不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【大紀元2018年09月04日訊】（大紀元記者宜塔澳洲墨爾本編譯報導）在上週六（9月1日）墨爾本房地產拍賣市場上，位於內城區和濱海城區優質地段的住宅引來激烈競爭，成交價格超過屋主保留價。

據都門（Domain）網站報導，在圖拉克（Toorak）區，一棟英式風格的住宅（12 Edzell Ave）在五名買家的競爭下以368萬澳元售出，超過屋主保留價68萬澳元。

在廣告宣傳階段，馬歇爾•懷特（Marshall White）房地產經紀公司為這棟三居室、宅地面積為618平方米的住宅給出的報價為275萬至285萬澳元，低於該地區住宅價格的中位數392萬澳元。

在菲茨羅伊北（Fitzory North）區，一棟破舊到無法居住的維多利亞時代風格的住宅（190 Rae St）在拍賣時也受到追捧。傑利斯•克雷格（Jellis Craig）房地產經紀公司的拍賣師馬多（Lee Muddle）接到五名買家近140次出價。這棟住宅最終以175.7萬澳元的價格成交，超過屋主保留價（145萬澳元）30. 7萬澳元。成功拍下這棟住宅的家庭對其進行全面翻修。

這棟住宅以高價出售的原因是其較大的宅地面積（244平方米）。從1951年以來，這棟住宅一直由一個家庭中的不同成員居住。

在博馬裡斯（Beaumaris）區，一棟現代化的四居室住宅（140 Tramway Parade）的拍賣同樣火爆。該住宅的宅地面積為710平方米，並擁有游泳池。在四名買家的競爭下，最終售價達230.5萬澳元，比房主保留價高出20.5萬。

馬歇爾•懷特房地產經紀公司的銷售經理邦吉歐諾（John Bongiorno）說，優等（A-Grade）住宅在變化的市場行情中展露鋒芒。但他對買家的主要建議是，永遠不要做假設。

「不要把任何事情視為理所當然。不要事先假定，住宅售價會高於經紀人給出的報價。一些住宅的成交價甚至會低於報價區間，所以要根據個人情況做足功課。」

儘管有跡象表明，春季的市場行情略微好轉，但上週末的拍賣結果參差不齊，成交率隻佔六成。一些住宅在拍賣時僅有一名潛在買家給價。上星期六， 一些B級、C級住宅、較小的排屋以及距離市中心中等距離環狀地區的宅地在拍賣時，都很難吸引來買家。

數據顯示，在553棟掛牌待售的住宅中，拍賣成交率為59%，比去年同期降低了11%。

為買家提供代理的James Buyer Advocates經紀公司報告說，根據墨爾本內城區、價值超過100萬澳元的35棟住宅的拍賣結果，在拍賣現場無人競拍、或僅有一名競拍者的情況佔總數的80%，而拍賣成交率僅達到31％。

房地產市場分析家稱，買家們在做了充分的前期研究之後，會挑選並排除他們認為價格過高的房屋。同時，房產經紀人表示，如果住宅的廣告價格區間超過市場平均價格的5%，就很難售出。

準確的報價在目前市場行情下至關重要。潛在買家可通過多種途徑，去了解某特定街道的住宅的價格。

維克林房地產諮詢（Wakelin Property Advisory）公司的麥凱布（Jarrod McCabe）說：「屋主要有理性的價格預期，否則買家會尋找下一位合適的賣家。」

責任編輯：李欣然

文：關鍵評論網 王銘岳、吳易真

自從美國聯準會（Fed）2015年底正式啟動升息循環以來，全球市場都在關注最新的利率政策動向。但，美國升息究竟跟台灣有什麼關係？對你我又有什麼影響呢？ 關於美國升息，我們訪談了聯博投信基金經理人黃森瑋，希望能讓讀者快速瞭解美國升息對你我的影響。

什麼是「升息」？美國為什麼要「升息」？

美國聯準會是美國的中央銀行，而「升息」和「降息」則是美國聯準會主要的利率政策工具，這裡所調整的「息」指的是「基準利率」，也就是中央銀行對各個銀行存放款的利率。

美元的升降息，並非僅靠一人決策，而是由聯準會定期召開的FOMC（聯邦公開市場委員會）12名委員，根據美國實體經濟狀況，做出符合美國經濟發展的貨幣政策。例如，在美國景氣成長樂觀時，適時採取升息措施，可以適當抑制資產泡沫化與景氣過熱，如此一來，美國經濟成長才能走得更長遠。

至於一般民眾跟銀行往來時的利率，則是「基準利率」再加上個別銀行的利率。簡單來說，「升息」代表在銀行存款的利息會提高，同時向銀行借貸的利率也會變高，因此，升息會影響到個人與企業的儲蓄、借貸與理財投資的計畫。各國央行會做出「升息」的決策，通常表示對於經濟前景充滿信心，並預期可能出現通貨膨脹。為了調節市場，避免經濟過熱，適度降低民眾的投資跟消費，讓民眾將錢留存在銀行。而對於跟銀行有貸款的人來說，因為貸款利率提高，就必須開始考慮提早還款。

美國是全球重要市場之一，美國升息，反映出美國經濟復甦，景氣成長。2015年開始，美國聯準會持續進行升息，這是2008年全球金融海嘯以來，美國景氣終於成長到可以樂觀升息的時期。截至2018年6月，聯準會已經將美元基準利率從原先逼近零利率，拉抬到1.75%-2%區間，顯示美國的通貨膨脹和就業市場已經明顯改善，因為「通貨膨脹」和「就業市場」是聯準會最關注的兩項經濟指標。

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「升息」同樣也是貨幣走強的訊號，由於美元是目前國際間流通最廣泛的貨幣，美元匯率會影響全球各種經濟活動的損益。升息後，全球資金往往會被吸往美元資產移動，形成美元升值、其他貨幣相對貶值的現象，對出口貿易導向的台灣來說，在新台幣相對貶值的情況下，對美出口成本大幅降低，在國際貿易市場上將較具競爭力。

從美國升息環境中 找尋最適投資機會

升息對投資方面又有何影響？雖然一般投資人常認為升息對於股債市是負面因素，但黃森瑋表示，事實上，對於不同產業來說，正面或負面的影響程度大有不同。以過去經驗來看，有些對於利率敏感度高的類股，例如房地產類股（Real Estate），還有公共事業（Utility）、消費類股（Consumer Staples）、電信業（Telecom），也就是俗稱的鐵鏽股（RUST），他們在美元升息循環趨勢下，表現較有可能受到壓抑。

但是對於銀行業來說，升息反而有利，銀行業者放出去的貸款利息收益可望增加，所以升息對於銀行類股是正面效益，有利於股價表現。換句話說，和景氣循環相關的產業，包含科技類股和原物料產業，表現也會相對較佳。

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美國經濟成長，帶動民間需求，台灣的出口產業就能受益。尤其，台灣主要是由出口產業帶動GDP成長，且MSCI台灣指數中，有六成都是出口為導向的科技產業類股，因此當美國升息，台灣會是正面受益者。

正因各個產業輪動快速，在不同景氣循環的階段，會有不同的表現機會。黃森瑋建議基金投資人應以長期投資的思維來進行理財規劃，不需要每次一聽到聯準會的升息決策、或看到市場出現短期的波動，就急著調整投資部位。此時，反而應該靜下心來，重新檢視個人投資組合，了解手上的配置是否符合升息環境下景氣擴張的趨勢，再進行適當的調整。或者，進一步尋求專業的理財諮詢建議，為投資組合找出最合適的資產配置。

【大紀元2018年09月02日訊】（大紀元記者陳光澳洲悉尼編譯報導）在悉尼房地產市場整體疲軟之際，位於悉尼Liverpool地方政府管轄區的 Rossmore卻房價暴漲，已成為了悉尼的一個房地產金礦。

