不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

台中西區開發早已飽和，目前推案基地都是500坪內的住宅案居多，是市區小基地最密集推案區域，新案大多規劃換屋型產品，該區向來以屋齡10~20年、50~80坪、3~4房的中古換屋大樓釋出量最多，但是住宅指名度最高的區域則是落在草悟道一帶，而且新案價差非常明顯，即便同生活圈，有無面對園道的建案，單坪價差可達10萬元。

台中西區屬純住宅區，區內無複雜業種，主要區塊主要可分為模範市場、公益路的勤美誠品商圈及5期生活圈等。在地仲介王芳進表示，西區早期像是大和路即為大和村舊址，是許多日本名人、高官的住所，後來也吸引許多中部企業主、建商老闆入住，是最知名的住宅生活圈，爾後擴展至草悟道一帶，都是換屋族的最愛。 

鄰近的草悟道則是近年新興知名景點，周邊有著低價公寓、還有著高價換屋豪宅產品，而且同區塊，愈靠近園道，房價差異極其明顯，若不計入豪宅產品，觀察當地新成屋案，以「寶鴻大白」、「隱大和」為例，開價從每坪35萬元一路到每坪45萬元皆有，以當地主流45坪推案換算，鄰近的同類型產品價差達450萬元，地段主要差異只在於有無面對綠園道。

王芳進分析，住宅有無視野影響價差，尤其是知名區塊，對於房產增值效果更明顯，這裡鄰近草悟道、美術館等設施，屬於自住型區段，來買的幾乎都是自住客，現在沒有投資客。不過以當地來說，目前換屋總價門檻大多1800萬元為分水嶺，再高即銷售不易。（王鈞生／台中報導）

草悟道同區新案從3字頭到4字頭皆有。陳恒芳攝

西區為早期生活圈，純住宅氛圍濃厚。陳恒芳攝

附近開發飽和，僅能整合小基地推案。資料照片

過去曾以83.5萬單價一度稱霸台中七期豪宅一哥的「寶輝秋紅谷」，觀察內政部公佈實價登錄資訊，陸續揭露的買賣當中，今年出現一筆16樓物件，單價為63.8萬、總價1.1688億交易，為今年該社區最高單價，相比過去同樣16樓交易單價多在5字頭，總價亦不及億元，此物件也屬較高價的成交價格。謄本資料顯示，買方為蔡姓自然人，經查應為梧棲一間傳統光電公司家族。

「寶輝秋紅谷」面秋紅谷廣場，步行前往台中國家歌劇院200公尺，地段精華，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，該社區樓高41層，走大坪數標準豪宅規格，近年交易均價落在60萬，但戶數偏多更讓價格不一，亦有出清餘屋壓力，是以過去20樓以上多是6字頭身價，但如今已不乏高樓層景觀以低樓層價賣出的情況。

陳炳辰表示，此筆交易雖比起最高單價下修達23.6%，但相較同樓層卻也有至多23.4%的增幅落差，63.8萬的交易價格亦在社區行情範圍內，抗跌力道仍具，且其該物件為秋紅谷廣場面向，相較另一座向為優，增添身價。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】根據桃園市買賣移轉登記案件統計，2018年8月買賣登記案件量共計3,613件，較上月(3,878件)減少265件，幅度約為6.83％；且較2017年同期(3,723件)減少110件，幅度約為2.95％。此外，2018年8月土地移轉筆數為5,104筆，建物棟數為2,927棟，合計總筆棟數(8,031筆)較上月(8,361筆)及2017年同月(8,716筆)分別減少3.95％及7.86％。本月交易量較7月份減少，但仍高於過去一年之月平均交易量。青埔及中壢SOGO周邊新建案交屋為主，致全區平均單價較上月上漲約5.00％；平鎮區以南勢及龍岡地區比例較高，故交易均價下跌約7.00％，其餘行政區變動幅度相對穩定。
 
整體而言，8月買賣移轉登記案件數雖較上月及2017年同期減少，但仍連續4個月高於過去一年之月平均，且由於桃園市影響不動產之總體因素(如經濟、金融、住宅政策等面向)短期內應無重大變動，故相較其他縣市，桃園市人口結構相對年輕的優勢將成為不動產市場的最大支撐。
 
依據桃園市最新實價登錄資料顯示，2018年6月已申報並揭露之交易案件土地、建物筆棟數目前為6,034筆，分別較前月(7,155筆)減少15.67％及2017年同月(7,697筆)減少21.61％，本月案件數目前較上月及2017年同月皆減少，因有部分案件尚未申報與揭露，待未來案件全數揭露後，實際交易 數量可能落在約7,000筆左右。統計2018年6月全市公寓及大樓交易均價，公寓為11.06萬元/坪，分別較前月(12.12萬元/坪)下跌8.75％及106年6月(11.19萬元/坪)下跌1.16％；大樓成交均價為19.34萬元/坪，分別較前月(18.97萬元/坪)上漲1.95％及106年6月(18.35萬元/坪)上漲5.40％。
 
