不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【大紀元2018年09月10日訊】（大紀元記者陳光澳洲悉尼編譯報導）澳洲總理莫里森表示，他正在考慮因區而異的方案對移民系統進行改革，鼓勵更多的國際留學生和新移民到小城市或次發達地區城市定居、生活，以緩解悉尼和墨爾本大都市的人口快速增長。他還表示可能會限制悉尼、墨爾本大學中留學生的人數。

上個月，澳洲統計局公布的數據顯示，澳洲人口已達到了2500萬人的里程碑數字。

2017年，澳洲人口增長了1.6%，其中50%以上的人口增長集中在悉尼和墨爾本。 在截至2017年6月的一年中，大悉尼地區的人口增加了10.2萬人，其中有8.5萬人為移民。在墨爾本，新增居民達了12.5萬人，其中移民人數達8 萬人。

人口統計學家表示，按照全球人口增長的標準來講，澳洲的人口增長速度「相對較快」。

悉尼和墨爾本的人口暴增讓這兩個大城市變得越來越擁擠，從而也引發了越來越多的爭論。

莫里森上週四訪問新州次發達地區城市阿爾伯裡（Albury）時告訴費爾法克斯媒體說，政府將優先考慮鼓勵移民前往澳洲需要人口增長的地區，如阿德萊德和霍巴特這樣的小州府城市，甚至是珀斯，因為這些地區需要更多的居民。

此前，新任城市與人口部長塔吉（Alan Tudge）在擔任多元文化和公民部長時曾提出要求移民在次發達地區定居的想法。

按照目前政策的規定，永久移民可以自由選擇在他們想要的地點定居。而塔吉所提出的一個方案是通過移民打分制快速辦理那些選擇在悉尼和墨爾本以外地區定居的臨時工人的手續，激勵他們移居到這些地區。

除新移民外，莫里森還表示，減少國際留學生在墨爾本和悉尼兩大城市的大學中的人數，可能對減緩兩個城市的人口壓力也是有益的。

新任移民部長科爾曼（David Coleman ）上週五表示，將澳洲建立一個成功的移民國家將是他作為這個新角色的主要優先事項。

「由於莫里森政府致力於澳洲的繁榮，我作為部長的目標之一將就是繼續倡導正確的政策，以確保我們的國家在成功移民的基礎上繼續繁榮鞏固。」

政府公布的數據顯示， 在2017-18 財年中， 澳洲接納了16萬多名移民，其中近70%是技術移民。移民企業主創造了超過140萬個就業機會。預計到2050年，移民將為澳洲經濟貢獻1.6萬億澳元。

澳洲移民理事會的威爾希爾（Carla Wilshire）表示，在次發達地區定居對於個人和社區來講好處眾多，「但是，關鍵是我們必須在這些地區投資必要的社會基礎設施。」她說。

她敦促莫里森政府保持長遠眼光，並考慮澳洲在全球範圍競爭中所需要的人口規模。

澳洲工商業聯合會（ACCI）一直在遊說聯邦政府，允許擴大次發達地區雇主贊助技術移民的職業範圍。

該聯合會的會長皮爾森（James Pearson.）表示，「次發達地區長期定居的人口強勁增長來自於就業增長的支持，同時使（當地）企業能夠獲得它們所需的技能人才。」

責任編輯：瑞木悅

最新研究發現，過去10年間只購買房屋租賃權的英國屋主，有超過一半並不了解他們買到的僅僅是使用權，絕大多數後悔當初的決定。

獨立報報導，英國房地產代理協會（NAEA Propertymark）調查買下租賃權的1000多人，發現94%覺得後悔，62%相信當初買房遭不當銷售。

買下租賃權的屋主須支付地租，想改變屋況時要另外付費。很多人說，他們買房時，不曉得會有這些費用。

根據調查報告，如果要加裝雙層隔熱玻璃窗，擁有永久產權的屋主平均會向買下租賃權的屋主收取1422英鎊（約台幣5.79萬元），廚房改裝收887英鎊，換地板收689英鎊。有些甚至連更換百葉窗和換裝大門均須付費，分別是527英鎊和411英鎊左右。

雖然一棟樓裡不同戶的產權持有人通常各不相同，但有愈來愈多賣房子的地產開發商僅出售租賃權，購屋者沒注意到他們面臨額外付費的事實。

接受訪調且僅購買租賃權的屋主裡，有超過四分之三直接自開發商手裡買房，57%並不了解擁有租賃權的意義，直至真的買下來之後才研究相關權益。

近三分之二直接用開發商推薦的律師和仲介，有14%表示，從來沒人說明，他們沒有永久產權。

如果只買租賃權，目前每年約須支付地租319英鎊。大部分人已經買了三或四年。

接受訪調的想賣屋人士當中，三分之一說，因為沒有永久產權，很難找到買主，有四分之一說，感興趣買主一聽到只賣租賃權，都會擱置計畫。

英國房屋、社區及地方政府大臣布羅肯希爾7月說，屋主面臨未曾預期、每年上漲但卻和服務內容無關的費用，並不公平。

該部門的發言人表示：「無法接受屋主因租賃權體系裡不公平又遭濫用的作為而遭剝削，英國房地產代理協會的報告凸顯我們的立場，現在急需真正作為。這是幾乎所有新建房屋都禁售租賃權並對地租設限的緣故。我們也設法協助租賃權買主買下永久產權，或以更快、更公平和更便宜地延長租約。」

【大紀元2018年09月09日訊】（大紀元記者朱麗婭悉尼編譯報導）澳洲個人破產達到八年來的最高水平，專家們警告道，債務上升、工資增長停滯以及房價下跌等因素可能會給生活在東海岸的人們帶來更多的壞消息。

