不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

D1土地位於北市信義路五段、莊敬路口，占地約2,500坪，共分16筆土地。二十多年前，知名建商僑泰建設率先進行整合，鄧文聰也以幸福人壽名義插旗投資，持有150坪，占地雖不大，但想完整開發就得看鄧文聰的臉色。

2012年富邦砸下近6億元買進60坪土地，換算每坪高達929萬元，創下信義計畫區每坪最高單價紀錄，由於當時作為菜園使用，一度號稱是全台最貴的菜園，目前則是全台最貴的籃球場，全區土地已大部分由富邦集團取得，未來計畫興建豪宅。

檢視相片

 

更多

至於D3土地占地1,500坪，登記在鄧文聰實質掌控的富創建設名下，市值達150億元，根據瑞士司法互助文件顯示，鄧文聰夫婦全球財富直逼新台幣300億元，D3土地正是他們最有價值的資產。

為了開發D3，鄧文聰一度找來澳門賭王何鴻燊的帳房馮志明合作，宣稱在台港澳業者聯手推案下，計畫興建超級摩天豪宅，將創下國內最高、最貴、最大等豪宅紀錄。

隨著鄧文聰爆發弊案，D1及D3土地也淪落法拍，D3在今年2月一拍時，底價超過160億元，創下國內單宗法拍新高底價，最後因無人投標以流標收場，目前拍賣條件還加註「部分禁止處分，無法註銷」，勢必影響未來拍賣。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新北市樹林區第一家購物影城「秀泰生活樹林店」將於2018年5月26日盛大開幕，2018年5月21日特別在小書房PETITE ÉTUDE文創空間舉行開幕前導記者會，介紹開幕當天將推出的電影票全天99元及樹林居民專屬優惠等好康，歡迎大小朋友開幕日一起來享受超親民的票價，體驗森林系的舒適購物空間。後續盼透過樹林首座複合式大型購物商城的營運，能促進鄰近居民在地就業，滿足在地生活休閒娛樂需求，同時吸引消費觀光人潮，帶動樹林在地商機。
 
經發局長張峯源表示，秀泰生活樹林店為新北市「樹林樹新段公有土地招商案」所引進，地段位於樹林樹新路與保順街口，不僅緊鄰樹林火車站、65快速道路等要道，交通相當便利，且鄰近三環三線捷運萬大線，未來捷運完工後，可進一步打通交通路網，連結板橋、土城及新莊等地區，帶動此區成為新消費亮點。此外，樹林區有18萬居住人口，區內還有樹林大同科技園區、樹林工業區等產業帶，擁有龐大消費族群，再加上鄰近的新莊、土城、鶯歌及三峽等約有100萬觸及人口，具絕佳的潛在消費力。本次透過招商案在樹林引進大型綜合商業設施，不僅希望能提供市民基本生活及消費需求，讓樹林人看電影、逛街不用再到外地，打造樹林地區生活休憩重要核心區，也期望為樹林帶來更多人潮與繁榮，翻轉樹林的城市地位 。
 
經發局說明，「樹林樹新段公有土地招商案」基地原屬國軍陸軍總司令部的建國營區，隨著時空更迭及戰備任務調整，已無戰略地位需求，為活化國有土地資源，創造更多的商業發展與就業機會，由新北市政府整合財政部國有財產署、台灣桃園農田水利會共1.05公頃土地共同合作招商，並於2014年8月引進南山人壽參與取得50年地上權，投資超過20億元，與秀泰影城共同打造樹林第一家 地下1層、地上14層的複合式影視商城，其中包含6層立體停車場及8層影城商場。秀泰生活樹林店配合「樹林」意象，主打北歐森林系裝潢，各樓層引進流行化妝品牌、國際服飾、運動旗艦店、主題餐飲等多樣化店家，除有UNIQLO、MUJI等品牌的樹林首店外，還有擁有10萬冊書籍、適合親子共同遊逛的小書房，以及含括11個旗艦影廳及1個新北唯一超級巨幕廳的影城，提供青年族群及親子消費者購物娛樂多元選擇，並可創造1,000個在地就業機會，目前已有許多樹林當地人就近工作，未來樹林人將可在地生活、在地就業、在地消費，同時帶動周邊商業轉型升級，發揮群聚效果，為新北創造新商業據點。
 
而為吸引民眾到秀泰生活樹林店消費促進買氣，26日開幕當天將祭出全天電影票99元以及開幕期間樹林居民憑身分證件，即可兌換優惠券，享50多個櫃位的專屬優惠，最高 享有5折折扣，限量1萬份，歡迎大小朋友開幕日一同來遊逛。另外於開幕期間(5月26日至6月20日止)，新北市政府也協調秀泰生活樹林店，機車只要憑發票，不限消費金額，即可免費停車一次，同時鼓勵民眾多多搭乘大眾運輸工具，共同為樹林在地生活消費環境提升盡一份心力。