據澳洲房地產網消息，CoreLogic的數據顯示，Rossmore區的獨立房中位價自2014年以來已上漲了一倍多，達到了3,388,500澳元。在截至今年4月份的一年中， 該地區的房價增幅達到了驚人的39.9%。

房地產公司United Realty的經紀Charlie Cini表示，在Rossmore購房已被證明是「對未來的一個很好的投資」。

「許多有正確判斷力的人認為，它將是下一個重新規劃區，所以，如果你能持有一個房產幾年的話，你將能獲得巨大的利潤，」 Cini說，「現在，Austral正在開發，配套服務越來越近了。」

「機場顯然也是一個很大的優勢，但其它基礎設施建設逐漸到位，如現階段Bringelly路和Northern路的升級也可能會讓這個地區變得更重要。」

今年3月，Cini以300萬澳元的價格出售了位於Rossmore Cres街 56號的房產。在吸引大量買家的興趣之後，這套房產最終由一位投資者買下，而他所喜歡的是這套房產距離擬議的Rossmore火車站衹有800米遠。

新州政府正在計劃，在Austral和LEppington North推出超過1.7萬套住房，這兩個區都是Rossmore的鄰區。 靠近Rossmore區的還有Badgerys Creek，該地區正在建設西悉尼機場。Rossmore還有另一個鄰區Bringelly，規劃中南北鐵路線將由此通過，連接到航空城。

Rossmore的居民住在這裡的平均時間長達20.5年，但現在有更多的房主將他們的房產上市出售。

澳洲房地產網的首席經濟師Nerida Conisbee表示，在悉尼整體房產價值下滑的趨勢中，Rossmore的表現鶴立雞群。 她說：「在2017年，Bringelly是悉尼表現最強勁的區，在2018年，Rossmore似乎將成為下一個。」

她認為，西悉尼地區繼續成為未來增長的焦點有多種原因，但最主要的是由於新機場的建設。 「新機場周圍的地區被指定為悉尼的第三個城市，這裡的新工作將推動對住房需求，」 她說。

責任編輯：簡沐

根據英國全英房屋抵押貸款協會 Nationwide 發布的數據顯示，8 月英國房價出現自 2012 年以來最大單月跌幅。

數據顯示，8 月英國平均房價為 21.47 萬英鎊，環比下降 0.5%，低於預期。而 8 月房價年增率上漲 2%，也不及 7 月的 2.5% 增速，英國房價增速進一步放緩。

英國建築協會首席經濟學家 Robert Gardner 表示，儘管 8 月房價漲幅有所放緩，但年增率增長仍在 2% 到 3% 之間，市場供求平衡幾乎沒有變化，他還補充稱：

「儘管經濟活動疲軟以及家庭預算的持續承壓可能會對今年的房價增長和市場活動形成一定拖累，但借貸成本仍然或將維持在低水平，總體而言，我們仍然預計在 2018 年，房價會上漲 1% 左右。」

而此前，房產仲介機構 Acadata 數據在 8 月 13 日公布的報告中也指出，英國全國房價年化增速降至 1.6%，創至少六年來新低，季節性調整後銷量降低 6%。

報告認為，英國樓市在經歷三十年繁榮和經濟增長放緩後走向疲軟，英國退歐帶來的不確定性和過去一年通膨增速跑贏薪資給樓市施壓。

法國興業銀行經濟學家 Albert Edwards 也認為，英國央行過去十年的貨幣寬鬆助長了貸款買房的需求，開放的移民政策也吸引了海外國民投資英國樓市。而今，英國定於明年正式退出歐盟，加之英國央行升息，製造房產泡沫的需求勢必枯竭。

此外，安永（EY）項目俱樂部經濟學家 Howard Archer 也曾表示，購房者目前保持謹慎態度，因為利率很快就會攀升，屆時將使得房屋貸款顯得更加沉重。

不過值得注意的是，根據房地產顧問諮詢公司 London Central Portfolio（LCP），7 月份，倫敦市中心房屋的平均價格飆升至將近 200 萬英鎊，比去年增加了 12.5%。但市中心黃金地段的年交易量降至 3831 宗，為金融危機以來的最低水平，較上年同期下降 8.3%，其中新建房屋的銷量更是暴跌逾四分之一。

華爾街見聞在主編精選文章《全球樓市觀察 | 倫敦換房指南：學區房還是二三線?》中提到，英國脫歐、英鎊表現疲軟以及當地人口增長放緩與人口外流的增加，構成了倫敦樓市到達增長拐點的基本面。但對於房東來說，倫敦樓市還是有利多消息：

皇家特許測量師學會 (RICS) 指出，英國新增租賃房產的供應連續兩年下降，而租客數量仍在穩定增長，由於租賃房源供應短缺，到 2030 年英國的租金或將上漲 15%。尤其要考慮到，HomeLet 的最新數據顯示，截止 7 月的過去一年英國平均房租上漲了 1.3%，倫敦的租金漲幅為 3.3%，平均為 1,615 英鎊 / 月。

『新聞來源／華爾街見聞』

【大紀元2018年09月01日訊】（大紀元英國記者站報導）目前，選擇賣掉倫敦的房子，並在英格蘭北部和中部地區購買房產的倫敦人比例已經突破新的紀錄。

房產研究機構Hamptons International的研究發現，自2010年以來，選擇從倫敦搬遷至英格蘭北部或中部地區的人數比例已經增加了兩倍。

搬遷的倫敦人平均支付了£424,610來購買新房產，這個價格足以在伯明翰的一個很好的郊區購買一棟大型獨立式住宅，而在倫敦東部卻只夠買下一家店鋪樓上的兩居室公寓。

搬遷者雖僅佔倫敦880萬人口的一小部分，但從數量上講也很驚人。據Hamptons International表示，2018年上半年，有30,280名倫敦人出售了自己的房屋並搬離首都，比去年同期增長了16％，但仍低於2007年的水平，也就是上個經濟危機開始的前一年。

大多數出售房屋的倫敦人搬回了自己的家鄉。 2008年，17個人中有一人搬離至英格蘭北部或中部地區，而現在則是五人中就有一人搬離。

英國其它地區的房地產市場充斥著大量搬離倫敦的購房者。在巴斯和東北薩默塞特地區，2018年上半年有42％的房屋被倫敦人購買。

另外，這些搬離者並不只是退休的人，有證據表明許多人仍需要往返倫敦，並每週在那裡停留幾天。

倫敦購房者數量激增的其他地區包括東多塞特（East Dorset），其中25％的房屋被搬離倫敦的購房者買去。而在萊斯特（Leicester），十分之一的房屋在2018年上半年出售給了從倫敦搬來的人。

在一些城鎮，例如黑斯廷斯（Hastings），倫敦人被指責將房價推高到當地居民無法承受的水平 。

高額印花稅是搬遷倫敦的又一原因

許多從倫敦搬遷的人想尋找更大的房子或離好學校較近的房子。 高額的印花稅也促使擁有第二套房的房主搬離倫敦。她說：「越來越多的人想盡快搬進大房子裡居住。對許多人來說他們將會考慮更加北部的房子。」 在英國南部購買獨立式住宅的平均印花稅價格為14,780英鎊，而北部則僅為5,358英鎊。

首次購房者聚焦倫敦以外地區

Hamptons International還對首次購買者的消費進行了研究。調查發現，三分之一居住在倫敦的年輕人無法在這裡購買首套房產。在2018年上半年，居住在倫敦的首次購房者中有31％的人最終在倫敦以外的地區買房，這幾乎是2013年（16％）的兩倍。

然而，情況在去年略有改善，援助購房計劃（help-to-buy）幫助了一些人買房。 但Hamptons International 表示：「即使大多數倫敦人還是會選擇在倫敦購買他們的第一套房，但越來越多的購房者選擇從南部昂貴的房產市場中退出。」