據澳洲Domain房地產網消息，根據數據分析機構illion的數據，2018財政年度裡超過32,000名澳洲人宣佈破產，全澳個人破產率上升了4％。

西澳和北領地遭受了最大的打擊。西澳破產率上升了11.7％，同比增幅最大，其次是北領地，其增幅為10.6％。

昆士蘭在全澳破產數量最多，過去一年有超過9415人宣佈個人破產，但破產增長率放緩至1.5％。

Illion公司總裁Simon Bligh表示，最新數據顯示昆士蘭、西澳和北領地的經濟已經從資源行業的蕭條以及房地產市場降溫中走出了困境，但仍然處境艱難。

他警告道，債務水平上升、工資增長停滯和房價下跌可能意味著東海岸的澳洲人將面臨更多個人破產現象。

新州近6000人在上一個財政年度宣佈破產，比去年增加了7.6％。

相比之下，維州是唯一一個下降的州，降幅為2.2％，共有5809人宣佈破產。

illion的經濟顧問Stephen Koukoulas表示，盡管所收集的數據並未提供破產原因，但與州或領地的經濟表現、房地產市場和個人經濟狀況之間存在著密切聯繫。

Koukoulas說：「從大的角度來看，毫無疑問，對州而言，當經濟強勁時，破產率很低，反之亦然。」

「許多小企業利用房產貸款幫助其商業貸款。當房地產市場下跌時，特別是在珀斯和達爾文，銀行不太傾向於擴大這種借貸方式。我們在悉尼也剛剛開始看到這種情況。」

Koukoulas表示，由於乾旱，偏遠地區的澳洲人也可能面臨越來越大的經濟壓力，許多地區在幾個州的名單中位於前列。

Bligh預計，由於預測房地產市場將會進一步下降，新州的個人破產數量將會上升。墨爾本也會出現這樣的情況。

Bligh說：「在消費者壓力水平上升的情況下，好幾個地區的情況都不容樂觀。」

他說：「悉尼房地產市場下滑與個人破產的大幅增加的現象，可能會在2019財政年度重現於墨爾本，因為其房地產市場正顯示出跟隨下滑的跡象。」

Bligh表示，維州房價下降最大的前三個區都位於墨爾本外圍，都是過去十年中有很多新住房出現和人口迅速增長的地區。

他說：「這可能表明，那些地區的人們可能正在進入房產市場，而過去他們無法做到這一點。」

責任編輯：簡沐

【大紀元2018年09月09日訊】（大紀元記者鄭煦婷澳洲墨爾本編譯報導）本週，維州工黨政府備受矚目的房屋租賃法改革法案通過議會，租房者從2020年7月開始將享受到全澳洲最強的法律保護。

該法案的通過意味著租房者可以在未得到房東許可的情況下對房屋進行小改動和養寵物。

此外，根據新法，每一個出租房都必須達到基本標準，包括能夠正常工作的爐灶、供暖系統、單閂鎖、供電供氣系統和煙霧報警器；禁止租房競標（rental bidding），租金上漲限制為一年一次；租房押金不得超過4個星期的房租，房客能夠更快地拿回押金；禁止無理由驅逐房客；允許家庭暴力受害者中止租約，不會因毀約而遭到罰款。

然而，新法直到2020年7月1日才會生效，以留出最多18個月「與利益相關者進行協商」。

目前，進入住房市場變得越來越難，四分之一的維州人成為租房者。政府在一份聲明中稱，改革法案將「增強租房者的權利，更好地保護弱勢租客，使人們能夠將出租房變成他們的家。」

雖然，租客們對新法表示歡迎，但房東和投資者們並不開心。

據都門（Domain）新聞報導，澳洲房地產投資協會（Property Investment Professionals of Australia）主席金斯利（Ben Kingsley）說：「協會對安德魯斯（Daniel Andrews）政府如此急於通過這項立法感到驚訝。我們不禁感覺此事更關乎政治，並不那麼適合租賃市場。」

「這些改革只會讓選擇租客的程序變得更加嚴格，因為所有的權力都在租房者手中。最終結果是租客在維州租房會變得更貴。」

在投票通過前，維州反對黨（即聯盟黨）一直試圖對法案進行大幅修正，但未能成功。反對黨認為該法案太過偏向租房者，影響了房東和房客間的權利平衡。

據了解，聯盟黨仍在考慮，如果在11月的維州大選中獲勝，是否要廢除這項立法。

維州房地產研究院（Real Estate Institute of Victoria）對此立法表示失望，但說會與政府合作，制定出租房的最低標準，確定房客可以對房屋進行何種改動。

責任編輯：李欣然

【大紀元2018年09月09日訊】（大紀元記者葉欣雯澳洲悉尼編譯報導）面對疲軟的房地產市場，一些房地產專家常常會說「A級」房產仍會繼續暢銷，但「C級」房產卻難以出手。

那麼這些等級之間又有什麼區別呢？評級為A的房產是否真能抵禦低迷的市場呢？下面是房地產專家為投資者作出的一點分析。

A級房產

來自Mayfield Property Buyers的悉尼買家代理卡魯（John Carew）表示，人們普遍認為悉尼A級房產的價格在500萬澳元左右。但這個評判標準並不正確，因為每一個價位都會有達到A級水平的房產。

儘管價格不同，A級房產符合潛在買家心中理想住房的所有條件，維持著房產價值的基本因素仍然相同。例如房產靠近商場、基礎設施和當地的中心區域，位於好的街道，不在主幹道上。

根據卡魯的說法，戶型的走向也十分關鍵，朝北的房子最為理想。

Chamberlain Property Advocates的墨爾本買家代理錢伯倫（Wendy Chamberlain）表示，交通是一個關鍵的因素，是否靠近校區也非常重要。「如果你沒有孩子，這一點對你來說可能沒什麼問題。但對下一個要接手房子的人而言，這個問題很重要。」

在公寓房市場中，由知名建築商建造的住房或是可持續性高的住房也可能會吸引買家。錢伯倫女士說：「有一些房子的風格類型很受歡迎，將舊公寓樓改造成富有歷史氣息的建築是一個不錯的做法。一個較小的精品街區遠比一座巨大的高樓要好得多——因為可能會吸引更多的租客，甚至能吸引短期住宿者。」