位於台安醫院對面的合庫中崙總部新大樓自去年10月啟用，僅半年多的時間就讓合庫躍為公股的「一線包租公」！據了解，包括國內首屈一指的電動環保車品牌Gogoro、第三方付領域當紅的街口支付，以及新竄起的大型電商平台網站「旅遊咖」（Tripresso），甚至是八大公股行庫合資成立的「台灣聯合金融都更服務公司」，都將成為合庫中崙新總部大樓的「房客」，招租成果在各大行庫可說最為亮眼。

目前已知，潤泰集團總裁尹衍樑有一定投資的Gogoro手筆最大，一口氣承租了4、5層樓，其中包括1樓與頂樓，而旅遊大型電商平台網站「旅遊咖」（Tripresso）則設在合庫中崙新總部大樓的A棟1樓，與合庫的營業部（即總行）比鄰而居；此外，在第三方支付平台現階段可說表現最為亮眼，近來行銷戰果豐碩的街口支付則向合庫租下C棟兩層樓。

上述在國內新竄紅的環保車、電商、第三方支付企業，都是合庫的中崙總部大樓的新房客，在不同樓層打造其企業營運總部辦公室，目前都正在裝璜，預計下半年就會搬入。另外，由八大公股行庫與台灣金聯合資成立的「台灣聯合金融都更服務公司」，由於原先位於第一金資產管理公司在中山北路辦公樓層的空間太小，因此決定搬到合庫中崙新總部大樓的C棟，和街口支付、Gogoro、旅遊咖當鄰居。

合庫中崙總部新大樓，當初共蓋好A、B、C三棟，其中C棟規劃全棟招租，在上述企業都已向合庫承租之後，現在C棟完租率已超過8成，僅剩2、3層樓能開放出租。

除此之外，合庫位於捷運國父紀念館站一號出口旁的，正向北市府進行都更申請的「寶通大樓」，現在則兩路並進，在北市府尚未許可其都更計畫案之前，先作招租，據悉，已有「醫美集團」即將作為房客進駐寶通大樓開業。

(工商時報)

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市副市長林欽榮為推動東區門戶計畫，加速南港區發展，於2018年5月21日再次訪視國家會展中心(南港展覽館2館)、PC07人行地下連通道設置整建工程及三重綠地工程，並邀請南港區王先黎區長、南港區三重里江輝吉里長、經濟部國際貿易局、台灣電力股份有限公司、台北市府相關局處、潘冀聯合建築師事務所、亞新工程顧問股份有限公司、聖都營造有限公司與財團法人中華民國對外貿易發展協會一同出席。
 
自高鐵南港站2016年7月1日正式營運後，東區門戶計畫以「擴大生活圈及影響力」的概念，讓台北市成為「北北桃基」生活圈鏈結樞紐，南港更是台北市進出東部縣市的主要交通樞紐。隨著南港轉運西站2017年4月啟用、中研院主導的國家生技研究園區營運及國家會展中心也即將完工，加上「南港商三特公辦都市更新案」、「南港轉運站興建營運移轉案」、「南港生技產業聚落開發計畫」，東區門戶將更具關鍵地位。
 
國家會展中心(南港國際展覽館2館)為東區門戶計畫內關鍵性之國家級建設，同時也是由台北市提供土地並由經濟部國貿局出資負責興建的中央與地方合作計畫。本計畫規劃將增設2,362攤位，結合南港國際展覽館，讓攤位數達到5,000席，成為國家級大型會展中心，若再加計台北世貿中心1館、3館，則台北市將可達約6,500展覽攤位的規模。而本建築的7樓多功能會議中心面積3,980平方公尺(約1,200坪)，可容納達2,400人之大型會議，其空間並可多元使用，將有助提升我國會展中心之國際競爭力。另地下1樓至3樓則有1,296格停車位，以服務展覽及周邊停車需求。國家會展中心(南港國際展覽館2館)預計2018年5月底取得使照，2019年3月正式營運，首場展覽預定為台北國際工具機展(TIMTOS)。
 
為便利東區門戶計畫內各大型開發案之連結，台北市府也規劃以南港車站為核心建立友善的立體空橋連通系統，連結南港軟體園區站、會展中心、北部流行音樂中心等基地，整體空間環境品質將有效提升。另外，連接南港展覽館2館至南港展覽館1館以及捷運南港展覽館站1號、2號出口之PC07人行地下連通道，全長約145m(東西向85m、南北向60m)，預計於2018年10月完工。
 
台北市府在東區門戶也規劃良好的綠地開放空間，除了南港62號公園以及多處綠地開放空間系統串聯的規劃外，南港展覽館2館西側的三重綠地也是非常重要的一塊綠地節點。該綠地基地面積約2,500平方公尺(約756坪)，預計於2018年6月完工，透過該綠地關鍵區位的容納調節，可作為緩衝參展人潮、提供上班族日間休憩及鄰里互動場所。該綠地工程由台電公司代辦施工，基地上之原有32棵喬木全數保留，也將原南港展覽館2館(南港國小舊址)基地內之29棵喬木移入三重綠地之內。

【好房網雜誌2018年5月號】

大多換屋族會「先買後賣」或「先賣後買」，前者可能面臨籌自備款、同時擁有二屋貸款等資金問題，但只要預先看屋、跟銀行談好條件，且兩年內換屋又有重購退稅優惠，換屋並非複雜的難事。