部分地區房價難以從金融危機中恢復

Hometrack週一發布的數據報告了倫敦和英國其它地區房價之間的差距。數據顯示，貝爾法斯特，利物浦和阿伯丁的價格仍低於十年前金融危機時的水平，但倫敦和劍橋的價格卻比十年前高出65％以上。

調查發現，在金融危機最嚴重的時候，四分之一英國大城市的房價都難以恢復到危機前的水平，貝爾法斯特遭受的打擊最為嚴重，目前其價格仍比2008年時低28％。

在利物浦，平均價格比十年前低1％；而在格拉斯哥，平均房價僅比十年前高出1％（£121,940），紐卡斯爾平均房價則比十年前高3％（£128,641）。

相比之下，劍橋的平均房價比十年前上漲了70％，達到£432,410。

Hometrack的Richard Donnell表示：「一些大城市的房價仍在恢復當中，這足以表明金融危機對英國房地產市場的影響有多大。」

以小金額投資北部房產實例

據時尚新聞網站Refinery29報導，27歲的亞歷克斯·賓利（Alex Binley）是倫敦的一名記者。2014年，當她在北部沃爾弗漢普頓（Wolverhampton）市工作時以£71,000的價格購買了一套兩居室的公寓。在那之前她一直在該地區租房，但後來她意識如果買房，她的每月抵押貸款金額甚至少於她的租金。

她說：「我已經想盡辦法存足夠的首付金來購買一個小公寓，我認為這將是一項很好的投資。因為我把公寓的空房間出租了，所以我在這居住的18個月裡省了很多錢，我基本上只需要付水電費。」

Binley準備去倫敦工作時，決定保留在伍爾弗漢普頓的房子，並在倫敦西南部的南菲爾德（Southfields）租房住。 她說：「我目前把伍爾弗漢普頓的房子租出去，用以支付貸款。我打算繼續將其出租至少一年，之後可能考慮出售房子用以支付在倫敦買房的首付金額。」

責任編輯：文婧

【大紀元2018年09月02日訊】（大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導）目前澳洲的一些房地產市場非常強勁。如果你依靠主流媒體獲取信息，你就不太可能知道這些市場。

據澳洲房地產觀察網消息，「熱點」網站（hotspotting）的發起人Terry Ryder表示，我們不應該僅僅把眼光盯著悉尼與墨爾本。我們的大多數媒體都來自悉尼和墨爾本，他們對這兩個地方都很著迷。他們寧願告訴我們這兩個最大城市的市場在下降，而不去說其它地方的市場在強勁上漲。

他們還往往錯誤地把澳洲視為單一市場。所以你會看到象「澳洲房地產價格下跌」這樣的頭條新聞，這意味著，根據一個強有力的消息來源，全國平均水平，由於悉尼的下滑而受到了拖累。

如果我們把目光轉到悉尼和墨爾本以外，我們就會看到霍巴特在銷售速度、價格上漲、空置率方面是所有首府城市中的第一名。霍巴特已不是州府城市中最便宜的，房價已經超過了達爾文。

但霍巴特並不是全澳最強的市場。最強的地方是鄉下地區，即州府城市以外的地區，這些地方很大程度上被經濟學家、記者和投資者所遺忘。

如果你是尋找下一個增長可能性的房地產投資者而你沒有考慮這些地區，那麼你將失去在收益率高且增長潛力巨大的地區以較低價格買房的機會。

Ryder認為，現在澳洲房地產市場最強大的三個是：新南威爾士州鄉下地區、維多利亞州鄉下地區、塔斯馬尼亞州鄉下地區。

其共同點是：隨著它們所在州的大城市市場衰退，它們正在蓬勃發展。

這是房地產週期中的常規模式。增長週期通常在州府城市的內城區域開始，然後在三四年的時間裡漣漪波及中環和外環，並且最終影響到州府城市附近的鄉下地區。

鄉下市場並非完全依賴其州府城市市場的增長。鄉下許多地方自成一體，有著強大的經濟，那裡的房地產市場會自行增長，無論州府大城市的情勢如何。

但毫無疑問，這些地方的一些增長情況由州府城市的事件所引發。它們與州府城市的距離越近，就越有可能趕上州府城市的增長浪潮。

靠近悉尼和墨爾本的一些鄉下地區市場很早就開始了它們的增長步伐，有些已經達到了頂峰。對於位於墨爾本郊外的吉朗（Geelong）以及悉尼附近的臥龍崗（Wollongong）和中海岸來說，情況確實如此。紐卡斯爾（Newcastle），可以說是目前澳洲最強大的市場，處於增長週期中的上升階段已有一段時間了。

但大多數鄉下地區市場纔剛剛起步。所以，如果你是一個尋求有吸引力的房價和有增長機會的投資者，那麼應該考慮這些地方。

新南威爾士州鄉下地區

在過去一年中，紐卡斯爾的許多區的中位房價上漲了20％以上。現在，上漲正在向附近地區蔓延，象 Lake Macquarie地方政府轄區，還有獵人谷（Hunter Valley）。

不過，增長型市場並不僅僅限於這些地方，而是徧佈新南威爾士州。Ryder在分析了最新一批季度銷售數據之後，發現新南威爾士州有38個地方政府轄區，其房地產銷售活動在上行。包括Albury、Dubbo、Orange、Tamworth和Wagga Wagga等較大城市，以及Cootamundra、Inverell、Kempsey和Tumut等比較小的城鎮。

維多利亞州鄉下地區

人們普遍知道吉朗市場的崛起。在過去的12至18個月裡，它一直是維多利亞州的佼佼者，超過了墨爾本。吉朗一些較便宜的區在過去一年的上漲超過20％。

但是現在吉朗已經被巴拉瑞特（Ballarat）超越，這吸引了來自墨爾本的買家和很多其他人的關注。而且，就在最近，本迪戈（Bendigo）也在躍躍欲試，大有後來者居上之勢。

巴拉瑞特和本迪戈各有千秋，但其共同之處是，經濟強勁、人口增長、有重大基礎設施建設，與州府墨爾本關係緊密、以及有許多經濟適用房等。

Cardinia地方政府區內的兩個主要城鎮Pakenham與Officer，最近增長特別顯著。 Pakenham的中位房價上升了20％，Officer增長了近30％。

維州鄉下的其它城鎮也正在崛起，包括Shepparton、Warragul、Wonthaggi。

塔斯馬尼亞州鄉下地區

霍巴特的市場在過去兩年裡一直在上行，最近朗塞斯頓（Launceston）也上來了。 而規模較小的城鎮現在也都生機勃發，顯著的是北部的Devonport、Ulverstone、Burnie、Latrobe。

Ryder表示，他並不是說人們應該趕緊去這些地方買房，但這些地方的趨勢值得引起人們的注意。他稱，所謂的「房地產熱潮已經結束」、「澳洲房地產價格下跌」均不屬實。 許多不同的地方萌發出了增長的綠芽，衹是其中很多處在洲府城市以外，所以人們不太可能從主流媒體那裡聽到很多。

責任編輯：簡沐

馬來西亞首相馬哈迪今天在公開場合表態，不歡迎大量中國人移民大馬，並在當地買地置產，因為中國人大量購買土地，會壓縮本地人的生存空間。
馬來西亞新聞網站《當今大馬》報導，馬哈迪出席「2018年本地人與國家未來大會」時稱，現時國內大城市大部份高樓大廈都由大馬華人持有，如果再開放讓300萬中國人移民大馬及置產，擔心本地人日後在城市的生存空間會消失，必須搬離城市，最終要移居森林邊境。

