不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

台中巨蛋地點一變再變，最早在七期，後來改到14期，林佳龍當選市長後遷至11期。這次選舉，盧秀燕當選市長後，又表示要把巨蛋預定地再次改回14期重劃區環中路、松竹路原址。

房市名嘴Sway說，從台中巨蛋改來改去，民眾應該學到了，不應該追逐這些利多，誰追，誰就是笨蛋。一切要蓋好才準，沒蓋好都有機會翻盤或倒閉，這就是公共建設。

台中巨蛋在1990年代開始規畫，最早在七期重劃區內（今文心森林公園），後來打算放在台中水湳經貿生態園區，2013年改到14期重劃區環中路、松竹路路口，並編列5500萬先期規劃費，計畫成為2019年東亞青年運動會開幕場地。

不過，2014年底林佳龍市府團隊上任後，將預定地改至11期重劃區的崇德路、松竹路口。九合一選舉，盧秀燕當選後接受訪問說，巨蛋會蓋，但林佳龍調整的地點，她會再調回來原來的14期重劃區，以免周邊交通塞爆。

Sway在臉書表示，政治上只要換黨，就是翻轉的時刻，林佳龍也是停掉BRT，搞同樣有爭議的山手線環狀鐵路，現在盧秀燕做的是一樣的事情，反正換人了，財富總要重分配一番，風水輪流轉時，如果你是貪婪的追隨者，該還回去的。

他說，新人新政都會有新的利多，但從這件事，民眾應該學到了，不應該追這些利多，誰追，誰就是笨蛋。一切要蓋好才準，沒蓋好都有機會翻盤或倒閉，這就是公共建設。

 

台灣房屋舉辦2018年房市代表字票選結果出爐，「轉」字獲得最高票，其次為等、伏、回。房市十大有感新聞由「實價登錄2.0交易揭露更即時」拿下第一，其次為娃娃機熱潮、租賃專法上路。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，代表字反映市況，2016年「苦」字獲選，反應當時房市深陷谷底，買房苦、賣房苦、房仲苦、建商也苦，2017年選出「盼」字，代表谷底仍未過去，今年選「轉」字，顯示民眾感受到市場已在轉變。

她表示，2018年房市除了買賣增溫，有了轉機，也出現「買家轉念」、「商圈轉移」、「產品轉型」三項轉變。

買家轉念方面，雖然民眾對房價看法仍保守，但隨整體景氣回升，民眾購屋規劃和行動均轉向積極，2017年全台移轉棟數26.6萬棟，今年至10月底全台已達230,134棟，較去年同期216,683棟，小增6.2%，推估全年交易量有機會突破27萬棟。

商圈轉移部分，由於國際觀光人潮衰減，北高許多商圈面臨沒落隱憂，台北尤其明顯，消費人潮西移，東區空租率增加，店面短租或分租型態增加，娃娃機店面也成為新潮流，大舉攻佔市區和區域商圈的黃金店面。

至於產品轉型，住宅部分，都會區二房小宅持續走紅，另受法規限制，過去紅極一時農地退燒，受惠台商回流，今年工業地成了當紅炸子雞，不過工業地不足也讓廠房面臨轉型，走向工業區立體化發展。

台灣房屋智庫另票選2018年民眾十大有感房市新聞，「實價登錄2.0交易揭露更即時」獲得四成民眾票選，名列第一，其次為「娃娃機熱潮，攻占黃金店面」、「租賃專法上路，包租代管需證照」，都是民眾關心的房市議題。

張旭嵐表示，實價登錄從2012年上路，至今滿６年，使用率和普及率越來越高，新法修正縮短揭露時間，揭露完整門牌，有利購屋族在出價議價前更具體掌握市場價格變化，因此對購屋族而言最有感，這也反映價格還是成交關鍵。

台灣房屋已連續10年舉辦房市代表字票選，2009年代表字「活」、2010年「狂」，2011年「凍」，2012年「等」、2013年「憂」、2014年「頂」、2015年「望」、2016年「苦」、2017年「盼」，今年為「轉」。

高鐵南延評估是否進入高雄市區並增設高雄與鳳山2車站，議題近期又再次成為討論焦點。然而不少人會認為高鐵行駛對於區段房市影響有限，主因是少有人會常搭乘高鐵而前往區段買房，但從過去資料與今日實價登錄揭露發現，2007年年高鐵通車後，左營高鐵站周邊房價大幅上揚，漲幅達7成。
 
交通部近期評估原台鐵臨時軌廊帶，能否做為高鐵南延屏東路線，並增設高雄與鳳山高鐵站可行性，若未來高鐵能開進市區，高雄市民就不用在往北至左營高鐵站搭車。
 
然而高鐵行駛區域若設置車站，從過去資料可發現對於房價漲幅有明顯拉抬效果，以《蘋果》2007年3月也就是高鐵通車不久報導發現，當時鄰近左營高鐵站大樓新案「高鐵站前」每坪開價僅11.5~11.8萬元，若以成交價85折估算，每坪僅9.7~10萬元。而依目前該棟大樓實價登錄揭露，每坪成交均價大概在17~18萬元，換言之高鐵通車後至今房價漲幅至少7成。
 