撰文：蔡佩蓉

這幾年房價緩跌，也讓不少換屋族可用原本預算價格，買到更大的坪數空間，自住客在看到出現「甜蜜點」時，也會評估換屋買新房。民眾若打算換屋，必須先瞭解自身需求，再進一步瞭解市場風向，鎖定區域及物件，然後評估資金、稅金，才能達到快速、低風險的換屋。

換屋得有三觀念 「需求、資金與房價」

換屋族可分單身成家族、成家生小孩族、退休空巢族，或是純粹的舊換新、小換大，在歸納自己的需求後，也必須盤算資金與房價負擔能力，再鎖定區域與物件。換句話說，資金調度與房價高低有很大的關係，舉例來說，前十年的房市多頭，讓許多換屋族「賣了卻買不回來」，但也有換屋族到郊區「增值換到更大房子」。

房市看漲「先買後賣」 房價看跌「先賣後買」

以前房市看漲時，可以「先買後賣」，因為晚點賣房，反而價格賣得更漂亮；但在目前緩跌的市場，「先賣後買」等於是先落袋為安，過陣子可能可以用更便宜的價格買到。對換屋族來說，怎麼樣讓換屋過程順利、資金貸款不被卡住，也必須做到以下幾點才能降低風險。

「先買後賣」貸款成數低 利率條件也不優

全國不動產企研室主任張瀞勻表示，若打算先買後賣，等於必須先籌自備款，而銀行端也會評估個人財力與貸款負擔率，因此在名下有二間房子的狀況下，貸款成數可能不能達到預期，利率也會比較高。

交易過程如遇差錯，也有同時負擔兩間房子貸款的風險。昱森地政士聯合事務所執行長蘇晉得指出，過往央行有放款成數限制時，許多二屋只能貸款6至7成，導致換屋族面臨較高的自備款負擔，假若手邊的房子尚未賣出便先買到房子，還是可以跟銀行談，給予第二屋一年或二年的繳息寬限期。

國泰世華銀行財富管理商品部協理陳文凱建議，消費者可優先考量已培養良好信用記錄的原貸銀行，或原本既有薪轉、理財等業務往來主力銀行，以便提升房貸審核過件率、爭取較優惠條件。

「先賣後買」資金寬裕 但怕錯失兩年重購退稅優惠

買賣房子都有兩年重購退稅優惠，但必須是同一個所有權人移轉，一般來說，「先賣後買」屋主手頭資金會比較寬裕，也比較能慢慢挑物件。美商ERA不動產大安營業處經理陳泰源表示，有些換屋族會「先租再買」，優點是可以先租在喜歡的小生活圈或社區，深入瞭解區域及房價行情再買。

陳泰源建議可以先租有意購買的物件社區，跟房東議價，或未來買在同棟社區，也能省掉兩次大搬家的流程。但他也提醒，買賣房子兩年內才有土增稅重購退稅。

「買賣同步」風險最大 怕卡關兩頭空

蘇晉得說，「買賣同步」雖然看似無縫接軌，但資金面就會有銜接的空窗期，實務上可以請代書協助，將欲換屋出售的契約給予打算簽約購屋的貸款銀行，進行協議，讓資金可順暢；但最怕「買賣同步」時，有一邊出問題，導致流程停擺。

陳泰源也說，以「售後回租」來說，房子已經點交給買家，原屋主若還要承租，多數買家意願不高，至於為了縮短裝修與搬入期，針對換屋新購買的房子賣家要求「借屋裝修」，除非是毛胚屋，否則都尚未點交、撥款進行裝修，可能得簽切結書才行。

實價登錄揭露今年1月信義區新世界頂樓19樓一筆20坪套房成交，總價2450萬元，單價154.7萬元，不僅是信義區近年的套房新高價，也是2016年至今的套房最高單價交易。觀察高價套房單價歷史排行，以仁愛Ａ＋單價166.6萬居冠，信義路三段的菁選集163萬居次，第三名就是松勤路的新世界，最高成交單價為161.9萬，也是信義區的最貴小豪宅。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，大安區的高價套房多半有學區優勢，因此吸引很多卡學區的高資產父母置產，即使高價買下，出租收益不高，也在所不惜，而信義區的套房多半走小豪宅路線，裝潢氣派，公設豪華，甚至有24小時管家服務，就是希望吸引周邊商辦的單身高階白領長租，以新世界的高樓層，20坪套房，月租可望在4~5萬，投報約在2%左右。

「新世界」2007年完工，屋齡約10年，樓高19層，在台北101商圈中，也鄰近世貿展覽館，周邊更是A級商辦大樓林立，包括「南山人壽」、「新光人壽曼哈頓」大樓，商業氣息濃厚。整體設計規劃都走豪華路線，一樓挑高6米氣派，還有豪宅級的物業管理，當年開價七字頭，而今即使價格修正，已有翻倍身價。