B級房產

B級房產通常位於合適的郊區，但卻不是買家喜歡的地方。一個郊區可能會分為新區和舊區，人們通常更想要住在街區更大、名氣更廣的舊區。

缺少停車位的房子可能屬於B級。卡魯認為，在遠離當地鄉鎮的地方，房子的等級評定可能會更低。「儘管房子並不是在一條糟糕的街道上，但你需要翻山越嶺才能到達。」

位置優越但需要整修的房子也可能是B級房產。有的住房平面圖設計得不太合理，如房後和室外缺少流暢性，臥室顯得突兀，或是缺少浴室。

不過B級房產具有大部分理想住房的基本特徵，並且在某些情況下也能改造成A級住房。卡魯說：「儘管你不能改變房子的大小、地理位置和朝向，但是你可以改變其它的一切。」

C級房產

評級較低的房子通常位於輕工業區內或附近，在主幹道上，或是剛剛開始高檔化的郊區。

持有低級別房產的買家可能會遇到經濟上的困難，因為銀行會避免用一套從長期來看難以出售的房產作為抵押物來貸款。

卡魯表示，「不幸的是，在過去6到12個月裡，C級房產受經濟衰退影響最大。在某些情況下，房子實際上是非常好的，但是買家們十分挑剔。」

房產評級的重要性

當市場強勁時，所有房產的價值都會增加。而當市場觸及頂峰並開始下行時，A級房產的價值仍會繼續保持，但B級、C級房產的價值卻會以更快的速度下降。

卡魯認為，A級房產甚至可以吸引那些本沒有購房意願的人，它們受市場疲軟的影響很小。另一方面， C級房產可能需要等三到六個月才能在市場上出售。每種房產的價格上漲都非常不同，若不想為B級房產支付A級房產的價格，你需要評估房子的優勢、價值，並相應地做出購買。

責任編輯：簡沐

【大紀元2018年09月07日訊】（大紀元記者黃阡陌澳洲悉尼編譯報道）由於政府計劃從房地產行業徵收更多稅款，房產買家必須支付的交易費用可能會增加。對新房或新細分住房地塊的買家來說，會帶來不便和增加購房成本。

據每日電訊報報道，根據新的聯邦法律，新房子的買家必須確保房地產開發商應繳納的（該房產）增值稅（商品及服務稅GST）已支付給了澳洲稅務局（ATO）。該規定於7月1日生效，這意味著買家可能會為房產轉讓交易支付更多的費用。

澳洲房地產協會主席甘寧（Malcolm Gunning）表示，這項規定實際上是ATO將其徵繳新房增值稅的責任，外包給新房買家的另一個例子。

「這項新規使得房產交易律師與稅務人員沒有什麼不同，因為他們必須確保所有應付款項，都在房產銷售成交時付清，」他說，「當然，這意味著他們需要做更多的工作，一些買家可能需要支付更多的錢。」

甘寧先生補充道，該規定帶來的許多變化不會立即被房產買家注意到。「該規定的全部意義就是確保政府能夠把該徵繳的稅收能夠收上來。這與商業房地產的目前交易要求一致：除非所有稅收都被清繳了，否則交易無法達成，」他說。

甘寧先生表示，這是此前需要解決的針對房地產行業的一項立法任務。

聯邦政府在2017/18年度預算中，宣佈了實施這項新規，以打擊房地產開發行業不繳增值稅的違規行為。

根據聯邦政府的數據，在2015/16財年，有355人控制了超過1.3萬個實體公司，實施了的「金蟬脫殼」的不繳增值稅的欺詐行為。

金蟬脫殼是指公司被故意清算，以避免償還應繳的稅收和債務的行為。這種行為在房地產行業最常見，開發商向購房者徵收了增值稅，但在他們需要向稅務部門支付自身的稅款之前，故意關閉他們的公司。

在截至2017年11月之前的五年中，由於房產開發商的金蟬脫殼行為，使得18億澳元的增值稅無法收繳入庫。

甘寧說，雖然新規增加了房產交易的複雜性，但這是針對開發商的。 「我不認為實施該新規是一件壞事，因為其堵上了那些聲譽不佳的房地產開發商的逃稅漏洞。」

Holding Redlich公司合夥人洛茲（Vanya Lozzi）表示，實施新規對購買房地產的人產生了負面影響。「此為房產購買過程帶來了不便，增加了房產交易的複雜程度。隨之而來的是房產交易中其它事項無意中可能被忽視，「洛茲先生說。

但他並不認為實施新規將增加房產買家的成本，他補充道現在這樣說還為時過早。

新規僅適用於購買新房或新細分住房地塊的買家，不會影響購買或出售二手房產的人。

責任編輯：簡沐

【大紀元2018年09月09日訊】（大紀元記者林南編譯報導）根據中國在線房地產門戶網站「居外網」的年度報告，儘管在全球範圍內受到阻力，2017年中國人購買國外住宅和商業地產的金額仍創下了1197億美元的新紀錄，比2016年的1014億美元增長了18.1％。

據CNBC報導，該報告說，自2010年以來，中國投資者已購得總額超過4300億美元的外國地產。

「外國買家關注的好房地產市場是綜合因素，通常包括高人口增長，限制新住房建設，低廉且可提供的抵押貸款，以及快速的價格上漲。」居外網首席執行官兼董事Carrie Law說。

居外網將2017年中國境外房地產投資增長描述為「受限制」狀態，因為北京實施了資本管制，以防止過多資金流出中國。當局擔憂，大量的資金外流可能會危及中國經濟和人民幣。

居外網表示，亞洲和歐洲是去年中國人投資的熱點地區。中國人對亞洲地區的住宅和商業地產的投資增長超過350％，對歐洲的投資增長超過200％。

中國人在美國、加拿大、新西蘭和澳大利亞的房地產投資均出現大幅下滑。

特別是在美國，中國投資者的商業地產投資下降了近52％，住宅購買量下降了18％。這是由於北京的資本管制，利率上升以及2016年最大投資者（如安邦保險和萬達集團）的撤回。

