不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

▲萬華區桂林路、康定路口豔名遠播的「金帝大廈」38坪隔成5套房開價千萬出售。（圖／記者黃靖惠攝）

記者黃靖惠／採訪報導

北市康定路、桂林路口「金帝大廈」、「鑽石大樓」大樓，曾因應召女排排站攬客被警方取締，豔名遠播，近期其中之一「金帝大廈」38坪住宅隔成5間套房於網路開價2280萬元求售，標榜為合法收租套房，滿租月收9.3萬租金，換算年租金破百萬元，租金投報率近5%。

《591房屋交易網》刊登求售廣告，西門町商圈、康定路「金帝大廈」，屋齡42年，5樓約38.76坪，標榜為稀有合法收租套房，隔成5間套房且家電一應俱全，全部出租可以月收9.3萬元、開價2280萬元、單坪58萬元，若全數滿租年，年租金投報率4.89%。

▲萬華區桂林路、康定路口豔名遠播的「金帝大廈」。（圖／記者黃靖惠攝）

記者今實地走訪觀察，康定路、桂林路「金帝大廈」斜對面老松國小，步行5分鐘可抵達西昌街夜市，位於捷運西門站、龍山寺站之間，兩側店面有胖老爹炸雞、機車行、早餐店等商家營業，樓上為旅店，從外觀看不出異樣。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，「金帝大廈」多為小坪數產品，均價落在40萬左右，實登曾出現最高單價46.68萬元，推測賣方敢於開出逼近6字頭價格，應是看好套房滿租高投報率，對於投資買方具十足誘因。

除了「金帝大廈」之外，同街廓也是套房居多的「鑽石大樓」，豔名遠播，平均4～5百萬可入手，買方大都鎖定出租置產，包括像是日租套房旅社，走林森商圈特殊產業路線，因過低的社區行情令投報狀態還不錯，且轉手多有獲利數10萬消息，每坪單價也從35萬成長至40萬元。

▲「金帝大廈」鄰近西昌街夜市。（圖／記者黃靖惠攝）

陳炳辰表示，當地因高價新案帶動，區域行情來到單坪60萬，與此社區相比較差異達三成之譜，也因單價低，以區域老大樓租金行情約月租單坪800-1000元，可達3%投報率，加上低總好入手，以有經驗承做這類爭議物件的投資方來說，算是不錯的選擇。

東森房屋研究中心副理謝欣亞指出，「金帝大廈」雖屋齡偏高，但觀察實價登錄資訊，每坪單價約40萬左右，雖開價偏高，但此案較難得是5間套房的格局，且內裝新穎，依地點而言，月租金應可有7、8萬元，扣除房貸後尚有不少盈餘，投報率高。

記者林裕豐／台北報導

台北市五分埔是著名的服飾批發商圈，外圍三角窗店面歷經3個月的招租，由麵包店接手，店面面積約30坪，月租金約20萬元，專家分析，五分埔商圈不僅待租、待售量持續攀升，租售價格也仍在走跌，三角窗店面能有月租金20萬元的水準，算是相當不錯。

三角窗店面原本由藥妝店承租，鄰近捷運站出口，通勤民眾或是批發族一出捷運站就看到，十分搶眼，藥妝店8月退租，招租3個月後，迎來麵包店。

記者實際走訪觀察，五分埔商圈除了批發日，還有看到批客上門，來逛街的散客少很多，附近店家表示，「那個店面位置很好，人潮很多，但是之前換過不少店，好像都做不久。」

▲五分埔商圈待租、待售量持續攀升。（圖／業者提供）

台灣房屋中山民生特許加盟店店長蕭佑寯指出，該店面鄰近五分埔、捷運後山埤及松山車站等商圈，目前周邊1樓店面的單坪月租金介於1000到1500元間，且愈靠近五分埔租金愈貴，加上該店面坐落三角窗，臨路面寬頗大，推估面積應有20～30坪的水準，若是每月租金有20萬元的水準，算是合理行情範圍內。

而蕭佑寯補充，該商圈臨路的一線店面，由於每月負擔成本較高，因此多以餐飲、藥妝等服務業居多，加上近年網購興起，除了五分埔人潮不若以往，許多業者也轉型為批貨中心，選擇轉進巷內的小型店面，本次烘培房選擇承接，也可能與這波疫情衝擊，加上店面閒置過久，使房東議價心態軟化有所關係。

▲五分埔商圈來逛街的散客少很多。（圖／記者林裕豐攝）

根據「屋比房屋」彙整2019～2020年台北市五分埔商圈網路待售及待租店面概況後發現，五分埔商圈不僅待租、待售量持續攀升，租售價格也仍在走跌，近一年每坪待售開價下跌3.3%、每坪待租開價更是跌了6.6%之多。