台灣房屋智庫統計近年的百萬小套房交易變化，2014年還有367筆，從2015年急轉直下，僅剩156筆交易，2016年100筆，2017年71筆；而價格也是一路下滑，從2015年的115.5萬，去年平均單價落在110.1萬，不過今年揭露至今的６筆平均成交單價約在120萬左右，高價套房似乎有回溫趨勢。

台灣房屋信義安和加盟店店東廖德欣表示，房價盤整後，精華區小套房的投報收益相對提升，因此近期信義計畫區周邊的小豪宅，詢問度、出價率也增加，因此若是地段好，或是學區優勢的套房，身價應可快速回穩，交易量應該會比去年好。

張旭嵐表示，房地合一稅後，市場房價修正，投資置產型商品首當其衝，小套房幾乎都套牢價跌，包括「新川普」有賠售620萬元的交易，「信義香榭」也有一戶認賠480萬元出場。不過如果套房屋主入手時間超過五年，早年的買入價格較低，現在賣出還有機會小賺不賠。

(時報資訊)

捷運路線的規劃反映著這座城市的進步與脈動，和房地產市場的發展更是密不可分。繼原先定案的藍線、綠線捷運路線之後，台南市政府目前正研擬規劃第3條捷運建設，預計5月底前送至交通部審議，如果順利通過的話，台南市的捷運路線將形成更完整的大眾運輸網，對於提升捷運使用率、房市均衡發展都有莫大的幫助。


▲台南市捷運採用高架單軌系統。台南市交通局

 台南市所規劃的捷運採用的是「高架化跨座式單軌」系統，與現有的大台北捷運、桃園機場捷運、高雄捷運的「雙軌式」明顯不同。高架化跨座式單軌系統的好處是節省空間、不占用道路資源、不涉及拆遷戶問題、容易施工等。目前台南市進行中的捷運建設共有藍線、綠線這兩條，都已經列入行政院的前瞻建設計畫裡。

 其中，綠線捷運為東西向，起點在平實營區的大眾運輸轉運站，沿著小東路經過成功大學，再轉進公園路、火車站商圈旁，然後沿著民生路至億載金城風景區，再轉向東側的永華路直抵市政中心特區，路線全長約11.9公里。


▲台南市政中心特區將有兩條捷運在此交會。

 藍線捷運則是一條環狀線，起點同樣設在平實轉運站，往南經過南紡購物中心、巴克禮公園、南區區公所、安平工業區、市政中心、花園夜市、奇美醫院商圈等地之後，再接回平實轉運站，路線全長約27.3公里。由於藍線捷運的路線較長、施工期較久，因此初步將優先興建第1期（大橋站至大同路站）的路段。

 至於台南市最新研擬的捷運暫定為「紅線」捷運，行經的路線是從高雄紅線捷運延伸後的大湖站（位在高雄市湖內區）往北，沿著省道台1線到台南市，沿途設置嘉藥大學站、奇美博物館站、台南機場站等各站，最後在中華南路一段、大同路二段交叉口，與環狀線捷運在大同路站相互銜接，形成更緊密的台南市捷運網絡。


▲台南市紅線捷運預定路線及站址。

 雖然規劃中的台南市紅線捷運只有多出少少的3個捷運站，行經的區域也是住宅數、密度都比較低的地區，外界可能認為對周邊房地產市場的助益不大，但是從長遠的角度來看，高雄與台南兩市可望透過這條紅線捷運的串連，擴大並促進兩市的共榮生活圈，而紅線與藍線捷運的交會處附近還有台南市副都心等計畫正推動中，因此未來產生的房市效益仍然值得期待。

住商不動產台中七期南屯店專案協理蔡鴻霖表示，預算上億元以上的購屋者，對視野景觀特別重視，佔比甚至達一半以上，而具有景觀特點的物件，價值性平均可高出1成到2成。

蔡鴻霖說，近期因景氣回溫及肥咖條款影響，也開始出現大坪數需求的客戶。根據內政部實價資料顯示，近一年來，七期住宅大樓單價超過每坪60萬元、總價在一億元以上的交易紀錄，分別有大陸「宝格」、由鉅「大恆」、富邦「天空樹」、寶輝「秋紅谷」、寶輝「花園廣場」、聯聚「保和」、聯聚「信義」大廈等上億元豪宅，大多是面對秋紅谷、夏綠地公園、歌劇院及國美館附近。

其中，位於市政北二路，面對歌劇院屋齡11年的寶輝「花園廣場」，去年11月實價登錄24樓成交每坪72.9萬元，總價1.62億元，還創下該社區最高價；位於市政北五路，面對夏綠地公園屋齡10年的聯聚「信義大廈」，24樓去年7月成交單價為60.9萬元，總價1.28億元，這兩棟豪宅不論單價、總價的表現都相當突出，景觀優勢為其加分不少。

台中新豪宅王大陸「宝格」，位於市政北五路，則是擁有市政綠園道與歌劇院雙景觀優勢，加上國際知名建築團隊ACPV的義式美學設計，吸引多位企業名人收藏。今年初實價登錄最高來到37樓每坪82.1萬元、總價2.47億元，創下近一年來最高價。

