不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

投資人可能沒有意識到，財產突然套牢在商用不動產上了。

世界各地，數以百萬計的租屋客停止支付租金，購物中心和商辦市場的市場大混亂，傳染病的威脅和新科技的可能，都將使得商用大樓的使用方式面臨改變。

過去穩定安全，不太會有變動的資產，如今已經不可預測，需要仔細檢核、積極管理。

商用不動產曾經是大亨、貴族的經濟角落，吸引了保守的機構和基金經理人進入。傳統的養老基金投資在商用不動產的配比，從2000年的5%，到現在的10%以上。

不動產租賃通常會持續至少十年或更長的時間，可靠的租金收入加上房產會漲價增值，為投資者帶來超過7%的投報率，投資人只要有耐心就好了。

但是這將不再足夠。

眼前的問題是，租金拖繳。當然每次的經濟衰退都會有拖欠債務的情況，但是大封鎖卻讓某些商用不動產的業務陷入混亂。

歐美有四分之一的商店、半數的購物中心和六成餐館，因為無法開店而沒繳房租。可能是房客繳不出來，也可能是房東寬限，或者是政府的政策，但不管什麼原因，都打擊了房東的收入。

暫時違約只是問題的一部份。長期來說，這些房產的使用將大大改變。

電子商務快速成長，將加速實體店面衰落，並增加對倉儲的需求。對商辦而言，發現可接受遠端辦公的企業，可能會縮小辦公空間，用視訊會議取代商務旅行，一方面也能減少商務旅館住宿費。所以即使經濟重啟了，許多慣常的行為可能永久改變了。

商用不動產的投資人，可能要先釐清到底疫情衝擊帶來多少損失的真實狀況。甚至是接受必須面臨的重組。

例如飯店可能需要變成出租公寓，購物中心要變成電子商務中心，辦公大樓需要翻新，重新改裝過再轉賣給不同用途的屋主。如果不改變，物件可能就被廉價賣掉。

長期以來，不動產就是低流通的資產類別，因為租約可能長達好幾年，租戶轉變用途和行為也是慢慢才會發生的，房東和投資客早就習慣穩健的業務形式。

新冠疫情一來，過去二十多年，躺著賺錢的方式，現在該醒了。（陳竫詒譯）

https://www.cw.com.tw/article/5100954

高力國際今（30）日發布最新市場調查指出，新增供給釋出，加上肺炎衝擊辦公室租賃需求，第二季台北市中心辦公室空置率上升至5.11%，相較上季增加1.21%，為2018年第一季以來，相隔2年多來首度出現空置率上升。

高力國際表示，第二季因新增供給、企業遷出或縮編，及暫緩既有租賃計畫等三大因素，導致頂級大樓空置率上升至7.47%，相較第一季約2.69%，大增4.78個百分點。進一步探討其餘各級辦公室空置率，出現全面上升情形，為金融海嘯後，相隔十餘年再度出現各級辦公室租賃需求小幅下修。

分區來看，因中壽台北學苑落成導致民生敦北商圈新增1.55萬坪辦公室空間，空置率從第一季的7.97%直接攀升至第二季的12.09%；其餘多數商圈則因為疫情影響導致租客搬遷或縮編，空置率也出現微幅上升的趨勢。

高力國際資深執行董事楊慧明表示，本季租金漲勢依舊，並未受到疫情影響，各級辦公室全面上漲，仍以頂級大樓租金漲勢最大，季漲幅約2.41%、年漲幅更達4.47%。

進一步觀察各主要商圈辦公室租金走勢，多數呈現上漲格局，仍為房東市場態勢；其中信義區租金單季漲幅仍達1.52%。高力國際預期整體平均租金仍持續上漲，預估接下來兩季漲勢將持續，到年底推估平均租金可上漲至每月每坪約1950元。

展望今年釋出之新增供給總共1.7萬多坪：包括已經全棟預租的新星興業、以及選擇自用的中壽台北學苑總部。2021至2023年的往後三年，新增供給則預估有高達5.8萬坪，其中有半數位在信義區。

根據高力國際調查，預計明年新增供給的辦公室共有4處，包括元大一江街總部約3,300坪、遠雄大巨蛋約1萬220坪、富邦長春段1萬40坪、全球希望廣場約4,603坪等，2023年則有兩處包括富邦人壽的A25、約2.7萬坪，以及國壽松江路案約3,150坪。

