不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【大紀元2018年08月23日訊】（大紀元記者筱陽波特蘭編譯報導）新的房屋銷售數據顯示，典型的大波特蘭地區住宅對中等工資家庭遙不可及。

根據區域多重上市服務，6月份房屋中位數價格達到417,900美元。按照這個價格，假設首付20%、家庭收入中位數為81,400美元、按當前抵押貸款利率，全國房地產經紀人協會設計的一個公式表明，一個典型的家庭將很難支付每月房貸。

這些家庭可能沒有機會嘗試。即使首付款略低，大多數銀行也不太可能批准貸款。

價格上漲的速度已經放緩。按照典型的季節性模式，7月中位銷售價格下跌至401,600美元，但仍比去年同期上漲1.7%。

但是抵押貸款利率自2016年以來上升了整整一個百分點。預計利率將繼續攀升。這給房價帶來壓力。當利率較低時，購房者可以承受更高的價格並且仍然保持較低的月支付金額。

州經濟學家喬什．萊納（Josh Lehner）說：「我們已達到家庭預算最大化的程度。收入增長正在放緩，利率正在上升。這意味著如果家庭預算最大化，可以用來平衡家庭預算的唯一調整就是銷售價格。」

自2007年房地產泡沫達到頂峰以來，這是首次中等收入家庭無法負擔波特蘭中等價位房屋。上一次泡沫破滅，掀起了經濟危機並使房價暴跌。

萊納說，自2007年以來，情況發生了很大變化。家庭並沒有積累相同數額的債務。而且住房短缺，而非泡沫期間某些地區出現過多的房屋。他說：「房地產市場的任何後果都不會像上次那樣產生同樣的經濟影響。」

波特蘭地區房屋銷售在7月份下降，比去年同期下降2%。上市數量攀升。市場上的每間房屋需要2.4個月的時間售出。而均衡市場通常有六個月的供應量，低於這個時間則表明是賣方市場。

從上市到接受報價，7月份出售的房屋平均在市場上停留36天。

責任編輯：舜華

韓聯社21日報導，南韓財長金東兗表示，政府政策實施時應有彈性，市場和社會才能適應，暗指南韓政府可能改變重要經濟政策，包括「以所得帶動成長」的政策，一旦確定這些政策無效或不足。

韓聯社稍早的報導指出，一名青瓦台高階官員在被問及文在寅總統的重要經濟政策改變的可能性時說：「當然有可能。」稍後直接引述金東袞的說法報導，當局準備檢討目前為止所實施的主要經濟政策的影響。如有必要，將徵詢相關部會與國會。

金東袞說，所得帶動成長政策的最終目的，在於減少兩極分化並確保可持續的成長，但在執行時要有彈性。

政府上周末公布的報告顯示，7月就業人數較去年同期僅增5,000人，為2010年1月以來最弱的就業成長，相較下，6月新增就業人數為10萬6,000人。

許多人歸咎於文在寅的重要經濟政策，特別是以所得帶動成長的策略。這些政策的目的是要藉由提高受薪階級的薪資和促進國內消費來提振經濟。

【大紀元2018年08月21日訊】（大紀元記者宜塔澳洲墨爾本編譯報導）在上週六（8月18日）墨爾本房地產拍賣市場上，成交率下降到53.6%。在內城區地段，盡管一些高價住宅的競拍價格高於買家預期，取得較強勁的拍賣結果，但其它一些住宅拍賣則出現了買賣雙方在屋主要價上僵持的局面。

據都門（Domain）新聞報導，根據上週590棟住宅的拍賣結果初步計算出的這一成交率，比前一個週末（8月11和12日）的初算成交率（58.5%）低5個百分點。疲軟的銷售數據顯示，很多買家處於觀望和等待的狀態。毫無疑問，許多人認為在9月份的春季熱賣期，買家群體將有更多的選擇，並很可能以低價買到心儀的住宅。

位於菲茲羅伊（Fitzroy）區一棟尚未翻修、擁有露天陽台的排屋（427 George St ）在拍賣時吸引了很多人，但拍賣進展較緩慢。房地產經紀公司Nelson Alexander的拍賣師丹尼爾（Rick Daniel）說，這個排屋在過去100年內未曾轉手，一直由一個家庭居住，是一段時間以來該區房地產市場上出現的最有價值的住宅。

盡管如此，拍賣開始後沒有人主動出價，丹尼爾被迫以105萬澳元的房主出價（vendor bid）起拍，兩對30歲左右的夫婦相互競價，把價格推高至110萬澳元。這棟需要買家投入大量維修費用的住宅慘遭流拍，最終通過協商議價以115萬澳元賣給一對住在科靈伍德（Collingwood）區的一棟公寓、計劃遷居的夫婦。該售價正好是廣告價格區間的上限。

丹尼爾對拍賣結果感到失望，因為這棟住宅在宣傳和開放日階段吸引了很多潛在買家，但拍賣時僅有兩名競拍者。他說：「拍賣時很多潛在買家只是觀望，他們知道在春季熱賣期掛牌住宅將驟增。」

內城區西部一名銷售經理史蒂文斯（Craig Stephens）在上週六主持了7棟住宅的拍賣，其中4棟住宅成功售出。

他拍賣了一棟位於斯波茨伍德（Spotswood）區的三居室磚房（11 Ferguson St）。他說：「拍賣時有5名競拍者，這讓我們想起了過去的好行情。」這棟住宅距離西門大橋非常近，擁有738平米的宅地。屋主在1968年購買了這棟住宅。其廣告價區間為121.5萬至125萬澳元，最終售價為139萬澳元。

