不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

預售市場持續低迷，市調指出，2月預售與新成屋供給量雖上揚，但來人、成交組數與廣告批數均下滑，風向球分數較1月減少0.2分，連續第七個月亮出藍燈。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，2月原本就是房市淡季，加上工作天數少，使風向球分數微幅下滑，年後來人與成交組數已開始上揚，隨329檔期接近，2月可能是最後一顆藍燈，3月可望回升到黃藍燈。

2月春節年假結束後，推案量逐漸放大，全月預售案量逾200億，單一案量達10億以上的指標案就有台北市南港「皇鼎一品」、中山「大喆」、新北三重「I HOUSE」等7案，新釋出的成屋建案也增加至約400戶。

推案量增，建案廣告量卻持續萎縮，2月廣告批數落至約1萬批，較1月減少逾一成。北台灣釋出報廣的建案持續減少，但將廣告投放到高雄的建案卻不減反增，主因仍與資金南漂，以及北部投資客、購屋團，南下高雄買房的熱度不退有關。

議價率的部份維持平盤，來人與成交組數則同步下挫，主要是今年春節檔期表現較差、和工作天數較少所致，但年後整體市場出現反彈，預期3月的來人與成交組數可望上升。

何世昌指出，北台灣房市平淡，開發商不再專情於住宅市場，新莊頭前重劃區旁近期就有建商推出「金矽谷NO.23」廠辦案，為新莊自2011年以來首見純廠辦，接下來三重新燕廠開發案開賣，廠辦熱度將再加溫。

一群人在房子外面圍觀，會是什麼狀況？很多人可能聯想到的是發生案件，不過其實也很可能只是房仲在集體帶看，只不過1次4~5家房仲業者同時間擠在一起看房子這種狀況非常少見。在屏東就有房仲業者「碰巧」都在今天集體看屋，形成20、30個人擠著看1間房子，成為難得的奇景。
 
不過很多房仲一起看的物件，未必就是好賣的物件，住商不動產屏東明正加盟店總經理楊信華表示，對於房仲來說最理想的「Apple件」，不是區段位置最好的物件，也不是屋況最好、裝潢精美的物件，楊信華指出，所謂的「Apple件」就是價格低於行情的物件，這種物件只要上架行銷，通常短時間內就可以賣掉，對於仲介來說花最少力氣就能成交。
 
楊信華舉例，有很多屋況不好的物件，一般民眾可能不感興趣，因為消費者不知道還要花多少錢才能將屋況修繕到堪用，不過這種產品卻很受到投資客青睞，「他們只要樓上樓下走一遍大概就知道要花多少錢修」，加上專業投資客通常有配合的工班，只要物件的價格低於均價，對投資客來說就有利潤空間，反而會很快出手購買，比起正常的房子賣得更快。（陳建宇／高雄報導）

有瑕疵或屋況不佳的房子，有時反而吸引投資客的目光。資料照片

房仲也會集體看屋，但是很多家房仲都在賣的房子，未必就是好銷售的物件。房仲業者提供

台中市已成為台灣第二大城，人口數超越高雄達280萬多，根據台中市不動產代銷公會統計，去年台中市共推出1861億元案量，年成長超過5成，其中，北屯區共推4674戶，是台中交易最熱區，南屯2千戶居次。

而自去年初開始，建商仍持續購地，去年購地數和建照請領數量暴增，今年推案量勢必增加，公會預估今年上半年建商會陸續推案，下半年將受到總統大選影響，建商推案腳步放緩，待大選後再做調整。

台中市不動產代銷公會理事長林傳傑表示，台中家戶人口比已從原來的每戶3.2人，下降至2.9人，少子化、高齡化時代來臨，在上一波市場大量推出豪宅型、大坪數產品後，餘屋尚存，建商開始縮小產品坪數，朝首購、首換為主力，也讓主力房型趨向小型化。

臺中市不動產仲介經紀商業同業公會理市長吳本源認為，在前瞻基礎建設條例草案通過，各縣市將釋放建設大利多，而公共建設是推動不動產市場最重要的因素，尤其是軌道建設有利於帶動需求、創造就業、促進人口移動，可望提高店面價值以及觀光產值。 

不過，吳本源認為，今年的不動產交易狀況仍視個案、區域表現，由於首購換屋族群仍為主力買盤，且銀行爛頭寸過多，他建議目前在房市軟著陸後，政府應推出加強版青年安心成家方案，以鼓勵青年輕鬆擁有自己的家園，也可同時解決餘屋及銀行資金過剩問題。

林傳傑表示，總結今年房市應為「量增、價微漲」，市場回歸剛性需求基本面，以首購產品為主力，若中美貿易戰不再擴大、2020總統大選衝擊力不大的話，相信台中房市明年會更好。

