不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

永慶房產集團統計11月內部成交資料，與去年同期相比，全台交易量增加27%，和上月相比，則是成長3%。

永慶房屋業管部協理謝志傑表示，11月是傳統購屋旺季，民眾看屋意願不減，加上美國總統大選已底定，以及疫苗研發量產獲成效，兩大影響全球的干擾因素消除，讓民眾看法轉趨樂觀，購屋信心增加。

謝志傑表示，去年11月正值中美貿易戰以及總統大選短期干擾，導致去年11月房市交易較為低迷，基期較低，讓今年11月房市交易量年增率大幅成長，且自今年下半年起，每月的年增率都有兩位數的增加，顯見今年下半年房市優於去年同期。

他說，在低利、資金潮帶動下，今年下半年的房市交易持續增溫，觀察11月看屋量較10月增約一成，顯示民眾看屋意願高，但仍有美國大選與疫苗兩大變數，讓民眾有所顧忌，11月初房市買氣有短暫趨緩跡象。

不過，經過約兩周紛擾後，美國總統大選終於底定，疫苗研發、量產也陸續傳出捷報，民眾對於經濟發展看法轉趨樂觀，11月中下旬房市買氣持續增溫，若國際政經局勢與國內疫情沒有大幅改變，這波年底購屋需求應可延續至農曆年前。

謝志傑指出，目前房市仍以長期需求為主，雖自住買盤購屋信心增加，但追價力道有限，預期今年房市「量增價穩」格局不變。目前政府已展現抑制投機炒作的決心，未來房價應處於平穩狀態，沒有短期飆漲的理由。

11月是傳統年底購屋旺季，民眾看屋意願不減，加上美國總統大選已底定，以及疫苗研發量產獲成效，兩大影響全球的干擾因素消除，讓民眾看法轉趨樂觀，購屋信心增加，永慶房產集團根據內部交易統計顯示11月房市交易仍熱。永慶房屋業管部協理謝志傑說，在低利、資金潮帶動下，今年下半年的房市交易持續增溫，觀察11月看屋量較10月增約一成，顯示民眾看屋意願高，但仍有美國大選與疫苗兩大變數，讓民眾有所顧忌，11月初房市買氣有短暫趨緩跡象。

逆風漸消 年底房市買氣續增溫

不過，經過約兩個禮拜的紛擾後，美國總統大選終於底定，而疫苗研發、量產也陸續傳出捷報，影響全球經濟景氣的兩大干擾陸續排除，民眾對於經濟發展看法轉趨樂觀，讓11月中下旬房市買氣持續增溫，若國際政經局勢與國內疫情沒有大幅改變，這波年底購屋需求應可延續至農曆年前。

謝志傑指出，近期政府徹查紅單的行動值得肯定，穩定復甦中的房市經不起投機炒作，房價能隨著經濟復甦而緩步走揚，才是健康的房市表現。而目前房市仍以長期需求為主，雖自住買盤購屋信心增加，但追價力道有限，預期今年房市「量增價穩」格局不變。目前政府已展現抑制投機炒作的決心，未來房價應處於平穩狀態，沒有短期飆漲的理由，謝志傑建議，有購屋需求的民眾，可趁目前政經穩定加上低利環境下，積極看屋、詢價；至於有意售屋的屋主，切勿對房價有過多期待，適度讓利提升成交機會，讓現金落袋為安。

謝志傑表示，全球疫情持續升溫，彭博示警美歐疫情重燃可能拖累景氣，對於明年上半年經濟保守看待，而國內必須慎防疫情反撲，加上經濟與國際連動，未來經濟仍面臨挑戰，而政府是否會祭出房市管制政策，影響房市的不確定因素仍多，有待持續觀察。(時報資訊 郭鴻慧)

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最新實價統計，今年前三季大直豪宅交易35筆，跟去年同期相比量增45.8%，將近五成，總成交金額64億，創近五年同期新高。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，大直為台北市四大豪宅聚落之一，之前受豪宅稅、房市景氣下滑影響，一度交易急凍，不時傳出跳水價格，但今年市場資金充沛，高資產族手握資金挺進不動產市場，近水岸的大直豪宅也成主力標的。

根據大家房屋統計實價資料，近五年大直豪宅前三季交易，2016年房地合一上路當年僅交易7筆，可見市場深受打房衝擊，不過隔年交易量立刻攀升至22筆，且接連三年同期都有20筆以上的交易。