成功拍得這棟住宅的是一名年輕女士。她的最初計劃是搬進這棟住宅，但隨後改變了主意，准備進行宅地分割（subdivide）。拍賣時與她競爭的開發商則計劃在這塊宅地上建造三棟聯排別墅（Townhouse）。

在墨爾本內城區和距離市中心中等距離的環型地帶，擁有較大宅地面積的舊住宅很少見，房地產開發商通常很感興趣。

房地產銷售經紀公司Kay & Burton的經理派特森（Scott Patterson）在上週六主持了丘爾（Kew）區一棟經典風格住宅（6 Miller Gr）的拍賣。這棟住宅以291萬澳元流拍到一名競拍者的手中，但隨後的洽談未能達成交易。現任屋主在2年前以275萬澳元購買了這棟住宅。

派特森說，一旦皇家委員會對銀行業的調查結束，信貸政策得以放鬆，在備受買家追捧的學區地帶，住宅銷售行情「很容易就會回到過去的火爆行情」。

派特森說：「這類地區可供銷售的住宅數非常有限，但很多潛在買家仍猶豫不決。所有人都在觀望，買家謹慎，賣家也很謹慎。」

「越來越多的住宅將進入市場，這一現狀將有所緩解。但這僅能解決一半問題，因為人們會擔心，如果賣了房，他們之後將能夠買什麼樣的房子。」

高端住宅的市場仍然強勁。房地產銷售經紀公司Marshall White過去一週在圖拉克（Toorak）區分別售出兩棟售價在1000萬澳元以上的住宅。該經紀公司在黑石（Black Rock）區還出售了一棟600萬澳元以上的住宅。

8月11和12日的銷售數據顯示，內城區和東南區的拍賣結果較突出，其成交率分別為58%和63%。相比之下，西區和西北區的市場行情略顯低迷，成交率僅為49%和48%。

責任編輯：李欣然

【大紀元2018年08月21日訊】（大紀元記者李平多倫多編譯報導）Marcus & Millichap地產投資服務公司最新報告顯示，多倫多房子太貴買不起，迫使許多人只能買公寓，使得公寓幾乎成為多倫多買家買房首選。

據mortgagebrokernews網站報導，報告說，政府雖多次出手遏制房市，住宅和商業公寓市場仍持續活躍。政府最近雖收緊租房市場，投資需求和租金上漲均未如人們擔心的那樣放緩。租房市場需求強勁，房市逐漸升溫，都會使今年房屋交易持續活躍，尤其是交通便利的就業樞紐地帶更是如此。

數據顯示，過去1年中，由於買家需求強勁，公寓平均價格飈漲17%至 25.68萬，多倫多公寓漲至31.83萬。由於首付成本大幅提高，許多首次買家被迫買公寓。

報告說，市場上入門級房屋供應有限，使得公寓需求尤其強勁，帶動去年1年中租金上漲5%，空置率不到1%，刺激公寓開發活躍。今年年中逾7,000套公寓在建，創過去20多年新高。

也就是說，獨立屋價格漲太高，許多人買不起，只能買公寓。加拿大建築和土地開發協會（BILDA）數據顯示，最近大多區公寓銷量持續超獨立屋，6月公寓基準房價年同比雖暴漲23.5%至77萬4,554元，多倫多新建中高低層公寓總計2,079套，當月所有類型新建屋總計才2,500套。

BILD會長兼CEO威爾克斯（David Wilkes）說，大多區新建公寓和獨立屋，都受政府政策和規定影響，導致新屋供應跟不上，政府新屋開發各類稅費總計占新屋開發總成本近1/4。

責任編輯：文芳

圖為大陸中央電視台播出中國安邦保險集團董事長吳小暉(圖中)接受審判時的畫面。吳小暉的垮台，導致安邦緊縮海外投資，開始拋售前幾年購入的美國房地產。（圖／美聯社）

近幾年來大陸投資者熱衷於購置美國地產，許多大城市內的地標性建築與豪宅陸續成為中國投資的囊中物。不過在中美兩國掀起貿易戰以後，情勢發生了巨大改變，中國投資者已開始大舉拋售美國房地產。其中包括著名的安邦保險持有的美國16家酒店打包出售，以及日前因涉嫌投資海外弊端而遭調查的中國海航集團持有的美國房地產。目前對於中國拋售美國指標性地產最有興趣的，莫過於中東的主權基金。

從中美兩國開啟貿易爭端以來，中國官方便嚴控資本流出以維持人民幣穩定，加上延續多年來的反腐打貪政策，持續嚴查海外投資弊端，許多企業與個人嗅出政策風向改變，陸續將海外資產進行清算後轉回大陸，曾被大陸企業大舉收購的許多著名指標性地產也開始打包出售。

據外媒報導指出，中國安邦保險過去對購置美國房地產極為積極。其中最具指標性的投資就是在2014年以美國酒店歷來最高成交價19.5億美（約合台幣600億元）購入紐約曼哈頓地區的華爾道夫酒店。不過現在中美情勢與大陸內部風向逆轉，安邦保險已將紐約華爾道夫酒店與芝加哥洲際酒店、華盛頓特區四季酒店共16家酒店打包出售。海航集團和綠地控股集團也應中國政府要，減少海外的置產規模，並大舉出售旗下資產。