本月擇定八德、中壢、平鎮、桃園、龜山及蘆竹等行政區作桃園市重點都會區住宅平均成交單價分析，以探討桃園市不同建物型態成交均價及考量各行政區成交規模表現。前述行政區2018年6月住宅(大樓、華廈、公寓)成交單價與2018年5月相較，中壢區本月交易件數雖較上月減少，但以青埔及中壢SOGO周邊新建案交屋為主，致全區平均單價較上月上漲約5.00％；平鎮區交易量與上月相近，惟交易區位以南勢及龍岡地區比例較高，故交易均價下跌約7.00％，其餘行政區變動幅度相對穩定。近期桃園市不動產交易尚稱穩定，惟各月價格波動因素仍以交易區位移轉之影響最為顯著，桃園市行政區2018年6月住宅成交平均單價較高者，依序為桃園區(21.28萬元/坪)，其次為蘆竹區(19.78萬元/坪)及龜山區(19.55萬元/坪)。

今年高雄市長選舉成為焦點，但對首購而言是否購屋與選舉房市政策與整體經濟景氣影響不大。資料統計，今年高雄市區許多精華小宅買氣仍持續熱絡，有潛銷期就有超過200組預約並賣出百戶，亦有公開50天完銷整棟大樓紀錄，專家分析，這波房市盤整價格也已進入底端，首購進場置產市區宅，普遍銷售不差。
 
近期高雄市區小宅買氣有回溫跡象，如潤隆建設位於文化中心生活圈，大樓預售案「文化潤隆」，每坪開價24~28萬元因價格相對市區案便宜，預約階段已有200戶約定賞屋，案場指出，建案鄰近31公頃台鐵高雄機廠，未來重大建設開發議題多，吸引不少首購族置產，目前已售出百戶。
 
太普建設大樓成屋案「明日站」鄰近台鐵三塊厝站，在今年第3季進場僅50天就全棟完銷，據了解成交價每坪多數介於21~24萬元，因價格不高因此快速完銷。文化中心內小宅「仰德．漾」規劃最小僅17坪小宅，因總價帶不高，建案也已完銷。
 
高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪分析，今年高雄小宅當道，但市區精華地段如周邊有重要設施如捷運、百貨公司、重大建設開發案等，房市買氣不差，主因是房市盤整多年，價格已下修到谷底，未來考量地價與營建成本下，價格再度下跌機率微乎其微，因此首購進場置產。（葉家銘／高雄報導）

興富發集團大樓案「大悅」過戶數出現單月破百戶。資料照片

文化中心周邊小宅建案多，買氣相對其他區段熱絡。資料照片

大樓預售案「仰德．漾」規劃小2房目前已完銷。資料照片

太普大樓成屋案「明日站」公開50天完銷。資料照片

 

實價統計，大台北12個已通車的捷運站交會站，今年9個平均房價上漲，其中東門站、大安站重返9字頭，中正紀念堂、西門站也創下近四年新高。

永慶房產業管部資深經理謝志傑表示，隨房市持續回穩，消費者心態已從只要便宜，轉為期待便宜，尊重行情。大台北雙捷運站都位處精華的精華，行情回升因此特別明顯。

大台北現已通車的捷運線，共有13個捷運交會站，都在台北市。扣除住宅交易較少的台北車站，根據永慶房屋統計，今年12個車站有9個站房價回升，僅3個站持平或微跌。

上漲最多的是大安站，平均房價從去年7字頭大幅回升到9字頭，一坪上漲約13萬元，漲幅達16%。

漲幅第二為忠孝新生站，平均房價從每坪68.4萬元回到78.2萬元，一坪上漲約10萬元，漲幅也近15%。

其他上漲的站區包括民權西路站、東門站、中山站、中正紀念堂站、西門站、南港展覽館站、南京復興站。

目前雙捷運房價最高的是東門站，平均單價達93萬，創近四年新高，另外中正紀念堂站均價89.7萬、西門站53.2萬元，也都是近四年最高。

最便宜的雙捷運站為南港展覽館站，均價49.4萬元，是唯一4字頭的雙捷運站，其他除了西門站之外，多在6、7字頭。

謝志傑表示，房市交易量連兩年回升，有量就有價，各地房價都出現跌勢趨緩，或回穩情況。

其中台北市中心由於先前跌勢大，價格回到一定低點後，不少人開始進場，一開始低點承接，但隨交易量擴大，價格也逐漸回穩，尤其是雙捷運站，由於位處精華中的精華，承接力道強，加上進場者以高資產為主，成交物件多為高總價物件，且不少是單價較高的新成屋，因此房價普遍回升。

謝志傑表示，走過交易最低迷時期，現在屋主已不若先前驚惶，對價格多有堅持，購屋人心態也調整。以往只要便宜，現在仍希望價格便宜一點，但不再大幅砍價，如果行情一坪100萬元，會希望殺到95萬元，但不會出到85萬元。

過去麥當勞、星巴克等知名餐飲集團進駐，可視為商圈發展指標，然而你有注意到嗎，經營以生活精品百貨為主的寶雅生活館，近期在全國各地拓點，全台門市近200家，連帶影響區段商圈發展。當中位於高雄新崛江商圈新田路，寶雅還以月租金125萬元承租323.7坪店面，單月租金破百萬元，是目前高雄最貴的金店面。
 