馬哈迪強調大馬華人的祖先早年在此做小販、木匠等工作，憑著自身的努力獲得成功，應該受到合理的接納和認同，但現今移民來大馬的中國人卻完全是兩回事。他說︰「中國人非常勤勞能幹，經商方面也富有經驗，但他們並非（如馬來西亞華人祖先）來自勞工階層，而是富有人士，我們如何跟他們競爭呢？」

馬哈迪強調，大馬已接納馬來西亞籍華裔，並呼籲本地人與大馬華裔人士積極合作發展國家。「我們（本地人）在政治領域的表現尚算可以，但在商業領域卻因為某些缺點，無法與他們（華裔）競爭。」

馬哈迪早前訪問中國取消中共「一帶一路」計劃，並也明確表態，不允許大量移民及禁止外國人購國內房地產，馬哈迪上月27日也宣布禁止外國人買入位於柔佛州的碧桂園「森林城市」建案，炮轟「這些房屋不是為馬來西亞人建造的」。（國際中心／綜合外電報導） 

新宿因為交通便利、商業發達，可說是外國人認識東京的第一站，在此匯集了JR鐵路、京王電鐵、小田急電鐵，周圍還有數條地下鐵路線經過，使新宿成為東京都心主要據點之一；其中新宿車站周邊商業區、西新宿住宅區再開發計畫，預計2019年完工，將以多元且嶄新樣貌迎接2020年東京奧運來臨。

 

日本信義業務統括室部長李旭鎮表示，新宿的住宅區主要位在西邊，目前西新宿一帶已陸續進行大規模的住宅開發，原本老舊的木造平房住宅區，近幾年在都市更新的帶動之下，已出現多棟高塔式住宅大樓。由於日本人認為住在高塔式大樓是一種身分地位的象徵，加上此區地理位置優良、重劃區街廓舒適，相當受到日本民眾歡迎。

以新宿中央公園為中心擴散的階段性住宅改造計畫為例，將為新宿的生活空間帶來不小的改變；例如中央公園北側正在進行住宅與商辦複合式大樓建設，包括行人動線與路樹植栽的規劃都與鄰近街區連成一氣，更具整體性大規模綜合住宅生活區即將在2019年誕生，並以提供優質都心居住環境為目標。

除了住宅建設之外，中央公園北側周邊亦將透過發展商業活動，充實生活機能；至於中央公園往南延伸的地區，則著重於打造適合家庭，或外國人等多元生活型態的居住環境，並導入大型商業設施。

在商業區的再開發建設，2016年啟用、已成為新宿車站附近新地標的百貨公司「NEWoMan」，是結合商場與辦公室的32層大樓，而共構的「Busta新宿」綜合轉運站，將前往羽田、成田機場及往來日本各地的巴士搭乘點統一集中，交通機能更便利。

此外，新宿南口另一項再開發計畫也將於2019年夏天完工，將作為連結新宿、代代木與千駄谷等地區的據點，除了辦公樓層、店鋪與停車場之外，最大的特色是以行人步道網絡與鄰近的大樓串連，加上綠化與環保節能的設計，更為人性化。

至於商業活動熱絡的新宿車站東口地區也正在進行再開發計畫，將在歌舞伎町一帶建設樓高40層的大型複合式建築，目前規劃高樓層作為飯店使用，中低樓層是電影院與劇場。另外並設有戶外表演舞台，目標是成為大眾娛樂文化與城市觀光的重要發信地，預期將可帶來更多消費人潮。

根據日本國土交通省最新公布的公告地價，新宿區在東京都排名第五，以今年以來推出的新建築物件為例，平均每坪價格為425萬日圓（約新台幣119萬元），以不動產角度而言，新宿區具有高知名度與指名度，且住宅與商業區兼具，資產價值性高，隨著再開發建設陸續進行，發展潛力值得期待。

加拿大屋價不斷上漲，不少屋主開始以屋養屋，申請房屋淨值信用額度貸款(Home Equity Line of Credit，HELOC)來轉投資，此種貸款額度不斷加大，已達國內生產總值(GDP)的13%。有專家提醒，這已經成為加拿大房地產市場的最大風險。
何謂房屋淨值信用額度貸款呢？是一種可「循環使用」的房貸產品。像信用卡一樣，用的時候佔用已經批准的額度，償還餘額之後，可用額度(available line of credit)即恢復。
加拿大的HELOC有一個特點，只要不解除抵押，信用額度始終有效；而美國的相應產品有壽命限制，一定時間內不使用就自動失效了。 由於加拿大地產價值不斷上漲，加上沒有時效期，加拿大的HELOC累計金額愈來愈大，一度逾GDP的13％，而美國只有3％。
多數用作首期 購第二幢物業
根據房地產網站Better Dwelling的報道，負責消費者保護的政府機構–加拿大金融消費者機構（FCAC）指出，HELOC的金額顯著增加，導致貸款持有人違約可能性增高。根據2006年至2008年間美國發生的抵押貸款違約案件中，超過40％是擁有HELOC信用貸款的屋主。
在加拿大，HELOC通常用於支付購買另外一間房屋的首期。許多投資或貸款顧問都會建議屋主可利用HELOC來購買第二個房產，父母也傾向申請HELOC貸款金額，以資助子女用作買房的首期付款。在多倫多與溫哥華分別有35％、40%的的首次購屋者，是從父母那裏獲得首期，很可能就是HELOC的現金。
2018年加拿大第二季度的HELOC金額達到2,868.1億元，雖比去年稍降，但比今年上半年增長1.83％。2017年第二季度的HELOC的增長率高達12%，亦是房地產價格的高峰增長期。
若把HELOC貸款金額與GDP進行對比。2012年起，HELOC達GDP的12%以上，2018年第二季度比率為12.89％，2017年第二季度高峰期則達13.17%。即使是美國房地產泡沫高峰期，HELOC的使用率也較低，2007年兩者比率達到4.5％的高峰，2018年第二季度末已經下降到略高於3％。相比之下，加拿大人口不多，但似乎更熱愛操作財務槓桿。綜合報道

【大紀元2018年09月02日訊】（大紀元記者陳光澳洲悉尼編譯報導）澳洲國民銀行（NAB）最近對數百名房地產專業人士的調查顯示，隨著新州和維州房價的繼續下跌，昆士蘭的住房市場有可能會在未來兩年內引領全澳住房市場的資本增長。

據澳洲新聞網報道，澳洲國民銀行（NAB）最近對300名受訪者進行的季度調查顯示，房地產界人士預計昆士蘭的房價明年將上漲0.7％，未來兩年將上漲1.3％。

預計，明年昆士蘭房價增幅將高於平均水平的地區包括布里斯本、凱恩斯、黃金海岸和陽光海岸，而Coomera和New Farm兩個區的表現預期將尤為亮眼。

此外，該州的租房市場前景也頗為積極，房租收益很可能呈現出上行趨勢。

房地產專業人士們預測，昆士蘭未來一年的租金上漲率為1.3％，未來兩年的上漲率為1.9％。

盡管房地產投資受到了更嚴格的限制，但本地投資者在昆士蘭新房市場中活動尤為活躍。在2018年第二季度中，這個市場中的昆士蘭買家超過了32％。

就外國房地產買家而言，雖然他們對其它州的需求均有下降，但昆士蘭例外。在今年的第二季度中，外國買家所佔銷售份額達到了22.8％，是四年來的最高點。外國買家佔所有住房銷售的5.4％。

澳洲國民銀行在調查報告中稱，這可能印證了中國房地產投資增加的軼事報道，可能與中國留學生在昆士蘭的入學人數創下新高有關。

不過，該銀行對房地產市場的看法並不太樂觀。

該銀行的住宅房地產指數（Residential Property Index）顯示，在今年第二季度中，盡管昆士蘭市場有所提高，達到了+14點，但市場指數大幅下跌了17點，至+6。