居外網預計，2018年中國大陸在國外的商業和住宅房地產投資將比一年前增加3％至8％，全球投資額達到1233億美元至1293億美元。

責任編輯：林妍

【大紀元2018年09月09日訊】（大紀元記者朱麗婭悉尼編譯報導）澳洲個人破產達到八年來的最高水平，專家們警告道，債務上升、工資增長停滯以及房價下跌等因素可能會給生活在東海岸的人們帶來更多的壞消息。

據澳洲Domain房地產網消息，根據數據分析機構illion的數據，2018財政年度裡超過32,000名澳洲人宣佈破產，全澳個人破產率上升了4％。

西澳和北領地遭受了最大的打擊。西澳破產率上升了11.7％，同比增幅最大，其次是北領地，其增幅為10.6％。

昆士蘭在全澳破產數量最多，過去一年有超過9415人宣佈個人破產，但破產增長率放緩至1.5％。

Illion公司總裁Simon Bligh表示，最新數據顯示昆士蘭、西澳和北領地的經濟已經從資源行業的蕭條以及房地產市場降溫中走出了困境，但仍然處境艱難。

他警告道，債務水平上升、工資增長停滯和房價下跌可能意味著東海岸的澳洲人將面臨更多個人破產現象。

新州近6000人在上一個財政年度宣佈破產，比去年增加了7.6％。

相比之下，維州是唯一一個下降的州，降幅為2.2％，共有5809人宣佈破產。

illion的經濟顧問Stephen Koukoulas表示，盡管所收集的數據並未提供破產原因，但與州或領地的經濟表現、房地產市場和個人經濟狀況之間存在著密切聯繫。

Koukoulas說：「從大的角度來看，毫無疑問，對州而言，當經濟強勁時，破產率很低，反之亦然。」

「許多小企業利用房產貸款幫助其商業貸款。當房地產市場下跌時，特別是在珀斯和達爾文，銀行不太傾向於擴大這種借貸方式。我們在悉尼也剛剛開始看到這種情況。」

Koukoulas表示，由於乾旱，偏遠地區的澳洲人也可能面臨越來越大的經濟壓力，許多地區在幾個州的名單中位於前列。

Bligh預計，由於預測房地產市場將會進一步下降，新州的個人破產數量將會上升。墨爾本也會出現這樣的情況。

Bligh說：「在消費者壓力水平上升的情況下，好幾個地區的情況都不容樂觀。」

他說：「悉尼房地產市場下滑與個人破產的大幅增加的現象，可能會在2019財政年度重現於墨爾本，因為其房地產市場正顯示出跟隨下滑的跡象。」

Bligh表示，維州房價下降最大的前三個區都位於墨爾本外圍，都是過去十年中有很多新住房出現和人口迅速增長的地區。

他說：「這可能表明，那些地區的人們可能正在進入房產市場，而過去他們無法做到這一點。」

責任編輯：簡沐

【大紀元2018年09月07日訊】（大紀元記者李平多倫多編譯報導）多倫多地產局（TREB）最新數據顯示，8月份多倫多房價和銷量去年同比均上升，顯示多倫多房市在經過上半年低迷後，開始慢慢回溫。

據《環球郵報》報導，TREB數據顯示，上月大多區房屋銷量6,839套，去年同比上升8.5%，季節調整後比7月上升2%，上年同比銷量連續3個月上升，其中7月銷量升幅高達18.6%。

買家又開始活躍

房價方面，上月各類房屋平均售價76萬5,270元（加元，下同），去年同比漲4.7%，季節調整後比7月微跌0.2%。TREB總裁布拉（Garry Bhaura）說，去年安省收緊房市及今年年初按揭新規實施後，許多買家持觀望態度，現在這些買家又開始紛紛看房買房，買家需求又回升了。

數據顯示，上月大多倫多區獨立屋銷量去年同比飆升17.7%，平均售價去年同比漲1.2%，其中多倫多獨立屋均價去年同比漲4.9%至124萬4,275元，905郊區獨立屋均價去年同比微漲0.3%至90萬7,780元。

TREB市場分析主管默瑟（Jason Mercer）說，今夏房屋銷量與存量比去年夏季緊張，整個大多區市場存最僅共2個半月，多倫多存量更是不足2個月。今年獨立屋銷量雖遠不如2016年末與2017年高峰值，但許多社區房源緊張。明年需求如持續上升，市場存量不解決，問題會更嚴重。

過去15個月一直強勁的公寓市場，上月開始出現不同趨勢，其中多倫多公寓銷量跌5.6%，905郊區銷量則飆升18.6%，但多倫多和905郊區公寓售價均上漲，上月平均漲幅6.4%至54萬1,106元。

責任編輯：文芳

長壽這個幸福社會的象徵， 將成為壓垮老後生活的 最後一根稻草

　　《老后破產》 [日]NHK特別節目錄製組 著 上海譯文出版社2018年7月版

　　「老后破產」與房產關係太密切了

　　第一財經：你長期關注日本社會，可以從你的角度談談日本「老后破產」現象有多嚴重嗎？問題的根源何在？

　　姜建強：以前都說日本老人有錢，銀行的儲蓄一大半都是老人的，有學者還認為，日本經濟要擺脫通脹，市場要想辦法讓老人掏錢消費。現在出了「老后破產」，肯定很多人都會問，究竟哪種說法更接近現實？依我的看法，日本老人有錢這個說法並沒有過時。東京都新宿西口有一家京王百貨，裏面都是針對銀髮族的高價商品，很多年過去，生意一直火爆，購物對象依舊是老年人居多，這表明日本老人消費不減當年。

　　之所以有「老人破產」和「老人貧困」的話題，在於一個社會總有最底層的人群，一個社會也會有不可預測的事態發生。NHK電視台抓住這個漸成社會問題的話題，當然有警示作用，促使人們思考日本社會結構在泡沫經濟之後所發生的變化。因為「老后破產」在經濟高度發展時期是不可能出現的，在傳統的大家庭組合下也不可能發生。發生的根源，從整個社會文化來說，肯定是社會活力不再而導致的副產品，也就是日本著名學者大前研一所說的，低慾望社會中出現的「向內向下向後」傾向的結果。

　　第一財經：《老后破產》中出現的好幾位老人都沒有房子，房租佔了養老金開支的很大一部分，才導致老年生活艱難。你曾在專欄文章談過1991年日本房地產泡沫破滅對日本人購房觀念的影響。不知道書中這些無房老人的出現，與日本樓市那段歷史是否有關?