從寶雅今年所公佈財報發現，公司累計營收達105.1億元，營業毛利46.1億元，毛利率高達43.92%，營業淨利約15.8億元，營益率有15.06%，稅前盈餘16億982萬元，本期淨利12.9億元，合併稅後盈餘12.9億元，年增22.48%，EPS13.22元。
 
實價登錄揭露2014年8月，寶雅以每月125萬元租金，在高雄新崛江內的新田路承租店面，創下高雄市最高月租價格。換算每坪租金高達3862元，該店位屬新崛江核心地段，每坪逾3800元行情，連北高雄最夯的漢神巨蛋商圈，附近店租也沒這麼高。
 
記者實際在平日下班後時段前至該店訪查，平均1分鐘即有1位顧客入內選買日常用品，店面騎樓也擺設有特價商品供民眾選購，並有不少年輕族群前至騎樓KTV電話亭歡唱消費。街訪陳先生指出，寶雅商品多元，如化妝品時常在優惠特價，因此常來消費。黃小姐指出，寶雅設點多且選擇也較多元，價格比較合理因此吸引購物。楊小姐則表示，自己在寶雅購物後，有空也會去逛新崛江商圈。
 
從消費客層可發現，至寶雅逛街消費的以40歲以下粉領族最多，並有不少學生族群會去挑選飾品、美妝用品與生活小物，通常顧客會停留約20~30分。

新崛江商店街管委會執行長楊翔茗指出，寶雅新田店據點以前是雪麗舞廳，但後來改建商場營運不佳，寶雅才去承租，該店多年前更曾是寶雅全國業績第3名，所以可撐起月租百萬元租金，當初進駐時吸引不少陸客、新加坡、香港客等去採買也帶動整個新崛江商圈消費。
 
富住通商用不動產研展部主任許值瑋指出，即便近年來新崛江商圈消費力不如過去，但大型餐飲集團與生活百貨業者進駐意願仍高，目前高雄租金每建坪超過2000元就算高，但寶雅新田店屬大面寬特殊型店面，因此租金行情也較一般市價高。

詢問寶雅生活館該店面租金行情與未來展店佈局，公司財務部回應，新崛江是高雄很指標商圈，因此才會以月租百萬承租，但目前新崛江商圈消費人口減少，該店營業額也比全盛時期減少約10%，但仍可負擔該店面租金，「目前寶雅全台有194店，當中在都會區2環、3環都已設點，公司評估當1個生活圈有超過4萬人，就有基本消費規模會評估前往展店。」（葉家銘／高雄報導）
 

除生鮮產品，寶雅販售內容多元，包括美妝、日常用品等。唐郡威攝

寶雅販售以生活小物為主，吸引不少粉領族青睞。唐郡威攝

陳先生指出，寶雅商品多，逛一圈就可都買足，加上化妝品時常在優惠特價，所以常來消費。唐郡威攝

黃小姐指出，寶雅設點多且選擇也較多元，價格比較合理因此吸引購物。唐郡威攝

楊小姐表示，自己在寶雅購物後，有空也會去逛新崛江商圈。唐郡威攝

寶雅新田店屬大面寬店面，每坪租金超過3800元在高雄市少見。唐郡威攝

寶雅進駐對於新崛江消費力有提升效果。唐郡威攝

寶雅新田店租金行情破百萬。

過去北有西門町，南有新崛江商圈，是許多年輕族群必逛商圈，然而近年來外地遊客不來，對於高雄市新崛江店家來說經營可說是遇到困境。詢問新崛江商店街永續發展協會執行長楊翔茗指出，目前跟6年前相比，每月人潮從30萬人減少只剩下不到20萬人，店租行情也打了5~6折，最核心問題就是外籍遊客減少，店家只能苦撐。
 
新崛江商圈店面租金行情高人一等，依據實價登錄揭露包括寶雅新田店過去曾以每月125萬元承租店面，Adidas Originals也以每月56萬元月租承租文衡經典門市。而近期五福二路店面也成交8800萬元，換算每坪單價高達195萬元，各項數據顯示該商圈仍非常吸引店家進駐與投資客置產，但整體來說消費力卻呈現下滑趨勢。
 
楊翔茗指出，新崛江商圈一直以來都不是僅做高雄市民生意，而是吸引各國不同遊客前來消費商圈，過去10幾年前輝煌時期不說，以6年前跟現在相比，徒步區攤位與店家數從300多間下滑剩下僅250間，逛街民眾每月也從30多萬下滑不到20萬，目前平均非假日僅1000~2000人、假日6000~8000人，人潮銳減也直接影響商家生意。
 
楊翔茗分析，新崛江店家少有在做團客生意，多數都是遊客、旅客，6年前陸客、港客、馬來西亞、新加坡客到處都是，但近年來已明顯減少，「精華店面租金行情也從每月30萬元下滑至15~20萬元，一般店面租金也從17~18萬元腰斬剩下8~9萬元，平均來說大概就是5~6折行情，而徒步區店面空租約12家。」
 
