不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

記者林裕豐／台北報導

台北市信義區永吉路30巷是知名的美食商圈，其中最有代表性的坂神牛排從一客150元吸引不少客人，雖然後續有調高價錢，但是平價美味有不少死忠粉絲，不過最近坂神牛排店面開始拆除，在地仲介透露，三角窗店面原本約租金是15萬元，租約到期後，據傳房東調漲租金到21萬元，足足漲了4成，阪神牛排只能說再見。

坂神牛排落腳永吉路30巷商圈超過10年，一開始以150元的銅板美食打開知名度，加上位在三角窗的位置，3層樓的店面掛上招牌十分搶眼，每到用餐時間都要排隊，甚至客人都坐到店外頭用餐。

記者實際走訪觀察，坂神牛排店面開始拆除，只剩下招牌，煎台已經撤離，附近店家表示，「這一棟有3層樓，不過面積不大，只有1、2樓可以營業，3樓只能放東西當倉庫，有聽說房東要漲租金，地點很好不怕租不掉。」

▲坂神牛排位在永吉路30巷。（圖／記者林裕豐攝）

台灣房屋信義101特許加盟店店長向泰毅指出，永吉路商圈鄰近信義商辦區，過去用餐時間人潮洶湧，店面也餐飲業承租為主，目前該地每坪租金約在4000~6000元間，而從坂神牛排來看，由於位在三角窗，推估室內面積應有35～40坪，以調漲後的租金21萬元來看，換算後每坪約在5500元間，仍符合當地行情。

向泰毅解釋，目前該商圈並未有退租潮的跡象，但受疫情影響，店面用餐人潮確實有所減少，加上外送平台興起，公司企業多會選擇線上訂餐，使不少餐飲業早有搬遷的想法，調漲租金只能說是壓垮店家的最後一根稻草。

▲永吉路30巷是知名的美食商圈。（圖／記者林裕豐攝）

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，坂神牛排10多年前開幕時以國內少見的炙燒烹調方式吸引大量客戶嘗鮮。過去平價牛排多以鐵板方式料理，牛排在煎台煎至半熟，再以鐵板續熱、保溫，但阪神創新以燒烤方式直接將肉烹熟，豐富的油脂滴落在炭火上，而且位置在三角窗又採半開放式的廚房，客人遠遠就能感受到色、香、味的熱力，所以一開張就成為知名排隊店，尤受年輕族群喜愛。

黃舒衛分析，但礙於店面營業面積較小，又跨樓層，桌數有限，如果店家要增加營收，勢必另尋營業據點，增強規模經濟。然而，排隊候餐人龍以及炙燒的所產生的油煙，再加上商圈品牌效應，要重起爐灶的決定並不容易。

▲信義區「國家大第」豪宅4樓以總價1.5億元出售，若是28年前入手，市值翻5倍。（圖／台灣房屋提供）

記者黃靖惠／綜合報導

北市豪宅雖推陳出新，但逾20年「資深豪宅」憑著低公設、土地持分高、持有稅低等優勢，前8月累計7筆記錄，其中信義區的「國家大第」豪宅，較28年前地價飆漲35倍，且建物也翻5倍，原先入手總價3000萬，現今總價破1.5億。

北市地政雲揭露，前8月20年以上豪宅交易、共7筆，包括「大炁四方」、「潤泰敦品」、「國家大第」、「領袖名邸」、「東帝士花園」、「松仁雅居」、「仁愛鳳翔」。

當中「最資深」是仁愛路四段「仁愛鳳翔」、屋齡32年，而「最高單價」松勤路上「大炁四方」、單價120萬元。

▼屋齡逾20年豪宅最高單價「大炁四方」。（圖／台灣房屋提供）

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，20年以上資深豪宅因公設較低、實用面積大，且土地持份高，之後具改建優勢強，吸引一些「務實高資產族」置產。

其中「國家大第」4樓8月出現一筆破億元交易，台灣房屋信義安和特許加盟店東廖德欣表示，信義區第一批豪宅「國家大第」、「信義雙星」、「馬可波羅」依照土地公告現值每平方米1.95萬漲到70.5萬，不到30年漲了35倍。