楊慧明進一步比較金融海嘯與COVID-19兩個時期的辦公室租賃變化，她指出2008年當時辦公室空置率約7%，不過受到金融海嘯衝擊，辦公室去化量呈現負成長，量體高逾2.6萬坪，再加上2009年新增供給逾3.3萬坪，促使一年之間空置率突破兩位數，上升至11%。

反觀這波疫情，高力國際預期即便新增供給超過1.7萬坪，但淨去化超過1萬坪，因此，空置率並未大幅提升，仍呈現平穩狀態。

高力國際分析，即便本季空置率上升至5.11%，但至年底前將就現有量體持續去化，空置率可望穩定降至4.5%；在國內疫情已和緩，企業營運逐漸回復正常，在新增供給有限下，至2020年底市場租金應可穩定走揚。

新冠肺炎疫情衝擊零售生意，但全台店面中仍有交易熱絡的地方。根據實價登錄資料統計，2020年第1季六都店面交易件數統計共424件，最賣座行政區前三名分別是「桃園市桃園區」，以21件奪下最賣座的冠軍；「桃園市楊梅區」15件第二；「新北市林口區」與「台北市中山區」均居三，各有14件。

 

回顧2019年度，最賣座行政區桃園市桃園區以180件奪下最賣座的冠軍、台中市北屯區以125件拿下第二，桃園市中壢區以119位居第三。今年第1季六都店面交易最賣座的行政區仍由「桃園市桃園區」拿下，蟬聯第一名。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，疫情讓店面交易走「總價」導向，2020年第1季桃園市桃園區店面，平均總價在2,039萬元，總價在2,000萬元左右的店面，價格相當誘人，因為桃園是北台灣房價負擔率不到30%的都會區，桃園店面多屬中低總價、價格實惠，店面空置率相對低，且投資門檻低，在六都中相對容易，因此讓店面買家愛不釋手。

目前一年期定存利率僅剩0.81%，500萬元以上大額存款利率更降到0.13%，長期低利、貨幣貶值的環境中，收益穩定的店面，兼具收益、抗貶值的價值，加上北北桃生活圈正夯，桃園占地利優勢，交通便捷性高，且人口成長率更是六都中的佼佼者，多項利多讓買家積極搶店入主桃園區店面的行列。

這次調查意外發現，桃園市楊梅區與新北市林口區擠進最賣座的行政區第二、三名，顯見市場資金不僅停留在主要熱門商圈，更將投資觸角延伸到衛星行政區中的在地店面，多半屬於社區生活型以及自住透天店型兩種。

江怡慧進一步說明，店面型態有熱門商圈型、社區生活型、趨勢增值型等等，消費主客群不同，現階段因為疫情關係社交受限，有許多熱門商圈因為觀光人潮減少而受到影響，屋主也不願降價求售，造成有行無市，相反地屬非高總價型的店面，位於成熟穩定社區的生活商圈，以在地消費人口為主的店面，客源與收租相對穩定成為搶手貨。

江怡慧補充，現階段店面市場表現多以「中低總價」交易為主，而一直是高價位的北市店面也不例外，因此，並列全台第三名的「台北市中山區」店面，平均總價約2,638萬元，像林森商圈就不乏小坪數店面。根據最新實登資料顯示，北市店面熱區前三名多以巷弄間的住宅一樓店面最夯，都是低總價熱門物件地盤，印證這類產品搶手度。

 

目前台灣疫情控制得當，對於國內防疫管制逐漸放寬，國人暫不能出國，轉向國內旅遊的補償性消費便會開始發酵，熱門商圈中的人潮回流，帶動店家生意回升後，國內各區一線店面或是熱門商圈型的店面交易將再回溫。

https://house.udn.com/house/story/5889/4663734

 

房地產業者統計，全台有約七點八萬戶餘屋，且今年前四個月建造執照創下新高，使用執照維持高檔，超額供給將有「量多價跌」的隱憂。永慶房產集團業務總經理葉凌棋分析，桃園、新竹、台南、高雄供給量大，房價難有大漲空間。換句話說，上述地區也是議價空間較大之區，購屋族可多看屋比價。

