不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

長久以來，不管是都更或老屋改建的進度都慢如龜速，主管機關推出許多因應對策卻都無濟於事，品嘉關係企業創辦人、台北市/新北市老屋改建協會根據28位土地開發專員就76個改建未成功之案例進行調查，發現台北市和新北市老屋屋主不改建的原因大異其趣，台北市最嚴重的前二大問題是容積率不足與賦稅太高，另外貪婪的釘子戶與錯誤的認知也是很嚴重的問題。

品嘉關係企業創辦人、台北市/新北市老屋改建協會理事長胡偉良針對此現象指出，只要現有建築物的容積率大於改建後政府規定的容積率，那麼改建就很難成功。胡偉良說，台北市於民國82年才開始實施容積率管制，而之前大部份的四五層樓公寓的容積率至少是240％起跳，甚至到350%不等，若再加上違建容積率就更高。但目前台北市對於第三種住宅區的法定容積率為225%，改建後即使再加上30%的容積獎勵，還是無法和原來的面積一樣大，因為還要支付興建費用及興建期間的房屋租金，使得改建後分回的室內坪數大約會縮小至原來的60%-70%，換句話說，縱使住戶想要自付興建費用，都不太有機會室內一坪換一坪，更遑論找實施者合建了。此外，改建後還多出房屋稅、土地增值稅及管理費，在在都讓台北市老屋屋主不願意改建。

台北市2014年調高新建築構造單價來課徵房屋稅，許多老屋因為殘值低，每年房屋稅不過幾千元，但改建或都更後因為構造單價與路段率調整因素，可能大增10倍甚至更多，再加上土地增值稅，及改建後變成大樓形式須繳納管理費（因為有了電梯），這都讓屋主提不起勁參與改建及都更。

改建後的房屋如此美好，為何許多屋主不積極爭取改建？胡偉良說：「追根究扺還是緣自住戶的貪婪及錯誤的認知。 」許多老屋屋主不想花錢，只想要享受好處，借用柯市長說過的一句話「要都更的是民眾的心態，不要幻想一坪換一坪，外加車位，興建期間一毛租金都不用出，世間哪有這麼好的事」。很多住戶都想利用改建機會跟建商敲竹槓，這往往造成破局。就是因為貪婪和錯誤認知使得這些老屋的屋主一再錯失良機，殊不知現在都更及危老改建的容積獎勵額度已經愈來愈少，加上房價開始走貶，市場上願意投入改建的建商已經不多，住戶若再磋跎，恐怕就得面臨黃金變糞土的結局。(時報資訊)

 

根據內政部不動產資訊平台統計，2018年第三季全國房屋稅籍住宅類數量約863萬戶，其中屋齡超過30年的老舊住宅數量已突破400萬大關，占比已近50%，業者表示，超高齡房市來了，老屋健康檢查迫在眉睫。

好時價表示，根據都市危險及老舊建築物加速重建條例，屋齡超過30年房屋為老舊住宅，目前全台老舊住宅達410萬戶，占所有住宅47.5%，已接近五成，等於每兩間房子就有一間屋齡30年以上。

根據世界衛生組織定義，台灣65歲以上老年人口占比於今年3月達到14％門檻，正式進入高齡社會，而根據國發會人口推估，於2026年將突破20％成為超高齡社會。

好時價說，如將屋齡比擬人的年紀，全國房屋早已進入「超高齡社會」，甚至每2戶住宅即有1戶為老舊且需謹慎評估的建築物，此一現象顯示我國住宅安全性岌岌可危。

觀察六都住宅屋齡數據，台北市房屋超高齡最為嚴重，平均屋齡為34年、屋齡超過30年以上住宅數量占比高達68%。

新北市平均屋齡為28年、占比44%，桃園市為25年、占比32%，台中市為27年、占比37%，台南市為32年、占比48%，高雄市為30年、占比49%，六都老屋占比都逾三成。

好時價表示，針對老舊住宅，政府除了鼓勵對自家住宅的結構安全有疑慮的民眾，加速申請房屋耐震安檢，推動都市更新，更重要的是應喚醒國人對於居住品質及生命安全的意識，特別是房屋超高齡最嚴峻的台北市，透過軟體硬體雙管齊下，提升整體市容及生活環境。

全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今日在年度記者會上說，年初預測全年推案總量可望破9000億元，甚至破兆，但結果是直接飛越「兆元」，直奔1.27兆元，大幅成長43.5％，套用股票術語，根本就是「跳空漲停」。台灣房市已走出谷底，他預期2019年全台推案總量會再成長5％左右，達到1.34兆元，從2018年的「量增價穩」，到2019年將會是「量增價微揚」。

賴正鎰認為，台灣房市早在今年5、6月已從谷底反彈，全年是「量增價穩」，展望2019年則是「量增價微揚」。政府今年調降房屋稅、地價稅等持有稅，首購小坪數產品(20至40坪以內)幾乎都一個多月就完銷。後續值得關注的是，中大坪數產品在新的一年會漸漸加快銷售，就他觀察，最近中大坪數案場的來客量增加近五成，台北市豪宅市場成屋可望加快去化，六都的其他部份都市也都會很快去化，他認為房地產最熱門的，快速補漲第一名應該是高雄，這是因為韓國瑜當選市長的關係，應該會變得很熱；台中市也一樣，捷運綠線通車後，將會讓台中交通更順暢。

商總不動產委員會主委、中華民國不動產代銷公會全聯會理事謝坤成指出，經濟回溫、肥咖條款導台商資金回流，再加上中美貿易戰帶動台商返台投資潮，過去幾年被壓抑而延遲推出的建案都在今年下半年傾巢而出。明年景氣全面回穩，看好新興科技發展快速，為國內產業帶來轉型與升級，在景氣回溫及持續低利環境下，店面、商辦等收益增值型產品，是2019不動產買賣焦點所在之外，九合一選舉許多市長候選人都將都市更新列為重要政見，選後各地方政府勢必全力推動政見，加速地方建設，也會帶動房市發展。

