不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【大紀元2019年02月20日訊】（大紀元記者溫妮綜合報導）隨著去年年底海外買家禁令的實施，加上目前澳大利亞住房市場的困境，新西蘭房市將發生怎樣的變化？國際專業服務公司畢馬威（KPMG）將2019年視為新西蘭房市關鍵的一年。

據金融網站interest.co.nz報導，畢馬威在其2018年《金融機構業績調查》（Financial Institutions Performance Survey）中表示，2019年可能是新西蘭房價適應能力的「試金石」。

2018年市場以兩種節奏結束

畢馬威在報告的住房部分指出，2018年新西蘭住房市場以兩種節奏結束。

報告表示，2018年12月，奧克蘭中間價為86.2萬元，較2017年12月上漲0.2％。這表明奧克蘭市場似乎已經見頂，儘管銷量大幅下跌，但價格仍然穩定。另一方面，除奧克蘭外，全國其它地區中間價為48萬元，較2017年12月上漲6.4%。

報告指出，經濟學家普遍認為，新西蘭房價往往與澳洲走勢一致，這反映出兩國市場相似的供需因素。但澳洲對新西蘭的影響往往要滯後半年的時間。目前澳洲市場疲軟，悉尼房價下跌9.5%，墨爾本下跌5.8%。因此，很多人擔心新西蘭市場（主要是奧克蘭）遲早會出現類似現象。

畢馬威表示，儘管一些評論員認為，缺乏住房供應、高移民數字和創紀錄低利率等因素將限制來自澳洲的影響。但這種邏輯意味著，當前的市場價格只是從潛在的經濟因素上看是理性的，而「資產泡沫」往往受非理性因素所影響，例如『擔心錯失良機』等心態。

因此，畢馬威認為，由於新西蘭從2018年10月開始實施海外買家禁令，加上澳洲房價正處於掙扎之中，2019年很可能成為新西蘭房價適應能力的「試金石」。

影響房市的主要因素

（一）LVR限貸令

畢馬威指出，今年年初開始，儲備銀行開始略微放鬆了貸款-房價比（LVR）限制，這一因素可能有助於支撐房價。

報告分析說，儲備銀行清楚，儘管新西蘭家庭債務與收入比很高，新西蘭容易受到全球風險的影響，但房價上漲和家庭貸款增長幅度似乎有所放緩，因此該行可以略微放鬆LVR限制。

但畢馬威表示，這不大可能產生重大的直接影響，因為這些銀行已經在現有的LVR限額內發放了大量貸款，而且從歷史上看，各銀行幾乎沒有突破限額的傾向。

除此之外，由於高LVR貸款可能需要額外的資本要求，而且可能需要大量的資本，銀行可能會認為不值得發放這類貸款。

（二）KiwiBuild

畢馬威指出，儘管KiwiBuild承諾在2028年底前為首次購房者建造10萬套經濟適用房，但在截至2018年11月30日的5個月內，僅建成33套，另有77套在建，這說明KiwiBuild距離真正對住房危機產生實際影響還有漫長的路要走。

畢馬威表示，新西蘭各大銀行均同意為KiwiBuild買家提供貸款，Kiwibank和ASB銀行還為貸款人提供現金激勵，多數銀行將首付門檻降低到5%-10%。

（三）海外買家

報告指出，去年10月生效的海外購房者禁令似乎已經影響了住房市場，而且影響程度可能超過預期。

2018年12月，全國住房銷量降至7年來的最低點，下降12.9%，儘管下降的部分原因是上市房源減少了13.3%。除

奧克蘭外，新西蘭其它地區住房銷量僅下降8.2%，而奧克蘭地區受到禁令的影響似乎最大，銷量大降24.3%。

畢馬威表示，海外買家禁令的影響，加上建房許可的增加和KiwiBuild，最終「房市泡沫」是否會破裂，還有待觀察。

目前新西蘭市場啥情況？

權威數據顯示，奧克蘭住房市場持續穩定，但繼續呈下跌趨勢。全國租賃市場都很緊張，惠靈頓和奧克蘭房租創歷史新高。

新西蘭估價局（QV）2月13日發布的數據顯示，今年1月，奧克蘭住房平均價較去年同期下跌1%。這是奧克蘭平均價連續第2個月出現下跌。

新西蘭房地產協會（REINZ）2月14日發布的數據顯示，今年1月，奧克蘭中間價創下3年來的最低水平，從去年12月的82萬元下跌2.4%至80萬元；全國中間價為55萬元，略低於去年12月，但較去年同期高出5.8％；全國16個地區中，有14個地區房價同比上漲，只有奧克蘭和基督城在下跌。

根據Trade Me的數據，今年1月，惠靈頓市租金高居全國首位，過去一年裡上漲10%，周租金高達595元，較奧克蘭高出45元；全國租金增長5.3%，創下每週495元的最高紀錄。

OneRoof編輯沃恩（Owen Vaughan）表示，隨著近20萬名大學生下週開學，租房需求增加將會打擊各行各業的租房者。

奧克蘭租賃房源日益緊張，從海外招聘的教師因找不到房，不得不住在校長家。

據報導，最近奧克蘭西區Flanshaw Rd School校長泰勒 – 帕特爾（Cherie Taylor-Patel）不得不敞開家門，為兩名來自海外的教師及家屬提供住處。其中一位來自斐濟，和他一同前來的還有自己的妻子和1歲大的孩子；另一位是從巴西回國的新西蘭教師。

房市信心調查：奧克蘭房價不會上漲

ASB銀行2月15日發布的住房信心調查顯示，預計房價會上漲的淨比例在下跌，全國淨23%的受訪者預計房價會上漲，低於28%的長期平均值，但高於去年同期的16%。

奧克蘭只有淨8%的受訪者認為房價會上漲，創下該地區9年半來的最低水平。

調查還發現，5年半以來，首次有更多的受訪者認為現在是買房的好時機，而不是 糟糕的時機。17％的人認為現在是購房好時機，而16％的人認為不是好時機。

另外，儲備銀行最新季度期望調查顯示，人們對今年房價漲幅預期大幅下降。受訪者預計，未來12個月內房價平均漲幅僅為1.91%，較3個月前的2.86%大幅下降。

責任編輯：上官翎