不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

據住展雜誌統計，近年北台灣新成屋、預售屋成交行情雖逐步上揚，但多數縣市與歷史高點仍差約2％～9％多，僅基隆市漲至最高水位。住展雜誌研發長何世昌表示，近年北台灣新建案房價雖然回漲，但漲幅不如中古屋那麼高，與中古屋的差距趨小，只要挑對特定產品與區域購屋，消費者購買新房更為有利。

據《住展》統計數據顯示，北台灣三都新建案房價與歷史高點相比，差距都在8％之多。其中，台北市首季新建案房價為每坪成交價85.1萬元，與2014年Q3高點的92.9萬元相比，差距約8.4％。新北市首季房價約每坪成交價39.2萬元，與高點42.9萬元相差約8.6％。桃園市首季房價每坪為22.8萬元，距歷史高峰少約9.9％。

何世昌指出，北台灣三都房價趨勢幾乎如出一轍，但在價格表現上卻略有不同，必需要挑對產品或區域買，才能撿到便宜貨。在台北市的部份，只有價格弱勢的產品、沒有弱勢的行政區，其中以小宅價格表現較為強勢，但中、大坪數與豪宅價格相對划算。以信義計畫區為例，2012年～2013年大多頭時期，豪宅建案成交價大多為每坪250～290萬元，但現在僅約每坪190～260萬元，落差約一成到二成多不等。

桃園房型價差就沒北市那麼明顯，桃園房價的弱是弱在特定區域，如桃園、大園、蘆竹、八德等地；而這些區域修正幅度較多，主因是先前炒作比例稍高，近來面臨漲多回吐。比較明顯是青埔特區，青埔在多頭高峰房價攀升到「坐3望4」，現在每坪成交價區間約22～35萬元。另，像中正藝文特區高峰時成交價達每坪35～50萬元，現在僅約每坪30～40萬元初頭。

新北市則比較特殊，有特定區域房價弱勢、也有豪宅價格弱勢。在豪宅價格弱勢方面，以永和、板橋較明顯；其中，板橋新板特區在景氣高點成交價達70～90萬元，現在大多為每坪60～75萬元，與高點相比仍有不小的落差。

依據內政部最新統計資料，港澳人士來台設籍人數連年升高，去年(2019)在全台設籍人數共1.1萬人創統計以來新高，跟2018年相比年增15.3%，六都中，設籍人數最多者為新北市，共2,774人，其次為台北市共2,418人。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，台灣吸引港澳人是來台設籍主要有四點原因，第一、第二點為文化背景、飲食習慣相近，因此多年來有不少來台就學、工作的港澳人士選擇在台灣落戶，也有許多因婚姻關係而設籍台灣，且因大台北地區的工作、就學機會及管道較多、大眾運輸便利，因此設籍比例較高，尤其雙北中以新北市房價較低，故新北市設籍人數最多。

綜觀港澳人士來台設籍統計，2015年全國設籍人數6,193人，到2019年攀升到11,009人，4年大幅成長77.8%，六都中，新北市一直都是設籍冠軍，其次為台北市。另外桃園、台中、高雄在去年設籍人數都破千，台中市去年設籍人數年增22.3%，是六都中成長最多者，僅台南市設籍人數未破500人。

郎美囡表示，除了文化背景、飲食文化相近外，台灣的全民健保聞名全球，這也是吸引港澳人士來台設籍的第三點理由，且在台居留期間即可有健保福利；此外，港澳投資移民台灣的門檻600萬元遠低於外國人的1,500萬元，港澳人士移民台灣的條件較外國人寬鬆許多。

至於設籍地點，仍以生活便利性高、工作機會多的區域為主，尤其是具有捷運線的地區在通勤上機動性較高，其中台中市氣候移居、生活空間大，本就有許多台商居住於台中，且房價又低於雙北，近幾年綠線話題熱門，設籍人數也大幅增加。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，台灣社會風氣開明自由，是許多港人嚮往之處，這也是吸引港澳人士來台設籍的重點原因；而港人來台的方式多元，除了依親、專業移民外，還有創業及投資移民，但也提醒，投資移民門檻600萬元須設立公司及稅籍、有經營事實，並非在台買房即可。

https://money.udn.com/money/story/5621/4575131

關鍵字：設籍﹑港澳人士﹑健保﹑文化背景﹑新北市﹑台中市﹑住商不動產﹑大家房屋

▲台南都發局。（圖／記者陳建宇攝）

記者黃可昀／綜合報導

高房價早已不是北部專利，台南市中心的房價也越來越不親民。一名網友表示，他目前在桃園工作但老家在台南，最近看房發現，「台南市中心全新的價錢，跟桃園八德、中壢附近的價錢沒差很多」，想不到家鄉的房價上漲速度這麼快，正猶豫在哪裡買房比較保值？