美國房地產資本分析公司(Real Capital Analytics)稱，中國的保險公司和大型企業投資者今年第二季度出售了12.9億美元的美國商用房產，但房產購買額只有1.262億美元，這是自2008年以來中國投資者對美國房地產首次由淨買入轉為淨賣出。

《華爾街日報》指出，中美貿易戰開啟之後，兩國兩國政治關係陷入僵局，連帶著也影響美國房地產市場。

除了中國企業出售資產，中國的個人投資者也快速縮減其投資規模，尤其是過去一向熱門的申請美國投資移民項目大幅減少。此外，許多曾經是中國投資者炒作房地產的居民住宅區，中國人的蹤跡也快速消失。當地業者表示，反倒是猶太人與中東客戶出來趁機撿些便宜。

報導指出，炒作房地產者退潮，銷售量與價格也隨之同步下滑。紐約曼哈頓房地產業界人士說，今年第二季度曼哈頓新公寓的平均售價比去年同期下滑了約2成。加州洛杉磯的房地產業者說，中國人出售的房產，接手的多半也是中國人，不過已不見過去那種大手筆的買家，拿現金出來砸的現象也不復可見。(中時電子報)

美國紐約房價是全球最貴之一，而推高其房價的因素主要是全球富人搶購高價公寓。據美國CNBC網站18日報導，外國房地產投資協會最新調查顯示，紐約房產在外國投資者中的受歡迎度僅次於英國倫敦。雖然並非某一特定群體是購房主力，但房地產專業人士表示，在紐約一些核心地段，歐洲、亞洲特別是中國以及中東買家都在尋找穩定投資品。

　　CNBC稱，不同國家的購房者愛好不同。俄羅斯看重的是房產的名頭。布魯克林的科布爾山鄰近公共交通樞紐，漂亮的建築不少，法國投資者很感興趣。而中國投資者則在紐約多個區域都有投資。

　　紐約房地產經紀人阿姆斯特朗說，紐約最富裕的地區，比如曼哈頓上西城區價值一兩百萬美元、特里貝克地區和蘇荷區200萬到500萬美元，以及第五大道和林蔭大道500萬美元以上的獨立產權公寓，一直是中國客戶的購買對象。紐約沃博格地產的多蘿西・施拉格表示，很多亞洲買家對曼哈頓上東城也感興趣，原因是那裡有很多學校。而另一位房地產經紀人喬丹・巴赫金說，上東城又被稱為“錦衣華服人家的社區”，非常受尋求安全投資機會的外國買家喜歡。

　　最新數據顯示，金融危機爆發10年後，美國房價又回到高位。但美國全國房地產經紀商協會近日公佈的報告顯示，2017年4月至2018年3月，美國面向國際買家的房屋銷量同比下降21%。美國目前的政策環境影響外資投資，這使得外國買家趨於謹慎。

【大紀元2018年08月19日訊】（大紀元記者李平多倫多編譯報導）加拿大卑詩省財政廳上月底最新房產交易數據顯示，外國買家已基本從卑詩低陸平原區撤出。

外國買家消失

今年上半年，大溫區和菲沙谷區（Fraser Valley Regional）所有房產交易中，外國買家交易僅占1%，比去年同期下跌3%。

今年頭6個月中，本拿比、高貴林和列治文山，是外國買家最愛的3個置業城鎮，其中本拿比外國買家交易占3%，其它2個區外國買家交易均占2%。所有城鎮中，北溫是唯一一個外國買家交易比例上升的城鎮，今年上半年外國買家交易占1%。

去年上半年，低陸平原農村地區外國買家交易比例高達14%，今年同期幾乎跌至零，許多人可能鬆口氣，不用擔心農村都被外國買下。

搬到郊區

Insights West最新民調顯示，高達84%大溫區居民認為，大溫區房價飈漲危機，多是外國人湧入推動；也有人認為房價危機是人口增長、炒房和其它原因造成，但比例不大。

今年上半年大溫區外國買家基本退出，房價卻絲毫沒有讓步跡象。 大溫區地產局（REBGV）6月底數據顯示，大溫區住宅物業基準價高達109.36萬，去年同比漲10%。截至上月底數據顯示，房價基準價有所走低，比1個月前跌6,100元。

普通人想買房首付湊不齊怎麼辦？十幾年前就有專家建議要麼放開膽子借錢，要麼搬到郊區。卑詩財政廳數據顯示，面對高房價，許多人選擇是搬到郊區。

今年上半年，素裡（Surrey）共登記498起首次買家交易，所有郊區中首次買家交易最大。阿伯茲福德（Abbotsford）有148起，居其次。菲沙谷和Chilliwack等更偏遠郊區，首次買家也大幅上升。照此下去，這些郊區很有可能趕超列治文山，成為首次買家第3多的郊區。

大溫區房價無論漲到哪兒，交易量卻持續下滑。數據顯示，今年上半年大溫區住宅物業交易量去年同比暴跌25%。

REBGV說，7月交易量至2000年以來最低值。皇銀Economics分析 ，卑詩省府系列房市收緊政策，加上央行加息，都有效地遏制了過於火爆的房市，供需比過去更平衡。