至於明年哪些區域是房市熱點，謝坤成認為，全台新任縣市首長均已於昨(25)日就職，從這些百里侯的競選政見可以窺知其未來施政方向及重點建設利多區，六都來講，北市大同、萬華；新北市林口、新店、五股；桃園航空城沿線；台中豐原，烏日與海線三大副都心、台南南科和沙崙綠能科學城周邊，高雄亞洲新灣區都可望成為新推案熱點。(時報資訊)

根據中信房屋2018年Q4宅指數調查顯示，九合一選後民眾信心大增，近五成民眾認選後經濟會變好，逾二成民眾購屋意願增高，三成三認為選後房價會上漲。

高雄最樂觀

以地區來看，高雄民眾在經濟感受，購屋意願，房價看法，都是六都最樂觀。

中信房屋針對民眾經濟感受、購屋意願，每季進行調查，並發布宅指數。今年第4季整體經濟感受綜合指數為34.77，較上季減少0.78，購屋意願綜合指數為37.37，較上季減少0.99。二年內有購屋意願者，也較上季減少1.1% ，且連續三季下滑。

不過，中信另針對九合一大選後進行調查，發現選後民眾轉向樂觀，高達48.6%民眾看好未來經濟，不到一成認為會比選前差，二成一的民眾選後購屋意願上升，並有33.6%民眾相信選後房價會上漲，只有10%偏向會下跌。

高雄有近55%民眾認為經濟會好轉，為六都最多，台北53%居次，台南49.9%第三。

民眾選後購屋意願增加最多的也是高雄，二成六高雄民眾表示購屋意願提升，其次台南市、台北市，分別為25%和22%。

另外，對選後房價看法， 高雄市的居民也最樂觀，多達49.8%，將近五成認為房價會上漲，其次為台中市的37%，以及台南市的36%。前三大房價樂觀的城市，都在中南部。

中信房屋副總劉天仁表示，就現有數據推估，今年買賣移轉棟數將較去年增加約3.4%，回升至27.5萬戶，連續兩年回升。明年房市將受美中貿易戰、總統大選影響，風滿樓可預見，但雨來否，明年第1季變化將是關鍵。

購屋年齡普遍升高，根據聯徵中心最新統計資料顯示，8年前國人購屋申請房貸最多的年齡是在30~35歲，佔比達21%，其次則是35~40歲佔比約為18%，不過今年最新統計，購屋佔比最高的已經躍升到35~40歲的年齡層。房仲業者分析，房價攀升與晚婚等因素，都是導致購屋年齡拉升的原因。

聯徵中心資料顯示，今年最新統計，購屋佔比最高的已經躍升到35~40歲的年齡層，且比起八年前平均購屋房價從750萬元增加至987萬元，而主要購屋年齡層的改變，推測國人晚婚和房價上漲應該都是影響的關鍵因素。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，晚婚、年齡結構改變加上房價上漲，應是造成購屋年齡增加的主要原因。

曾敬德進一步說，從2014年開始35~39歲的人口數量就超過30~34歲的人口數量，成為國內人口數量最多的年齡層，加上內政部統計，國人結婚的平均年齡頻創新高，2017年男性平均結婚年齡為34.5歲，女性則攀升至31.7歲，初婚年齡為男性平均為32.4歲，女性則攀升至30歲，由於結婚的購屋屬於常見的剛性需求，因此晚婚加上人口年齡增長，加上房價上漲的綜合因素，似乎是造成國人購屋年齡往後的原因。

至於購屋年齡與總價變化部份，2010年第三季30~35歲的年齡層，平均購屋總價約為640萬元，佔比大約是21%，但到2018年第三季30~35歲的年齡層，平均購屋總價約為942萬元，佔比則下滑至15%，不過購屋建物面積增加約1.8坪。

2010年第三季35~40歲的年齡層，平均購屋總價約為750萬元，佔比大約是18%，但到2018年第三季35~40歲的年齡層，平均購屋總價約為987萬元，佔比則上升至19%，不過購屋建物面積減少約0.6坪。

以35~40歲的年齡層總價增加的狀況來看，增加約237萬元，以自備款3成推估，可能就得多存約70萬元的自備款，所幸從2014年房價開始從高檔下向修正，購屋總價也呈現凍漲趨勢。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋19日在「2019年首季房屋趨勢前瞻報告」記者會中表示，明年房市有三大變數，包括美中貿易戰衝擊發酵，加上進入總統大選前哨戰，以及房市餘屋、使照、建照「三高」壓力下，明年全年交易量能僅約28~29萬棟、與今年持平。

葉凌棋指出，明年國內房市將有三大變數，其中又以今年燃起的美中貿易戰最受關注，以今年來說全球兩大經濟體在貿易攻防上你來我往，在雙方緊張情勢未解，加上明年情況恐會加劇之下，貿易戰衝擊發酵，連帶影響全球經濟面臨下行風險。

此外，葉凌棋表示，房市另一大變數就是總統大選，由於選舉將在2020年舉行，因此明年上半年大選前哨戰將展開，下半年則進入激烈戰火，預期民眾購屋腳步放緩、轉趨保守，將壓縮房市交易量成長空間。

最後一大變數則是房市餘屋、使照、建照「三高」壓力；葉凌棋分析，明年房市大量交屋潮湧現，從新屋開工宅數來推算，全台交屋潮估計約8萬戶，其中七大都會區當中以新北市、桃園各約達1.46萬戶最多，台中也有1.2萬戶，這些交屋潮可能轉成市場新增供給，增加市場賣壓。

葉凌棋估計：全台有8萬戶交屋潮將在2019年出現，假設在預售階段已銷售五成，那麼2019年也還有約3.99萬戶新屋進入銷售市場，以新北市、桃園市、高雄市等三大都會區最多，其中光是新北市就有2.1萬戶，桃園也有2.08萬戶，高雄則是1.5萬戶。

此外，根據內政部統計，2017年第4季統計目前市場屋齡在5年內、僅辦理第一次登記的新建餘屋量，大約高達7.45萬戶，兩者合計，顯示明年將有高達11.4萬戶新增供給量出現。

葉凌棋指出，若是換算成金額來看，七都合計高達1.4兆元待售總銷金額釋出，大量賣壓恐湧現；又以新北市的3,374.4億元最高，其次為台北市的2,830.2億元，以及桃園市的2,293.9億元。