另外，台中西區的美術園道、草悟道為另一豪宅激戰區，除了新成屋富邦「天空樹」、由鉅「大恆」之外，璞真新案也將於第四季加入，帶動西區房市熱度。

(工商 )

近期由鉅建設「大恆」以每坪66萬元成交均價，榮登中台灣豪宅榜首，同在豪宅榜的建商國泰、龍寶建設，豪宅每坪也有4~5字頭行情，然而這些建商20年前興建的中古大樓，不僅地段同樣優異，單價更僅20萬元左右，極平易近人。
 
由鉅、龍寶、國泰建設皆為老牌豪宅建商，新案雖價格嚇嚇叫，中古屋單價卻不高於同區住宅，如由鉅建設的前身─復新建設，光在青海路一帶就有4~5棟中古大樓，如「復新經典」、「復新青海特區」，屋齡約20年，多是規劃得宜，屋況不錯且公設比低的社區，每坪單價20萬元左右。
 
龍寶建設在西屯亦有不少中古屋，如上安路「方圓、雅集臻邸」，屋齡也約20年，不過每坪卻僅22~23萬元，與同區18~21萬元的中古屋房價，僅有些微差異。雖然價格不高，不過在地仲介業者表示，這些社區自有率通常也很高，每年頂多僅2~3戶釋出。
 
豪宅建商在西區、南屯5期重劃區，也有中古別墅可找，如由鉅「家天下」、國泰「國泰香榭」等別墅社區雖為30年前興建，不過規劃具獨創性，與新別墅相比絲毫不遜色。據實價登錄顯示，「家天下」每年成交不到1戶，總價近3千萬元；「國泰香榭」成交量也極少，總價約2400萬元。（洪子恩／台中報導）
 
想了解更多房市訊息，請到蘋果地產王粉絲團

選購商業機能發達區段，房價保值效應強！高市三民區大樓新案「大綠光」距離今年9月完工十全滯洪池步行僅3分鐘，休閒機能佳。全案22~63坪、2~4房，社區零店面純住家，休閒設施多元，每坪22~32萬元。
 
區段環境
城揚建設大樓結構銷售案「大綠光」基地位於三民區民族巷，近民族一路，區段屬商業機能發達建工商圈。建工路與建興路沿線商店密集，消費機能佳。生活圈國中小學區為民族國小與正興國中，民族與十全路口未來將設置捷運黃線民族站，步行僅5分鐘可達，捷運黃線預定2020年動工，2024年完工。
 
產品特色
基地規劃2棟地上29樓超高住家，門廳挑高7米，外觀採用幾何線條打造時尚簡約風。大樓採單層排氣且設置有存水彎，休閒設施有交誼廳、閱覽室、健身房、KTV視聽室、宴會廳、多功能使用室與空中花園等。大樓分成2棟，A棟標準層單層4戶使用3部電梯；B棟單層8戶配備4部電梯。
 
建案2房22~26坪，主力是3房30~43坪，另規劃4房50~63坪，每坪22萬元起。全案戶戶配置影視對講機，主臥衛浴則有HCG免治馬桶與Hansgrohe水龍頭。專案經理謝豐任指出，本案周邊未來有滯洪池與捷運黃線民族站，區段重大建設多，房價保值效應強，社區正對十全滯洪池具永久天然棟距，進場前3月已售3成。
 
專家意見
信義房屋建工店經理鄭雅珠指出，區段屬建工商圈消費機能佳，周邊商店與大樓社區密集，但公有停車空間有限，建議購屋含車位購買，未來才不會衍生停車問題。（葉家銘／高雄報導）
 
更多房市快訊請看蘋果地產王粉絲團
 

社區位於商業機能發達建工商圈。唐郡威攝

大樓規劃2~4房，屬零店面純住家類型。唐郡威攝

居家配備免治馬桶與進口水龍頭。唐郡威攝

大樓外觀。唐郡威攝

信義房屋建工店經理鄭雅珠指出，區段停車空間有限，建議購屋含車位買。唐郡威攝

 

 

高雄房市戰場從美術館蛋黃區廝殺，再往北高雄果貿社區較勁，在地口碑建商永信建設，與全國知名的興富發對陣競爭，若再加上地方建商推案，果貿腹地至少爆出3,500戶新屋，超大供給量直接抑制房價，購屋者有更多選擇。

資深建商說，永信建設果貿基地「翡翠流域」第一期2,000餘坪已動工興建，規劃300餘戶二至四房產品，為了讓購屋者安心，永信強調先建後售，以實體建案展現實力，並且用看得見的施工品質，吸引購屋者目光，主要客層鎖定首購以及首換，頗有強者氣勢。

永信建設「翡翠流域」第一期開賣後，附近2,300餘坪的第二期將同步進行開發，接力投入市場，激化果貿社區房市的競爭程度。

國內一哥級的建商興富發，則在果貿腹地逾3,000坪的基地推出含店面約700戶的「悅誠」預售案，三棟長方型建築物各為地上18層，地下三層。產品類型二房格局24至26坪，三房34至38坪，同樣聚焦首購與首換。