他指出，「國家大第」4樓依照該戶土地持份23.9坪計算，光土地就增值了5415萬，若前手屋主28年前購入，當時總價行情保守估計約為3000萬左右，如今信義區已成超級豪宅區，總價至少都上億，顯示信義區的發展和不動產的增值驚人。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，北市調整「房屋標準單價」稅率，讓新豪宅持有稅攀升，且2017年7月1日起實施版本將豪宅稅「降新漲舊」，調降超漲新屋豪宅房屋稅，並拉升2001年7月1日以後的中古豪宅持有稅，雖拉近新舊豪宅的房屋稅差距，但整體新豪宅稅負依然偏重。

他表示，稅制影響新豪宅、屋齡10多年豪宅，只有超過20年上的中古豪宅不受影響，也使得大安、信義、大直、天母等好地段「老豪宅」因地段佳、房屋持有稅低廉，受到買盤青睞。

▲「和平大苑」豪宅27樓今年8月以總價2.165億元成交，單坪169.83萬元。（圖／記者湯興漢攝）

記者黃靖惠／採訪報導

大安區一線「和平大苑」豪宅因天王周杰倫入住曝光大增，除了天王以外、還有僑外資公司置產，最新實登揭露，素有金融界老將美名的前福益紡織董座蘇天財，其女兒蘇昭樺以公司名義買下2.165億元的27樓戶。

繼僑外資以「博居貳有限公司」名義砸下3.8億元，一次買「和平大苑」33樓2戶後，該社區又有新交易紀錄。最新實價揭露，「和平大苑」豪宅27樓，8月以總價2.165億元成交，單坪169.83萬元。

▲「和平大苑」27樓買方盛兆源投資股份有限公司，負責人蘇昭樺是「金融界老將」前福益紡織董座蘇天財的女兒。（圖／記者湯興漢攝）

經查，買方登記盛兆源投資股份有限公司，負責人蘇昭樺，同時也是建銘投資負責人，該公司更是臺灣企銀大股東之一，也是「金融界老將」前福益紡織董座蘇天財的女兒。

中信房屋大安新生加盟店店長戴龍祥表示，「和平大苑」屬於北市一線豪宅，前方師大校區視野無遮蔽、屬於文教區，賣一戶少一戶，具有稀有性，目前中樓層單價應落在180~200萬元，該筆成交單價近170萬元屬於相對低點入手，至於成交價格高低仍受是不是毛胚屋，這類以公司名義置產還能節省房地合一稅。

今年豪宅頻傳交易 大安區數量居次

住商機構企劃研究室整理實價資料，前8月台北市豪宅140筆，目前以中山區成交量最大，總計39筆，大安區居次，共32筆，在成交均價的部分，松山區以每坪143.5萬奪冠，信義區133.3萬位居第二，平均每月成交17戶以上。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，台北市今年豪宅新案少，以中古豪宅為交易大宗，中山區大直一帶豪宅林立，是今年成交主力，信義區及大安區則為豪宅指標地段，故無論交易價、量都在台北市前3名，至於松山區今年均價受到「潤泰敦峰」拉抬，因此成為台北市豪宅單價第一高的行政區。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，今年下半年房市交易價量俱增，市場資金動能強勁，預期第四季依然能維持這波熱度，尤其高端買方購買力提升，豪宅市場今年可穩定成長。

▲裕誠路堪稱北高雄最熱門的商圈路段，沿線餐飲店家多。（圖／記者陳建宇攝）

記者陳建宇／高雄報導

北高雄是目前高雄商圈的重心，尤其巨蛋附近更是熱鬧，裕誠路就是重點商圈之一，特別在博愛路到自由路中間這段更是店家必爭之地，近期更有不少新店進駐，500公尺距離就有至少4家雞料理店家，堪稱「吃雞一條街」，房仲業者表示該路段消費人口多，店面搶手，月租金至少有5萬元水準。