許多網友會提出新崛江沒落主因是電商崛起，楊翔茗認為，5~6年前多數新崛江店家早就在經營網路，近3年則朝向直播，無論網路商城或直播，佔營業額約3成，真正商圈發展遇到問題關鍵在於沒有人潮。
 
飲料店員工劉小姐指出，其實新崛江不是沒人來消費，但人潮都是晚上比較多且購物年齡層偏低，多數是學生族群。許先生認為，平日人潮還是有，但假日會比較熱鬧，目前大陸客確實減少，商圈都是台灣人來逛比較多。（葉家銘／高雄報導）

新崛江商圈經營多為散客，但當遊客大幅減少，商家營收也大幅下滑。唐郡威攝

劉小姐指出，新崛江不是沒人來消費，但人潮都是晚上較多，購物年齡層偏低。唐郡威攝

許先生認為，陸客出現頻率下滑，目前靠國人消費撐起商圈。唐郡威攝

新崛江商店街永續發展協會執行長楊翔茗指出，租金跟全盛時前相比目前已打5~6折。唐郡威攝

新崛江仍有許多高價店面成交，如近期就有每坪195萬元成交紀錄。唐郡威攝

跟6年前相比目前新崛江攤位與店面減少超過50家。唐郡威攝

 

信義房屋大湳店長李明格認為，在大湳生活圈購屋，自住客首選以兩房到四房最夯。他表示，大湳生活圈是一個發展成熟的區域，生活機能完善，交通便利，公園綠地多，非常適合老中青的居住。

他提到，最近政府也在興建北景雲活動中心，裡面包含兒童遊戲室、圖書館、韻律教室、公托中心、日照中心和大湳消防分局等設施，更吸引許多本地人持續置產，也吸引外來客遷入，更有居住許久的外來客開始幫親人找尋適合物件，讓兩代親屬可以住近一點，互相照應；一方面是考量到價格親民，當作置產之用。

今年初房市相對穩定，自住客回籠，大湳生活圈的新古屋和中古屋價格都在1字頭，對首購族、小資族、換屋族群來說，容易入手。

例如六年左右新古屋的「天琴社區」和「榮耀之光」社區，兩房加平面車位只要650萬至700萬元，三房加車位總價落在800多萬元。

他說，屋齡15年左右的中古屋「陸光國宅」CP值高，總價只要550萬至600萬元，即可買到大湳生活圈的中心地帶。

另四房加車位的產品，總價則落在1,100萬至1,200萬元。

近年房價起伏不定，有不少民眾樂觀進場卻黯淡出場，而林口也有不少房市災情傳出，有民眾重金買下林口新市鎮，如今賣出卻慘賠500萬，引起網友熱議！部分網友認為：「林口那邊霧很大，冬天潮濕到不行，真的讓人很受不了！」

有網友在PTT的八卦板上表示，「林口、龜山一帶，只要冬天常常會起霧，有時候還是濃霧，能見度不到100公尺」，不過幾年前確有建商表示，霧氣會隨大樓增加而改變。不過幾年過去，隨著大樓增加，但是現在冬天還是依然有濃霧。他認為林口的潮濕的環境真的令人不喜愛，所以買房真的要慎選地點。

其他人也紛紛留言附和：「林口超級潮濕的，以前當兵棉被都是濕的」、「以前住林口，一年新車鏽的比台北二十年老車還嚴重」、「天天要開除濕機，不然東西都會發霉QQ」、「要買林口不如買新莊價錢差不多」

▲大家對於是否購買林口的房子討論熱烈。（圖／東森新聞資料畫面）

不過也有網友認為：「其實會買林口就是便宜吧…」、「花一樣的錢在台北只能買小套房，但是林口已經可以買豪宅了欸」、「我覺得其實霧也沒什麼，不是霾就好，也不是天天起霧，除濕機開一開也沒多少電費」、「多備幾台除濕機就可以解決問題啦！」

霧散了，人真的來了嗎？新北市林口餘屋多房市賣壓沉重，根據實價資料顯示，林口新市鎮今年多筆轉手交易都賠售出場，即便該案緊鄰機場捷運林口站精華地段，一樣也是賠錢出場，持有不到1年虧逾200萬元。

實價資料顯示，林口新市鎮的指標建案，主打緊鄰機捷林口站，屋齡僅約1年，沒想到便利交通還是救不了房價，29樓戶去年底用2210萬入手，今年8月卻以1970萬轉手，賠了240萬。

不只如此，就連緊鄰兩大影城的知名建案，也是黯淡出場！屋齡大約5年，13樓戶102年以2131萬元入手，今年6月以1700萬元賣出，慘賠了431萬元；9樓戶今年8月以1870萬出售，也較102年買進的價格虧了359萬元。

▲鄰近扶輪公園的房子也傳出有住戶慘賠出場。（圖／google map）

根據《好房網》引述房仲業者說法，林口因為鄰近桃園機捷、林口長庚醫院以及三井outlet，吸引大批台北投資人置產，但隨著房價下修，近2年不少屋主賠售，目前市場仍以「價減換量」為主軸。