葉凌棋補充，觀察2018年1-10月住宅建照量發現，全台建照9.9萬戶，創十年來第三高，同時也是近四年來新高，其中台北增幅近1倍，高雄增1.5倍；今年新北、台中、高雄建照量達萬戶以上，預計2020-2021年新增供給恐爆量，房市「三高」(餘屋、使照、建照)罩頂，是未來房市隱憂

葉凌棋指出，九合一大選選後房市買氣略有回溫，若明年貿易戰沒有明顯緩和，在多空相互抵銷之下，加上自住需求仍是市場主流，房價缺乏上漲動能，預期房價「盤整緩跌」格局不變，2019年交易量與今年持平的機會高，大約維持28萬棟上下；若是貿易戰能朝向正面、和緩的方向發展，則房市交易量則有擴量空間，明年全年交易量就有機會上看29萬棟左右，整體市場呈現「價盤整、量持平或小幅上升」格局。

 

買房下斡旋，常會碰到房仲希望加價情況。一位民眾也碰到，房仲跟他說，另外有人下斡，出價比他高，但他仍是第一順位，有24小時加價空間。民眾上網詢問該怎麼辦，結果多數網友都給他三個字：演戲啦。

民眾說，最近看到一間房子開價935萬，經房仲遊說後，下斡旋出價735萬，後來房仲打來說有另外同事也收斡，出價比他高，但該公司規則不能透露收斡金額，後來又說屋主降到835萬，他是第一順位可以保留24小時加價空間。

民眾很困惑，不知道是否真的另外有人下斡，如果有，該怎麼加？如果沒有，是該維持原出價，還是多個幾萬意思一下？

此一發問引來大批網友回應，多數都認為是房仲在演一場戲給民眾看，有人說，這種情況很常見，你一下斡就說有人跟著下，只會把人搞到不舒服；有人說，狀況劇啦，不過房仲還願意演戲一下，表示出價不會差太多。

一位網友分析，仲介的工作就是讓房子成交，抽取服務費，如果沒成交，等於是做白工。所以如果有人下斡旋比民眾高，而且接近房仲所說的屋主835萬，那房仲公司當然從開高的人下手，比較有機會成交，幹嘛花時間跟民眾耗?

這位網友說，所以就是只有民眾下斡旋而已，房仲只是在演一場戲，這個戲的最大重點是，民眾下斡的金額還不到屋主想要賣出的價格。

至於到底該怎麼辦，有人建議一毛不加，也有人說，如果完全不加，屋主可能不會賣。

網路地產王經理陳韻如表示，民眾下斡旋的價格，出的很漂亮；從整個情況來看，極可能就只有一人下斡，所以屋主才會一口氣降價100萬。一毛不加，買到機會不高，但在加價之前，建議先上實價登錄查一下相類似、時間相近產品的成交價，再依此價格進行微調議價。

【特別企劃】文/富比士地產王
台中市去年躍升為全台第二大城市，人口仍持續成長中，台中不動產代銷公會理事長林傳傑表示，台中位居台灣中部核心，加上有多個工業區、科學園區與重大建設利多加持，今年在建商普遍讓利下，買方不再觀望，明年「以價換量」趨勢不變，房價波動不大，未來一年對買房者都是購屋好時機。

台中市不動產代銷公會理事長林傳傑表示，這兩年房市經過2年盤整後，建商普遍有讓利的認知，讓市場去化不少餘屋，供需已達到平衡狀態，今年政府不再打房，加上利率維持低點，買方認為現在是購屋好時機，紛紛出籠，除自住型客戶外，部分個案甚至有置產族出現，顯示市場已有谷底回溫的跡象。 

此外，台中市從去年底陸續有建商購地成交的訊息，今年第1季土地交易如雨後春筍般冒出，如今要找到1塊好的土地實屬不易，而不只是土地交易熱絡，新建案也相繼釋出市場，如今台中缺的不是客戶，而是負責案場銷售的專案經理，由此可看出，台中房市確實已逐漸恢復生機。 

林傳傑指出，台中市人口一直都是正成長，根據台中市民政局統計，每年約增加2萬人，2017年7月底更超越高雄成為全國第二大城市，人口紅利帶動城市發展，是台中房市的重要利基。

林傳傑指出，台中市建設政策持續推動，也吸引民間投資紛紛投入，包括捷運綠線與三井Outlet進駐台中港，都預計於年底試營運，好市多也確定落腳北屯捷運機廠旁，建商也看好台中房市潛力，包括富邦、忠泰、龍寶、惠宇、華太、總太、國泰、遠雄、大毅等建商，第3季起至明年首季都將陸續進場推案。

林傳傑認為，明年台中房市應會延續今年走勢，以低單價、低總價、低單價等產品為主力，以滿足消費者希望能「買得起、住得好、付得輕」的需求，建商則會以低首付、低月付為銷售策略，有些更加碼以送裝潢家電、工程零付款、免管理費等方式讓利，預料單價1字頭的2、3房首購宅仍是明年房市重心。

林傳傑認為，房市正逐步溫和走出谷底，預估未來房市表現將呈現「量增、價平，緩步打底回升」格局，台中開發商對未來房市也恢復信心，之前緩推的個案將陸續推出，看地購地動作轉趨積極，預期明年房市場推案量應會增加。

不過，明年「以價換量」趨勢不變，房價波動不大，未來一年對買房者都是購屋好時機，消費者只要選擇環境佳、有品牌加上價格合理，就可以積極出手。

共享辦公室成為商辦市場最夯話題，瑞普萊坊調查商務中心和共享辦公室的服務型辦公室歸納近年四大趨勢，承租面積破萬坪、十年來面積成長8倍、合計年租金破億元及單點需求規模暴增。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部調查服務型辦公室，包括商務中心及進階版共享辦公室，有別於傳統辦公室市場租期長、初期投入固定成本高的限制，再加上近年新商業模式轉變，搭上共享經濟熱潮，因此客製化服務且租期彈性的共享辦公室從商務中心蛻變，成為市場新寵。

瑞普萊坊商業物業代理部資深經理陳瑛佳歸納出服務型辦公室有四大明顯趨勢，包括「承租面積累計破萬坪」、「十年來承租A辦面積成長8倍」、「合計年租金規模破億元」、「單點需求規模暴增」。企業租用共享辦公室不僅為了省成本，還更進一步希望藉由共享辦公室營運商提供彈性、完善服務及活潑氣氛，提高生產力。

