橋、中和、三重，第2季交易量季增1.9倍，房價每坪漲3萬元、7.4%，價量表現也均優於中價區以及低價區。

北市 減稅效應 自住宅增 房價趨穩

徐佳馨分析，台北市中心交易暴量，主因有三，第一，過去一年來，北市除了調降8000萬以上高級房屋稅率，也宣布房屋稅基標準單價分六年調漲，市中心房價高，減稅效應大，屋主鬆了口氣，買方也因為持有稅降低，相對較敢出手。

第二，台北市中心區過去推案產品兩極化，不是豪宅，就是小套房，這兩類產品都不是自住客的菜，銷售自然不佳。這兩三年建商紛紛改產品，以低總價自住型小宅為主，近來陸續完工，產品對了，銷售也跟著增溫。

第三，也是最重要的一點，這波價格修正從高價區開始，多數買方觀察房價已超過兩年以上，對價格已具敏感性，近期以來價格波動不大，加上低利率、無打房政策等因素，讓剛性買方認為房價再降有限，購屋轉為積極，買氣因此大增。

 

市調顯示，雙北高價區預售房市明顯轉熱，台北市中心五區第2季交易量較上季大增逾二倍，平均成交單價也從上季96萬上升到102萬元，重回百萬水準，新北市高價區Q2同樣價量俱揚。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，雙北高價區交易回溫原因不同，北市主要是持有稅調降、建商改推低總價自住小宅、以及房價趨穩等三項因素影響；新北市高價區破盤戰雖暫時停火，但因房價回跌不少，吸引換屋族出來揀便宜。

國泰建設近日發布今年第2季國泰房地產指數，相較首季價量俱揚，全台平均成交價上漲2.3%，平均成交量增加90%。

雙北市均以高價區表現較亮眼，台北市中心五區首季成交量大增2.1倍；房價也從上季每坪96萬上升到102萬元。

新北市高價區包括永和、新店、板橋 、中和、三重，第2季交易量季增1.9倍，房價每坪漲3萬元，價量表現也優於中價區以及低價區。

徐佳馨分析，台北市中心交易暴量，主因有三，第一，過去一年來，北市除了調降8,000萬以上高級房屋稅率，也宣布房屋稅基標準單價分六年調漲，市中心房價高，減稅效應大，屋主鬆了口氣，買方也因為持有稅降低，相對較敢出手。

第二，台北市中心區過去推案產品兩極化，不是豪宅，就是小套房，這兩類產品都不是自住客的菜，銷售自然不佳。這兩、三年建商紛紛改產品，以低總價自住型小宅為主，近來陸續完工，產品對了，銷售也跟著增溫。

第三，這波價格修正從高價區開始，多數買方觀察房價已超過兩年以上，對價格已具敏感性，近期以來價格波動不大，加上低利率、無打房政策等因素，讓剛性買方認為房價再降有限，購屋轉為積極，買氣因此大增。

新北市二重疏洪道重劃區建案「新濠樣」9日公開，訴求真心不二價，不但公開每戶底價，並找來律師見證。建案並宣布每賣出50戶，每坪就加價1萬元。房產業者表示，這是一種飢餓行銷，能否奏效有待觀察。

新濠漾基地位於三重區五谷王段頂文路，在二重疏洪道兩側重劃區的西側，基地約2,032坪，興建地上23層、 地下5層住宅，規劃 1~3房產品，個案由新濠建設與地主合建，新濠建設可售戶數為212戶。

新濠建設董事長蔡家福表示，新濠漾是赤裸裸的不二價，接待中心公布每一戶底價，並請律師作見證，只要出現二種不同價格，保證向消費者原價買回。

另外新濠也祭出限量加價，共有五張價格表，分五階段推出，第一階段價格約在每坪39萬～47.5萬元，每銷售50戶，價格即跳到下一階段，每坪漲一萬，即第二階段底價將上調至40萬～48.5萬元，以此類推。

蔡家福表示，他當過立委、台北縣副縣長，過去很多買方透過關係來講價，員工困擾不少，加上實價登錄上路後，不二價漸成趨勢，因此決定推出最真心的不二價，讓每一戶房價全部透明公開化。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，新濠漾採取的是一種飢餓行銷手法，以限量賣完即加價方式，讓消費者擔心現在不買，以後更貴。這種手法，賣方對於價格較具掌控能力，但收效如何，最終還是回歸產品力高低。

徐佳馨表示，房地產市場過去也有採取飢餓行銷的作法，例如針對青年首購族群的限量低價屋，或是限量低首付、送家具家電等，多適用在多頭時期，也頗具效果，關鍵在於透過買方的急迫心理，做出決定。不過目前市場前景不明，這類行銷方式是否能讓消費者買單，仍需要觀察。

 

 

 