建造執照為建商新建、增建、改建及修建房屋應先取得的證照，取得建照後可開賣預售屋；申請使照就已經是成屋；餘屋則是新建住宅推出後尚未出售的空屋。從建照、使照及餘屋量，可觀察房市趨勢。

葉凌棋說明，今年一到四月全台使照量有二點七九萬戶，是十二年來第四高，較去年減少百分之五，雖有緩解，但仍還是高檔。

若以建照來觀察，全台前四月建照四點七三萬戶，創下十五年來新高，較去年成長百分之五。若以二至三年施工期來推算，二○二二到二○二三年新增供給恐大幅增加，顯示房市目前與未來新增供給量大。

葉凌棋表示，若以七大都會區來看，新北、桃園、新竹、高雄仍有大量餘屋待去化；台南與高雄面臨大量交屋潮，；而桃園、新竹則是建照量大增，顯示未來二至三年新增供給將爆量。整體而言，桃園、新竹、台南與高雄房市新增供給量大，房價難有大漲空間。

https://house.udn.com/house/story/5887/4660666

關鍵字：合雄﹑八德重劃區﹑合雄MAX﹑捷運綠線﹑G01﹑八德國小﹑北區青少年活動中心﹑中大公園﹑中空樓板﹑首購﹑換屋

原文網址: 後疫時代如何避險保資產？專家：投資房產進可攻退可守 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1744011#ixzz6QONcGbrX
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購買中古屋，屋齡該如何選擇?房市專家認為，這要看區域，舉台北市為例，蛋黃區房屋保值，老宅還是一堆人搶著買，所以主要看「區域」，至於中古屋理想屋齡是20年內為佳。

依照內政部統計，六都當中，以台北市屋齡最高，平均屋齡為34.6年，超過40年的老屋占比超過3成。最年輕則在桃園，平均屋齡為25.5年。有網友在PTT發問:「如果真的要買中古屋，怎麼樣的條件才是適合買的？屋齡30年到35年以內？或者更多40年到50年以內？」

屋齡幾年才適合買?信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，並無一定的年限，應就「區域」來看，考量包含經濟面、實用性和安全性，比如說，台北市區段關係，房屋再舊都有人買，不過在北市以外，新房子就比較吃香。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，屋齡超過30年比較容易會有滲漏水的問題，不過，若要在大台北地區買中古屋，且預算又有限的話，實在難以避免買到老宅，其實有些老屋屋況維持不錯，購買後則須花費一筆整修費用，仍可維持良好的生活品質，同時很多老屋位於機能成熟地段，相對是保值。

若談及中古屋理想屋齡，郎美囡認為，理想上以20年內為佳，屋況不至於太差，入住前整修預算也不會太高。不過，她強調，在大台北地區要找20年內且價格親民難度實在是太高，舉例，桃園有些區域因新推案多，屋齡輕反而成為優勢。

網友在PTT上列出若有一位小孩或即將有小孩的小家庭，在雙北購屋優先考量，並且還羅列出10項購屋要點，房市專家一致認為，年幼小孩或小孩即將出生的家庭，以距離父母近的區域為優先考量，其次則是和選擇２房或３房，更甚建議選擇離捷運站點，縮短通勤時間。

有網友在PTT版上留言，小家庭想在雙北買房，優先考量的重點是甚麼，引發不少網友討論。該名網友提及如果是只有一個小孩或是即將要有小孩的小家庭 以下選項各位在雙北買房的前３名優先順序是什麼? 1.離父母近，可支援照顧小孩。2. 離工作地點近。3.周遭生活機能好。4.空間，2房或3房。5.離台北市中心精華地帶近。6.離捷運站近。7.屋齡。8.有電梯。9.學區好。10.路大條不擁擠重劃區的環境。

由於網友提到是只有一個小孩或即將要有小孩，得以想見是年輕夫妻的可能性較高，房市專家一致認為，先以居住長輩附近，可減輕負擔，且能兼顧工作為優先考量。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德建議有小孩的年輕夫妻買房，以「離父母近，可支援照顧小孩」、「離捷運站近」和「空間，選擇2房或3房」為前三大考量。他分析說，先能安頓好小孩，才得以在工作和照顧小孩取得平衡點，可由此出發點評估購屋條件。至於學區部分，若房價相對低好入手，若房價相對高，其實寄放戶口也是一種解決的方式。