▲近期裕誠路有韓式炸雞名店將進駐。（圖／記者陳建宇攝）

高雄近幾年的商圈北移，巨蛋附近已經成為人潮聚集之地，商圈的熱鬧程度也冠於高雄，尤其是裕誠路在博愛路與自由路中間這段更是店家聚集，更有不少名店如陶板屋座落於此。近期也有「拿坡里炸雞」進駐，韓式炸雞店「起家雞」也將於近期開幕，加上藝人NONO開的「艋舺雞排」、雞湯料理名店「龍涎居」等，短短500公尺的距離就有至少4家雞料理店，堪稱高雄的「吃雞一條街」。

▲裕誠路附近有商辦也有住家，從早到晚提供消費人口。（圖／記者陳建宇攝）

實際觀察裕誠路的商圈店面，多數屬於餐飲業種，也有服飾、生活用品、藥妝等店家，信義房屋左營明華店專案經理朱筆顯表示，該商圈附近有辦公大樓，因此白天從早餐開始就有消費人潮，而附近的住宅大樓亦多，因此下班後到宵夜場也都有消費人口，加上沿線有一些知名餐廳，就算周末假日也能吸引民眾，幾乎沒有不熱門的時段。

台灣房屋高雄農十六加盟店店東盧長成表示，裕誠路串接富民、富國路一帶，是北高雄美食餐廳特區，鄰近巨蛋商圈人流車潮密集，從同在裕誠路的瑞豐夜市一路延伸至此，形成一條相當熱鬧的購物美食街，吸引不少連鎖餐飲品牌及各類精品百貨進駐。雖然裕誠路上停車較不方便多少會受影響，但整體商圈熱度還是相當高，店面空置率也低，此區店面從老透天到新大樓都有，高雄民生物價波動不大，此區租金價格漲幅都算穩定。

▲裕誠路店面以透天為主，租金至少有5萬元水準。（圖／記者陳建宇攝）

也因為裕誠路的商圈效益佳，很多店家都希望能進駐這條路，不過由於店面的效益明顯，裕誠路的店面不論價格、租金都屬於高檔。朱筆顯指出，該路段以透天店面為主，一般地坪20~30坪的產品若只使用1樓，租金就可以到5萬元上下，2樓以上規劃分租的話，月租金更有機會到7萬元以上水準，租金單價在1000~2000元間。對比附近的崇德路，該區段月租金約貴1~2萬元，等於是貴至少25%。

而裕誠路的店面價格也不低，如上述地坪20~30坪的透天店面總價可能會落在3000~4500萬元，不過實際上交易量並不大。朱筆顯表示，因為這裡的店面要出租很容易，因此屋主通常惜售的心態較濃，對價格也比較堅持，導致沿線的成交案例並不多，目前也有些大地坪的特殊產品銷售中。但朱筆顯指出，若屋主願意修正價格到趨近合理的範圍，通常裕誠路的店面在短時間內就能成交。

▲今年10月新成屋大樓交易，主要集中在台中西屯區。（圖／業者提供）

記者張菱育／綜合報導

台中不論是新、舊大樓的產品，都以總價在500~1000萬元間，較受到消費者的青睞。當地房仲業者指出，現在低利率也讓不少自住買方出籠，甚至不乏「由租轉買」的客層，選擇室內坪數略小的新成屋，或空間較大的中古屋產品，西屯逢甲商圈又以1200~1500萬元的3房加車位，詢問度最高。

根據「大台中房市交易動態資訊平台」發布2020年10月份大台中房市分析月報，統計屋齡2年內的新成屋大樓交易，主要集中在西屯區、大里區與烏日區。其中西屯區逾6成交易為「My勝美」，另有「聚合發艾麗」整批交屋，成交價分別為每坪27~33.3萬元、每坪23.7~31.5萬元。

信義房屋逢甲惠來店店長周子凡表示，以西屯逢甲商圈來說，最受買方青睞的產品為1200~1500萬元左右的3房加平面車位的產品，而且買方分為兩種，一種是買室內23~25坪的新成屋、另一種則為買室內28~30坪的10~15年中古屋產品，現在低利率也讓不少自住買方出籠，因工作地點位於西屯，或是由租轉買、由小換大等的族群，以區域客居多。

