不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2018年下半年中美貿易戰開打，至今超過一年，不過此舉對於台灣來說反而是促使台商積極返台設廠，帶動工業地產，甚至是商辦租售的殷切需求。反觀對香港來說，則是負面大於正面，又碰上示威行動，不但金融業擴張放緩商辦出現租金下降，甚至因港製商品訂單遭到明顯打擊，嚴重影響整體經濟，PMI(採購經理指數)持續惡化至40.8，為2009年金融風暴以來新低。
 
其中美中貿易戰前三波課稅以網通設備等產品影響較大；第四波則是手機、筆電等影響最大，將直接衝擊資通訊產業供應鏈，長期持續將造成訂單下滑，因此，2018年第一季起，包含台達電、大立光、廣達、國巨、聯德控股、台灣美光、和大工業、華碩、京元電子等在台紛紛擴廠。
 
根據高力國際調查，2019年六都商用不動產以及土地交易動能相當強，前三季台北市整體交易額已突破千億元、約1009億元，其次則是台中市約576億元，第三至六名則依序為，新北市約409億元、高雄市約358億元、桃園市約347億元，以及台南市約284億元。
 
北市前9月商用加土地交易額破千億
 
高力國際指出，若進一步分析六都交易類型，北市以商業地與辦公大樓較為熱絡，台中市則以住宅用地最熱，前9月交易總額近300億元，至於，新北市與桃園市則以工業類地產包括工業用地、廠房以及廠辦較為熱絡。
 
北市近7成大樓處滿租狀態
 
至於，北市商辦租賃需求則持續熱絡，而且續增的需求及緊縮供給將激勵北市租金全面上漲，空置率續探底。根據高力國際針對北市商辦租賃市場進行調查，可供租賃的樣本棟數為253棟，總供給租賃面積為161.7萬坪，空置率僅4.18％，換句話說，待租坪數不到6.8萬坪，也就是近155萬坪都有企業承租。若進一步調查整棟滿租情況，則高達176棟，也就是近7成大樓都處於滿租狀態。
 
而且台北市商辦租賃市場已經連續11季單季淨去化量超過5,000坪，主要是企業門面升級及擴編需求、營運整併、彈性工作空間進駐、科技媒體電信產業的擴張為租賃主力。
 
供給部分則持續緊縮，興建中大樓仍以自用為主，整體市場已轉為房東市場，大面積選擇有限，預計年底空置率將跌至3.3％，房東漲租企圖心強；尤其2020年頂級大樓與信義區將面臨嚴厲漲租挑戰。
 
反觀香港商用不動產市場，因中美貿易戰開打，促使金融業擴張放緩，又碰上示威行動持續進行，種種不確定因素讓辦公室租賃需求下降。
 
金鐘連續5季商辦租賃去化量成負值
 
尤其是MNC(跨國公司)、大型金融保險及中國企業在港暫停擴張，金融業受壓裁員，中環金鐘等核心商業區，已連續5季淨去化量出現負值；同時也觀察到金融及法律服務業者等業者選擇往郊區移動，而且趨勢明顯。商辦投資市場方面，由於整體投資信心下滑，交易量萎縮，2019年更出現15年來首見無單一產權交易案例，整體經濟前景趨於保守，預期2020年香港辦公大樓租金及售價將下修，空置率也會隨之上升。
 
工業地產相對穩健
 
不過，香港並非整體市場都處於悲觀情勢，其中供給相對有限的工廠大廈因電商對於倉儲物流空間的強勁需求，促使租金向上推升，尤其是《活化工廈計劃2.0》促使投資人持續收購舊工廈以利後續變更使用，提升散賣交易占比，其中非核心商業區像是屯門、元朗等逐漸受重視。
 
新鴻基匯璽3期下修開價近1成
 
至於，香港住宅價格表現，受到中美貿易戰紛爭、示威活動持續，及整體經濟放緩，影響購屋信心，單季住宅交易量萎縮4成，不過尚未見大幅跌價，第3季平均售價小跌約1.5％，所幸有賴上半年強勁漲勢，仍使2019年前三季住宅價格漲幅維持5％。
 
而為推升住宅買氣，已有開發商下修新推案住宅開價案例，包括新鴻基在港鐵南昌站上興建的匯璽3期(Cullinan West Project III)開價下修幅度約9.1％，吸引購屋者上門。2020至2021年，預期每年有2萬個住宅單位釋出，後續經濟反彈力道待觀察，推測租售價格僅將持平或微幅上揚。