該銀行的經濟師預計，布里斯本的獨立房房價在未來兩年中將「大致持平」，但在悉尼和墨爾本將會出現下降。

國民銀行預計，明年布里斯本的公寓房房價將會大幅下降4.5％。

該銀行首席經濟師Alan Oster 表示，布里斯本的房產市場有點「跑偏」。 他認為， 獨立房房價從2010年的低點已上漲了約13％，並且尚未見頂。但公寓房市場則因其過度建設而令人擔憂。

行業預測機構BIS Oxford Economics在其最新報告中預測，布里斯本在未來三年中獨立房房價將增長13％，中位價將達62萬澳元，是所有州府城市中漲幅最大的城市。

責任編輯：簡沐

【大紀元2018年08月30日訊】（大紀元記者周行多倫多報導）溫哥華和多倫多先後實施外國買家稅後，房市冷卻了，但房價顯然還是過高，兩地居民都盼望房價再下降10%～30%。

安格斯里德研究所（Angus Reid Institute）8月27日公布的一份民調報告顯示，在多倫多和溫哥華兩地，都有過半居民希望房價繼續下降。

多倫多居民：政府干預可能為時已晚

該報告說，多倫多地區的業主和非業主都同意，大多倫多地區房價「高得不合理」；通過政府干預阻擋損害該地區的高房價，「可能為時已晚」。

總體而言，超過一半的大多倫多居民表示，他們希望未來幾年房價至少下降10%。「他們表示，強烈支持旨在冷卻火熱房市的各種政府干預措施。」

表示希望多倫多房價未來幾年下降30%或更多的人占27%；希望下降10%左右的人占25%；希望房價保持不變的人占24%；希望房價上升的人占24%。

當被問及該地區面臨的最重要問題時，54%的居民認為是住房負擔能力。這遠高於2015年時的36%。

租戶尤其感到被高房價拒之門外。59%的租戶表示，由於該地區高企的住房成本，他們在「認真考慮」離開大多倫多。

溫哥華居民：社區受損 政府無能為力

安格斯里德的報告說，問及房價對個人的影響，溫哥華地區有43%的居民說「感到痛苦」；談到房價對社區的影響，83%的人表示，該地區整體來說「正在受損」。

溫哥華比多倫多早9個月實施外國買家稅，今年2月還把這稅率從15%調升到20%。但是，這項在5月和6月完成的民調，反映出的是民眾的挫敗感。

該報告說，生活在該地區的居民對各種提出的解決問題方案持開放態度，不管是設立新稅、增加數據收集，還是更激進的限制外國買家可購買房屋數量措施，都有80%的居民支持。但是，「現在有三分之二的人說，無論政府做什麼，住房都不會變得更便宜。」

該民調結果顯示，希望溫哥華房價未來幾年下降30%或更多的人占36%；希望下降10%左右的人占26%；希望房價保持不變的人占22%；希望房價上升的人占15%。

溫哥華的調查區分了業主和租戶。如果是租戶的話，希望房價下降30%的人占67%；對業主來說，這比例是20%。

對高房價帶來的後果，業主和租戶的看法也是有很大分歧。雖然四分之三的業主和八成的租戶都認為房價高得不合理，但是在業主中，30%的人認為這有利，認為有害的占28%；在租戶中，認為有利的只有5%，75%的人認為有害。

多倫多過半居民感到不滿

多倫多和溫哥華一直被視為世界上最適於居住的城市之一，不過，高房價已經使很多居民感到不滿。

「大多數居民表示房價正在損害該地區，並且兩個城市的居民都對政府應對危機的方式感到不滿。」安格斯里德研究所的報告說。

該研究所從2015年開始對居民的心理感受做調查，發現三年後變得更糟了。在多倫多，現在已經有54%的人屬於不滿服或者痛苦的人群，三年前，這個比例是42%。

從上圖可見，這三年間，感覺幸福的人的比例，從19%下降到16%；感覺舒適的，從39%下降至31%；感覺不滿的人，從25%上升到27%；感覺痛苦的人，從17%升至27%。

外國買家因素仍具爭議

對於房價居高不下的原因，在多倫多，將低利率列為高房價主要原因的受訪者比例，從2015年的44%下降至30%；將高房價歸咎於外國投資者的比例，則從34%上升至42%。

在溫哥華，多數人認為高房價是投機性購買的後果，其中59%的人認為這些投資來自外國買家；43%的人認為是來自一般富人。

外國買家對高房價所起的作用一直有爭議，因為很多研究及統計發現，他們的比例並不高，而且實施外國買家稅後，其比例已大幅下降。一些專家和政府官員已經表示，房市供應不足是房價居高不下的更重要原因。

對於此次民調的結果，卑詩大學社會學教授拉斯特（Nathan Lauster）認為，遇到問題去怪罪外國人是比較容易的事。他對CBC說，大溫哥華地區約有四分之一的業主擁有第二套房產，而人們常常將移民和少數族裔居民視為外國人。

按該民調結果，當地居民沒把缺乏房源視為導致房價高的重要原因。但拉斯特和許多經濟學家認為，缺乏房源是推高房價及租金的關鍵因素之一。#

責任編輯：文芳

【大紀元2018年08月31日訊】南加房市近日出現了一個令人迷惑的局面：由於房源緊張，開發商今年的建房速度達到了近10年來最快。但沒想到，銷售反而疲軟、存房反而增多，為什麼呢？
據MetroStudy數據，今年第二季度，南加四縣——洛縣、橙縣、河濱縣以及聖貝納迪諾縣共有3,336幢新房完工待售，相比去年增長了19%，新房供應量達到了2012年第二季度（美國經濟剛開始從衰退中復甦）以來的最高值。

新房供應增長理論上會促進交易，然而據CoreLogic報告，南加四縣第二季度所有住宅的銷售，包括新房和現存房，反而比一年前下降了4.8%。也就是，碰上了整體房屋庫存量的增加。據ReportsOnHousing報告，第二季度，南加四縣待售的現存房數量平均為29,684套，相比第一季度庫存增加了1,922套。但過去5年，4~6月的春季購屋潮平均是會讓供應量減少1,739套房的。

為何今年會供應量會膨脹呢？原因是買家依然猶豫不決。次貸危機後，房地產行業花了很長時間才從大衰退中恢復過來，一個典型例子就是新房建設恢復得很緩慢。

但是，開發商對於當前的困境也有責任，他們可能誤讀了市場對高端住房的需求，南加6月新建房屋的中價是58.1萬美元，而整體房市的中價是53.7萬美元。

建商急於抓住高價，造成第二季度南加四縣的在建房達到了10,707套，這比一年前增加了6%，是10年來蓋得最快的時段，速率基本達到了大衰退開始前的水平。但是，南加建商在2018年面臨來自現存房轉售市場的更大競爭，加上貸款利率也提高了，於是嚴重挫傷了買家的積極性。

也就是，建商手上擁有很大比例的待售房。截至6月，南加四縣中，新蓋房大約占到所有待售房的10.1%。而兩年前，這一比例只有6.8%。

其中，橙縣出現了最大的轉變，截至6月，建商推出了1,022套新房，比一年前增加了340套房（即增加50%）。這意味著新房占到了所有待售房的15.7%，而兩年前，這一比例只有6.5%。

在河濱縣和聖貝納迪諾縣，有1,450套新房待售，增加了112套（即8%）；而在內陸帝國，截至6月新房占到所有待售房的10%，而兩年前是8.5%。

在洛縣，新房庫存為864套，增加了84幢（即11%），新房占到所有待售房的7.2%，而兩年前只有4.5%。

待售房增加可能會刺激房市泡沫的破裂，不過，2018年的建房速度，只有2004-2007年建房水平的56%。待售新房也只有泡沫時期的一半水平。

一些市場觀察家指責房市疲軟是因為新蓋或現有的可負擔住房供應缺乏，而新房的價格又一直都是市場上最貴的。

當然消費者的心理也有影響：過去住房供應超緊刺激了大家快速行動，但現在選擇增加，也會使買家的衝動降溫。

但是，如果今年的房地產交易萎靡是供應過剩造成，那麼預期供應商會提供更多優惠，業主也會降低售價。然而，這也可能挫傷建商開發建房的積極性、使業主不想售房。這樣一來，購房者的選擇也就更少了。◇