今舉辦大臺中年度房市分析年報記者會。

高雄房市買氣持續回流，2月買賣移轉棟數為1977棟，年增約5%，前兩月移轉棟數為5496棟，年增約1成，居六都之冠，挾著強大韓流持續發，帶動當地經濟及觀光話題不斷，民眾購屋意願大增，其中在交易量較大的區域如左營區、苓雅區、小港區都有2成以上的成長。展望今年房市，多數業者都認為進入總統大選前哨站，預期上半年表現應該不錯，下半年將再進入觀望。不過，房仲業者認為高雄在韓流效應下，有機會一掃去年移轉棟數年增為負的窘況，南台灣房市轉穩的機率將高於北部。

今年開春以來，高雄不斷有新成屋建案陸續動工，高雄市不動產開發商業同業公會預估上半年推案將8000戶以上，將成為近10年來的最大量，預期整體市場仍將以首購型、自住型的基本盤為主。隨著推案量變多，市場也有人呼籲建商需控制推案量，價格不宜亂漲，高雄房市才能長久穩健。

在推案方面，大型建商京城建設即將推出的建案「京城美術皇居」位在美術館特區內，擁有逾3000坪大基地，基地規模在美術館特區內數一數二，更是高雄今年總銷金額最高的建案。另外，興富發集團在河東路規劃推案，將採分期開發，首期將在上半年進場預售；國揚集團位在前鎮區廣西路「微笑時代」，基地面積3400餘坪，預期將在329檔期前將正式公開等等。

由各上市櫃建商動作觀察，興富發今年推案策略將會重壓南部市場，除了住宅建案外，商辦市場也會推出個案；寶佳機構也認為高雄將成為推案重心之一；而大陸建設3年前就開始尋找高雄土地，今年1月已與日商大和房屋合資成立汎陸建設揮軍投資亞洲新灣區(鄰近三多商圈)。南部建商京城建設加計先前推出至今仍可銷售的建案金額169億元，合計今年推案金額將上看369億元。

由高雄商業區土地交易情形來看，今年建商四處獵地動作積極，統計今年前兩月，高市大筆商業區土地成交達4111.8坪，成交金額達59.03億元。昨日京城建設公布的以斥資19.87億元在農十六特區購入建地，單筆交易已超過去年一整年，這是京城今年以來首宗購地，目前對於今年購地金額並沒有設定上限。（時報資訊：郭鴻慧）

板南線三月份調整班表，上班尖峰時間7到9點，往東方向的班距為幅縮短，增加更多班次運送旅客！實際從進出站人數來看，無論是西側的板橋，還是東側的信義、南港，旅客都有增加，其中南港在兩年內增加10萬人次。房仲認為，可能跟商辦的板塊移動有關。

圖／TVBS

記者張允曦：「北捷板南線三月份調整班表，微幅增加上班時間7到9點往東方向的車次，而從進出站資料來看，包括市府站、南港站，今年一月份跟去年同期相較，出站人次都增加7%。」

市府站從去年的189萬，今年突破200萬人次，南港則是從51萬9成長到55萬6，跟兩年前相比更是增加10萬多人次。房仲分析原因之一，可能是商辦的板塊移動。

不動產企研室經理徐佳馨：「那像是南港、內湖一帶辦公的產品，它們其實第一個，租金部份事實上大概只有市區的一半，第二個來說的話，多數是新的產品。」

圖／TVBS

近幾年信義、南港增加不少商辦大樓，吸引指標企業進駐，房仲分析，企業帶來員工，而有住房需求又買不起台北市的房子，同一條板南線上的板橋、土城就受到青睞。

不動產企研室經理徐佳馨：「有一些員工它們如果是長期在這間公司深耕的考量之下，他們會沿著捷運線去購屋，像是板橋或是土城，房價比較低，他只需要用交通成本，去替代房價成本。」

圖／TVBS

同樣從出站資料來看，板橋跟新埔，今年一月和去年同期相較，旅客也成長5%左右，台北捷運則透露，主要是觀察到往東方向的旅運需求，像早上7點到8點，龍山寺往西門站就增加1000人次，因此縮短班距5-10秒，讓班次變多、運送更多旅客，往西方向的班次則沒有改變。

而上一次調整班表則是去年九月，近兩次都是開學期間，學生族群增加也是原因之一。

 

228四天連假，五大代銷各大案場平均來人比春節連假成長一至二成，買氣則是持穩表現；其中，小坪數產品去化都不錯，顯示自住客購屋意願高；海悅機構總經理王俊傑昨（3）日表示，在建案開價務實下，買方感受到價格誠意，出價意願拉高，讓228四天連假新案銷售呈現持穩表現。

新聯陽總經理林徹人指出，228連假旗下案場銷況呈「個案表現」，現階段新案要賣得好需同時具備四要素，包括地段、產品、品牌、價格務實等條件，像是「華固翡儷」就有不錯實績，初登場銷售率就超過三成。