　　姜建強：「老后破產」與房產的關係太密切了。日本房地產泡沫破滅后，確實影響了一批人的購房慾望。當時房價不斷下跌，使得工薪族不敢出手購房，生怕一買就跌。以前就流行的買房不如租房的觀念進一步得到了強化——當然這種觀念與日本是個無戶籍的移動社會，以及日本人有萬物歸零的無常觀也有關。

　　另外，日本人還有一個「善變資產」的特點。一部分「老后破產」的人，在中年創業或就業時代可能也買過房產，但或許發生了各種不可預期的事態，如公司倒閉、借高利貸、被解僱、急於用錢還債等，只好賣出自己的住房，一直到老后都維持租房狀態。

　　第一財經：《老后破產》中好幾位「破產」的獨居老人有著相似的經歷，就是年輕時一心撲在工作上不想結婚。為什麼「不婚」思想在日本那麼流行？現在中國也有很多年輕人選擇單身，他們應該如何未雨綢繆，才能避免「老后破產」？

　　姜建強：確實，日本已經進入一人主義的后性時代。這個時代的最大特點，在我看來就是：我不幸福，怎麼向你描述幸福？我不快樂，怎麼向你傳遞快樂？我不想結婚，怎麼向你表達愛情？我不想上床，怎麼向你獻上玫瑰花？日本現在不婚不孕的年輕一代，幾十年後都是「老后破產預備軍」。因為獨居老人如果沒有足夠的存款，破產是不可避免的命運。

　　《老后破產》中的幾位老人，之所以成為「無緣社會」中的一員，就在於年輕時沒有結婚。照老人在採訪時的說法，是當時一心撲在工作上，無暇結婚，造成老后的困境。這當然是一面的說辭，更主要的還與日本男人喜歡一個人自由自在的生活樣態有關。不結婚不等於沒有性。日本到處存在的風俗店，為不婚男人提供了即便不結婚但也有性生活的可能。再加上日本社會不倫婚外情盛行，男人喜歡上已婚女性，會自己不結婚維持不倫關係。

　　中國的情況與日本稍有不同。即便選擇單身的年輕人也在增加，但受儒家文化影響，中國本質來說是個家族社會。家族間的橫向關聯，即便是單身青年走向老年，也無法斷舍。所以中國不是孤獨一人的「老后破產」，而是貧困家族走向老后的「家族破產」。這種破產更可怕，因為它的牽扯麵更寬廣。

　　第一財經：年輕時存積蓄以備年老后使用，是一種普遍的養老觀念。但在《老后破產》中，好幾位有積蓄的老人拒絕接受政府的生活保護，寧可掙扎在破產邊緣，也不肯動用積蓄。這是為什麼呢？

　　姜建強：日本人的憂患意識是很強的，這個緣於風土的島國性。地震、颱風等天災什麼時候來都不奇怪，因此日本人在生出無常觀的同時，也有很強的憂患意識。去年，電視上有一位90多歲的老人就說，手中是有點錢，但老后不安，時常告誡自己不能亂花錢。後來擔任財務大臣的麻生太郎當時就說：「你都90多歲了，還有多少老后不安呀。」為此，他還被廣泛批評。在我看來，他說得確實在理，但日本人就是這樣想的。這種觀念也令日本政府頭疼，政府的經濟政策也多次轉向從老人的口袋裡掏錢。

　　實際上，日本有著相對健全的社會保障制度。有些破產老人還拒絕政府的生活保護，是「不添麻煩」的國民精神在起作用，從不想給人添麻煩擴展到不想給國家添麻煩，比如日本至今依然有「護理老人是家屬的任務」的社會風氣。自己不能自立，伸手於國家，日本人對此並不生出羞恥心（難為情），而是生出不想添麻煩的想法，這與我們中國人想法是大不一樣的。

　　中國也應當警惕「老后破產」

　　第一財經：書中還提到破產現象在往前推移。現在中國獨生子女一代的父母普遍也進入晚年，中國也會出現類似現象嗎？

　　姜建強：「老后破產」往前推移，就是中年危機的出現。過去日本人講「一億總中流」，這個「中流」就是我們講的中產階級。現在日本人講「一億總下流」，這個「下流」講的就是「老后破產預備軍」——日本的中年人。表面看，日本就業率在世界範圍內也是高的，接近100%，但非正式僱用佔了很大一部分，這就為「老后破產」埋下禍種。

　　另一方面，現在日本提出「人生100年時代」的口號，這固然是長壽優遇的一面，但日本政府又不斷測試輿論，放出60歲退休、70甚至75歲領養老金的消息供人議論。這反映了日本在社會保障方面有巨額資金缺口，想用延緩發放養老金來填補缺口。退休后10年甚至15年拿不到養老金，老後生活有不破產的嗎？

　　聯想到中國，獨生子女一代步入中年，父母進入老年，很多人都關心他們是否會步日本後塵。我認為國情與文化不同，還是有差異的。獨生子女的父母一代雖然進入了老年，但很少聽到有「老后破產」的，相反，這代老人中有活躍的「廣場舞大媽」，他們還很自覺自愿地帶孫子孫女。親情與血緣以及延伸而來的啃老與心甘情願地被啃老，依舊是中國社會每個家庭的框架結構。這個結構最大的好處就是抗震能力強，度過危機的靈活性也強。不過再放遠點看，這種以親情與血緣為基礎的結構，總有一天會趨向鬆懈並瓦解。發達國家遇到的問題，一般而言後來者很難繞過。