同屬左營高鐵站周邊大樓案「快可易」2008年房價每坪開價僅8~11萬元，以85折估當時成交價可能在6.8~9.3萬元，而目前實價登錄該大樓每坪介於15~16萬元，漲幅至少7成甚至1倍。
 
住商不動產民族大順加盟店經理蔡卓翰分析，高鐵剛通車時左營站周邊人煙稀少，因此房價屬低基期，那時300萬元即可購入新2房，但目前該類產品已增值到600萬元，當然大幅漲價不僅是受到高鐵通車完工帶來效益影響，包括整個高雄房價補漲2成，甚至是鄰近漢神巨蛋商圈房價飆漲，都帶動高鐵周邊房價。（葉家銘／高雄報導）

 

九合一選舉結束，房產業者多認為不確定因素排除，看屋人潮會回流，部分建案也宣稱，選後來客增加一到二成。但根據591新建案統計，選後一周，六都新建案網路點擊量全部減少，台南減少二成最多，雙北、桃園、台中也都減少17~18%。

高雄表現較穩定，平均每日建案總點擊數從3.5萬次下滑至3.3萬次，減幅約5%，六都最少。

天時地利不動產總經理張欣民分析，今年上半年房市買氣回升，許多建案價格轉硬，甚至調漲價格，但現在房市仍以首購為主，首購族能力有限，房價一漲，買屋意願就下降，下半年以來房市明顯轉弱。

他說，這次選舉雖然帶動地方政府拚經濟風潮，但拚經濟需要一段時間，並非選完大家收入就大幅增加，眼看業者信心大振，房價蠢蠢欲動，許多民眾連看屋都不想看了，也因此選舉紛擾結束，網路看屋量不增反減。

根據591新建案統計，目前六都以台中市在售建案最多，達607個，選前每日總點擊量達6.1萬次，平均每案每日有100人次以上點擊，但選後降至5.1萬次，平均每案每日點擊僅剩84人次，減幅17%。

台北、新北、桃園選後網路看屋量也都較選前減少約18%，平均每案每日點擊數降至53~67次之間。台南平均每案每日點擊人次從選前61人減至選後49人次，減幅達到二成，六都最多。

高雄在六都表現最佳，但仍是減少，平均每案每日點擊從77人次減至73人次，小減約5％。

591新建案分析，今年高雄市長選舉成為全國注目焦點，當選人韓國瑜喊出「貨出去、人進來、高雄發大財」，不只在地人關注，很多外縣市民眾也對高雄房市浮現想像空間，不少人選後上網看屋，點擊量因此仍能維持一定熱度。

【王鈞生╱台中報導】全台11月房市轉淡，據房仲內部統計，全台11月房市交易量較上月減少9%，與去年同期相比略減4%，其中台中、雙北及桃園，交易量月減逾1成，專家表示，交易量年增率轉負，顯受大選影響，且國內房市景氣尚未回溫，年底春燕仍未到。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，通常第四季自住看屋意願增加，趁著農曆年前搬新家，因而會有一波年底購屋潮，但今年適逢九合一大選，交易量降低並不意外。

中古屋移轉量少，新屋交屋潮也暫歇，房仲認為，未來半年市場不會有太大驚奇。資料照片

全台交易量月減9%

根據永慶房產集團研展中心統計，與上月相比，今年11月六都房市交易量均減少，其中，台北市交易量減少12%，新北量縮11%，桃園減少12%，台中量縮10%，台南與高雄則分別減少4%與9%。 
台中民眾陳小姐認為，身邊有些投資客朋友都不認為房價會上漲，早就不買房很久了，而且適逢九合一大選，買屋也沒有強烈動機，什麼時候買都一樣。 
永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析：「觀察11月中古屋房價發現，六都房價均出現小幅回升，呈現價微漲量縮的走勢，顯示價揚只是短期表現，預估房價仍是持續盤整格局。」台中房仲廖香婷認為，市場仍是「買方市場」，屋主願意讓利、成交機率較高，要讓買方追價並不容易。 

市場價格無想像空間

陳炳辰指出，選戰結束市場明朗化後，這波觀望的買氣將回籠，回復正常供需狀況，不過力道應不強，因為市場價格並無「想像空間」，較難進一步推升購屋信心，估計一直到明年上半年，量價都屬平穩，不會有太大驚奇。 

即便房市近年盤整，全台每年買房金額仍有2兆水準。根據內政部不動產資訊平台，近年房市反轉，交易量在2016年掉到10年低點24.5萬戶，2017年稍微回升到26.6萬戶，但若以過去五年的平均來看，台灣每年交易約30萬戶，每年花在買房的錢超過新台幣兩兆元，其中八成落在六都。

房屋查價平台好時價統計發現，內政部實價登錄自2012年8月至2018年7月，共累積了145.6萬筆的房屋交易、不含土地及預售，總金額達新台幣15.8兆元。

但以個別年度來看，自2013年至2017年交易量及交易金額，皆呈現快速萎縮的趨勢，交易量從31.8萬戶下滑至21.1萬戶，總金額也自3.4兆元下滑2.3兆元，兩者的萎縮幅度皆高達三分之一。