除了「華固翡儷」外，林徹人指出，像是「文心日日」、「九昱希爾登」反應也不錯，其中後者平均每周來人組數約60至70組。

 

甲山林廣告暨愛山林建設總經理張境在表示，四天連假中，小坪數產品去化穩定，來人較春節期間增加一到二成，像是新店、土城、板橋、三重等新案都有不錯的買氣，主因自住客感受到房價不太可能再往下，再加上自身有需求，連有「房市空頭總司令」之稱的政大教授張金鶚都出手買房，顯示市場相對在底部，自住客覺得價格務實才會出手。

張境在分析，今年房市依舊是平價讓利趨勢，建案只要價格務實，就有機會衝出買氣。

遠雄房地產總經理張麗蓉指出，228四天連假中，集團達成一天賣1億元目標，平均一天來客組約200人，尤其是高雄「The One」有不錯表現。

創意家副總柯仲武表示，相較於之前過年九天年假，民眾大多出國旅遊，228四天連假民眾多把時間留在國內，加上先前看屋多次的客戶大多願意回訪洽談，買氣還算不錯，主要成交個案像是土城暫緩重劃區的弘暉大苑，南新莊的君泰成屋案，以及北市豪宅如吉美大安花園、帝璽、正隆天第、揚昇君苑等，都有穩定買氣。

【王鈞生╱台中報導】舊區新生的潛力實在大！台中市東區是近年舊市區翻轉計劃中，10年房價噴漲最驚人的生活圈，且實價登錄顯示該區3年來新屋價格同樣不俗，平均房價站上2字頭，其中林維建設位樂業國小旁的成屋案「湖濱雙星」，成交單價近25萬元，為當地新高價。
根據信義房屋統計台中主要行政區10年前後平均房價，老舊的東區2010年以前，住宅每坪均價不到10萬元、甚至只有6萬多元，每間中古屋總價不用500萬元，房價基期非常低，也因此暴漲速度最快，至去年平均房價每坪已達16.6萬元，漲幅高達168%。

10年前台中市東區平均住宅單價僅6.2萬元，如今翻漲168%。資料照片

南區北屯大里漲逾1倍

其他如南區、北屯區及大里區，10年前房價每坪仍在個位數的7.6~8.5萬元間，但10年後漲幅也皆逾百分之百，幅度達110~113%，顯見過去房價較低的區域，在迎接後續房市多頭時，多能帶來「先蹲後跳」的漲勢。 
尤其東區這波漲勢，主要受惠新屋的房產多頭，2012年以後以東區造鎮推案龍頭的林維建設、麗寶機構為首，區內案量不小，其中林維建設因卡位較精華的樂業國小周邊，一連推出系列作，最新案「湖濱雙星」2年前成屋後，一舉成為當地新高價，每坪逼近25萬元。 

林維建設東區新案「湖濱雙星」，2年前每坪近25萬元成當地新高價。

近年建設帶來新氣象

東區是台中市最早期發展的區塊，20年來從鼎盛走向沒落，其中阻礙當地發展最大的是閒置萬坪土地的「台糖湖濱生態園區」，不過去年底日商三井確認進場投資、開發複合式商場，可望為該地帶來新氣象。
當地推案業者表示，近年受惠鐵路高架、台糖湖濱招商、河川整治及中區再生計劃，加上民間投資的飯店及商場，都已經是看得到的建設、改變了環境面貌，吸引建商造鎮搶進，房價漲冠舊市區也不令人意外。
有巢氏房屋東區樂業加盟店專案經理曾志成指出，三井去年敲定第2個中部據點，將進駐延宕開發超過10年的「台糖湖濱生態城」商業區土地開發案，為東區近年最大一筆投資招商，估能帶動附近房市與商圈的發展。 

閒置土地變複合商場

「台糖湖濱生態園區」總面積達22公頃，1996年原要興建「中華城」購物中心，卻在開挖工地後，因招商不利導致成為荒地，還留下約4公頃的水塘，連帶造成地方產業發展停滯，這一停滯竟就是20年光陰。
2010年台中市府改採「區段徵收」方式進行土地整體開發，2016年完成開發後，台糖取得7.7公頃商業區，規劃成5大坵塊，採分期分區開發，去年底三井租下4.36公頃土地，將規劃以親子為主的複合式商場。 

 

近7年共計14.5萬人移入桃園市，人口成長堪稱六都最驚人。而外來移入人口，也推升區域房市剛性需求，根據信義房屋統計，從2008年到2018年，桃園市房價從每坪10.1萬元，增加至每坪18.9萬元，10年成長近9成，爆發力不容小覷。
 
根據內政部統計處的資料顯示，近7年各縣市的人口遷移趨勢中，淨遷入累計正成長人數前2位，為桃園市、台中市，其中，桃園市7年累計移入14.5萬人，堪稱六都之冠。另就就業機會增加的態勢來看，2011~2016年桃園就業人口數從83萬人，增加到93萬人，增加幅度約12.4%，六都之中，則僅次於台中的18.5%。
 