責任編輯：方平

香港文匯報訊 (記者 張帆) 迪拜土地局昨天在上海宣佈，DPS迪拜房產展（Dubai Property Show）將於8月31日在上海再次辦展。今年有20多家開發商、百餘個房產項目和數千套物業資源參展。主辦方強調，中國目前已經成為迪拜房地產公司重要的投資來源國，更重要的是，在「一帶一路」倡議的促進下，迪拜未來的商機和發展前景均被看好，非常有信心吸引更多海外投資者前往投資並居住。

DPS迪拜房產展（Dubai Property Show）由迪拜土地局發起。迪拜土地局房地產推廣處高級總監Majid Al Marri介紹，隨着中國「一帶一路」倡議的不斷推進，迪拜作為該倡議沿線的重要節點城市，已經成為中國投資的主要對象之一。自今年年初以來，迪拜房地產市場吸引投資達360億迪拉姆（約合98億美元），不少中國投資者看中迪拜在生活方式、投資回報和安全可靠等方面處於全球領先水平，紛紛選擇將迪拜作為海外置業的絕佳之選，而這種熱潮從投資金額上反映出，中國人已經在迪拜房地產市場投資超過143億迪拉姆，中國已持續兩年成為迪拜房地產公司十大投資來源國之一，並位列阿聯酋迪拜房地產市場的第六大投資來源國。

迪拜樓花絕大多數升值

Majid Al Marri說，目前在中國國內二三線城市的價格，就可以在迪拜購買一處不錯的房產。就以往的樓市表現來看，迪拜絕大多數的樓花投資都呈現給了投資者們非常樂觀的升值潛力，交房後出售一般有20%至30%的增值回報率。為了持續吸引中國投資者，迪拜相繼出台了不少優惠政策，特別是中國人比較關心的教育。

英國國家統計局（ONS）29日公布數據，2016年英國人持有的土地占資產淨值比達51%，遠高於任一個七大工業國（G7）國家。

彭博資訊報導，房價向來是英國人茶餘飯後的主要話題，但這一點也不足為奇。據統計，英國房市榮景已持續超過20年，如今全英國有將近四分至三的土地都屬於各家庭所有。這20多年來英國房價持續上漲，連十年前的全球金融海嘯爆發，也僅讓房價暫時下滑，主要是金融危機後各國央行先後把基準利率降到谷底，人人皆可用超低借貸成本買房，房價因此上漲，導致首次購屋者買不起房。

剔除美國與義大利後，G7國家個人持有土地占總資產比重的平均值為39%，德國為26%，敬陪末座。

ONS的統計也顯示，受惠於房屋及土地持續增值，2017年英國的總資產淨值大增5,000億英鎊（6,450億美元）至10.2兆英鎊，相當於平均每個英國人的資產淨值增加15.5萬英鎊。非金融資產的價值勁增，但金融資產及負債的價值則下跌。

英國脫歐為英國資產的前景帶來許多變數，倫敦的高房價也讓許多投資人望之卻步，Real Capital Analytics的資料顯示，截至今年8月中為止，美國投資英國房地產總額達31億美元，遠遜於2015年脫歐公投前一年的160億美元。

 

馬來西亞總理馬哈迪（Mahathir Mohamad）這個月訪中之後，不僅下令中資的「一帶一路」在馬來西亞無限期停工，27日更宣布：禁止外國人購買中資房地產——碧桂園——在柔佛州的「森林城市」新建案；馬哈迪還加碼表示，絕不會發放居留簽證給要住在森林城市的外國人。

由於森林城市目前的買家70%都來自中國，馬哈迪口中的「外國人」，針對的顯然來自於中國。目前，雖然碧桂園嘴硬表示，仍會繼續投資該建案，但這一連串新政策，幾乎已宣告森林城市案，必將壽終正寢。

不過這種有中國政府的央企或國企當靠山，規劃不成熟就逕行向海外大筆投資，而備受非議，或造成重大損失的開發案，在英國倫敦也有。像是今年5月底，由中國綠地集團斥資8億英鎊（折合約新台幣316億）投資興建的摩天大樓——倫敦之巔（Spire London）——就被迫停工。

 

這座外觀設計被調侃像男性生殖器的倫敦之巔，矗立在東倫敦的金絲雀碼頭附近，號稱將是西歐最高的住宅大樓，原本預計2020年完工，外表架構已見雛形，但卻被《星期日泰晤士報》踢爆：高67層樓、771呎（235.1公尺），投資達8億英鎊的倫敦之巔，其56層以上的高樓層，卻只有一條逃生梯。

安全專家認為，這麼高的摩天大樓，至少要有2個或更多的逃生梯；此外按政府規定，每層樓中距離逃生梯最遠的住戶，其到逃生梯之間的距離，最多只能有24.7呎遠，但倫敦之巔卻遠達70呎（約21公尺）。基於安全以及財務規劃的考慮，綠地集團目前已將該建案暫時停工，重新審視整體的設計。

事實上，按照目前已經完成的高樓架構，如果要再建造另一逃生樓梯，似乎不太容易，除非部分打掉重練。但因為去年的倫敦格蘭菲塔（Grenfell Tower）火災，整棟燒毀，造成逾70人喪命，後來的檢討報告，也提出只有一個逃生梯的安全疑慮；因此，英國政府在這之後也正對其它高樓建築的逃生與安全設備規範，重新檢討不合理之處。例如，現行規定只規範36呎高以上的辦公大樓需有2個逃生梯，像倫敦之巔這樣的住宅大樓，卻只需一個。

《星期日泰晤士報》還指出，至少有7個拿到建築規劃許可的摩天大樓建案，都只有配備一套逃生梯，被安全專家認為極不合理。種種安全疑慮，也使本來預計在2020年完成的倫敦之巔，充滿變數。

 

 

號稱世界500強、中國第4大建設公司，上海市政府持股46.4%的綠地集團，因為沒有遵守規範，或不諳當地法令而造成的額外損失，不只倫敦之巔，集團的另一個倫敦改建案——蘭姆公館——也曾傳出法律糾紛。

蘭姆酒廠（the Ram Brewery in Wandsworth）是一個有500年歷史的古蹟建築，2014年時由綠地集團花費6億英鎊（約新台幣237億），從賣主米洛瓦（Minerva）手中買下，與買下倫敦之巔建地時間差不多。在簽約時，綠地曾承諾，如果米洛瓦能再重新規劃建築設計送審，取得地方政府（Wndsworth Council）許可，增加建築空間，綠地將付給米洛瓦370萬英鎊作為報酬。然而米洛瓦照做之後，綠地卻拒絕給付額外佣金。

因為地方政府要求，隨著建築空間增加，建案也必須要增加社會公宅與回饋的比例，像是修整周遭的馬路，或其他公共設施等。事實上這樣的要求在英國是很尋常的事，但綠地認為，米洛瓦沒有經過他們的同意，就擅自答應地方政府的要求，因此十分不樂意。

 

經過3年的纏訟，英國高等法院在2017年作出最終判決，法官認為米洛瓦已經盡力完全合約要求，綠地必須按照合約付給米洛瓦佣金。在這場糾紛過後，今年8月，蘭姆酒廠建案也開始委託房仲公司進行預售，尋求零售商、餐廳業者...，以及第一批250間公寓的買家。