今年總交易規模最大，累積前三季共35筆，總金額64億元，平均每筆交易1.8億元，平均單價每坪127萬元，略低於去年均價131萬元。

郎美囡分析，從今年平均單價及總價觀察，房價並未因房市升溫而拉高，顯見買方對價格仍有堅持，賣方仍需讓步才能成交。

以大直明水路豪宅「明水靜」B棟為例，個案成屋8年，全棟開價8億多元，賣了多年，一直至今年才賣掉，但成交總價5.35億元、拆算車位每坪103萬元成交，大約打了7折。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，受惠貨幣寬鬆及低利帶動，今年下半年房市交易價量俱增，市場資金動能強勁，尤其高端買方購買力提升，豪宅市場交易因此穩中求進。

 

 

根據內政部最新資料顯示，9月全台的買賣移轉棟數3.18萬棟，創下57個月以來新高，10月工作天數較少量縮至2.8萬棟，累計前10月移轉棟數共26萬棟，以今年第四季穩定的市場買氣與11、12月工作天數都較10月增加的狀況推估，全年的買賣移轉可望站上32萬棟，挑戰2014年以來的新高量。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，10月地政機關工作天數僅有19天，11、12月工作天數多出1~2成，加上第四季市場買氣仍維持穩定，推估全年度可望站上32萬棟，超過2014年的32.06萬棟，從移轉棟數量增的狀況也可解讀為今年房市買氣是2014年以來表現最好的一年。

9月全國的買賣移轉棟數為3.18萬棟，創下近57個月以來的新高，10月的移轉棟數則為2.8萬棟，累計前10月全國買賣移轉棟數為26萬棟，主要都會區前10月移轉棟數新北市以5萬棟居冠，第二熱門則是台中市3.8萬棟，其次則是桃園市的3.7萬棟，高雄市則是3萬棟。

今年前十月成屋交易量達26萬棟 全年可望寫下六年新高 | 房產投資 | 房市新訊 | 房地產 (udn.com)

 

丹堤10月傳出以6570.4萬釋出69％股份給八方雲集，實價登錄顯示，丹堤名下位於利陽實業大樓的11樓辦公室，連同兩個車位，共有222.55坪，2006年買入，持有14年，也在今年9月以1億5430萬元賣給辦公室租賃業的阿法唐有限公司。

若拆算車位價格，辦公室單價約74.1萬元左右，創下實價以來該大樓新低價格，頗有讓利轉現意味。

實價登錄顯示，利陽實業大樓去年和前年各有一筆交易，2019年四樓40.98坪出售價格3460萬元，單價84.4萬元，知名經紀人邱瓈寬的公司，寬魚國際股份有限公司，於2018年以總價1.7億元，買下12樓222.55坪，單價也有82萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，利陽實業大樓位於復興南路二段、和平東路口，近捷運科技大樓站，交通條件佳，雖然屋齡已超過30年，不過在目前商辦缺乏的情況下，應該還是有八字頭行情。

依照該棟租金行情單坪約在1200~1300元左右，未來辦公室連車位出租，可望有25~30萬元之間，投資報酬率在1.9~2.1%左右。

張旭嵐指出，近年不少台商回流，整體租賃需求回溫、供給持續緊縮，這類市區捷運站旁的約兩百坪的商辦，若隔間小單位出租，或是規劃成分享辦公室，都能創造高坪效，頗有市場，因此吸引租賃業者接手。

丹堤咖啡為台灣最早創立、歷史最久的在地連鎖咖啡店品牌，年資比1998年進入台灣展店的星巴克更早，在台灣經營27年，目前有67家連鎖門市，目前名列國內第五大連鎖咖啡店。

因應台商回流及南科發展，經濟部工業局、台南市府取得共識，預計在新市設置約30萬坪產業園區。專家分析，南科儼然已成為台南房市動能的火車頭，如若相鄰的新市也設置產業園區，人口移入自住或置產的需求勢必愈加提高。

據規劃，新市產業園區預計設置於新市區台糖用地，近國道8號、國道3號新化交流道，有交通便利及鄰近南科兩大優勢。台南市府與經濟部11月初召開跨平台會議，定調未來主要引進台商回流、台南地方產業等類型，包括食品及飼品、紡織、基本金屬、電子零組件、機械設備、倉儲業等，且會排除高汙染及高耗水產業，預估可創造逾5000個就業機會。