近幾年，房地產業低迷，大台北地區房子一間間蓋，房價卻讓年輕人望塵莫及，讓首購族群失去買房動力。新北市淡水區淡海新市鎮為大台北地區2字頭房價區，最便宜甚至連1字頭都可見。除了房價誘人之外，附近生活機能完善，頓時成為小資首購族首選。

淡海新市鎮生活周遭包含家樂福、燦坤、摩斯等連鎖販賣店，加上美麗華影城進駐，新市鎮人口快速成長。重點建設淡海輕軌也預計在年底通車試乘，輕軌是台北捷運的延伸，民眾可在捷運紅樹林站轉乘，未來也計畫連接三芝區及八里區。另一方面，淡江大橋主橋段工程得標，有望於2024年完工，讓民眾出入更方便。

淡海新市鎮位淡水區北側，生活機能逐漸到位，但受先前開發停滯期影響，加上買房景氣低迷，區域房市沉悶。中信房屋淡海新市店店長周建富表示，近兩年房市狀況較好，也因為輕軌年底通車，才使房價止跌。

對於淡海新市鎮生活機能逐漸到位，周建富表示淡水是個完整的大鎮，在轄區已有台北海洋科技、真理等四所大學，環境也相當適合上班族居住，生活機能很完善，新發展的社區、影城也接近完工。

周建富舉例，以台北市周圍的區域來看，林口、汐止、新店的房價早已突破3字頭，但新市鎮卻維持著2字頭親民價格，對於首購族或年輕家庭，是蠻有吸引力的購屋動機。

根據新北市民政局人口統計，去年10月淡水區人口數為16萬9,121人，截至上個月底，淡水區人口數為17萬2,677人，大幅增加3556人，是全北市人口增加最多的行政區。而新市鎮生活環境也偏向悠閒與寧靜，待淡江大橋完工後到新莊、新板特區僅需20分鐘車程，又可走西濱公路40分鐘直達桃園機場，目前還處於開發初期，但新市鎮未來增值潛力無限。

新北市新板特區5年屋齡豪宅「謙岳」，實價登錄顯示22樓戶以1.23億元成交，每坪守住70萬元。房仲發現，比2014年6月時每坪89.9萬元下修2成，近來新板豪宅市場去化速度放慢。

今年新板億元豪宅，繼「馥華雲鼎」之後再添一筆，實價登錄揭露新板特區豪宅「謙岳」，22樓戶197.02坪以新台幣1億2338萬元成交，扣除3個車位後，建物單價70萬元，和謙岳最高交易紀錄89.9萬元相較，下修22.1%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，屋齡5年的謙岳樓高26層，在2013年12月交屋，是新北首棟億元豪宅社區，當時成交單價多在8字頭，最高交易單價是21樓的89.9萬元；但房市轉向後，2016年曾出現賠售紀錄，17樓戶以1億1800萬元賣出，拆算車位後單價約68萬元，相較購入價格1億4770萬元，屋主賠售達2970萬元。

張旭嵐指出，5年內的新豪宅近年交易都難逃降價命運，主要因為房市反轉，高總價、大坪數買氣下滑，不少對房價敏感度高的企業主，會趁這波價格修正低點入手，為企業和個人規劃理財投資，甚至一次買下多戶，除了家族自住就近照顧，同時也好向建商議價，或有機會用較低的價格買下條件更好的高樓層戶別。

優美地產捷運亞東特許加盟店店東吳柏儒表示，板橋總價5000萬元以上的房屋近期詢問度低，新板豪宅市場礙於大環境改變，去化速度放慢，今年實價登錄僅24戶移轉，原本8字頭「馥華雲鼎」已經降至6字頭。（編輯：林興盟）

好房網News記者黃靖惠／綜合報導

房價殺戮悄悄開打，投資客看不到區段前景，為了止血棄守，也讓區段房價出現大幅度波動，其中新北市幾處推案熱區成災區，不過當中又以淡水區堪稱賠售第一慘，被房產專家Sway點名「頤海大院」社區屋主今年6月轉手賠3230萬，被戲稱是打折打到手骨折了。

好房網TV直播節目《Sway說》主持人Sway，先前在節目上點名「頤海大院」豪宅社區，位於淡海第一排，主打百坪豪宅產品，今年6月21樓戶9888萬成交，與屋主101年用1.3億元入手，六年內蒸發3230萬元，而平均單價6字頭，也跟著下殺4字頭，堪稱新北賠售第一慘、房價跟著瀉藥都瀉光光了。