大里區則以「茂美洋」交易佔大宗，成交價為每坪13.9~19.7萬元，該區超過8成比例的成交單價低於每坪20萬元，故全區價格下滑，跌幅約每坪3.3~5.1萬元。烏日區適逢「櫻花綴綻」及「和築青風」整批交易，成交價分別為每坪19.6~25.2萬元、每坪16.4~20.8萬元。

其他區域部分，太平區高價位反映「太子欣世界」交易，該案成交價每坪20.5~26.4萬元；豐原區有「忠孝一品」及「大明頂鼎」交屋潮，成交價分別為每坪19.6~27.3萬元、每坪23~25萬元，影響該區價揚。

▲屋齡2年內大樓建坪單價。（圖／正心不動產提供）

屋齡2年內的新成屋透天厝交易，主要集中在神岡區、龍井區與大里區。其中神岡區主力購買總價為895~1165萬元間，全區明顯價跌約300萬元；龍井區主力購買總價為826~1058萬元間，逾6成交易屬「御墅家築樂」，成交總價為780~970萬元間，整體呈價平；大里區主力購買總價為1460~1810萬元間。

其他區域價格表現，太平區過半交易屬「坤悅迎新墅」，成交總價為1296~1800萬元間，普遍有走跌情形；大雅區適逢「幸福城」交屋潮，成交總價為1118~1468萬元間；清水區則以總價低於1000萬元的交易佔大宗。

▲屋齡2年內透天厝總價。（圖／正心不動產提供）

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠表示，全台前3季大型土地及商用不動產，成交金額已突破3300億元大關，再創同期新高，而且以台中住宅及商辦市場列為首要目標，建商積極搶進狀況連紛上演，再再顯示出台中房市交易買氣爆棚的狀態。

▲七期重劃區長期為台商、二代置產最愛。（圖／記者湯興漢攝）

記者施怡妏／綜合報導

台中房市熱度再創新高，近期交易量、移轉棟數、成交價3大市場指標皆呈現正成長，移轉棟數更是六都唯一「雙增」。其中台中七期受到許多網友討論，知名Youtuber「Joeman」近日拍影片介紹台中七期豪宅，沒想到一坪不到40萬元，有台北網友聽到價錢後震驚，「到底是台中房價便宜的誇張？還是台北貴的X北？」

原PO在PTT板上發文，看到台中七期豪宅的開箱文後，附近生活機能完善，「近期成交價一坪竟然不到40萬元，還是10年內房屋，我家南港隨便一坪都60萬元～70萬元起跳，貴一點的都有破百萬元，生活機能還被台中七期完爆」。

也有另一名網友指出，七期豪宅是台中最驕傲的地方，「均價都30幾萬元而已，最貴不超過60萬元，回過頭來看台北，最便宜的萬華均價一坪也要40萬元，更別說信義大安均價是80萬元以上，這代表一件很恐怖的事，在萬華買得起公寓，還是鄉民眼中的破舊貧民窟公寓等級，同等價錢就可以住在台中最屌的七期豪宅區，這中間的差距怎可以那麼巨大？」

▲台中七期位於精華地段，有網友指出，「這種精華地段一定塞整天」 。（圖／記者張菱育攝）

貼文一出後，許多網友表示，「台北是破爛發霉公寓，台中是豪華新大樓，怎麼比」、「事實上就是台北房價高到完全不正常」、「台中人是真的增加很多,但受薪階級明顯比北北桃竹慘」、「七期很多房子都投資用，沒住人」、「一個月兩、三萬元的管理費，自己先想看看花不花得下去」、「現在兩房都千萬了，沒錢還是住郊區大房來的好」、「塞車塞到飽，去哪都打結」。