而以2017年六都的交易情形來看，交易量由高到低為新北4.0萬戶、台中3.1萬戶、高雄2.8萬戶、桃園2.7萬戶、台北1.8萬戶、台南1.6萬戶，合計約16.0萬戶，占全台76%；交易額則為新北5,016億元、台北4,370億元、台中3,266億元、桃園2,596億元、高雄2,404億元、台南1,296億元，合計約1.9兆元，占全台82%。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，由於房地合一稅制，加上整體經濟不景氣，過去幾年的房市交易清淡，量價均走弱勢，然而像去年的移轉棟數已由24.5萬棟回溫至26.6萬棟，今年也有望來到27.5萬棟，且在豪宅方面也出現量價成長，都會帶動相關數據止跌走穩，築底反彈。

至於今年的狀況，大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，今年各區域買氣雖然略有起伏，不過整體交易量還是有所成長，今年全國買賣交易量累積到10月共23萬棟，跟去年同期相比成長了6.2%，而今年若不算2月，平均每月全國的買賣棟數將近2萬4,000棟，而年底是不動產移轉的旺季，因此今年買賣移轉棟數可逼近28萬棟。

 

九合一大選剛結束，台中市及高雄市兩位市長當選人已對效益偏低或引發爭議的軌道建設喊卡或不排除變更計畫。其中，國民黨籍台中市長當選人盧秀燕暫緩林佳龍任內推動的大台中山手線鐵路計畫。帶你一次看懂山手線鐵路計畫爭議：大台中山手線 林佳龍講了十年...

 

 

大台中山手線是台中市長林佳龍重要的經濟建設，為「大台中123」的願景之一，即1條山手線、2大海空港、3大副都心的區域架構發展。

2005年，林佳龍第一次選台中市長，提出用「大台中山手線」打造區域交通網絡的概念，被對手笑是要把火車開到台中縣的「憨人」。十年期間，林佳龍持續推動和構想山手線計畫。017年 山手線獲納前瞻基礎建設計畫

 

大台中山手線環狀鐵路計畫，目標是消除平交道與鐵路山、海線造成的長期空間阻隔，強化山海間聯繫、促進都市縫合發展，打造大台中環狀鐵路，加速山、海、屯間人流及物流串聯，提升交通便利和產業發展。

 

大台中山手線是一個環城的鐵路系統，主要是目前鐵路在台中的山線與海線分歧，在北端彼此沒有串連，藉由「山手線」環狀鐵路串起台中。

山線鐵路路廊由大慶車站向南高架延伸至烏日站，彩虹線自大甲站起採高架跨越兩條國道後進入后里隧道至后里站，海線從鐵砧山平交道高架過省牧場平交道後降至平面，經台中港站前後路段到清水海濱路直至營埔路平交道，全長43.2公里。

山線(大慶-烏日)

山線(大慶-烏日)鐵路路廊，規劃由高架大慶車站南方開始高架延伸，並以高架方式跨越環中路高架橋，通過環中路後，越過麻園頭溪至光日路與建國路口的烏日高架站，並穿越台74後接回現有軌，全長3.7公里。

彩虹線(大甲-后里)

彩虹線(大甲-后里)路廊規劃高架鐵路自大甲站起向北延伸沿鐵砧山北隅東行，路線沿大安溪堤防邊，後轉向南側沿月眉山邊，最後銜接至后里站。

路線自大甲站開始採高架方式設置，並依序跨越國道3號、穿越高鐵軌道下方及跨越國道 1 號，並於廓子路、月眉園區北側及中社花市各設置車站，最後東行線將跨越山線東西正線後隨即進入后里隧道至后里站，全長約16公里。

海線(大甲-追分)

海線(大甲-追分)鐵路路廊規劃部分，路線過成功陸橋後鐵砧山平交道前開始高架至過省牧場平交道後降至平面，並於臺中港站前後路段維持原平面軌道配置，以降低工程經費並維持臺中港支線貨運功能。

之後再從清水海濱路平交道前再次高架，直至營埔路平交道後追分站前再下至平面，高架長度前後合計約25.9公里，以期消弭海線地區共計16個平交道。(資料來源：台中市政府交通局）

 

目前「成追線(成功─追分)」雙軌化工程（下環微笑線）可說是台中山手線的「首部曲」，強化台中山城與沿海區域之聯繫，預計明年9月完工，但另有三項工程要等12年以後才會完工。

根據台中市政府交通局資料，計畫總經費約961億元，其中自償經費（可創造之外部效益）約153.76億元，非自償部分（無法回收之成本）地方配合款274.46億元、中央補助532.78億元。燕：山手線要花上1000億 效益低非當務之急

 

 

台中市長當選人盧秀燕近日表示，上任後會重新檢討市政建設，其中大台中山手線「目前我不會做」。

她說，這項計畫雖已經中央核定，但「不是我的優先項目」；山手線是東京二千萬人口的環城鐵路，繞一圈只要一小時，大台中山手線繞一圈要二個小時，從海線搭公車到市區只要四十分鐘，誰會花二個小時繞圈圈？更何況山手線總經費近千億，除非中央給我錢，否則哪有錢可以蓋？「名字聽起來很fancy（很炫）」，但不符合經濟效益，為何要砸錢去蓋？不如把錢拿來蓋捷運。