陳瑛佳分析，這十年來服務型辦公室承租面積累計破萬坪。其中深耕多年的如英商IWG集團旗下品牌雷格斯、Spaces承租面積累計逾4000坪，德事商務服務中心承租面積破3000坪，本土商務中心大瀚環球商務中心累計承租面積近2000坪；今年6月熄燈的金石堂城中店也由港商進駐打造共享辦公室品牌The Hive，面積不但持續增加，而且土洋大戰方興未艾。

其次，承租商辦需求往A辦移動。陳瑛佳指出，過去商務中心基於成本考量，很少選租A辦；但2018年承租A辦的服務型辦公室面積近3000坪，十年以來承租面積成長近8倍。其中，台北市A辦指標大樓的台北101、國泰置地廣場及南山廣場皆有進駐身影。可見高端或新創、新設企業需要更好的門面、服務，都會驅使共享辦公室的業者搶進A辦，成為支撐租金行情的生力軍。

她說，承租A辦的服務型辦公室合計年租金總額破新台幣億元。從2008年至2010年承租A辦的服務型辦公室各年年租金總額不及千萬元，2011年至2017年各年租金總額增至約2000萬元，今年承租A辦的服務型辦公室年租金總額合計達1.17億元。共享辦公室除了億元的租金規模外，還有活動服務、設施使用等收入，甚至分潤創投的機會，在不動產買賣交易黯淡的氣氛下，反而成為越來越重要的產業。

她強調，服務型辦公室的承租面積也從過去單點約300坪到500坪的規模逐漸擴大至單點超過千坪的。其中單點承租破千坪的皆為共享辦公室，如德事商務服務中心自2005年進入台灣後，2018年加碼增租南山廣場打造共享辦公室，合計單點承租面積共約1400坪。

另外，英商雷格斯旗下共享辦公室品牌Spaces承租宏盛國際金融中心共約1300坪。在共享辦公室的發酵下，無論租金負擔能力、面積需求都大幅增加，引起台北市辦公需求的漣漪，將成為大房東未來調整策略的重要參考。（編輯：楊凱翔）

【葉家銘╱高雄報導】教育部本月初公布大專校院172系所明年停招資訊，力抗少子化，高雄不少學校辦學佳、年年滿招，如文藻外語大學今年1119位學生報名、僅錄取272位，國立高雄大學、高雄師範大學等校區亦然，不僅帶動區域租屋需求，也讓該區段成為包租公購屋首選。

文藻外語大學辦學績效佳，周邊租屋需求穩定。資料照片

文藻外語大學年年滿招

文藻外語大學位於高市知名鼎中商圈，該校以培養外語專長為核心，辦學績效卓越。台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，文藻外語大學雖為私立學校，但學生素質佳，辦學績效頗為卓越，所以過去至今沒有招生不足問題，「因區段位於鼎中商圈且鄰近河堤社區，購屋需求穩定且租屋族多，該區中古屋3房每月可收租1.5∼1.8萬元。」 
此外，位於文化中心生活圈的國立高雄師範大學，與楠梓區國立高雄大學、國立高雄科技大學等，區段租屋需求量大。李哲維分析，國立大學一般來說招生率比私校高，加上如文化中心生活圈，周邊有捷運、百貨等，算是市區精華地段；而國立高雄大學雖處市郊，但屬於近年來首購熱區，加上藍田路、藍昌路消費機能日漸成熟，租屋或購屋需求都穩定。「國立高雄科技大學在3校合併後知名度大幅提升，連帶影響區段房市買氣，當地2房每月可收租1.5萬元。」 

 

台商資金回流後，分別流向擴廠需求的工業用地，以及配置資產的豪宅案，眼下豪宅市場持續受惠，但未來還有「陶朱隱園」、「琢白」等超豪宅案加入戰局，不過在房市緩步回溫，體質尚未痊癒的情況下，供給量持續增加，這波供需是否能達平衡，也是備受關注的焦點。

東森房屋研究中心經理于靜芳表示，台北市豪宅市場歷經價格修正、稅制成本降低，今年整體豪宅市場出手頻頻，尤其在台商回流潮加持下，催生出豪宅人氣與買氣，不僅一線豪宅「西華富邦」從去年至今年最新揭露達15戶，天母豪宅「華固天鑄」也揭露20戶，超級豪宅「信義聯勤」同樣揭露11戶。

于靜芳指出，未來包括「陶朱隱園」、元利「One Park Taipei信義聯勤」、「55Timeless琢白」等豪宅案量超過1500億元，估計在美中貿易戰及全球肥咖條款（CRS）下，目前海外台商境外超過10兆資金，部分可能流回促進豪宅交易，但能否讓豪宅大量去化需待觀察。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，這波豪宅市場回溫主因在於台商資金回流置產，但目前房市景氣並未V型反轉，也無過去大舉投資的狀況，因此未來若出現其他投資方向或標的，比方說中國景氣反彈，或股市走高，錢潮恐又會轉向，以現況來看，豪宅暫時為資金停泊的避風港。

 

台北市豪宅市場解凍後，有再寫低價的，也有創新高價的，豪宅價格的取向出現分歧。業者認為，市場回暖超級豪宅獲得買方青睞，從市場交易也可看出，即便高單價也有買方願意出手，而未來豪宅的價差恐更為顯著，汰弱留強成為趨勢。

今年豪宅交易熱鬧，實價登錄上雖有不少熱銷豪宅，包括「西華富邦」、「華固天鑄」等，今年低樓層皆寫下該社區築底價，但市場上還有不乏高價紀錄傳出，從今年單價超過200萬元的交易來看，截至目前已達15件，超越去年6件翻倍的量。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，豪宅交易量緩步復甦後，台商資金回流拉出一波紅盤，但價格的取向分歧；整體而言，買方依然期待賣方讓利，因此議價彈性高者容易銷售，但另一方面，超豪宅也備受關注，像是「One Park Taipei元利信義聯勤」賣出單價299萬元，就可嗅出端倪，未來若這樣的趨勢不變，豪宅價差恐更顯著。