也因為持續增長的人口與就業機會，帶來穩定的住宅需求，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，桃園市房價從2008年每坪約10.1萬元，上漲至2018年每坪18.9萬元，「桃園房價所得比，約在8倍左右的水準，購屋壓力不若雙北嚴峻，因此吸引自用買盤出手。」
 
信義房屋南崁光明店長賴國右指出，桃園市房價大約是新北市的1/2、台北市的1/4，相較北市屋齡動輒超過30年，桃園則有許多屋齡10年內的新大樓可挑選，「像是蘆竹（南崁）、中壢與藝文中心周邊，都是北客到桃園偏好的購屋區段。另外，新開發的大型重劃區如中路、經國等，新案平均房價多在2字頭，比較平價的八德擴大重劃區，價格修正過後，甚至還有1字頭的新大樓可選擇，可滿足首購需求。」（詹宜軒／台北報導）

買房是人生的一件大事，但買房子眉角多，影響房價的因素也很多。好時價針對新北市實價資料進行比較，發現高樓層與低樓層的價格有所差異，且以大樓、華廈而言，高樓層確實比中低樓層貴。

根據好時價分析，在學術界有個名詞叫「樓層別效用比」，意思是同一棟樓裡各個樓層的單價比率，例如把4樓設為100，若5樓是105，表示5樓的單價會比4樓高5%。而好時價分析新北市累積近30萬筆實價登錄交易資料，以數理模型製作出各樓層的樓層別效用比，發現以大樓、華廈而言，高樓層確實比中低樓層貴。

▲以大樓、華廈而言，高樓層確實比中低樓層貴。（圖／東森新聞資料畫面）

好時價將4樓設為基準100，分別檢視大樓（以總樓層30樓為例）、華廈、公寓的樓層別效用比，發現共通點是1樓最高，分別是112.0、110.3、138.4。

而有趣的是，華人因「四」與「死」的發音相近，在購屋上多忌諱4樓，價格也受影響，但透過樓層別效用比的實證，發現4樓的價格，無論在大樓、華廈或是公寓皆非最低，顛覆傳統認知。

透過樓層別效用比，可以揭開樓層高低對於價格影響的神秘面紗，客觀判斷不同樓層的價格差異。不過，各行政區、地區有不同的購屋偏好，且個案不同也會有不同結果，樓層別效用比只是購屋時的參考依據，最重要還是找到心中理想且負擔得起的房屋。

如果在雙北市想要用900萬買房，該怎麼挑呢？像是在三峽、汐止、北投和萬華等區域，價格相對便宜，而房仲也說，其實如果買的是中古屋，樓層價差很大，最高可能差到5萬元！

東森財經記者劉佩綺：「旁邊正在施工的建案，以及對面的新成屋，還有我腳底下踩的這棟成屋，都是以1-2房的房型為主，而像裡面的這間，大約19.9坪價格也是免千萬。」

單人床簡單擺設，1+1 格局，單坪40至44萬元，總價約900至1000萬，就是看準單身族和小家庭。」創意家專案經理曾嘉全：「新北市市中心一環，這樣子個案一千萬元以下產品，它的一個坪數落點，大概落在20至25坪以下。」

▲新北市可以買到1000萬以下房子的地區。（圖／東森新聞資料畫面）

除了新莊新成屋，想買房，新北市還能瞄準樹林、三峽、汐止等區域，台北市可考慮北投、中山、萬華等，只是民眾買房預算多少呢？民眾：「一坪預算大概80萬而已吧。」

坪數要更大，還有這一種。如果一樣想用1千萬來買房，不過卻希望空間比較大一點的話，像中古屋它的公設比，比起新成屋大約就減少一半。17%的公設比，在20年屋齡的老社區，捷運走5至10分鐘，單坪開價44萬，總價938萬元。

▲樓層高低，價格影響也大。（圖／東森新聞資料畫面）

太平洋房屋店經理謝明揚：「需求是希望有個大樓電梯，有個管理品質較佳的話，當然會建議就是，以離捷運站步行10至15分鐘之間。」預算斤斤計較，中古屋樓層也有差，5樓以下和6至10樓，價差可達2至3萬，平均一層差2至3千元。

太平洋房屋店經理謝明揚：「甚至於它本身的面向，它是屬於沒有被周遭的建築物擋住，那價差甚至有可能高到5萬之間都有可能。」小資鎖定低樓層、重劃區或中古屋，也能晉升有殼族。
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一般來說屋齡愈舊房價也愈便宜，主因是房屋殘值降低，保值抗跌性也較差，然而經統計真相不一定是如此。台灣房屋智庫中心依據內政部實價登錄，以高雄各屋齡層統計，屋齡30~40年物件與20~30年相比，房價每坪僅少6000元，換言之民眾買屋齡20年老屋保值性最強，相對當屋齡從10~20年跳到20年以上，每坪崩跌4.7萬最多。
 