盧秀燕說，沒有說不蓋，從年度預算上考量，跟捷運相比山手線不是當務之急。通部盼準市長謹慎 「歷史會記一筆」

 

 

針對台中山手線喊卡，交通部次長王國材表示都尊重，但提醒準市長交通建設要謹慎，「這些決策在歷史都會記上一筆」。王國材說，現在還不清楚到底是山線、海線、彩虹線哪一個不要，還是三個都不要。除了已動工的成功─追分雙軌化是一定會做完之外，其餘還在規畫中的案子，地方政府隨時都可以抽回去。度 學者質疑鐵路立體化

 

 

台中山手線主要是台中市府希望透過串連山、海線鐵路，方便海線通勤族，不過，山手線可行性計畫在去年送交通部審查時，當時擔任審查委員的淡江大學運管系教授張勝雄就曾表達反對鐵路，認為不僅經費龐大，也看不見效益。張勝雄說，「完全同意山手線效益不大」，在人煙稀少之處立體化，確實沒有意義。

高雄藍天變綠地，即將上任的韓國瑜市長要面對的房市相關問題挑戰可不少，《蘋果》詢問建商、代銷、房仲、民眾等多方意見，統整5大房市問題待解決，包括低用電量空屋多、亞洲新灣區發展困境、老舊商圈多、低薪民眾購屋難與大眾運輸涵蓋面不足。（葉家銘／綜合報導）

亞洲新灣區發展困境：亞洲新灣區發展至今已快10年，重大建設多但除硬體外，缺乏產業進駐，如何招商募資增加企業投資高雄，該問題一直以來都是地主最想知道的答案？而區段房市清一色都是豪宅，對一般受薪階級而言，購入門檻高。資料照片

老舊商圈多：包括新崛江商圈、六合夜市商圈等都屬較早開發商圈，隨著觀光客減少，消費力也大幅下滑，新崛江商圈跟全盛時期相比每月人潮減少超過10萬，如何振興活絡商圈，提升商圈競爭力，成為許多商家最關心的事。資料照片

低薪民眾購屋難：許多民眾因薪資低而無法存到第1桶金當自備款，即便高雄房價相對中北部便宜，但低薪加上高租金讓民眾無力置產。資料照片

大眾運輸涵蓋不足：輕軌是否持續興建或更改路線已成為民眾關心的事，但高雄捷運僅紅橘雙線，涵蓋面積過低導致民眾搭乘意願也相對不高。未來高雄仍有超過10條捷運等待動工，如何兼顧財政與提升大眾運輸量，民眾也非常關切。資料照片

 

九合一大選底定，房仲業整理六都當選市長的房市相關政見和未來利多影響區域，包括北市大同、萬華、桃園航空城、台中豐原，台南南科和沙崙綠能科學城周邊，高雄亞洲新灣區都可望成為亮點。

 

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，雙北市當選市長的房市政策都以危老都更為優先，台北市柯市長連任，相關政策無縫接軌，房市政策著重斯文里都更和西區門戶計畫，台北西區若改造成功，萬華、大同可望優先受惠。

新北市著眼區域型發展，除了推動泰山、深坑輕軌和八里延伸線，包括林口、新店五股等區域的運動中心興建，雖不見得會在短時間發酵，不過若逐步落實，有助於該區生活機能提升和區域發展，成未來觀察重點。

桃園連任市長鄭文燦政見主要在加速航空城開發與亞洲矽谷計劃、大桃園捷運發展。台灣房屋智庫經理江怡慧分析，受惠於航空城計劃區域包括有大園、中壢、蘆竹、青埔高鐵特定區；捷運也可望提升桃園市、蘆竹市、八德市、中壢市發展，甚至延伸至平鎮、大溪等區域都有機會受惠。

台中盧秀燕主打「台中富市3」口號，著重「前店、後廠與自由港」，其中，豐原是台中市府力推的三大副都心之一，花博效應再加上新車站與快速道路，已吸引企業和建商積極規畫布局，將會成為下一個亮點。

南部今年掀北漂議題，張旭嵐分析，韓國瑜當選，對於原本有意在北部落腳的北漂青年，可能因此改變購屋計畫，尤其韓國瑜力推青年創業，估計選後高雄微型創業增加，帶動商務中心市場，可登記工作室的套房或兩房租買需求可望增溫。

張旭嵐表示，高雄硬體建設成熟，尤其高雄軟體園區是全國唯一靠海的科技園區，具有海空雙港的優勢，未來若有更多廠商進駐，亞洲新灣區將是最大受惠區，可望為周邊買氣增添動力。

台南黃偉哲政見包括以南科和沙崙綠能科學城為主要發展雙引擎。台灣房屋土帝公特許加盟店薛大川表示，未來沙崙綠能科學城完成後，將增加租購房屋需求，周邊包括歸仁、東區、南區、仁德的房市都將受惠。

 

選舉結束，新任縣市長將在下月25日就任，房地產學者章定煊表示，選前各候選人開出不少建設支票，規畫打造各種園區，但如果產業結構不檢討，沒有技術效率較高的產業進駐，只是在製造鬼城，埋下地方財政破產危機。