興富發品牌力夠強，近期配合密集廣告宣傳，加上市場傳言讓利強銷，因此吸引購屋者爭相走告，產品去化頗為順利，再為果貿房市集人氣。

資深建商表示，果貿是高雄知名的眷村社區，眾多的舊眷村人口成長後，需要更多的新住宅需求，附近土地釋出後吸引永信建設、興富發等知名建商搶進，尤其新台17線以及高雄鐵路地下化等重大公共建設議題發酵，為果貿社區帶來繁榮潛力。

根據規劃，新台17線將美術館蛋黃區與楠梓的距離拉近到最快10分鐘車程即可達，左營果貿剛好位於新台17線的中間樞紐位置，絕佳的地點脫穎而出，市場預期未來利多還會持續發酵，周遭沿線的區域都有可能受惠。

高雄鐵路地下化接近完工，原鐵道沿線周邊兩側的綠廊水道，將大幅提升住宅環境品質，台鐵內惟站距離果貿很近，帶動周邊房地產熱度與人氣。

資深建商說，高雄房地產市場從數年前的高單價、高總價、大坪數的「二高一大」格局，演化到目前低單價、低總價、小坪數的「二低一小」為主流，由於建案產品趨於靈活輕巧，而且房價具親和力購屋者買得起，市場反而顯得活潑蹦跳，毛利率反而高，建商樂見活絡的市況，更喜愛自住型購屋者，為房市帶來穩定的銷售。

但隨著市中心外圍房市轉強，北高雄美術館或河堤等主流蛋黃區的中小坪數新成屋或新古屋，逐漸感受到去化壓力，陸續傳出降價到1字頭吸引買氣的策略，期待重新拉回首購剛性需求的目光。

房地產業者表示，下半年市況將受到選舉影響，選戰愈熱對房市愈不利，當前能賣要先賣，否則恐造成餘屋效應，畢竟滿手現金比滿手餘屋好太多。

高雄市今年8月完工的高雄鐵路地下化工程，台慶不動產根據實價登錄資料，彙整近一年車站10個站區周邊房價的表現，高雄車站交易量為各站之冠，高雄車站以東的4個站區，房價相對親民。

鐵路地下化工程，北自左營站，南向至高雄車站，再向東延伸至鳳山車站，全長約15公里、面積71公頃，地下化車站共10個站區，原地面台鐵軌道區域規畫成綠園道，引進太陽能光電及智慧科技的生態智慧廊道，站區生活圈可望升級。

台慶不動產研究發展中心資深研究員高俊銘說明，美術館站近美術館園區，馬卡道路以東多是重劃區開發，是北高雄最重要的房市新興區，區域南側還有愛河景觀廊帶加持，近一年住宅交易量屋齡10年內的比重高達75%，平均房價是台鐵地下化全線唯一2字頭的站區。此外，高雄車站東側四站，以鳳山車站為區域核心，是鳳山區主要的房市交易主力之一，區域房價親民，近一年平均單價約15至17萬元間。

觀察近一年地下化車站交易量情況，高雄車站交易量為各站之冠，受惠高雄車站進行大規模改造開發的題材，結合公車客運轉運站、捷運共構機能，擴大商場使用面積等設施，預計2023年全部完工。吸引看好高雄車站附近的購屋買氣，熱門交易的路段包括：七賢二路、六合一路、十全二路等，近期車站周邊新屋供給量也有增加的趨勢。

高雄車站西側北向至左營站間的地下化車站，內惟站交易量表現突出，有巢氏房屋高雄美術之星加盟店店長王忠賢表示，內惟站與美術館站位在內惟埤園區的北南兩端，馬卡道路東側都是重劃區，區內社區大樓林立，是北高雄新興區的代表，內惟站西北側還有大型國宅聚落，包括國貿、國峰以及華翠等社區，是預算有限低總價的買方購屋熱區，國宅房型以3至4房為主，平均總價在400萬至600萬之間居多。

高雄車站以東至鳳山車站，新增三個通勤車站，分別為民族站、科工館站與正義站，永慶不動產鳳山西站捷運加盟店店東劉芝羚認為，高雄車站往東至鳳山車站，附近知名生活圈包括科工館商圈、文山特區、鳳山行政中心商圈以及鳳山車站商圈等。

高俊銘說，都會區發展越成熟，大眾運輸系統肩負更重要的責任，高雄鐵路地下化並新增通勤站點，未來台鐵增加電車以提升左營站至鳳山站間區段的台鐵捷運化，有助各站區鄰近生活圈的發展，對於有購屋需求的買方，可以多方參考站區附近的住宅，可望讓未來生活與通勤能更加便捷。

關鍵字：台中﹑億級﹑豪宅﹑景觀﹑房價﹑房市﹑豪宅﹑買家﹑建案﹑實價﹑

原文網址: 景觀支撐房價　台中億級豪宅落在這4處 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1172774#ixzz5G6U7PVjg 
Follow us: @ETtodaynet on Twitter | ETtoday on Facebook