郎美囡指出，豪宅單價落差橫跨有200萬元的差距，因此要在這波回溫下搶客，反應出豪宅自身的價值，汰弱留強不免成為未來趨勢。

作者／陳東煌　圖片提供／當代空間有限公司、奕所設計、研契制作、禾禾設計、至文室內裝修有限公司、亞維空間設計、蒔築設計有限公司、奇逸空間設計、舨舍空間設計有限公司、璞沃 空間/PURO SPACE、築夢室內設計、楊允幀空間設計

(圖/亞維空間設計、璞沃 空間/PURO SPACE、奇逸空間設計)

你印象中的三代同堂住宅，是什麼模樣？昏黃的燈光、不知歲月的老家具、充滿時代痕跡的牆面、傳統東方元素的佈置，似乎三代同堂的居家就該是這樣。其實，無論是透天別墅還是舊屋，一家三代的住宅還有更多的可能性，並能兼顧每個家庭成員的需求，讓全家人享有和諧的相處氣氛。

1. 熱愛北歐的青春範本：34 坪，老屋，北歐風

由於孩子的出生，住宅重整為適合三代同堂的格局，並在公領域導入豐富的採光、年輕的設計語彙，像是電視牆的紅磚紋路、加寬的窗邊臥榻，都讓空間多了一些自然清新的感受。餐廚空間採用開放式的規劃，日系的木質風格讓家人可以在此放鬆地用餐聊天。

(圖/璞沃 空間/PURO SPACE)(圖/璞沃 空間/PURO SPACE)

2. 仰望星空的玻璃屋頂：90 坪，透天別墅，混搭風

採納台灣南部長年日光的優勢，設計師使用大量的玻璃材質跟綠意植栽，讓人待在家就像是度假一樣。坐在客餐廳能夠望見露臺的大片植栽牆，與電視牆的粗獷石材相互輝映，達成充滿自然氣息的空間氛圍。頂樓空中花園規劃了擁有浴缸的玻璃屋，夜晚可以在此數著星星，哼上一首歌曲。

(圖/楊允幀空間設計)(圖/楊允幀空間設計)

3. 揉合風水的英式宅邸：80 坪，透天別墅，新古典

透天別墅以英式古典的對稱語彙，融入東方風水理念，企圖讓全家人都感到安心。考量到風水、長輩與小孩的居家安全，線板的銳角由工匠精心導圓，傳遞柔和細膩的空間觸感。臥室為了避免鏡面反射的風水疑慮，透過門片將電視螢幕隱藏於櫃體中，保留了立面的完整性。

(圖/築夢室內設計)(圖/築夢室內設計)

4. 嬰兒藍系的歐式莊園：80 坪，透天別墅，鄉村風

想要住進歐式莊園裡嗎？原本擁有 13 間套房的 4 層樓老屋，被調整成適合三代同堂的鄉村風居所。公領域透過一道嬰兒藍的玻璃木框拉門，分隔客廳和餐廚空間，讓空間保有獨立性，又不會影響光線流動。長型臥榻、花磚裝飾則讓居家更為優雅閒適，營造宛如貴族的日常生活。

(圖/亞維空間設計)(圖/亞維空間設計)

5. 脫胎換骨的北歐老宅：30 坪，老屋，北歐風

年屆 40 的北歐風老宅，原先屋況動線不佳、採光差，中央還有低矮的大樑壓迫，而在重新改造之後，以木紋修飾樑柱，形成空間一致的溫暖調性，並利用開放式的規劃，把日光迎回住宅當中。而鐵件和玻璃結合的拉門，則區隔了餐廳及廚房的範圍，通透的材質讓空間輕盈無負擔。

(圖/研契制作)(圖/研契制作)

6. 時尚大膽的貼心住宅：65 坪，透天別墅，簡約風

因為屋主夫妻從事設計行業，所以在改建這間透天別墅時，接受了大膽的居家規劃提議。有別於傳統透天厝的一字型樓梯設計，設計師利用真空氣動梭結合螺旋梯，貫穿 1 到 3 樓，大器時尚的設計方便長輩上下移動。電視牆採用雙面櫃體設計，並融合泡茶桌椅，讓長輩可以悠閒地品茶品日光。

(圖/奇逸空間設計)(圖/奇逸空間設計)

7. 安心無毒的自然環境：70 坪，透天別墅，現代風

由於屋主不希望大動格局，又要是年輕人和長輩都能接受的居家風格，因此室內使用低調沉穩的色彩，並引入窗外充沛的採光及綠意，讓整體空間純粹悠閒。而在建材的選擇上，盡可能利用大理石、天然木皮、實木地板等自然材質，打造全家人安心無毒的生活場域。

(圖/至文室內裝修有限公司)(圖/至文室內裝修有限公司)

8. 甜美公主的夢幻城堡：76 坪，透天別墅，新古典

設計師將甜點系的夢幻色彩，加入這棟 3 層樓的透天別墅裡，一層層運用檸檬塔、提拉米蘇到草莓色的顏色妝點牆面，為不同的家庭成員塑造自我空間。同時考量到長輩上下樓的便利性，安排孝親房於 2 樓，主臥則設置於 3 樓，並在主臥規劃粉嫩色系的更衣室，兼具美感與機能。

(圖/蒔築設計有限公司)(圖/蒔築設計有限公司)

9. 一度棄權的漏水老屋：20 坪，老屋，混搭風

住了一家六口的漏水老屋，缺乏收納、雜亂不堪，又沒有餐廳可用，讓屋主一度想要直接搬離，而在設計師的巧手之下，將輕盈的灰白色系帶入居家中，同時縮小男孩房，讓出坪數給餐廳使用，並拆除廚房的實體牆面，改用長虹玻璃拉門，找回老屋的明亮感受。

(圖/禾禾設計)(圖/禾禾設計)

10. 容納六口的溫馨美宅：38 坪，中古屋，美式風

一家六口的粉色系美式宅，重新劃分 4 房 2 廳的居家格局，結合舊有家具，且利用天花板的層次造型，減輕大樑的突兀感。電視牆採取文化石堆砌，同時藉由線板隱藏女孩房入口，形成對稱的美式風情。另外，設計師還沿著牆面設置收納櫃和佛堂，有效利用畸零空間。