根據「實價登錄」網站資料顯示，台中七期房屋近一年成交價，每坪大約落在35萬元-40萬元左右。影片中也提到，168坪的實品屋，近一年成交價，每坪約38.7萬元，成屋大約有8、9年，公設比只有26%，會這麼低的原因，可能是因為建商比較佛心，「公設比再蓋房子就先決定了」，其次，可能是因為建照比較舊，「因為這邊已經成屋8、9年，有可能是15年前申請的建照，當時公設法規比例比較少。」

「臺中市第七期市地重劃區」位於臺中市西屯區及南屯區內，是臺中市政府規劃的市地重劃區之一，同時也是「市政商圈」的所在地，在範圍內有百貨商場、餐廳、交通轉運站、公園、高級住宅區、飯店等；近處即東海大學、逢甲大學、台中工業區、中部科學園區等。

記者林裕豐／台北報導

天母商圈沒落，繼天母東路的雄獅旅遊門市關店，天母西路的Crocs門市也熄燈，原本已經多間店面空租的天母西路還沒等到復甦，又關了一間指標連鎖店面，專家分析，天母西路在麥當勞搬遷後，整體消費市場滑落，商圈規模不斷縮小，天母已經從天之驕子，被打落凡間。

Crocs天母門市在官網上宣布「天母crocs要永久閉店了，只營業到9月27日，以後請到其他門市、專櫃購物。」店面位置在天母西路上，鄰近原本麥當勞的門市，距離天母圓環也不遠，店面面積33.99坪，每月租金13萬元。

在地房仲透露，該店面在租給Crocs前，原本是連鎖運動品牌，每月租金高達25萬元，後來商圈租金下滑，月租金幾近對半砍為13萬元。而該店面雖面積大小適中，又在正天母西路上，租金行情落在13~15萬元間，實屬合理，但現在天母西路上空租店面多，短時間要去化並不容易。

記者實際走訪，Crocs天母門市店面明亮，尤其是在天母西路上不少店面拉下鐵門空租的情況下，更顯耀眼，不過門市已經開始清倉大拍賣，附近住戶表示，「這間店是少數天母西路上還留著的連鎖店，開了好幾年，當初也有參加商圈的共同促銷，生意看起來不錯，沒想到也關掉。」

屋比房屋天母旗艦店店長蕭昆霖分析，天母商圈從2008金融海嘯為分界點，在2008年後，商圈景氣急轉直下，遊客變少，消費力不足，再加上天母西路比來就比天母東路更偏一點，要維持商圈榮景實在不容易。

▲天母西路有多間店面招租。（圖／記者林裕豐攝）

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，天母是台北市早期最著名的高級、純住宅區，但近20年的台北市軌道經濟發展、商圈洗牌過程中，因為都沒有設捷運站，因此外來商機不斷流失、商業地位下滑、商圈規模不斷縮小。

▲天母西路上原麥當勞的門市招租中。（圖／記者林裕豐攝）

黃舒衛認為，天母位置偏北卻又缺乏捷運接駁，使過去的光環褪色。另外，街邊店的市場近年普遍受到電商、大型購物中心、外送平台的分食，更把天母從天之驕子，打落凡間。

黃舒衛說：「商圈逐漸回歸到社區型的功能。而且空置率高、租金頻降的惡性循環之下，單一品項的品牌專門店退出街邊店的趨勢會更加明顯，這也是以餐飲店、服飾店為主的次要商圈快速消風的關鍵之一。」

▲高雄站前的建國路電腦街近期有復甦跡象，大廠華碩也設立旗艦店。（圖／記者陳建宇攝）

記者陳建宇／高雄報導

高雄車站的新站工程正在進行當中，但附近的建國路電腦街似乎已經開始提前反應，近期有幾個大品牌陸續進駐，一改過去幾年死氣沈沈的狀況，房仲業者指出未來新站完成後將有不同類型產業進駐，租金漲幅上看2~3成，因此大廠提早進駐卡位也是明智之舉。

▲高雄新站的工程仍在進行中，但業者看好未來已先開始卡位。（圖／記者陳建宇攝）

高雄鐵路地下化之後，新站的工程也在進行當中，預計2023年可完工，此外附近還有71期重劃區、地下化綠廊道，以及由日勝生拿下的「高雄火車站站東舊宿舍區都市更新事業」，相當具有發展潛力。