章定煊表示，這次選舉，北漂議題發酵，成為熱門話題。其實40年以前，許多人不是北漂，而是南漂到高雄找工作。侯孝賢導演的風櫃來的人，澎湖風櫃的青年就是選擇到高雄討生活，而非台北。那時高雄風華一時，屏東與台南幾乎只剩下農業。

後來出現北漂，是因為相同的工作可以得到更多的薪水，至於為何企業願意支付較高的薪水，則和都市、產業生產力有關。

章定煊表示，生產力由兩個層面來構成，一個是技術效率，一個是技術進步。相較於其他縣市，高雄曾經是生產力比較高的城市，高雄港、加工出口區、鋼鐵業、石化業等，都是全台首居一指。

但這些傳統產業，由於人工、水、電、環保等成本不斷增加，產出價值卻無法提升，技術又無法進步，升級困難，都市競爭下，讓高雄市不進則退，許多青年只好遷移到其他生產力高的都市，如台北、桃園、新竹，甚至台南科學園區就業。

章定煊認為，高雄這些年比較注重土地開發經營，如農十六、美術館區、北高雄、捷運，但這些土地經營開發，最後還是要產業的工作人口來支持。高雄有美侖美奐的高樓大廈、整齊清新的重畫區，但缺乏所得支持，許多豪宅區都面臨破盤威脅。

高雄需要的解決方案，一是引進技術效率較高的產業，一是轉導技術效率日漸低下的原有產業轉型。所謂轉型就是促其增加投資，使產業升級達到技術進步的效果，不然就是請它離開，讓出土地來。

章定煊表示，不只是高雄，過去許多縣市首長著重在土地開發經營的都市經營策略，都必須重新檢討。台灣未來要面對的是人口減少與老化社會結構。

重畫區一區又一區的開，捷運一條又一條的建，但沒有產業進駐，就沒有人口遷移，沒有人口遷移，就是在製造鬼城，埋下地方財政破產危機。

財經中心／綜合報導

台中鐵路高架捷運化，新增栗林、頭家厝、松竹、精武、五權等5站啟用後，大幅縮短大台中南、北端行車距離，連結年底即將試營運的捷運綠線，軌道經濟利多發酵。鄉林不動產研究室指出，台中市人口將在今年11月底突破280萬人，越來越多大廠選擇投資台中，帶來新的產業移居人口，預料外來人口定居台中將會加速成長。

根據台中市不動產開發公會統計，台中今年前3季預售屋推案總戶數為1萬2466戶，較去年同期成長72.1%；同時，今年地價稅台中市調降6.36％，降幅為六都最多，使得住宅持有成本相對負擔減輕，事實上，今年全台Q2房價所得比平均為9，比起台北市15.01、新北市12.27，台中市房價所得比9.3最接近平均值，雙薪家庭比較可以負擔得起；今年1至10月，台中市不動產買賣移轉棟數3萬2395棟，比去年同期3萬1630棟成長2.4%，若以單10月份4044棟來看，比去年同期成長幅度更達49.56%。

鄉林不動產研究室指出，政府鼓勵海外資金回流，宣布修改「公發公司資金貸與準則」，開放企業海外持股100％的子公司，若將資金借給台灣母公司，可不受淨值40％的限制，中部地區是傳產大本營，台商資金一旦回游，無論是置產或投資設廠，都少不了不動產這一塊。而今年又有地價稅降低、危老條例加速都市更新、油價凍漲、多項公共建設及重大投資案等利多持續加碼，台灣整體房市的量價呈現穩定狀態。

鄉林不動產研究室表示，台中市人口將在今年11月底突破280萬人，而全球三大記憶體廠之一的美商美光（Micron），上個月在台中后里中科園區成立DRAM 創新卓越中心，預計將新增至少千名員工；五軸車銑複合主軸頭廠商「豪力輝工業」的分公司本月也進駐中科，越來越多大廠選擇投資台中，帶來新的產業移居人口，預料外來人口定居台中將會加速成長。

原文網址: 台商回流、產業移入、外來人口　台中房市大利多 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1315344#ixzz5Xs5MCLCF 
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根據內政部最新住宅資訊統計彙報，六都第2季建築貸款餘額減多增少，購置住宅貸款總額則是全面翻紅，其中又以台南最亮眼，購置住宅餘額年增8%、建築貸款年增更近25%。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨表示，建築貸款餘額與購置住宅貸款餘額為房市兩大指標，購置住宅貸款增加，顯示市場上購屋人購屋意願高，建築貸款餘額減少，則代表建商在自用買盤為主的市場中居高思危，雙低策略愈打愈怕。

在購置住宅貸款餘額上，六都今年第2季表現，較上季與去年同期均增加，雖然幅度不大，卻呈現穩定增長，季增均在2%以內，和去年同季相比，除北市增幅不到1%外，其餘皆增加超過3%，其中又以台南8.12%為最多。

徐佳馨指出，北市增幅不多應與房價過高有關，而在年增幅與季增幅上，台南表現為六都最強，主要是台南房價相對低，今年又有利多話題，買方歸隊有關係。

在這波交易回春戰的過程中，建商狂打低自備款與低總價的雙低策略奏效，不過在以自用客戶為主的買盤中，從建築貸款餘額可以發現建商越打越怕，僅有台中與台南在年增率與季增率都呈現成長，新北雖然較上季增加，但也比去年減少，即使有交屋潮讓建築貸款轉往住宅貸款，在萬案齊發下，看得出業者也開始審慎推案。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，年底選戰將結束，今年最大不動產變因已去，對於建商來說，也是大展手腳的好時機，不過，2019年國際間政經變數不少，許多業者希望能夠早點落袋為安，今年年底房市交易熱鬧可期。