(圖/當代空間有限公司)(圖/當代空間有限公司)

11. 凝聚情感的黑白動線：62 坪，中古屋，現代風

對於三代同堂的居家來說，公共空間的動線塑造，是凝聚家人情感的重點設計。室內以俐落的黑白配色、開放式的空間規劃，創造時尚的住宅個性。家人可以選擇坐在客廳沙發，或是窗邊休息區域，而廚房區域捨棄大型餐桌，變更成中島吧檯，讓烹飪成為全家人的事。

(圖/奕所設計)(圖/奕所設計)

12. 不動隔間的純白領域：21 坪，老屋，北歐風

作為一家五口的暫時居所，21 坪的有限空間，在無法變更室內隔間的情況下，將公領域立面盡量留下純白，並佐以木紋的溫潤，讓窗外光影能夠自然走進室內。為了家中年幼的孫女，餐廚空間透過橄欖綠的黑板漆，讓孩子可以在此盡情揮灑創意，成就家人間的歡樂互動。

(圖/舨舍空間設計有限公司)(圖/舨舍空間設計有限公司)

這個禮拜全市場的焦點都擺在G20會談的川普與習近平會談的結果，最後的答案是雙方休戰九○天，美國繼續與中國協商，未來三個月，關稅仍維持十％，若雙方沒有達成協議，時限一到，關稅會拉高到二五％，川普也揚言對剩下的二六七○億美元商品開鍘。

川普與習近平的G20峰會算是給了市場帶來正面訊息，尤其中國的傳媒稱中美達成重大協議，中國將加強對美國的採購，乍看之下，是市場大利多，當天上證大漲二．五七％，深證大漲三．二七％，香港恆生指數大漲六七五．二九，漲幅也有二．五五％，台股加權指數也大漲二四九．八四，漲幅達二．五三％，一度攀上一○一四八．七五的高點。不過稍後美國發表聲明回應這只是九○天的寬限期，中方必須面對市場准入、智慧財產權等敏感問題作出讓步，金融市場隨即趨向冷淡。

而四日美股理性回應，加上看淡市場景氣，美股在中美貿易戰的G20峰會第二個交易日出現大跌走勢，道瓊工業指數下跌七九九．三六，跌幅達三．一％，S&P 500跌三．二四％，Nasdaq慘跌二八三．○八，跌幅達三．八％。受到美股大跌影響，深滬深股市下檔有支撐，台股開低盤旋，櫃買跌幅達一．五％，加權指數最慘跌一．六五％。從這一周前三個交易日來看，中美貿易戰達成九○天的短暫協議，市場只有曇花一現的激情，興奮只有一兩天，最大的關鍵是大家預期美國開出的條件，中國不會全數埋單，按照川普一貫心理，最後二六七○億美元都會卯上，現在這九○天正好給市場調整的機會。

川普給了中方九○天寬限，一方面是美國有一個聖誕節長假，中國有一個農曆新年，而兩個長假正好給市場一個溫馨的調整機會，而這一段時間，企業也正好做一些調整，該搬的、有較寬裕的時間搬遷，對投資人來說，未來這九○天，很可能也是大家把手上個股順勢做出調整的好時機。

市場給了九○天緩衝期，股市也會善用這九○天的緩衝期，從股市的角度來看，這可能是個逃命的機會，從台股的角度來看，十月十一日的大跳空缺口一○二七二的上檔壓力恐怕難以越過，下檔支撐在九四○○點左右，這可能是未來三個月的操作區間，大家最好對市場上的波動靈活操作，例如，上周我們提到的在跌勢中定價的三檔個股，像羅麗芬ＫＹ以一○五元定價，上市後漲到一九二元，南寶以七六．八元上市，後來漲到一二○元，五日上市的興能高，承銷價只有十八元，首日上市股價衝到三八元，比承銷價漲了一倍以上，可見在跌勢中，從市場悲觀的超低定價股著手，即使大環境不佳，仍然可以找到良好的投資報酬。

高雄概念股有哪些？

二是在台灣大選後，韓國瑜當選高雄市長，也帶動高雄投資熱，之前我們提到的高雄概念股正全面發酵，從選舉投票揭曉迄今，大家知道什麼股票漲最多？漲幅第一的是高野，從四六元殺到十一．四五元，選後一口氣漲到二三元，選後八個交易日，漲幅已超過一○○％！高野股本四．九億，二○一六年以每股四五元上櫃，正好碰上陸客堅壁清野的時刻，高野從上櫃前當年ＥＰＳ五．五五元，今年前三季是負○．七七元，在台東富野渡假村，花蓮及嘉義的君野，資產實力不差，這次在韓風效應率先拉出一倍漲幅。

韓國瑜的「貨出去，人進來」帶動新的憧憬，第一個受益的是人進來的飯店股，除了高野，漲幅緊追在後的是華園飯店，華園飯店位在六合路上，是一家老牌的飯店，原本要把美國的酒店賣掉，因為出售不成，股價從三五．七五殺到十四．九元，這次急速拉升到二九．九五元，漲幅也超過一倍；然後是國賓與六福，六福的公關協理這次成為高雄的新聞局長，股價從最慘的五．四五元拉升到七．七五元，國賓在高雄愛河邊有一個館，這回股價從二一．七拉升到二八元，股價也創了兩年新高。

另外受益於觀光人數增加的憧憬，這一波遠雄來也從今年以來的二五元拉升到三七元，這是雄遠來上市以來的新天價，甚至與愛情摩天輪牽上關係的劍湖山也從最慘的一．六九元拉升到二．五四元，陸客來台的想像帶給飯店股難得一見的活力。

另一個是旅遊業，像五福從十八．八元拉升到二五．六元，燦星旅從八．五到十一．九元，雄獅從七九．一元拉升到九二．五元，鳳凰從三二．六到三七．六元；三是餐飲業，維格先前從一四一元殺到十八元，可說是陸客不來最大的犧牲者，這回宣布要把總公司遷到高雄，十二月三日股價一天大漲三四．四八％，這一波從十八元漲到四二．四元，股價漲了兩倍以上，成為興櫃最大黑馬。