責任編輯：文芳

西蘭國會為抑制不斷飆升的房地產價格，15日通過修正法案，禁止不具居留權的外國人購買房產。法案公布後看法兩極，支持者讚賞當局維護居住正義，反對者則抨擊法案對房市無實際影響，更將阻礙外資進入紐西蘭市場。這項禁令只是總理雅頓的第一步，未來她還將從供給面出手解決住房危機。

紐西蘭政府極力緩解高房價問題
紐西蘭人口約500萬人，許多人對紐西蘭的印象還停留在人口稀少的景象，然而近年因外資湧入紐國地產市場，當地房價飆漲，居民長期籠罩在購房壓力之下。2017年，時任工黨黨魁的雅頓（Jacinda Ardern）於大選前承諾，上任後會解決高房價問題。選後雅頓帶領執政黨，本月15日通過《海外投資法》（Overseas Investment Act）修正案 ，禁止無居留權的外國人購買房產，管制措施可望抑制炒作、壓低房價。紐西蘭財政次長帕克（David Parker）稱此法案是重要的里程碑，他也強調：「紐西蘭人生來就享有在家鄉買房的權利。」、「紐西蘭人不應承受被外資哄抬後的房價。」

紐西蘭財政次長帕克（David Parker）接受媒體採訪。（AP）

據紐西蘭房地產協會（REINZ）數據，該國國房價中位數來到55萬美元（約新台幣1677.5萬元），在首都以外地區也有45.5萬美元（約新台幣1387.7萬元）。然而據威靈頓當局2017年的統計，紐西蘭人年收入平均落在5.3萬美元（約新台幣161.6萬元），也就是說，紐西蘭人必須不吃不喝10年才有望買房。

紐西蘭房地產除了價格高，其漲幅更是驚人。2017年《經濟學人》報告指出，過去十年間，紐西蘭最大城市奧克蘭（Auckland）房價直翻了一倍，該國平均房價漲幅也逼近60%。高房價導致只有1/4成人擁有住宅，對比於1991年還有1/2的人自有住宅，數字變化也實際反映在紐西蘭越來越多人露宿街頭，或以車為家的現象上。

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REINZ@REINZTweets

 

 

 

上午6:05 - 2018年8月15日

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新法上路 外國買家仍有門路可走

國會通過新法後，將交由紐西蘭總督行使同意權，總督同意後，相關措施將於2個月內生效。新法上路之後，海外買家若想在紐西蘭置產，除了取得公民身份以購買成屋外，也可向官方提出申請，證明投資案能增加當地房產數量（意即在當地興建房屋），能對紐國帶來益處後，便可在海外投資部許可下進行投資。另外，澳洲與新加坡兩國人民則受惠於自由貿易協定，不受禁令限制。

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CNNMoney

 

✔@CNNMoney

 

 

New Zealand bans foreigners from buying property https://cnnmon.ie/2nGxm9w 

上午7:29 - 2018年8月17日

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外界關注打房政策效果

紐國執政黨大推「外國人禁房令」，該政策實際效益卻受到外界議論。據紐西蘭政府統計資料顯示，非公民或未取得定居資格的房產買家，只占總量不到3%。因此路透社對新法持批評態度，報導中引用中國房產網站居外網（Juwai）評論，稱新法「既不明智又沒效果」。半島電視台則引述紐西蘭房地產研究所執行長諾威爾（Bindi Norwell）說法：「禁止外國人買房不會對房價造成實際影響，也無助於年輕人買到人生第一套房。」

除了外媒批評，紐西蘭國內也有反對聲浪。在野黨國家黨(NZ National Party)直指這項法案有「排外」嫌疑，該黨財政發言人亞當斯（Amy Adams） 稱新政將阻礙外資進入紐國房市，使房產問題持續惡化。

儘管有分析指出，目前還不清楚這項法案將房價帶來多大影響。但西太平洋銀行分析師史蒂芬斯（Dominick Stephens）15日在提供給顧客的報告中仍預測，紐西蘭房價將在年底前停止上漲，甚至開始下跌。下一步，紐西蘭總理雅頓還承諾，將在10年內建造10萬戶住宅，幫助紐西蘭青年一圓購屋夢。

“今年第二季度，我們向土耳其的購房者賣了75套，而去年這個時候，我們賣了109套”，土耳其房產中介商Property Turkey的創辦人以及總經理德金・金馬倫（Deggin Cameron）向《每日經濟新聞》記者說道。

　　上週五（8月10日）土耳其貨幣里拉崩盤，盤中刷新曆史低點至6.6，日內跌幅一度達到20%。儘管這周里拉有了小幅回升，但是自今年以來，里拉兌美元已經暴跌了54%。伴隨著里拉的大跌，一向被視作土耳其支柱產業的房地產近幾個月也遇上了淡市。

　　“由於土耳其經濟顯著的美元化和進口驅動，美元和歐元的快速上漲通常會對土耳其家庭的消費以及投資行為產生心理影響，這些家庭寧願延遲大筆的支出。他們更願意考慮硬通貨存款賬戶，黃金等高收益投資代替房地產，”伊斯坦堡大學金融學院教授阿里・赫普森（Ali Hepsen）向《每日經濟新聞》記者解釋稱。