統計高雄各屋齡層成交單價發現，屋齡1~5年平均房價每坪站上20.4萬元，5~10年則為17.2萬元，其次以每10年做區間，屋齡10~20年單價均價為15.8萬元、20~30年則為11.1萬元，30~40年則為10.5萬元，可見屋齡愈舊房價價值愈低，然而統計發現屋齡30年以上價格下滑幅度減少。
 
台灣房屋智庫中心發言人張旭嵐分析，30~40年老屋價格下跌有限，主因是多數位於高雄市精華地段，如文化中心與中正商辦商圈等，因區段有許多公寓，公寓所持有土地坪數相對較高，因此抗跌性也較強，形成與屋齡20~30年建物價格落差不大現象，因此民眾置產時可考量20年左右精華地段老屋，至少屋齡至40年時房價沒什落差，算是CP值高的物件。
 
統計中發現屋齡2~5年新古屋每坪成交21萬元，價格比屋齡2年以下19.9萬元還高，主因是目前屋齡2~5年高雄建物，有許多屬豪宅與大坪數住家，近年來高雄推案轉向屬首購宅，單價也因此被拉低。（葉家銘／高雄報導）

房仲統計北市中高總價住宅價量變化，交易量連續兩年成長，但成長幅度趨緩，平均成交單價則連續三年維持在84萬元，幾乎沒動。

房仲業者分析，數據顯示，高資產、換屋族群已逐漸返回市場，不過，他們看待房價仍保守，只願低接，不願追價，房價因此維持在2016年谷底行情，雖沒下跌，也漲不上去。

永慶房產集團根據內政部實價資料統計北市總價4,000萬以上住宅，近三年價量變化，交易量部分，從2016年的1429件，2017年上升到1737件，增幅逾兩成，2018年交易量仍持續回升，但僅小增不到30件至1761件。

平均成交單價方面，2016年平均單價跌落至每坪84.4萬元，2017年略下滑至84萬元，2018年微漲0.4%至每坪84.2萬元，房價呈現持平盤整的局面。

進一步分析2018年台北市中高總價住宅交易熱區，大安區占比15.2%位居第一，其次是中山區占比14%，內湖區則以12.4%排名第三，三區交易量已占全台北市超過四成。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，2016年房地合一上路，短期投資客退出市場，長期置產客觀望，中高總價市場買氣急凍，全年只剩1400多件，平均一個月全市只能成交100多件。

稍後央行大幅鬆綁信用管制，除了7000萬以上豪宅維持最高貸款成數6成外，其餘全部解除，讓4000萬以上中高總價產品開始有買氣探詢，2017年交易量明顯回升，買氣並延續至2018年。

不過，2018下半年受到國際政經情勢、國內選舉影響，房市買氣短暫觀望，房市呈小幅成長，復甦力道已不若前一年強勁。

謝志傑表示，去年11月底九合一選舉結束，大選干擾解除後，民眾購屋步調轉趨積極，選前遞延、觀望的買氣回籠，回復房市正常供需狀況，根據永慶房仲網統計，台北市4000萬以上中高總價住宅潛在買氣也有增溫的跡象，點擊量與留言量都較選前增加5%左右，顯示選後民眾購屋信心回升，若價格認知取得共識，交易量可望擴大。

謝志傑說，雖然台北市中高總價住宅交易量增，但2018年已出現增幅收斂的跡象，顯示目前市況僅是小幅回升，民眾仍對房價下修有期待，房價沒有上漲空間，有意售屋的屋主仍宜適度讓價，價格合理，才有較大成交機會。

 

歷經12年，宏盛建設攜手長虹建設、由創意家行銷代銷的北市指標都更案「帝璽」，20日開工。業者表示，個案規劃地上23樓、地下5層，獲得黃金級綠建築認證，目前戶數熱銷七成。

宏盛建設董事長林新欽表示，此案投入大量的成本資源、耗費長年的人力心血，「台北市身為首善之都，亦是國際知名城市，但老舊頹廢的危屋仍然隨處可見。」呼籲北市需要更多像「帝璽」這樣安全又環保的建築，一起提升整體城市品質。

長虹建設董事長李文造感慨，現在都更流程繁瑣，平均都要10年起跳，只會拖延城市發展腳步，他表示，現在所有建案都進入微利時代，就連豪宅都要強調CP值。因此產官兩界應該更積極合作，簡化都更行政流程，才能提供消費者更多好宅。

創意家行銷副董事長朱良能強調，現在是買方市場，客戶幾乎都是自住型需求，所以建商讓利早就是公開的秘密。

朱良能表示，從住展雜誌近日公布統計數據，2018年度北台灣開賣新成屋和預售屋的銷售率逼近五成，而且比2017年成長將近8個百分點，更是連續三年正成長，顯示市場已經回歸正常機制。