除了認同以照顧小孩為第一考量，安新建經業務經理張凱智則認為，離工作地點和近捷運也同等重要，可縮短通車時間，增加與小孩相處時間外，捷運站旁生活機能佳，有助於小家庭的生活品質。

信義房屋新店中央店主任高禕婷表示，居住長輩附近，可互相照應外，讓年輕人可更有餘力打拼事業，並且兩夫妻應先評估２房或３房，得以支應未來會增加的人口數，以免小孩出生後，就得緊急換屋。至於學區部分，高禕婷則認為，若能力許可範圍內，可提前一步到位，也是免除未來寄戶口的麻煩。

 

高房價、高空屋率成為台灣房地產市場的扭曲現象，薪水不高的年輕人一房難求 ，但有些人則是滿手房屋，致使某些地方高樓矗立，但是點燈率就是低。財政部盤點國內住家非自用房屋發現，一半以上都是屋齡超過30年以上老屋，透過一張圖可以看出，台灣哪些鄉鎮區人氣高，居住率高，哪些地方可能點燈率低，冷清到沒有人氣。

為了改善囤房現象，2014年房屋稅條例修正，住家用房屋分為自住用及非自住用 ，並採差別稅率；但是根據財政部統計，從2015年至2019年，住家非自用房屋全國仍增加了7萬戶，增幅達10.9%，遠高於住家自用2.2%的增幅。

各縣市當中，又以台中市增1.6萬戶，增幅達18.8%為最多，分析原因，與中部科學園區、水湳經貿園區的持續發展，帶動不動產開發有關，也造成全國鄉、鎮、區當中，住宅非自住用房屋比率前五高區域當中，台中市就包辦了第二至四名。

住家非自用房屋可能的情況包括，一、租人；二、建商根本沒有賣出去；三、屋主買了空著沒住；如果是後兩者，就屬於點燈率低，入夜之後沒有人氣。

不過全國住家非自住用房屋比率最高的是卻高雄市新興區，高達14.6%；分析新興區屋齡狀況發現，47.7%屬於「高齡」41年以上的老屋，25.4%是31至40年的老房子，也就是說，區內聚集了六合夜市和新崛江等，早期高雄市發展鬧區的新興區 ，七成七以上都是老舊房屋。

台中市的中區、北區、西區，則以一成三左右，分列住家非自用住宅比率第二至四名，其中屋齡超過30年以上的也占五成以上。

北台灣住家非自住用比率最高的是新北市淡水區，但與前四名屋齡普遍偏高情況不同，淡水區非自住房屋超過三成屋齡在10年以下，其中二成五更是在五年以下的新成屋；研判淡水非自用住宅比率高，可能和淡水地區新建房屋多為投資置產工具，或與建商代售餘屋較多有關。

相較於淡水的沒人氣，雙北地區公務員購屋熱區第一名的新北市新店區，則是全國住家自住用比率第五高的地方；而全國住家自住用比率最高的是高雄市鳳山區，達79.8%，也就是在鳳山區每100戶房屋當中，有80戶是自用住家，可以想像這個地方到了晚上，家家戶戶燈火通明，非常有人氣。（延伸閱讀：多數知名重畫區 點燈率已逾5成）

https://house.udn.com/house/story/5886/4646819

〔記者王惠慧．謝羽蓁／綜合報導〕中國人大在5月底表決通過「香港版國安法」，美國總統川普發動反制，宣布將取消香港特殊待遇、制裁中港官員，美中緊張關係再升高，引發香港人才、外資出逃的疑慮，也讓投資人對香港經濟前景感到更加恐慌。

據消息人士的說法，其實去年反送中抗爭期間，海外開戶的詢問度就有上升的跡象，由於開設海外帳戶至少需要1個月的時間，因此還不會看到大量資金流出的狀況，但目前的詢問量已經大到足以拖慢銀行的辦事進程，而香港民眾較感興趣的開戶地點，主要為新加坡、英國、澳洲雪梨及台灣。

港民最有興趣開戶地為星、英、澳、台

早在中國人大在5月下旬公布「港版國安法」提案後，便傳出外資醞釀撤離香港的消息；歐洲私人銀行的資深投資顧問向路透表示，已經有富豪客戶啟動將資金撤離香港的計畫，同時也傳出，不少企業客戶放棄在香港設辦事處，改在新加坡設點。