對此，屋比房屋總經理葉國華表示，在這幾年電商強勢崛起、全台商圈倒店潮等困境夾擊下，店家業績明顯下滑不少，如今又受到疫情衝擊，造成人潮大幅減少。

▲三角窗店面歷經3個月的招租，由麵包店接手。（圖／記者林裕豐攝）

另外，葉國華指出，五分埔商圈因成衣產業繁榮，因此商圈內店家也多以服飾業為主，雖有批發地群聚、消費的效益，但業種過於單一、較缺乏創新特色，無法滿足目前消費者多樣的購物需求，目前商圈已亟待轉型突破。在目前肺炎疫情影響仍未消退下，建議業者採實體店與線上銷售並進的營運方式，才有機會減少部分人潮流失的影響。

記者林裕豐／台北報導

台北市房價高，房屋出租投報率低，不過實價登錄揭露，天母豪宅「富邦777」9樓戶租賃紀錄，坪數94.01坪，月租金24萬元，以房屋總價9500萬元計算，投報率高達3%，不過專家分析，亮眼的租金投報率背後的原因其實是因為房價下跌，造成投報率上升。

天母豪宅「富邦777」位在中山北路七段上，屬於傳統的天母富人區，屋齡9年，規劃44戶，社區歷史高價曾來到146.93萬元，不過近來房價下跌，今年4月，成交4樓戶，面積91.75坪，總價9288萬元，單價來到90.34萬元。

實價登錄揭露，「富邦777」的租賃記錄，9樓戶坪數94.01坪，月租金24萬元，單價2553元，租金投報率3％。
台灣房屋天母七段特許加盟店店長黃翊華表示，「富邦777」頗得高資產族喜好，但近年成交價格約在90～95萬元之間，因此多半屋主多抱著惜售的概念，寧可出租也不想賠售。

▲天母「富邦777」位在中山北路七段。（圖／記者宋良義攝）

由於豪宅出租，有些租金還會包含管理費和二代健保費用，因此租金或有落差，目前「富邦777」的租金行情多在20～25萬元之間，而該戶坪數雖然比較小，僅94坪，但因為樓層高，視野也比較好，所以也租到25萬元，當初第一手若取得價格在一億元上下，租金投報率至少可達2.5～3%。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，「富邦777」近年有傳出賠售情勢，還有淪入法拍紀錄，社區身價下修讓投報率有所提升，高達3%，一路之隔的「國泰天母」也傳賠售，同樣在投報率有2%表現。

陳炳辰進一步說明，「高價住宅市場未隨著房市熱潮走升，尤其天母區豪宅市場近年顯然不如大安森林公園、信義計畫區等處，然在租金上能有2%的投報收益，也算是另一賣不如租的市場狀態。」

▲房仲刊登7000元套房，現場卻變成8000元房型！（圖／翻攝爆怨2公社）

網搜小組／劉維榛報導

「遇到不良的仲介！」一名網友專程開車北上找租屋處，豈料原本頁面上寫著租金7000元，跟仲介約時間後，租金秒漲變7500元，抵達現場又變8000元，氣得他嗆聲「貴公司真的很不老實！」文章貼出後，底下網友搖頭直呼，這是房仲的慣用套路，「根本就沒7000元的那物件，每次都先騙人來再說！」

一名男網友在臉書《爆怨2公社》透露，日前在FB社團上看到一間租屋處，位在淡水捷運站附近，月租7000元，因此他趕緊向仲介約時間。豈料，看房前一天，原PO向房仲確定時間時，對方回應只剩下7500元的房型，接著強調窗戶望出去有景觀視野。

原PO傻眼之餘，還是專程開車北上，結果抵達地點後，房仲當場又改口租金竟變成8500元。原PO氣得走人後，事後也傳簡訊給仲介，「貴公司真的很不老實，7000一路變7500，現在又8000，做生意要賺錢是一定的，只是要對得起自己的良心！」

不久後，房仲解釋，「便宜的物件出租速度比較快！」而原PO回嗆，「上去看房是不是變8500，簽約變9000？我給你10000個讚，不用解釋」，下秒隨即封鎖房仲的LINE。

哀怨故事曝光後，引發大批網友罵爆，「看來就是話術，先騙來再宰」、「二手車不是都這樣，出發前確認車都在！到現場了車子都剛好賣出，叫你買別台」、「真的很浪費時間」、「有些不老實的租屋仲介會一直長期刊登屋況好地點、租金便宜的房屋，只要有人上門就說便宜的出租了、有其他較高租金的」、「沒撤下來那是他的問題，這就是廣告不實，可以將廣告內容跟訊息截圖向所在地的地政單位檢舉」、「跟他約時間約好，再放鳥，你說找到6500的了」、「永遠租不到照片裡的那間」。

▲網友早已見怪不怪！（圖／翻攝爆怨2公社）

不過有過來人幫忙緩頰，「租房就是運氣運氣，先付押金與租金的先搶先贏，你想搶，別人也想搶」、「其實便宜的真的租很快，屋子不要太爛，價格合理一下就租掉了」、「學區附近確實出租很快啊，到淡大走路5分鐘，到捷運走路10分鐘，又便宜」。