　　第一財經：NHK這檔節目播出后在日本反響如何？帶來了怎樣的改變？

　　姜建強：節目播出后，在日本社會引發了一些震蕩。因為鮮為人知的一面被記錄被傳播了，日本人也在體驗這苦澀的果實是否會落到自己的頭上。但大多數日本人似乎心知肚明，老后這樣的凄慘，與年輕時候的作為沒有一點關係嗎？吃喝玩樂、享樂人生，是日本年輕人的一大特點，人生無常使得他們較早就懂得如何善待自己的人生。當然日本政府看到這樣連續性的負面報導之後，也開始積極探討解決之策，比如如何更寬泛地促進老年人再就業市場，如何更多地引進外國人護理人員，以便解決護理人手不足以及高額護理費問題等。

　　第一財經：中國社會老齡化情況也在加劇，尤其是像北京、上海這樣的城市，老齡化問題更是嚴重。在你看來，《老后破產》中揭示的問題，有哪些是值得中國社會重視的？或者說，本書對中國社會的現實意義何在？

　　姜建強：長壽這個幸福社會的象徵，將成為壓垮老後生活的最後一根稻草。一方面是令人羡慕的長壽，一方面是高壽帶來的不堪負擔。中國也正面臨這個嚴峻的問題。整個社會老齡化加劇，年輕一代不願多生的風潮，特別在上海、北京等大城市更顯突出。

　　《老后破產》對中國的啟示是，這絕非他國之事，而是步入高速經濟增長的國家都要面臨的問題。尤其中國人口基數大，貧富差異大，「老后破產」的兩大前提條件都已具備。如何調整和充實中產階層的生活狀態，如何進一步提升社會保障的量與質，如何打造老年人再就業市場，如何完善老年人消費市場等方面，在書中都能得到一定的借鑒。

【大紀元2018年09月06日訊】（大紀元記者唐仙儀編譯報導）德州房地產經紀人協會（Texas Association of Realtors）發布了一份新報告，稱德州在海外購房者的最熱門購房地中排名第三位，僅次於佛羅里達州和加州。一週前發布的年度「德克薩斯州國際購房者報告」詳細說明了全球購房者在此前的12個月內在德州房地產經濟中的投入。

從2017年4月到2018年3月，海外買家在德州共購買了24,012套房屋，總銷售額為108.9億美元。根據該報告，德州佔海外買家在美國購房數量的9%，僅次於佛羅里達州（19%）和加州（14%）。雖然成績還不錯，但與之前的12個月相比，顯得有些無力。從2016年4月到2017年3月，德州占全美對外國買家總銷售額的12%，總額高達186.6億美元。

儘管如此，德州房地產經紀人協會官員稱，國際房屋銷售仍然是「德州房地產業最強勁的部分之一，刺激了德州經濟的強勁增長。儘管國際購房者與上一時期相比略有下降，但德州仍然是世界各地人們生活、工作和開展業務的國際中心和首選目的地之一。」

該研究顯示，來自墨西哥的買家中有38%在德州購買了住宅（墨西哥買家的首選目的地就是德州）。德州也是中國（7%）、印度（6%）、英國（5%）和加拿大（3%）買家的熱門落腳地。

在海外業主銷售房屋排名中，德州也排在第三位，同樣是僅次於佛羅里達州和加州。從2017年4月到2018年3月，國際賣家出售的美國房屋中有10%在德州。

責任編輯：李元

根據貿易資訊網站「中美洲數據」（CentralAmericaData），連鎖飯店索菲特（Sofitel）在巴拿馬首都巴拿馬市舊城區投資開設的飯店即將揭幕，這家豪華飯店擁有159間客房。

巴拿馬明星報（La Estrella）網站發表評論說：「…儘管飯店現在供過於求而使得這個行業受到衝擊，這項斥資1億美元的投資計畫即將開始營運，這家飯店擁有159間客房，每間客房都有一名管家，飯店擁有開放廣場、屋頂酒吧、SPA、游泳池、健身房、會議室和舞廳設施。」

負責訓練飯店員工的巴拿馬職訓局（INADEH）透過聲明證實這項消息。（譯者：葉俐緯/核稿：嚴思祺）

【大紀元2018年09月06日訊】（大紀元記者李平多倫多編譯報導）溫哥華房市不僅火爆不再，而且房價連月下跌。溫哥華地產局週三（9月5日）公布最新數據顯示，上月溫哥華房屋交易去年同比暴跌36.6%，各個類型的房屋售價也紛紛下跌。

房價真的在暴跌？

據《赫芬頓郵報》報導，大溫區地產局（REBGV）局長摩爾（Phil Moore）在聲明中說，如今買家選擇比過去更多，競爭也少。市場上活躍的買家少了，3個主要類型的房屋起始售價已經連續2個月下跌。

數據顯示，截至目前房價跌幅不大，上月大溫區獨立屋起始售價156.1萬元（加元，下同），去年同比微跌3.1%。共管公寓方面，因年初市場強勁，售價仍高於去年同期，漲10.3%至69.55萬元，但自今年5月以來按月環比一直下跌，截至目前累計跌幅1.6%。

卑詩地產業內有人認為，有些市場真實情況比地產局數據嚴重得多。卑詩地產經紀瓦特（Ian Watt）採用SnapStats房市數據網站獨立數據，分析對比後得出的結論是，大溫區房價最貴的城西區獨立屋價格過去1年中暴跌26%，房價中位數從去年的380萬元跌至目前的280萬元。

西溫獨立屋房價過去1年暴跌30%，房價中位數從去年的360萬元跌至今年的250萬元。溫哥華地產經紀波納（Stuart Bonner ）曾說，豪宅價格明顯下跌，就如同礦井中的金絲雀，預示著房價可能會全方位崩潰。瓦特說，溫哥華房子普通人永遠都買不起，但會跌25%甚至更多。

最新房屋交易與活躍掛牌上市比數據顯示，溫哥華獨立屋目前已是買房市場，每100個活躍掛牌上市房屋中，成功交易量不到10宗。鎮屋和共管公寓市場也在放緩，上月每活躍掛牌上市出售的共管公寓中，成交交易不到27宗，遠不及年初100比57的水平，這說明共管公寓市場也在迅速冷卻。

再跌也買不起

加拿大國家銀行（NBC）數據顯示，溫哥華房價雖下跌，但還是買不起，今年2季度溫哥華買房相對成本基本沒變化，房價雖跌，利率卻漲了，兩兩正好抵銷。這意味著，溫哥華北美住房擔負力最差這一名號暫時還得留著。