目前幾乎沒有投資型商品，整體房地產業發展正向良好的，是民眾挑房子的好時機，也是建商推案的好時機。

生活中心／綜合報導

近年來台北市東西商圈翻轉，西門町人潮絡繹不絕，反觀以往熱鬧的東區，高價租金壓垮店家，讓許多品牌紛紛出走。據報導指出，現在根據實價登錄資料，有房仲業者指出，延吉街附近的公寓若現在不脫手，未來可能「賠更多」。

根據《ETtoday》報導，根據實價登錄資料，松山區延吉街31到60號有間公寓店面，屋主去年底轉售時慘賠950萬，換算下來跟入手時的價格，每坪暴跌17%。

根據房仲業者分析，東區高租金變常態，導致空屋率不斷攀升，加上現在遊客大都往西門町跑，上述這間延吉街店面位在東區邊陲地帶，因此是「賠售最先反映的區域」，未來房租回溫的可能性不高，若附近的店面現在不脫手，房價恐持續下跌，未來可能賠更多，建議轉手趁現在。

近二年如火如荼進行的軍公教年金改革，如今負面衝擊已陸續發酵，其中令人意外的是年改也衝擊首購族的購屋能力。根據大型行庫引述台經院內部研究報告指出，由於年改估計會讓軍公教人員的可支配所得減少超過400億元，以他們過往拿錢協助子女購屋的情況來看，首購族至少因此折損超過10％的購買力。

軍公教人員以往都是台灣消費市場的主力大戶，包括旅遊、購屋等消費，公教人員也是加持的主力大戶，其中幫子女買房，或是為子女出頭期款，之後再由子女分期付款者所在多有，行庫主管預估，國內目前的首購房貸，至少超過一半和軍公教子女有關，也可算是房市裡的「多頭」，但如今已受到影響，也衝擊了房市的買氣。

根據台經院內部報告，倘若依照軍教人員這400億元可支配所得運用在各面項的分配比重來看，年輕首購族的房屋購買力起碼被折損10％以上，可說不利住宅市場的買氣。

台經院對不動產業的最新評估也顯示，房市目前的買盤僅集中於少數新建案、降價案，及特定重劃區，並未呈現全面性的買盤進駐，再加上選後六都的市政藍圖還需要一段時間才能明朗、落實尚須時間，因此短期內國內房市所面臨的供給壓力仍未減輕，甚至建商與購屋者的議價空間還縮小，該現象也將影響今年房市。

另外，根據大型行庫向建商集團訪查的結果，儘管大陸台商的資金回流，但整個房市的表現會是「兩樣情」。建商認為，台商流入的資金若要買房，資金並非流向一般的住宅市場，而大多會偏向豪宅市場，這也使得住宅市場仍有相當的賣壓。

此外，雖然迄今央行仍維持低利率政策，並未隨美國聯準會升息步調，且交易量自2016年起已連續兩年正成長，但相對的由於房市成交量上揚，又再度擴張了賣方與買方對價格的岐見。

大型行庫內部評估也顯示，由於中美貿易戰已讓全球經濟展望偏向保守，也由於中美貿易依存度高，使得台灣經濟成長動能與消費受到影響，這也將成為壓抑今年房市買盤的一個重要因素。

 

房市盤整後台北市交易轉熱，台北市大安區套房新案去年交屋後，實價揭露曾以每坪161萬元的高價成交，不過統計台北市近五年小豪宅（單價百萬元以上的套房）交易發現，去年整體套房市場實質欲振乏力，2018年小豪宅交易僅117筆，年減四成，主因投資型置產意願下滑及單價下修所致。

統計實價登錄資料顯示，台北市小豪宅產品，交易量最高峰在2014年達378筆，但隨著2015年起銀行核貸趨嚴，加上2016年房地合一稅上路，不僅重挫房市讓交易大幅下滑，小豪宅交易量持續腰斬，2016年僅剩101筆，雖然2017年反彈至169筆，但2018年交易量僅稍微突破百件，回溫火侯欠缺。

 

若從台北市套房成交單價來看，2014及2015年單價最高都逾160萬元水準，但自房市起跌的2016年，最高成交單價隨之修正到146萬元，所幸2017年套房產品有新案「PARK 259」問世，行情回溫，預售時最高成交價回到160萬元水準，遲至去年才揭露，但2018年交易量與成交價不見太大起色，最高單價落在「PARK 259」，每坪成交在155萬元。

雖然受惠「PARK 259」交屋潮，近年難得見到單價回升至房市多頭的光景，但去年中古套房轉手，也不乏套房賠售案例。以大安區套房社區「曼哈頓」為例，2018年9月該社區11樓戶以總價980萬元成交，相較屋主2014年以總價1,270萬元購入的價格，賠290萬元。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，小豪宅交易仍以大安區最多，其次為中正和信義區為主要市場，主要因為這幾區地屬蛋黃，套房產品有學區設籍優勢，或者屋主相中套房位於商業密度高的區域，具有高租金價值才會出手購置，但隨著房價下修，投資型置產意願下滑，套房類產品魅力也有衰退。