淡海第一排「海帝」社區17樓戶今年5月以3000萬成交，屋主101年用3731萬元入手，持有6年轉手賠731萬元，而住宅平均單價4字頭，下殺3字頭。

Sway認為，淡水輕軌沒有通車行情，淡海地區賠售成常態，「新市三路一段301～330號」某6樓屋主今年4月轉售賠130萬，短短三年內賠百萬、平均單價跌破2字頭。

另一筆「濱海路二段202巷1～30號」某10樓屋主今年3月轉售同樣賠了156萬元，形同房價打八折，單價跌剩下1字頭。

對此，Sway建議，民眾出價可依目前實價登錄成交價格，再打七、八、九折為出價原則，若下殺七折買到手是有機會。 頤海大院屋主慘賠實例。圖／好房網TV

原文網址: 淡海第一慘！投資客賠3230萬「打到手骨折」 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/277924211785.html

被動元件大廠國巨（2327）在高雄市重大投資案日前拍板定案，將以現金7.9億元取得高雄大發工業區6300坪土地，並興建約1.6萬坪全新廠房，未來3年總投資金額將達百億元。
 
重大投資開發案對未來區段房市有著一定程度加分，然而統計大發工業區位屬的大寮區房價發現，目前區段成交每坪平均單價僅11.7萬元，在工業區周邊大樓中古屋甚至每坪7萬買得到，該區房價在高雄屬於低基期區。
 
大發工業區位於大寮與屏東交界處，區段屬88快速道路生活圈，依據內政部不動產資訊平台統計，該區購屋總價近年來介於500~570萬元之間，平均單價也僅10~12萬元，房價也相對高雄蛋白區如仁武、楠梓便宜。根據房仲銷售網中發現，該區中古屋大樓開價有不少僅7~8萬元，實價登錄也有每坪6萬元成交紀錄。
 
台慶不動產南區加盟總部協理陸志宏分析，大寮區房價長期以來偏低，但近年來已補漲不少，當中又以透天別墅新案往往成交價格突破千萬元，漲幅最為驚人，重大投資案對於區段房市有加分作用，受惠較多將是在88快速道路周邊生活圈。（葉家銘／高雄報導）

台北車站商圈的衡陽路上，兩側建築物充滿歷史氣息，其中有棟房子特別引人注目，原因是它的外觀一半新一半舊，讓人聯想到蝙蝠俠裡的雙面人，或是女生的整型前後對比，又或者是「陰陽宅」。如今舊的部份，二樓窗台連小樹都長出來了，但新的部分則要徵求租客。

這棟「陰陽宅」乍看之下一半新一半舊，像被硬生生劃下一道時光分割線，左側水泥牆與右側的髒污磁磚形成強烈對比，四根樑柱一樣也是半舊半新，連鐵門的顏色也明顯不一樣。

經查，其實是兩間房子屬於連棟建築，才會有種好像是同棟房子，卻一半新一半舊的錯覺。附近店家表示，衡陽街的舊建築 ，大部分都已被改建，就只剩下這兩間，沒有被建商收購。

記者依照建築上的求租布條致電詢問，仲介表示，兩棟建築分屬不同屋主，要出租的只有新的這一半，在去年的時候有拉皮過，總面積74坪，1～2樓可分租，1樓開價月租15萬，2樓月租10萬元，原先商家是三代魚翅肉羹麵，因為都更問題才不續租，如今不了了之，屋主才又拉皮整建，重新招租，其他對於建築的年代、歷史並不清楚。

舊的這半掛著原本的招牌「同泰銀樓」，外牆長出小樹，電線散亂垂掛，窗戶由下往上看，還顯得有點陰森，從信封洞口往裡面看，裡面的房屋已經被打掉了，只剩左半邊放有小部分鷹架。

附近店家透露，沒聽說有要都更的消息，肉羹麵店搬走是因漏水問題嚴重而搬走，屋主之後決定整舊翻新、拉皮。記者再詢問台北市都市更新處，也表示目前該區並無列入都更範圍，但有提供都更獎勵，民眾可自行整合申請，推測是曾有建商或其他相關人員向屋主提議都更。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，衡陽路租金行情約每坪4000元上下，此1樓店面換算下來約每坪3800元，開價合理，不過整體來說地點吸引力較不足，附近只有沅陵商店街，雖然車潮多，但人潮較少停留此處。以地理型態來說是在M字型的低點，位置剛好位在北車跟西門的中間，還是有少數陸客、港澳遊客經過。

陳炳辰也建議，承租此店面需留意內部結構有沒有做重新整理、漏水及安全性問題，適合較低單價的讀書休閒型咖啡輕食店，與附近的星巴克、Smith&Hsu、西堤牛排、MO-MO-Paradise壽喜燒做出價格差異。

路過民眾莊先生表示：「蠻奇怪的建築，不知道是不是錢不夠，或是產權有什麼問題。」民眾黃先生則說：「外皮拉一下這樣子，外觀是比較好看一點」。（唐家儀/台北報導）

 

高雄房市低迷中現亮點，南高雄遠雄「THE ONE」結合飯店及豪宅獲市場青睞；北高雄京城、聯上、富邦金、義聯集團等在北高雄博愛路兩側腹地推動三大開發案，投資金額合計超過670億元，形塑房地產市場「博愛特區」，南北高雄店面及商用不動產發展潛力大，為港都房市添新動能。

