不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

實價登錄是購屋族的參考指標，不過新北板橋莊敬路卻有35年的公寓無視區域行情，開價近1500萬元，相較條件相仿的老公寓總價888~950萬元，價差近4成，高人一等的價格發人矚目。專家分析，莊敬路以公寓產品為主，屋齡普遍老舊，每坪約40~45萬元，目前以900~1200萬元的產品最熱銷，該公寓開價每坪5字頭，相較周邊平均4字頭高出許多，可能與裝潢成本、保留議價空間等因素有關，不過還是建議降價才更好脫手。

該5樓公寓位於莊敬路與文化路二段182巷的交叉口，本次要賣的是2樓，格局3房2廳2衛，周邊500公尺有超商、餐廳、藥局等民生商店，步行至捷運新埔站只要3分鐘，生活和交通機能無虞，不過26.36坪開價1499萬元，換算單價56.87萬元，若從實價登錄來看，不僅狠甩其他條件相仿的老公寓單價4字頭，還直逼大樓產品的價位，令外界好奇箇中原因。

實價登錄顯示，莊敬路30年以上的公寓僅有3筆交易，最高成交價為今年3月某47年4層公寓之2樓，面積22.14坪，格局4房4衛，成交價950萬元，單價42.9萬元；最低成交價也是同一棟公寓，樓層為3樓，面積也是22.14坪，格局1房2廳1衛，去年10月以888萬元成交。換句話說，35年公寓的開價確實高於周邊條件相仿的老公寓，價差近4成左右。

這棟公寓開價1499萬元，換算單價56.87萬，確實超過區域行情，而且還直逼同區段大樓價格，估計可能與有裝潢有關，由於售價偏離市場行情太多，要以目前價格脫手難度頗高。翻攝樂屋網

圖片來源 : 蘋果新聞網

屋比房屋總監陳傑鳴表示，板橋莊敬路鄰近捷運江子翠站與新埔站，區域生活機能相當成熟，區域住宅以公寓產品為主，屋齡普遍較為老舊，目前區域公寓行情每坪約40~45萬元、總價以900~1200萬元最為熱銷。

他接著說，該公寓開價1499萬元，換算單價56.87萬，確實超過區域行情，而且還直逼同區段大樓價格，估計可能與有裝潢有關，即使裝潢需要成本，由於售價偏離市場行情太多，要以目前價格脫手難度頗高，建議可以修正開價藉此提振買氣。

房仲業界人士指出，目前房市買氣提升，公寓產品總價低、公設低較能吸引首購族青睞，近期價格確實有攀升跡象，從這棟公寓的條件來看，如果將價格下修至1250萬元，換算單價47萬元，如此就能回歸4字頭，價格也更貼近市場行情，更有機會贏得買家青睞。不過他也提醒，屋主有權決定房子的售價，開高價可能是為保留更多議價空間，也有可能是要測試接受度，有些是不熟悉市況才會造成類似狀況，外界其實不容置喙。（余奕賢／台北報導）

https://tw.appledaily.com/property/20201004/OUINAUBVZ5C7FGGF6UBZB6YUEY/