台中市公益路餐飲一級商圈一覽

素有「餐飲華爾街」之稱的公益路商圈，是台中市餐飲一級戰區，近幾年面對景氣不佳，加上租金成本居高不下，且停車不易等因素影響，餐飲名店紛紛爆出走潮，同一家店面一再換手經營已成常態，只有坐收租金的房東是贏家！

近兩年來，包括排隊人氣名店－赤鬼牛排館、KiKi川菜館、私房泰、KAKO燒肉、法爵冰淇淋、兼六園等餐飲名店，陸續從公益路出走或關店；因不堪租金飆漲、去年底搬遷到台灣大道重新展店的「赤鬼牛排館」，近半年來公益路舊址依然空置。

少數仍屹立公益路商圈的餐飲業者指出，能在公益路商圈撐過3年的餐廳，估計不到5成。位於公益路與大墩路口，由台中多家知名企業主合資開設的「BISTRO 88」義法餐廳，進駐公益路商圈展店已有6年，逾200坪的黃金店面、月租金62萬元，估計6年來已付出超過5,000萬元的租金成本。

「BISTRO 88」義法餐廳表示，「BISTRO 88」單月平均可吸客1萬人次，近年來藉由不斷推出新菜色，例如高CP值的早午餐，吸引舊雨新知持續上門消費，帶動4月業績逆勢增長12％。隨著業績逐年攀升，租金佔總成本的比重，已從6年前的15％降至約11％。

餐飲名店爭相插旗公益路商圈，帶動店面租金行情跟著水漲船高。以最精華的精誠路到文心路之間的公益路段為例，預估每坪店面租金行情約在2,000至3,000元之間。

公益路餐飲業者表示，70坪的店面租金約20萬元，代表餐廳月營收要做到200萬元，才能將租金比重降到合理值的10％，但是，「要在競爭激烈的公益路做到月營收200萬，真的要很拚！」

眼看公益路商圈高租金降不下來，愈來愈多餐飲名店紛紛轉移陣地，看中以土地出租為主的11期崇德路「仁美國小」周邊，以及距離公益路一級戰區約3公里遠的單元二重劃區。地產業者表示，上述兩區段擁有廣闊腹地，且土地租金相對合理，尤其對有停車空間需求的餐飲業者來說，極具吸引力。

在磁吸效應帶動下，許多餐飲連鎖集團爭相插旗單元二重劃區，包括星野集團旗下的MEAT GQ牛排館、与玥樓粵菜、皮諾可可義式餐廳，以及銅錵鍋、紅巢燒肉、森鐵板燒、鵝皇宮等餐廳，看好單元二擁有近高鐵、腹地廣闊、土地租金相對便宜等競爭優勢，相繼於單元二新興區段展店。

(工商時報)

包括華固、國建、興富發、潤泰新、大陸、遠雄建設等指標建商董座均認為，房市在自住客出籠下，今年二、三房仍是市場主流產品；除了二、三房的住宅產品外，興富發建設董事長鄭志隆指出，今年商辦市場有機會出現汰換潮需求持續浮現。

遠雄建設董事長趙文嘉指出，2014年至2017年，房價已修正至滿足點，住宅產品跌幅10%至15%，回歸實價行情，預期在政府政策鬆綁及建商推案策略調整下，壓抑許久的自住買氣可望在今年出現，房地產可望恢復穩定發展。

興富發建設董事長鄭志隆表示，在首購、商辦市場需求強勁下，今年仍看好首購的二、三房產品持續熱銷，接下來推案仍將鎖定首購市場、二至三房產品推出，區域則以台南、高雄為主。

另外，鄭志隆指出，除了二、三房住宅產品外，台灣的商辦市場也備受看好，主要是因為舊的辦公大樓系統有車位不足、建築高度不足、空調系統、外觀老舊等問題，因此接下來集團也會積極切入商辦市場；商辦市場部分，區域則以台北市內湖和南港，基隆、新北市淡水區、桃園、台中、高雄為主。

台北市東西軸線，正面臨大翻轉，未來5年的東、西區天際線，空前大較勁，西區北車商圈至少會出現13棟百米摩天建築；市場專家預期，台北車站商圈周邊未來的商用不動產「補漲」行情可期。

據調查，「台北雙子星」將在年底正式開標，帶動台北車站商圈周邊近年陸續出現拔高而起的超高層建築開發案，而且幾乎都是辦公、飯店、百貨購物中心等商用新大樓，至少10大開發案，百米高層建築約達13棟，預估可望在5～7年內完工。

首先，台北車站商圈超級指標大案「台北雙子星」聯開案，將規劃2棟複合式大樓，3月底已公告招商，年底可望甄選出最優申請人，屆時可望開發為辦公、飯店、購物商場。

基泰建設創業代表作「基泰忠孝」大樓，目前大樓雛形呼之欲出，預計2019年將完工；市場估計，光是土地加上摩天建築的資產價值，全棟上看百億元。

基泰表示，未來將主要作為飯店旅館、購物商場，由於有飯店業者洽談一整棟、也有業者需求一部分樓層，因此也可能會有一小部分樓層會作為商務住宅，未來樓層用途和配置，最終目標是符合股東最大利益。