博是博行銷總經理朱檠表示，遠雄THE ONE是全台第一高飯店住宅，設計五星飯店頂級服務，還有私宅高空俱樂部無敵豪景，搭配20項豪宅頂級公設高空私人俱樂部，吸引金字塔頂級客層目光。

 

朱檠指出，亞洲新灣區是高雄未來發展重點，四大硬體高雄展覽館、海洋流行音樂中心、圖書總館以及港埠旅運大樓等陸續完成，人流緩步靠攏，新灣區內土地以及優質地點愈趨稀少，後續隨著港都地帶繁榮，商用不動產及店面的表現將是主流，尤其是三多路、新光路、中山路地帶是高雄地王所在，值得投資者密切關注。

此高雄部分，京城建設總經理陳添進說，「博愛特區」以農16森林公園為核心，南接後驛商圈、北鄰漢神巨蛋、東近河堤、西接美術館，生活機能相當豐富，從平價的夜市美食、到高端的創意餐飲都有。加上腹地內有捷運紅線、輕軌雙系統，大幅提高區域交通便利性，雙捷運的最大特色是快速連結市區許多重要景點暢行大高雄，區域房價不但保值還更有增值潛力。

資深建商表示，北高雄熱區土地行情到現在已經上百萬元，特殊商業地帶周邊更上看200萬元以上，這是都會發展的軌跡，集市可吸引更多觀光以及消費，店面以及商用不動產未來前景可期。

高雄房市博愛特區內包括京城建設、興富發、皇苑、雄崗等重點建商合計推案達600億元，其中京城有280億元將是最大贏家。

上市櫃建商聯上開發及聯上實業展開「都會生活影城商場案」，基地在南屏路、神農路口，將投入23億元，結合機關辦公場所、文創書局、商場、影城、美食街等生活空間，為「博愛特區」錦上添花。

義聯集團「義享天地」分A、B館開發，總投資達370億元，預計將創造1.1萬個職缺，並創下多項南台灣第一的紀錄，包括以科技、互動創造體驗式消費，引進國際連鎖萬豪酒店，提供更貼心的購物、娛樂、美食空間，打造國際級城市綜合體。

富邦金控所屬富邦人壽以權利金78億餘元，取得舊龍華國小70年地上權開發權利，預計再投資200億元，興建複合式商業大樓，基地位於博愛路及大順路口，是北高雄的精華區，緊鄰捷運凹子底站、森林公園，未來又有輕軌經過，具備雙捷運交會的交通優勢，可望吸引大量上下班通勤與觀光人潮，帶來商機。

新北市新莊重劃區房價重挫引起關注，但其實副都心重劃區位處於上新莊，反觀下新莊，包括丹鳳、迴龍等地因位處樹林、泰山、桃園交界，是進入大台北地區重要門戶，吸引不少北市、泰山、三重、蘆洲首購族移居，再加上雙捷運加持，剛性需求高，買盤相當穩定，以低總價捷運宅最受歡迎，房價相對抗跌。

新北市新莊區可分為上新莊及下新莊，頭前、副都心重劃區及新泰、中正路舊市區屬上新莊；下新莊則是丹鳳、迴龍地區，是住商混合區，除了工業區外，也有許多小型商辦，受到上班族群和週邊地區的人口移入影響帶動房地產發展。

根據新北市政府不動產買賣統計，新莊區今年1到10月買賣移轉棟數為4010棟，雖然較去年同期下滑，主要受到去年重劃區新建案集中交屋影響，但超過2016全年買賣移轉棟數，可見今年新莊買氣不減。

信義房屋新莊丹鳳店李德修觀察近年新莊交易情形，以低總價捷運沿線住宅最受歡迎，丹鳳、迴龍捷運站週邊33～36年左右公寓，總價約600～800萬元就能入手；18～23年中古電梯大樓，總價約800～1200萬元；新成屋則約1400～1700萬元；而機捷泰山貴和站和丹鳳、迴龍站附近物件行情相差不遠，但優勢是坪數更大，主建物加陽台坪數大多都有28～30坪。

生活機能方面，李德修表示，鴻金寶商圈是下新莊最熱鬧的區域，有影城、全聯及許多大型連鎖店進駐，週邊也有四維市場與裕民市場，因此成為丹鳳高中、輔大和林口長庚學生主要的休閒場所，去年開幕的好市多更是讓新莊生活機能再加分。

記者蔡佩蓉／新竹報導

房價炒過頭的地方，房價賠售、套牢都不為過。但在新竹地區，卻出現彷如「平行時空」的兩極現象，竹北頻出現屋主賠售、建案遭法拍，但新竹市東區卻北台灣熱銷地區，甚至傳出有在地建商推出預售案，就被粉絲掃光。

▲新竹東區今年建案銷售率不錯。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

新竹縣竹北市因有高鐵特區加持，早在2010年房價起漲，包括桃竹、台中甚至台北建商都到竹北高鐵特區搶地，並推出許多大坪數豪宅案。但2012、2013年因桃園高鐵起漲，稀釋了該區光環，許多建商返回新竹市區推案。