信義房屋永康鹽行店店長李聿旌指出，科技大廠紛加碼投資或進駐南科，連帶吸引上下游產業一併進駐，最直接的影響就是吸引就業人口移入、自住需求提高。也因此，在南科這個「火車頭」帶動下，若新市也規劃大型產業園區，且善化與新市本來就是相鄰的兩區域，車程僅5至10分鐘，日後移入人口可望持續增加，更加支撐當地房市。

事實上，據民政局統計今年10月與去年同期人口資料，善化過去1年來人口正式突破5萬人，且善化、新市的人口年增率都有1%，是台南各區數一數二高。

在此狀況下，李聿旌提醒，需求增加勢必帶動房價走揚，尤其近期台南除自住客外，置產性質的比重也不低，建議自住需求的買方，在這波房價漲勢之中，不妨先鎖定具未來發展性的區域，先求有再求好，畢竟整體房市大環境往上走，自住買方無論是日後轉手難易度或是價格方面也會受惠，可待預算充裕後再換屋。

大台中房市景氣暢旺，Mobile01網友好奇現在是否已站上房價高點，「以目前大環境趨勢，房子該賣掉還是出租？」對此，專家建議，不妨評估「該物件類型的市場接受度高不高」、「個人資產配置規劃」，依此決定出售或出租。

網友表示，原本買在台中西屯地點不錯的2房，因小孩長大換屋至3房，原本的2房應該出售或出租？考慮出售是因目前房價是否已在高點，應該趁現在賣到好價格，多賺的現金可支應新屋房貸或拿來投資；考慮出租則是因市區房子保值，且租金投報率不錯。有網友回應，房市不會只旺今年，建議多放幾年繼續增值；但也有人認為，台中新屋推案量大，買方又愛住新房子，加上政府可能打房，建議盡快獲利了結。

對此，信義房屋逢甲黎明店店長鄭家畯指出，今年新冠肺炎疫情趨緩以來，台灣的熱錢出不去，轉而挹注房地產市場，這波房價的確是在相對高點。

不過，鄭家畯建議，賣房無所謂何時是最好時機，是否出售或出租，主要仍看物件的類型以及個人資產配置的規劃。在沒有急用資金的前提下，首先應評估物件的類型在市場接受度高不高，以西屯區為例，買方接受度最高、成交速度最快是總價900至1000萬的物件，因此若持有的是2000萬至3000萬等中高總價物件，就不是市場接受度最高的類型，可考慮在市場買氣熱絡時釋出。

若從個人資產配置規劃的角度來看，鄭家畯表示，若出租投報率高，或是位於市中心、建設利多聚集的區域，房屋保值性高，放著收租並無不可；但也有部分客戶考量現階段成交的價格，比當年取得的成本有顯著增加，淨賺的資金可投入其他投資標的，或是換買增值空間更大的新屋，就可以考慮出售。

今年房市熱絡，不少預售屋帶動話題的區域表現亮眼，可是同一熱區成屋、中古屋房價兩樣情，住商機構統計桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄等六縣市的房市熱門區域近四年房價走勢，漲幅最大為高雄橋頭新市鎮成長22.1%，台南市LM特區成長19.2%居次，而多年來受竹科話題帶動的竹北五大重劃區均價僅成長0.7%。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，近幾年房價能有大幅成長空間，通常為具有話題的低價區，而高雄橋頭新市鎮及台南LM特區仍在1字頭，頗能吸引首購及置產族群青睞。

 

近期房市話題亮點鎖定科學園區、軌道經濟及商圈商場，且房價都不到3字頭，其中房價不到2字頭的區域成長空間最大，高雄橋頭新市鎮今年成交均價每坪17.6萬，四年來漲幅22.2%，同樣房價1字頭的台南LM特區，今年均價17.4萬、四年成長19.2%，台中北屯十一期重劃區今年成交均價約24.5萬，也有12.9%的漲幅，受惠竹科議題的新竹市關埔重劃區今年均價26.8萬、成長11.7%，然而竹北五大重劃區僅成長0.9%，房價維持在22.2萬，今年市場熱度很高的桃園青埔特區，均價27.1萬，四年成長6.7%。