責任編輯：文芳

主管住宅事務的巴黎市政府官員柏薩今天表示，他將提案立法禁止透過Airbnb等短期租屋網路平台，將巴黎市中心住宅出租。他還指控說，這類服務造成巴黎居民被趕出城外。

柏薩（Ian Brossat）受訪時透露，他也將尋求禁止在巴黎購買第二套住宅。他說，為了避免巴黎變成「露天博物館」，有必要採取這些措施。

柏薩表示：「已有1/4的巴黎住宅居住者不再是巴黎人。」預料他將名列明年歐洲議會選舉法國共產黨（French Communist Party）提名第一順位候選人。

Airbnb平台上提供的巴黎出租公寓多達約6萬間，使得巴黎市成為Airbnb的最大市場。這類住宅共享平台正遭遇各地市政府越來越大壓力，它們被控造成當地租屋價格攀漲。

柏薩說：「我們想讓巴黎成為中產階級負擔得起的城市？還是讓它變成沙烏地阿拉伯或美國億萬富豪的遊樂場？」

柏薩表示，他鎖定Airbnb和其他這類平台已數年，他最近還出版一本書抨擊這間美國大企業，書名是「Airbnb，或Uber化的城市」（Airbnb, or theUberised City，暫譯）。

柏薩希望禁止巴黎市第1-4區任何整間公寓短期出租給觀光客的行為。這4區包含巴黎聖母院（Cathedralof Notre-Dame）和羅浮宮（Louvre museum）等全球最受歡迎觀光景點。（譯者：張正芊/核稿：陳政一）

【大紀元2018年09月05日訊】（大紀元記者高杉編譯報導）對於任何購房者來說，這都將是一場噩夢般的場景：在購房過戶結束的前一天，詐騙者設法誘騙您將首付房款匯到了一個離岸帳戶上。你不但失去了辛苦賺來的錢，買新房子的夢想也破滅了，並且一般在短期內很難再恢復元氣。

這是一種新的針對買房者的詐騙方式。一些犯罪分子精心設計了常見的「商務電子郵件欺詐」騙局 – 之所以如此命名，因為它過去幾乎都是專門針對企業。而現在開始轉向於針對個人的詐騙，尤其是那些正在過戶房產並即將要匯出首付房款的人。

據CNBC新聞網報導，兩名希望保持匿名的此類詐騙受害者透露，他們被騙走了六位數的預付款，還有他們的家園夢想也破滅。而在其中一個案例中，受騙者失去了幾乎全部一生的儲蓄。

根據電子郵件安全公司Proofpoint的網絡安全戰略高級副總裁Ryan Kalember的說法，這種犯罪行為正在增長，該公司正在跟蹤通過此種電子郵件實施的網絡犯罪。根據該公司研究數據，他們所觀察到的此類犯罪的數量，已經上升到了比去年高14倍的水平。

美國聯邦調查局在今年也曾多次警告稱，電子郵件泄密詐騙正在飆升，其中就包括了此類房地產欺詐行為。

犯罪分子如何欺騙購房者

以下是此種詐騙經常運作的方式：利用惡意軟件（或被稱為釣魚軟件）使參與房地產交易的人，例如房地產律師或房地產經紀人的電子郵件帳戶被感染。這種「釣魚軟件」是由犯罪分子通過電子郵件發送，一般在點擊之後感染計算機。

然後，在房地產經紀人等專業人士自己並不知道的情況下，詐騙者已經可以監控房地產經紀人的電子郵件業務往來，並可以獲悉買主即將進行的房地過戶轉款等交易信息。

接下來，就在過戶日期即將來臨之前，欺詐者使用受到侵入的房地產經紀人電子郵件帳戶，向買方發送表面看似很合理的郵件。該郵件告訴買方，計劃已經發生變化，他或她需要在截止日期之前匯出預付款，並給出了接收帳戶，據稱是屬於賣家的銀行帳戶。由於這封信直接來自房地產經紀人或過戶律師的電子郵件帳戶，使其看起來非常真實。

但Kalember表示，所給出的這個接收銀行帳戶實際上屬於犯罪分子的，通常是海外的離岸帳戶，不在美國執法範圍內。

Kalember表示，在某些情況下，犯罪分子甚至會跟進一步，主動給受害者買家直接打電話聯繫，聲稱是來自產權公司或賣方律師事務所的代表，並向他們證明，這個電子郵件中所提到的匯款請求是真實的。

Kalember評論說：「這項詐騙犯罪的技能水平接近於零，但操作的技術複雜程度非常高」。「這意味著要有網絡釣魚工具包和其它電子郵件等技術工具，但這些工具都可以在互聯網上免費獲得。同時犯罪分子正在投入更多的時間和精力來策劃騙局，使其看起來非常真實合理，以達到欺騙消費者的目的。」

原因很清楚。這種詐騙所獲得的轉款是有利可圖的，金額往往遠遠超過其它類型的針對個人的騙局。

一去不復返

Kalember表示：「重要的是要記住，在這些情況下，受騙者將會永久地失去購房資金。」

由於這些騙局所造成的損失通常不在銀行承保或退款報銷範圍內，而且由於款項被匯向了海外，受害者幾乎不可能再收回他們的錢了。

對於消費者來說，這種類型的騙局導致的後果比大多數其它網絡攻擊詐騙要更高。消費者很少能夠提前發現犯罪分子已經竊取和使用了他們的數據和財務信息，以及在其後預防轉款所導致的重大財務影響。因為銀行很少會負責為客戶追回已經被授權的電匯，即使是被欺騙發送的匯款。如果匯出帳號在海外，那麼美國執法部門也幾乎無法收回資金。

你能做什麼

根據美國聯邦調查局的說法，電子郵件泄密事件，包括對企業的類似攻擊，在過去一年中一直在「飆升」。2016年12月至2018年5月期間，企業和消費者報告與這些犯罪相關的損失增加了136％。聯邦調查局表示，欺詐性轉款已經發送到全球115個國家。自2013年以來，這類犯罪導致的損失已超過120億美元。