原PO在PTT表示，台南市蛋黃區透天的價格快追上桃園，兩者價差不到100萬，「忽然發現北部薪水要回去買台南市蛋黃區也是很拼」，由於兩間的價格相近，他的考量因素就在於保值性，雖然很看好桃園房市，覺得未來發展性會比較好，但又想說老家在台南，而且這價錢能買到地段佳的蛋黃區。

▲隨著機捷開通，桃園到台北交通更方便。（圖／記者謝婷婷攝）

網友指出，以保值性來看，北部的發展潛力還是大於南部，隨著機場捷運開通，桃園往來台北越來越方便，房價很有可能持續上漲，而且原PO現在在桃園工作，買在桃園是最佳選擇，不過，如果是搬回台南，同樣預算可以買到地點比較好或更大的房子，「桃園一定漲，可是台南住起來比較舒服」、「桃園人口凈移入，捷運路線也有帶動效果，桃園會比較保值吧，但同價位下台南買得到的居住品質較佳」、「整體大方向就是北部屌打南部就是了，桃園>台南，但是個體討論就比較難說。」

根據內政部11日公布的資料，全國住宅價格指數為104.14，比去年上漲3.31%，六都部分又以台南市漲幅最多，漲了4.85%。市議員呂維胤日前在議會中表示，台南房價快速上漲的主因就是太多投資客，導致價格越炒越高，要求市府提出稅制來遏止炒房，還給台南年輕人的購屋權利。

 

少子化的時代，父母對孩子的教育更加重視；據實價登錄網今年前兩月最新統計，台北市額滿學校周邊500公尺範圍內的交易量，內湖明湖國小以成交量194件奪冠，敦化國小、麗山國小則緊追在後。

少子化時代，不少父母為孩子的教育「超前部署」，積極卡位國小、國中均為明星學校的「雙學區宅」；參考台北市教育局公布的108學年度額滿國小，而周邊的國中也是額滿學校，形成所謂「雙學區宅」，在交叉比對今年前兩月實價登錄網最新資料發現，台北市額滿學校周邊500公尺範圍內的交易量，由內湖區的明湖國小以194件奪冠。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，明湖國小及國中皆是知名的明星學校，且附近南湖國小也是近兩年的額滿國小，學區相當完整。除此之外，明湖國小周邊的交通及生活機能相當豐富，交通部分位於捷運葫洲站及東湖站中間，具有雙捷運站的優勢，而生活機能則有哈拉影城商圈支撐，再加上每坪成交均價55萬元左右的親民房價，讓明湖國小周邊交易量奪下第一的寶座。

交易量排名第二的為敦化國小，交易量共172件；謝志傑分析，敦化國中小是台北市的最具盛名的明星學區，向來是家長們的兵家必爭之地，若非持有學區內建物所有權並設籍，往往需要設籍數年才能搶到名額。而該學區同樣具有雙捷運站的優勢，生活機能更加完善，除了供日常所需的商店之外，與台北小巨蛋、微風南京及IKEA家居也相距不遠，無論是增值性、保值性都相當不錯，轉手性也相對較高。

交易量排行第三的則為麗山國小，交易量共151件；謝志傑說明，麗山國中小位於內湖區，鄰近捷運西湖站與港墘站，且鄰近內湖科技園區，在交通便利的情況下，吸引許多在內科就業的民眾於此購屋。生活機能方面，內湖路一段沿線可以提供大部分的生活所需，港墘站周邊也有737巷商圈，是當地著名的美食商圈。與前面兩名較不同的是，麗山國小巷弄內住宅環境較為單純，適合喜歡寧靜生活的民眾於此購屋。

 

謝志傑表示，新生國小除了本身是明星學校之外，隔壁的金華國中更是一位難求，兩所學校皆緊臨大安森林公園，為台北市的精華地段，且鄰近捷運大安森林公園站及東門站，生活機能方面更有永康商圈支撐，眾多優勢的聚集下，成為台北市房價最高的明星學區。

北投區的石牌國小，每坪成交均價約50.1萬元。謝志傑指出，石牌國中小雖位於台北市的蛋白區，但其鄰近石牌捷運站、石牌商圈、北投運動中心以及榮總，交通、生活機能及醫療資源可以說是應有盡有，加上平均每坪成交價約50.1萬元的親民單價，就可以享受到明星學區、良好的生活環境，再加上未來北投士林科技園區的進駐，有望再帶動周邊區域的房價，無論CP值或是發展潛力都是值得家長們關注的額滿學校。

謝志傑提醒，學區劃分並非單純以距離遠近作為標準，而是考量學校發展、通學安全、各校容量等因素進行劃分，因此家長在購買學區宅時需特別留意住宅所屬學區。除此之外，還需注意取得所有權狀及設籍的時間，因分發優先順序以設籍時間為依據，因此若是熱門的額滿學校，所需的設籍時間也就越長。