三是營建業，選後立即有建商宣布要在高雄投資四○○億元，讓高雄在地建商跟著大翻身，高雄的房地產，如果用豪宅價格來比，台北的豪宅比高雄大約貴了十倍，像是台北動輒二、三○○萬的豪宅，高雄只要二、三○萬，這種相對低價的優勢，再加上韓國瑜帶來的效應，高雄在地房地產股立刻大翻身，最具代表性的是京城建設從十八元漲到三○元，股價大漲七成，股價選前就先漲了；另一個是深耕高雄、代表作是高價豪宅「國硯」的國揚建設，這次也從十．五元漲到十四．二元。五日盤中急漲的聯上打底很久，市場尚未注意到，聯上是高雄當地建商，以每股二六元上櫃，這十幾年來，每年都配發股息股利，今年前三季ＥＰＳ○．六六元，今年在高雄推九案，手上有九○○○坪精華區土地，也許在京城、國揚之後會成為市場焦點。（全文未完）

※全文請見《先探投資週刊2016期》有更多精彩當期內文(中時電子報)

物價上漲、內需消費改變及網購崛起等因素，全台傳統商圈都備受考驗，高雄新崛江、瑞豐夜市以及台中逢甲夜市等指標傳統商圈，近年沒落程度愈趨明顯。在地業者認為，台中近年大小新商場至少有10座，投資風向早已轉變，連豪宅建商也正打算進軍商場，照目前消費趨勢，能提供複合式體驗的商場，將逐漸磁吸消費客群。

夜市沒落、商圈空租潮，是近年台中、高雄傳統商圈最常見現象，不過同時間，兩地也紛紛湧現不少商場投資案，可說是史上最爆量。像是台中包含有著新開幕的「文心秀泰廣場」、「三井Outlet Park」，還有正在醞釀的三井「湖濱生態園區」、烏日「ATT購物商場」、南山逢甲河南路等商場案；中信金集團、勤美集團還有百億複合式開發蓄勢待發，在在顯示在地消費力仍在，只是未來消費經營方式正在改變，傳統型店面效益趨弱。

商場業者李明潭曾表示，中南部商圈近年正在轉型，從早期的傳統透店、樓店、夜市等，直至小型商場或住商混和大樓，是都市化發展進程，未來潮流也肯定是大者恆大。

同期間小型商場也遍地開花。如去年銳宇建設開發的「T&R」商場，近期還打算在單元2拓點展商場。總太地產則是布局東區忠孝路商圈，規劃「Z-Mart」商場。豪宅一哥聯聚建設日前也宣布進軍國際商場，將開發朝富路2400坪，作為商場基地。未來消費市場從大到小都正被分食著，傳統商圈恐怕也只能夾縫中求生存。

逢甲小吃業者陳小姐說：「這些年物價、租金等上漲，造成夜市最大的平價優勢，都正在消退中，電商網購也加速流失客群。」台中民眾馬先生認為，夜市逛一圈、吃一頓下來動輒200~300塊以上，還不一定吃得飽，且特色小店減少、連鎖店進駐，感覺上就更不好逛了，真的不如去百貨公司吹冷氣吃飯，還可以順便看電影。（王鈞生／台中報導）

連傳統知名老店都先卡位商場，人潮和錢潮都正在轉向。陳恒芳攝

台中仍有不少商場案正在醞釀中。王鈞生攝

傳統街店若平價優勢不再，商場環境好、消費體驗多元，也更容易被取代，業者認為，這是商圈升級的過程。資料照片

近年傳統商圈人潮減少，待租、待售都變多。資料照片

 

民眾參觀新建案，首先映入眼簾的就是案名，不僅代表建案特色，更能增加印象。數字科技（5287）旗下591新建案，統計目前全台超過3,600筆新建案，發現目前在售物件，最常出現的案名關鍵字為「幸福」；以綠美化為主的「花園」、「公園」詞彙，位居第二、四名，代表交通機能的「站前」、「高鐵」也榜上有名。

591新建案統計全台在售建案，其中關鍵字前10名各有意義。由於近期建商主打房市剛性需求，尤其鎖定首購客群，以幸福成家為概念，案名常用「幸福」兩字塑造愉悅感，也讓該關鍵字數量暴增，共計49檔建案以此命名。

以城市綠意為主打，分別以33筆及23筆登上第二、四名的建案關鍵字，則是「花園」和「公園」，顯示基地位在綠地旁，增加客戶認同感，例如新北市汐止區的「超級花園」、「半島花園」等建案，皆規劃千坪植栽廣場，強調回家就像回到自己的後花園。

出現28次位居第三名的「一品」，則受到建案「元大一品苑」影響，由於該案不到半年就完銷，除了歌手周杰倫一次購入兩戶，房價更翻倍成長，造成不少建商追隨「一品」二字，持續推出新案。

另外常見的區段名稱案名，這次也有上榜，第五名的建案關鍵字「中山」，共出現18次，由於全台不少黃金門牌地段，皆為中山路，建案取名也巧妙帶入，例如位於台北市中山區的「中山TED」，便訴求中山北路二段門牌；桃園市桃園區「中山都滙」則搶打當地中山路機能。

入榜的還有展現傳統意象的「四季」、「傳家」等，由於許多買房置產族為長輩，換屋族也屬於剛性需求，豪宅產品或推出較大坪數的建商，喜歡用傳承、團圓等意象，包括尊榮、藝術且高貴的形容詞替建案命名，讓人過目難忘。

其中在售物件13筆，第八名的建案關鍵字「文華」，即是市場上十分明顯的例子之一，許多中高價位的建案，為了凸顯文化性，容易運用苑、尚、富、文、華、品等字詞拼貼案名，加上北市松山指標豪宅「文華苑」的熱賣，也讓該關鍵字一躍建商最愛。

交通機能也是民眾看屋的一大要點，直接一點的建商乾脆在案名寫清楚，也因此第八名的關鍵字「站前」，以及第十名的「高鐵」皆頗受建案取名青睞。例如台中的「高鐵捷市城」、高雄的「鑫高鐵」等，皆為近期熱搜建案。反倒是前幾年建案名稱常見的「捷運」二字，這回沒有上榜，似乎看出捷運宅的逐步冷卻.