張旭嵐分析，2018年的小豪宅交易筆數少，不乏因為單價下修所致，而過去風光一時套房產品，在經歷盤整後部分已跌破百萬元身價，延續去年的市況，在自住族群為主流買盤的市場，今年也難有亮眼表現。

內政部將於23日發布2018年第3季全國及六都住宅價格指數，賣壓是否仍沉重，帶動房價走跌，將會是觀察重點。

觀察2018年第2季住宅價格指數，全國呈現小幅下跌態勢，六都當中，台北市、台南市微幅上漲，其餘四都都微跌，不過漲跌幅度都不大，房屋交易量也並未快速增加，仍維持盤整築底的格局，後續有待觀察。

據內政部統計，今年第2季全國住宅價格指數為100.08，較上季下跌0.54。六都方面，台北市指數較上季上漲0.55，新北市指數較上季下跌0.2，桃園市指數為下跌0.04，台中市指數下跌1.13，台南市指數上漲0.9，高雄市指數下跌1.09。

其中，桃園市及高雄市分別出現連續三季及連續四季的下跌，較值得注意。至於第3季表現如何，六都是否多數仍呈現下滑格局，桃園及高雄指數是否會繼續下跌，有待正式公布。

內政部指出，住宅價格指數是依據實價登錄資料計算，作為衡量住宅市場價格變動的參考指標。

東區過往榮景已不復見，根據實價登錄資料，北市延吉街鄰近東區的一間27坪店面，屋主持有5年慘賠近千萬出場，創下東區周邊少見的店面賠售案例。房仲業者分析指出，東區邊陲店面成為賠售最先反映區塊，由於屋主買在最高點，若現在不脫手，未來恐會賠更多。

根據實價登錄資料，鄰近東區商圈的延吉街，一間公寓店面坪數約27.2坪，屋主去年11月以4500萬元售出，較2013年11月買進的價格5450萬元，慘賠了950萬，每坪成交單價從200萬元下滑至165萬元，跌幅高達17%，成為罕見的店面轉手賠售紀錄。

《好房網》引述房仲業者說法指出，近年北市東西區商圈反轉，該店面位於東區較邊陲地段，因附近辦公大樓多，店家多以便當店、熱炒、麵店等為主，單坪店租約落在2000~4000元。

房仲業者強調，上述屋主2013年進場買在最高點，慘賠金額達近千萬，以單坪成交價165萬元來看，還算符合行情，隨東區商圈沒落，若現在不脫手，未來恐會賠更多。(中時電子報)

【陳筱惠╱台中報導】薪水追不上房價，年輕人想晉升有殼一族，多數都得靠父母資助，包括代付頭期款、繼承或贈與等方式。內政部資料也顯示，去年房屋轉移棟數年增4.5%，較5年前增近2成。

近年父母贈與房產，過戶給子女的比率增加。資料照片

年增約4.5%

根據內政部最新資料，2018全年建物繼承移轉棟數達到5萬6315棟，與5年前4萬7619棟相比，增加近2成；贈與移轉棟數也達4萬3025棟，較前2年成長。反應了人口老化、高自有住宅率等因素，加上不動產價值高，尤其繼承移轉棟數年年攀升，以每年1500∼2700棟不等數字持續增加。 
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，眼下能在年輕時期就有房產的小夫妻，多在於有家庭資金的幫忙，不少父母也願意協助子女買房，不過多以頭期款為主。 
根據財團法人金融聯合徵信中心資料顯示，住宅貸款2018年第1至3季，全國不分年齡授信額度平均金額為740萬元，核貸成數則為70.97％，房屋鑑估值為1043萬元。但若將年齡鎖定在25∼35歲首購族群，貸款授信額度驟降為640萬元，足足少了100萬元，核貸成數則落在72.97％，房屋鑑估值則下降為878萬元。 
群義房屋不動產企研室張菱育分析，目前銀行貸款成數平均在7成，除非房屋或是貸款人自身條件較好，否則較難找到能貸更多成數的銀行。以台中為例，首購族預算大約在800∼1200萬元，自備款最好準備200∼400萬元，未來還款壓力才不會太大。 

直接贈與課稅

此外，陳炳辰提醒，父母除了每年220萬元贈與免稅額，還可運用婚嫁贈與免稅額100萬元，共有320萬元額度可免稅，且不限子女人數。若是全額資助子女買房，父母也可利用每年220萬元贈與免稅額，付清剩餘的貸款。至於直接贈與房產給子女，因為實價課稅因素，若該房產未來轉賣後，恐有獲利所得稅，應謹慎評估。 

 