　　里拉貶值利率高企 愛買房的土耳其人靜觀其變

　　“在過去的兩個月裡，土耳其的房價平均已經下降30%。今年以來，房價已經降了近60%”，德金・金馬倫告訴《每日經濟新聞》記者，他創辦的Property Turkey已經從事土耳其房產業有14年的時間。

　　房地產早已成為土耳其的支柱產業。“當比較建築業和國內生產總值（GDP）的增長率時，可以觀察到在2018年第一季度，建築業的增長率為6.9%，非常接近7.4%的GDP增長率”，赫普森教授稱。

　　當記者向赫普森教授以及金馬倫問起土耳其人是更願意買房還是租房時，他們一致表達了土耳其人對於買房的青睞。另一家總部位於英國的土耳其房產中介商Armaya International的發言人更是向《每日經濟新聞》記者表示，“對於土耳其人來說，投資房產是他們的第一選擇，其中主要買家是中等收入者”。

　　記者查閱土耳其統計局數據發現，在今年2月~4月，房屋銷量較去年同期都有所下滑。其中，3月降幅最大，房屋銷量同比下滑14%，共計售出110905套。

 

　　那麼，一向愛買房的土耳其人，近段時間為何購房意願不再那麼強烈了？

　　“隨著土耳其里拉的貶值，抵押貸款利率的上升，這可能會對他們購買房產的願望產生負面影響。如果抵押貸款利率仍維持在現有水平，那未來幾年可能租房比買房更有優勢”，赫普森教授向記者解釋道。

　　今年6月，面對不斷貶值的里拉，土耳其央行為了穩住里拉下滑的趨勢，維持國內物價的穩定，曾宣佈將其政策利率上調125個基點，目前達到了17.75%。

　　另一方面，金馬倫向記者表示，土耳其人此時的觀望態度還透露出他們的另一擔憂，“如果整體經濟放緩，房價回升可能會緩慢，這意味著資本增長緩慢”。但他也提及，土耳其人正在等待貨幣穩定，一旦貨幣穩定，他們將重返市場。

　　趁里拉大貶值 外國人加快購房步伐

　　就在土耳其人對購房持觀望態度之際，海外投資者卻加快了他們的步伐。

　　“土耳其里拉的貶值使得購買房產對外國人更加有利。另外，與其他國家的市場相比，土耳其的房價仍然處於較低水平”，赫普森教授向《每日經濟新聞》記者表示。

　　“土耳其的房價平均在30萬里拉一套（約合人民幣34萬元），但是在土耳其最大的城市伊斯坦堡，平均房價大約在60萬里拉一套（約合人民幣70萬元）”，奧爾漢・瓦坦達斯（Orhan Vatandas）在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，瓦坦達斯是土耳其房地產大數據提供商REIDIN數據部的主管。

　　今年以來，美元兌土耳其里拉已經大漲超過50%，這意味著一套價值60萬里拉的房屋，在年初外國投資者需要支付近16萬美元才能購買，而在現在，只需要約10萬美元就能購買。“目前，美元能夠以不錯的彙率兌換到土耳其里拉，這為出口以及購買房產創造了良機。因為這一點，意向購買土耳其房產的問詢也增多了，用里拉標價的房子，用美元支付可能收穫甚至高達40%的收益，”Armaya International的發言人向《每日經濟新聞》記者說道。

　　土耳其統計局數據顯示，今年以來，土耳其房地產對外國人的房屋銷量同比都有所上升，其中7月同比漲幅最大，增長了65.6%，共售出2858套。其中，外國人在土耳其購置房產首選伊斯坦堡，銷量排名第一，共售出956套。伊拉克公民7月在土耳其購買了584套房屋，其次是伊朗321套，沙特阿拉伯211套，俄羅斯173套，科威特171套。

 

　　“由於高達50%的建築成本是以美元計價，這意味著他們的成本已經上升，開發商無法承受長時間將價格保持在當前的水平，已經面臨著提價的壓力”。

　　“事實上，現在是投資土耳其里拉的黃金時間，里拉下降了，開發商還沒有提高以里拉計算的房屋價格，他們可能很快就會開始漲價”，金馬倫向《每日經濟新聞》記者說道

【大紀元2018年08月19日訊】（大紀元記者朱麗婭悉尼編譯報導）過去的六年房地產價格一直上漲，而長時間段的上漲導致悉尼的獨立房中位價達到2012年購買兩套公寓房的程度，這種情況隨後有所變化。

據澳洲Domain房地產網消息，對於幸運的在房產市場繁榮開始之前就在悉尼擁有房產的人而言，這是一次千載難逢的財富創造機會。然而，對苦苦尋求進入市場的首次購房者來說，所意味著的恰恰相反。

今年悉尼出現快速變化，隨著兩位數的上漲成為過去，市場進入下一階段。這是房地產週期的正常波動和流轉，房產價值的變化有四個階段，即從繁榮期到調整期，再到價格谷底期然後到復甦期。

房產週期往往每七年出現一次，而悉尼在過去二十年中已出現多個週期，即使週期和持續時間不同，每個週期都會出現價格回調，其變化幅度也各不相同。

也就是說，並非所有價格週期都會導致負上漲期。與繁榮時期相比，它通常可以帶來更溫和的步伐，但仍然保持積極態勢，而在其它情況下，價格可能隨之下降。

觀察悉尼的房價史可以看到一些有趣的高峰和低谷。2002年中期，悉尼獨立房價格年度上漲率高峰時達到22.8％，而到2004年初價格達到565,765澳元。到這時，市場已經失去動力，隨後出現了悉尼房價自90年代初以來最明顯的跌幅之一。