 

 

北市近年房價回檔，豪宅、套房、電梯住宅、公寓都下修，唯一例外是車位。根據北市地政局住宅年報統計，北市2017年一個坡道平面車位平均成交240萬，機械車位平均成交147萬元，均創下2013年統計以來的新高。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，北市車位需求強，加上推案車位上揚是帶動車位上漲的主因。根據北市2016年家庭收支調查，全市有車家庭僅28.6%，不到三成有自有車位，29.9%車位是租借而來，近三成的家庭沒有停車位，北市車位供不應求相當明顯。

另外，近年房市吹讓利、低總價風潮，不少建案把房屋總價降低，以吸引民眾購屋，但透過拉高車位價格來彌補，由於北市車位不足，購屋人只能買單，也帶動車位平均價格走揚。

根據台北市住宅年報統計，2017年北市坡道平面車位一個平均240萬元，最貴的大安區，一個坡平車位要價326萬元，相當於3.61坪的房價，機械車位一個183萬元，相當於文山區的一個平面車位。

整體而言北市坡道平面車位的平均單價，約為每坪房價的3.68倍，一個平面車位的價格相當於一間3坪多的臥室，機械車位價格又約為坡道平面車位價格的6成。

曾敬德表示，雖然機械車位比平面車位便宜很多，但普遍民眾購買車位的第一志願，還是偏好坡道平面的車位，有些民眾甚至因為案子僅有機械車位，而打退堂鼓。

全台北中南電梯大廈哪些樓層最受歡迎呢？根據調查北中南房仲達人代表，5到10樓是最受歡迎的樓層，主要是價格與高度適中；另因2、4樓受生活習慣、風俗禁忌，及11樓以上受限消防法規而壓低室內高度等影響而降低購買意願。

其實目前少數消費者會在意風俗禁忌，不願意購買4樓的物件，隨時代變遷，4樓反而因為價位低、高度又不算太低，吸引年輕消費者購買。

11樓以上高樓層則因景觀、通風和採光佳，即使房價較高，未來也好轉手，因此受到不少購屋族群青睞，但缺點是隔熱較差，地震時晃動幅度較大，同時受限於消防法規限制而影響樓高。

信義房屋大直店專案經理簡子雲表示，消防雲梯車高度僅達9~10樓高，因此消防法規規定11樓以上須裝置自動灑水設備，降低室內使用高度。而且為維持日常使用或消防用途供水，消防法規也規定大樓高度若超過50公尺，須在45公尺處須設置中繼水箱，大概位於12~15樓，如果對噪音很敏感的人，建議買房前要實際去聽聽看，才不會受馬達聲干擾，影響生活。

此外，信義房屋水湳經貿主任業務林羿伶指出，若像是6、8、10、12層樓，傳統上較為吉利的數字，也屬中高樓層，普遍較受到歡迎。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】近年，高資產所得者開始蒐獵高附加價值不動產商品，除了辦公大樓之外，國際酒店式會所住宅成為新的蒐獵目標，這類商品正在翻紅。

在國際上，酒店式會所住宅(Service Apartment)一直是熱門高檔的房地產商品，除了建築硬體規劃設計要有飯店高檔格局之外，也會聘請專業飯店物業管理公司負責經營與管理，讓建築管理品質比照國際五星級酒店。
 
地產精品！ 五星級的精品會所建築
 
因為這種產品，強調未來建物管理帶給建築物的增值。所以，在一開始的外觀設計、建築規劃、營造品質、建材使用、空間運用上，都會特別要求比照高檔建築規格，進行設計與興建。換句話說，酒店式會所住宅建案，一開始就必須是朝著五星級的建築進行設計、規劃與興建。
 
服務精品！ 六星級的住宅服務管理
 
五星級的建築完成之後，服務高端居家的專業物業公司，以「頂級飯店」管理模式，提供六星級的居家服務，代租代管、物管秘書、大管家服務等，將客戶的資產做最佳管理，猶如擁有自己的私人飯店，酒店式會所住宅具有投資和自住的雙重特性，它是不少有閒置資金想投資地產人的重要首選，這樣的產品當然具有穩定增值空間。
 
投資準則！ 必備3個條件3個準則

一件成功的酒店式會所住宅，必須具備地段上的3個條件，包括①鄰近商業中心，屬於CBD(中心商務區)架構商圈、②必須要有捷運系統，快捷聯絡城市、③必須出國方便，有機場捷運引領國際渠道。在選擇這種投資潛能高的不動產商品時，還要注意3項準則，分別是①開發建商的品牌聲譽、②住宅產品優質服務及完善的管理能力，③優越的地理位置及便捷交通。依照3個地段優勢條件，加上3項產品挑選準則，挑選酒店式會所住宅商品的投資價值應該很高。
 