不過，去年就已經被爆出債務危機、在中國違約欠債4億多人民幣的綠地集團，最終是否能順利完成在倫敦第一步投資的兩大建案，還有待時間考驗。

事實上，從英國前首相卡麥隆（David Cameron）任內開始，英國就一直積極向中國招商。2015年10月，在中國國家主席習近平訪英之際，英國內政部甚至通過新的簽證政策，禮遇中國富豪：從2016年元月開始，中國民眾的停留簽證從原本的6個月標準，大幅延長為2年簽證，並給予多次入境的中國民眾，一次十年的長期簽證。

卡麥隆強調，中國觀光客每年為英國帶來5億英鎊的收入，平均每人花費達2688英鎊，如果放寬簽證期限，可以讓有錢的中國民眾，為英國經濟做更多的貢獻，於是中國的大型建設公司紛紛趁機大舉投資英國。儘管2016年英國舉辦脫歐公投後，英鎊重貶，政經情勢不確定因素升高，但中國投資客仍然大舉投資英國，2017年甚至成為英國房地產的最大買家，投資金額超過200億英鎊，其中又以香港投資客為最多數。

 

在眾多倫敦的房地產的投資與開發案當中，最受矚目的是與中國「一帶一路」有關的開發案——東倫敦的皇家阿爾伯特碼頭（Royal Albert Dock）——不僅企圖成為東倫敦的對外門戶，更要成為歐洲與亞洲的貿易橋樑、一帶一路的終點站。

這項開發案是由倫敦地方政府提供土地，中資ABP開發投資17億英鎊，中國國企中信集團（CITIC）負責工程興建。於2017年底開工，施工期預計達8年之久，2019年將完成第一期工程，而這也是ABP第一宗海外投資案。不過，在興建的過程中，中資也出現了「水土不服」的文化差異問題。

例如，中國老闆求快，要求同時平行進行多項工作，無論安全與品質上有多高的要求，都必須完成，並且限定在短時間內達標。但以英國本地人為主的工作人員，卻認為應該按部就班做事，不能搶快，否則將造成無謂的浪費。

 

 

浪費與機會，哪個比較重要？對中國老闆來說，快速抓住機會恐怕更重要。花錢事小，時機與機會錯過了，就永遠不再。

ABP企圖將皇家阿爾伯特碼頭，興建成為繼倫敦金融市、金絲雀碼頭之後的倫敦第三個金融中心，並預計興建佔地25萬平方英尺的超大型購物城，加上其他的公寓住宅，總開發面積達470萬平方英尺，希望吸引數以千計的人潮到阿爾伯特碼頭來消費與生活。ABP甚至自豪地說，這個開發案對他們來說只不過是小菜一碟，北京的開發案面積，是這個的5倍大。

然而，ABP想要迅速完成開發案，搶快時機，除了企圖心之外，恐怕也承受很大的投資壓力。像是在ABP接手皇家阿爾伯特碼頭的開發案之前，也曾有其他「前車之鑑」的地產開發商投資過。當時負責的Rosehaugh Stanhope曾被喻為80年代最大、最優秀的地產開發商，但卻在改建倫敦利物浦街火車站與周邊建設後，便宣告破產，皇家阿爾伯特的開發案也就此一度停擺。

 

此外，中資的海外開發案若全然朝著完成「政治任務」的目標而埋頭苦幹，其實潛藏很大的風險與危機。

2015年習近平訪英時，北京建工正承接「曼徹斯特空港城」的興建開發案，因此習還特地選擇從曼徹斯特飛回北京；習近平同時宣布，海南航空將在隔年6月開通北京直飛曼徹斯特航線，兩家國企看來都積極投入，為「一帶一路」而努力。

然而，雖然北京建工在曼徹斯特看似深耕有成，陸續承接了4項大型開發案——最近一起是8月底剛加入的、一項投資高達10億英鎊的都市更新案——但與北京建工共同投資開發空港城的英國第二大建商Carillion，在今年1月宣告倒閉，只剩北京建工繼續努力；海南航空也因為急速擴張，傳出財務危機與醜聞，前董事長王健也在今年7月橫死他鄉。

中國政府對其海外投資案，經過一連串的教訓與繳了大筆學費後，似乎體認到不能只憑著「政治需求與任務」進行投資——對於投資在地國的相關法令、安全規範、投資環境與風險管理等等，往往在事前沒有詳細的調查與規劃，而開發案的管理者也缺乏對所在國環境的認識與專業知識，只是一味地想要輸出「中國經驗」，結果往往適得其反，不僅賠了大錢也賠掉聲譽。

【大紀元2018年08月30日訊】（大紀元記者高強編譯報導）一項新的研究將美國住宅房地產價值與許多國家的國民生產總值（GDP）進行了比較。結論是：總體而言，美國大多數主要城市地區的住宅房地產總價值超過了許多國家的GDP值。

其中達拉斯的住宅房屋總價值為5,490億美元，在全美大都市中排第九位，相當於瑞典的GDP。該研究是由一個在線貸款市場LendingTree所做，研究分析了單戶和多戶住宅的價值，包括單個住戶所擁有的公寓和合住公寓，但不包括商業實體所擁有的住房和合住公寓。

LendingTree使用了其自己的房產價值數據庫內房地產價值，其中包括超過1.55億美國房屋的數據。數據庫中列出的美國大都市區在六月底的住宅房地產總價值為26.2萬億美元。相比之下，美聯儲對家庭和非營利組織擁有的房地產總價值的估計在今年年初為28.4萬億美元。

然後，LendingTree研究將住宅價值與全球各國的GDP數據進行了比較。不過這種比較並非同類事項的比較，因為GDP代表一年的商品和服務產出，而房屋價值是基於一系列因素，包括經濟和房屋的地點。

該研究只考察了大都市區，因為那裡是美國的房地產財富主要集中地。

LendingTree首席經濟學家Tendayi Kapfidze在一項說明中表示：「美國家庭擁有28.4萬億美元的住宅房地產價值，佔家庭總淨資產100萬億美元的很大一部分。家庭的金融類資產總值為81.7萬億美元，耐用消費品總值5.7萬億美元，而家庭債務，包括抵押貸款，則有15.6萬億美元。」

根據該研究，紐約毫無懸念地擁有全美總價值最高的房地產，達2.5萬億美元，與2017年法國的GDP相當。

洛杉磯以2.2萬億美元的房地產總值排名第二，相當於巴西的GDP。舊金山以1.2萬億美元排名第三，相當於墨西哥的GDP。

達拉斯在排名中緊接在西雅圖之後，但排在聖何塞之前。

價值最低的住宅房地產位於西弗吉尼亞州貝克利市，該市有時被稱為“無菸煤之都”，該市房地產總價值僅1.89億美元。以這個金額，你可以在洛杉磯剛好夠買一棟超級時髦的房屋。像是位於Bel Air路924號的豪宅，房屋標價為1.88億美元。

值得注意的是研究中所列不同都市房屋中位數價格的巨大差異，達拉斯房屋中位數價格為213,000美元，聖何塞卻高達107萬美元。（上個月，Zillow將達拉斯-沃斯堡-阿靈頓地區的房屋中位數價格列為231,100美元。）

責任編輯：李元

【大紀元2018年08月30日訊】（大紀元記者筱璐西雅圖綜合報導）8月28日標準普爾公司公佈了今年4至6月的Case-Shiller房價指數，其結果顯示，拉斯維加斯的房價在今年6月相比去年同期大漲了13%，超過了西雅圖的12.8%，成為全美最熱門的房地產市場，西雅圖退居第二。此前，西雅圖房地產市場的漲幅曾經連續21個月位居全國榜首，這是近31年來持續時間第二長的記錄。90年代初期，波特蘭曾經有過連續23個月房價漲幅冠絕全國的紀錄。