當獨立房價格達到最低點時，中位價降低了4萬多澳元，2005年9月時低至525,272澳元。獨立房價格花了4年時間才超過2004年時達到的峰值。

在此期間，國家正在經歷低水平經濟增長、利率上升和澳元相對強勁的時期。與2004年的經濟低迷時期相比，現在的經濟環境略有不同，利率處於歷史低位，並且上升的前景相當遙遠。

在2011年年中的另一個價格週期中，獨立房價格達到了646,761澳元的高位，年增長率達到16.1％。這個較短的週期與2002年的週期形成鮮明對比，僅有相對較小的價格調整，衹有12,000多澳元，到2012年初，房價已經超過了之前的峰值。

重要的是要記住，城市、房產類型、郊區甚至街道之間經歷了許多房產週期。

對悉尼而言，房價逐步回落至具可持續性的上漲率，再與工資保持一致，這將是最好的結果。悉尼獨立房價格的上漲與下跌是市場健康的一個標誌，降低了破壞性繁榮與蕭條的風險。

責任編輯：簡沐

海外置產最怕天高皇帝遠，距離台北飛行時間只要三小時的東京成為台人投資首選。專家指出，東京地鐵網絡密集，日本民眾習慣沿著軌道居住，選地鐵周邊置產比公車站周邊來得好，而位於東京都心中西部的新宿區內就有17條地鐵經過，以區內套房而言，總價約新台幣800萬至1,000萬元，投報率可達3%至4%。

觀光勝地新宿區位於東京23區的中西部，其中東京最高的行政機關東京都廳就座落於此。此外，還有非常多的企業總部和政府機關設置在此區，像是通訊軟體LINE的日本總部，也在去年搬遷至新宿區，並於JR新宿車站旁的Miraina Tower落腳。

新宿車站西側則是「西新宿」，是東京政府新規劃的行政與商業新都心，該商圈內超高大樓林立，銀行超過100間以上，為日本最大的辦公室商圈之一，而由於辦公室多，房租也高人一等，以8至10坪套房產品而言，月租金約新台幣3.5萬元，也因此使得該區日間人口比夜間人口多上二倍。

除了政商據點皆在新宿區，新宿車站則堪稱世界最繁忙的車站，南邊有新宿御苑、明治神宮知名觀光景點，東邊有聞名的歌舞伎町，且頗負盛名的早稻田大學、東京理科大學也在此區。

新宿由於有諸多語言學校，目前是日本外國人最多的區域，比起十年前增加46%，區內約有4.2萬名外國人，尤其中國人日漸增多。

至於當地出租行情，新宿車站周邊套房月租金約新台幣3萬至3.5萬元，若想要找到較平價的地段投資，全國不動產海外事業處處長鍾秀美指出，距離新宿車站約20分鐘的高田馬場車站為知名的學生街，附近有早稻田大學、語言學校以及各種專門學校等等，可以找到新台幣800萬元以內的中古套房。

以同樣8至10坪套房產品而言，高田馬場車站附近月租金則約新台幣2萬至2.5萬元，且該車站周邊消費水平較便宜，不管是餐廳、民生用品都可以買到較平民的價格，因此不少上班族、學生都會選擇在這區居住。

鍾秀美表示，目前距離東京奧運開幕倒數二年，而位於新宿區的新國立競技場已經在進行屋頂安裝工程，屆時將成為主會場，周邊觀光景點及民宿勢必成為遊客首選去處，在地段優勢跟地緣性加持下，新宿房市前景看俏。

想跨出海外置產的第一步，面對琳瑯滿目的物件，可能不知該從何下手，尤其到底該買預售，還是新成屋？困擾著不少民眾。其實，置產目的不同、預算多寡、當地房市基期，都會牽涉到適合的產品類型。

如果是預算有限，無法一次付清所有房款，那麼，買預售屋鐵定是最佳選擇。因為不必一次付清，可以分好幾年、好幾個階段繳款，不僅大大降低了資金周轉的壓力，同時也達到強迫儲蓄的功能。

尤其，目前東協各國小坪數產品，有的預售屋總價甚至只需三百萬元，訂金加上第一階段工程款，往往可控制在百萬元之內，不管是獨資，或者是找親友合資，資金問題比較容易輕易解決。

另一方面，如果是漲勢凌厲的國家或城市，買預售屋更能感受到賺錢的氛圍。因為全球建商皆然，會隨著當地政府房市政策的利多、交通建設的進度，而不停調高預售價格，像是去年菲律賓的預售案，就曾出現年初和年底價差近三成的驚人情況。

可是，買預售也有先天的風險，建商是否會使用如契約中註明的建材、公設有沒有偷工減料、能否如期交屋等等，每一個環節都有變數，恐怕都不是在台灣做足功課就可以解決的。

相較下，買新成屋的最大優點，就是能夠眼見為憑。建材、環境、生活機能、周邊建設等等，都能仔細考量，作為是否要買進的重要依據。而且，因為是新成屋，只要地段不錯，加買必要家具之後，都有很大的機會可以出租出去，立刻享受當包租公的樂趣。

買新成屋除了資金門檻比較高之外，也有個潛在的疑慮。就是位置好的樓層、受歡迎的格局，常常還在預售階段，就被當地民眾或國外置產客給訂走了，想買的人只能退而求其次，就現有的戶數做選擇。