▼原PO回嗆房仲不老實！（圖／翻攝爆怨2公社）

▲台中市政北六路「大陸宝格」，成交24樓兩戶，都由大陸台商買下。（圖／記者張菱育攝）

記者張菱育／台北報導

資金回流台灣，帶動高端資產族將資金投入房產市場，台中七期豪宅買氣熱絡，包括「大陸宝格」、「國泰層峰」等都有買家陸續買進，其中「大陸宝格」的24樓同層2戶，由大陸台商豪擲2.32億元一口氣買下，至於「國泰層峰」則由台中在地客買下。

根據內政部實價登錄資料，今年6月，台中市政北六路「大陸宝格」，成交24樓2戶，買家都是英屬維京群島商卓選創業投資有限公司，為台商，成交價分別為1億3850萬元、每坪70.7萬元，共223.49坪；以及9350萬元、每坪58.1萬，共183.09坪。

另外還有位於惠中路一段的「國泰層峰」，今年6月成交19樓戶，總價7006萬元、每坪49.5萬元，共162.86坪，買家為李姓自然人；7月成交12樓戶，總價7073萬元、每坪50.4萬元，共162.75坪，買家為陳姓及張姓自然人，這2戶都是台中在地人買下。

▲台中市惠中路一段的「國泰層峰」，12、19樓都有最新交易。（圖／記者張菱育攝）

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，「大陸宝格」平均單價約每坪67.2萬元，該社區有2個門牌，面公園這側的單價較高，同一層面公園的，會高出另一戶10萬元左右，因此同樣24樓交易，2戶的成交單價有明顯差距，不過成交價都貼近社區行情，並無偏離行情價。

至於「國泰層峰」成交單價約每坪54.9萬元，今年的交易單價都不到52萬元，先前16樓以上的成交單價都在50萬元以上，而今年19樓交易單價49.5萬元略有修正之勢。

信義房屋七期河南店主任黃閔頎指出，觀察今年七期市政路以北的新大樓，交易量明顯比過去幾年還好，主要是因台商回流，高端資產族將資金做重新分配，因此在不動產作置產使用，加上七期是台中房市指標區，也帶動附近的西屯、南屯區房市買氣，七期外圍的剛性需求也出籠，又以2000萬元左右的3~4房為主流產品。

▲北投中山路「凌雲大樓」扇形建築十分獨特，戶戶外出是自然景觀。（圖／記者黃靖惠攝）

記者黃靖惠／採訪報導

天氣越冷溫泉宅越夯！北投「凌霄大樓」早年是溫泉宅，但成屋後改套房產品，而扇形外觀建築十分吸睛，如同360度零死角「直立洗衣槽」，近年仍憑藉低總價優勢，深獲購屋族青睞，近期又有3樓2戶打通，約19坪套房，開價339萬元，換算單坪17萬元釋出。

北投「凌霄大樓」於中山路一帶，樓高12層，屋齡36年，一旁是地熱谷景點，四周被綠樹環抱，雖少有遊客行經，但360度零死角如同「直立洗衣槽」建築於當地赫赫有名，近年成交價維持於2字頭，因位置較偏僻、且曾有事故傳出，近年社區靈異傳聞不脛而走，但許多「怕窮不怕鬼」的購屋族仍大膽入手。

▲北投中山路「凌雲大樓」被樹林環抱，一間小套房總價2百多萬。（圖／記者黃靖惠攝）

住商不動產北投光明加盟店店東潘萬寶說明，捷運新北投站周邊多溫泉套房產品，且周邊商圈熱鬧，銷售狀況佳，不過觀察「凌霄大樓」離捷運站商圈較遠，一旁為地熱谷，雖地處偏遠，但空氣清新且環境佳，每坪單價25萬元，平均10坪內小套房、總價200~300萬元，吸引首購族入手。

他表示，扇形建築「凌霄大樓」從室內向外望，戶戶是山景，部分坐向可見地熱谷白煙上升，而該社區當初規劃是溫泉套房，不過成屋後未走溫泉宅路線，僅以單一套房出售，建築中心是電梯，一層共有13戶，沿著外牆走一圈可逛完整層樓。

搜尋網路關鍵字「凌霄大樓」與「凶宅」有關，更被被居民視為「毒瘤」，他認為，近年該社區入住人口相對單純，部分居民逐漸對社區改觀。另觀察此筆待售物件應是2戶合併，不過開價339萬元、換算單坪17萬元，低於行情許多，推測應是法拍業者攬客手法，先用低價吸睛後、確認買方意願再代為投標。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，北投區屬於北市親民房價區，若當初標榜是溫泉宅，如光明路、溫泉路、幽雅路等知名路段，仍可以4字頭輕鬆入手，此大樓不具備該特色，戶數又多，不乏小套房，加上過去曾有爭議案件，都令價格相對為低，但出租情況不錯，投報率高，長期持有者多，不在意是否有溫泉，且鄰近醫院生活圈，機能尚可。

此外，民眾對於溫泉宅反映兩極，雖在家可享有湯屋舒適性，不過卻得支出相對高額管理費用，以及維修汰換管線費用，且溫泉宅建材易受礦物質影響氧化與損壞，這些均為溫泉宅時在成本支出與居住品質上容易發生的缺失，溫泉水權還要經過申請，都不見得對房價有助漲效果。