【大紀元2018年08月30日訊】（大紀元記者高強編譯報導）在最新的全美房屋報告中，達拉斯地區房價升幅為近六年來最小。在剛剛發布的標準普爾/Case-Shiller房價指數中，達拉斯六月份的房價僅比一年前上升了5.2％，這比全美範圍房價6.2％的升幅還要低。

近幾個月達拉斯地區的房屋價格上漲速度一直在減慢，因為待售房屋的供應量增加了，而房屋銷售量減少了。

不過目前達拉斯地區的房價上升速度仍然略高於Case-Shiller指數過去十年中該地區平均4.2％的年上升幅度，然而和18個月前相比，卻只有當時升幅的一半。

六月份房價升幅最大的是拉斯維加斯，升幅達13％，其次是西雅圖，升幅為12.8％。

標準普爾的大衛·布利策(David M. Blitzer)在報告中說：「西部房價升幅仍然處於領先，拉斯維加斯取代西雅圖成為房價上升最快的市場。」

舊金山的房價同一期間上升了10.7％，洛杉磯的房價則上漲了7.4％，均高於全美平均升幅。

在Case-Shiller報告追踪的美國20個主要市場中，六月份的房價比2006年大衰退前的上一輪峰值水平高出約3％。相比之下，達拉斯地區的目前的房價已經比十年前經濟衰退和房地產崩盤前的價格高峰高出約45％。

布利策說：「美國的房價仍繼續上漲，然而我們也看到房地產市場增長放緩的跡象。」

在房屋銷售方面，今年前七個月達拉斯地區的二手房銷售與去年同期相比僅增長了2％。

Zillow的首席經濟學家亞倫·特拉薩斯（Aaron Terrazas）在回應新的Case-Shiller數據時表示：「你很難不注意到房地產市場的風向開始轉變，但這些變化尚未達到完全從購房者的逆風轉變為順風的程度，並且至少在本十年結束之前也可能不會。」

他說：「事實是，我們沒有看見市場力量的快速轉變，而是一種緩慢展開的演變，其中情況正在從對買家競爭激烈轉變為只有一定程度的競爭。而賣家現在及在可預見的未來，仍然控制這個市場。」

Case-Shiller房價指數追踪每個大都市區的二手單戶房屋的價格，它不包括公寓和聯排別墅或新建房屋的價格。

責任編輯：李元

【大紀元2018年08月29日訊】（大紀元記者李平多倫多編譯報導）加拿大最高法院上週四（8月23日）駁回多倫多地產局（TREB）上訴，裁決TREB必須允許經紀將房屋交易數據向公眾公開。近1週時間過去，TREB於本週二才首次回應，允許會員於10月22日前在各自網站上公布房屋售價，但整個過程TREB會持續監控和跟蹤。

反應遲緩被批

據《多倫多星報》報導，法院裁決宣布後，TREB遲遲不願回應，競爭對手卻反應飛快。TREB會員經紀們卻無所適從，不知如何做起，一時間怨聲載道。

皮克林（Pickering）地產經紀、TREB前主管馬科斯（Michelle Makos）和Bosely Bosley地產經紀公司經紀弗萊明（David Fleming）指責說，TREB原本在上週四簡短聲明中就應該告訴大家怎麼做，卻一直保持沉默，聲明次日給大夥發了一封郵件後，就一直保持沉默，搞得大家無所適從。

Bosley副總裁波斯利（Christan Bosley）女士說，TREB反應如此慢一點也不奇怪，但她的公司早已做好數據公開準備。

7年官司還是輸了

為了壟斷房屋交易數據不公開，TREB和競爭專員打了7年官司，上週最高法院裁決終於斷其念想。競爭專員認為，TREB不公開數據，傷害消費者權益，不利行業競爭和創新。高院裁決出來後，今後消費者可註冊經紀網站查詢房屋售價。Zoocasa上週四網站就新增用戶註冊售價查詢功能。

TREB雖允許會員公開數據，但仍心有不甘，稱會仔細審查房屋買賣交易合同條款，看是否有禁止公開售價方面的條款，同時還會監控房屋出售後經紀網站上的物業照片掛出時間。TREB還說，房屋交易數據，只能用於住宅地產經紀服務，如發現有人用於商業目的，TREB會採取法律手段追究。

TREB代表大多倫多地區約5萬名地產經紀。TREB要求其地產經紀遵守規則，否則，會取消成員資格及訪問MLS房屋交易數據庫。

地產經紀服務監管機構——安省房地產委員會（RECO）週二發表聲明，提醒經紀必須嚴格遵守安省房地產法，在對外公開房屋售價時，未經買賣雙方書面同意，不得公開房屋位置和名稱。

責任編輯：文芳

【大紀元2018年08月29日訊】（大紀元記者溫妮綜合報導）最新報告發現，儘管新西蘭住房市場放緩，但住房仍然是較安全的投資，全國範圍內超過96%的房產獲利轉售，收益總額高達35億元，單筆交易收益中間值為18萬元。

根據房地產數據分析公司 CoreLogic 最新損益報告，今年第二季度，全國各主要中心獲利轉售的份額普遍較高，其中最強勁的是惠靈頓，只有1%房產虧本轉售，相比上一季度略增0.1%。但基督城獲利轉售份額最低，從第一季度的91%降至88%。

全國只有3.9%的房產虧本銷售，虧損總額為2340萬元，單筆交易虧損中間值為2萬元。奧克蘭虧損比例有所增加，從去年年末的3.3%增至3.7%，單筆交易虧損中間值為3萬元，獲利房產單筆交易收益中間值為35.2萬元。

全國投資者獲利比例高達95.4%，自主業主比例更高，為96.9%，但兩者差別不大。奧克蘭投資者中，只有5%虧本銷售，自住業主虧損比例更低，僅占2.4%。但基督城投資者虧本銷售份額為15.3%。

公寓虧本轉售的可能性更高，今年第二季度有11.2%的公寓虧本轉售，單筆交易虧損中間值為2.6萬元。不過虧損交易比例遠低於2008年創下的53%。奧克蘭共有145套房產虧本銷售，其中擁有大量公寓的奧克蘭市中心占32套。

房地產專家：市場依然穩定

CoreLogic 公司研究總監古道爾（Nick Goodall）表示，與前幾年相比，虧損程度仍然非常低，並且與過去5年房價大幅上漲的趨勢相一致。儘管近期房價放緩，但沒有出現任何跌幅。

CoreLogic 損益報告的發現與其它機構的數據一致。新西蘭房地產協會（REINZ）最新數據顯示，7月份全國房價同比增長6.2%，奧克蘭略跌0.1%，但同比僅跌1000元，仍然保持穩定。

Barfoot & Thompson 公司的數據顯示，7月份奧克蘭房產銷量同比增長11.1%，而且這種增長趨勢從4月份就開始了，因此價格一直保持穩定。該公司7月份平均價為91萬2487元，是歷年來7月份的最高紀錄，但相比6月份下跌1.8%。

網站編輯：史上第二好的市場

房地產網站 OneRoof 編輯沃恩（Owen Vaughan）評論說，損益報告顯示，對售房者來說，市場提供的價值仍然很好。當然房價增長明顯放緩，特別是奧克蘭，因此要求售房者降低價格預期。

在他看來，雖然目前的市場條件不是新西蘭的最佳狀態，但售房者可以放心，目前的狀態相當於有史以來第二好的住房市場。

他同時提醒，儘管目前利率較低，但某種情況下可能會上漲。另外有些人將奧克蘭的房子賣掉，到其它地區買房，但售房者要考慮到其它地區的工作機會，同時也要考慮到你的賣房利潤可能不足以回到奧克蘭市場。

2018第二季度房產轉售損益情況

– 轉售收益總值35億元

– 每套房產收益中間值18.1萬元

– 96.1%房產獲利轉售

– 虧損總值2340萬元

責任編輯：上官翎