(工商時報)

Marketwatch網站報導，近來包括美國房市與製造業指數等多項指標均轉趨疲弱，也引發外界質疑美國經濟成長是否正逼近速限。

美國周四發布上周初領失業救濟人數、房屋開工與費城製造業指數等，結果好壞參半，令外界擔憂美國強勁成長力道恐將無以為繼。

尤其是在房市方面，目前看來該市場正面臨逆風來襲。舉例而言，7月新屋開工已連續第二個月出現負成長。然而引發房市動能減緩主因，在於市場預期聯準會（Fed）在這次貨幣緊縮循環還會有三或四次升息，削弱民眾的購屋能力。

另外費城聯準銀行製造業景氣指數，雖然仍處於擴張階段，不過也下滑至21個月低點。其中不僅美國、連歐元區、日本與中國大陸製造業採購經理人指數也均出現放緩。

但由於這些指標均是根據業者看法而來，因此也被外界視為「軟」指標。若依實際數據，經濟依然表現不弱，像是到7月為止的12個月期間，製造業產出增長2.8％，另外6月為止的12個月，核心資本財訂單也大幅增加7.8％。

然而這兩大類指標所顯現的差異，也許反映總統川普祭出的關稅戰對該產業造成衝擊程度。根據紐約聯準銀行的報告顯示，16％製造廠商與5％服務業者提到，受關稅影響導致投入價格的漲幅相當明顯。

IHS Markit預估今年下半年，美國經濟成長率仍將超過3％，不過到了明年增幅將降至2.7％，2020年與2021年還會進一步縮小至1.9％與1.6％。

目前唯一傳出的好消息是就業市場持續穩健成長。初領失業救濟金人數仍接近歷史低位附近，企業聘僱在過去數月也持續增加，失業率再度改寫歷史低點。

隨著就業市場依然處在數十年來最佳光景，也激勵消費者信心攀升至近數十年高點。這些跡象也顯示消費者仍很樂意打開荷包消費。數據顯示，到7月底的12個月期間，餐廳與酒吧銷售勁增9.7％。

(工商時報)

【大紀元2018年08月17日訊】（大紀元記者溫妮報導）國際權威報告發現，奧克蘭是全球房價最被高估的城市之一。

根據《經濟學人》最新年度全球房價指數，奧克蘭在房價收入比不可持續性暴增的十大城市中，超過悉尼、倫敦及溫哥華等國際大都市，排名第二，僅次於香港。

雖然奧克蘭房價在過去一年裡基本持平，但其房價相對於家庭平均收入被高估了75％，僅次於香港的94%。

《經濟學人》最新房價指數涵蓋了全球最活躍的22個城市。調查發現，過去五年裡，這些城市的住房平均價實際上漲了34％，其中7個城市漲幅超過50%。

《經濟學人》表示，過去三年裡，澳洲、加拿大和新西蘭的房價收入比，較公允值高出20％以上，房價租金比則較公允值高出30％。現在這兩個指標已經比公允值高出40％。目前缺乏城市級租金數據，但與長期收入中位數相比，城市級的房價泡沫程度超過全國。

《經濟學人》在總結中說，造成各城市房市繁榮（可能正在結束）的三個原因是需求、供應和資金成本。近年來，人們和就業機會紛紛湧向各個國家的最大城市。除此之外，推動需求的另一個因素是外國投資者。奧克蘭、倫敦、悉尼和溫哥華吸引了大量資金流入，特別是來自中國的資金。

近期因悉尼和墨爾本市場疲軟，澳洲全國房價6年來首次下跌。新西蘭經濟學家們普遍預測，奧克蘭住房市場可能會受到影響，但在目前強勁的經濟環境下，影響不會太大。

根據房地產數據分析公司CoreLogic的數據，悉尼房價創下過去十年來的最大年跌幅5%，墨爾本六年來首次下跌0.5%。

責任編輯：易凡

【大紀元2018年08月16日訊】（大紀元記者李平多倫多編譯報導）加拿大房產協會（CREA）最新數據顯示，上月全國房屋銷量比6月上升1.9%，其中大多倫多區升幅最大，當月全國過半房市銷量比6月上漲。但由於卑詩幾個主要城市銷量下跌，上月全國房屋銷量去年同比跌1.3%。

據《赫芬頓郵報》報導，CREA首席經濟師克倫普（Gregory Klump）說，利率上升，加上按揭壓力測試，今年下半年及可預見未來房市大環境，對準買家和尋求上游的買家仍不利，買房仍面臨諸多挑戰。

但CREA總裁蘇考（Barb Sukkau）認為，多倫多及周邊地區按揭壓力測試衝擊可能已經開始逐漸消退，多倫多上月房市顯示些許復甦跡象，銷量去年同比飆升18.6%。與之相比，溫哥華上月房屋銷量重挫30%，過去18年中表現最差。

數據顯示，上月全國平均交易房價近48.15萬元，去年同比微漲1%，是今年1月以來出現的首次同比上漲。如果不計大溫和大多兩個最熱房市，上月全國平均房價近38.3萬元。

責任編輯：文芳

經濟日報-中國經濟網北京8月16日訊 近期，關於房地產稅的討論不斷升溫。日本東京經濟大學教授周牧之認為，房地產稅對降房價將意義重大，房產稅(日本稱為固定資產稅)對日本的房價泡沫縮水起到了重要作用。他建議中國加快徵收房地產稅。