2018-08-09 16:42

文/廖黛柔

品牌建商努力經營與客戶關係、強化服務，除建築品質外，更致力於社區公設，為建案增添附加價值，不少購屋者會認為可有可無，其實公共設施豐富可以提升社區生活樂趣，從公設規劃可看出建商對社區特色、服務住戶的態度和想法，顯示建商對於品牌和品質的重視程度，特殊的公設規劃也更能凸顯出社區價值。

客戶重視社區規劃 考驗建商軟實力

在預售市場中，就有不少建商以堅強軟實力打出口碑，強力著手社區公設、社區經營，讓住戶在在賞屋時感受到未來社區的居住氛圍，也藉此培養出鐵粉；從客戶再購率、大樓入住率、社區活動參與度等指標觀察，現代建商要在非常時期勝出，不僅得提供堅固的硬體，更要懂得靠創新加值服務來讓客戶心甘情願花錢買單。

大基地開發 豐富公設樂生活

聚合發建設「君大院」座落大里區大新街長興一街，整個社區分成三棟，產品規劃地上23樓、地下4樓的超高層建築，每層6併3梯，戶戶雙面採光、衛浴皆開窗。此案2200坪大基地就規劃1150坪作為環境綠化，從大門進來就以植栽作為天然屏障，漫步在喬木小徑及花間廣場，打造與外界隔絕的私人領域，大尺度綠化環境為住戶營造出悠活的空間氛圍。

社區內大尺度綠化環境，種植88棵喬木，住戶擁有千坪的私人庭園。(3D示意圖為聚合發建設提供)

迎賓大廳退縮23米景深。(3D示意圖為聚合發建設提供)

該案結合飯店式管理，擁有八大主題、37項全齡化設施，包括交誼廳、輕食堂、君宴廳、印月吧、自在沙發坐，以供住戶或朋友互動交流；休閒娛樂則有泳池、SPA區、運動室、劇院、KTV；另規劃健身房、瑜珈教室、蒸氣烤箱，希望帶起運動風氣及培養良好的生活習慣，全區零店面享有多項實用公設，提供住戶如饗宴般地生活環境，打造城市中少有的全齡化空間。產品坪數36~45坪、3~4房，目前開價25~33萬元。

「君大院」規劃多處的交誼公設，供住戶與朋友有舒適的場合談天交流。

「君大院」房間規劃36、38坪三房和45坪4房。

坤悅開發「泰若天成」基地位於崇德五路、河北二街口，基地千坪，臨5000坪三分埔公園，規劃25層零店面大樓，坪數49~63坪、3~4房，該案有25種完整公共設施，公設集中在一、二樓，6大主題公設包括大廳、多功能圖書會館、LoungBar、健身房、KTV、廚藝教室、交誼廳和25米室內溫水游泳池烤箱、蒸氣室、劇院級電影院等，還有頂樓空中花園、曬被區。

基地前規劃3百多坪的大樹廣場，與三分埔公園連成一氣、成開放空間，該案外觀以崗石列柱打造新古典風格，公共空間講究細節，目前銷售5成，開價31~35萬。

2018/08/09 13:50文/記者朱語蕎

2018-08-09 11:47

中山區議價空間大是該區的特點之一；近年來，該區議價率多數維持在2成以上。（記者徐義平攝）

〔記者徐義平／台北報導〕即便實價登錄政策上路至今已6年，多數新建案仍保有開高價的行為，根據北台灣新案市調機構調查，大台北地區議價率前五高的行政區依序為北市松山、中山、大同及萬華，第五高則是新北市三峽區。市調機構甚至指出，前三高行政區的議價率均超過2成，建議欲購屋民眾出價可以從開價的7折當作參考基準。

根據《住展》雜誌調查，6月大台北各行政區內預售屋、新成屋等新推建案的平均議價率，前四高都在台北市內，議價率最高的行政區則是北市松山區，平均約23.26%，中山區以平均約23.23%拿下第二名，第三、四名則分別為大同區、平均約20.32%；萬華區平均約19.73%，第五名則是新北市三峽區，平均議價率約19.32%。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年來大台北地區新建案平均議價率雖然呈現持續收斂，但仍有少數區域議價率居高不下，關鍵原因在於當地建案普遍開高價，但成交價若拉抬不動，議價率便容易擴大。

以松山區為例，6月薪建案每坪平均開價約156.1萬元，實際上每坪成交均價約119.8萬元，議價率接近25%，其中松山區議價率較高區域集中在八德路、饒河街、松河街與塔悠路一帶，其中又以饒河街、松河街的議價空間最大，舉例來說，某新建案推出時，每坪開價喊出110萬元，後來修正至每坪平均開價80萬元，但實際上每坪成交均價僅守住60萬元，倘若以最早喊出的每坪110萬元開價計算，議價率超過4成。

何世昌表示，議價率可當作購屋者殺價的參考，假如議價率超過2成以上，建議一開始出價可從開價7折、75折談起，才不會被當成「盤子」。