產品價值！ 房產價值持續水漲船高
 
國際上的酒店式會所住宅多屬於類似飯店經營方式，隨著經營、管理、服務品質良好，讓不動產價值繼續水漲船高，而房地產商把這類產品轉成出售式的酒店式會所住宅，當然會循著良好優越的管理模式，讓不動產價值在區域中維持穩定上漲。

 

壽險業者手握大筆資金，唯受到釋出標的少以及金管會2.345%投報率限制等，從2015年以來逐年遞減，去年更僅剩113億元；不過台北市商辦短缺前景看好，壽險業資金又開始出籠，今年統計至11月128億元，全年可望創四年來首度谷底反彈。

 

商仲業者分析壽險業投資不動產前幾年的保守原因不外乎釋出標的量少，再加上受限於金管會2.345%的投報率限制等因素。不過，今年市況雖可望擺脫頹勢，但相較於過去水準，只能說脫離谷底。

世邦魏理仕統計顯示，壽險業在國內不動產投資的金額，2013至2015年大約有400至600億元間水準，但隨後2016年衰退至389億元，去年更僅剩113億元的投資量能，所幸今年小幅反彈，截至目前已有128億元的表現。

世邦魏理仕表示，這兩年成交量偏低，主要受到市場上精華物件有限，但壽險業偏好有穩定租金收益物件，且需符合保險業投資規範及不動產收益水準，加上目前保險業者對商用不動產後市，抱持較謹慎的態度所致。

此外，近兩年壽險業總投資金額偏低，主要也在於缺乏破百億的成交個案進補。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，以2015年為例，富邦人壽買進新光三越A8，一舉灌進270億元，另外中國信託、台壽搶下南港經貿園區C3的地上權也高達150億；隨即2016年台壽繼續扮演領頭羊，以165億元買下漢來新世界中心，任一筆都輕鬆超過近兩年全年總和，因此差距極大。

黃舒衛進一步分析，這兩年壽險業在台灣不動產投資上，斬獲大不如前的四個關鍵因素。首先，金管會對於2.345%的毛租金年報酬率的規定沒鬆綁，對照台北市中心商用不動產平均投報率僅2.4%左右，就算壽險業滿手現金，要找到達標的投資標的也不容易。

房價進入緩漲停滯階段，但仍有地方維持每年漲約1萬元的步調，即台中海線地區，2015年時「遠雄之星」剛推出不久，以每坪12萬元左右銷售，今年底隨著三井OUTLET PARK開幕，明年推出寶佳機構等建案，售價將上看15~16萬元以上。
 
台中市海線近年最受矚目、也是最重要的建設，即是位在旅客服務中心的三井OUTLET PARK，但早今年以前，當地房地價早已波瀾不斷，少數指標建商數年前搶攻濱海重劃區，荒蕪的土地至今已豎立若干灘頭堡，不僅建立當地新行情，也帶動更多的大樓案推出。
 
新高創廣告專案經理許漢廷指出，明年將推出新案，分別有聯悅建設390戶大樓案、佳鋐建設194戶大樓案、以及長虹建設607戶大案，「現在幾棟大樓陸續成屋，以及三井OUTLET開幕，對民眾的認同度是個里程碑，外地民眾的購屋比例，也在增加。」
 
距離三井OUTLET兩公里的市鎮中心重劃區，北部建商推案量多於台中建商，其中以遠雄集團為龍頭，從「遠雄之星」首期至第6期，已銷售千戶，遠雄建設處長江俊宇表示，第6期銷售已過8成，中小坪數產品已近售罄，目前主攻面積較大的38~50坪3~4房，含車位總價600多至800餘萬元。
 
與遠雄之星同期進場的在地建商聖璽建設，也已售完「中港雲頂」2期，連同近1年進場的寶佳機構，3建商至今已售住宅合計超過1500戶，目前多數建案尚未成屋，但以2014年下旬推出、去年新交屋的大樓觀察，成屋行情約12萬元，明年將推出的預售案15~16萬元起跳，平均每年漲1萬元。（洪子恩／台中報導）

以往購買透天的族群，現已紛紛改買負擔的起的大樓。陳恒芳攝

三井OUTLET PARK下個月12日將開幕，是當地發展的重要里程碑。洪子恩攝

遠雄之星造鎮案，目前合計已售出1000戶以上，是當地龍頭。洪子恩攝

【詹宜軒╱台北報導】台北市房價貴歸貴，宜居的3房仍為主流。根據房仲業者統計實價登錄資訊，台北市民眾買房仍偏好3房，其中買公寓者有65%選擇3房格局，買電梯大樓者則有37%。若比較2、3房住宅價差，電梯大樓多1房，總價約多出700~800萬元；公寓多1房，總價約多出300~400萬元。

儘管台北市房價高昂，但多數購屋人仍選擇3房。 
資料照片

2房勢力悄悄崛起

永慶房屋統計實價登錄網站資訊，觀察台北市近2年住宅房型交易情況，3房成主流，今年電梯大樓3房就佔37%；公寓3房交易比重更高達65%。永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析，3房仍是多數民眾最基本的居住需求，所以在預算核可的情況下，民眾仍多以3房為首選，「公寓屋齡普遍超過30年，初期規劃多以3房為主流，自然交易量也集中於3房。」 
3房需求雖稱霸台北市住居市場，但2房勢力也在悄悄崛起。根據統計，2017年電梯大樓2房交易比例為21%，今年則攀升至24%，公寓因2房格局較少，因此交易比例並無變化。謝志傑表示，「台北市平均每戶人口數持續下降，從2007年Q4每戶2.79人，至今年最新Q2降為每戶2.54人，高齡化及少子化影響，加上購屋總價相對較低，2房產品漸受青睞。」 