圖、文／合雄Max提供

相對全球經濟混亂、股市劇烈震盪，石油期貨價格驚見負值，與美國釋出一波高達2兆美元的QE，防疫堪稱全球頂尖的台灣，穩定中求置產保值，滿手資金加速尋求避險管道，保值性高的黃金價格持續飆升、不動產加速走俏，低儲蓄利息時代，房市成為鍾情所託！特別是桃園移轉棟數甚至不減反增，顯示市場金流投資風向已悄然改變。

▲八德擴大重劃區受惠捷運及相關重大建設題材，房市表現可謂鶴立雞群。

降息大省房貸　可以租就直接買

和過往不同，這波轉往不動產的避險潮，除了現金充足的資產配置族群，剛性需求客層也占了相當比重，主因來自於貨幣價值衰退的預期心理，以及有感的降息幅度；為了挽救經濟，各國競相印鈔救市，接踵而來的通膨壓力將難以避免，一如當年金融海嘯結束，房價隨即上演井噴行情，使得不少剛性需求客層選擇提早出手。

再者，央行大幅度調降利率兩碼，進一步減輕了房貸還款壓力，若是在房價相對親民的區域，確實有效拉近租金與房貸的差距，越存錢越薄！因此「租不如買」已成為時下討論最為熱烈的房市話題。

保值兼自住　催生剛性需求買氣

▲捷運綠線工程正如火如荼展開，對當地房市發展相當有利。

然而，相較於雙北市房價高總價而言，桃園市無疑是「租不如買」的首要受益者，尤其在捷運綠線題材帶動，加上本身親民的房價條件，近期北客比例顯著增加，且買氣並不侷限於桃園區，鄰近的八德區銷售表現更強壓境內其他行政區，又以擴大重劃區最為指標，不僅未受疫情衝擊，成交數據反而逆勢上揚，跌破一票專家眼鏡。

代銷業者分析，在捷運綠線正式動工後，掌握捷運綠線首站優勢的擴大重劃區，房市宛如雙北捷運啟動時期，後續房市將還有一波漲勢，特別「有土斯有財」觀念仍深植民眾心中，眼見現在房貸利率持續創新低，與其繼續幫房東繳貸款，不如幫自己存一間房，既可保值又能自住，一舉兩得。

G01站僅120米　話題新案銷售火熱

▲「合雄Max」坐落中大公園第一排，同時距捷運綠線G01站僅120米，享絕佳地段優勢。

其中，坐落中大公園對面的「合雄Max」，憑藉優異的地段基本面，迅速於幾個矚目新案中脫穎而出，銷售僅4個多月即去化8成佳績，稱得上區內話題與銷售的「雙冠王」；延續前兩期「合雄御璟」、「合雄M」的市場口碑，此次「合雄Max」除了距中大公園、綠線G01站僅120米的區段優勢，並同時採用中空樓版等高級建材規劃，且因應日漸增多的北客效應，現場推出總價988萬元起買3+1機能空間（需另購車位）的廣告專案，獲得相當正面的銷售迴響。

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依照內政部實價登錄資料統計顯示，雙北市 2017-2019 年建物型態交易量占比顯示，公寓占比持續攀升，以 2019 年與 2017 年相比，成長 2.4 個百分點；房仲業者指出，購屋族想入住雙北精華區，但預算有限的前提下，會先從低公設且價格相對優惠的公寓類型下手。

近年都更、危老利多政策發酵，公寓產品再度吸引民眾目光，不少長期置產型買盤進駐，公寓買氣升溫。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，台北市公寓交易量占比從 2017 年到 2019 年成長 2.4 個百分點，2019 年占比 24.9%，顯示台北市公寓需求仍高，公寓均價為每坪 47.9 萬元。將台北市各行政區公寓依交易量排名，前三名分別為內湖區、士林區及文山區，公寓行情皆低於全市公寓平均價格。

北市公寓熱銷第一名的內湖區，公寓均價為 43.4 萬元，謝志傑指出，台北市內湖區擁有科學園區及三軍總醫院，近年各大企業總部、百貨商場也相繼進駐，帶入大量就業人口。區內在明星學區及便利的交通與生活環境加持下，加上 4 字頭的親民公寓價格，讓不少於內湖工作之民眾選擇就近購屋，省下通勤時間。

位居二、三名的士林區和文山區公寓均價分別落在每坪 44.3 萬元、39.4 萬元，內湖、士林及文山都屬於北市房價較親民之行政區，且公寓價格相對比起大樓、套房便宜，坪數又實在，加上區內交通和生活機能完善，因此吸引許多想取得北市燙金門牌，但預算有限的購屋族進駐。