　　周牧之舉日本的例子說：「20世紀80年代末是日本泡沫經濟最瘋狂的時候，當時沒有人相信房價會掉，沒人相信股市會掉，但卻在一夜之間全掉了，而且房價一掉就是20多年。」

　　他認為，目前中國房價高得離譜，「只漲不跌」的房價已經是最後的狂歡。

　　「從全世界的經驗可以看到，急速的城鎮化可能會引發房地產熱，但是城鎮化、工業化和社會進步所產生的利益應該分配給勞動，而不應該過多的分配給土地和資本。所以我17年前就曾經系統的建議儘早導入固定資產稅，現在叫房產稅，來抑制房地產炒作。」周牧之說。

　　周牧之建議，首先要明確房產稅是一個地方稅種，同時鑒於中國的稅收水平已經偏重，不應該只是單純的平添一個稅種, 開徵房地產稅要放在整個稅制改革中通盤考慮。他指出，房地產稅可以彌補地方政府的稅收來源。在發達國家，房產稅是地方政府一個非常重要的稅種。在日本，房產稅佔到地方稅收的40%左右。

　　周牧之認為，中國改革開放40周年城鎮化的成績舉世矚目。改革開放40年，中國城鎮化率由1978年的17.9%提高到2017年的58.5%，城鎮常住人口達到8.1億人，城市數量由193個增加到657個。

　　早在17年前周牧之就提出，城市化是中國現代化的主旋律。他認為應該圍繞城市化這個主旋律通盤考慮稅制改革，房產稅是一個重要的環節。同時，個人所得稅的徵收地也應該儘快從企業(單位)所在地改成居住地。個人所得稅應該跟著人頭走，只有這樣才能推動真正意義上的以人為本的城市化。

　　周牧之指出，城市化的核心是以人為本，城市的發展離不開人口規模和密度，沒有一定的人口規模和密度，無法支撐高端服務業的發展，而且城市人口多、城市人口密度大並不意味著就直接導致「大城市病」，關鍵在於如何提高治理城市的財力和智力水平。他強調，「稅收應該成為一個重要的指揮棒。」

為遏制新西蘭國內房價上漲，新西蘭政府頒布了关于限制外國人在該國購房的法案。港媒認為，該法案目前最有效的針對目標則是中國買家。

綜合媒體8月16日報道，新西蘭議會当地時間8月15日通過了一項关于限制外國人在該國購買房屋的法案。 該法案規定，除一些特定情況外，非新西蘭居民將被禁止在該國購買房屋。

据了解，該法案是新西蘭總理阿德恩（Jacinda Ardern）在競選總理期間所承諾的，旨在通過限制外國人購房的方式以遏制該國房價上漲。 据新西蘭房地產協會(REINZ)公布的數据顯示，2018年7月新西蘭第一大城市奧克蘭的房價中位數為547,000美元，而新西蘭全國房價中位數價格為360,140美元，后者較2017件同期上漲了近6.2%。

對此，西班牙《世界報》認為，由于新西蘭政府允許外國人在該國購房，近十年間新西蘭房屋緊缺現象十分嚴重，該國平均房價上漲近60%，而奧克蘭房價近上漲了一倍。 据新西蘭統計局公布的數字顯示，海外買家大部分是來自中國與澳大利亞。其中，中國買家購置的房屋數量在所有外國買家中遙遙領先。

對此，香港《南華早報》指出，澳大利亞與新加坡買家不受該法案影響，原因是兩國與新西蘭政府所签訂的自由貿易協定。因此，這部法案最有效的針對目標只是中國買家。

此外，根据路透社報道，已經在新西蘭擁有房屋的外國人不會受到該法案影響，并且海外買家仍可以在大型公寓樓與酒店等項目上進行有限投資。

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香港文匯報訊（記者 章蘿蘭 上海報道）昨日最新發佈的《交銀中國財富景氣指數報告》顯示，內地小康家庭流動資產與不動產投資意願一降一升。由於A股總體處於震盪築底過程，加之投資者對中美貿易摩擦悲觀傾向仍在持續，本期受訪小康家庭對股票、基金和期貨的投資意願指數，下降幅度在10個百分點以上，但現在不動產投資行為指數卻上升2個百分點，已重回景氣區間，其中尤以持有0至1套房的家庭投資意願上升明顯。

由於近期股市、基市持續波動，黃金、白銀價格表現疲軟，使得小康家庭投資意願減弱，現在流動資產投資行為指數下降1個百分點，預期流動資產投資意願指數與上期持平，但小康家庭對股票、基金和期貨的投資意願指數下降幅度在10個百分點以上。

從持有率看，銀行理財產品持有率為76%、股票持有率為60%、貨幣基金持有率為53%，是小康家庭持有率前三的投資產品。其他投資品持有率均在50%以下。從投資金額上看，股票為小康家庭投資金額最多的產品，銀行理財產品位居第二。

與此同時，小康家庭現在不動產投資行為指數上升2個百分點，重新回到景氣區間。值得注意的是，本期核心城市小康家庭的不動產投資意願小幅上升1個百分點，非核心城市上升3個百分點，核心與非核心城市小康家庭對不動產投資意願分化進一步擴大。