▲建國路電腦街最近也有3C賣場進駐。（圖／記者陳建宇攝）

這樣的建設利多也帶動火車站前建國路的發展，東森房屋高雄鹽埕店副理宋家福表示，建國路電腦街曾經紅極一時，但因為鐵路地下化工程影響，加上商圈往北高雄移動，因此逐漸沒落，甚至出現相當多閒置的店面。不過近期開始有大品牌進駐建國路，包括三井3C的賣場，大廠華碩也在建國路、復興路口三角窗設立體驗旗艦店。

宋家福表示，未來高雄新站及建設將會為附近帶來全新的景象，更會有百貨、觀光、旅宿業進駐，因此建國路以後未必能會是以電腦、3C為主，也可能改變業種型態，不過可以確定的是租金一定會上漲。

目前該路段透天店面租金約4~8萬元，未來新站完工後租金上漲幅度可望有2~3成，上看月租10萬元。台灣房屋愛河之心加盟店店長林家福表示，大品牌陸續進駐，對電腦街整體商機活絡是正向的好消息。

▲目前建國路待租、待售的店面仍多，面寬小的產品乏人問津。（圖／記者陳建宇攝）

不過《ETtoday新聞雲》實際觀察建國路，目前仍有約16個店面待租、待售中，更有相當多小店面閒置。林家福表示，建國路、長明街一帶以前不論各大品牌或個人小店滿街林立，但隨著網路發達價格透明化，民眾不必再親自一家家比價殺價，加上小店同質性高，價格拼不過大品牌及電商競爭，小店幾乎無法生存，建國路目前僅剩幾間品牌維修專門店及像順發、燦坤3C、日本橋、原價屋等中大型綜合3C商場。

林家福指出，3C電子商品民眾仍有需接觸實品體驗才決定購買的需求，大品牌也需靠店面增加品牌能見度，因此，實體店面仍有存在的優勢，以建國二路店面租金，每坪均價約為800~1100元左右，目前空置率仍不低，租金高低已經不是業者唯一考量，消費型態轉變，實體展店能否帶來錢景商機，可能才是主要評估要素。

記者林裕豐／台北報導

新北市店面租金誰最高？根據實價登錄資料分析，戶數多的住宅大樓脫穎而出，第一名是中和區的「名揚天下」社區1樓，店面面積71.7坪，月租金12.5萬元，專家分析，雖然不是在知名商圈，但是住戶多，消費力穩定，只要能培養出固定客群獲口碑，利於長期經營，租金有撐。

分析新北市店面租金資料，第一名位在中和中和路上，「名揚天下」社區1樓，面積71.7坪，月租金12.5萬元，單價1743元，第二名和第三名都在新莊，月租金分別是12萬元和10.5萬元，第四名則是位在板橋北門街，三峽大義路店面排第五。

新北市前五名的店面租金排名，都不在主要的知名商圈，以第一名「名揚天下」社區為例，屬於大型社區，總戶數312戶，屋齡29年，總樓高17層。

住商不動產永和公園店長林美玲分析，中和路剛好鄰近永安站、四號公園，各商家林立，生活機能棒，中和路這路段的巷弄，有各式小吃營業，代表人口支撐度夠。

林美玲說：「中和路正路邊第一排都是大公司行號，中永和因爲人口密度高，消費力也夠強，加上中和路沒有分隔島，不會將人潮切割掉，景安被高架切開2半，頂溪週邊則是舊商圈，所以目前中永和的主商圈幾乎以中和路為指標，才會創造高租金。 」

▲新北市店面租金排名。（圖／業者提供）

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，從這幾筆店面租金揭露可看出，大部分的店面選在在戶數多的住宅大樓，或是周邊住戶多的路段，主要因為這樣的位置可仰賴內需市場，雖然店家營收可能不如知名商圈，但收益相對穩定，若能在社區培養出固定客群獲口碑，有利於長期經營。