 

2019房市看法紛歧，有人認為會回溫，也有人認為會走跌。業者認為可觀察四個房市區，包括大安、南港、板橋江翠北側以及新店央北重畫區。

大安區主要看豪宅表現。目前大安區線上銷售中的豪宅案已有元利信義聯勤、和平大苑、敦南寓邸、吉美大安花園，今年預計還有敦南御所、首泰信義等登場，已動工的正義大樓都更案「Diamond Tower」，也可能展開預售。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，大安區豪宅銷售表現，可看出台商回流資金情況及動向。目前豪宅買家以台商居多，銷售好，代表回流資金投入豪宅市場，若表現不佳，則意味回流資金另有去處，或回流情況不如預期。

大安區豪宅成交價格也是觀察重點，元利信義聯勤去年最高成交價已超過仁愛帝寶，達每坪299萬元，距離每坪300萬元的彭淮南防線，只差臨門一腳。市場認為今年應能突破，如果順利突破，成交量也能持續放大，豪宅就有機會回到多頭格局。

南港今年看一個建案，就是南港輪胎開發案「世界明珠」，為複合式開發案，包括住宅、商辦、商場等，基地達9,500坪，總銷金額上看800億元，為史上單一建案最大銷售量體。

世界明珠有二個觀察重點。首先，南港在地需求有限，過去賣得好的建案，多靠外來客，且以投資買盤為主。世界明珠如此量體，更需仰賴外來投資買盤，如果賣得好，代表一般投資客開始回籠，如果銷售普普，代表投資客還在觀望。

第二，台北市政府近年力推東區門戶計畫，建案多以此作為銷售訴求，世界明珠預料亦不例外。世界明珠若去化速度快，表示民眾對東區門戶計畫有信心，願意買單，南港房市可望進一步復甦。

板橋江翠北側重劃區和新店央北重劃區可觀察房價上漲動能。江翠北側重畫區最先以每坪45萬元破盤價格推出，比周邊中古大樓5字頭還低，銷售一段時間後，產生連鎖效應，由於周邊建案房價跟降，反殺回江翠建案，區內建案滑落至40萬上下。

一段時間盤整後，去年建商開始拉價，回到先前45~50萬水準，今年多家知名建商進場，有志一同，都打算賣到5字頭以上。如果順銷，可望開出漲價第一槍，預料將牽動周邊房市跟進。

新店央北重劃區情況也一樣，央北在大咖品牌建商經營下，房價開低走高，現已攀升至60萬元，今年不少建案上喊7字頭，銷售情況可看出消費者追價意願，也反映民眾房市信心。

市調機構指出，1月預售房市在買氣低迷下，房市風向球分數創二年來新低，呈現連六個月亮出谷底衰退的藍燈；房產專家表示，由於2月適逢春節連假，市況也不如去年同期，來人與成交衰退逾三成，最快3月才有機會脫離藍燈。

淡季效應發威，建商推案意願低，據住展雜誌最新調查顯示，1月預售屋推案量不到200億元；其中，單一案量達10億元以上的指標案有新北市板橋「鉅陞河藍灣2」、三重「長隆天美」、新莊「三發易采」。至於1月新釋出的成屋建案更少，僅約200戶左右，成屋供給量創下近兩年來新低。

俗話說：「有錢沒錢，買個房子好過年」，這份想像並不存在今年新建案市場。以往，送裝潢或家電的建案，有的會主打「一卡皮箱，年前搬新家」，但今年卻鮮少有類似促銷廣告，原因可能是送裝潢訴求已經疲乏，也有可能建商減少優惠空間。

受到淡季影響，代銷釋出廣告顯得意興闌珊，1月廣告批數落至約1.13萬批，較去年12月銳減約0.62萬批，月減幅高達約三成五。

至於買方最關注的議價率仍持續收斂，議價空間持續縮小，惟幅度變化不大，分數與去年12月推持一致。當議價率分數攀至相對高檔，意味著建商讓利幅度越來越小，民眾最直接的感受，應該是「房子價格變硬了」。

與市況高度聯結的來客組數與成交組數，1月份連袂走低。北台灣一月市況，除了新竹、桃園相對穩定之外，其餘縣市表現均不佳，尤其以基隆、宜蘭等地最為嚴竣。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，以過去經驗來看，基隆與宜蘭房市都有淡、旺季之分，基隆旺季是夏季，而宜蘭旺季則是冬季。但若觀察近一年市況，基隆與宜蘭同步出現「全年都是淡季」的特殊狀況，是北台灣新建案市場表現較弱的縣市。

何世昌認為，2月同樣是房市淡季，且今年2月春節市況較去年同期市況差，來人與成交衰退逾三成，預期2月不會立刻脫離藍燈，可能要等到3月的329檔期來臨，屆時推案量、廣告量與來人、成交組數應能同步擴張，房市回溫的希望會較為濃厚。