而新北市公寓交易量占比從 2017-2019 年成長 2.4 個百分點，公寓住宅均價為 28.7 萬。新北市公寓多成交在商業發展、生活圈較成熟之行政區，熱銷區域前三名為板橋區、中和區及新莊區，公寓均價分別為每坪 33.4 萬元、31.8 萬元和 26.8 萬元，其中僅有新莊區低於新北市公寓平均價格。謝志傑說明，從新北市熱銷區域板橋、中和、新莊來看，皆屬於新北市較早開發之區域，公寓產品供給量較多，加上商圈、生活圈發展活絡，整體居住條件完備，因此，也頗受首購與換屋族青睞。

關鍵字：屋齡﹑老屋﹑老宅﹑萬華區﹑內湖區﹑平均屋齡﹑台灣房屋

4月北台灣新屋市況買氣小幅回溫，在329檔期預售推案增加，加上部分舊案價格好談之下，預售推案、來人和成交組數等三項分數上升，風向球分數上揚至31分，燈號有從谷底衰退的藍燈往衰退注意的黃藍燈挺進味道。4月北台灣新建案市場受國內疫情趨緩，讓329檔期下半場推案量能湧現，預售屋推案量破600億元，不僅較3月多出100多億元，推案量能更延續至520檔期；指標預售新案包括台北市「松蔦青語」、「宏築信義」與「達欣・信義文華」、「士林一品」，新北市「麗寶北歐莊園-瑞典月灣」、土城「家泰明心」，桃市「日勝新京站」、龜山「新A7」等建案；而4月新釋出的成屋供給戶數接近700戶，與3月水準相當。

住展雜誌研發長何世昌表示，4月新屋市況上揚，除了因國內疫情穩定加上329檔期效應，推升建商推案動能轉強、吸引買方目光外，再加上由於特定建商與銷售一段時間的建案，成交價格已沒那麼堅持，買方比較能談到好價格，有機會多「砍」個幾十萬元下，因此提高買方出手意願，讓4月來人、成交同步攀升。

值得注意的是，4月新屋市場買方結構開始出現變化，過去兩年剛性首購需求未如市場預期呈現堅不可摧，3、4月購屋動作持續萎縮。剛性需求縮手，但另一方面投資置產需求卻逆勢增加，一增一減間，與疫情之下全球政府政策有高度關聯。

何世昌分析，近期小宅建案買氣不如預期，讓點亮首購市場警示燈，主因新冠肺炎疫情影響，在全球封城、經濟停滯之下，近期就業市場無薪假、失業人口大增，直接衝擊首購族購屋意願，加上現階段首購產品普遍偏貴，在擔心未來就業以及購屋成本加重，讓首購族持續縮手；另一方面，長期置產族因全球低利率加上市場游資浮濫，在借貸資金成本不高下，讓不少高資產族群轉進房地產。

https://money.udn.com/money/story/5621/4548036

 

桃園航空城土地交易透明平台也反映這種情況，2016年、2017年航空城土地交易都僅100多筆，2018年增加至300多筆，去年暴增至903筆，光是第4季就將近400筆，今年第一季減至163筆，明顯降溫。

台灣房屋航空城直營店徐國強表示，桃園航空城農地已歷經好幾波漲跌，2009年通過國際機場園區發展條例前，農地一坪還不到一萬元，到了吳志揚擔任縣長時代，已漲至10萬元上下。

2014年鄭文燦當選市長，宣示要重新檢討航空城計畫，加上整體房市景氣下滑，投資客大舉拋售手上土地，航空城農地一度下跌至每坪僅4、5萬元，比腰斬還慘。這二、三年航空城計畫重啟，進度加快，去年年中回到5、6萬元水準。

徐國強表示，新一波漲勢，從去年下半年開始。由於航空城計畫明朗，各項建設陸續啟動，大批台北、桃園、新竹、台中投資客湧入航空城搶地，短短數月農地價格就翻了一倍，回到先前一坪10萬元水準。

除了投資客，市場也傳出新竹、台中、高雄等建商，依土地協議價購歸戶清冊在當地大舉獵地，有建商已砸下近百億金額買地。

房仲業表示，建商、投資客瘋狂追高購地，主要是航空城目前周邊住宅建地行情一坪30~50萬元不等，購買農地參與重劃，未來可分回41%~46%，一坪若以8萬元買進，未來分回時的建地成本約在17萬元上下，還有一倍以上獲利空間。

徐國強表示，航空城土地交易目前雖降溫，但是需求飽合，還是中場休息仍待觀察，目前航空城土地尚未禁止移轉，仍可過戶，未來若公布禁止移轉時程，不排除還會再出現一波交易熱潮。

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