Kalember和FBI表示，購房者應該採取措施，確保他們不會成為欺詐者的犧牲品。

保持警惕 ：購房者應首先意識到他們可能以這種方式成為騙子的目標，並應採取相應措施來核實與其購房或銷售相關的任何可疑信件。

語音驗證 ：Kalember認為，在已經很長時間的購房過程中看起來很麻煩，但是通過語音驗證跟進電子郵件是必須的。尤其是當電子郵件中涉及了電子簽名文檔、登錄新網站、交易金額或提供任何類型的財務信息等等問題時，則尤其應該進行語音驗證 。

與您的銀行聯繫 ：即使並非所有銀行，大多數銀行也都會遵守您的要求，即在沒有語音驗證或其它檢查步驟的情況下，不允許任何轉款。對於商業帳戶尤其如此。

對電子郵件進行確認：一些要求您採取某種行動的電子郵件，雖然聲稱其來自所有權公司，律師，房地產經紀人，銀行律師或參與交易的其他人可能不是真實的。如果對他們中的任何一個有疑問，就應該根據之前已知的電話號碼，要求確認。#

責任編輯：林妍

【大紀元2018年09月05日訊】（大紀元記者溫妮報導）根據新西蘭最大房地產交易網站 Realestate.co.nz 的數據，隨著春季來臨，新上市房源開始增加，住房市場正在走出冬季低迷狀態。該網站預計，市場可能會保持穩定，並遵循正常的季節性趨勢。

8月份新上市房源增加16.4%，從7月份的7508套增至8739套，與去年8月的8729套基本持平。除 Coromandel 和 Taranaki 略跌外，全國其它地區新房源均有改善，特別是主要中心，惠靈頓增長26.6%，奧克蘭增長22.7%，坎特伯雷增長17.8%。

8月末全國待售房源總存量相對穩定，為21,207套，相比7月份略跌0.38%，相比去年8月跌 1.6%。不過各地區差異較大，懷卡托同比增長 12.6%，Nelson增長18.6%，坎特伯雷增長 11.7%，奧克蘭和豐盛灣僅增長 1.1% 和 0.8%，全國其它地區均呈跌勢。

全國平均要價結束了連續3個月下跌的趨勢，從7月份的63萬5020元，回升至8月份的65萬2894元，但仍低於2月份創下的67萬3659元峰值。全國19個地區中，有11個地區平均要價創歷史新高。

皇后鎮湖區仍然是全國最貴的地區，平均要價已連續4個月上漲，目前為97萬7901元，但仍低於去年12月創下的最高紀錄108萬8209元。奧克蘭平均要價為93萬2708元。

責任編輯：上官翎

美國REITs在8月強勢反彈，上漲3.1%，以目前REITs股利率約4.16%，與美債殖利率利差約130個基點來看，相當具有吸引力。法人表示，美國內需經濟仍然相當強勁，加上REITs財報佳，且相較於美股，REITs仍有補漲空間，建議投資人可逢低布局。

 

觀察近一個月投信發行REITs（不動產證券化）基金績效，以復華全球資產證券化、台新北美收益，以及華南永昌 Shiller US REITs基金居前三名，報酬率都在2%以上，表現亮眼。

台新北美收益基金經理人李文孝指出，美國REITs的股利率目前約4.16%，比標普500的股利率目前約1.8%來得高，且高於美債殖利率約2.85%，價值面具有吸引力，加上相較於標普500指數，REITs的本益比低於長期平均值。未來受到美國期中選舉、美中貿易戰等不確定因素干擾，且股市位置較高，預期資金將偏愛具有防禦性質的REITs類股。

李文孝分析，過去兩年REITs表現落後於美股，除了景氣復甦初期市場偏愛成長股之外，占比較大的零售REITs受到電商興起，大型賣場亦面臨結構性調整的衝擊，不過，目前零售關店潮已止穩。

此外，可以留意REITs產業本身趨勢也有大轉變，因應雲端服務的電腦設施，以及電商物流的倉儲設備需求快速成長，特殊型REITs的成長性高。

未來5G傳輸建設持續擴大，電塔興建勢在必行，相關的工業型REITs也會水漲船高。

群益全球不動產平衡基金經理人楊慈珍表示，3月以來在美中貿易議題發酵之下，使得投資人心態轉向謹慎，也促使資金回流評價相對便宜、具備收益性質、防禦性較高的美國REITs。

展望後市，美國經濟基本面仍相對強勁，可望持續帶動不動產相關需求，加上以評價面來看，現階段美國REITs相對美股本益比低於過去五年平均，大約在負兩倍標準差的位置，具備評價優勢，因此在上述條件支持下，可望支撐REITs表現延續。

大西洋房地產有限公司近日以350萬元簽下位於費城天普大學(Temple University)校園2萬平方英呎的黃金土地，擬進行大學生公寓的開發。該公司日前在紐約曼哈頓舉行了項目推介會，預計公寓最遲於2020年建成。

當日推介會由美國大西洋房地產有限公司主辦，由韋仕登資本、復友資本、復旦美國校友企業家高管俱樂部、上海市歐美同學會留學生之家(費城)共同協辦。大西洋房地產有限公司董事長屈正哲代表本次活動的主辦方和協辦方，發表了開幕致辭。

大西洋房地產有限公司總經理秦宴介紹費城大學生公寓投資項目。他表示，費城地區地產去年增值10%，今年增幅更為強勁，「前景好於紐約地產，而且如果美國決定在紐約至華盛頓建造高鐵，費城就是必經之路，屆時費城地產會繼續大幅升值。」

秦宴說，大西洋房地產於8月9日以350萬元的價格簽下了位於天普大學藝術學院教學樓旁的超過2萬平方英呎的土地，連同建築成本在內預計總投資將超過1000萬元。

他說，預計將建設16棟公寓，每棟3.5層樓，包含十個個房間和五個衛生間，平均每棟建築面積超過3000平方呎，「預計審批和建造將於一年多內完成，學生們最遲在2020年秋季入住。」