郎美囡分析，近二年不動產市場熱門主力在中南部，因單價低再搭配區域的議題或建設，未來發展的空間大，故橋頭新市鎮及LM特區雖然現階段生活機能尚須仰賴周邊區域，四年來價格已有所表現。台中十一期已有成熟商圈，將來有洲際娛樂商城，讓買方還有所期待故買盤穩定。而竹北五大重劃區中僅高鐵特區的價格顯著走揚，整體而言房價平穩，關埔重劃區近幾年建商推高級住宅，有助於價格帶動。至於桃園青埔特區的房價曾有修正，今年成屋價格成長不如預售市場。

房市熱區比一比，台南、高雄最會漲 | 房產投資 | 房市新訊 | 房地產 (udn.com)

住商機構統計桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄等地房市推案熱區，近四年中古屋房價走勢，高雄橋頭新市鎮上漲22%漲幅最大，台南市LM特區成長19.2%居次，多年來受竹科話題帶動的竹北五大重劃區均價僅成長0.7%。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，近年不少地區推案火熱，新建案房價快速翻漲，可是同一熱區新成屋、中古屋房價兩樣情。中古屋能大幅成長的，除了具有話題，通常也都是低價區。

例如高雄橋頭新市鎮，因房價在1字頭，因此吸引首購及置產族群青睞，新案買氣好，中古成屋房價也跟漲逾二成。

同樣房價1字頭的台南LM特區，今年均價17.4萬、四年成長19.2%，台中北屯十一期重劃區今年成交均價約24.5萬，也有12.9%的漲幅，受惠竹科議題的新竹市關埔重劃區今年均價26.8萬、成長11.7%。

不過竹北五大重劃區先前一波上漲不少，推案市場帶動成屋成交價上揚力道趨緩，近四年僅成長0.9%，房價維持在22.2萬，今年市場熱度很高的桃園青埔特區，均價27.1萬，四年成長6.7%。

郎美囡分析，近二年不動產市場熱門主力在中南部，因單價低再搭配區域的議題或建設，未來發展的空間大，橋頭新市鎮及LM特區雖然現階段生活機能尚須仰賴周邊區域，四年來價格已有所表現。

台中十一期已有成熟商圈，將來有洲際娛樂商城，讓買方還有所期待故買盤穩定。

竹北五大重劃區中僅高鐵特區的價格顯著走揚，整體而言房價平穩，關埔重劃區近幾年建商推高級住宅，有助於價格帶動。至於桃園青埔特區的房價曾有修正，今年成屋價格成長不如預售市場。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，不論自住或投資，許多購屋人下手都偏好跟隨議題，並期望房價有所支撐，不過並非所有話題都能落實，建議買房應多做功課，確實了解建設是否到位，避免日後期望落空，房價也受衝擊。

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佔地千坪、每坪下殺3萬的法拍屋，你敢要嗎？位於雲林縣莿桐鄉大美村的5樓高建物為前雲林縣議員黃耀煌名下旅館兼安養中心，但因黃耀煌曾捲入收賄醜聞，而於17日進行三拍，不過由於此物件過於「偏僻且價高」恐會持續流標。

據《蘋果新聞網》報導，黃耀煌曾因「來來汽車旅館」經營不善，打聽到璟美環保科技有限公司負責人林文優有意開設老人安養中心，而希望對方能接手汽車旅館作為安養中心，但黃耀煌卻遭到對方拒絕而心生歹意，多次施壓璟美公司，最終犯下強制罪、恐嚇得利未遂等罪行。

這間位於雲林縣莿桐鄉大美村的5樓高建築，為其黃耀煌名下已廢止的「來來渡假旅館有限公司」持有，佔地575.77坪、總建物面積共1906.96坪。但因黃耀煌過去曾因捲入雲林縣璟美垃圾場收賄案，導致這棟建物以底價5712.8萬元、每坪下殺3萬元進行三拍。

經手此物件的不動產公司寬頻房訊指出，該物件曾為爭議物件，且位置太過偏僻，導致乏人問津，過去曾有客戶詢問後得知「周邊都是田」而打消念頭。況且，一般投資人下手前多會考慮「價格、位置及未來轉手性」3條件，因此此物件恐怕依然會因無人拍得而持續流標。

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