房價走跌後，今年竹北就出現多筆賠售案例，甚至有整棟建案「富豪至尊」2017年落入法拍市場，但4拍流標後，只好由債權人華泰銀行承受，可能伺機再釋出銀拍屋。不過，在新竹市今年建案銷售卻普遍表現不錯。

根據住展雜誌統計今年前10月，北台灣建案銷售率，新竹東區銷售率為63.61％、香山52.03％，分別排名3、6名。其中東區市況較熱，包括光埔、關長重劃區建案都有不錯成績，而香山因有1字頭房價，也吸引首購族關注。

外牆剝落、甚至露出鋼筋水泥，這是高雄鼓山區37年老社區「仁愛河濱商城」的現況，危險程度讓結構技師警告，若發生超過4級以上的地震，房子恐怕會有崩塌的危機，不過因為目前居住該社區的多半為經濟狀況相對貧困住戶與租戶，因此要都更非常的不易，不過在這個社區離不到3公里的地方，就是高市指標美術館豪宅聚落，居住環境可說是天差地別。

根據實價登錄的資料，該社區過去交易戶數並不多，6年期間總共僅31戶，且成交最高價是1樓的住戶，總價有逾500萬元，但多數樓層成交價多在150~300萬元最多，在正常交易中也曾出現100萬元可購入5樓26坪公寓紀錄。

▲該社區過去交易戶數並不多。（圖／google map）

根據《蘋果日報》報導，該區公寓價格相對鄰近內唯公寓便宜不少，平均每戶減少約50~100萬元。當地房仲指出，「仁愛河濱商城」因屋況糟糕因此少有帶看紀錄，也少有成交。

該社區鄰近高雄美術館，近年來大樓推案多且多數是指標豪宅，房價最高開價單坪80萬元，若以該區豪宅成交價多數每坪站上3字頭，大約5~8坪即可購入「仁愛河濱商城」公寓。該社區的另一處便是中都重劃區，區段新大樓房價已站上2字頭，2生活圈距離僅450公尺，房價皆有不少差距。

▲高美館周圍許多豪宅。（圖／google map）

據《蘋果日報》報導，住在該社區4樓的住戶表示，整個社區都是海砂屋，家裡也到處都是龜裂，「我覺得我們現在跟老天爺搶時間，過一天算一天，自己也不敢進去住，都很擔心一旦發生地震就會崩塌，很多鄰居都是無奈所以住在這裡，很希望快點透過都更解決問題，不然隨時都有生命危險。」據了解6年前，社區曾有機會進行都更，卻因為住戶期待一坪換一坪，和建商談不攏破局，迄今居民還住在危樓中。

「民生別墅」是全台第一個被發現的輻射屋，今年罕見出現成交紀錄，以低於行情的5字頭售出，里長就說一樓輻射值是零，他也希望政府能協助主導都更，或改成輻射屋博物館！

▲民生別墅成交細節。（圖／東森新聞資料畫面）

龍江路的民生別墅，看似普通的7層樓建築，卻是全台第一個被發現的輻射屋，不過，今年五月罕見出現成交紀錄，42.36坪以2520萬元成交，明顯低於行情。

房市專家徐佳馨：「輻射算是一個重大的瑕疵，所以其實在銀行端的貸款條件上，會相對比較差一些，那甚至於有些銀行不願意貸款給這樣的標地，當然也會影響到它的一個轉手性。」

近年房價走跌，投資客紛紛賣掉手上的物件，全台6大區域包括台北市內湖還有文山區、新北市林口以及三重區、高雄市鳳山區、新竹縣竹北區，皆湧現認賠殺出潮。對此，林口新市鎮不論是豪宅還是小宅，都有屋主認賠殺出，甚至有社區的屋主4年前以天價購入，如今卻慘賠508萬元出場。

林口新市鎮以緊鄰機捷林口站利多，在當時吸引不少投資客進場，然而，隨著機捷通車，新推案爆量，導致林口餘屋量多，房市賣壓沉重。根據內政部實價登錄顯示，位在高速公路旁、八德路上的社區，106年12月每坪46.2萬元、總價2210萬元，隔年8月卻降到每坪37.3萬元、1970萬元，等於不到一年賠了240萬元。

除了大坪數建案，林口小宅也賠售，文化三路上一間小坪數物件，103年2月每坪23.4萬元、總價1020萬元，到了107年6月降至每坪20.9萬、總價910萬元，賠了110萬元。

此外，中華一路上，有屋主在103年6月以每坪33.1萬元、總價4508萬元買入物件，卻在107年6月以每坪25.9萬、總價4000萬認賠出場。房產專家Sway表示，在林口賠500萬元是主流，更有社區賠到800多萬元。

據《好房網》報導，Sway在節目《Sway說》指出，在這跌跌不休的霧城中，4字頭、3字頭都太貴，行情大約落在2字頭，若超過這價位，買家跟賣家不是犯蠢，就是在做價。Sway表示，林口有3000多戶設會住宅，Outlet賣場不吸引人，機場捷運也無法帶來利多，冬天的林口只剩下霧氣，環境濕冷人氣降，房價也不斷探底。(中時電子報)