商仲業者發佈2018年Q4全球A辦租金調查報告，涵蓋61座城市，租金採淨坪計算，計入免租期、樓管費和相關稅金，結果香港中環為全球租金最高的商業區，每坪月租金高達新台幣3萬1575元，比第2高的紐約中城區還貴1.6倍，比第3高的倫敦西區貴上近1.75倍。台灣今年首次列入評比，台北市信義區目前每坪淨租金達3200元，扣除公設後加上樓管費及稅金，每坪月租金為6165元，排名全球第45、亞太區第18，約在中段班。

該報告指出，儘管2018年全球商辦空間供給逐漸增加，A辦仍是需求大於供給，空置率低，使租賃成本持續上升。截至Q3，全球租金年成長率為3.6%，租賃需求與去年同期相比成長15%，主要來自科技、金融及近來快速擴張的共享辦公業者。與歐美相比，亞太區租賃需求居全球首位，與去年同期相比成長45%，由於共享辦公業者積極拓點亞太，大中華區和印度一線城市需求最強勁。

仲量聯行資深協理劉建宇表示，台北A辦整體走勢與全球相近，需求量高，但供給較少，目前部分商業區空置率已在5%以下，頂級A辦例如南山廣場、台北101和部分未釋出大樓均接近滿租，有需求的租戶得考慮新供給，A辦新大樓租金往往較既有商辦高，預計帶動今年台北A辦租金成長率達2%~3%。

香港雖為亞洲貿易樞紐，但近來中企的商辦租賃需求大，促使香港租金持續攀升，許多欲進駐亞洲的歐美企業轉而考慮其他主要城市市郊，或轉向租金中等的已開發國家，而台北頂級商辦新大樓設備良好，租金相對中等，加上政經環境穩定，因此躍升為外企拓點亞洲的重點選項之一，已有歐美科技、金融等企業龍頭陸續進駐。仲量聯行總經理趙正義認為，今年台北A辦需求預估達5萬坪，創歷史新高，主要來自企業總部化與換屋需求，在未來3年缺乏新供給的情況下，商辦租金將節節升高，更適切反映台北的經濟實力與國際排名。

台中市今年10月建照為2447戶，比上個月增加2倍，與去年同期相比增2.66倍，大幅攀升，從今年1~10月的建照總量達1.6萬戶，比去年同時間多了4000戶，意味著未來推案量將大增，建商表示，未來房價不會大幅波動，倒是台商近期回流、政黨輪替，對房市買盤會有正面影響。
 
從「大台中房市交易動態資訊平台」季報觀察，過去5年有幾個季度都有房價下殺現象，不過整體的房價大趨勢卻仍往上走，大台中不動產開發公會理事長紀吉川指出，歷經幾次的下殺、以及送裝潢讓利後，因各方面成本居高不下，台中的房價已難有降價空間。
 
而台商近期回流積極找地蓋廠，部分資金也流向不動產投資，尤其跟建商搶地，讓土地不跌反漲，更是壓縮降價空間。但紀吉川認為，房市只要回歸自由市場，官方不加以干預，就是好現象，也因此政黨輪替的結果他也抱持正面態度，過去藍營對商界，相對綠營更友善。
 
而選後部分台中「政策急轉彎」，例如台中巨蛋將從原本密集的住宅區，遷往尚未完工的14期重劃區，台中市仲介公會理事長吳本源則表認同，「借鏡台北巨蛋、高雄巨蛋影響周邊居民甚鉅，將這樣的『嫌惡設施』遷回無人居住的新重劃區，本來就是好事。」
 
至於連結后里、大甲的山手線鐵路，新市府預計喊卡，正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔則認為，很多人質疑山手線建構的必要性，包含目前班次少、搭乘率低、轉乘不便等原因，是否要再投入大量經費在運載不高的建設上，但當地公共交通確實不便，「城鄉差距要縮短，建設不做，就永遠看不到變化。」（洪子恩／台中報導）

台中巨蛋本要移到鬧區內，選後政策轉彎，將回歸郊區，降低居民交通的衝擊。取自市政府

企業主回流台灣，與建商搶地，也是土地成本高漲因素。陳恒芳攝

近年大台中建照、使照戶數變化。正心提供

近年各季大台中住宅建坪單價走勢變化。正心提供

〔記者徐義平／台北報導〕頂級商辦租金出現外溢現象，尤其是北市信義計畫區，受到台北101大樓、南山廣場等兩強爭鋒之下，連帶周邊商辦租金也跟著被推升，根據最新實價揭露紀錄，10月，「克緹國際大樓」14樓以月租金近170萬元租出，拆算每月每坪約3707元，創下該棟商辦目前最高的租金紀錄。

若進一步統計近2年該區頂級商辦租金揭露紀錄，單坪付租能力沒有達到3000元，基本上難以進入，甚至未來可能門檻會上調至3500元。

10月，屋齡近10年的「克緹國際大樓」，14樓以月租金169萬8535元租出去，租賃面積約458.18坪，拆算每月每坪租金單價約3707元，備註欄資訊則加註租賃期間內，出租方免費提供4個停車位。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，根據實價揭露資訊，包括華新麗華大樓、新光信義金融大樓、台北101大樓、國泰置地、南山廣場大樓等大樓，每月每坪租金水準都已站穩3300元，至於，少數的頂級商辦，包括台北101大樓及南山廣場，則陸續出現多筆單價突破4000元的實價租金揭露紀錄。

<h4>台北101大樓 南山廣場已有多筆單坪月租4千元實價紀錄</h4>

信義商圈受到未來新大樓供給不足，未來3年不會再有新供給，再加上空置率持續下滑，預期租金上漲的壓力將越發明顯，除了指標大樓以外，預計未來半年至1年，信義區將會面臨租金全面上揚的現象。

其實回顧2004年台北101大樓興建完成時，花了近10年才達到滿租狀態，反觀近幾年新落成的商辦大樓「國泰置地廣場」、「南山廣場」等、不用2年時間出租率便已達到9成，顯見目前頂級商辦租賃需求其實相當旺盛。

受到台北101大樓（左）、南山廣場等兩強爭鋒之下，連帶周邊商辦租金也跟著被推升，而且兩棟商辦陸續出現多筆單價突破4000元的實價租金揭露紀錄（記者徐義平攝）