美國駐港總領事館上月也證實，正在標售美國政府持有超過72年的6座宿舍，《香港01》估計，這批房地產市值估計超過100億港幣（約392億台幣），而選在美中關係緊張的時機出售，也引發撤資香港的議論。

在經歷美中貿易戰、反送中運動及疫情之後，香港經濟深陷泥淖，港版國安法被認為將使香港社會更進一步動盪；港媒報導，高盛（Goldman Sachs）看淡香港房價，預期下季房價將大跌25%。摩根大通（JPMorgan）更估計，如果外資掀起賣房潮，出逃的資金規模恐上看4785億港元（約台幣1.83兆）。

摩根大通估香港外逃資金約新台幣1.83兆

然而，令人更好奇的是，如果大量資金從香港出逃，可能將流向哪些地方？《亞洲時報》（Asia Times）指出，部份企業家和投資人把眼光放向新加坡、台灣，也有少部份的人考慮日本、南韓；資深銀行家也向路透表示，一些跨國公司正考慮將部分企業資金運用管理業務轉向新加坡、馬來西亞、泰國和越南等國。

英國《金融時報》報導，過去1年來，在亞洲地區動盪下，新加坡吸進外資金額創紀錄，當中也包括來自香港的資金。最新數據顯示，今年4月新加坡銀行外幣存款達270億新幣（約194.6億美元），較去年同期暴增3倍；非居民存款也年增44%，連升4個月並創紀錄新高。

報導指出，同一期間，香港金管局數據顯示，今年4月港幣存款年減1.1%，不過以上數據皆沒有明列資金來源地；新加坡金管局（MAS）指出，從去年中開始，包括香港在內多個地區流入新加坡的非居民資金大增，主要受疫情及市場動盪影響，近月資金流入變得更加浮動，但MAS也強調，沒有哪個地區或國家在新加坡的外幣存款佔主導地位。

住展研發長何世昌認為，這幾年從港澳來台居留的人數一直在往上增加，尤其是香港反送中運動之後，再加上香港國安法通過、一國一制的疑慮，使得很多香港人想要外逃。

移民台灣說明會場場爆滿

今年港澳來台居留人數，或者買房的這個取得不動產的件數，可能會增加1.5倍到2倍左右，這是個預估值。未來還會成長多少，這個要看整個國際解封之後的成果才能決定，因為目前還是封鎖的階段。目前香港那邊，只要業者開來台灣移民或購屋的說明會，幾乎是場場爆滿，所以那個詢問度是非常高的，而且我們發現，很多香港的中間業者已經都來台灣設立分公司，他們都做這種來台購屋再加移民這種一條龍的服務，這種服務目前非常興盛，而且業務量也很高。所以未來只要國際一解封，這種買盤、大舉湧入是可以期待的。

其實香港會來台灣買房子的，不外乎以下幾類，第一個是他年輕的時候在台灣讀書，讀書之後就在這裡落地生根，所以他就在這裡買房子；第二個就是香港金字塔相對底端的民眾，頂多就是中產階級以下，因為台灣對他們來講，這個生活的成本相對比較低。第三種人就是退休的族群，因為他們來台灣之後，沒有工作的問題，所以他們當然可以舉家搬來台灣。

這幾種人有一個特色，他們來台灣買房子總價通常不會太高，大部份都是選擇2000萬以下的房子，如果是雙北的話，通常都在捷運沿線，那2000萬以下其實能在雙北買到的房子很小，對香港人來講，30坪是很夠用的。

港人在台買房多選2000萬以下物件

針對資金出走香港的說法，香港金管局近日則表示，5月30日美國政府警告制裁後，香港金融穩定性未出現變化，港元匯率維持於強方兌換保證水平，港股亦強勁反彈，利率仍在低水平運行，沒有明顯跡象顯示有大量資金流出港元或銀行體系。

《CNN》報導，專家認為，即使美國結束與香港的特殊關係，但由於牽涉層面複雜，外企不會立即撤離，但長期而言將減損香港的外資吸引力。

博大資本國際有限公司首席執行官溫天納（Ronald Wan）指出，外企可能撤出、資金可能撤離，但會需要好幾年的時間；英國研究機構凱投宏觀研究人員則指出，短期來看，香港經濟所受的損害可控，但勢必將加速侵蝕香港作為國際金融中心的地位。

（影片剪輯／記者林浥樺）

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3190783