不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

加拿大屋價不斷上漲，不少屋主開始以屋養屋，申請房屋淨值信用額度貸款(Home Equity Line of Credit，HELOC)來轉投資，此種貸款額度不斷加大，已達國內生產總值(GDP)的13%。有專家提醒，這已經成為加拿大房地產市場的最大風險。
何謂房屋淨值信用額度貸款呢？是一種可「循環使用」的房貸產品。像信用卡一樣，用的時候佔用已經批准的額度，償還餘額之後，可用額度(available line of credit)即恢復。
加拿大的HELOC有一個特點，只要不解除抵押，信用額度始終有效；而美國的相應產品有壽命限制，一定時間內不使用就自動失效了。 由於加拿大地產價值不斷上漲，加上沒有時效期，加拿大的HELOC累計金額愈來愈大，一度逾GDP的13％，而美國只有3％。
多數用作首期 購第二幢物業
根據房地產網站Better Dwelling的報道，負責消費者保護的政府機構–加拿大金融消費者機構（FCAC）指出，HELOC的金額顯著增加，導致貸款持有人違約可能性增高。根據2006年至2008年間美國發生的抵押貸款違約案件中，超過40％是擁有HELOC信用貸款的屋主。
在加拿大，HELOC通常用於支付購買另外一間房屋的首期。許多投資或貸款顧問都會建議屋主可利用HELOC來購買第二個房產，父母也傾向申請HELOC貸款金額，以資助子女用作買房的首期付款。在多倫多與溫哥華分別有35％、40%的的首次購屋者，是從父母那裏獲得首期，很可能就是HELOC的現金。
2018年加拿大第二季度的HELOC金額達到2,868.1億元，雖比去年稍降，但比今年上半年增長1.83％。2017年第二季度的HELOC的增長率高達12%，亦是房地產價格的高峰增長期。
若把HELOC貸款金額與GDP進行對比。2012年起，HELOC達GDP的12%以上，2018年第二季度比率為12.89％，2017年第二季度高峰期則達13.17%。即使是美國房地產泡沫高峰期，HELOC的使用率也較低，2007年兩者比率達到4.5％的高峰，2018年第二季度末已經下降到略高於3％。相比之下，加拿大人口不多，但似乎更熱愛操作財務槓桿。綜合報道