文山萬華區價親民

觀察2房與3房總價帶，市中心電梯大樓3房總價約2797萬元，2房平均總價2090萬元約高出707萬元，若就郊區2房與3房總價價差來看，約差839元。公寓產品市中心3房總價約1671萬元，與2房價差約303萬元，郊區2房與3房價差則約389萬元。
意即在台北市想多買1房，電梯大樓至少得多付700~800萬元、公寓需多付300~400萬元。全國不動產企研室主任張瀞勻指出，文山區和萬華區是目前房價較親民又有機能的區域，相較鄰近的中正區、大安區便宜一半，同樣總價跨區多1房，是口袋有限的購屋族，撿便宜好去處。其中萬華區的南萬華屬純住宅區，總價1200萬元可購入3房公寓、2房電梯大樓；文山區文風鼎盛、明星學校多，熱門路段如萬芳醫院、木柵路一帶，大樓成交單價約40~50萬元。 

 

 

選舉進入最後階段，根據房屋比價平台統計，各地都出現屋主觀望暫停售屋現象。高雄最明顯，目前全市待售量共3.8萬戶，較半年前減少約3300戶，較今年8月水災時期，大減7700戶、16%。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，高雄待售大減，和選舉有關。由於兩黨候選人選舉主軸都是拚經濟，都提出不少充滿想像空間的政見，屋主普遍相信選後高雄經濟會轉好，就業機會增多，選後再賣，就算價格沒較好，也會比較好賣。

九合一大選本月24日登場，屋比房屋統計11月六都住宅網路待售量變化，相較10月，六都待售量均減少，高雄較上月減少5%、2000戶最多，其次為台南、桃園、台北，均減少1000戶以上。

和半年前相比，也以高雄減少8%最多。若和近半年高點相比，高雄更是大減7700戶，減幅逾16%。

陳傑鳴表示，高雄先前網路待售量都維持在4萬戶上下，今年8月下旬雨炸南台灣，高雄淹成一片，不少屋主擔心房價下跌急著出售，一度大增到4.5萬戶， 不過9月即回至平常4萬多戶，10月也沒有明顯變化。

隨高雄選情白熱化，11月待售量明顯萎縮。主要是兩黨候選人韓國瑜、陳其邁都提出不少創新政見，如韓國瑜針對北漂推出百億創業基金、打造高雄觀光的愛情摩天輪、陳其邁提出的六大產業生活圈等，都讓屋主感受到選後高雄經濟可能變好。

屋比房屋比價創辦人葉國華表示，房市受美中貿易戰及選舉紛擾影響，近來買氣轉弱，此時售屋，價格難守，部分屋主本來就有暫避風頭想法，部分選區不打政治，改拚經濟，更讓不少屋主相信「未來可能更好賣」，因此紛紛放緩售屋腳步。

葉國華指出，台灣過去每逢選舉，政策牛肉滿天飛，但實際執行成效往往不佳，兩黨候選人雖推出各項政策利多，屋主對於房地產後勢發展不宜過度期待，否則恐錯失售屋時機。

 

商辦需求潮來了，包括華固、興富發、長虹等指標建商，今年以來累計買進五筆土地，明年第2季起陸續推案，合計推案總量超過200億元；華固、興富發直指，台北市最高租金辦高大樓「台北南山廣場」出現滿租且租金創新高，顯示這股商辦龐大需求已蠢動，看好後市。

 

華固建設總經理洪嘉昇表示，商辦市場需求火熱程度，從台北南山廣場高進駐率、高租金行情可一窺一二，不僅出租率超過九成，且每坪月租金達5,000元、租金行情是北市最貴商辦，並一舉超過台北101及國泰置地的每坪月租金3,800至4,500元。

除台北南山廣場A級商辦成為企業搶手貨外，洪嘉昇指出，公司旗下位於大直的A級商辦案「亞太置地」，目前更出現五組以上、欲購買2,000至5,000坪大面積辦公室的客戶，兩大關鍵因素讓華固集團決定擴大投入商辦、廠辦市場。

今年以來，華固建設分別拿下內湖五期、承德路兩塊土地，將在明年第2季同步推出，總銷合計超過60億元，另外新莊更有大面積廠辦案正洽談中，看得出華固建設進攻商辦市場企圖心。

興富發建設也嗅到商辦龐大潛力需求，副總經理廖昭雄指出，2008年後，市場多將目光放在住宅市場，反觀需求一直存在的辦公室市場卻較少建商關注，市場需求一直都在，卻極少建商投入、釋出供給。目前興富發集團正伺機獵地，將大舉搶進商辦市場，初估未來商辦推案量體有機會上看百億元。

長虹建設今年也拿下兩筆內湖土地，兩大案未來推案總銷合計達40億元，將視市況推出。