至於京站對面台汽北站，則有皇翔建設攜手合作萬豪集團旗下「萬麗酒店」，現正請照中，規劃有300間房，目標2020年開幕。

忠孝西路、中山南路口的台北舊市議會地上權開發案，將作為飯店、辦公和商場、停車場。3月甫正式簽約的日本三井不動產，目標2022年開幕營運約350間房的三井花園飯店。

規劃中的台鐵「E1／E2」大樓，則規劃有3棟，其中也規劃配置飯店旅館進駐。至於國泰建經手中正進行的中華大樓都更案，規劃樓高39樓，部分樓層可能設置飯店。

另外台北市府正進行「中華郵政北門郵局」雙塔都更案，總計2棟。據悉，還需文化部待審，開發量體、進度，需再觀察。

宏大資產管理公司總經理陳益盛表示，北車商圈和西區在沈寂多年後，未來5年有機會看到軸線翻轉的契機，甚至可媲美信義計畫區。估計未來A辦價格和租金行情，最具看好度，尤其租金有補漲25％的潛力，每坪月租上看2,200～2,500元，追上東區。

全球資產公司經理王維宏表示，北車商圈周邊若「台北雙子星」和其餘10幾棟新開發案陸續完工後，市容和建築品質將再翻新，待旗艦型企業陸續進駐辦公，將有機會帶動西區辦公租金、行情，出現補漲；至於飯店、店面和商場，則是現階段看好度最優。

(工商時報)

看準台中的驚人消費力，國際餐飲名店爭相插旗台中展店！包括新加坡南洋料理「山水婆」、泰國人氣名店「WOO」、以及義大利百年經典名店「Caffe Florian福里安花神咖啡」等三大跨國餐飲名店，分別於5月相繼進駐一中商圈與七期百貨商場展店！

其中，「山水婆」是新加坡市占率7成的餐飲原物料大廠，其研發的料理，更成為新加坡前總理李光耀指定的國宴餐點。「山水婆」台灣區執行長高玉明表示，在取得山水婆台灣總代理之後，5月中已在一中商圈太平路上、開設「山水婆」海外首家旗艦店，將從一中商圈出發，積極布局台灣餐飲市場！

高玉明強調，山水婆在新加坡提供叻沙、咖哩、各式南洋醬料、香料等原物料，在當地市佔率達7成；山水婆首度授權台灣在台中開設全球首家餐廳，可說是該品牌從原物料供應商跨足餐廳的第一步，未來規劃在台灣至少開設50家分店。

此外，被封為泰國最潮文青店「WOO-Cafe」，5月中進駐七期「T＆R廣場」4樓，打造全台第4家分店。位於泰國清邁的WOO知名度響噹噹，已連續多年名列泰國觀光局推薦「十大必去名店」；且長期登上清邁、曼谷、新加坡、卡達航空等機上雜誌推薦餐廳，在諸多光環加持下，WOO餐廳名列泰國超人氣排隊名店。

(工商時報)

分租套房1度電收多少錢才合理，是廣大租屋族的共同疑問。多數房東每度收5元，有些甚至6元以上，其實根據台電最新電價，非夏月（10~5月）的電費，每度最高不到6.41元，夏月（6~9月）最高不到5.03元，意味著房東若收到6~7元，可能有收太多的嫌疑。
 
租屋族常把「獨立套房」和「分租套房」搞混，獨立套房是每間套房1門牌，有自己的水、電表，台電也會寄帳單到府；分租套房則是1個門牌的公寓、透天內有數間至數十間房，如果有10間套房，10間房的用電量、包括公共飲水機、電燈、洗衣機、冰箱都是算在同一門牌下，每度單價級距會比較高。
 
以台電在今年4月1日起實施的電價來看，最貴的6~9月夏月期間，最高的用電區間每度6.41元，意即整棟樓即使有無數間的套房，夏天每度電最多也不可能超過6.41元，以一棟分割7間的透天分租套房為例，6月全棟用電1200度，平均下來其實每度電僅4.36元，若非夏月，同樣用電量每度僅3.58元。
 
用成本跟房客收費的房東也不是沒有，台中市江小姐就居住在台中一棟分割7間的透天套房，她表示，房東夏季電費1度收4.5元、非夏季收4元，水費不收，還採50元捨去法，「真是佛心來的，現在市面上套房幾乎都是5元以上。」
 
最普遍的分租套房，多由房東設定每度電價，房仲業者表示，多數房東收5元，主要是要房客分攤公共區域的電費，「且每間套房的配備，包括網路、第四台、公共空間的設施都不同，是否收水費、瓦斯費，複雜度高，標準不一，長久下來收5、6元就成為常態。」
 
因租賃雙方對電費的計算，屬契約自由的行為，若房客跟房東在租約內協議電費每度多少錢，就得照合約履行，崔媽媽基金會指出，有些房東為了讓房租看起來低，會將租屋其他成本灌進電費裡，若每度電費超過5~6元以上，最好詢問房東費用是否包含水費、公共用電、第四台、網路等，如果沒有，建議不租。（洪子恩／台中報導）
 
想了解更多房市訊息，請到蘋果地產王粉絲團